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9177-2541 Qubec inc. c.

Li

2016 QCRDL 8129

RGIE DU LOGEMENT

BUREAU DE MONTRAL
Nos dossiers :
Date :

243344 31 20151026 G
246709 31 20151119 G

Nos demandes :

1860561
1875500

02 mars 2016

Rgisseure :

Anne Mailfait, juge administrative

9177-2541 QUBEC INC.


Locatrice - Partie demanderesse
(243344 31 20151026 G)
Partie dfenderesse
(246709 31 20151119 G)
c.
QUAN SHENG LI
Locataire - Partie dfenderesse
(243344 31 20151026 G)
Partie dfenderesse
(246709 31 20151119 G)

DCISION

[1]

Le Tribunal est saisi de deux demandes quil runit pour la bonne administration de la justice.

[2] Le locataire rclame une diminution de loyer de 250 $ par mois compter de juin 2015 ainsi que
15 000 $ de dommages moraux et 5 000 $ de dommages punitifs.
[3] La locatrice rclame dune part, lexpulsion du locataire et subsidiairement lapplication dune
clause prvue au bail dont leffet serait la fin du bail.
[4]

Le recours est fond sur les articles 1863, 1889 et 1955 du Code civil du Qubec.

LES FAITS PERTINENTS


[5] Le bail est sign par les parties le 21 septembre 2014 (P3) et il entre en vigueur le 1er
octobre 2014. La section F du bail indique que le logement en litige est situ dans un immeuble neuf,
habitable depuis le 1er juin 2014. Le loyer slve 1 770 $, ce qui inclut la location dune place de
stationnement.
[6] Le litige prend source dans lenvoi, le 15 juin 2015, de lavis daugmentation de loyer transmis
par la locatrice. En effet, laugmentation demande porte le loyer 2 770 $, soit une augmentation de
1 000 $ (P5).
[7] Date du 20 juin 2015, la rponse du locataire est claire : il refuse laugmentation, mais il
renouvelle le bail. Pour ce faire, il coche une case du formulaire usuel de rponse un avis
daugmentation, rdig en anglais, langue que le locataire pratique aisment.
[8]

Directement sous cette coche, est inscrite la mention suivante :


Attention : If the lease mentions that the dwelling is located in a cooperative of which the
tenant is a member, or in a building that underwent a change of destination five years ago or
less, and if the tenant refuses one or more modifications, the tenant must move upon
termination of the lease (see section F of your lease).

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[9] Cest en se fondant sur cet nonc que la locatrice dpose, le 26 octobre 2015, sa demande en
expulsion du locataire, laquelle donc se base sur larticle 1889 du Code civil du Qubec :
1889.
Le locateur d'un immeuble peut obtenir l'expulsion du locataire qui
continue d'occuper les lieux lous aprs la fin du bail ou aprs la date convenue au
cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d'un meuble peut, dans les mmes
circonstances, obtenir la remise du bien.

[10] Entre temps, le 31 juillet 2015, le locataire avait transmis lavis suivant (P6) :
RE : Tenants Reply to a Notice of Rent Increase
[], Montreal,

Dear Landlord,
I am the tenant who lives in Apartment 3106 in the building [], Montreal.
We have received your notice for renewal, and we submit to you our intention to continue to
renew our lease but refuse the proposed modifications. This letter was sent by registered letter
VIA tracking PG330409432CA by Canada Post Xpresspost. This letter was accepted by C.
Bedard, on June 19, 2015 at 11:41am according to the Canada Post Record. However, we find
the original envelop unopened in our mailbox.
To ensure the Tenants safety and quality living experience, we would like to remind you the
main Landlord obligation, which is To give a peaceful enjoyment of the leased property
(art. 1851, art. 1854, 1st paragraph and art. 1859 of the C.c.Q.), specifically, none one should
open the Tenants mailbox for any reason unless obtain the Tenants consent in writing.
We strongly feel that our safety for living in the dwelling mentioned above has been jeopardized.
And we reserve all our rights to pursue legal actions without further notice.
Please govern yourself accordingly. (Sic)

