Paradigmas de Gobernanza Derecho Registral

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -
CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL: CIUDAD DE

MXICO, DISTRITO FEDERAL
LOS PARADIGMAS DE GOBERNANZA Y TRANSPARENCIA EN EL DERECHO

RESGISTRAL
Daniel Mrquez
I. Planteamiento del problema; II. Los fines del Derecho Registral: la publicidad y la
seguridad jurdica; III. El problema de la eficacia registral y su impacto social; IV.
Derecho Registral y Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad; V. Los
paradigmas de gobernanza y transparencia, como elementos correctivos para el
Derecho registral; VI. Bibliografa.
I. Planteamiento del problema
Las sociedades del siglo XXI se encuentran en procesos sorprendentes de

transformacin; algunos de ellos se deben a la naturaleza y sus efectos son
terremotos, inundaciones, maremotos, tsumanis, etc., con sus secuelas de
destruccin. Otros son obra del hombre, como el calentamiento global derivado de
la contaminacin, y, por supuesto, las transformaciones polticas, econmicas y
sociales, con impactos en la naturaleza y los sistemas jurdico, econmico y social.
El campo del derecho administrativo tampoco es ajeno a los cambios.
Frente a las teoras ya consolidadas surgen nuevas teoras y otras formas de
comprensin del fenmeno jurdico-administrativo. No obstante, existe algo
comn: la necesidad de establecer esquemas ms eficaces para la operacin de
ese sector del poder poltico que se expresa como administracin pblica.
Ahora bien, existen dominios de la accin normativa administrativa que
del suyo parecen estables. En mi opinin es el caso del Derecho registral. Esto se
relaciona con el hecho de que esta rama del conocimiento jurdico es muy antigua
1
Coordinacin del Programa de Posgrado en Derecho de la UNAM
y sus contenidos se consideran estables.1 Adems, el Registro Pblico de la

Propiedad cuenta con amplios antecedentes histricos.2
Tampoco podemos soslayar que el Derecho Registral puede ser abordado
por diversos especialistas: los civilistas, mercantilistas y administrativistas; y,
adems, la materia registral es la ocupacin de unos personajes mticos de
nuestra administracin pblica: los fedatarios (notarios y corredores pblicos), que
actan de manera opaca generando su propio lenguaje y prcticas, al grado que,
para el lego, la materia registral es un mundo distinto con cdigos especficos.
Algunos cambios tocan al Derecho administrativo, con temas como los
derechos humanos y la constitucionalizacin misma del Derecho de la
administracin pblica, la gestin directiva, y la incorporacin de los paradigmas
de gobernanza y transparencia, esto nos ubica en la problemtica ms
significativa de la administracin actual: su democratizacin y eficacia.3
1
As, Ramn Ma. Roca Sastre, encuentra antecedentes de la publicidad registral en el antiguo Derecho
Romano, en las instituciones de la mancipatio y la in iure cessio y, posteriormente el perodo de Justiniano la
traditio; en el Derecho germnico, en la gewere, la auflassung. Adems hace una interesante relacin del tema
de los antecedentes histricos para Espaa (Roca Sastre, Ramn Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, t.
I, segunda seccin, Barcelona, Esp., Bosch Casa Editorial, 1945).
En el caso de nuestro pas, podemos decir que en la poca Colonial existan los oficios de escribanos y
anotadores de hipotecas, en todas las ciudades y villas de la Nueva Espaa, oficios vendibles y renunciables.
En las ciudades de Veracruz, Oaxaca, Puebla, Mxico, Toluca, Quertaro, Celaya, entre otras, se distingua
entre la funcin de los escribanos de los ayuntamientos y de los anotadores de hipotecas. En los pueblos
cabezas de jurisdiccin, los oficios de anotadores se unan al de los escribanos pblicos. Adems, existen
instituciones jurdicas relacionadas con el Derecho registral, entre ellas podemos citar Las Siete Partidas, la
Recopilacin y la Novsima Recopilacin; la Cdula del 9 de mayo de 1778, la Pragmtica de 16 de abril de
1783, la Instruccin de la Real Audiencia de Mxico de 23 de mayo de 1786, la Cdula de 25 de enero de
1816; el Decreto de las Cortes de 20 de mayo de 1821; la Ley Hipotecaria de 1861, que instituy la publicidad
registral con el fin de evitar la clandestinidad y sirvi de fuente al Registro del Cdigo Civil de 1870 y la
Cdula del 10 de marzo de 1868. Posteriormente el presidente Benito Jurez se expide el Cdigo Civil de
1870, que estableci las bases legales del Registro Pblico de la Propiedad. Tambin, durante el gobierno del
presidente Benito Jurez, en 1871, se expidi el Reglamento del Titulo XXIII del Cdigo Civil, donde se
orden instalar la oficina denominada Registro Pblico de la Propiedad. El Cdigo Civil de 1870, en su
artculo 3325, estableca un registro integrado por cuatro secciones: 1. Registro de ttulos traslativos de
dominio de los inmuebles o de los derechos reales, diversos de la hipoteca, e impuestos sobre aquellos; 2.
Registro de Hipotecas; 3. Registro de Arrendamientos; y 4. Registro de Sentencias.
2
Para una visin ms completa de la historia del Derecho Registral vase: Prez Fernndez del Castillo,
Bernardo; Derecho Registral, 4 ed., Mxico, Porra, 1995, pp. 3-59; Carral y de Teresa, Luis; Derecho
Notarial y Registral, 15 ed., Mxico, Porra, 1998, pp. 65-86 (aunque el autor refiere su historia al
notariado; Daz Gonzlez Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, Mxico, Facultad de
Jurisprudencia, UAEM, Gobierno del Estado de Mxico, 1980, pp. 31-52.
3
Sobre el tema: Barnes, Javier (ed.); Innovacin y reforma en el Derecho administrativo, Sevilla, Esp., ed.
Derecho Global, 2006. As, vase en particular: Eberhard Smimidt-Assmann; Cuestiones fundamentales sobre
la reforma de la teora general del Derecho Administrativo. Necesidad de innovacin y presupuestos
metodolgicos, p. 37.
2
Por lo anterior en el presente trabajo nos ocuparemos de vincular los

paradigmas emergentes de gobernanza y transparencia con los fines del Derecho
registral: la publicidad y la seguridad jurdica, para demostrar que no son
excluyentes sino complementarios, y establecer hasta dnde y de qu manera
esos paradigmas de gobernanza y transparencia pueden incorporarse a la
actividad registral como elementos correctivos de sus disfunciones.
II. Los fines del Derecho Registral: publicidad y seguridad jurdica
Para los efectos de la investigacin, en primer lugar abordaremos la palabra

registro, despus del Derecho registral para concluir con el anlisis de la
publicidad y la seguridad jurdica.
El vocablo registro4, tiene su origen en latn regestum, singular de regesta,
-orum, en su acepciones modernas refiere a la accin y efecto de registrar; al lugar
desde donde se puede registrar o ver algo; a un padrn y matrcula; al protocolo
del notario o registrador; al lugar y oficina en donde se registra; tambin, en las
diversas dependencias de la Administracin Pblica, seala al departamento
especial donde se entrega, anota y registra la documentacin referente a ellas; se
refiere al asiento que queda de lo que se registra; a la cdula o albal en que
consta haberse registrado algo; y por ltimo, al libro, a manera de ndice, donde se
apuntan noticias o datos.
La multiplicitud de significados complica la compresin de la palabra; sin
embargo, la etimologa res gestae, en el bajo latn medieval significa explicacin
de hechos acontecidos, aunque la traduccin ms exacta es hazaas, o sea, las
cosas que hace uno. Como se advierte los usos modernos de la palabra ignoran la
idea de accin que est presente en su significado antiguo. Existe otro sentido de
registro, el normativo, donde se entiende como normas que se refieren a la
Adems, hace mencin al Registro Pblico de la Propiedad, esto es, a la instancia administrativa en la que el
registrador inscribe todos los bienes races de un partido judicial, con expresin de sus dueos, y donde se
hacen constar los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes; tambin refiere al
registro mercantil, entendido como el que, con carcter pblico, sirve para la inscripcin de actos y contratos
del comercio, preceptuada legalmente en determinados casos.
3
publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro
de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin.
Ramn Mara Roca Sastre, seala que: si el Registro viene a ser la
pieza bsica en la vida del derecho real, la materia a regular sufre cierta
ampliacin, debido a que, una vez establecido el Registro, en sus libros se
produce una vida tabular o registral, a la cual hay que atribuir efectos
caractersticos. Esta delimitacin del registro como asiento, lo lleva al Derecho
Inmobiliario, al sealar que: Por tanto, podemos definir al Derecho Inmobiliario
como aquel que regula la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de
los derechos reales sobre bienes inmuebles, en relacin con el Registro de la
propiedad, as como las garantas estrictamente registrales.5
A esta rama del conocimiento jurdico tambin se le conoce como
Derecho Hipotecario6; sin embargo, estas denominaciones han sido objeto de
crticas. As, Luis Carral y de Teresa opina que la denominacin Derecho
Hipotecario no es adecuada, pues hace entender que este derecho es relativo
nicamente a la hipoteca y en realidad es ms amplio. Considera tambin
inadecuado llamarlo Derecho Inmobiliario, porque, en su opinin hay muchas
materias sobre inmuebles que estn fuera del registro pblico y pertenecen a otras
ramas del derecho civil.7
Este autor, siguiendo al propio Ramn Mara Roca Sastre, prefiere el
trmino Derecho Registral, que es un sector del Derecho Civil, creado para
proteger derechos, estableciendo un conjunto de normas que tienden a formar un
Roca Sastre, Ramn Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, p. 11. Coincide con esta postura Jos Luis
Prez Lasala, quien estima que: Consideramos al derecho inmobiliario registral como rama jurdica
autnoma, de elaboracin reciente desglosada del derecho civil: () El derecho registral regula todo lo
referente a la registracin de los actos de constitucin, declaracin, transmisin, modificacin y extincin de
los derechos reales sobre fincas. (Vase: Prez Lasala, Jos Luis; Derecho Inmobiliario Registral. Su
desarrollo en los pases latinoamericanos, Buenos Aires, Ediciones de Palma, 1965, p. 1 y 3).
6
Para destacar los vnculos entre publicidad y registro de hipotecas, vase: Rojina Villegas, Rafael; Derecho
Civil. Contratos, t. II, Mxico, ed. Jus, 1945, pp. 116 y ss.
7
Carral y de Teresa, Luis; Derecho Notarial y Registral, 15 ed., Mxico, Porra, 1998, p. 211.
4
ordenamiento sistemtico y diferente del derecho civil, aunque estima que es una
parte del Derecho Civil contemplado desde el punto de vista del Registro Pblico.8
Luis Carral y de Teresa opina que el registro nace de la necesidad de
llevar una cuenta a cada titular, esto es, con una finalidad administrativa; la
publicidad surge cuando la clandestinidad de las cargas y gravmenes que
recaan sobre un inmueble hacen imposible conocer su situacin. As, aquel
registro que naci por una razn administrativa con miras a llevar una cuenta a
cada titular, se convirti en un registro con miras a la publicidad; y as, puede
decirse que el registro naci como un medio de seguridad del trfico-jurdico.9
Para el autor, el registro es un organismo administrativo, ideado para
garantizar la seguridad jurdica de los derechos adquiridos, es decir, los derechos
subjetivos, y la seguridad del obrar jurdico, o sea, la seguridad del trfico. 10 Como
se advierte el autor alude al registro como oficina administrativa encargada del
registro, esto es, al registro de la propiedad.
Por su parte, Ramn Mara Roca Sastre, seala entre los fines del registro
de la propiedad son robustecer la seguridad jurdica en el trfico inmobiliario,
afirma que en general, aparte de los simples fines de informacin, estadstica, etc.,
el Registro de la propiedad inmueble procura fortalecer el comercio jurdico
inmobiliario con la eliminacin, por medio de la publicidad que sus asientos hacen
efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca la clandestinidad
propia de un sistema inmobiliario puro, o sea, el desconocimiento de la verdadera
situacin jurdica de las fincas.11
En la carta de Buenos Aires, emanada del Primer Congreso de Derecho
Registral, se estableci que: el Derecho Registral integra el sistema jurdico con
normas y principios propios de derecho pblico y privado, que coexisten y
8
dem, p. 212. El enredo es claro: sector de, diferente de, parte de, por lo que no resiste anlisis lgico,
as, no se precisa como una parte puede ser diferente (que tiene realidad o existencia diferente de aquello
otro de que se trata) del todo o como un sector puede ser parte (porcin indeterminada de un todo).
9
Carral y de Teresa, Luis; Derecho Notarial y Registral, p. 215. Sin embargo, encontramos una posible
contradiccin en la tesis del autor, porque en primer lugar separa los efectos administrativos y de publicidad
del registro; y habla de su nacimiento con finalidad administrativa, y sin embargo, despus sostiene que el
registro nace como un medio de seguridad del trfico jurdico, aunque podemos estimar que la finalidad
administrativa y la seguridad jurdica no se excluyen.
10
dem, p. 215.
11
Roca Sastre, Ramn Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, t. I, p. 18.
5
funcionan armnicamente, constituyendo una disciplina independiente, de la cual

