DERECHO CIVIL

EL
DOCENTE:
ROBERTO SANTISTEBAN
HUMAN
CURSO:
DERECHO CIVIL
CICLO:
VII
ALUMNA:
BRISAIDA GALVEZ CORONEL

DERECHO CIVIL

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Introduccin

El presente trabajo trata sobre el arrendamiento el cual es un

contrato muy celebrado en nuestra sociedad y se encuentra
estipulado en los artculos 1666 al 1712 del Cdigo Civil.
El contrato de arrendamiento es aquel por el cual el propietario de un
bien cede el uso del mismo a otra persona a cambio de una merced
conductiva (precio pactado por un inmueble en el contrato de
arrendamiento.
caractersticas,

En

las

naturaleza,

siguientes
las

pginas

obligaciones

abordaremos
de

las

sus

partes

contractuales, la resolucin y conclusin del contrato, as como lo

relativo a otras figuras como son el subarrendamiento y la cesin de
arrendamiento.

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ARRENDAMIEN
TO

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1. DEFINICIN.
Artculo

1666.- Por

el arrendamiento el

arrendador se obliga a ceder temporalmente

al arrendatario el uso de un bien por cierta
renta convenida.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado. Son susceptibles de arrendamiento
todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin
consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar y los
derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso.
El arrendamiento es un contrato por el cual concede uno a otro el
uso de una cosa por cierto precio en dinero electivo o frutos. Si la
cosa que se da para usar de ella es una tierra o finca rural, se llama
propiamente arrendamiento; si es un edificio urbano o rstico, se le
da el nombre de inquilinato o alquiler; si son ganados se llama
contrato de aparcera.
Contrato por medio del cual una parte cede a la otra el uso y
disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe
la denominacin de renta o alquiler
El arrendamiento cumple de forma correcta y completa la funcin
econmica de permitir el aprovechamiento de las cosas ajenas, a
ttulo oneroso y mediante el establecimiento por medio de un
contrato de las modalidades que previamente han acordado las
partes.
El arrendamiento debe recaer sobre bienes ciertos o inciertos.

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EL BIEN CIERTO: es aquel que se encuentra absolutamente
determinado al momento del nacimiento de la obligacin; vale decir,
aquel que le haya sido identificado como nico objeto de la prestacin
al momento de la celebracin del contrato. Las partes saben que ese
bien tenda que entregarse y que no podr entregarse otro.
Como se recuerda, las obligaciones de dar bienes ciertos son reguladas por el Cdigo Civil Peruano entre sus artculos 1132 y 1141.
BIENES INCIERTOS. Estos, regulados entre los artculos 1142 y
1147 del Cdigo Civil Que los bienes inciertos pueden ser objeto de
arrendamiento, caso en el cual el arrendador deber efectuar una
eleccin para determinar el bien a entregar. Lo importante es que, de
acuerdo con lo establecido por el artculo 1147 del Cdigo Civil:
Practicada la eleccin, se aplican las reglas establecidas sobre
obligaciones de dar bienes ciertos. Esto equivale a decir que, cuando
se entrega el bien arrendado, este tendr como caracterstica la de
ser cierto, y, en tal virtud, se aplicarn al caso las mismas
consideraciones esgrimidas por nosotros cuando nos referimos a los
bienes ciertos como objeto del arrendamiento.
CLASES DE ARREDAMIENTOS

ARRENDAMIENTO DE COSAS: Este crea un vnculo personal,

por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute
de aquellas, en tanto pesa sobre l la obligacin de pagar la
merced convenida. Artculo 1709 del cdigo civil

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS: en este el arrendador se

obliga

trabajar

prestar

determinados

servicios

al

arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un

pago. El arrendatario est obligado a retribuir los servicios. Este
tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones,
por terminacin de contrato o por la muerte. Artculo 1711 del
cdigo civil

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ARRENDAMIENTO

DE

OBRAS:

En

ste

contrato

una persona se compromete con otra a realizar una obra o

un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto
recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del
mismo, ya acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o
la construccin de una casa. Artculo 1710 del cdigo civil

2. CARACTERSTICAS

DEL

CONTRATO

DE

ARRENDAMIETO
2.1. Es un contrato bilateral.- En consecuencia, la obligacin de
pagar la renta es correlativa de la obligacin del arrendador de
mantener al arrendatario en el goce del bien, y como las
obligaciones son recprocas, ninguno de los contratantes puede
exigir el cumplimiento del contrato sino en la forma y tiempo
debidos y con tal de que por su parte haya cumplido o se allane
a cumplir de igual manera las obligaciones que a l le
corresponden.
2.2. Es un contrato consensual.- El arrendamiento es un contrato
meramente

consensual

se

perfecciona

con

el

simple

consentimiento de las partes y no necesita elevarse a escritura

pblica.
2.3. Es un contrato de tracto sucesivo.- En consecuencia, va
cumplindose por periodos parciales, las obligaciones y derechos
de las partes nacen a medida que se avanza en su cumplimiento.

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El arrendador debe prestar en forma permanente el goce del bien
arrendado, esta prestacin se prolonga en el tiempo; el
arrendatario debe cumplir en ese mismo lapso, ms o menos
largo,

una

prestacin

de

continuidad

ininterrumpida

prestaciones repetidas.
2.4. En un contrato nominado.- por que tiene nombre.
2.5. Es un contrato tpico.- pues esta jurdicamente regulado en la
ley.
2.6. Es un contrato de duracin.- la cual podr ser determinada (a
plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto pero no
conocido en su fecha) o de duracin indeterminada (cuando se
ha tenido en cuenta el termino inicial mas no el final.
2.7 Es un contrato de goce.- Por qu est destinado a que el
arrendatario disfrute del bien sin poder disponer del mismo.
2.8. Es un contrato constitutivo.- Porque se genera la obligacin,
por parte del arrendador de entregar en uso el bien arrendado, y
el arrendatario asumir la obligacin de pagar por dicho uso una
renta determinada o determinable.
2.9. Es un contrato oneroso.- Ambos van a obtener una ganancia.
2.10. Es un contrato conmutativo.- Porque la existencia y cuanta
de

las

prestaciones

que

deben

cumplir

el

arrendador

arrendatario son ciertas; vale decir, conocidas de antemano.

3. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
3.1. EL CONSENTIMIENTO:
- El precio bien u objeto
- La duracin del contrato.

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3.2. EL OBJETO
El objeto del contrato de arrendamiento est constituido por toda
clase de bienes, muebles e inmuebles, que estn en comercio de los
hombres (art. 1666).
3.3. LA FORMA
El contrato de arrendamiento de bines en general, es de carcter
consensual, no solemne y ni siquiera formal. El cdigo no exige forma
alguna para que se perfeccione el contrato, es suficiente el acuerdo
de las partes, que puede manifestare por escritura pblica, inscrita en
registro de la propiedad inmueble, documento privado, legalizado o
no, verbalmente y aun en forma tcita.
3.4. CAPACIDAD
Arrendador y arrendatario deben tener capacidad plena para celebrar
contratos o practicar actos jurdicos, con las condiciones de validez a
los que se refiere el art. 140 del Cdigo Civil. Ms exactamente,
deben tener la capacidad de ejercicio establecida en el art. 42. Para
celebrar el contrato de arrendamiento se necesita capacidad plena,
as lo establece el art. 1667 que dice: "Puede dar en arrendamiento
el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra".

4. SUJETOS IMPEDIDOS DE ARRENDAR

La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de
un bien, salvo que la ley lo impide.
Artculo 1668.-No puede tomar en arrendamiento:
1.- El administrador, los bienes que administra.
2.- Aquel que por ley est impedido.

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Entendemos que el caso del administrador de los bienes que
administra resulta un principio de absoluta equidad, establecido
fundamentalmente para evitar que se produzcan situaciones de
injusticia en las que un administrador de bines ajenos celebra un
contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los bienes que
administra.
Este es uno de los casos en los que existe un conflicto de intereses ya
que el administrador podra aprovecharse de su condicin para
proceder a convertirse en arrendatario bajo trminos sumamente
beneficiosos.
5. ARRENDAMIENTO DE BIEN INDIVISO
Artculo 1669.- El copropietario de un bien indiviso no
puede arrendarlo sin consentimiento de los dems
participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es
vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o
tcitamente.

6. CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
Artculo 1670.- Cuando se arrienda un mismo
bien a dos o ms personas, se prefiere al
arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido
primeramente

inscrito

o,

en

defecto

de

inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si

ninguno ha empezado a poseerlo, ser preferido
el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior,
salvo que el de alguno conste de documento de
fecha cierta.

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El artculo 1670 del Cdigo Civil no hace distincin en cuanto a la
naturaleza de los bienes arrendados a que se aplica; por lo tanto, es
claro que la norma se refiere tanto a bienes inmuebles como a bienes
muebles. En caso de concurrencia, el precepto establece un orden de
preferencia que se basa en pautas justas (inscripcin, posesin, fecha
cierta, ttulo de fecha anterior) que, a su vez, deben ir acompaadas
de otro elemento indispensable: la buena fe, puesto que si se
comprobase la mala fe de uno de los arrendatarios que concurren,
aunque el mismo hubiese inscrito su derecho, no tendra preferencia
en relacin a otro que procedi de buena fe, incluso si este ltimo no
hubiera inscrito su derecho.
El artculo 1670 es el siguiente:

Se prefiere al arrendatario de buena fe que ha inscrito en

primer lugar el arrendamiento. La norma, al otorgar
preferencia a la inscripcin registral, se ubica en el mismo
contenido en el artculo 1135 del Cdigo Civil en la medida
que recoge como criterio el elemento de buena fe y
establece

como

primera

prioridad

la

inscripcin

del

derecho. Esta preferencia tiene como fundamento el

conocido adagio segn el cual se establece que la
preferencia en el derecho, la tiene el primero en la
inscripcin.

En defecto de la inscripcin, se preferir al que tiene la

posesin del bien.

Si ninguno estuviese en posesin del bien, prevalece quien

tu
viera documento de fecha cierta anterior. Cuando se dice
que
ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha

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anterior, salvo que el de alguno conste de documento de

fecha cierta, se entiende que excluyendo los supuestos (a)
y (b) quien posea documento de fecha cierta tendr
preeminencia incluso en la hiptesis que alguno tenga ttulo
de fecha anterior.

Y, por ltimo, de no presentarse ninguno de los supuestos

anteriores, se preferir al arrendatario cuyo ttulo sea de
fecha anterior.
7. ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO
Artculo 1671.- Si el arrendatario saba que
el bien era ajeno, el contrato se rige por lo
dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472.

Los elementos de este artculo son los siguientes:

Se ha celebrado un contrato de arrendamiento.

El bien objeto de la prestacin contenida en el obligacin de

dar del arrendador es un bien ajeno; vale decir, no pertenece
a ninguna de las partes contratantes.

El arrendatario conoca el carcter ajeno del bien al

momento de celebrar el contrato.

El contrato de arrendamiento se rige por las normas relativas

a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero, no
por las propias del contrato de arrendamiento.
8. PRINCIPIO DE IDENTIDAD
Artculo 1672.- El arrendador no puede
realizar

en

el

bien

innovaciones

que

disminuyan el uso por parte del arrendatario.

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Este artculo que hace referencia al principio de identidad es
establecido de manera general en el art, 1132 del Cdigo Civil: el
acreedor de bien cierto no puede ser obligado a recibir otro aunque
este sea de mayor valor.
Este quiere decir que el deudor debe cumplir con la prestacin a la
que se ha obligado, no pudiendo pagar con algo distinto a menos que
su acreedor acepte dicho pago.
La

ley

establece como

obligacin

del arrendador no

realizar

innovaciones en el bien que disminuyen el uso del mismo por parte

del arrendatario. Esta obligacin de no hacer no solo se extiende
desde el nacimiento de la obligacin hasta la entrega del bien, sino
que adems permanece durante todo el plazo que el arrendatario usa
el bien.
El artculo solo hace referencia a innovaciones que disminuyan el uso
del bien por parte del arrendatario, pero esta obligacin se extiende a
toda clase de innovaciones excepto las que impliquen conservar el
bien en el estado en que se encontraban cuando fue entregado al
arrendatario. Esto significa que a pesar que le arrendador deseara
introducir en le bien innovaciones para mejora su uso por parte del
arrendatario, no las podra efectuar si no contase con autorizacin
expresa de este ltimo.
9. SUPUESTO EN LA QUE EL BIEN REQUIERA DE
REPARACIONES URGENTES
Artculo

1673.- Si

del arrendamiento el

en
bien

el

curso
requiere

reparaciones que no pueden diferirse hasta el

fin

del

contrato,

el

arrendatario

debe

tolerarlas aun cuando importen privacin del

uso de una parte de l.

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El arrendador no solo tiene el deber de mantener el bien en el mismo
estado si no tambin tiene el derecho de mantenerlo en el mismo
estado. Esto por varias razones: Porque a pesar de encontrarse
arrendado el bien el propietario sigue siendo dueo del mismo, y
tiene la expectativa de recobrar la posesin una vez concluido el
contrato. La expectativa de recibir en devolucin el bien en el mismo
estado en la que se encontraba en el momento de entregarlo al
arrendatario sin mayor deterioro que del uso normal que se haga de
l.
Si se produjera una situacin que ameritara una reparacin urgente
del bien, el arrendador, en su calidad de deudor del bien, tendr el
deber de repararlo; y esta reparacin, al ser una reparacin hecha por
el arrendador propietario del bien, en la mayora de veces no tendr
la condicin de mejora, que son aquellas introducidas en el bien por el
poseedor no propietario, interesando si su valor deber ser reembolsado por el propietario no poseedor. Simplemente, se tratar de la
reparacin del bien para que siga en el mismo estado. Es claro que el
arrendatario resultar en la mayora de casos beneficiado con dicha
reparacin, en la medida que se est resguardando el cumplimiento
dispuesto de las obligaciones asumidas por el arrendador.
El artculo 1673 contempla el caso en el cual las reparaciones que
haya que efectuar en el bien sean absolutamente urgentes, pero que
no impliquen la privacin del uso total del bien por parte del
arrendatario, sino una privacin parcial del mismo. Ya que el principio
de derechos reales todo bien se pierde en perjuicio de su dueo (res
perit domino), el arrendador tendr todo el derecho de tomar las
acciones del caso para resguardar la integridad del bien, realizando
las reparaciones a que haya lugar.
Dentro de tal orden de ideas, el artculo 1673 impone al arrendatario
la obligacin de tolerar dichas reparaciones, entendiendo que las

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mismas no solo benefician al arrendador sino tambin al propio
arrendatario. Pero la ley tambin entiende que estas reparaciones
pueden causar una enorme perturbacin al arrendatario en el uso del
bien, en tanto no le permitan efectuar un uso armnico e integral del
mismo.
Artculo 1674.- Cuando para reparar el bien
se impide al arrendatario que use una parte
de l, este tiene derecho a dar por resuelto el
contrato o a la rebaja en la renta proporcional
al tiempo y a la parte que no utiliza.
En el supuesto que los daos que han dado lugar a las reparaciones
no hayan sido causados por culpa del arrendatario, este tendr la
facultad de resolver el contrato o solicitar una reduccin de la renta,
proporcional al menor uso que en general haga del bien o a la menor
rea que pueda utilizar del mismo.

10.

LUGAR DE ENTREGA Y RESTITUCIN DE BIENES

ARRENDADOS
Artculo 1675.- El bien mueble arrendado
se debe restituir en el lugar en que fue
entregado, salvo pacto distinto.
Si el bien fuese inmueble, el mismo deber entregarse donde se
encuentre al momento de la celebracin del contrato, salvo que las
partes hayan pactado algo distinto como podra ser el caso de haber
convenido una entrega ficta.

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En el caso de los bienes muebles debera ser entregado en el
domicilio del deudor del bien; el deudor del bien, al inicio del contrato
de arrendamiento no es otro que el arrendador.
En lo que respecta al lugar de restitucin del bien, no necesariamente
el lugar donde fue entregado el bien sea el domicilio del deudor. Sin
embargo, la ley busca que para la devolucin del bien se sigan los
mismo criterios que se usaron para la entrega del mismo.
11.

EL PAGO DE LA RENTA
Artculo 1676.- El pago de la renta puede
pactarse por periodos vencidos o adelantados.
A falta de estipulacin, se entiende que se ha
convenido por periodos vencidos.