[11] La locatrice affirme navoir reu lavis de refus du locataire quavec lenvoi de la lettre du
31 juillet 2015, document reu le mme jour par huissier.
[12] La locatrice prtend que laugmentation demande fait suite la dcouverte des sous-locations
du logement par le locataire.
[13] Le mandataire de la locatrice tmoigne que le locataire sous-loue le logement court terme via
des sites de locations destins cette fin. Le cot de location slve 120 $ par nuit.
[14] Il explique stre questionn sur la demande initiale du locataire de bloquer toutes les lignes
tlphoniques linternational. Il vrifie sur le site AIRBNB et il trouve le site du locataire vantant les
mrites du logement en litige.
[15] En outre, le tmoin dit avoir reu des plaintes au sujet de personnes fumant dans le couloir et, se
rendant au logement, un tiers lui ouvre la porte et lui prsente le document P13 pour justifier son droit
de fumer :
Information 3106
Thank-you for choosing my apartment and it is my pleasure to be your host. We hope you enjoy
your stay !
Address:
[] Ouest Montral, Qubec,
Tlphone & Intercom
1.
2.
3.
4.
5.

Apartment Phone number : []


Local calls : Press 9+Area code+Number
Intercom number (for visitors in the lobby): 986
*
Long distance calls (beyond Montreal) from the apartment will charge $1.00 every time

Swimming Pool & Gym:


1. Opening and closing hours for the pool & the gym: 5 AM-11 PM.
th
2. Pool & gym are on the 11 floor.
3. You will need your room key to use the elevator and to get into the pool or gym

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Internet:
Username: dlink-24AC
Password: bajed58177
Parking Spot:
1. # S4-27 (Located in P4)
2. You will need your parking remote to access Garage & S4.
Points of Interest :
1. Convention Centre of Montreal : Many provincial conferences are hosted here
(2 minutes away by walking)
2. McGill University: You dont want to miss Quebecs best university (12 minutes away by
walking)
3. Old Montreal: Find out what Montreal looked like over 100 years ago! (8 minutes away
by walking)
4. Chinatown: Visit Montreals Chinese culture! (2 minutes by walking)
5. Place des Arts : I love the art here and you will too! (3 minutes away by walking)
Many more points of interest on my Airbnb account.
House Rules :
1. NO SMOKING in the apartment. If you would like to smoke, please do so on the
balcony.
2. NO PETS in the room.
3. NO PARTIES.
4. Please wipe your feet when you come in. Make sure there you dont get snow or mud
into the apartment.
5. Please clean up after yourself. This is not a hotel, so I wont be taking out your trash,
washing your dishes, etc.Vandalism will not be tolerated.
6. Please respect the apartment. It is in my best effort to make everything comfortable for
you. Dont ruin it for others.
Reminders:
1. Dont forget to leave the parking fee ($15/day) and the key on the table when you leave.
2. You will need your key to get into building, the elevator, the pool or gym, and the
apartment. Dont forget the key!
3. There is a garbage room on each floor (if your garbage is overflowing).
If you have any questions, dont hesitate to contact me. My phone number is :
[]. The doorman is available 24 hours a day.

[16] Ce document est plastifi et il comporte une photo panoramique de Montral.


[17] La premire date de location se situe au cours du mois doctobre 2014 et la dernire, avant
audience, se situe le 17 novembre 2015.
[18] Il savre que le cot dune location hebdomadaire slve 840 $.
[19] Le tmoin ajoute que le locataire a rclam deux cls additionnelles et quil na jamais inform la
locatrice de cette pratique.
[20] Il admet que laugmentation substantielle demande diffre de celles prsentes aux autres
locataires de limmeuble, car dit-il, le locataire peut payer cette diffrence avec largent quil fait au
dtriment de la locatrice. En effet, selon lui, le locataire peroit en moyenne 3 600 $ par mois.
[21] Lagente de location de la locatrice tmoigne galement. Elle affirme avoir avis le locataire que
sa rponse tant tardive, elle ntait pas accepte (L5).
Dear Mr Quansheng Li,
Regarding your letter we received on Friday, July 31, I wish to educate you on a few laws and
regulations pertaining to the Regie du Logement :
1. As you confirmed in your letter, you received the renewal notice from the
administration by bailiff on June 16, 2015. We have the confirmation from Bailiff that
this notice was served to you on June 16, 2015 at 5:53pm. Therefore, as per the
Regie du Logement, you had 30 days to reply to us if your intention was to reject the
increase or not renew your lease (this is also stated on the bottom of the renewal
notice). Since we only received your letter on July 31, 2015, you have passed the
deadline and therefore the increase has been applied and the lease has been
renewal for another 12 months.