el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.12
Sin embargo, es necesario aclarar que Bernardo Prez Fernndez del
Castillo, considera que es ms apropiado hablar del Derecho del Registro Pblico
de la Propiedad, al que define como: conjunto de normas de Derecho Publico que
regulan la organizacin del Registro Pblico de la Propiedad, el procedimiento de
inscripcin y los efectos de los derechos inscritos13
Nosotros queremos destacar el tema de la publicidad. Para Roca Sastre,
el Derecho registral utiliza varios tipos de publicidad: 1. Publicidad de tipo
publicitario, de anuncio, de noticia, al modo de edictos que abre plazos para
ejercitar acciones de impugnacin o de otra clase (pregones, edictos y dems
formas de publicacin de transmisiones de inmuebles); 2. Publicidad en vista de la
proteccin de los derechos de terceros adquirientes y de acreedores del
transferente. Es el tipo de publicidad bsico de los sistemas registrales; y 3.
Publicidad de valor constitutivo, que es un requisito necesario para que la
transmisin se opere, y sirve para una legitimacin perfecta de una titularidad a
base de los denominados ttulos reales.14
Dentro de las diversas acepciones de la palabra publicidad, la registral
queda concretada a aquella actividad organizada que crea y posibilita el
conocimiento de las situaciones jurdicas referentes a bienes inmuebles. No se
trata de un anuncio o propaganda, sino de la constancia en un organismo
reconocido por el Estado de los referidos derechos reales inmobiliarios, y abierto a
la consulta de los interesados en aquellos bienes.15
Como lo seala Rodolfo Daz Gonzlez Vergara hoy da se considera
unnimemente al registro pblico de la propiedad como el nico medio adecuado
para conseguir la publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin
y extincin de dominio y derechos reales sobre fincas.16
12
Daz Gonzlez Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, pp. 67-68.

Prez Fernndez Del Castillo, Bernardo; Derecho Registral; pp. 63-64.
14
Roca Sastre, pp. 20-21 (no textual)
15
Mesa Martn, Francisco; El registro de la propiedad significado y funcin; en Centro Internacional de
Derecho Registral; Memoria del IV Congreso Internacional de Derecho Registral, t. I, Mxico, 1980, p. 353.
16
Daz Gonzlez Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, p. 107.
13
6
Coincidiendo con esta postura, Bernardo Prez Fernndez del Castillo,

seala que: El Registro Pblico de la Propiedad se cre para dar seguridad
jurdica frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesin de todos los
bienes inmuebles y de algunos muebles y a los gravmenes y otras limitaciones
que los restrinjan.17
Sin embargo, con otra visin, se piensa que el sistema registral de la
propiedad se concibe como un esquema triangular: en el centro se encuentra la
publicidad, como un medio, y en la cspide la seguridad jurdica, y su base la
constituye el fedatario y el registrador: la fe pblica y la fe pblica registral18, esto
es, la conjuncin de publicidad y seguridad jurdica, con sus garantes: notario y
registrador.
Ahora bien, la seguridad jurdica en s misma es un problema, atendiendo
a sus acepciones, en la primera, que responde a la seguridad jurdica estricto
sensu, se manifiesta como una exigencia objetiva de regularidad estructural y
funcional del sistema jurdico a travs de sus normas e instituciones. En la
segunda, que representa su faceta subjetiva, constituye la certeza del derecho, es
decir como proyeccin en las situaciones de la seguridad objetiva, para ello se
requiere la posibilidad del conocimiento del derecho por sus destinatarios.19 As,
ya sea como regularidad o certeza del derecho, la seguridad jurdica y la
publicidad interactan entre s.
En efecto, la seguridad esttica protege al derechohabiente o la relacin
que existe entre un sujeto y una cosa, frente a turbaciones o ataques de terceros;
y la seguridad dinmica o de trfico procura proteger a los terceros que se
17
Prez Fernndez del Castillo, Bernardo; Derecho Registral, p. 73.

Burgoa Luna, Mary Daphne; La Garanta de la propiedad privada a travs del Registro de la Escritura
Pblica ante el trfico ilegal y el mercado negro de tierras y la funcin social del notariado en Bolivia,
visible
en:
http://www.univalle.edu/publicaciones/compas_emp/compas01/pagina06.htm,
y
en:
http://74.125.155.132/search?q=cache:CuZV6d8RBcMJ:notariaburgoa.com/index.php%3Fview%3Darticle%
26catid%3D1%253Ault-notis%26id%3D47%253Aponencia-de-la-dra-burgoa-sobre-la-escriturapublica%26format%3Dpdf%26option%3Dcom_content%26Itemid%3D55+El+Sistema+Registral+de+la+Pro
piedad+de+M%C3%A9xico,+est%C3%A1+concebido+como+un+s%C3%B3lido+tri%C3%A1ngulo,+que+e
n+el+centro+tiene+a+la+publicidad+como+un+medio,+y+en+cuya+c%C3%BAspide+se+encuentra+la+Segu
ridad+Jur%C3%ADdica,+y+que+est%C3%A1+soportado+en+su+base+por+dos+robustas+columnas,+por+d
os+s%C3%B3lidos+pilares:+Fedatario+y+Registrador%3B+Fe+P%C3%BAblica+y+Fe+P%C3%BAblica+R
egistral&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=mx, consultadas el 9 de marzo de 2010.
19
Prez Luo, Antonio-Enrique; La seguridad jurdica, Barcelona, Esp., Ariel, 1991, pp. 21-22.
18
7
involucran en la circulacin de la riqueza. En este contexto, la publicidad persigue

como fin preservar el valor seguridad, as, no se reduce a la tutela de intereses
privados, sino que est en juego el inters pblico, puesto que afianza la paz
social y hace efectiva la justicia.20
Por lo anterior, en una comprensin del interaccin entre seguridad
jurdica y publicidad, Einstein Alejandro Morales Galito conceptualiza al Derecho
Registral como el conjunto de normas jurdicas que regulan las relaciones entre
personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es ms que el derecho que
tiene una persona de informarse de los actos de la vida pblica), brindando as
seguridad jurdica a las personas.21
Como se advierte, en esta ltima postura existe una idea ms clara de
publicidad, esto es, como derecho universal de acceso a la informacin
relacionada con los actos de la vida pblica, lo que permite la seguridad jurdica.
Con lo que se trasciende la limitada idea del Derecho registral de la publicidad
como asiento o registro, y se acerca al derecho fundamental de acceso a la
informacin o transparencia, establecido en nuestro artculo 6 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.22
En este contexto, debemos destacar que en el Derecho registral o de la
publicidad mobiliaria e inmobiliaria, como podemos llamarle, permite a los
ciudadanos obtener informacin veraz para los fines lcitos relacionados con el
trfico mobiliario e inmobiliario, por lo que puede decirse sin temor a equivocarse,
que ambas publicidad y seguridad jurdica son caras de una misma moneda: la
sumisin al derecho de los actos jurdicos relacionados con muebles o inmuebles.
En este sentido, los actos registrales estn sujetos a la constitucin y a las
leyes. As, como lo prescribe el artculo 121 de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos en cada Estado de la Federacin se dar entera fe y
20
Cfr. Moisset de Espans, Luis; Publicidad registral, 3a. ed., Argentina, Zavalia editor, 2003, pp. 18-21.
Morales
Galito
Einstein
Alejandro;
El
Derecho
Registral,
visible
en:
http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derecho-registral.shtml, consultada el 9 de marzo
de 2010.
22
Recordemos que el 20 de julio de 2007 se public en el Diario Oficial de la Federacin la reforma al
artculo 6 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, para establecer los principios y bases
a los que se deben sujetar la Federacin, los Estados y el Distrito Federal, en el mbito de sus respectivas
competencias, para garantizar a los ciudadanos el ejercicio del derecho de acceso a la informacin
21
8
crdito de los actos pblicos, registros y procedimientos judiciales de todos los