En el contrato de arrendamiento constituye obligacin fundamental

del arrendatario el pago de la renta. Esta, como hemos sealado,
podr consistir en dinero, signos que representan el dinero o bienes
de cualquier otra naturaleza.
La obligacin de pagar la renta constituye una obligacin de carcter
conjuntivo, ya que implica la existencia de varias prestaciones que
debern ser ejecutadas para considerar efectuado el pago ntegro. En
el supuesto de que la renta se hubiese pactado para ser pagada
mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una
prestacin

por

parte

del

arrendatario;

prestacin

que

ser

independiente de la renta anterior o rentas anteriores, y de la renta

futura o rentas futuras.
Que cada mensualidad o renta es diferente de las anteriores y futuras
porque tiene autonoma e independencia; en el sentido de que
corresponde, no al pago de una parte de una prestacin, sino al pago
ntegro de una prestacin independiente, que constituye contraprestacin por el mes transcurrido.

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11.1. MOMENTO DEL PAGO DE LA RENTA
Se entiende que las partes debern pactar en el contrato de
arrendamiento cada cuanto da, semanas, meses o aos vence un
periodo.
Podramos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen
omitido inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo.
Independientemente de la duracin de cada periodo las partes
pueden convenir que

el pago de la renta se efectu al inicio del

periodo al final del mismo o en algn momento intermedio.

Podra ocurrir es que las partes omitan efectuar tal precisin al
momento de celebrar el contrato. En esta eventualidad, la ley
presume, a travs del artculo 1676, que el pago de la renta se ha
convenido por perodos vencidos, lo cual equivale a decir que dicho
pago deber efectuarse el ltimo da del perodo.
12.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Artculo

1677.- El

contrato

de arrendamiento financiero se rige por su

legislacin especial y, supletoriamente, por el
presente ttulo y los artculos 1419 a 1425, en
cuanto sean aplicables.
Es un contrato en el que participan dos partes: El ARRENDADOR, el
cual est obligado a entregar (financiar) un bien, sea mueble o
inmueble, durante un plazo previamente estipulado e irrevocable para
ambas partes, al final del cual deber cumplir con la opcin elegida
por el arrendatario. El ARRENDATARIO se obliga a pagar las
cantidades que por concepto de renta se estipulen en el contrato, as
como a elegir una de las opciones marcadas por las leyes, al final del
plazo inicial forzoso del contrato.

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La opcin de compra del arrendatario tendr obligatoriamente

validez por toda la duracin del contrato y podr ser ejercida en

cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual.
El contrato de arrendamiento financiero se celebrar mediante
escritura pblica, la cual podr inscribirse, a pedido de la locadora, en
la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria.
13.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Artculo 1678.- El arrendador est obligado
a entregar al arrendatario el bien arrendado
con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y
estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el
lugar

de

la

entrega,

debe

realizarse

inmediatamente donde se celebr, salvo que

por costumbre deba efectuarse en otro lugar o
poca.

Obligacin de entrega del bien.- Es una obligacin de dar

que asume el arrendador

con el arrendatario. Obligacin de

conservar la cosa, previo a la de entregarla; agregando que

resulta obvio que no puede entregarse una cosa no conservada
por el deudor. Leven Hagen manifiesta que un bien accesorio
es aquel cuya existencia est vinculada a un bien principal.
Principal es el que existe concretamente sin depender de la
existencia de otro. De este modo si alguien se compromete a
entregar un bien principal en arrendamiento, y si del contrato
no constara ninguna reserva, se incluirn los accesorios ah
existentes.

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Los gastos que ocasionan la entrega.- En aplicacin a lo

dispuesto en el artculo 1241del C.C, a pesar de no establecerse
una norma especial en sede de arrendamiento, el arrendador
deber sufragar los gastos que ocasionen la entrega del bien al
arrendatario.

13.1. PRESUNCIN DE BUEN ESTADO

Artculo

1679.- Entregado

el

bien

al

arrendatario, se presume que se halla en

estado de servir y con todo lo necesario para
su uso.
Esta presuncin indica que le bien una vez entregado por el
arrendador a arrendatario, se encuentra en estado de seguir; vale
decir, que resulta til a efectos del contrato celebrado.

13.2. OBLIGACIONES ADICIONALES AL ARRENDADOR

Artculo 1680.- Tambin est obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien
durante el plazo de contrato y a conservarlo
en buen estado para el fin del arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamiento todas las
reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
14.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Artculo
obligado:

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1681.- El

arrendatario

est

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Obligacin de recibir el
bien.- haber establecido esta aparente obligacin resulta
una demasa, ya que todo acreedor tiene el derecho de
recibir dicho bien. Si el arrendatario se negase a recibir el
bien, el arrendador, en caso de insistir en la ejecucin del
contrato, podra llegar a forzar el pago a travs del
mecanismo judicial de la consignacin.

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Obligacin

de

cuidar

diligentemente el bien.- El cuidado que debe asumir el

arrendatario con respecto del bien arrendado, es como si
fuera de su propiedad.

Obligacin

de

usar

el

bien para el destino que se le concedi en el contrato

o el que pueda presumirse de las circunstancias.- en la

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mayora de los contratos se establece cual es la finalidad

para la que se arrienda le bien, en este caso el arrendatario
tendr que dar un uso de acuerdo a lo convenido, no
pudiendo apartarse en lo absoluto y darle un destino
diferente, por optimo que este sea; tambin podra no
establecerse nada al respecto en el contrato, en este caso se
soluciona el problema de acuerdo a las circunstancias.

Obligacin

de

pagar

puntualmente la renta.- En general las reglas para el pago

de las rentas son:
Segn lo estipula el contrato.
Si no se dice nada, la renta se paga cada mes
en el domicilio del arrendatario.

Obligacin

de

pagar

puntualmente

los

servicios

pblicos.- Se entiende que estn comprendidos dentro del

concepto de la norma citada todos aquellos servicios
pblicos bsicos relativos al bien como la luz, agua, y

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arbitrios municipales.(contribucin municipal destinada al

mantenimiento de partes, jardines, baja polica, serenazgo,
etc).
Podra darse el caso que el inmueble constase con otros
servicios contratados por el arrendador, y que estos se
hubiesen incluido en el contrato con el fin que el arrendatario
contine pagando el costo de los mismos para beneficio
suyo.

Obligacin de dar aviso inmediato al arrendador en

torno a actos perturbatorios.- El arrendatario tendr
inters en evitar que se produzca cualquiera de los actos
mencionados por el inciso 4, dado que disminuira el libre y
pleno uso que podra ser del bien conforme al contrato
celebrado.

Obligacin de permitir al arrendador que inspeccione

le bien.- L a finalidad de este precepto radica en que, a
travs del contrato de arrendamiento, el arrendador deja de
ser poseedor inmediato del bien, convirtindose solo en
poseedor

mediato

del

mismo,

motivo

por

el

cual

desconocer cual sea el uso, desgaste y situacin real del

bien en su interior por lo que requerir inspeccionar por
causa justificada previo aviso de siete das.

Obligaciones

de

efectuar

reparaciones.-

Sera

conveniente que en todo contrato de arrendamiento se

estableciese de la manera ms clara posible, cuales son las
reparaciones

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que

corresponden

ser

pagadas

por

el

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arrendador y cuales corresponden ser pagadas por el

arrendatario.

Obligacin de no hacer uso imprudente del bien.consiste en no realizar en el bien actividades que pudieran
ocasionar su deterioro o destruccin.

Obligacin de no hacer con el bien un uso contrario a

la buenas costumbres.- Las buenas costumbres deben ser
apreciadas con un buen criterio objetivo tomando en
consideracin los valores preeminentes en un determinado
medios social y tiempo especfico.

.Obligacin

de

no

subarrendar

el

bien

sin

asentimiento escrito del arrendado.

Obligacin de no ceder la posicin contractual del

arrendatario

sin

el

asentimiento

escrito

del

arrendador.

Obligacin de devolver el bien al arrendador al

vencerse el plazo del contrato.- Este deber resulta
aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento
del plazo del contrato, en caso de la resolucin por
incumplimiento

por

alguna

de

las

obligaciones

del

arrendatario o algn otro supuesto distinto en que concluya

la relacin contractual, el arrendatario deber devolver el
bien en similar condicin o estado en que lo recibi.

15.

REPARACIN POR ARRENDATARIO

Artculo
1682.- El
arrendatario
est
obligado a dar aviso inmediato al arrendador
de las reparaciones que haya que efectuar,

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bajo responsabilidad por los daos y perjuicios

resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el
arrendatario debe realizarlas directamente
con derecho a reembolso, siempre que avise
al mismo tiempo al arrendador.
En los dems casos, los gastos de
conservacin y mantenimiento ordinario son
de cargo del arrendatario, salvo pacto
distinto.

