18

2. ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIO
Enunsectortandinmicocomoeldelaconstruccinsepresentannumerososcambios
en su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como la
economainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdel
comprador de vivienda, y hasta por efectos del comportamiento de la competencia. Es
porestoqueesmuyimportanteidentificarlastendenciasycomportamientosactualesy
futuros de este mercado, para mediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar el
accionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.
Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y un
mercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentan
de manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se ha
anticipado,estonoquieredecirquelasestrategiasparasercompetitivosutilizadasenel
pasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevas
caractersticas, aspiraciones y conductas del comprador de vivienda, para al analizarlas
darrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.

2.1.

UBICACIN

ElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoen
laparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorse
caracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.

19

FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.

Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome

Comosepuedeobservarenelmapa,elterrenoenmencinseencuentrahacialaparte
oestedelaAv.Diego VsquezdeCepedayalestarcercanoaunaimportantereacon
pendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.

2.2.

ENTORNO

La zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,
comosonaguapotable,reddealcantarillado,energaelctrica,redtelefnicayservicio
de transporte pblico. A apenas cientos de metros a la redonda, se puede encontrar
muchos servicios como el supermercado Supermaxi, colegio Einstein, farmacia Fybeca,

20

ferreteraKiwy,guarderas,gasolineras,universidadSek,centrosderecreacin,parques,
entre otros. Adems se encuentra muy cerca a puntos de referencia como el Condado
Shopping o el Estadio Casa Blanca. Se encuentra apenas a 2 cuadras de la Av. Diego
VsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadores
vialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronorte
y hacia afuera de la ciudad en direccin norte y noroeste; por la cual tambin pasa un
alimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLa
Ofelia.

2.3.

ANLISISDELADEMANDA

LademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasde
los compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socio
econmicas y de diferente crecimiento inmobiliario la ciudad esta dividida en Extremo
Sur,SurCentral,NorteCentral,ExtremoNorte,ValledeLosChillos,ValledeTumbaco
Cumbay,yValledePomasqui.

21

FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.

Fuente:MarketWatch

Tomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectos
llevado a cabo por MarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observar
mediante el Grfico 2.1 una marcada diferencia de la inclinacin por las zonas Norte y
CentroNortedelaciudad.
Asimismo como se muestra en el Grfico 2.1, se puede apreciar que de septiembre del
2.007 a septiembre del 2.008 hay una importante tendencia al alza, alcanzando valores
mximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sector Norte donde ms
crecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciase
ve afectada presentando una disminucin en el nmero de oferta de proyectos desde
finalesdel2008hastafinalesdel2.009.

22

GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.

Fuente:MarketWatch

Particularmente en el sector de Pomasqui se observa una tendencia relativamente

constantequenosepresentaenningunaotra zona,locualseatribuyealprogramade
ViviendaCiudadBicentenario,mientrasquelanicazonaquepudomantenerlatasade
crecimiento de la oferta de proyectos positiva es la zona Centro Norte, debido
posiblemente a que a pesar de la crisis existe una demanda con alto poder adquisitivo
quebuscalocalizarseenreasresidencialesdelazonamscontemporneadelaciudad,
cercanasalsectorfinancieromsimportantedelaciudad.

23

GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.

Fuente:MarketWatch

A travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de la
ciudaddeQuito,el11%estnenplanos,el32%estnyaterminados,yel57%estnen
construccin.Observndosetambinqueelsectorendondemssevendeenplanoses
enCentroNorte,mientrasqueendondehaymsproyectosterminadosyenconstruccin
esenelSectorNorte.
Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,
estosvanvariandodependiendodelazonaendondeseencuentrenrespondiendoalas
preferenciasdecadasector.

24

De esta manera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reas
promedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reas
promediodelosdepartamentos,conlaexcepcinlazonasurdelaciudad.
Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenla
zona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2
respectivamente.Paralosdepartamentos,seencuentraquelosmsgrandesseofertan
igualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90
m2 para la zona del Valle de los Chillos. En cambio el rea promedio ms pequea de
casas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67 m2; mientras que para
departamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.

GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.