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2. Even if you did reply to us within the 1-months delay, you cannot reject the increase
because as per section F of your lease the rent is not fixed because the building is
less the 5 years old.
I invite you to confirm these facts with the Regie du Logement by calling them at 814-873-2245
You rent as of October 1, 2015 shall be $2, 770 per month and if you do not pay this amount, we
will be forced to open a file at the Regie du Logement for non-payment of the fill rent owed.

[22] Cest aprs cette rponse quelle formule, que la direction lavise de lapplication de la clause F
et quen consquence, le bail doit tre considr comme rsili.
[23] De ce fait, le chque du mois doctobre na pas t encaiss.
La dfense du locataire
[24] Le locataire dit vivre Toronto, mais il possde une maison dans lOuest de Montral dont il
donne ladresse lors de son serment. Toutefois, lors de son tmoignage, il indique que cette maison
est en voie de construction, mais son permis de conduire indique quen date de la signature du bail,
elle est dj construite puisquelle constitue ladresse qui y est indique.
[25] Il explique galement quil veut investir Montral.
[26] Lorsquil loue le logement, cest dans la perspective de ses allers-retours Toronto-Montral et ce
nest quincidemment quil apprend, par ses amis, quil est possible de sous-louer via AIRBNB.
Dailleurs, dit-il, tous les autres locataires de limmeuble le font, ce qui nest pas dmontr toutefois
par la preuve.
[27] Il ajoute quil destinait galement le logement ses amis, ses employs et sa famille lorsque
ceux-ci seraient de passage Montral. Cest ainsi quil partage les frais locatifs.
[28] Il admet que le logement ne comporte quune seule chambre.
[29] En demande, le locataire fait valoir lensemble de ses dolances lgard du logement : les cls
qui ne fonctionnent pas, ce qui loblige appeler la scurit pour laisser entrer ses sous-locataires afin
que lascenseur soit disponible, les exigences administratives de la locatrice qui lui compliquent la vie
en sus du Code de scurit, le tlphone qui ne fonctionne pas pendant un mois ainsi que la ligne
Internet et les stores.
[30] Ces troubles dbutent ds le mois de dcembre 2014. Il reproche la locatrice dagir en
boss avec lui et ne lui parler que de la loi.
[31] Il nie avoir perdu sa cl de bote aux lettres, accusant plutt la locatrice davoir ouvert celle-ci.
[32] Ces faits sont, selon lui, constitutifs de harclement, do sa demande de dommages moraux et
punitifs.
[33] Questionn, il affirme quil prfre annuler le bail plutt que de payer laugmentation.
[34] En fin daudience, le Tribunal souligne aux parties que selon lui, lenjeu du dossier se situe dans
linterprtation de larticle 1955 C.c.Q., son sens et sa porte.
PRTENTIONS DES PARTIES
[35] Me Muhgoh, avocat du locataire, fait valoir que la clause F nest plus applicable en raison de
laugmentation draisonnable du loyer et de lintention nuisible de la locatrice lorigine de cette
augmentation. En effet, la locatrice a voulu punir le locataire de sous-louer le logement.
[36] Or, larticle 1955, vis par lnonc inscrit lavis de refus du locataire, ne vise qu permettre au
locateur darrimer plus rapidement la valeur locative de son logement celle du march.
[37] En outre, la locatrice ne fait pas la preuve que le locataire fait des profits son dtriment.
[38] Selon lui, lavis de la locatrice est inopposable et la locatrice na pas satisfait son fardeau de
preuve qui est de dmontrer que laugmentation demande reflte la valeur du logement et non den
faire un moyen dtourn dexpulsion.
[39] Me Koudiatou, procureur de la locatrice, fait valoir quaucune interprtation ne peut mener un
rsultat absurde, celui-ci tant que le locataire, rig en locateur, use et abuse de son droit locatif
pour faire un profit au dtriment de la locatrice.