La norma tiene como Objetivo: Establecer la obligacin

que tiene el arrendatario de advertir al arrendador para
que este efectu las reparaciones a su costo debido a su
magnitud o naturaleza.
En caso no hubiese tiempo para ello, el arrendatario deber
realizarlas directamente, teniendo derecho a reembolso de su
valor, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. El tercer
prrafo hacer referencia a todas las reparaciones menudas y todos
los gastos de conservacin y mantenimiento ordinario (los relativos
a la limpieza, desinfeccin, mantenimiento de jardines, gasfitera
menuda, etc.), los cuales deben ser pagados por arrendatario salvo
pacto distinto.
MEJORAS
El arrendatario tiene la facultad de hacer en el bien arrendado, sin
alterar la forma, todas las mejoras que quiera gozar durante el
tiempo que dura el contrato. En el arrendamiento desde que le
arrendatario recibe la cosa para estar un tiempo ms o menos
largo, es lgico suponer que hay mejoras para aprovechar con
mayor rendimiento el bien que tiene en su poder.
Hay que tener en cuenta que las mejoras necesarias no se
confunden

con

las

reparaciones

necesarias

mejoras

lucrativas que corren por cuenta del propietario (art. 1682). La

razn es clara, porque quien tiene el mayor empeo en que la cosa

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se conserve es el propietario. Las reparaciones necesarias, se
presentan, adems, por vicio de construccin y, por tanto, no
deben correr por cuenta del arrendatario, salvo pacto en contrario
o imposicin de la costumbre.
Tratndose de las mejoras tiles y de recreo corren a cargo del
arrendatario, por eso, variando el sistema de la posesin, las
mejoras en el arrendamiento, se presumen gratuitas. La gratuidad
de las mejoras, es la forma general en el arrendamiento, mientras
que la onerosidad, lo es en la posesin.
16.

PRDIDA Y DETERIORO DEL BIEN

Artculo
1683.- El
arrendatario
es
responsable por la perdida y el deterioro del
bien
que
ocurran
en
el
curso
del arrendamiento, aun cuando deriven de
incendio, si no prueba que han ocurrido por
causa no imputable a l.
Es tambin responsable por la perdida y el
deterioro ocasionados por causas imputables
a las personas que ha admitido, aunque sea
temporalmente, al uso del bien.

Se trata de una presuncin de iuris tamtum que constituye causa

mayoritaria del incumplimiento de las obligaciones, pues, en la
inmensa mayora de veces en que una obligacin es incumplida, lo es
por causa imputable al deudor. Sin embargo, este podra libarse de
dicha responsabilidad si probase que el incumplimiento hubiese
obedecido acaso fortuito, fuerza mayor o que hubiera incumplido a
pesar de haber empleado la diligencia ordinaria requerida por la
circunstancias.
17.

PRDIDA

DETERIORO

DE

ASEGURADOS
Artculo 1684.- Si el bien destruido o
deteriorado por incendio haba sido asegurado

DERECHO CIVIL

BIENES

DERECHO CIVIL

por el arrendador o por cuenta de este,

responsabilidad del arrendatario frente
arrendador se limita a la diferencia entre
indemnizacin abonada o por abonar por
asegurador y el dao efectivo.

la
al
la
el

Si se trata del bien valorizado y el seguro se

ha fijado en una cantidad igual a la tasacin,
no hay responsabilidad del arrendatario frente
al arrendador, si este es indemnizado por el
asegurador.
Quedan a salvo, en todo caso, las normas
concernientes al derecho de subrogacin del
asegurador.
Esta norma resulta de absoluta justicia, pues el derecho no acepta
que una misma persona sea indemnizada dos veces por el mismo
dao producido. En este caso, el seguro salvara en parte o totalmente
al arrendatario.
En caso de que el siniestro se hubiese producido por culpa del
arrendatario, la compaa de seguros tendr todo el derecho para
reclamar, judicial o extrajudicialmente el monto de la indemnizacin
que pago al arrendador.
18.

. RESPONSABILIDAD EN CASO DE PLURALIDAD

DE ARRENDATARIOS
Artculo

1685.- Si

son

varios

los

arrendatarios, todos son responsables por la

prdida o deterioro del bien en proporcin al
valor de la parte que ocupan, salvo que se
pruebe

que

el

siniestro

comenz

en

la

habitacin o parte del inmueble arrendado a

uno de ellos, quien, en tal caso, ser el nico
responsable.

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
Esta norma regula un supuesto especial, en la medida que plantea la
hiptesis en la que el bien siniestrado hay estado ocupado por ms de
un arrendatario. Con la distincin siguiente: Si fuese posible
determinar donde comenz el incendio el arrendatario culpable
deber responder por el integro de los daos causado, no solo el
arrendador sino tambin a los dems arrendatarios.
Si resultasen imposible determinar que el siniestro comenz en la
habitacin o parte del inmueble arrendado a uno de los arrendatarios,
todos

los

arrendatarios

sern

responsables

divisible

mancomunadamente con respecto al arrendador por los daos y

perjuicios causados al bien.
Artculo 1686.- Si el arrendador ocupa
alguna parte del predio, ser considerado
como

arrendatario,

respecto

la

responsabilidad a que se refiere el artculo

1685.
En este artculo lo ve en dos sentido que la responsabilidad
divisible y mancomunada de los arrendatarios tenga como
lmite los daos y perjuicios proporcionales a las partes del bien
ocupados por ellos; descontando aquella parte que ocupaba el
arrendador.

Esto

significa

que

le

arrendador

no

ser

indemnizado por la parte proporcional de la indemnizacin

correspondiente al bien que lo ocupaba.
se relaciona con la posibilidad de que el arrendador a ser uno
de los culpables del siniestro, tambin tendra deberes de
indemnizacin para con los dems arrendatarios; producindose
una concurrencia de culpas.
19.

DERECHO CIVIL

DURACIN DEL ARRENDAMIENTO

DERECHO CIVIL

Artculo 1687.- El arrendamiento puede ser

de duracin determinada o indeterminada.

19.1. Arrendamiento de plazo determinado.- El arrendamiento

de plazo determinado es aquel por el cual las partes pactan, al
momento de su celebracin, un trmino inicial y un trmino
final; vale decir, que ellas acuerdan la fecha en que comenzar
y la fecha en que concluir.
19.2. Arrendamiento de plazo indeterminado.- El arrendamiento
de plazo indeterminado es aquel en que las partes han
establecido el termino inicial del contrato que han omitido
pronunciarse, ya sea deliberada o conscientemente respecto al
termino final del mismo.
Artculo
1688.- El
plazo
del arrendamiento de duracin determinada
no puede exceder de diez aos.
Cuando el bien arrendado pertenece a
entidades pblicas o a incapaces el plazo no
puede ser mayor de seis aos.
Todo plazo o prorroga que exceda de los
trminos sealados se entiende reducido a
dichos plazos.
Se establece lmites para el plazo resolutorio de arrendamiento de
duracin determinada el mismo que no puede exceder de diez aos.
La finalidad del segundo prrafo de esta norma se basa en proteger
los intereses del estado y de los incapaces en relacin con los actos
de sus representantes; de quienes, si bien no se presume mala fe,
podra esperarse que acten de manera irresponsable o dolosa,
perjudicando los intereses de sus representados.
El doctor Jack Bigio Chrem, manifest que el plazo para el
arrendamiento no es arbitrario, sino que tiene su razn de ser ya que

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
si se establece un plazo mayor a los diez aos, ello tendra el grave
inconveniente

de

constituir

un

verdadero

gravamen

sobre

la

propiedad, contrario a la mejor circulacin de ella.

19.3. PRESUNCIN DE PLAZO DETERMINADO
En el artculo 1689| del Cdigo Civil se establece una presuncin para
dos supuestos de arrendamiento en los que a falta de acuerdo
expreso en torno al plazo, se presume que el mismo es determinado
por la duracin sealada en la norma.
Artculo 1689.- A falta de acuerdo expreso,
se presume que el arrendamiento es de
duracin determinada en los siguientes casos
y por los periodos que se indican:.
a) Arrendamiento para una finalidad especfica.- a falta de
acuerdo expreso, se presume que el contrato de arrendamiento es de
duracin

determinada

cuando

tenga

una

finalidad

especfica,

entendindose pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

b) Arrendamiento en lugares de temporada.- A falta de acuerdo
entre las partes con respecto al plazo del contrato de arrendamiento,
es de duracin determinada si se trata de predios ubicados en lugares
de temporada, caso en el cual el plazo de arrendamiento ser de una
temporada.
Artculo

1690.- El

arrendamiento

de

duracin indeterminada se reputa por meses

u otro periodo, segn se pague la renta.

