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Patologias ps-obra e garantias inerentes indstria da construo


civil
Resumo
Contribuindo para conflitos frequntes no setor da construo civil est a falta de
conhecimento das construtoras e usurios sobre seus direitos e deveres aps a entrega de um
imvel. A necessidade de conhecer as causas mais frequntes de reclamaes dos usurios de
edificaes entregues e o esclarecimento sobre a responsabilidade das construturas por tais
reclamaes importante para evitar aes judiciais e custos extras aps a concluso de
empreendimentos. A melhor maneira de resolver tais conflitos com anlise de situaes j
ocorridas e compreenso das possibilidades de resoluo. Para tal anlise, dados de estudos
nacionais e de estudos locais, no municpio de Passo Fundo, fornecem um parnorama das
principais falhas das construtoras cometem e que so fatores de reclamaes. Alm disso, o
estudo das legislaes que tratam dos direitos e deveres dos fornecedores e dos consumidores
possibilita conhecimento sobre prazos para que o consumidor possa reclamar seus direitos e
pleitar a soluo do problema encontrado no produto ou servio adquidiro. Segundo o
Cdigo de Defesa do Consumidor CDC, Cdigo Civil CC e normas ABNT- Associao
Brasileira de Normas Tcnicas o usurio tem prazo de at cinco anos para reconhecer
deficincias no produto ou servio fornecido e recorrer ao fornecedor para que sejam
providenciadas solues. H, no entanto, algumas divergncias quanto ao prazo de
prescrio desse direito e isso ainda objeto de dvida e interpretaes diferenciadas at
mesmo entre os conhecedores de diversas doutrinas.
Palavras-chave: Fornecedor. Consumidor. Patologia. Garantia. Prazos.
1. Introduo
perceptvel a evoluo do setor da construo civil no Brasil nos ltimos anos, seja por
meio de dados referentes ao acrscimo de mo de obra empregada no setor, dados do mercado
de compra e venda de imveis novos e usados ou demais informaes de instituies
dedicadas ao estudo da indstria da construo civil.
Com esse crescimento aumentou tambm a exigncia, por parte dos consumidores, em relao
ao produto fornecido pelas construtoras, ou seja, os imveis. Assim, importante que seja
dada ateno qualidade na execuo das obras e no atendimento fornecido aps a entrega,
momento que o consumidor pode avaliar o produto e detectar patologias que podem gerar
desde transtornos ao usurio quanto risco sua segurana.
Nesse sentido, o presente relatrio visa informar sobre os principais motivos de reclamaes
por parte dos usurios das edificaes j entregues, considerando dados tanto nacionais como
regionais.
Como consequncias das patologias esto os conflitos entre fornecedores e consumidores e
aes judiciais que buscam um responsvel pelo problema capaz de reparar os danos e
reestabelecer a condio de segurana e conforto ao bem avaliado.
Para facilitar a compreenso dessa questo, este relatrio tambm apresenta informaes
sobre as legislaes que tratam da relao entre fornecedor e consumidor, apresentando as
interpretaes do Cdigo de Defesa do Consumidor, do Cdigo Civil, e da norma de
desempenho elaborada pela Associao Brasileira de Normas tcnicas. Nessas legislaes
esto descritos os prazos de garantia para os bens, prazos de prescrio do direito de reclamar
e, no caso da norma ABNT, uma descrio de prazos que contemplam de forma diferenciada

os vrios sistemas de uma edificao.