Fuente:MarketWatch

25

Analizando un decisivo factor como es el precio promedio del mercado, mediante el

Grfico 2.4, se observa claramente con excepcin del Valle de Pomasqui que el precio
promediodelosdepartamentosessuperioraldelascasas.Estadiferenciaseencuentra
enalrededordel15porciento.
El valor promedio por m2 de departamentos en la zona de Cumbay, que es la ms
costosa se encuentra alrededor de $1.025, mientras que en la zona ms econmica
(Pomasqui)seencuentraalrededorde$400.EnlaZonaNorteelvalorpromedioes$700.
Paravalorespromediodelprecioporm2delascasasseobservaqueelmselevadose
encuentraenCumbayconaproximadamente$700,yelmenorseencuentraenlaZona
deCaldernconaproximadamente$400.EnalZonaNorteelvalorpromedioesde$650.
GRFICO2.4.PRECIOSPROMEDIODELMERCADOPORZONAS.

Fuente:MarketWatch

26

Finalmente,segnMarketWatchseconocequeelsectordelaconstruccinempiezaa
mostrar una tmida recuperacin a partir de junio del 2.009 y es pertinente notar que
paraseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosocon
ventasperezosas2.
Mediante los Grficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de que
debidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNortees
relativamente cercando, siendo los departamentos un 8% ms elevados, y los tamaos
promediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncesse
necesitara construir 20 m2 ms de construccin para ganar el 8% menos al construir
casas.

27

2.4.

ANLISISDELACOMPETENCIA

FIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.

Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome

28

TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.

29

30

31

32

33

Elaboracin:AlfredoD.Jcome

34

2.5.

EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALES

Antes de empezar un anteproyecto inmobiliario es necesario y obligatorio analizar las

ordenanzas municipales del predio, para determinar las posibles opciones de
construccin y usos del terreno. De esta forma, las regulaciones establecidas por el
MunicipiodelDistritoMetropolitanodeQuitoindicanloscoeficientesdeusodesuelo,el
nmeromximodepisos,losretirosobligatoriosdelosladosdelterreno,laclasificacin
desueloyelusoprincipaldelsuelo.Ademsseindicadatosdelterrenocomorea,sies
de propiedad horizontal, afectaciones del terreno, notas y la identificacin del
propietario.
El Informe de Regulacin Metropolitana para el terreno en estudio, muestra entre sus
indicacionesmsimportanteslassiguientes:

readeterreno:2520.00m2.

PropiedadHorizontal:No.

COSTOTAL: 105%. Este coeficiente de construccin total indica la cantidad total de

m2posiblesaconstruirenelterreno,esdecir,2.646m2.

COSPB: Este coeficiente de construccin indica la cantidad de m2 que se pueden

construirenPlantaBaja,esdecir,882.

Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.

Numerodepisos:3.

Retiros:
Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.

AfectacionesyObservaciones:Ninguna.

35

Notas:EsteinformetendrvalidezduranteeltiempodevigenciadelPUOS(Plande
UsoyOcupacindelSuelo,vigentehastaelao2010).

2.6.

FODAEMPRESA

Esimportanteanalizarlasfortalezas,debilidades,oportunidades,yamenazas,conelfin
de concentrar los resultados del proyecto/empresa y del anlisis del mercado. De esta
manera, es posible observar de una manera rpida las fortalezas y debilidades del
proyecto/empresa en el entorno de las oportunidades y amenazas que presenta el
mercado.
VAYEZ Construcciones, es una empresa dedicada a la construccin de proyectos
inmobiliarios principalmente dirigidos en la ciudad de Quito. Est establecida desde el
ao1998,ypresentaelsiguienteFODA:

FORTALEZAS

Posicinrespetableenelmercado,conunrespaldode12aosdeexperiencia.

Premiosganadosenproyectosinmobiliarios.Mejoranlaimagendelaempresa.

Carteradeclientesfijos.Facilitalaventasusproyectos.

Autofinanciamiento. Permite independencia financiera, liberndose de las

restricciones adquiridas al solicitar financiamiento, como por ejemplo, libertad
paraempezarunproyectocuandosecreanecesario.

Equipohumanoprobadoyconexperiencia,teniendoaslapartetcnicaingenieril
resuelta.

OPORTUNIDADES

36

Existeunimportantemercadodeclasemediaymediaaltaquedebeseratendido,
necesitndoseunreenfoquehaciaestesegmento.

Vinculo con lotes en venta que se encuentran ubicados en el sector El Einstein,

cercanosalterrenoenestudio.

Aoconbuenasperspectivasdelentornomacroeconmico.

Demandainsatisfechadevivienda.