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QUESTION EN LITIGE
[40] Le caractre dlibrment lev de laugmentation requise par la locatrice rend-il inopposable ou
inapplicable larticle 1955 C.c.Q.?
ANALYSE
[41] Lenjeu est donc clairement de dterminer si la locatrice avait le droit daugmenter le loyer dans
cette proportion.
[42] La locatrice ne nie pas que cette augmentation visait clairement , dune part, punir le locataire,
mais aussi, dautre part, rcuprer une partie des profits quil faisait son dtriment. La question en
droit est de dterminer le sens et la porte de larticle 1955 C.c.Q. dans un tel cas de figure.
[43] Que dit larticle 1955 C.c.Q.?
1955.
Ni le locateur ni le locataire d'un logement lou par une cooprative
d'habitation l'un de ses membres, ne peut faire fixer le loyer ni modifier d'autres
conditions du bail par le tribunal.
De mme, ni le locateur ni le locataire d'un logement situ dans un
immeuble nouvellement bti ou dont l'utilisation des fins locatives rsulte d'un
changement d'affectation rcent ne peut exercer un tel recours, dans les cinq annes
qui suivent la date laquelle l'immeuble est prt pour l'usage auquel il est destin.
Le bail d'un tel logement doit toutefois mentionner ces restrictions,
dfaut de quoi le locateur ne peut les invoquer l'encontre du locataire. (Le Tribunal
souligne)

[44] Cet article bloque laccs aux recours prvus la section III dbutant par larticle 1947 C.c.Q.
Ainsi, le locataire ne peut recourir larbitrage du Tribunal pour fixer son loyer et la locatrice ne peut
prendre recours pour une quelconque modification au bail, incluant le montant du loyer.
[45] Lintention du lgislateur est dcrite ainsi :
Ce sont les impratifs du march de lhabitation qui ont amen le lgislateur exempter les
immeubles construits aprs le 30 dcembre 1973 du contrle des loyers. Cette exemption est
pour une priode de cinq ans compter de la date de la fin des travaux. Aprs cette priode, on
estime que les loyers sont stabilits et que le contrle de la Rgie ne pourra avoir dimpact
1
ngatif quant au dveloppement du march des logements locatifs
Comme seconde exception, il faut souligner le logement situ dans un btiment neuf ou
transform. Il ny a pas de contrle de loyer pour le bail dun logement situ dans un immeuble
nouvellement bti ou dont lutilisation des fins locatives rsulte dun changement daffectation
rcent , et ceci pour les cinq annes qui suivent la date laquelle limmeuble est prt pour
lusage auquel il est destin . La mesure existait dans le Code civil du Bas-Canada, mais
propos des btiments neufs seulement; pour stimuler la conversion en logements locatifs, elle a
t tendue dans la rforme aux btiments transforms, ce qui, sailleurs, fait cho certains
jugements. Pour bnficier de cette exemption, le locateur doit le mentionner spcifiquement
dans le bail. Cette exemption est importante dans la pratique. Son but est dencourager la
construction de nouveaux logements. Ce qui constitue un facteur trs apprciable dans
lquilibre du march de logements locatifs. La priode de cinq ans vise permettre au
logement dajuster le loyer demand par rapport au march : ainsi, quand, la sixime anne,
la Rgie du logement commencera exercer son contrle, sur la base du loyer de lanne
2
prcdente, les chances seront meilleures que le loyer soit juste et raisonnable. (Sic) (Le
Tribunal souligne)

[46] Laugmentation dlibrment substantielle et unique lendroit du locataire doit tre dclare
draisonnable pour deux motifs.
[47] Dune part, elle a pour consquence de dtourner lobjectif de la loi. En effet, si les locateurs
augmentent les loyers en proportion de ceux pratiqus sur le march du locatif non rsidentiel
(ex. : airbnb), cest le march locatif rgulier qui sarrimera celui du non rsidentiel et cela, la
hausse. Il en rsultera une hausse des loyers au dtriment des locataires rsidentiels de long terme.

Thrse Rousseau-Houle et Martine de Billy, Le bail du logement : analyse de la jurisprudence, Wilson &
Lafleur, (1989), p. 20.
2
e
Pierre-Gabriel Jobin, Trait de droit civil, Le Louage, 2 dition, ditions Yvon Blais, 1996, p.167.

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[48] Dautre part, cette augmentation ne poursuit, de laveu mme de la locatrice, quune fonction
punitive. Elle constitue une sorte de pnalit impose par la locatrice sans pravis ni discussion. Or,
cela est illgal :
1622.
La clause pnale est celle par laquelle les parties valuent par anticipation
les dommages-intrts en stipulant que le dbiteur se soumettra une peine au cas
o il n'excuterait pas son obligation.
Elle donne au crancier le droit de se prvaloir de cette clause au lieu de
poursuivre, dans les cas qui le permettent, l'excution en nature de l'obligation; mais il
ne peut en aucun cas demander en mme temps l'excution et la peine, moins que
celle-ci n'ait t stipule que pour le seul retard dans l'excution de l'obligation. (Le
Tribunal souligne)