19.4. ARRENDAMIENTO
FORZOSOS VOLUNTARIOS

DERECHO CIVIL

POR

PERIODOS

DERECHO CIVIL

Artculo 1691.- El arrendamiento puede ser

celebrado por periodos forzosos y periodos
voluntarios, pudiendo ser estos en favor de
una o ambas partes.

Es usual que el contrato de arrendamiento se pacte

incluyendo periodos forzosos y periodos voluntarios.

Periodos Forzosos.- Estos se encuentran generalmente al

comienzo de la duracin del arrendamiento. Es decir. Desde que
las partes celebran el contrato, necesariamente, tendrn que
respetar un plazo mnimo. Siendo la nica forma de concluir el
contrato antes de tiempo con el plazo forzoso, la resolucin
convencional por mutuo disenso.

Periodos voluntarios.- Opera cuando al momento de la

celebracin del contrato, el arrendador o el arrendatario no
tienen la certeza de querer continuar con la vigencia de la
relacin contractual por un perodo adicional; ya sea porque se
plantee nuevas condiciones para el perodo siguiente, porque el
arrendatario aspire a conseguir un inmueble de su propiedad o
por cualquier otra circunstancia. En tal sentido, y previendo lo
que pudiera ocurrir, las partes acuerdan perodos de carcter
voluntario. Ello significa que una o ambas partes otorgan,
respecto a la otra, una opcin para que dicho perodo voluntario
se convierta en forzoso.
20.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

El Cdigo Civil alberga preceptos generales que rigen el tema de la

resolucin contractual. As, el artculo 1371 del regula la resolucin
de contratos de la manera siguiente: la resolucin deja sin efecto un
contrato vlido por causal sobreviniente a su celebracin. Y en el
artculo 1372 seala que: Para el contrato de arrendamiento

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
contempla cinco supuestos de resolucin contemplados en el artculo
1697.

20.1. CAUSALES DE RESOLUCIN.Artculo

1697.- El

contrato

de

arrendamiento puede resolverse:

1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta
del mes anterior y se vence otro mes y
adems quince das. Si la renta se pacta por
periodos mayores, basta el vencimiento de un
solo periodo y adems quince das. Si el
alquiler se conviene por periodos menores a
un mes, basta que venzan tres periodos.
Esta causal es la esencia misma del contrato. Si el arrendatario ha
dejado de pagar 2 meses y 15 das, el arrendador tiene derecho a
ejercer la accin de desalojo. Se ha establecido esta disposicin por
razones de equidad, dndole al arrendatario la oportunidad de
proveerse de fondos en este plazo.
Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores como
trimestre, semestre o ao, basta el vencimiento de un periodo ms 15
das. Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes,
basta el vencimiento de tres periodos.
20.2. RESOLUCIN POR INCUMPLIMIENTO PREVIO PROCESO
JUDICIAL.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el
arrendatario necesito que hubiese contra la
sentencia para pagar todo o parte de la renta,

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

y se vence con exceso de quince das el plazo

siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.

El inciso dos del artculo 1697, establece el derecho del arrendador

para resolver el contrato de arrendamiento en caso de haberse
producido

cualquier

de

los

tres

supuesto

de

incumplimiento

contemplados en el inciso 1 del mismo artculo, y si el arrendatario

necesit que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de
la renta y en adicin a ello se vence con exceso de quince das el
plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
Este inciso est referido al caso particular que arrendador hubiese
demandado al arrendatario no la resolucin del contrato por falta de
pago, sino solamente le pago de las rentas atrasadas.
3.- Si el arrendatario da al bien destino
diferente de aquel para el que se le concedi
expresa o tcitamente, o permite algn acto
contrario al orden pblico o a las buenas
costumbres.
Se ve claramente que lo que quiere el legislador, es que el
arrendamiento no perjudique la reputacin del propietario, porque si
alquila una casa para habitar y la destina por ejemplo a casa de citas,
desprestigia al propietario.
Esta causal de resolucin resulta plenamente lgica y debe ser
concordada por lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1681 del
mismo cdigo que hace referencia al destino que se le concedi al
bien en el contrato, ello concuerda con el destino que se le concedi
expresamente, contemplado por el artculo 1697, inciso 3.

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento

contra pacto expreso, o sin asentimiento
escrito del arrendador.
5.- Si el arrendador o el arrendatario no
cumplen cualquiera de sus obligaciones.

En cualquier contrato en el de arrendamiento en particular, debe

tenerse presente lo dispuesto por el artculo 1430 en torno a la
llamada clusula resolutoria expresa. Esto lleva necesariamente que
la

causal

de

incumplimiento

de

la

misma

deba

encontrarse

expresamente establecida como tal para que el arrendador o el

arrendatario pueda hacer uso de la clusula resolutoria expresa; es
decir, establecida como causal de resolucin contractual expresa.
Para este efecto bastara que en la referida clausula se hiciera
referencia a los nmeros de las clusulas contractuales en las que se
encuentren insertas las debidas estipulaciones.
20.3. RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
Artculo 1698.- La resolucin por falta de
pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero
en ningn caso procede, tratndose de casashabitacin comprendidas en leyes especiales,
si no se han cumplido por lo menos dos
mensualidades y quince das.
Todas las normas especiales a las que hace referencia en el artculo
1698 fueron derogadas en el periodo 1990 y 2000, razn por la cual
este articulo hoy carece de aplicacin prctica.
21.
DEFINICIN.

DERECHO CIVIL

CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

DERECHO CIVIL

5
En el captulo sptimo y ltimo del ttulo referido al contrato de
arrendamiento se establece la conclusin del arrendamiento que es
un conjunto de disposiciones relativas a la resolucin del contrato.
El contrato de arrendamiento concluye:
Por concluirse el termino fijado por las partes. Porque si se ha
pactado por meses y aos, cumplidos estos, ha concluido el
contrato. Pero si despus de vencido el plazo transcurren los das
sin que le arrendador solicite el bien ni el arrendatario lo haya
devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo
arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconduccin, si
no que se entiende que hay la continuacin del arrendamiento
bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su
devolucin en cualquier momento.
Artculo
duracin

1699.- El arrendamiento de
determinada

concluye

al

vencimiento del plazo establecido por las

partes, sin que sea necesario aviso previo de
ninguna de ellas.

CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO

Artculo

1700.- Vencido

el

plazo

del

contrato, si el arrendatario permanece en el

uso del bien arrendado, no se entiende que
hay renovacin tacita, sino la continuacin del
arrendamiento,
estipulaciones,

bajo
hasta

que

sus

mismas

el

arrendador

solicite su devolucin, la cual puede pedir en

cualquier momento.

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
No existe renovacin tacita del contrato. Lo que existe una
prorroga tacita del trmino final del contrato celebrado no porque
haya habido un convenio de las partes al respecto, si no por el
hecho de que el derecho civil peruano adopta como regla para la
constitucin en mora aquella que establece la necesidad de
interpelar al deudor para que la mora exista.
As, si el arrendador no reclama al arrendatario la devolucin del
inmueble arrendado el derecho entiende que durante el lapso que
demora la entrega del mismo no deber entenderse que hay mora,
sino simple demora, situacin que no acarrea consecuencias
jurdicas negativas en contra del arrendatario.

CONVERSIN DE PERIODOS VOLUNTARIOS Y FORZOSOS

Artculo 1701.- En el arrendamiento cuya
duracin se pacta por periodos forzosos para
ambas partes y voluntarios a opcin de una
de ellas, los periodos voluntarios se irn
convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte
a la que se concedi la opcin no avisa a la
otra que el arrendamiento concluir al
finalizar los periodos forzosos o cada uno de
los voluntarios.
El aviso a que se refiere el prrafo anterior
debe cursarse con no menos de dos meses de
anticipacin al da del vencimiento del
respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y
de no menos de un mes, en el caso de los
dems bienes.

