RESUMEN

La funcin primordial de los Registradores pblicos, consiste en la calificacin

registral esto es, aquella funcin transcendental, en base a que el ttulo
presentado al registro, debe tener un respaldo legislativo en su formacin, as
como que se cumplan los principios registrales a cabalidad, ocasionando que
los mismos puedan ingresar al registro, generando inscripciones con una
presuncin iuris tantum , es decir, datos exactos que aparecen en el registro a
favor del titular, o dando proteccin a los adquirentes que acten en base a la
informacin registral, todo ello originara una seguridad jurdica y un trfico
comercial adecuado al derecho, que es la misin y visin de la SUNARP.
De otro lado el Juez es la persona que ejerce la funcin jurisdiccional,
entendindose este como el poder-deber que asume el Estado para resolver
los conflictos entre particulares o para solucionar una incertidumbre jurdica. Es
un poder porque lo que se determina por el rgano jurisdiccional debe de
cumplirse, caso contrario, en base al ius imperium, se hace cumplir, es por ello
que es un poder. As mismo es un deber porque el rgano estatal (poder
judicial), esta en la obligacin de atender a los particulares, quienes al haber
renunciado al uso de la fuerza para resolver sus conflictos, deben acudir a
dicho rgano para buscar tutela jurisdiccional. En ese sentido los mandatos
judiciales debe ser acatados por todos, esto incluye a las instituciones pblicas,
entre ellas, los Registros Pblicos, que de por si constituye una severa
limitacin a las garantas del Sistema nacional de los registros pblicos
(SINARP) y a la autonoma e intendencia de la funcin calificadora de los
registradores (art. 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos). En efecto, a diferencia de los documentos notariales, los judiciales
no pueden ser objeto de calificacin, porque se afectara la garanta
constitucional de la unidad y exclusividad de la funcin jurisdiccional, prevista
en el artculo 139 inc. 1 de la Constitucin Poltica del Per.
Es por eso que se origina un conflicto entre dos autoridades, la judicial y la
registral, sosteniendo cada una de ellas una posicin distinta respecto de la
registrabilidad de dicho mandato, generado inquietud entre el ciudadano frente
a lo que acontece entre dos rganos que finalmente para el forman parte de un
mismo estado, tambin generando efectos en la sociedad, pues contribuye a

aumentar las crticas respecto de la actuacin de los rganos estatales y del

funcionamiento de sus mecanismos, con la consiguiente prdida de credibilidad
en el sistema jurdico.

MARCO TEORICO
CALIFICACION DE TITULOS
La inscripcin no constituye la acogida ciega y mecnica de un ttulo; por el
contrario, es el resultado de la apreciacin que hagan los funcionarios del
Registro de la licitud del acto o contrato que se pretende inscribir y de la
compatibilidad del mismo con los asientos preexistentes.
Esta funcin calificadora, que es la esencia de la funcin registral, debe ser
ejercida con absoluta independencia y consiste en un juicio de valor, no para
declarar un derecho dudoso o controvertido, sino para incorporar o no al
Registro una nueva situacin jurdica.1
FUNCION DEL REGISTRO:
EL Registro es un instituto destinado a otorgar seguridad jurdica a los
derechos, ya sea para defender la adquisicin realizada, ya sea para consolidar
las transmisiones por realizarse2. As para entablar cualquier relacin jurdica
se requiere el mximo de certeza respecto respecto sus presupuestos; si se va
a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueo y que las cargas del
inmueble sean las que manifiesta el vendedor. Para adquirir esa certidumbre
caben dos alternativas: o los particulares pueden emprender averiguaciones
largas y costosas, o el estado puede satisfacer esa necesidad a travs de la
organizacin de un sistema de publicidad. Pero esa organizacin de poco
valdra si los datos que ofrecen no tienen garanta de certeza, por lo menos
presunta. El ncleo de la publicidad es constituir una proclamacin de verdad
elativa de las distintas situaciones jurdicas. Por tanto las ventajas de la
publicidad son las mismas que las propias de cualquier otro formalismo, esto
es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitacin de los conflictos y la
movilidad del trfico mercantil.3
1 RUBEN GUEVARA MANRIQUE. Derecho Registral Tomo I. Editorial Fecat.
Primera edicin. Lima Peru.
2 JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI. Derecho Inmobiliario Registral.
Jursita Editores. Tercera edicin. Lima Peru 2010. Pag. 31.
3 GUNTHER GONZALES BARRON. Introduccin al Derecho Registral y
Notarial. Jurista Editores. Segunda edicin. Lima 2008. Pg. 24 y 36.