Alm disso, importante ressaltar que o consumidor no apenas favorecido com direitos,
mas tambm regido por responsabilidades que devem ser cumpridas para evitar a deteriorao
precoce do imvel e o surgimento antecipado de patologias que, nesse caso, no so
enquadradas nos prazos de garantias acima citados.
2. Metodologia adotada
A entrega de um imvel, ou a entrega do habite-se de um imvel, no implica na iseno da
responsabilidade da construtora pelas eventuais patologias que podem se manifestar na
edificao.
Diversos so os problemas que podem surgir e serem passveis de aes por parte dos
responsveis, exigindo, para isso, profissionais das mais diversas reas como estrutura,
impermeabilizao, esquadrias, instalaes eltricas, instalaes hidro sanitrias, entre outras.
Tais aes absorvem custos com mo de obra, custos de substituio de materiais, alm de
responsveis tcnicos para avaliao da situao apresentada e atendimento ao usurio.
Nesse contexto, importante conhecer os conceitos ligados s patologias que podem surgir,
bem como suas principais causas e formas de manuteno adequadas. Aliado a esse
conhecimento deve existir, por parte das construtoras, um conhecimento acerca das garantias
que so inerentes atividade da construo civil e suas interpretaes segundo normas
oficiais, determinaes do Cdigo Civil, do Cdigo de Defesa do Consumidor e outras
disposies legais, para evitar conflitos que podem gerar aes judiciais.
Dessa forma, a metodologia deste trabalho inicia atravs de uma reviso bibliogrfica sobre
os conceitos de patologia, vcios, etc, e principais causas desses adventos, j que so essas as
causas que motivam aes judiciais e acionamento de garantais.
Para exemplificao dessas informaes sero apresentadas estatsticas baseadas em estudos
europeus, estudos nacionais elaborados em 500 habitaes situadas em 36 conjuntos
habitacionais, alm de dados obtidos em construtoras instaladas no municpio de Passo
Fundo, que realizam um controle ps-obra de qualidade. Nesses estudos podero ser
visualizadas as principais causas de reclamaes aps a entrega do imvel e que implicam em
reparos dentro dos prazos de garantia oferecidos.
Alm disso, visando promover o conhecimento sobre as garantias que as empresas de
construo esto sujeitas aps a entrega do imvel, ser apresentado comparativo entre as
disposies do Cdigo Civil, Cdigo de Defesa do Consumidor, Normas Brasileiras
Regulamentadoras e da Cmara Brasileira da Indstria da Construo.
Em seguida, h explicaes sobre formas de manuteno e causas para perda das garantias
pelos usurios da edificao.
3. Definies
O principal motivo para reclamaes e acionamento de garantias em uma edificao a
presenta de patologias. As patologias, simplificadamente, so danos ocorridos na edificao.
Segundo Souza e Ripper (1998:14) a patologia um novo campo da Engenharia das
Construes que se ocupa das origens, formas de manifestao, consequncias e mecanismos
de ocorrncia de falhas e dos sistemas de degradao das estruturas.
Exemplos de patologias so as trincas, fissuras, infiltraes, desplacamento de cermica,
manchas na pintura, vazamentos de tubulaes, entre outros sintomas que ocorrem durante o
ciclo de vida de uma edificao e prejudicam o desempenho dos sistemas, subsistemas e
componentes, levando ao usurio uma condio de desconforto, impossibilidade de uso e, em
alguns casos, insegurana durante a utilizao.

muito importante no estudo das patologias que, aps acionada para solucionar um problema
patolgico em determinada edificao, a construtora vise alm da soluo imediata do
problema, a determinao das suas causas e a soluo do problema pela origem, pois um
modo eficiente e eficaz para evitar novas reclamaes e incrementar o processo construtivo
para que no haja tais patologias em novas construes.
Uma distino importante que deve ser entendida em relao s patologias sua diviso em
defeitos e vcios, visto que as diferenas so teis quando se trata do estudo das garantias
inerentes ao processo construtivo.
A ABNT NBR 13752, que trata das percias de engenharia na construo civil, apresenta os
conceitos de defeitos e vcios. Os defeitos so:
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial de
afetar a sade ou segurana do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto
ou execuo de um produto ou servio, ou ainda de informao incorreta ou
inadequada de sua utilizao ou manuteno (NBR 13752, 1996: 3).