[49] Ceci tant, la trame factuelle du prsent dossier doit susciter la rflexion.
Le contexte particulier des sites de locations non rsidentielles, courtes et hors de tout
contrle des prix au sein mme du rgime juridique du louage rsidentiel
[50] Toutefois, le Tribunal est galement davis que les faits rvlent un contexte particulier.
[51] Il faut mesurer les tenants et aboutissants du phnomne nouveau, mais persistant et structurel,
des locations ponctuelles via des sites spcialiss comme AIRBNB, site dont il est prcisment
question en lespce.
[52] La location rsidentielle obit un rgime juridique strict, dordre public de protection et le
locataire est la partie protge, car considre comme la plus vulnrable.
[53] La socit doit prserver, par ailleurs, la vigueur et lquilibre du march locatif et ceux-ci
passent notamment par la sant financire des locateurs.
[54] Lorsquune compagnie ou un individu choisit de devenir locateur, il est certes soumis un
ensemble dobligations svres et incontournables. Pour certains locateurs, la location vise couvrir
des frais rcurrents ou bonifier une retraite.
[55] Dautres locateurs sont des professionnels de la location rsidentielle et ceux-ci recherchent,
comme tout professionnel, une rentabilit certaine, voire optimale. Ce profil du locateur investi
recherche le plus grand retour sur son investissement et cela bon droit.
[56] Lorsquun locataire pratique, sciemment et dans lunique perspective de faire des profits, la souslocation, comme le permettent les sites spcialiss auxquels le locataire a eu recours, elle vise la
mme perspective que le locateur, mais sans se soumettre aux mmes obligations que celui-ci,
incluant les exemptions fiscales auxquelles il peut se soustraire ou les exigences dassurances.
[57] Lordre public de protection du rgime du louage rsidentiel ne protge donc plus une partie
vulnrable, mais une partie qui dtourne cette protection et en abuse pour faire un profit personnel et
parfois, trs substantiel.
[58] Le rgime du louage rsidentiel protge le droit au maintien dans les lieux du locataire et non ses
vises financires du locataire, ni mme ses difficults financires quil tenterait de pallier via loffre
locative du locateur. Lorsquun locataire accepte de signer un bail comportant un loyer dtermin, il
est prsum tre apte assumer ce paiement.
[59] Si donc le Tribunal permettait le recours facile et systmatique cette pratique par les locataires,
il y aurait dbalancement de lconomie contractuelle, telle quentendue lorigine par le lgislateur
pour baliser les droits et obligations de chaque partie. Il y aurait galement tentation chez les
locateurs de se dtourner de la voie locative rsidentielle et opter pour un mode de location plus
lucratif, mais exempt du contrle voulu par le lgislateur.
[60] Par ailleurs, le signal quenvoient ces sous-locations trs lucratives aux locateurs est que la
valeur locative du logement ne reprsente pas celle du march locatif, de sorte que son arrimage sera
toujours la hausse.
[61] Certes, il sagit l dun effet pernicieux qui, cristallis par la prsente cause, nest pas
souhaitable.

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[62] Il faut donc encadrer lexercice du droit, par le locataire, sous-louer son logement, comme toute
autre sous-location.
1870.
Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien lou ou cder le bail. Il
est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse
de la personne qui il entend sous-louer le bien ou cder le bail et d'obtenir le
consentement du locateur la sous-location ou la cession.
1871.
Le locateur ne peut refuser de consentir la sous-location du bien ou la
cession du bail sans un motif srieux.
Lorsqu'il refuse, le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans les
quinze jours de la rception de l'avis, les motifs de son refus; s'il omet de le faire, il est
rput avoir consenti.