Un contrato de arrendamiento por aos forzosos y voluntarios es un

contrato que tiene ambos periodos; los aos forzosos y voluntarios
queda voluntad de los contratantes. Ejm. Dos aos forzosos y tres
voluntarios, supone que las partes deben respetar los dos
aos y no pueden resolver el contrato unilateralmente, sino
con acuerdo de ambos contratantes. Los voluntarios se

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
transforman en forzosos si vencidos los aos forzosos no se
avisa que se va poner fin al contrato.
El silencio determina que los aos voluntarios se conviertan en
forzosos; esta ltima es la consecuencia del silencio que transforma
en forzoso los aos voluntarios. Este artculo est directamente
referido al arrendamiento que contemple la existencia de uno o ms
plazos voluntarios, todos esos dejados a la opcin de una de las
partes.
Con relacin al plazo mnimo establecido en el segundo prrafo de la
norma, entendemos que los mismos son solo normas de carcter
dispositivo; vale decir, regirn si las partes no han dispuesto algo
distinto. Pues en nada perturbara los derechos del arrendatario y del
arrendador si pactasen plazos mnimos distintos, si ello conviniera a
sus intereses.

PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES

Artculo

1702.- Si

en

el

contrato

se

establece que los periodos sean voluntarios

para ambas partes, basta que cualquiera de
ellas de a la otra el aviso prescrito en el
artculo

1701

el arrendamiento concluya

para
al

finalizar

que
los

periodos forzosos.
La conversin de los periodos voluntarios en forzosos puede ser
encomendada a una de las partes o a las dos, lo cual depende del
contrato, y si nada se dice en el contrato, dicha facultad puede ser
ejercida por cualquiera de las partes de la relacin contractual.

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

CONCLUSIN

DEL

CONTRATO

DE

DURACIN

INDETERMINADA
Artculo

1703.- Se

arrendamiento

de

pone

duracin

fin

un

indeterminada

dando aviso judicial o extrajudicial al otro

contratante.
El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada es aquel en
la cual las partes han pactado el trmino inicial ms no el trmino
final. En tal sentido, que un contrato sea de duracin indeterminada
no significa necesariamente que sea eterno, lo nico que significa es
que no se sabe cundo concluir. Este plazo podr concluir entonces
cuando cualquiera de las partes lo considere conveniente, para lo cual
debe manifestar su voluntad a la parte contraria.
Para el aviso extrajudicial a que se hace referencia, la ley no estable
formalidad alguna; es decir, el arrendador o el arrendatario podrn
expresar esa voluntad a travs de cualquier medio, como por ejemplo
desde una carta notarial a una carta simple, un facsmil, correo
electrnico, incluso de manera verbal. Este aviso que da por
concluido el trmino final de contrato de arrendamiento surtir
efectos desde el mismo momento que llegue al domicilio de la parte
contraria.
Con respecto a la finalizacin del contrato a travs de la va judicial,
significa que se llevara a cabo a travs de la notificacin con la
demanda de desalojo u otra similar.
AVISO DE DESPEDIDA.
Es la accin por la cual el propietario puede poner trmino al contrato
de arrendamiento a plazo indeterminado, sin que el arrendatario haya
incurrido en incumplimiento de sus obligaciones.

DERECHO CIVIL

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DEVOLUCIN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD

Artculo

1704.- Vencido

el

plazo

del

contrato o cursado el aviso de conclusin del

arrendamiento, si el arrendatario no restituye
el bien, el arrendador tiene derecho a exigir
su

devolucin

cobrar

la

penalidad

convenida o, en su defecto, una prestacin

igual a la renta del periodo precedente, hasta
su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera
de

ellas

no

importara

la

continuacin

del arrendamiento.
La conclusin del contrato supone que le poseedor no tiene derecho a
usar el bien, por tanto, no existir en estricto una contraprestacin
del pago de la renta; siendo esto as la obligacin de pagar por uso
del bien es distinta del pago de la renta convenida.
En caso de resistencia a entregar el bien la ley material ha previsto la
posibilidad de las opciones excluyentes a efecto de subsanar el
perjuicio, estas son:
Exigir la devolucin del bien y a cobrar la
penalidad convenida; o en su defecto conjuncin
excluyente querida por el legislador;
Exigir la devolucin y cobrar una prestacin igual a
la renta del periodo precedente, en ambos casos
hasta su devolucin exclusiva.
En lo que se refiere a la penalidad convenida, esta se deriva de
una clausula penal. Tericamente, el pactar una penalidad tiene
diversos efectos:

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

Es de carcter disuasivo, pues conmina al deudor a dar

cumplimiento a la obligacin ya que de lo contrario se ver
perjudicado por el acaecimiento de la penalidad.
No tener que discutir en juicio la cuanta de los daos
perjuicios sufridos, incluso la existencia de los mismos. Sin
embargo, ella solo puede exigirse con el incumplimiento
obedece a causa imputable al deudor, salvo pacto en
contrario.

OTRAS CAUSALES DE CONCLUSIN

Artculo

1705.- Adems

concluye

el

arrendamiento, sin necesidad de declaracin

judicial, en los siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en
juicio sobre el derecho que tena.
Este supuesto puede entenderse en el sentido que le arrendatario se
encuentra litigando con el propietario sobre el derecho de propiedad
arrendado. En este caso, si fuese el arrendatario quine venciese en el
juicio, se habra producido un supuesto de consolidacin, en la
persona del arrendatario, de las cualidades contradictorias de
arrendador y arrendatario, consolidndose todas las obligaciones que
hubieran existido entre ellos y extinguindose la relacin contractual.
2.- Si es preciso para la conservacin del
bien que el arrendatario lo devuelva con
el fin de repararlo.

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
Este inciso regula un derecho del arrendador, ya que este es un modo
por el cual el arrendador puede recuperar el bien con el objeto de
lograr su reparacin o restauracin. Entindase como una causal de
orden objetivo sin nimo de beneficiar y perjudicar a una de las
partes.
3.- Por la destruccin total o prdida del
bien arrendado.
Como el contrato de arrendamiento versa sobre bienes ciertos,
necesariamente debemos relacionar lo prescrito en este artculo con
lo dispuesto en el artculo 1137 del Cdigo Civil. Es evidente que la
destruccin del bien es considerada por la doctrina como uno de los
supuestos de perecimiento.

4.- En caso de expropiacin.

Es uno de los supuestos en los que le bien se pierde por quedar fuera
del comercio de los hombre.
La expropiacin consiste en la transferencia forzosa del derecho de
propiedad privada, autorizada nicamente por ley expresa del
Congreso en favor del Estado, a iniciativa del Poder Ejecutivo,
Regiones o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la
indemnizacin

justipreciada

eventual perjuicio.

DERECHO CIVIL

que

incluya

compensacin

por

el

DERECHO CIVIL

5.- Si dentro de los noventa das de la muerte

del arrendatario, sus herederos que usan el
bien,

comunican

al

arrendador

que

no

continuaran el contrato.
Este inciso solamente alude a los herederos del arrendatario, ms no
a los herederos del arrendador, por razn no solo de su condicin de
herederos

si

no

porque

dichos herederos

del

arrendatario

se

encuentran gozando en bien conjuntamente con el arrendatario al

momento de la muerte de este.
Se establece la prerrogativa a favor de los herederos en el sentido de
que, si lo consideran conveniente a sus intereses comuniquen al
arrendador que no continuaran con la relacin contractual.

CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO

Artculo 1706.- En todo caso de conclusin
del arrendamiento o teniendo el arrendatario
derecho para resolverlo, si pone el bien a
disposicin del arrendador y este no puede o
no quiere recibirlo, aquel podr consignarlo.

El arrendador podra negarse a aceptar la devolucin del bien si el

estado del mismo no correspondiera al contemplado en el contrato a
la ley; es decir que el bien se devuelva sin ms deterioro que el de su
uso ordinario. En este caso el arrendador estara haciendo un uso de
su derecho.
Sin embargo, la ley es clara al establecer la obligacin o deber del
arrendador de recibir el bien, entendindose que el mismo se est
ofreciendo conforme a ley.
Este es un tpico caso de mora del acreedor. En tal sentido el artculo
1138 establece: el acreedor incurre en mora cuando sin motivo

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
legitimo se niega a aceptar la prestacin establecida o no cumple con
practicar los actos necesarios para que se pueda ejecutar la
obligacin.
La consignacin es una de las formas de pago que busca la liberacin
del deudor, aun contra la voluntad del acreedor, consistente en
depositar la cosa o la cantidad debida ante el juez o ante una
autoridad o persona habilitada a este efecto.