J os vcios so:
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servios, ou os tornam
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais
ao consumidos. Podem decorrer de falha de projeto ou execuo, ou ainda da
informao defeituosa sobre sua utilizao ou manuteno (NBR 13752, 1996: 5).

Alm do conceito da norma, os vcios podem ser divididos ainda em dois grupos: vcios
aparentes e vcios ocultos.
Os vcios aparentes so aqueles que podem ser facilmente detectveis por pessoas leigas em
construo. Exemplos de vcios aparentes so vidros quebrados, cermicas desplacadas,
manchas na pintura, materiais diferentes dos constantes no memorial descritivo, entre outros.
J os vcios ocultos so aqueles que necessitam de tcnicos especializados para a
identificao, portanto, no so identificveis no ato da entrega do imvel. Exemplos que
podem ser citados so os curtos-circuitos em instalaes eltricas, recalques, vazamentos em
tubulaes visveis aps o uso, entre outros.
De modo geral os vcios e defeitos possuem as mesmas causas, no entanto, a diferena bsica
entre eles consiste no fato do defeito poder gerar risco segurana do usurio, enquanto os
vcios tornam os produtos inadequados ao fim que se destinam diminuindo o valor do mesmo.
Segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor a responsabilidade da construtora, fabricante,
produtor, etc, est associada tanto presena de defeitos quanto presena de vcios durante
o prazo de garantia e passvel de reparao imediata aos consumidores.
4. Principais motivos para acionamento das garantias
A construo civil no Brasil nos ltimos anos cresceu significativamente, como mostram os
dados do CBIC (Cmara Brasileira da Indstria da Construo) at o ano de 2013, expostos
na figura 1.

Figura 1: Nmero de trabalhadores empregados na construo civil


Fonte: CBIC (2015)

No entanto, o aumento da indstria da construo no est relacionado ao aumento da


qualidade e durabilidade das unidades produzidas. As construtoras se preocupam em
acumular um nmero cada vez maior de unidades construdas, com tempos curtos e custos
menores sem avaliar que tais unidades podem possuir deficincias que afetam o desempenho
do empreendimento.
Assim sendo, junto com o aumento das unidades entregues h o aumento das ocorrncias de
reclamaes por parte dos usurios. As principais causas para as falhas construtivas so as
falhas de projeto, falhas de execuo, m utilizao pelo usurio (utilizao para fins
diferentes dos calculados em projeto) e m qualidade dos materiais empregados.
Alguns estudos j foram elaborados com a finalidade de quantificar as ocorrncias,
separando-as pelas causas geradoras. No Brasil, no ano de 1986, um engenheiro levantou os
problemas patolgicos em 36 conjuntos habitacionais, que somam quase 500 habitaes e
constatou que a maior parte dos problemas encontrados era causada por deficincias de
projeto ou m execuo das obras.
Alm disso, estudos europeus tambm mantm proporcionalidade com os dados encontrados
no Brasil conforme figura 2.

Figura 2: Causas de patologias seguindo estudos europeus


Fonte: IBAPE - RS (2015)

Seguindo a mesma ideia, um estudo feito com 10 construtoras no municpio de Passo Fundo,
com avaliao de documentao ps-obra referente a um controle previsto pelo programa de
qualidade implantado em cada uma delas, apresenta a proporo de causas de patologias
apresentada na figura 3.