otros. Tambin de manera textual prescribe que: El Congreso de la Unin, por
medio de leyes generales, prescribir la manera de probar dichos actos, registros
y procedimientos, y el efecto de ellos, a partir de las bases que emita.
De la exgesis de este precepto tenemos ya un problema en el Derecho
registral, en los hechos la materia se considera local, o sea, derecho comn; sin
embargo, atendiendo al contenido de la propia ley fundamental, existe una
competencia federal, derivada de la frase: el congreso de la unin por medio de
leyes generales prescribir la manera de probar dicho actos, registros y
procedimientos, de la que se deriva necesariamente que el Congreso de la Unin
est facultado para legislar en materia registral.23
Ahora bien, se puede objetar que la materia registral es de carcter civil,
sin embargo no se debe olvidar que existe un Cdigo Civil Federal, esto es
aplicable en todo el pas; abonando a este argumento, constitucionalmente se
pueden generar leyes marco en algunas materias, como la Ley Federal del
Trabajo o la Ley General de Educacin, con normas que tienen vigencia en toda la
Repblica. Por lo que si existe una competencia a cargo del Congreso de la Unin,
ste tiene la obligacin de ejercerla.
Cualquiera podra estimar que esta conclusin contradice el contenido de
la fraccin segunda de esta precepto, que establece: Los bienes muebles e
inmuebles se regirn por la ley del lugar de su ubicacin, sin embargo, la
respuesta es negativa, en atencin a que una cuestin es el bien sujeto a
regulacin (el mueble o inmueble sujeto al derecho de cosas) y otra diferente es
su registro, o esa, el archivo o expediente de ese inmueble (la memoria,
23
Martn Castro Marroqun al referirse al artculo constitucional comentado destacaba que: El precepto
constitucional antes transcrito no ha sido reglamentado, es decir, el Congreso de la Unin todava no expide
una ley general que prescriba la manera de probar los registro locales y los efectos que produzcan tales
registros en otros Estados, no obstante lo ordenado en el artculo 16 transitorio de la propia Constitucin de
1917. El autor, despus de mencionar los problemas que a su juicio generara una ley general en la materia,
concluye afirmando que: El artculo 121 ya citado, debe reformarse teniendo en cuenta la naturaleza pblica
y el alcance general del Registro, con su finalidad de certeza, seguridad jurdica y proteccin oficial de los
derechos inscritos (Castro Marroqun, Martn; Derecho de Registro. Su reorganizacin y unificacin, Mxico,
Porra, 1962, pp. 172-174).
9
descripcin o historia del bien mueble o inmueble). En este sentido la confusin

nos llevara a asimilar el bien mueble o inmueble con su registro.
Ahora bien, atendiendo al contenido de las leyes marco, nada se opone a
que una posible o probable norma general en materia de procedimientos, registros
fe de actos jurdicos, se aplique de manera concurrente por la Federacin y los
Estados, como sucede por ejemplo en la materia mercantil, a travs de esquemas
tcnicamente funcionales, pero jurdicamente cuestionables, como SIGER y
fedanet.24
El carcter general de la materia registral podra coadyuvar a un mejor
comprensin del contenido de la fraccin tercera del precepto constitucional en
anlisis que establece un supuesto concreto de extraterritorialidad, en el caso de
las sentencias que pronuncien los tribunales de un Estado sobre derechos reales
o bienes inmuebles ubicados en otro Estado, afirmando que slo tendrn fuerza
ejecutoria cuando as lo dispongan sus propias leyes. Un registro general
mobiliario e inmobiliario abonara a la certeza jurdica, puesto que permitira a los
usuarios del registro (particulares, notarios, corredores y autoridades de cualquier
naturaleza) contar con bases de datos oportunas y veraces.
Adems, sera una excelente herramienta de combate al crimen
organizado porque se contara con los datos registrales de todas las propiedades
de un individuo, lo que permitira cruzar rpidamente informacin con las
autoridades hacendarias y vincularlas con el origen de sus recursos econmicos;
por otra parte, un sistema de registro y fe de actos jurdicos general abonara a la
uniformidad, y permitira que en los registros pblicos de la propiedad se diera la
misma solucin a casos similares, y podra dar ropaje constitucional a esquemas
como el Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad, que se esta
poniendo en operacin en registros pblicos de toda la Repblica.
24
Sistema Integral de Gestin Registral y red electrnica registral que proporciona la Secretara de Economa.
Adems, a nivel internacional ya se habla de una Ley registral, entendida como el conjunto de normas,
sustantivas y formales, que disciplinan su inscribibilidad (de una sociedad) en un determinado/s registros
mercantiles (Vase: Fernndez del Pozo, Luis; El Derecho internacional del registro mercantil y la
publicidad registral de la sociedad europea (societas europaea), en Revista de Derecho Mercantil, num. 248,
Madrid, Esp., abril-junio de 2003, p. 501.
10
Se puede objetar que una interpretacin como la enunciada atenta contra

el federalismo, al suprimir competencias a los estados integrantes de la
Federacin, sin embargo, habra que decir que esta solucin es preferible a la
actual, donde, quiz los interesados no lo han advertido, pero existe una
inconstitucionalidad de facto en las normas estatales en materia probatoria de
actos, registros y procedimientos, al vulnerar la competencia federal para su
emisin. En todo caso, si el estado actual de las cosas nos parece el funcional u
operativo, lo prudente es reformar la constitucin.
Lo anterior impacta de manera significativa en temas como la publicidad y
la seguridad jurdica, en atencin a que hace vulnerables los actos de registro y
los coloca en la posibilidad de una impugnacin jurdica de consecuencias
impredecibles.
En el mbito legal debemos destacar que el artculo 3001 del Cdigo Civil
Federal prescribe: El Registro ser Pblico, esto es, lo contrario a lo privado.
Adems, se obliga a los encargados del mismo a permitir a las personas que lo
soliciten (sin distingo), que se enteren de los asientos que obren en los folios del
Registro Pblico y de los documentos archivados relacionados con las
inscripciones; a expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que
figuren en sus folios; y a proporcionar certificaciones de existencia o no de
asientos relativos a los bienes que se sealen, o sea, todo lo que se relaciona con
la publicidad.25
Adems, prescribe, en el artculo 3010 del Cdigo Civil Federal, que: El
derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma
expresada por el asiento respectivo. Se presume tambin que el titular de una
inscripcin de dominio o de posesin, tiene la posesin del inmueble inscrito. Con
lo que delimita dos aspectos importantes del derecho de propiedad: la presuncin
iuris tantum de existencia del derecho registrado y su pertenencia al titular
25
Este precepto es similar al artculo 3001 del Cdigo Civil para el Distrito Federal. Lo anterior se refrenda
en el Artculo 1 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal, que prescribe: El
Registro Pblico de la Propiedad, es la institucin mediante la cual el Gobierno del Distrito Federal da
publicidad a los actos jurdicos, que conforme a la Ley precisan de este requisito para surtir sus efectos ante
terceros. Lo anterior se refrenda tambin en el artculo 90 de ese Reglamento, al sealar: Los asientos
registrales son pblicos.
11
registral; y el vinculo legal entre dominio y posesin, el titular de un derecho est

en posesin de ese derecho.26
Como se advierte, los temas del Derecho Registral y de su rgano
ejecutivo, el Registro Pblico de la Propiedad, son relevantes al vincular dos
aspectos sustanciales del trfico de inmuebles: la publicidad y la seguridad
jurdica.
III. El problema de la eficacia registral y su impacto social
Para Ramn Mara Roca Sastre, desde tres puntos de vista puede darse el
concepto del Registro de la propiedad inmueble: como oficina, como conjunto de
libros registrales, y como institucin jurdica de publicidad inmobiliaria. () Por ello
puede darse el concepto siguiente del Registro de la propiedad inmueble:
Institucin jurdica que, tiene por objeto la registracin de las constituciones,
transmisiones, modificaciones y extinciones de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles, as como de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad
de las personas y de los contratos de arrendamiento.27
Es claro el nexo entre el Derecho Administrativo y la actividad registral,
as, el propio Ramn Ma. Roca Sastre, sostiene que el Registro de la propiedad,
en su aspecto orgnico, constituye un elemento de la administracin del Estado,
considerado no como un servicio pblico en sentido administrativo puro, sino como
una actividad estrictamente jurdica del Estado puesta al servicio del Derecho
privado.28
As, con el fin de robustecer la seguridad jurdica en el trfico inmobiliario,
el legislador ha establecido la institucin del Registro de la Propiedad de
Inmuebles. () En general, aparte de los simples fines de informacin, estadstica,
etc., el Registro de la propiedad inmueble procura fortalecer el comercio jurdico
inmobiliario con la eliminacin, por medio de la publicidad que sus asientos hacen
26
Este precepto corresponde, con sus diferencias, al artculo 3010 del Cdigo Civil para el Distrito Federal.
Roca Sastre, p. 16.
28
dem, p. 15. Jos Luis Prez Lasala, afirma que: El derecho administrativo se ocupa de los entes
administrativos, los cuales en determinadas circunstancias pueden ser sujetos de derechos in mobiliarios. El
mismo registro de la propiedad es un rgano administrativo, etc., (Derecho Inmobiliario Registral, p. 9).
27
12
efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca la clandestinidad