. EXTINCIN DE RESPONSABILIDAD POR CONSIGNACIN

Artculo 1707.- Desde el da en que el
arrendatario

efecte

la

consignacin

se

extingue su responsabilidad por la renta, salvo

que la impugnacin a la consignacin fuese
declarada fundada.
El precepto citado resulta plenamente concordante con los efectos
naturales del pago por consignacin que libraran al acreedor de un
bien cierto de toda responsabilidad en torno al bien consignado.
Se puede dar por concluido el arrendamiento con la consignacin del
inmueble, desde cuya fecha est el inquilino exento de pagar la renta,
entendindose que dicha consignacin se materialice con la entrega
de las llaves del mismo.

ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

Artculo 1708.- En caso de enajenacin del

bien arrendado se proceder del siguiente
modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito el
adquirente

deber

respetar

el

contrato,

quedando sustituido desde el momento de su

adquisicin

en

todos

los

derechos

obligaciones del arrendador.

Bajo los alcances de este artculo, la enajenacin del bien con
arrendamiento inscrito no pone fin al arrendamiento, sino ms bien
obliga al adquirente a sustituir la posicin del antiguo propietario,
asume los derechos y obligaciones que contrajo el arrendador. En ese
sentido, el nuevo propietario est obligado, como seala la norma, a
respetar

los

trminos

del

contrato

del

arrendamiento,

el

arrendatario est en la obligacin de efectuar el pago de la renta al

nuevo propietario.
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el
adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente,

el

adquirente

est

obligado a respetar el arrendamiento, si

asumi dicha obligacin.
Resulta comn que la gran mayora de arrendamientos no cuenten
con inscripcin. Ante el arrendamiento no inscrito nuestro sistema
acoge el principio Romano emptio tollit locatum (la venta rompe el
arrendamiento) a no ser que el adquirente se hubiera obligado a
respetar el contrato.
Quien adquiere un inmueble entregado en arrendamiento no inscrito,
puede a su voluntad continuarlo sustituyndose en la calidad de
arrendador o ponerle fin, comunicndolo al arrendatario, y de no

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
obtener la desocupacin iniciar la accin de desalojo por conclusin
del contrato, el inquilino no se convierte en ocupante precario.
La facultad de dar por concluida dicha relacin contractual es una
opcin de la que goza el tercero adquiriente, ya que bien podra al
haberse convertido en el nuevo propietario del bien, decidir, por
convenir

sus

intereses,

respetar

rigurosamente

la

relacin

contractual asumida por el antiguo propietario. Caso contrario, si la

situacin no le conviene podr dar por concluido el contrato de
arrendamiento.

En caso de enajenacin del inmueble arrendado, el

adquirente del inmueble se sustituye en la calidad de
arrendador, siendo indiferente que este se haya producido
en subasta pblica y no por compraventa consensual, si el
contrato de arrendamiento no est inscrito, el adquirente no
est en la obligacin de respetarlo y si est facultado a
darlo por concluido
3.-

Tratndose

de

bienes

muebles,

el

adquirente no est obligado a respetar el

contrato si recibi su posesin de buena fe.
En

estos

casos,

resulta

evidente

que

el

tercero

adquiriente

considerar que adquirido la propiedad de un bien que no tiene

arrendamiento alguno que pese sobre l, razn por la cual, si actu
de buena fe, no tendra por qu respetar la existencia de una relacin
contractual previa. Caso contrario si conoca de ante mano la
preexistencia de un contrato de arrendamiento, deber respetarlo.
Recordemos que en materia de transferencia de bienes muebles,
nuestro Cdigo acoge la teora del ttulo (contrato) y el modo

DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL

5
(tradicin);

en

tal

sentido,

salvo

las

excepciones

de

ley,

la

enajenacin se formaliza con la tradicin.

Resulta claro, de acuerdo a nuestro sistema, que el trmino: recibi
la posesin, que seala el inciso 3 materia de comentario, est
referido a la tradicin, sea esta fsica o jurdica, momento en el que se
formaliza y culmina la transferencia del bien.
La buena fe es el desconocimiento de determinadas circunstancias,
habiendo

adoptado

el

comprador

la

diligencia

normal

en

la

adquisicin. Esta buena fe al recibir la posesin en calidad de nuevo

propietario limpia las cargas ocultas que puedan pesar sobre el bien.
Es por ello que en el caso de existir una venta anterior del mismo
bien, el anterior comprador no puede oponer su derecho, contra quien
compr y recibi la posesin del bien (Art. 1136 C.C.). Es por ello
tambin que, siguiendo ese razonamiento, el inciso 3 estipula que el
adquirente no se encuentra obligado a respetar el arrendamiento que
recaiga sobre el bien, porque se tratara de un gravamen oculto que
en el momento de la adquisicin no pudo ser conocido por l.

RESPONSABILIDAD POR BIEN ENAJENADO

Artculo
1709.- Cuando
concluya
el arrendamiento por enajenacin del bien
arrendado, el arrendador queda obligado al
pago de los daos y perjuicios irrogados al
arrendatario.

Regula los efectos de la relacin entre el arrendador y arrendatario en

el supuesto de que se hubiese configurado alguno de los casos
contemplados en el artculo anterior, en donde el propietario
arrendador hubiera enajenado el bien a un tercero y este no tuviese
la obligacin de respetar la relacin contractual de arrendamiento
preexistente; y no lo respete, dando por concluido el arrendamiento
en perjuicio del arrendatario, pero en legtimo ejercicio del derecho
del tercero adquiriente. En esta situacin el arrendatario no puede

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5
efectuar reclamo alguno con respecto al tercero adquirente pero
conservara su derecho a demandar a su arrendador el pago del
indemnizacin de pagos y perjuicios que lo hubiere ocasionado el
contrato de compra-venta celebrado.

CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO CON HEREDEROS

DEL ARRENDATARIO
Artculo 1710.- Si dos o ms herederos del
arrendatario usan el bien, y la mitad o el
mayor nmero de ellos no manifiestan su
voluntad de extinguirlo, contina el contrato
para estos, sin ninguna responsabilidad de los
otros.
En tal caso, no subsisten las garantas que
estaban constituidas en favor del arrendador.
Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir
nuevas garantas; si no se le otorgan dentro
de quince das, concluye el contrato.

AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR BIEN ARRENDADO

Artculo 1711.- Para desocupar el bien el
arrendatario

debe

previamente

recabar

autorizacin escrita del arrendador o, en su

defecto, de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna
de esas autorizaciones, ser responsable:
1.- De la renta y de los pagos por los servicios
a su cargo que se devenguen despus de la
desocupacin hasta que el arrendador tome
posesin del bien.
2.- De

los

correspondientes.

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daos

perjuicios

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3.- De que un tercero se introduzca en l.

En esta norma se impone al arrendatario la obligacin de recabar

antes de desocupar el inmueble, autorizacin del arrendador o, si
fuera el caso de la autoridad judicial a fin de que no se produzcan
abusos de estos contratantes hacia sus contrapartes. Lo que la norma
quiere evitar son las consecuencias previstas en los incisos uno, dos y
tres

del

referido

artculo,

de los

cuales

ser

responsable el

arrendatario en caso incumpla con esta obligacin.

DESAHUCIO.

Es un procedimiento Judicial de especial brevedad, que la ley concede

al

propietario

para

lograr

el

desalojo,

cuando

termina

el

arrendamiento por determinadas causales y el arrendatario no

desocupa voluntariamente el bien.
Acto de despedir el dueo de una casa a un arrendatario, por las
causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.

ARRENDAMIENTO ESPECIAL
Artculo

1712.- Los

de arrendamiento regulados

contratos
por

leyes

especiales se rigen supletoriamente por las

normas de este ttulo.
Este numeral carece de aplicacin prctica, dado que las leyes
especiales a las que hace referencia ya han sido derogadas.
22.
DEFINICIN

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SUBARRENDAMIENTO

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5
Es el acuerdo bilateral, oneroso, traslativo de uso o goce, por medio
del cual el subarrendador concede, con el consentimiento de su
arrendador, el uso o goce temporal de una cosa, a otra llamada
subarrendatario, a cambio de una cantidad llamada renta. (
Artculo

1692.- El

el arrendamiento total

subarrendamiento es
o

parcial

del

bien

arrendado que celebra el arrendatario en

favor de un tercero, a cambio de una renta,
con asentimiento escrito del arrendador.
En el subarrendamiento, el contrato principal originario subsiste en
todas y cada una de sus partes, por lo que subsisten las obligaciones
del arrendatario.
22.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO.
a) Elementos personales:
Los elementos personales que intervienen son el arrendador, el
arrendatario y el subarrendatario.

b) Elementos reales:
En cuanto al bien objeto del subarriendo es el bien arrendado o parte
de l, o parte de los distintos usos o aprovechamientos que la misma
pueda proporcionar, siempre que no se vulneren las limitaciones a
que est sometida en su disfrute, en virtud del contrato de
arrendamiento previo.