Figura 3: Causas de patologias em Passo Fundo


Fonte: O autor (2015)

As falhas de projeto ocorrem pela pouca importncia que se d a essa fase da construo.
na fase de projeto que so tomadas grandes de decises que implicam em custos, velocidade e
qualidade dos empreendimentos, portanto, vrias patologias podem ser evitadas dando
ateno a alguns fatores como compatibilizao de projetos, especificaes dos materiais,
seguimento de normas tcnicas, entre outros. Assim, a edificao ser melhor quanto melhor
for a qualidade dos projetistas.
Segundos os estudos apresentados, a maior representatividade de patologias est relacionada
aos erros de execuo. Tais erros ocorrem devido falta de qualificao da mo de obra,
solues paliativas, prazo curto para execuo, gesto deficiente das atividades, entre outros.
A melhor maneira de evitar erros de execuo atravs de um programa de gesto da
qualidade, que implica em padronizao dos procedimentos, eficincia na execuo,
racionalidade no uso dos materiais e cumprimento das especificaes do projeto.
A m utilizao da edificao est relacionada principalmente ao uso inadequado da
edificao, ou seja, uso diferente daquele previsto no projeto e falta de manuteno nas
edificaes. Um programa de manuteno prev atividades que devem ser realizadas
regularmente na construo como um todo, nos equipamentos relacionados segurana, na
estrutura, etc, e tais procedimentos so fundamentais para o desempenho e vida til da
edificao.
A escolha inadequada de materiais muito comum e influencia na durabilidade do sistema,
diferenas dimensionais entre unidades e baixas resistncias mecnicas dos elementos.
necessrio estar atento s especificaes dos materiais no projeto, aos atestados que garantem
a conformidade do material em relao s normas tcnicas, reputao do fornecedor, entre
outros.
5. Prazos de garantias
Diversas so as dvidas e divergncias quando se trata de avaliar o prazo de garantia dos
construtores e projetistas em relao aos vcios e defeitos de imveis.
Assim, a seguir tem-se a interpretao dada por diversos instrumentos legais e doutrinas.

5.1. Garantias segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor CDC


O Cdigo de Defesa do Consumidor classifica as pessoas interessadas em consumidor e
fornecedor. O fornecedor a pessoa fsica ou jurdica responsvel pela produo, montagem,
construo, prestao, etc, de produtos ou servios, j o consumidor a pessoa fsica ou
jurdica que utiliza o produto ou o servio como destinatrio final.
No caso da construo civil, o consumidor ser o aquela pessoa que comprou o imvel para
morar e esta pessoa que tem direito sobre a qualidade do produto oferecido.
Em se tratando de vcios o Cdigo de Defesa do Consumidor afirma no seu Art. 18 que:
Os fornecedores de produtos de consumo durveis ou no durveis respondem
solidariamente pelos vcios de qualidade ou quantidade que os tornem imprprios ou
inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como
por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicaes constantes do recipiente,
da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitria, respeitadas as variaes
decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituio das partes
viciadas (CDC, Art. 18).

O prazo para que o consumidor possa reclamar por vcios inicia a partir da entrega efetiva do
produto ou do trmino do fornecimento do servio e caduca em noventa dias para o caso de
produtos ou servios durveis, como, por exemplo, um imvel.
Alm disso, caso o problema no seja sanado em trinta dias aps a data da reclamao, o
consumidor pode exigir substituio do produto, restituio imediata da quantia paga com
correo ou abatimento proporcional do preo.
No caso do produto apresentar defeitos o Cdigo de Defesa do Consumidor (Art. 27) afirma
que prescreve em cinco anos a pretenso reparao pelos danos causados por fato do
produto ou do servio prevista na Seo II deste Captulo, iniciando-se a contagem do prazo a
partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Dessa forma, o CDC apresenta prazo de garantia para vcios em produtos e servios durveis
de noventa dias e para defeitos de cinco anos, contados da data da entrega do produto ou
servio. Alm disso, depois de contatado o defeito, o consumidor tem cinco anos antes que
haja prescrio do direito de reclamar.
Se o consumidor no formalizar a reclamao dentro dos prazos acima, perde o direito de
reclamar, segundo o conceito de decadncia.
5.2. Garantias segundo o Cdigo Civil - CC
O Cdigo Civil, 2002, tambm apresenta em seu texto disposies a respeito das garantias
devido s falhas construtivas.
Segundo o Art. 618 do Cdigo Civil:
Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o
empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco
anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do
solo (Cdigo Civil, Art. 618).