DEFINICION DE PUBLCIDAD REGISTRAL

La publicidad registral se puede definir como el sistema de divulgacin
encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurdicas para la
tutela de los derechos y la seguridad del trfico. Esta publicidad legal es un
servicio del Estado, una funcin pblica ejercida en inters de los particulares.
El fenmeno publicitario se lleva a cabo a travs de la Oficina del Registro,
entendido como entidad pblica en donde se reciben los datos (o derechos) de
inters general, y a donde igualmente se puede acudir para conocer la
existencia y alcance de dichos datos. Por otro lado, no tendra mayor inters la
publicidad de determinados hechos o datos, si estos no tuviesen garanta
alguna y no se pudiese deposita en ellos la confianza del consultante. Antes de
ofrecerse a publicidad, los datos se someten a control sobre su fehaciencia y
legalidad, en caso contrario, careceran de real utilidad. Igualmente es
necesario seleccionar los datos transcendentes e orden a los terceros, segn lo
que la ley prescriba como actos inscribibles.
El llamo principio de publicidad registral, es la garanta de los derechos reales
inscritos, y tal como estn inscritos, para el tercero adquirente de buena fe y a
ttulo oneroso que inscribe. La publicidad es entonces una presuncin de
veracidad e integridad del registro para el llamado tercero hipotecario, que
confa en el registro e inscribe su adquisicin.4
DERECHO REGISTRAL: DEIFNCION Y NATURALEZA
Derecho Registral es el conjunto de principios y normas que estudie la tutela de
ciertas situaciones jurdicas subjetivas a travs del sistema de publicidad legal
(organizacin publica) que produce diversos y determinados efectos jurdicos
sustantivos de derecho privado (tales como el nacimiento, preferencia y
oponibilidad de dichas situaciones jurdicas), y cuya finalidad es dotar de
seguridad y justicia al trfico de intereses econmicos.
La idea del Registro nace con la necesidad de proteger la transmisin de los
predios, y la razn de poltica legislativa que la justifica se halla en impedir
transferencias o cargas que afecten a los terceros adquirentes, pues ello
4 JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI. Derecho Inmobiliario Registral.
Jurista Editores. Tercera edicin. Lima 2010. Pg. 593.

simplemente paralizara el comercio y la circulacin de la riqueza territorial, a

causa de la falta de certeza respecto a la condicin jurdica de los bienes
inmuebles.
El Derecho registral es Derecho privado, en tanto, cumple las mimas
formalidades que este, cuales son, eliminar la incertidumbre en la contratacin
inmobiliaria, tutelar a los terceros y proteger la buena fe. 5
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Es una regla fundamental que sirve de base al Sistema registral de un pas
determinado. Nuestro sistema Registral se inspira en la Ley Hipotecaria
Espaola.
Consiste en que todo ttulo que pretenda su inscripcin o anotacin preventiva
debe ser sometido a una previa calificacin registra, a fin de que los asientos
solamente tengan acceso ttulos vlidos y perfectos. 6

5 GUNTHER GONZALES BARRON. Introduccin al Derecho Registral y

Notarial. Jurista Editores. Segunda edicin. Lima 2008. Pg. 42 y 47.
6 GUIDO AGUILA GRADOS y otros. El ABC del Derecho Civil. Editorial Egagal.
Segunda Edicin. Lima 2005.