DEBILIDADES

Nosetieneunainstitucinfinancieraquetrabajedemanerafijaconlaempresa,
quefaciliteventasyfinanciamientopropio.

Falta de fuerza de ventas estable que permita formar un grupo de trabajo

capacitadoquecrezcaymejoreconexperiencia,yquepermitaofrecerunmejor
serviciodeventas.

Faltadeconocimientoenproyectosparaunnivelsocioeconmicomedio,debido
aquesetieneunenfoqueexclusivoparaelsegmentosocioeconmicomedioalto,
yalto.

Faltademarketing.

Paginaweb(pormejorar).

AMENAZAS

Noatenderalmercadosocioeconmicomedioahora,puedesignificarprdidade
oportunidades y un desplazamiento de la empresa en el mercado de la
construccin.

37

Posible continuacin de la crisis econmica en la unin europea, surgiendo as

problemasdedisminucinenlasremesasprovenientesprincipalmentedeEspaa
eItalia,dondeseencuentranclientesactualesdelaempresa.

Cambiosbitoenlapolticainterna,fiscaleimpositivadelpas.

Escasesdemateriaprimaymaterialesdeconstruccinlocal.

Posibleaumentosignificativoenelpreciodelm2deterreno,reevaluandoasel
iniciodelproyecto.

Una vez se ha realizado este anlisis, se debe enfocar las fortalezas, reducir las
debilidades adoptando medidas para evitarlas, explotar las oportunidades y reducir la
exposicin a las amenazas. De esta manera, se observa principalmente que se al tener
ciertoposicionamientoenelmercado,independenciafinanciera,capacidadestcnicasy
clientes fijos, se puede empezar a desarrollar proyectos inmobiliarios enfocados a
satisfacerlademandadelnivelsocioeconmicomedioymedioaltodelsectorElEinstein,
buscandoconformarunslidoequipodeventasquepermitaofrecerunbuenserviciode
ventas a los clientes, al mismo tiempo que se fortalezca el marketing del
proyecto/empresa mediante diferentes medios incluyendo una mejora sustancial de la
paginawebdelaempresa.

2.7.RECOMENDACIONES
Deacuerdoalasregulacionesmunicipalesdelterrenoyalestudiodemercadodelsector
inmobiliario inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, las
recomendacionesparaelproyectomsadecuadoadesarrollarenelterrenoenestudio
son:

38

TABLA2.2.DATOSGENERALES.
DATOSGENERALES
TipodeProducto
Casas
rea
120m2160m2
NPlantasporCasa
3
TipodeAcabados
PrimeraCalidad

Elaboracin:AlfredoD.Jcome

TABLA2.3.DATOSFINANCIEROS.
DATOSFINANCIEROS
PreciodelasCasas
$86,000.00$132,000.00
Preciom2
$700.00$830.00

Elaboracin:AlfredoD.Jcome

TABLA2.4.TIPODEPRODUCTO.
TIPODEPRODUCTO
34Dormitorios:
NDormitorios
Master+2o3Dormitorios
34Baos:
NBaos
Social+23Baoscompletos
NEstacionamientos/
2Estacionamientos
UnidaddeVivienda
NEstacionamientos
14Estacionamientos
deVisita
SaladeEstar
Si
Estudio
No
DormitoriodeServicio No
BaodeServicio
No
BalcnTerraza
Si
Patio
Si
reasVerdes
Si
Recreativas
Bodega
No
reaComunalde
Si
EventosSociales
Otrasreas
BBQ

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Elaboracin:AlfredoD.Jcome

TABLA2.5.INSTALACIONES.
INSTALACIONES
No
GuardianaPrivada

GasCentralizado
Seguridad
PlantaDeEnerga
No
Elctrica
Instalaciones
Cable
elctricasadicionales

Elaboracin:AlfredoD.Jcome

TABLA2.6.CARACTERSTICASDEACABADOS
CARACTERSTICASDEACABADOS:
MueblesDeClosets Melamnico
Melamnicoconmesnde
MueblesDeCocina
Granito
Melamnicoconmesnen
MueblesDeBao
Frmica
PisoAreasSociales ParketChanul
PisoAreasIntimas PaketAlfombra
PisoCocina
CermicaNacional/Importada
PisoBaos
CermicaNacional/Importada
PiezasSanitarias
SegmentodelujoEdesa
Grifera
SegmentodelujoFV
Otros
X

Elaboracin:AlfredoD.Jcome