Tal prazo de garantia inicia a partir da data da entrega efetiva do imvel e, dentro deste prazo,
presume-se culpa do construtor independentemente da real culpa pela falha. O construtor
somente ser eximido de culpa se comprovar mau uso do produto pelo consumidor ou eventos
imprevisveis da natureza, como tsunamis.
Alm disso, no caso de vcios ocultos, que somente so conhecidos mais tarde, o prazo para
reclamar o direito inicia aps a cincia do problema at um ano, no caso de imveis.

O construtor dever sanar a patologia apresentada e, caso no solucione o problema, dever


responder por perdas e danos com juros e atualizao monetria, alm dos honorrios do
advogado.
Existe tambm uma discusso sobre o prazo de prescrio da ao judicial decorrente de
prazo de garantia por falhas construtivas de solidez e segurana, sendo que a partir do Cdigo
Civil de 2002 e de acordo com Smula 194 do STJ, o prazo para pleitear tal ao de dez
anos, desde que o consumidor possa comprovar a ocorrncia da falha construtiva e da culpa
do construtor no prazo dos cinco anos iniciais, nesse caso.
Resumidamente, segundo o Cdigo Civil, a construtora dever dar garantia de cinco anos para
vcios e defeitos no imvel.
5.3. Garantias segundo a Norma ABNT 15575
A NBR 15575 trata do desempenho de edifcios habitacionais at cinco pavimentos e em seu
texto apresenta algumas disposies importantes sobre garantias, j que as patologias no
dependem somente da execuo e do projeto, mas da maneira como o produto utilizado e
mantido.
Primeiramente, a Norma apresenta a diferena entre prazo de garantia legal e prazo de
garantia certificada nos itens 3.34 e 3.35.
Prazo de garantia legal: perodo de tempo previsto em lei que o consumidor dispe
para reclamar dos vcios (defeitos) verificados na compra de produtos durveis
(NBR 15575, 2013:9).
Prazo de garantia certificada: perodo de tempo, acima do prazo de garantia legal,
oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante)
na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o consumidor
possa reclamar dos vcios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este
prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critrio do
fornecedor (NBR 15575, 2013:9).

Como podemos ver, alm do prazo de garantia legal, a critrio do fornecedor, a garantia pode
ser extendida para oferecer mais segurana ao consumidor. No entanto, o foco deste relatrio
apenas a garantia legal ou obrigatria que o fornecedor precisa oferecer ao consumidor.
Outro conceito importante e que costuma gerar confuso o conceito de vida til. Para este
caso a Norma apresenta dois conceitos, vida til (VU) e vida til de projeto (VUP), que
consistem em:

Vida til (VU): perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se prestam
s atividades para as quais foram projetados e construdos considerando a
periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno especificados no
respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (NBR 15575, 2013:10)
Vida til de Projeto (VUP): Perodo estimado de tempo para o qual um sistema
projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma,
considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicveis, o estgio do
conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e
correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual
de Uso, Operao e Manuteno (NBR 15575, 2013:10)

Conforme exposto acima, a VUP o tempo previsto em projeto para que a edificao atenda
o fim para o qual foi construda e mantendo as condies de desempenho da Norma. J a VU

abrange alm da VUP, pois depende tambm dos processos de manuteno, da qualidade dos
materiais utilizados, do correto uso e operao da edificao, da constncia e efetividade das
operaes de limpeza e manuteno, das alteraes climticas, poluio no entorno do local,
mudanas no ambiente ao longo do tempo, entre outros fatores. O no cumprimento das
disposies do programa de operao, uso e manuteno da edificao reduz o valor da VU,
podendo chegara a ser menor que a VUP.
Considerando que sejam seguidas as disposies do programa de operao, uso e manuteno
da edificao, a VUP mnima para cada sistema a apresentada na figura 4.