CONCLUSIONES
La calificacin registral constituye la funcin principal de los registradores,
funcin que consiste en la evaluacin integral de los ttulos presentados al
registro para su inscripcin (Art. 32 del R.G.R.P.) y que dicha funciones
ejercicio con total autonoma e independencia (Art. 31 del R.G.R.P.). Es as que
una vez inscrita un acto o derecho, estas poseen mltiples efectos jurdicos,
como son; la publicidad material (art. 2012 C.C. Art. I del T.P. del RGRP);
legitimacin (Art. 2013 C.C., Art. VII del T.P. del R.G.R.P.) Prioridad preferente
(Art. 2016 C.C., Art. IX del T.P. del R.G.R.P.) Prioridad excluyente: Art 2017
C.C., Art. X del T.P. del R.G.R.P.), Fe publica registral (Art. 2014., Art. VIII del
T.P. del R.G.R.P.). Efectos que permitirn al adquirente, tercero o poblacin a
conocer de situaciones jurdicas reales o personales que permitirn, contratar a
base de los asientos registrales (consecuencia de una calificacin positiva) un
bien o derecho vlidamente constituido. Pero esta calificacin registral se ve
distorsionado o limitado por aquellas resoluciones judiciales que son emitidas
por funcionarios judiciales (jueces) ordenando una inscripcin sin el previo
estudio de los antecedentes registrales, principios o reglamentos registrales,
ocasionando un conflicto entre dos funcionarios pblicos del Estado (Juez Registrador), es asi que se emitieron mltiples directivas y/o normas respecto a
este tema controversial (calificacin de partes judiciales), es as que mediante
el 5to pleno del Tribuna Registral, se emiti un precedente de observancia
obligatoria, cuyo texto que refleja la limitacin a la autonoma de los
funcionarios de los registros pblicos en el ejercicio de la funcin calificadora,
es el siguiente: El registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a
la ley del contenido de la resolucin judicial. Conforme a lo dispuesto en el
segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, el registrador st autorizado
para solicitar aclaracin o informacin adicional al juez, cuando advierte el
carcter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuacin o
incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral si en respuesta a ello
el Juez reitera el mandato de anotacin o inscripcin mediante una resolucin,
incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mimos no puede ser objeto de calificacin por

parte del registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el

acceso al registro del ttulo que contiene el mandato judicial, de lo que deber
dejarse constancia en el asiento registral.
Es as que se vulnera integralmente la funcin calificadora del Juez en su
funcin de calificar integralmente los ttulos para su inscripcin y sus efectos
vlidamente adquiridos.
Por lo que el presente trabajo de investigacin, se afirma que las inscripciones
originadas por mandato judicial si ocasionan seguridad jurdica, ocasionando
inscripciones inexactas, vulnerando derechos de terceros, as mismo se
superpone la autonoma e independencia de los registrados pblicos, es as
que en los cuestionarios aplicados a los jueces, registradores y asistentes
registrales, se denota una cuestionable limitacin en el momento de la
calificacin de los partes judiciales para su registro, grave problema por cuanto
en el anlisis de datos vemos que va en exceso las solicitud de este tipo,
aumentando en consecuencia inseguridades en el trafico econmico y en la
credibilidad del sistema nacional de los registros pblicos.

RECOMENDACIONES
Es

preciso

que

se

establezcan

parmetros

parmetros

legales

jurisprudenciales, porque no se trata de que los jueces avasallen los principios

registrales, ni que los registrados dejen de reconocer la potestad jurisdiccional
de resolver los conflictos jurdicos. Es evidente que la calificacin no puede
estar referida al fundamento de la resolucin judicial, la misma que solo puede
ser cuestionado en el mismo poder judicial.
Todo ttulo debe ser calificado, aun el que contiene un mandato judicial.
Indudablemente es necesario precisar que aspectos deben ser materia de
calificacin, porque parece obvio que el registrador no puede cuestionar el
contenido del mandato judicial, ya que se estara convirtiendo en una instancia
jurisdiccional, que no lo es.

BILIOGRAFIA BASICA Y COMPLEMENTARIA

BIBLIOGRAFIA BASICA
1) Alvarez Caperochipi, Jose Antonio; Derecho Inmobiliario
Registral; Jurista Editores; 3 edicin; Lima; octubre 2010.
2) Gaceta Civil; Gaceta Civil & Procesal Civil registral/notarial
Tomo 15; Editorial El Buho E.I.R.L. Septiembre 2014.
3) Gonzales Barron, Gunther; Introduccin al Derecho
Registral y Notarial; Jurista Editores E.I.R.L.; Segunda
Edicin; Lima, enero 2008.
4) Hinostroza Minguez, Alberto; Resoluciones Judiciales y
Cosa Juzgada; Editorial el Buho; Lima 2006.
5) Moisset De Espanes, Luis. La publicidad Registral; Palestra
Editores. Cuarta Edicin. Lima; Marzo del 2004.
6) Revista AEU; La calificacin notarial y registral como
instrumento de la seguridad jurdica. Alvarado Garbarino
Saravia. Vol. 90, N 1-6; p.15-28 (enero./jun.2004).
7) Soria Alarcon, Manuel; Comentarios a la Legislacin
Registral; Palestra Editores; Primera edicin; Lima 2001.
BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTARIA
1) Academia De La Magistratura; Dcimo Quinto Curso: Profa.
Modulo: Precedentes Judiciales; Lima, Septiembre 2011.
2) Academia De La Magistratura; Dcimo Quinto Curso: Profa.
Modulo: Derecho Constitucional y Derechos Humanos; Lima
2011.
3) Aguila Grados, Guido y otro; El ABC del Derecho Civil;
Editorial Egagal; Segunda Edicin; Lima 2005.
4) Baptista Da Silva, Ovidio A.; Jurisdiccin y Ejecucin en la
tradicin romano - cannica; Palestra Editores; Lima, abril
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5) Barrientos Gutierrez, Pedro; La investigacin Cientfico,
Enfoques Metodolgicos; Editorial graph S.A.C.; Lima 2006.
6) Dialogo Con La Jurisprudencia; El Cdigo Civil en su
Jurisprudencia; Editorial Gaceta Jurdica; Lima; Mayo 2007.