propia de un sistema inmobiliario puro, o sea, el desconocimiento de la verdadera
situacin jurdica de las fincas.29
En este sentido, el Registrador, lase el titular del Registro Pblico de la
Propiedad, como toda autoridad administrativa, est sujeto a la constitucin y a las
leyes, puesto que se vincula por el principio de legalidad derivado de su actividad
y del contenido de la protesta formal de guardar y hacer guardar la constitucin y
las leyes que de ella emanan que rinde al tomar posesin de su cargo.
Ahora bien, es conocido que los sistemas registrales se clasifican
bsicamente desde dos puntos de vista, a saber: 1. Por los efectos de la
Inscripcin: a) sustantivo: la propiedad se adquiere por medio de la inscripcin en
el Registro Pblico; b) constitutivo: el derecho nace con el contrato o acto jurdico
y para su perfeccin se inscribe en el Registro Publico; c) declarativo: el registro
del acto o contrato solo sirve para que tenga efectos contra terceros30; y 2. Por la
forma de inscripcin: a) personal: hay un registro por cada persona fsica o moral;
b) sistema de folios: es una carpeta donde se inscriben los actos relativos al bien
inmueble; c) libros: donde se anotan las inscripciones, de un modo cronolgico,
hay secciones en los libros, para destinarlos a ciertos tipos de actos; d)
electrnico: es el sistema de folios pero usado a travs de las nuevas
herramientas de la tecnologa.31
29
Roca Sastre, p. 18. Por su parte, el Artculo 2 del Reglamento del Reglamento del Registro Pblico de la
Propiedad del Distrito Federal, seala que: El Registro Pblico de la Propiedad es la institucin de la
Administracin Pblica del Distrito Federal, a la cual est encomendado el desempeo de la funcin
registral, en todos sus rdenes, con arreglo a las prevenciones del Cdigo Civil para el Distrito Federal, de
este Reglamento y dems disposiciones aplicables.
30
Por disposicin expresa de los artculos 3008 y 3009 del Cdigo Civil para el Distrito Federal, nos
adherimos al sistema declarativo, porque en esta norma se prescribe que: La inscripcin de los actos o
contratos en el Registro Pblico tiene efectos declarativos. Adems, de que: artculo 3009. El Registro
protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o
resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo
registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se
ejecuten u otorguen violando la Ley.
31
Aunque Luis Carral y de Teresa habla de los sistemas de registro: 1. segn la forma de registro: a)
transcripcin, b) folio personal y c) folio real; 2. Segn la eficacia concedida a la inscripcin: a) efectos de
hecho; b) efectos probatorios; c) presupuesto de eficacia (declarativo y constitutivo), donde estudia a los
sistemas francs, alemn, suizo, espaol, mexicano y australiano. (Vase: Derecho notarial y Derecho
registral, p. 229-231.); en cambio, Rodolfo Daz Gonzlez Vergara, seala como sistemas registrales 1.
Registros inmobiliarios como requisito de oponibilidad a terceros (francs e italiano); 2. Registros con
presuncin de exactitud y plena proteccin de terceros: a) con inscripcin constitutiva (alemn y suizo) y b)
13
Adems, el registro se rige por una serie de principios, que con algunas
excepciones se aplican a cualquier clase de registro, se estima que son las
orientaciones bsicas del sistema registral y son resultado de la sistematizacin
del ordenamiento jurdico.
1. principio de consentimiento; 2. Principio de Tracto Sucesivo o de tracto
continuo; 3. Principio de Legalidad o procedimiento de calificacin; 4. Principio de
publicidad; 5. Principio de Inscripcin, que puede ser: a) material que se refiere al
acto, y b) formal que se relaciona con los documentos; 6. Principio de
especialidad; 7. Principio de fe pblica registral; 8. Principio de tercero registral; 9.
Principio de rogacin; y 10. Principio de prioridad.32
As, podemos considerar en general al proceso de registro como un
conjunto de actos legales que se deben de observar para calificar actos jurdicos y
determinar si son o no susceptibles de inscripcin.
El sistema registral, como lo previenen los artculos 15 y 16 del
Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal, se integra
por los siguientes Registros: a) Inmobiliario; b) Mobiliario, y c) de Personas
Morales. As, los siguientes folios para los asientos son: 1. Folio Real de
Inmuebles; 2. Folio Real de Muebles; y 3. Folio de Personas Morales.
Segn el artculo 3005 del Cdigo Civil para el Distrito Federal, slo se
registrarn: I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
autnticos; II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera
autntica; III. Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con
arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el
sin inscripcin constituiva (mexicano y espaol); y 3. Registros con plena eficacia formal sustantiva (sistema
Torrens-australiano). (Vase: Curso de Derecho Registral, p. 53).
32
Bernardo Prez Fernndez del Castillo, alude a los principios de 1. publicidad, 2. legitimacin, 3. rogacin,
4. consentimiento, 5. prelacin o prioridad, 6. calificacin, 7. inscripcin, 8. especializacin y 9. tracto
sucesivo (Vase: Derecho Registral, p. 73 y ss): Rodolfo Daz Gonzlez Vergara seala los de: Rogacin
instancia o peticin, tracto sucesivo, legalidad, consentimiento, inscripcin, especialidad, prioridad o rango,
legitimacin, fe pblica registral (Curso de Derecho Registral, p. 80). Vese tambien la tesis aislada
I.3o.C.600 C de la Novena poca, Registro: 172932, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tesis
Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, Tomo: XXV, Marzo de 2007, Materia(s):
Civil, Tesis: I.3o.C.600 C, Pgina: 1757, con rubro: Registro Pblico de la Propiedad. Principios
fundamentales que lo rigen, entre los que se ubican: El de publicidad, conforme al cual el pblico adems de
tener acceso a las inscripciones, tambin tiene el derecho de enterarse de su contenido; el de inscripcin; el de
especialidad; el de rogacin; el de propiedad; el de legalidad; el de tercero registral; y finalmente, el de fe
pblica registral o legitimacin registral.
14
Notario, el Registrador, el Corredor Pblico o el Juez competente, se cercioraron

de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.33
En caso de la existencia de actos que afecten los derechos de los
particulares, se puede acudir al Recurso de Inconformidad, en trminos de los
artculos 3022, 3043, fraccin V, del Cdigo Civil para el Distrito Federal y 109 del
Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal, puede
interponerse el recurso de inconformidad, contra la calificacin del Registrador que
deniegue la inscripcin o anotacin.34
Segn el sitio electrnico del Gobierno del Distrito Federal35, los trmites
relacionados con el Servicio Pblico son: 1. Bsqueda de antecedentes registrales
por ndice; 2. Bsqueda de Antecedentes Registrales por Pantalla; 3. Bsqueda de
folio real exacto de un inmueble constituido bajo el Rgimen de Propiedad en
Condominio; 4. Bsqueda oficial de Antecedentes Registrales.
Trmite
Requisitos
No. Trmite
Requisitos
Bsqueda
de
antecedentes
registrales
por
ndice
Bsqueda
de
Antecedentes
Registrales por
Pantalla
Bsqueda
de
folio real exacto
de un inmueble
constituido bajo
el Rgimen de
Propiedad
en
Condominio
Bsqueda oficial
de Antecedentes
Registrales
RPPC-01
a) En caso de
inmuebles:
proporcionar
el
domicilio
del
RPPC-02
Anotar
en
la
forma
prevalorada los
siguientes datos.
RPPC-03
Anotar
en
la
forma
prevalorada los
siguientes datos:
RPPC-04
1.-Requisitar
solicitud
Entrada
Trmite
la
de
y
33
Lo anterior se complementa con el contenido del Artculo 3042 del Cdigo Civil para el Distrito Federal,
que prescribe: En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribirn: I. Los ttulos por los cuales se
cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin
originaria y los dems derechos reales sobre inmuebles; II. La constitucin del patrimonio familiar; III. Los
contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un perodo mayor de seis aos y aquellos en que haya
anticipos de rentas por ms de tres aos; y IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean
registrados. Artculo 3069. Se inscribirn en los folios de operaciones sobre bienes muebles: I. Los contratos
de compraventa de bienes muebles sujetos a condicin resolutoria a que se refiere la fraccin II del artculo
2310; II. Los contratos de compraventa de bienes muebles por los cuales el vendedor se reserva la propiedad
de los mismos, a que se refiere el artculo 2312; y III. Los contratos de prenda que menciona el artculo 2859.
y Artculo 3071. En los folios de las personas morales se inscribirn: I. Los instrumentos por los que se
constituyan, reformen o disuelvan las sociedades y asociaciones civiles y sus estatutos; II. Los instrumentos
que contengan la protocolizacin de los estatutos de asociaciones y sociedades extranjeras de carcter civil y
de sus reformas, previa autorizacin en los trminos de los artculos 17 y 17 A de la Ley de Inversin
Extranjera; y III.- Las instituciones, fundaciones y asociaciones de asistencia privada.
34
El Artculo 3022 del Cdigo Civil federal es igual.
35
Manual de Trmites y Servicios al Pblico del Distrito Federal (actualizacin 2003). Con informacin
visible en http://www.df.gob.mx/wb/gdf/registro_publico_serv, consultada el 15 de marzo de 2010.
15
inmueble,
nombre de la
finca si lo tuviere,
calle, avenida, o
nmero
de
ubicacin,
lote,
manzana,
fraccionamiento,
colonia
y
delegacin.
b) En caso de
personas fsicas:
proporcionar
el
nombre, apellidos
y
ao
aproximado
de
escrituracin.
c)En caso de
personas
morales: sealar
la denominacin
o razn social y
sealar el ao
aproximado de la
constitucin de la
sociedad.
a).-Nombre de la
persona
fsica,
denominacin o
razn social de la
sociedad
mercantil
o
persona moral;
b).-Ubicacin del
inmueble,
nmero
oficial,
lote,
manzana,
colonia,
delegacin
y
nombre
del
propietario
a).-Ubicacin del
inmueble: calle,
nmero
oficial,
colonia
y
delegacin.
b).-Nmero
de
folio matriz
c).-El nmero de
departamento,
oficina,
despacho, local o
accesoria del que
se requiere saber
en
que
folio
auxiliar
qued
registrado.
d). Para mayor
agilidad
preferentemente
proporcionar
el
nmero de folio
real de un predio
vecino
o
colindante.
Formato
No tiene
Fundamento
Legal
Ley Orgnica de
la Administracin
Pblica
del
Distrito Federal.
Artculo
35
fraccin
XIX.
Reglamento
Interior de la
Administracin
Pblica
del
Distrito Federal.
Artculo
7
Fraccin
XV,
inciso 3 y 117
fraccin
III
Reglamento del
Registro Pblico
del
Distrito
Federal. Artculo
1, 2, 29, 30 al 31
Forma
prevalorada
Ley Orgnica de
la Administracin
Pblica
del
Distrito Federal.Artculo
35
fraccin
XIX
Reglamento
Interior de la
Administracin
Pblica
del
7
Fraccin
XV,
inciso 3 y 117
fraccin
III
Reglamento del
Registro Pblico
del
Distrito
Federal.-Artculo
1,2,88
Forma
prevalorada
Ley Orgnica de
la Administracin
Pblica
del
35
fraccin
XIX.
Reglamento
Interior de la
Administracin
Pblica
del
7
Fraccin
XV,
inciso 3 y 117
fraccin
III.
Reglamento del
Registro Pblico
de la Propiedad
del
Distrito
Federal.-Artculo
sealando
los
siguientes datos:
a).-Nombre
y
domicilio
del
solicitante.
b).-Ubicacin del
Inmueble sealar
nmero
oficial,
exterior, interior,
colonia,
delegacin, lote,
manzana,
seccin.
c).-Anexar a la
Solicitud
de
Entrada
y
Trmite croquis
de
localizacin
con
nmero
oficial de las
casas
que
forman
parte de la acera
donde
se
encuentra
el
predio.
d).-En caso de
ser
posible,
proporcionar
antecedentes de
registro de un
vecino.
2.-Pago
de
derechos.
Solicitud
de
entrada y trmite
Ley Orgnica de
la Administracin
Pblica del D.F.
artculo
35
fraccin XIX.
Reglamento
Interior de la
Administracin
Pblica
del
7
fraccin
XV,
inciso 3 y 117
fraccin III
Cdigo Civil del
Distrito Federal.Articulo 3001 al
3002.
Reglamento de
Registro Pblico
16
Costo
(Cdigo
Fiscal del DF
2010)
Tiempo
de
respuesta
Cdigo
Financiero para
el
Distrito
Federal. Articulo
226 Fraccin I.
Cdigo
Financiero para
el
Distrito
Federal.-Articulo
226 Fraccin III.
1, 2, 21, 88.
Cdigo
Financiero para
el
Distrito
Federal. Articulo
226 Fraccin IV
$389.00
Ya no existe
Ya no existe
Dos das hbiles
Dos das hbiles
Inmediato
de la Propiedad y
de Comercio del
Distrito Federal.
Artculos 1, 2, 88.
Cdigo
Financiero para
el D.F. Artculo
215 fraccin VI
$1,268.00
30 das hbiles
Otros problemas relacionados con el Registro Pblico de la Propiedad