Figura 4: Vida til de projeto mnima para cada sistema


Fonte: NBR 15575: 2013

De forma alguma, a VUP deve ser confundida com a VU e com os prazos de garantia legal e
prazo de garantia certificada. Por isso a importncia de conhecer tais conceitos.
Cabe tambm ao construtor ou incorporador a elaborao do manual de operao, uso e
manuteno para entregar ao consumidor e ao condomnio deixando-os cientes de suas
responsabilidades.
J sobre as garantias, a NBR 15575 recomenda uma garantia para cada tipo de elemento,
sistema ou componente, que varia de um a cinco anos e so contadas a partir da concluso, ou
seja, do habite-se. Tais garantias esto apresentadas na figura 5.

Sistemas, elementos, componentes e


instalaes

1 ano

Fundaes, estrutura principal, estruturas


perifricas, contenes e arrimos
Paredes de vedao, estruturas auxiliares,
estruturas de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou externas, guardacorpos, muros de divisa e telhados
Equipamentos industrializados
(aquecedores de passagem ou acumulao,
motobombas, filtros, interfone, automao
de portes, elevadores e outros)
Sistema de proteo contra descargas
atmosfricas, sistema de combate a
incndio, pressurizao das escadas,
Iluminao de emergncia, sistema de
segurana patrimonial
Porta corta-fogo

Prazos de garantia mnimos


2 anos
3 anos

5 anos
Segurana e estabilidade
global Estanqueidade de
fundaes e contenes
Segurana e integridade

Instalao
Equipamentos

Instalao
Equipamentos

Dobradias e

Integridade de portas e

Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cab
os/eletrodutos/caixas e quadros
Instalaes hidrulicas e gs - colunas de
gua fria, colunas de gua quente, tubos de
queda de esgoto, colunas de gs
Instalaes hidrulicas e gs
coletores/ramais/louas/caixas de
descarga/bancadas/metais
sanitrios/sifes/ligaes flexveis/
vlvulas/registros/ralos/tanques
Impermeabilizao
Esquadrias de madeira

Esquadrias de ao
Esquadrias de alumnio e de PVC

Fechaduras e ferragens em geral

molas
Equipamentos

Integridade e vedao

Equipamentos

Instalao

Estanqueidade
Empenamento
Descolamento
Fixao
Fixao
Oxidao
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores
e conjuntos
eltricos de
acionamento)
Funcionamento
Acabamento

Revestimentos de paredes, pisos e tetos


internos e externos em argamassa/gesso
liso/ componentes de gesso acartonado
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em
azulejo/cermica/pastilhas

Borrachas,
escovas,
articulaes,
fechos e
roldanas

Fissuras

Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste
excessivo
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste
excessivo

Revestimentos de paredes, pisos e teto em


pedras naturais (mrmore, granito e outros)

Pisos de madeira tacos, assoalhos e decks

batentes
Instalao

Perfis de alumnio,
fixadores e
revestimentos em painel
de alumnio

Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis

Empenamento,
trincas na madeira
e destacamento

Piso cimentado, piso acabado em concreto,


contrapiso

Revestimentos especiais (frmica, plsticos,


txteis, pisos elevados, materiais compostos
de alumnio)
Forros de gesso
Fissuras por
acomodao dos
elementos
estruturais e de
vedao
Forros de madeira
Empenamento,
trincas na madeira
e destacamento
Pintura/verniz (interna/externa)