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5
El precio o renta del subarriendo puede ser, distinto, igual o inferior o
superior al del arriendo.
c) Elementos formales:
Al

ser

el

arrendamiento

un

contrato

consensual

no

requiere

formalidad para su formacin, pude establecerse en forma verbal o

escrita, en el caso del subarrendamiento, este requiere que el
arrendador originario exprese su asentimiento por escrito.
Razn por la que no puede existir el subarrendamiento sin el
consentimiento del arrendador.
El subarrendamiento va contra la naturaleza del contrato de
arrendamiento porque hace pasar la cosa arrendada a manos de una
persona diferente de aquella con quien el arrendador ha tratado de
inspirarle confianza, confianza que impera en el contrato de
arrendamiento.
Debe declararse terminado un contrato de arrendamiento si el
arrendatario subarrienda sin tener facultad para hacerlo, porque el
contrato de arrendamiento se celebra en consideracin a las personas
contratantes y no es dable a una de las partes sustituir en su lugar a
otra persona sin el consentimiento de la contraparte.

22.3. CARACTERSTICAS.

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5
a) Es un contrato nominado.- Por su nombre es un contrato
nominado, recibe el nombre de subarrendamiento incluso desde
antes que el contrato de arrendamiento se llamara tal.
b) Es un contrato tpico en cuanto a su regulacin es expresa en
nuestra legislacin.
c) Es un contrato simple.- por cuanto da lugar a una sola relacin
jurdica, que consiste en la obligacin del arrendatario de ceder el
uso del bien arrendado a favor del subarrendatario; y la obligacin
de este de pagar al arrendatario la renta correspondiente.
d) Es

un

contrato

existencia

de

un

derivado.- Debido a que requiere de la

contrato

principal

que

le

imprime

sus

caractersticas propias, otorgndole as su misma naturaleza

jurdica.
e) Es un contrato consensual.- Es decir, la ley no exige ninguna
formalidad para su formacin.
f) Es un contrato temporal.- este contrato tiene una duracin
temporal, la cual podra ser determinada, determinable o de
duracin indeterminada.
g) Es un contrato fundamentalmente constitutivo.- En l se
generan

las

obligaciones

tanto

del

arrendador

como

del

arrendatario.
h) Es un contrato colectivo.- Debido a que no solamente obliga a
las partes que lo celebran, sino tambin al arrendador, quien a
pesar de no ser parte del contrato, y por haber autorizado por
escrito su celebracin, queda obligado a respetar la existencia y
duracin del subarrendamiento mientras dure la existencia del
plazo del contrato principal.

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5
i) Es un contrato bilateral.- es un contrato sinalagmtico o de
prestaciones recprocas, a travs del cual ambas partes se
obligan.
j) Es

un

contrato

arrendatario

se

celebrado
obliga

ttulo

entregar

el

oneroso.- Pues
bien

para

que

el
el

subarrendatario lo use, este ltimo se obliga a pagar una renta a

favor del primero.
k) Es un contrato conmutativo.- Ya que la existencia y cuanta de
las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas,
conocidas, pero no hay impedimento para que revista la
modalidad aleatoria.
l) Es un contrato obligatorio.
22.4. NATURALEZA DEL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento es un arrendamiento, es decir, una operacin
de la misma naturaleza que la convencin y principal celebrada entre
el arrendador y el primitivo arrendatario.
El subarrendamiento es una figura de subcontrato o contrato
derivado, y este supone el nacimiento de un contrato de contenido
igual (contrato hijo) al de otro contrato ya constituido (contrato padre
o contrato base). Ahora bien, el subarrendamiento consiste en un
arrendamiento (por s mismo), en el cual el arrendatario se hace
arrendador
22.5. OBLIGACIN SOLIDARIA DE LAS PARTES
La ley establece responsabilidad solidaria ante el incumplimiento de
alguna de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ya sea que
el mencionado incumplimiento obedezca a causa imputable al
arrendatario o al subarrendatario, o a ambos. Esta obligacin de

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5
carcter solidaria se da incluso ante la presencia de pluralidad de
arrendatarios o subarrendatarios.

Artculo
como

1693.- Tanto el subarrendatario

el

arrendatario

estn

obligados

solidariamente ante el arrendador por las

obligaciones asumidas por el arrendatario.

22.6. EXTINCIN DE LOS SUBARRENDAMIENTOS

Artculo

1694.- A

arrendamiento

la

se

subarrendamientos

conclusin

del

extinguen

los

plazos

han

cuyos

no

vencido, dejndose a salvo el derecho del

subarrendatario para exigir del arrendatario la
indemnizacin correspondiente.
Los plazos de este contrato no podrn exceder a los del propio
contrato de arrendamiento. Resultara tericamente imposible que el
arrendamiento como contrato principal, tuviera un plazo menor que el
contrato de subarrendamiento que es un contrato derivado.
22.7. SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO
Una

de

las

formas

de

extincin

de

las

obligaciones,

es

la

de

derechos

como

la

consolidacin o tambin llamada confusin.

CABANELLAS,

define

la

confusin

situacin jurdica planteada por la reunin simultnea en una persona

de las cualidades del acreedor y deudor en el mismo negocio jurdico.

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Para reunir en una sola persona las calidades de deudor y acreedor,
es preciso establecer que ambas calidades deben estar referidas a
una misma obligacin. El Cdigo Civil establece:
Artculo
termina

1695.- El
si

el

subarrendamiento

arrendamiento

cesa

no
por

consolidacin en la persona del arrendatario y

del arrendador.
En este caso el subarrendamiento subsiste, pero no conserva su
condicin de contrato derivado, dado que el contrato principal del
cual derivaba ya no existe, ahora el mismo tendr el carcter de
principal.
Quien tuvo la condicin de arrendador o arrendatario, y en cuya
persona se consolido el contrato de arrendamiento, tendr ahora la
condicin de arrendador; y, el subarrendatario pasar a tener la
condicin arrendatario.
23.

CESIN DEL ARRENDAMIENTO

Artculo
1696.- La
cesin
del
arrendamiento constituye la trasmisin de los
derechos y obligaciones del arrendatario en
favor de un tercero que lo sustituye y se rige
por las reglas de la cesin de posicin
contractual.

Es aquella figura por la que el cedente (arrendatario) transmite a la

otra parte, cesionario, el conjunto de derechos y obligaciones que
integran la posicin jurdica del arrendatario, en cuya posicin queda
subrogado el cesionario.
En este sentido si el arrendatario desea ceder su posicin contractual
a un tercero, requiere para ello del asentimiento del arrendador, en la
medida, que una vez que surta efectos la cesin de posicin

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contractual, el arrendador tendra como parte en el contrato al tercero
cesionario y ya no al arrendatario.
23.1. Diferencias

entre

subarrendamiento

cesin

de

contrato

de

arrendamiento
El

subarrendamiento

implica un

nuevo

arrendamiento y las relaciones que se produzcan son las

propias del contrato de arrendamiento, en cambio, la cesin
significa el traspaso que el arrendatario hace de sus derechos y
obligaciones a un tercero con todas las acciones que le son
anexas.
Al

ser

el

subarrendamiento

un

nuevo

contrato

de

arrendamiento hay que acudir a ste para conocer los derechos

y obligaciones del subarriendo y su extensin, intensidad y
modalidad de uso en cuanto al bien arrendado. En cambio, en la
cesin

hay

que

acudir

al

arrendamiento

originario,

que

vinculaba al cedente y que debe respetar ntegramente el

arrendador y el cesionario, salvo variaciones que por pacto o
por ley puedan producirse.
En el subarriendo junto al arrendatario aparece un nuevo
sujeto:

el

subarrendatario,

es

decir,

se

produce

una

superposicin de sujetos. En la cesin, se produce la sustitucin

del cedente arrendatario por el cesionario, nuevo arrendatario,
dndose por tanto una exclusin de sujetos.
En el subarriendo, el subarrendatario puede exigir que el bien
se sea entregado en buen estado mientras que en la cesin, el

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cesionario, no solo puede exigirlo sino que est obligado a

recibirla en el estado en que se encontraba en el momento de
la cesin.

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