son:
A) Errores de registro. Podemos citar el caso de una operacin de venta
de inmuebles donde el certificado de libertad de gravamen sali con hipoteca, lo
que sorprendi al comprador y puso entredicho la integridad de la inmobiliaria; lo
interesados acudieron al Registro Pblico de la Propiedad, donde descubrieron
que el error era del Registro, que no exista ninguna hipoteca sobre la propiedad
en venta. Sealan que: esto tendr una solucin de ms de un mes para el
cliente cosa que no todos aceptan. Adems para darnos el nuevo certificado (20
das ms) nos solicitan para ello la devolucin del anterior, con el que podemos
demostrar su error. 36
B) Tardanza en la entrega de trmites. Los problemas ms comunes con
el registro es la tardanza para registrar los pagos de hipotecas o inclusive la venta
misma, etc. El error de dedo en los datos regstrales etc.37
C) Errores notariales. Existe un caso en Guerrero donde a un notario se le
olvid inscribir una escritura, causndole los respectivos problemas al propietario
del mismo.38
36
Publicado el 15 Febrero, 2008 por Alicia Yabeta en donde se hace eco de una queja de la Lic. Gabriela
Kunz Arrache, relacionada con el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de Mxico,
visible en: http://casacomprar.wordpress.com/2008/02/15/problemas-con-el-registro-publico-de-la-propiedaden-mexico/, consultada el 15 de marzo de 2010.
37
Publicado el 15 Febrero, 2008 por Alicia Yabeta en donde se hace eco de una queja de la Lic. Gabriela
Kunz Arrache, relacionada con el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de Mxico,
visible en: http://casacomprar.wordpress.com/2008/02/15/problemas-con-el-registro-publico-de-la-propiedaden-mexico/, consultada el 15 de marzo de 2010.
38
Visible en: http://www.mexicolegal.com.mx/cafeteando-ver.php?id=204, consultado el 15 de marzo de
2010.
17
D) Trmites realizados por personas ajenas al Registro. Como lo

documenta el Peridico La Crnica, a pesar de la instalacin de 62 cmaras de
video en el Registro Pblico de la Propiedad y Comercio del Distrito Federal la
corrupcin se traslad a la banqueta de enfrente. En el VIPS que est a un
costado del Monumento a la Madre, funciona una mafia que, por un adelanto de
dos mil quinientos pesos, ofrece liberar una hipoteca, desaparecer inscripciones o
dar de alta documentos irregulares.
Entre las anomalas detectadas, se encuentra un caso de recepcin de
ttulos de propiedad irregulares que logr pasar por buenos a la hora de solicitar
una inscripcin. Se trata del ttulo de propiedad 72-93-38 y se observa cmo ste
papel fue emitido a travs de un contrato privado de compraventa. Este caso,
opinaron notarios consultados, es una anomala, ya que el artculo 2317 del
Cdigo Civil del DF indica que los terrenos que se otorguen con motivo de
programas de regularizacin no podrn venderse por contratos privados, sino a
travs de escritura pblica notariada. En el contrato aparecen comprador y
vendedor, con la intervencin de Mara de Los Angeles Leal, ex directora de
Regularizacin Territorial del D.F. Adems, en el documento de compra-venta, en
poder de Crnica, no aparece el certificado de registro, la constancia de uso de
suelo y el avalo de la propiedad, requisitos solicitados para este tipo de
transacciones. An con ello, dicho documento se encuentra registrado, con el folio
853762, fechado en marzo de 2004.39
E) Rezago en los trmites registrales. Como se narra en la Revista
Peninsular, de Yucatn, el actual director del Registro Pblico de la Propiedad del
Estado, Fernando Sauri Snchez, al tomar posesin del cargo, el primero de
agosto pasado (2007) encontr un rezago de mas de treinta y cuatro mil
escrituras, dejado por la anterior, administracin estatal, un edificio en muy mal
39
Nota: En el Registro Pblico de la Propiedad del DF coyotes liberan hipotecas por $2,500 pesos, eliminan
inscripciones o dan de alta documentos chuecos, visible en: La Crnica de Hoy de martes 7 de septiembre de
2004. http://www.cronica.com.mx/nota.php?idc=142913, consultada el 15 de marzo de 2010.
18
estado, as como una infraestructura mal aprovechada y veintisis tomos que an

no aparecen.40
F) Instalaciones insuficientes e inadecuadas.
G) Elevados costos de registro. Para Adriana Villaseor Pujol: reducir las
tasas de impuestos de transferencia y del pago de derechos de registro. Esto no
necesariamente implica menores ingresos como demuestran reformas en pases
como la India. Los costos elevados fomentan las transacciones informales y
declaraciones subestimadas del valor de las propiedades. Adems, el cobro por
servicios de registro como porcentaje del valor del inmueble ha dado lugar a
amparos sobre su constitucionalidad.41
H). Inseguridad jurdica. Como lo seala el notario pblico Toms Lozano
Molina: Una crisis que se agrava todos los das y tiene otros sntomas:
Incertidumbre en las operaciones de compraventa, donacin, hipotecas de dichos
bienes. Parlisis del mercado inmobiliario en todos los niveles. Las crecientes
acciones de mafias de falsificadores de escrituras que logran con hbiles
operaciones "lavar" dichos documentos y hacerlos pasar como "vlidos" mientras
que trmites legales que deberan realizarse en tres das se retrasan por
semanas, meses y hasta en ms de un ao. Un problema provocado en gran
medida por la multiplicad de trmites en la transmisin de la propiedad, pero,
sobre todo, por la ineficiencia, el burocratismo y la impreparacin que campean en
el Registro Pblico de la Propiedad, institucin que funciona con mtodos de hace
dos siglos, seala el notario pblico Toms Lozano Molina. Aseguran que todos
los das aparecen escrituras falsas, obra de bandas de profesionales. Documentos
que, dicen, aparecen inscritos en el Registro, o ante otras instancias, que con
hbiles manejos son sometidos a un "lavado" hasta que sus autores y sus
cmplices y sus clientes, logran que sean considerados como legales y legtimos.
Lo peor, sealan, es que no quieren entender las autoridades que la corrupcin no
40
Nota: Resucita el Registro Pblico de la Propiedad. En seis meses se abate el rezago: Fernando Sauri, en La
Revista
Peninsular,
nmero
939,
de
24
de
octubre
de
2007,
visible
en:
http://www.larevista.com.mx/ver_nota.php?id=3535.
41
Villaseor Pujol, Adriana; El notario garante de la paz social: Antagonismo al informe del Banco Mundial,
(tesis de grado: Maestra en Derecho Notarial), Mxico, Universidad de Guadalajara-Colegio de Notarios,
2009, p. 60.
19
est en la ventanilla sino "ms adentro... y afuera" y que, en todo caso, el fondo es
que no hay seales de seguridad jurdica y que el burocratismo, la ineficiencia, la
ineptitud son los signos en la tarea del Registro Pblico de la Propiedad.42
I) Burocratismo y corrupcin. El mismo notario Toms Lozano Molina:
Explica que en el Distrito Federal, y tambin en los otros estados, en pleno siglo
XXI para cualquier transmisin debe acudirse directamente a varias ventanillas de
una serie de dependencias sin que se pueda tener acceso a ellas por la va del
internet. As, enumera, en el caso de la capital de la Repblica, se tiene que ir a la
Comisin de Aguas para obtener el informe respectivo, a la Tesorera para el
informe de adeudos, a la Seduvi para lograr el certificado o constancia de
zonificacin y al Registro Pblico de la Propiedad, donde los trmites son an ms
complicados "Ah la situacin es cada da ms crtica y, le insisto, se necesitan
soluciones urgentes. Esa institucin no cumple con sus obligaciones, por ejemplo,
expedir los certificados que se soliciten sobre una finca al tercer da de la
presentacin de la solicitud. Esa es letra muerta. El promedio de expedicin, ya
con muy buena suerte, es de 30 das, pero pueden pasar meses y hasta aos"
aade el notario Molina.43
Se podra pensar que por la temporalidad de algunas conductas ya se
corrigieron, no obstante, en el informe Doing Bussines en Mexico 200944, el Banco
Mundial seala que: Arabia Saudita es el pas ms avanzado en esta materia
para transferir el ttulo de una propiedad entre dos empresas locales se requieren
nicamente 2 trmites sin costo que se pueden realizar en 2 das. Mxico ha
modernizado los Registros Pblicos de la Propiedad, lo que le ha permitido reducir
42
Nota de Fidel Samaniego R.: Es ineficaz Registro Pblico de Propiedad. Notarios pblicos alertan sobre la
falta de seguridad jurdica para transferir una propiedad y deploran la ineficiencia que campea en el Registro
Pblico de la Propiedad, publicada en El Universal de lunes 23 de agosto de 2004, visible en:
http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad, consultada el 15 de
marzo de 2010.
43
Nota de Fidel Samaniego R.: Es ineficaz Registro Pblico de Propiedad. Notarios pblicos alertan sobre la
falta de seguridad jurdica para transferir una propiedad y deploran la ineficiencia que campea en el Registro
Pblico de la Propiedad, publicada en El Universal de lunes 23 de agosto de 2004, visible en:
http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad, consultada el 15 de
marzo de 2010.
44
Banco Mundial y la Corporacin Financiera Internacional; Doing Bussines in Mexico 2009. Comparando la
regulacin en 31 Estados, el Distrito Federal y 31 economas, p. 22. Visible en:
http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf,
consultada el 19 de marzo de 2010.
20
sus tiempos de respuesta. Sin embargo, todava enfrenta muchos retos. Uno de
ellos es la alta variabilidad en costos y tiempos observada entre los estados
debido a que cada uno tiene sus propias tarifas, regulaciones y lineamientos.
Registrar una propiedad es ms fcil en Aguascalientes y ms difcil en Jalisco
(tabla 4.1).
TABLA 4.1
Dnde es fcil registrar la propiedad y dnde no lo es?
1 Aguascalientes (ms fcil)
12 Colima
22 Oaxaca
2 Chiapas
13 Nuevo Len
24 Guerrero
3 Campeche
14 Hidalgo
25 Morelos
4 Chihuahua
15 Quertaro
26 Nayarit
5 Guanajuato
16 Puebla
26 Distrito Federal
6 Veracruz
16 Tlaxcala
28 Baja California Sur
7 Zacatecas
16 Yucatn
29 Tamaulipas
8 Sinaloa
19 Tabasco
30 Durango
8 Michoacn
19 Baja California
31 Quintana Roo
10 Sonora
21 Estado de Mxico
32 Jalisco (ms difcil)
11 San Luis Potos
22 Coahuila
Nota: La facilidad para registrar la propiedad es un promedio del nmero de trmites, tiempo y
costo requeridos para registrar una propiedad.
Fuente: base de datos de Doing Business.
Sin nimo de estridencia, se advierte con claridad que el Distrito Federal