Destacamentos,
fissuras,
desgaste
excessivo
Aderncia

Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento

Estanqueidade de
pisos molhveis

M aderncia do
revestimento e dos
componentes do sistema

10

Selantes, componentes de juntas e


rejuntamentos
Vidros

Aderncia
Fixao

Figura 5: Garantia mnima para cada sistema, elemento, componente


Fonte: NBR 15575: 2013

Na tabela acima podem ser identificadas as garantias de modo mais detalhado se comparada
com as legislaes anteriormente citadas, visto que se trata de uma norma de engenharia
relacionada ao desempenho da estrutura construda. No entanto, o prazo mximo de garantia
legal varia de um a cinco anos, seguindo o mesmo princpio das legislaes.
Os mesmos prazos de garantia acima so citados como recomendaes pela Cmara Brasileira
da Indstria da Construo CBIC, no Guia nacional para elaborao do manual de uso,
operao e manuteno das edificaes.
Tanto no texto como no Manual citado acima, pode-se perceber clamaramente a importncia
do construtor ou incorporador fornecer um Manual do Proprietrio muito bem detalhado
quanto s aes de uso e manuteno que devem ocorrer periodicamente e sob
responsabilidade do consumidor ou do condomnio, no caso das reas comuns. Tambm
necessrio o fornecimento, junto com o Manual do Proprietrio de um Termo de
Responsabilidade do Proprietrio, no qual o consumidor se responsabiliza por seguir
rigorosamente todas as indicaes do Manual do Proprietrio.
Para maior segurana dos consumidores, quaisquer aes de manuteno ocorridas devem ser
registradas juntamente com os documentos que comprovam o servio como contratos, notas
fiscais, A.R.Ts. Assim, a construtora no poder alegar de falta de manuteno como causa
das patologias surgidas.
Tambm importante que, no caso de revenda ou locao, o proprietrio informe ao novo
usurio por meio de documentos e manuais sobre as condies de uso e manuteno.
6. Manutenes e perda da garantia
A Norma ABNT NBR 5674 fornece informaes e procedimentos a serem adotados durante a
manuteno das edificaes.
Segundo a NBR 5674, so previstas trs formas de manuteno: manuteno rotineira,
manuteno corretiva e manuteno preventiva.
A manuteno rotineira aquela que mantm um fluxo constante e cclico de servios, por
exemplo, limpeza geral e lavagem das reas comuns. A NBR 5674 (1999:4) afirma que esse
tipo de manuteno caracterizada por um fluxo constante de servios simples e
padronizados, para os quais somente so necessrios equipamentos e pessoal
permanentemente disponveis nas edificaes.
J a manuteno corretiva caracteriza-se por servios emergenciais aps a ocorrncia de
uma falha com a finalidade de colocar o produto ou elemento novamente em condies
satisfatrias de uso. A NBR 5674 define esse tipo de manuteno da seguinte maneira:
manuteno no planejada, caracterizada por servios no previstos na manuteno
planejada, incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que
exigem interveno imediata para permitir a continuidade do uso das edificaes ou
evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou
proprietrios (NBR 5674, 1999:4).

A prxima forma a manuteno preventiva que consiste em realizar manuteno em


intervalos de tempo predeterminados de acordo com critrios especficos e visa manter as
condies satisfatrias de uso, reduzindo a possibilidade de falha ou degradao. A Norma