7) Eugenio Prieto, Beatriz Quintero; Teora General del

Proceso; Editorial Temis S.A.; Tercera Edicin; Bogot
(Colombia) 2000.
8) Escuela De Posgrado De La Pontificia Universidad Catolica
Del Peru; Maestra en Derecho de la empresa: Seminario
de Tesis 2; San Miguel, Lima.
9) Gonzales Barron, Gunther; Estudio Preliminar del Sistema
Real

Peruano

de

las

recientes

modificaciones

reglamentarias; Editorial Ediciones Legales S.A.C.; Lima,

Septiembre 2001.
10)Gonzales Loli, Jorge Luis; Comentarios nuevo Reglamento
General de los Registros Pblicos; Editorial Gaceta Jurdica;
Lima 2002.
11) http://estudiosneciosup.blogspot.com/2012/08/existe-unaverdadera-calificacion.html. Existe una verdadera calificacin
registral en nuestro Sistema?
12)http://peru21.pe/actualidad/cae-cabecilla-mafia-estafadorescasas-2117474?href=nota mas3.
13)La calificacin registral de documentos judiciales; Fernando
Jess Torres Manrique.
14)La Calificacin Registral de los Documentos Judiciales,
Procedimiento

registral.

La

observacin.

El

conflicto.

Propuesta final. Alberto F. Ruiz de Erenchun. Director

General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital
Federal.
15)La fe Publica Registral y la Falsificacin de Documentos
(Apuntes sobre la Legitimacin Aparente y el Poder de
Disposicin).
16)LINO ARANZAMENDI; La investigacin Jurdica; Diseo del
proyecto de investigacin: Estructura y redaccin de la
tesis; Editorial Grijley; Lima 2010.
17)Morales Godo, Juan Instituciones de Derecho Procesal;
Palestra Editores; Ediciones Mayo; Lima 2005
18)Principio de Legalidad, Calificacin Registral. Miguel ngel
Luvera.
19)Qu abarca el Procedimiento Registral y que mecanismos
de Proteccin nos ofrece? Rubn Guevara Bringas.

20)Reflexiones en Torno al Sistema Registral Peruano: Roberto

Palacios Bran, Helder Domnguez Haro.
21)Resoluciones judiciales versus realidad

registral

un

verdadero infiernillo?
22)Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, FOLIO
REAL; Palestra Editores; Lima, Agosto 2000.
23)Revista Juridica Docentia et Investigatio, Facultad de
Derecho U.N.M.S.M.; JUAN MORALES GODO; Calificacin
Registral de las Resoluciones Judiciales. Vol. N 01 87-100.
2004.
24)Roberto Hernandez Sampieri y otros; Metodologa de la
investigacin; Editorial Mc Graw-Hill Interamericana; Cuarta
Edicin; Mxico 2006.
25)SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS; El Derecho Registral en la Jurisprudencia
Comentada; Editorial El Buho E.I.R.L.; Lima 2005.
26)SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS; Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral;
Fuero Registral Ao II Numero 2 Julio 2003.
27)SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS; Temas de Derecho Registral. Tomo I, 1999;
Editorial Grafica Horizonte S.A.; Lima, junio 1999.
28)Tullio Liebman, Enrique; Eficacia y Autoridad de la ciencia;
Ediar, S.A., Editores. Buenos Aires (Argentina).
29)III FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL.
Ciudad autnoma de Buenos Aires, 19 y 20 de abril 2012.
Universidad Notarial Argentina. Temas: Recursos vinculados
con la calificacin de documentos judiciales. Necesidad de
su regulacin procesal. Anlisis de la legislacin comparada.
Sabina Podrez Yaniz.
30)III FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL,
Calificacin

Registral.

Rgimen

recursivo

registral

inmobiliario. Adriana Abella. Buenos aires Argentina19 de

abril del 2012.