tiene un promedio de veintisis en relacin con el nmero de trmites, tiempo y
costo que se requiere para registrar una propiedad en comparacin con el primer
lugar que es el estado de Aguascalientes.
As, existe un desfase temporal entre el Manual de Trmites y Servicios al
Pblico, instrumento de publicidad y certeza jurdica, con las normas jurdicas que
rigen al actividad registral, porque nadie se ha preocupado de actualizar ese
manual que data del ao 2003, cuando diversos ordenamientos relacionados con
la actividad registral se han modificado desde ese ao, en particular el Cdigo
Fiscal para el Distrito Federal que entr en vigor en 2010.
Como
se
advierte,
los
problemas
relacionados
impactan
significativamente en la eficacia de las autoridades registrales, y eliminan de facto

la publicidad y seguridad jurdica. Por otra parte, s como lo prescribe el artculo 6,
fracciones I y III, de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos:
Toda la informacin en posesin de cualquier autoridad, entidad, rgano y
organismo federal, estatal y municipal, es pblica; y que: Toda persona, sin
necesidad de acreditar inters alguno o justificar su utilizacin, tendr acceso
21
gratuito a la informacin pblica, a sus datos personales o a la rectificacin de

stos.
Salvo que se acredite que esta disposicin constitucional no se aplica a la
materia registral, torna de facto inconstitucionales las normas relacionadas con las
restricciones al acceso a la informacin registral y las relacionadas derechos o
tarifas en materia de acceso a la informacin pblica registral45, en particular se
debe revisar cuidadosamente el Capitulo IX De los Derechos por la Prestacin de
Servicios, Seccin Quinta Del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, y
del Archivo General de Notaras, del nuevo Cdigo Fiscal del Distrito Federal.46
En todo caso, a la luz del artculo 6 constitucional en materia de acceso a la
informacin se debe debatir sobre la aplicacin a la materia del principio
constitucional de mxima publicidad y si es factible cobrar por la reprografa o
no.
IV. Derecho Registral y Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad

Como se desprende del Tercer Informe de Actividades 2008-2009 emitido por la
Consejera Jurdica y de Servicios Legales, para el Registro Pblico de la
Propiedad, esta en marcha un Proyecto de Modernizacin del Registro Pblico.
Ese proyecto se articula en torno a tres fases: a) la primera es la
reingeniera de proceso, la cual se inici el 17 de agosto de 2009 con acciones en
materia
de
digitalizacin,
para
generar
imgenes
digitales
firmadas
45
Articulo 208 del Cdigo Fiscal del Distrito Federal, vigente a partir de enero 1 de 2010: Por los servicios
que preste el Registro Pblico de la Propiedad correspondiente por la expedicin de documentos que a
continuacin se mencionan o bsqueda de antecedentes, se pagarn derechos conforme a las siguientes
cuotas:
I. De la bsqueda de antecedentes registrales de un inmueble, persona moral o bien mueble, por los ndices
de los libros o utilizando los sistemas electrnicos, incluyendo el primer folio o imagen digitalizada.. $389.00
II. Por la expedicin de constancia de antecedentes registrales se pagar por las primeras 20 hojas $150.00 y
$4.00 adicionales por cada hoja subsecuente.
III. Por conexin y servicio de vinculacin remota al Sistema Integral de Informtica Registral del Registro
Pblico de la Propiedad, se pagar una cuota anual de ................................................................... $24,926.00
IV. Por cada ejemplar del Boletn Registral en la fecha de su expedicin ........................................ $36.00
V. Por la bsqueda oficial de antecedentes registrales de un inmueble, sobre la base del lote y manzana
registral, plano catastral o cualquier documento fehaciente aportado por el solicitante ................... $1,268.00
VI. Por la investigacin del tracto registral de un antecedente, folio o partida de libro, por cada perodo de
cinco aos................................................................................................................... .............................. $274.00
46
Gaceta Oficial del Distrito Federal de 29 de diciembre de 2009, vigente a partir de 1 de enero de 2010.
22
electrnicamente para garantizar que las mismas no sean manipuladas; b)

segunda, que se desarrollar a finales del 2009, se liberar el Sistema de Control
de Gestin, con el que se recibirn documentos y se digitalizarn los de entrada,
lneas de captura, solicitudes de trmite, entre otros, para estar en posibilidad de
lograr un registro totalmente electrnico, incluye la firma digital de los acuerdos de
calificacin de los registradores, para que en un futuro estos puedan ser
consultados va web; y c) La tercera ser la del despacho de documentacin y se
implantar en el primer trimestre del prximo ao (2010). En esta etapa se incluir
el despacho de documentos con la inscripcin en folio real electrnico, con la
obligacin del uso de la firma digital. Tambin se automatiza la inscripcin de tipo
Conversin a Folio Real Electrnico, para formalizar con firma digital que toda la
informacin electrnica que figura en las imgenes digitalizadas de un folio real.
Adems, se alude a capacitacin, actualizacin y profesionalizacin, lo que
permitir establecer la carrera registral. As, se afirma que:
En el mes de noviembre de 2008 se inici el Programa de Modernizacin
Integral del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, en cuya
implementacin se revisan los procedimientos administrativos, con la
consecuente agilizacin en la prestacin de los servicios que promueve la
poblacin demandante de certeza y seguridad jurdica, tanto en las
transacciones inmobiliarias, como en los actos subsecuentes que
requieren de inscripcin en la Institucin Registral.
Al hacer eficiente los servicios, con la mejora en los trmites que los
integran, se ha fortalecido el quehacer cotidiano con la respuesta
oportuna a las solicitudes de inscripcin ().
Por otra parte, la revisin de la normatividad que regula el ejercicio de la
funcin registral, adems de simplificar la operacin cotidiana con la
eliminacin de reas y etapas de procedimientos que retardaban las
respuestas a las peticiones de servicios de inscripcin de actos jurdicos,
trajo consigo la creacin de nuevos servicios como el Boletn Registral
Electrnico y la solicitud electrnica del Certificado de Existencia o
Inexistencia de Gravmenes. Asimismo, la constante evolucin que
23
impone la funcin que realiza el Registro Pblico y la aplicacin de

criterios que apoyen y fortalezcan la interpretacin y aplicacin de la ley,
se propici durante 2008 fortalecer la emisin de 23 criterios en materia
de propiedad que ya se tenan y 8 nuevos criterios registrales en materia
de comercio.
Las medidas anteriores, contribuyeron al mejor desempeo de la actividad
institucional basada en los principios de transparencia y rendicin de
cuentas.
Como se advierte, de alguna manera el esfuerzo en la modernizacin que
emprende el Gobierno de la Ciudad, pretende dar respuesta a parte de los
problemas presentados.
No obstante, a pesar de los avances, en el Informe del Banco Mundial:
Doing Bussines in Mexico 2009, presenta el siguiente panorama: Doing Business
en Mxico recomend en aos anteriores la simplificacin y eliminacin de
trmites, la vinculacin y unificacin del Catastro y el Registro Pblico de la
Propiedad, la facilitacin del acceso al Registro Pblico, mantener actualizados los
registros del Catastro y reducir las tasas de los impuestos de transferencia y
pagos de derechos. Estas recomendaciones siguen siendo vigentes.47 Adems, en
ese informe se recomienda: digitalizar oficios, consultas y pagos en lnea; eliminar
trmites y requisitos innecesarios; establecer tarifas fijas; y sistemas de
informacin para mejorar la comunicacin entre dependencias.
Sin embargo, las transformaciones que solicita el Banco Mundial ya estn
en marcha, como se desprende del Modelo Integral del Registro Pblico de la
Propiedad, elaborado por la Comisin Nacional de Vivienda del gobierno federal;
Sociedad Hipotecaria Federal, la Asociacin Nacional del Notariado Mexicano,
A.C., y el Instituto Mexicano de Derecho Registral, A.C., que fue aprobado en
diciembre de 2005, esquema en el que se trabaja desde agosto de 2003, donde se
incorpora parte de las recomendaciones del Banco Mundial.
47
Banco Mundial y la Corporacin Financiera Internacional; Doing Bussines in Mexico 2009. Comparando la
regulacin en 31 Estados, el Distrito Federal y 31 economas, pp. 23 y 24. Visible en:
http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf,
consultada el 19 de marzo de 2010.
24
En el esquema de Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad,