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5674 (1999:4) chama esse tipo de manuteno de manuteno planejada caracterizada por
servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos
usurios, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou
relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao.
Em termos de custo a manuteno corretiva envolve valores significativamente maiores que
as demais formas de manuteno e, por este motivo, as manutenes preventivas e rotineiras
devem ser cuidadosamente seguidas.
As manutenes so condies mnimas para a aplicao das garantias legais e os
procedimentos devem seguir a NBR 5674. No entanto, h outras condies que implicam na
perda da garantia, e, segundo o Guia nacional para elaborao do manual de uso, operao e
manuteno das edificaes do CBIC, as principais so as seguintes:
Realizao de reformas ou alteraes que comprometam o desempenho de algum
sistema das reas comuns ou autnomas;
M utilizao da edificao ou falta de cuidados durante o uso;
Execuo inadequada da limpeza;
No seguimento das aes previstas no plano de manuteno, manual do proprietrio
ou qualquer outro documento equivalente;
Substituio de qualquer parte do sistema por peas que no possuem desempenho
equivalente ao entregado pela construtora;
Proibio de acesso por parte dos proprietrios dos profissionais da construtora
destinados realizao de vistoria tcnica ou assistncia tcnica;
Execuo de reformas ou alteraes que descaracterizam sistemas nas reas comuns
ou autnomas;
Falta de execuo de medidas exigidas durante visita tcnica feita por membros da
construtora;
Ocorrncia de casos fortuitos ou de forma maior que impossibilite a manuteno da
garantia concedida;
Falta de comprovao da realizao das manutenes exigidas.
Desde que sejam seguidos os cuidados acima, as garantias legais so mantidas. No entanto,
importante destacar que algumas situaes que apresentam desgaste natural pelo tempo ou
pelo uso no so cobertas pela garantia.
7. Concluso
O relatrio acima apresentado destinou-se a informar sobre questes referentes s patologias
que ocorrem aps a entrega de um imvel pela construtora e os prazos cabveis para que os
consumidores possam pleitear reparao dos danos.
Em estudos europeus ficou constatado que a grande maioria das patologias ocorre devido a
falhas de projeto. J no Brasil e na regio de Passo Fundo, as causas mais frequentes so
falhas na execuo, o que evidencia a necessidade de controle durante a execuo e
treinamento da mo de obra.
Quando se trata dos prazos de garantia para solicitar reparao de alguma patologia
importante saber diferenciar as patologias em vcios e defeitos, sendo estes anomalias capazes
de afetar a sade ou segurana do consumidor e aqueles caracterizados por anomalias que
causam transtornos, prejuzos materiais ou inadequao do produto ao fim que se destina.
Dito isto, o Cdigo de Defesa do Consumidor apresenta um prazo de noventa dias a partir da
data efetiva da entrega do produto ou trmino do servio para reclamar sobre vcios e cinco

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anos para que sejam apresentadas reclamaes pelo surgimento de defeitos, prescrevendo o
direito cinco anos aps a constatao do defeito. J o Cdigo Civil um prazo de garantia
irredutvel de cinco anos tanto para vcios como para defeitos, contados a partir da entrega
efetiva do imvel e um prazo prescricional de dez anos para ao de falha construtiva de
solidez e segurana.
Mais especificamente na rea da engenharia a NBR 15575, que trata do desempenho de
edifcios habitacionais, apresenta garantias separadamente para cada tipo de sistema,
elemento, componente e instalaes, como vedao, fundaes, esquadrias de madeira, forros
de gesso, etc. Tais prazos variam de 1 ano a 5 anos, tal como as legislaes citadas.
Tambm ficou evidente a necessidade da construtora elaborar um Manual do Proprietrio e
um Termo de Responsabilidade do Proprietrio que indiquem todos os processos de
manuteno que devem ser seguidos e a periodicidade deles. Esses documentos asseguram ao
consumidor o direito de solicitar reparos de danos, caso eles tenham surgido mesmo aps
todas as manutenes indicadas e garantem tambm ao construtor o direito de defesa por mau
uso da edificao, caso os procedimentos no tenham sido efetuados.
Alm disso, tambm foram listadas outras aes que podem implicar em perda da garantia por
parte do consumidor como reformas que comprometam sistemas, substituio de peas por
outras com desempenho inferior, falta de comprovao das manutenes ocorridas, entre
outras.
Referncias
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de estruturas de concreto. So Paulo: Pini, 1998.
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renda devido ausncia de controle tecnolgico de materiais. Rio de Janeiro: UFRJ, 2014.
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engenharia na construo civil: procedimento. Rio de Janeiro, 1996.
ABNT, ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 15575-1:
edificaes habitacionais desempenho: requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
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de edificaes: procedimento. Rio de Janeiro, 1999.
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Cdigo
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