[63] Dune part, la locatrice avait donc le droit dtre avise de ces sous-locations.
[64] Le locataire qui veut sous-louer son logement de faon rpte, systmatique, via des sites
spcialiss et dans loptique de faire des profits en regard du loyer pay, doit en informer le locateur.
[65] Cette information savre essentielle lconomie contractuelle ainsi qu lexercice des droits du
locateur puisque la multiplication et la frquence des sous-locations sont porteuses de risques quant
lintgrit physique de son immeuble et lutilisation prudente et diligente par les sous-locataires.
galement, lacceptation de ces sous-locations hors du contrle du locateur peut tre invoque par les
assureurs pour modifier ou refuser dassurer le locateur. Enfin, la conformit de ces sous-locations
certains rglements municipaux pourrait placer le locateur dans une situation dinfraction, mais sur
laquelle il naurait pas eu de prise.
[66] Cette information doit lui permettre dvaluer ses options.
[67] cet gard, il est intressant de comparer : le droit du louage en France soumet la location non
rsidentielle des conditions (Loi du 6 juillet 1989) : le locataire doit informer le locateur et obtenir son
accord crit et le prix de la sous-location un client AIRBNB ne peut tre suprieur au prix du loyer.
Obligatoirement, linformation transmise au locateur porte sur la dure et le prix de la sous-location. Le
dfaut dune telle information est un motif de rsiliation du bail.
[68] Langle relatif lenrichissement sans cause peut tre aussi analys puisque lappauvrissement
devant tre en corrlation avec lenrichissement prtendu peut tre constitu dun manque gagner
(appauvrissement ngatif).
[69] Cette avenue est donc rflchir.
Le dtournement de la destination rsidentielle des lieux des fins autres
[70] Ceci tant pos, le Tribunal est galement davis que le locataire a agi en violation de ses
obligations, particulirement celle prvue larticle 1855 C.c.Q. `
1855.
Le locataire est tenu, pendant la dure du bail, de payer le loyer convenu
et d'user du bien avec prudence et diligence.

[71] Les faits sont clairs et ne prtent aucune ambigut : le locataire, dont la rsidence principale
est partage entre Toronto et Beaconsfield, utilise le logement des fins dinvestissement et non
des fins rsidentielles. Ce logement constitue pour lui, un levier financier pour faire des profits. Il est
lobjet dun commerce.
[72] Nanmoins, la locatrice ne formule aucunement ce moyen de droit pour fonder sa demande de
rsiliation, de sorte que le Tribunal ne peut prononcer la rsiliation du bail sans enfreindre la rgle
audi alteram partem.
[73] Le Tribunal rserve nanmoins ses droits cette fin.
Le refus nonc par le locataire est-il valide ?
[74] Sur cette question, il est apparat clairement de la preuve documentaire que le refus du locataire
est tardif et cela mane de la preuve mme de la locatrice (L5) :
Dear Mr Quansheng Li,
Regarding your letter we received on Friday, July 31, I wish to educate you a few laws and
regulations pertaining to the Regie du Logement:

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1. As you confirmed in your letter, you received the renewal notice from the administration by
bailiff on June 16, 2015. We have the confirmation from the Bailiff that this notice was
served to you on June 16, 2015 at 5:53pm. Therefore, as per the Regie du Logement, you
had 30 days to reply to us if your intention was to reject the increase or not renew your lease
(this is also stated on the bottom of the renewal notice). Since we only received your letter
on July 31, 2015, you have passed the deadline and therefore the received your letter on
July 31, 2015, you have passed the deadline and therefore the increase has been applied
and the lease has been renewed for another 12 months.
2. Even if you did reply to us within the 1-months delay, you cannot reject the increase
because as per section F of your lease rent it not fixed because the building is less then
5 years old.
I invite you to confirm these facts with the Regie du Logement by calling them at 873-2245
Your rent as of October 1, 2015 shall be $2,770 per months and if you do not pay this amount
we will be forced to open a file at the Regie du Logement for non-payment of the full rent
owed.