en el apartado de Visin Integral del Modelo, se establece que pretende poner de
manifiesto la funcin que estn llamados a cumplir los sistemas registrales
favorecer el crecimiento econmico, el bienestar pblico y la paz social
mediante la publicidad de los derechos reales susceptibles de inscripcin y de las
transacciones respecto de los mismos, as como de los principios que idealmente
deben acomodarse para cumplir con dicha funcin con el ms alto grado posible
de eficiencia y eficacia.
Sin embargo, dos de sus objetivos contradicen esta afirmacin: Ofrecer
los servicios registrales que requieran los actores institucionales, para dar fluidez
al mercado inmobiliario, y hacer eficientes sus propias actividades y establecer
tarifas razonables para los servicios registrales. Del que se desprende con claridad
que se encamina al mercado inmobiliario y a una finalidad recaudatoria.
As, en la Visin Integral del Modelo, podemos leer que: El modelo parte
de la base de una clara definicin y publicidad de los derechos reales susceptibles
de inscripcin y especialmente de las transacciones sobre los mismos, promueve
inversiones eficientes, incrementa las expectativas de recuperacin de las
inversiones de capital y disminuye el riesgo para los acreedores hipotecarios, as
como los costos de tramitacin y ejecucin hipotecarias en su caso, lo que, a su
vez, aumenta la liquidez de las inversiones inmobiliarias y facilita la realizacin de
transacciones de apoyo al crecimiento econmico.
El Modelo establece especificaciones de funcionamiento de los registros
pblicos de la propiedad en nueve rubros: 1. Marco Jurdico, que se enfoca haca
la naturaleza jurdica y sistema registral, enfatizando la cuestin de la firma y folio
real electrnicos. 2. Procesos Registrales, 3. Tecnologas de la Informacin, 4.
Gestin de la Calidad, 5. Profesionalizacin de la Funcin Registral, 6. Polticas
Institucionales, 7. Gestin y Acervo Documental, 8. Participacin y vinculacin con
otros sectores, y 9. Indicadores de Desempeo.48 En 2008 oper con recursos
48
Documento disponible en la base de datos de CONAVI, en su sitio electrnico, que se encuentra en poder
del
autor
y
citado
tambin
en
el
sitio
electrnico:
http://qacontent.edomex.gob.mx/idc/groups/public/documents/edomex_archivo/edomex_pdg_ifrem.pdf,
donde consta el documento: Programa de Modernizacin del Registro Pblico de la Propiedad del Estado de
25
federales por la cantidad de 416.7 millones de pesos del Ramo Administrativo 04,
Captulo 4200 Subsidios a las Entidades Federativas y Municipios administrados
por la Consejera Jurdica Federal.49
En el Anexo II Principios Registrales, numeral 1. Principio de publicidad,
se lee: El Registro revela la situacin jurdica de los inmuebles y toda persona, sea
o no tercero registral o interesado, tiene derecho de que se le muestren los
asientos del Registro y obtener constancias relativas a los mismos. La publicidad
se da a travs de la inscripcin en el Registro Pblico, pues la celebracin de un
contrato no es suficiente para ser oponible a terceros. Como se advierte en
materia de publicidad se retoma la vieja idea de publicidad registral como
asiento, y se soslaya la reforma constitucional en materia de acceso a la
informacin.
En otro orden de ideas, el notario puede acceder a esquemas como
SIGER (Sistema Integral de Gestin Registral50), a travs de fedanet, que
Mxico (elaborado por el Gobierno del Estado de Mxico, 2008), instancia que se adhiere a ese modelo,
aunque introduce algunas variantes menores. Adems del Estado de Mxico, existe evidencia que estn
aplicando el modelo: Sonora a travs del Increson (Instituto Catrastal y Registral del Estado de Sonora);
Sinaloa; Guanajuato; Morelos; Nuevo Len; Quintana Roo; y Baja California, entre otros. Estaban prximos a
autorizar: Guerrero; Jalisco; San Luis Potos; y Zacatecas; en desarrollo estaban 14 entidades federativas. En
manifestacin de adhesin estaban: Oaxaca; Distrito Federal; Tabasco y Veracruz; nicamente 2 (Baja
California Sur y Yucatn) no haban manifestado oficialmente su incorporacin al programa. Con
informacin
de
CONAVI,
visible
en:
http://www.conavi.gob.mx/consejo/comite_productividad/RPP_Prog.pdf.
49
Aunque es posible que los recursos estn vinculados con una inversin de la Asistencia Tcnica del
Prstamo1298-OCME suscrito con el Banco Interamericano de Desarrollo. En el Diario Oficial de la
Federacin de 6 de marzo de 2007, se publicaron los Lineamientos para la aplicacin del Programa para la
Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad, para el ejercicio fiscal de 2007. Para el ao
siguiente se publicaron los Lineamientos para la aplicacin de recursos del Programa para la Modernizacin
de los Registros Pblicos de la Propiedad de los Estados, para el ejercicio fiscal de 2008.
50
Es un sistema de registro que proporciona la Secretara de Economa, en coordinacin con los Gobiernos de
las 32 entidades federativas, para operar el Registro Pblico de Comercio (RPC) por medio del Sistema
Integral de Gestin Registral (Siger), para modernizar y unificar la prestacin del servicio. El Siger garantiza
la integridad de la informacin con el uso de la Firma Electrnica Avanzada (FEA), adems de respaldarse en
una Base de Datos Central, y permite las inscripciones y consultas por Internet, lo que lo convierte en una
herramienta de vanguardia. El Siger tambin fue desarrollado para el registro de inmuebles, a fin de ayudar a
los Gobiernos de los Estados, a favor de la seguridad jurdica. El Siger cuenta con un procedimiento
denominado Registro Inmediato de Empresas (RIE) actualmente en prueba en cinco estados (Nuevo Len,
Campeche, Morelos, San Luis Potos y Guanajuato) y casi 600 empresas inscritas. Otros avances en este ao
sern la consulta en lnea de la informacin inscrita por los interesados y el inicio de operacin en el Distrito
Federal. Informacin visible en: http://www.siger.gob.mx/, consultada el 15 de marzo de 2010.
Para la Secretara de Economa: El SIGER tiene como principal objetivo simplificar y agilizar el
procedimiento registral en las oficinas del Registro Pblico de Comercio, proporcionando el instrumento que
permita dar seguridad jurdica, auxiliado de mecanismos tales como el uso de la firma electrnica y del folio
26
proporciona la Secretara de Economa, para registrar en el Registro Pblico de la

Propiedad y del Comercio auxiliados por la firma electrnica avanzada que
proporciona el Sistema de Administracin Tributaria.
En este contexto, la participacin social en el modelo integral y el sistema
SIGER es nula, la transparencia slo se garantiza a travs de la tarifa o el pago
del derecho, lo que excluye a diversos ciudadanos (los que carecen de medios
econmicos para acceder a los datos del registro) de sus esquemas de
informacin. Adems, concentra peligrosamente las bases de informacin en
pocas manos.
Pero existe algo ms grave, el sistema puede ser inconstitucional, en
cuanto a que incumple con el contenido de los artculos 6 y 121 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
V. Los paradigmas de gobernanza y transparencia como elementos

correctivos para el Derecho registral
Como se advierte, el Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad, y el

esquema SIGER, estn orientados al mercado inmobiliario y a los grandes
usuarios (notarios e instituciones), pero de ninguna manera se pueden estimar
instrumentos efectivamente democrticos, puesto que, si bien ponen el acento en
la resolucin de los problemas vinculados con el registro de los bienes muebles o
inmuebles, se olvidan de lo esencial: el ciudadano o administrado.
Aqu surge el vnculo con los paradigmas de gobernanza y transparencia.
No ignoramos que ambos modelos estn en construccin, por lo que el contenido
de este apartado debe observase con las reservas del caso.51
Por gobernanza, se entiende el arte o manera de gobernar que se
propone como objetivo el logro de un desarrollo econmico, social e institucional
electrnico. Su implantacin en el mbito nacional permitir mejorar los tiempos de respuesta de la
institucin, con todos los beneficios que ello origine. A travs del SIGER se realizar la captura,
almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproduccin, verificacin, administracin y transmisin de
la informacin registral. (Manual del Usuario SIGER J2EE versin 28 de octubre de 2008).
51
En una obra futura abordar los temas de gobernabilidad y gobernanza con la finalidad de adoptar una
postura sobre el particular por lo que las reflexiones actuales son provisionales.
27
duradero, promoviendo un sano equilibrio entre el Estado, la sociedad civil y el

mercado de la economa. Segn la Comisin sobre Gobernanza Global, la
gobernanza es: "la suma de las mltiples maneras como los individuos y las
instituciones, publicas y privadas, manejan sus asuntos comunes. Es un proceso
continuo mediante el que pueden acomodarse intereses diversos y conflictivos y
adoptarse alguna accin cooperativa. Incluye las instituciones formales y los
regmenes con poder para imponer obediencia, as como arreglos informales que
las personas y las instituciones han acordado"52.
Para Agust Cerrillo i Martnez: La gobernanza es el conjunto de normas,
principios y valores que pautan la interaccin entre los actores que intervienen en
el desarrollo de determinada poltica pblica. En la actualidad esta interaccin se
produce en entornos ms o menos estables que se conocen como entornos de
polticas pblicas.53
Segn el Banco Mundial, la gobernanza consiste en todas las instituciones
y tradiciones a travs de las cuales se ejerce la autoridad en un pas. Incluye los
procesos a travs de los cuales se selecciona, monitorea y sustituye al gobierno;
la capacidad del gobierno de formular e implementar efectivamente polticas de
fondo; y el respeto de los ciudadanos y el Estado para las instituciones que
regulan las interacciones econmicas y sociales entre ellos.54 Sin importar el
concepto de lo que se estime como gobernanza, podemos estimar que para el
Derecho Administrativo constituye una frmula descriptiva que sirve para poner el
acento en la multiplicitud de contextos o mecanismos de direccin que conviven
entre las instancias nacionales y supranacionales, de un aliado, y entre los actores
52
As, en el informe: Our Global Neighborhood Report of the Commission on Global Governance (ISBN 019-827998-1; Published by Oxford University Press, 1995), sobre The Concept of Global Governance, se
establece que: Governance is the sum of the many ways individuals and institutions, public and private,
manage their common affairs. It is a continuing process through which conflicting or diverse interests may be
accommodated and co- operative action may be taken. It includes formal institutions and regimes empowered
to enforce compliance, as well as informal arrangements that people and institutions either have agreed to or
perceive to be in their interest.
53
Cerrillo i Martnez, Agust; La gobernanza hoy, en La gobernanza hoy: 10 texto de referencia, Madrid,
Esp., INAP, 2005, p. 19.
54
What is governance? Governance consists of the traditions and institutions by which authority in a country
is exercised. This includes the process by which governments are selected, monitored and replaced, the
capacity of the government to effectively formulate and implement sound policies; and the respect of citizens
and the state for the institutions that govern economic and social interactions among them.
28
pblicos y privados del otro. Alude a los fenmenos de la distribucin o reparto de