[75] La premire consquence juridique de ce constat est que lavis daugmentation est applicable et
le refus du locataire irrecevable.
[76] La seconde est que la demande fonde sur larticle 1889 C.c.Q doit tre rejete puisque le lien
de droit a t maintenu entre les parties.
[77] Or, laugmentation accompagnant le renouvellement du bail est juge draisonnable pour les
motifs dcrits ci-aprs.
[78] Le Tribunal nest pas saisi, l encore, dune demande de rvision du montant, mais pour viter
des dlais de justice, le Tribunal estime que les parties devront saccorder sur un montant raisonnable
et dfaut, le Tribunal accorde la locatrice un dlai additionnel pour prsenter un nouvel avis
daugmentation au locataire.
La rsiliation du bail demande par la locatrice est-elle finalement fonde en faits et en droit ?
[79] Le locataire a fait dfaut daviser la locatrice des sous-locations rcurrentes et multiples
auxquelles il se livre et dobtenir lautorisation de celle-ci.
[80] Ce dfaut est une violation de son obligation prvue larticle 1870 du Code civil du Qubec et
suivants et il illustre, en outre, une mauvaise foi patente de la part du locataire qui, non content de
dtourner la destination du logement des fins exclusivement lucratives, lui rclame une diminution
de loyer pour un logement quil nhabite pas et pour lequel il oblige la locatrice modifier certaines de
ses rgles afin de faciliter son propre commerce de sous-locations.
[81] Cependant, l encore, le Tribunal na pas t saisi de ces moyens de droit pour fonder une telle
conclusion et il nest pas certain quen ltat actuel du droit positif, ce dfaut dobtenir laccord du
locateur fonderait la rsiliation du bail pour ce seul motif.
[82] Il y a lieu toutefois dordonner au locataire de produire, dans un dlai de 15 jours, une demande
dautorisation de sous-louer selon les termes des articles 1870 et suivants.
[83] En effet, rien dans la loi ne permet de conclure que certaines sous-locations chapperaient au
rgime des articles 1870 et suivants.
[84] La locatrice pourra sy opposer pour les motifs quelle jugera srieux et nouveaux la lumire de
la particularit de ce phnomne que ce sont ces sous-locations laisses hors du contrle de larticle
1870 C.c.Q.
[85] La multiplicit, la frquence, la difficult de contrler lidentit des sous-locataires, les risques
inhrents attachs ces caractristiques en termes dintgrit du logement et finalement, le
changement de destination des lieux (article 1855 C.c.Q.) sont autant de points pouvant tre soulevs
et faire lobjet dune dcision judiciaire.
Sur la demande du locataire
[86] Le locataire na pas fait la preuve dune faute contractuelle de la part de la locatrice.
[87] Outre des accusations infondes quant lintervention de la locatrice sa bote aux lettres, le
locataire nest pas crdible, selon le Tribunal.
2845.

La force probante du tmoignage est laisse l'apprciation du tribunal.

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Nos dossiers :

243344 31 20151026 G
246709 31 20151119 G

Nos demandes :

1860561
1875500

[88] En effet, la preuve rvle quil a sign le bail alors quil dclare travailler Toronto et sjourner
Montral toutes les deux semaines pour une fin de semaine, ce qui en soi le situe fort rarement dans
son logement et dautre part, il dclare sous serment que son domicile est Beaconsfield.
[89] Dans ces conditions, le Tribunal saisit mal la mesure avec laquelle il pourrait subir un tel
prjudice moral en ne sjournant pas ou si peu au logement.
[90] Lorsquun locataire loue de faon systmatique et rpte son logement, il devient difficile pour
lui de faire la preuve dun prjudice direct, personnel et srieux li loccupation du logement.
[91] En outre, la prtention qui rsume la position du locataire, et selon laquelle il naime pas le
sentiment que la locatrice agit comme sa boss , ne fonde en rien ltablissement dune faute et
dun prjudice en rsultant. La locatrice na fait quappliquer ses propres rglements en matire de
gestion de scurit, ce qui relve de son droit de gestion, et elle a galement soulev lapplication de
dispositions lgales quelle jugeait applicables. Cela dplat au locataire qui y voit des contraintes
dans ses desseins dinvestissement, mais cela nest pas constitutif dune faute.
[92] Il ne peut donc y avoir dommages.
[93] En conclusion :
[94] En premier lieu, le lien de droit ayant t maintenu, la demande fonde sur larticle 1889 du Code
civil du Qubec ne peut tre reue.
[95] En second lieu, le fondement relatif lapplication de la clause est mal fond puisque
laugmentation prvue cette clause est juge abusive.
[96] Le Tribunal invite les parties rengocier le montant de laugmentation et cette fin, permet la
locatrice de transmettre un nouvel avis daugmentation.
[97] Le Tribunal rserve en outre les droits de la locatrice de prsenter une nouvelle demande de
rsiliation.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[98] REJETTE la demande de la locatrice;
[99] RSERVE les droits de la locatrice;
[100] ORDONNE au locataire de produire la locatrice une demande dautorisation pour chaque souslocation quil consent des tiers;
[101] REJETTE la demande du locataire;
[102] Le tout sans frais.

Anne Mailfait
Prsence(s) :

Date de laudience :

le mandataire de la locatrice
Me Aristide Koudiatou, avocat de la locatrice
le locataire
Me Thierry Muhgoh, avocat du locataire
4 dcembre 2015

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