responsabilidades entre la administracin y los ciudadanos, entre la esfera social y
pblica.55
Segn la Comisin de las Comunidades Europeas: El concepto de
gobernanza designa las normas, procesos y comportamientos que influyen en el
ejercicio de los poderes a nivel europeo, especialmente desde el punto de vista de
la apertura, la participacin, la responsabilidad, la eficacia y la coherencia.56 No
podemos olvidar que la gobernanza es democrtica cuando existen, por un lado,
medios para la participacin popular en el proceso de establecimiento de metas, y
por otro lado, medios efectivos para la rendicin de cuentas que permitan evaluar
las actividades de quienes actan a nombre del pblico.57
En el ensayo Qu es Ilustracin? Kant asentaba que para la ilustracin
slo se exige libertad y, por cierto, la ms inofensiva de todas las que llevan tal
nombre, a saber, la libertad de hacer un uso pblico de la propia razn, en
cualquier dominio. Consideraba que: El uso privado, en cambio, ha de ser con
frecuencia severamente limitado. Llamaba uso privado al empleo de la razn que
se le permite al hombre dentro de un puesto civil o de una funcin que se le
confa.
En otro ensayo, denominado: De la armona entre la poltica y la moral,
segn el concepto trascendental del derecho pblico, Kant sostiene que: Sin
publicidad no habra justicia, pues la justicia no se concibe oculta, sino
pblicamente manifiesta; ni habra, por tanto, derecho, que es lo que la justicia
distribuye y define. As, desarrolla la forma trascendental del derecho pblico:
Las acciones referentes al derecho de otros hombres son injustas, si su mxima
no admite publicidad.58
55
Schmidt-Assmann, Eberhard; Cuestiones fundamentales sobre la reforma de la teora general del Derecho
Administrativo. Necesidad de innovacin y presupuestos metodolgicos, en Barnes, Javier (ed.); Innovacin y
reforma en el Derecho administrativo, Sevilla, Esp., ed. Derecho Global, 2006. As, vase en particular: p. 43.
56
Comisin de las Comunidades Europeas; La gobernanza europea. Un libro blanco, Bruselas, Blgica,
2001, pie de pagina 1. En la pgina 10 de esa obra se definen los principios de la buena gobernanza, a saber:
apertura, participacin, eficacia y coherencia incorporados en la definicin de gobernanza.
57
Carrillo i Martnez, Agusti; La gobernanza hoy, p. 19.
58
Kant, Inmanuel; La paz perpetua: Apndice: De la armona entre la poltica y la moral, segn el concepto
trascendental del derecho pblico.
29
Para abordar el tema de la transparencia, partiremos de la idea de

democracia. Como metfora apropiada Norberto Bobbio estima que la democracia
es el rgimen del poder visible59. Esto es, el gobierno democrtico es aqul que
acta atendiendo al principio de publicidad, o sea, el que no se oculta ni oculta.
Qu es la transparencia? El Instituto Federal de Acceso a la Informacin
Pblica60 considera que la transparencia puede ser definida por tres elementos:
primero, la apertura de informacin por parte del gobierno; segundo, comunicacin
o conocimiento por parte del pblico, especficamente de los ciudadanos: tercero,
la rendicin de cuentas o la justificacin de las decisiones adoptadas por el
gobierno hacia los ciudadanos.
En este contexto, el Instituto Federal de Acceso a la Informacin Pblica,
hacindose eco en las ideas de Andreas Schedler, Larry Diamond, Marc F.
Plattner y Jos Ramn Cosso, sostiene que: La transparencia consta al menos de
tres dimensiones. La primera de ellas es la existencia de un marco jurdico que
regule el comportamiento del gobierno y sancione las conductas indebidas. La
segunda es la disposicin de mecanismos para el monitoreo o vigilancia por parte
de los particulares. En la tercera se hallan los mecanismos para la justificacin de
las acciones del gobierno.61 Estas dimensiones refieren al Estado de derecho, es
decir, al marco normativo bajo el cual se dirigen y califican las actuaciones y
prcticas de las instituciones pblicas.62
Como se advierte existe un desfase conceptual entre la idea del gobierno
de lo visible y la de uso pblico de razn, con lo que se entiende por
transparencia, puesto que la ltima tiene
un contorno marcadamente
normativista, olvidando la cuestin relacionada con lo poltico y la dimensin

democrtica del control y la responsabilidad individual de quienes ejercen
59
Bobbio, Norberto; El futuro de la democracia, 3 ed., 3 reimp., Mxico, FCE, 2005, p. 95.
Trabajo sin nombre de autor, visible en la pgina electrnica del Instituto Federal de Acceso a la
Informacin
denominado:
Los
criterios
y
resoluciones
del
IFAI,
en
la
ruta:
http://www.ifai.org.mx/Ciudadanos/#informacion_interes consultada el 18 de febrero de 2010.
61
Schedler, Andreas, Conceptualizing Accountability, en Andreas Schedler, Larry Diamond y Marc F.
Plattner (eds.), The Self-Restraining State: Power and Accountability in New Democracies, Boulder: Lynne
Reinner, 1999, pp. 14-17.
62
Cosso, Jos Ramn, Transparencia y Estado de derecho, en Ackerman, John (coord.), Ms all del
acceso a la informacin. Transparencia, rendicin de cuentas y Estado de derecho, Siglo XXI, Mxico, 2008.
p. 105.
60
30
gobierno; adems, la transparencia se puede entender en dos dimensiones: la

de acceso a la informacin y la poltica entendida como el gobierno de lo visible
conjuntamente con los ciudadanos haciendo uso pblico de su razn, esto es,
como herramientas de control del poder y responsabilidad.
Segn Diego Valads para consolidar la democracia es necesario que el
poder tenga una nueva fisonoma, que su ejercicio se ajuste a otras pautas y que
los ciudadanos tengan la certidumbre de poderlo controlar 63. Porque, la
consolidacin de la democracia exige la edificacin y nueva estructura de
derechos fundamentales.64
Los paradigmas de transparencia y gobernanza, entendidos de la manera
enunciada, esto es, con sus dimensiones sociales e individuales, son conciliables
con la actividad administrativa registral y con la fe pblica de la que se inviste a los
notarios, adems, cumplen un papel sustancial en la correccin de las
disfunciones que aparecen en la actividad registral, ah est el debate.
VI. Bibliografa:
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63
64
Valads, Diego; Constitucin y Democracia, Mxico, IIJ-UNAM, 2002, p. 190.

dem, p. 178.
31
publica%26format%3Dpdf%26option%3Dcom_content%26Itemid%3D55+El+
Sistema+Registral+de+la+Propiedad+de+M%C3%A9xico,+est%C3%A1+con
cebido+como+un+s%C3%B3lido+tri%C3%A1ngulo,+que+en+el+centro+tiene
+a+la+publicidad+como+un+medio,+y+en+cuya+c%C3%BAspide+se+encue
ntra+la+Seguridad+Jur%C3%ADdica,+y+que+est%C3%A1+soportado+en+s
u+base+por+dos+robustas+columnas,+por+dos+s%C3%B3lidos+pilares:+Fe
datario+y+Registrador%3B+Fe+P%C3%BAblica+y+Fe+P%C3%BAblica+Reg
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33

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CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL: CIUDAD DE

LOS PARADIGMAS DE GOBERNANZA Y TRANSPARENCIA EN EL DERECHO

I. Planteamiento del problema

Las sociedades del siglo XXI se encuentran en procesos sorprendentes de

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

y sus contenidos se consideran estables.1 Adems, el Registro Pblico de la

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

Por lo anterior en el presente trabajo nos ocuparemos de vincular los

II. Los fines del Derecho Registral: publicidad y seguridad jurdica

Para los efectos de la investigacin, en primer lugar abordaremos la palabra

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

funcionan armnicamente, constituyendo una disciplina independiente, de la cual

Daz Gonzlez Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, pp. 67-68.

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Coincidiendo con esta postura, Bernardo Prez Fernndez del Castillo,

Prez Fernndez del Castillo, Bernardo; Derecho Registral, p. 73.

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involucran en la circulacin de la riqueza. En este contexto, la publicidad persigue

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crdito de los actos pblicos, registros y procedimientos judiciales de todos los

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descripcin o historia del bien mueble o inmueble). En este sentido la confusin

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Se puede objetar que una interpretacin como la enunciada atenta contra

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registral; y el vinculo legal entre dominio y posesin, el titular de un derecho est

III. El problema de la eficacia registral y su impacto social

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efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca la clandestinidad

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Notario, el Registrador, el Corredor Pblico o el Juez competente, se cercioraron

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Dos das hbiles

Dos das hbiles

Otros problemas relacionados con el Registro Pblico de la Propiedad

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D) Trmites realizados por personas ajenas al Registro. Como lo

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estado, as como una infraestructura mal aprovechada y veintisis tomos que an

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Sin nimo de estridencia, se advierte con claridad que el Distrito Federal

significativamente en la eficacia de las autoridades registrales, y eliminan de facto

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gratuito a la informacin pblica, a sus datos personales o a la rectificacin de

IV. Derecho Registral y Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad

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electrnicamente para garantizar que las mismas no sean manipuladas; b)

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impone la funcin que realiza el Registro Pblico y la aplicacin de

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En el esquema de Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad,

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proporciona la Secretara de Economa, para registrar en el Registro Pblico de la

V. Los paradigmas de gobernanza y transparencia como elementos

Como se advierte, el Modelo Integral del Registro Pblico de la Propiedad, y el

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duradero, promoviendo un sano equilibrio entre el Estado, la sociedad civil y el