DERECHO REGISTRAL

1. CONCEPTO
Es el conjunto de normas y principios que se encargan de regular los organismos
estatales encargados de registrar personas, bienes y derechos, as como la forma en que
realizan dicha actividad y los efectos jurdicos que se derivan de la misma.

2. CARACTERSTICAS
1) Es un derecho legitimador: porque impone credibilidad en el registro.
2) Es un derecho protector: por cuanto el contenido de los asientos registrales se
presume exacto. En tal virtud la informacin registral prevalece frente a la
realidad jurdica disonante.
3) Es un derecho autnomo.
4) Es un derecho regulador de la publicidad registral: pues en esencia este es el fin
ltimo de la actividad registral (brindar seguridad jurdica).
5) Est integrado tanto por normas de naturaleza formal como de naturaleza material.

3. ELEMENTOS:
1) Las instituciones registrales. Es decir, Los Registros y Notarias
2) Los sistemas registrales (de folio real, de folio personal, etc.)
3) Principios registrales (rogacin, prioridad, consecutividad, legalidad, publicidad)
4) La publicidad registral

4. DIVISIN O RAMAS DEL DERECHO REGISTRAL:

De las personas:
Naturales
Jurdicas

 De los Bienes:
Muebles
Inmuebles
5. LEGISLACION COMPARADA
5.1 DERECHO REGISTRAL PERUANO
ANTECEDENTES EN EL PER
En la bsqueda de antecedentes de la propiedad en el Per antes de la conquista,
podemos encontrar en el ayllu una forma primigenia de ocupacin y explotacin de la
tierra. Luego, en el rgimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder
teocrtico y paternal, mediante el cual distribua las tierras de cultivo de acuerdo con las
necesidades de la familia.
Posteriormente, con la conquista espaola de los pueblos de esta parte del continente, se
concedieron las llamadas capitulaciones a los conquistadores, autorizndose
establecer las encomiendas. A la muerte de Pizarro el Rey de Espaa tom la
administracin directa de las colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual
conllev a la importacin de sus sistemas e instituciones. Un ejemplo de ello fue la
imposicin a todas las Colonias de Amrica -mediante las Reales Cdulas de 8.5.1778 y
16.4.1783- la Pragmtica del Rey Don Carlos III de 1768 la cual crea losOficios de
Hipotecas.
Producida la independencia las normas espaolas en materia registral continuaron
aplicndose tomando en consideracin que el Estatuto Provisional del General Don Jos
de San Martn sealaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes espaolas que
no se opusieran a los principios independentistas.
Despus, en 1835, el Proyecto de Cdigo Civil de don Manuel Lorenzo de Vidaurre se
limit a regular las cargas y gravmenes y no as las transmisiones inmobiliariassiendo
sin embargo considerado por algunos el primer ensayo individual de una legislacin
nacional de orden privado.
En el gobierno de Jos Rufino Echenique se promulg el Cdigo Civil de 1852 el cual
cre el oficio de hipotecas a cargo del escribano pblico el cual registraba las hipotecas
sobre bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en el cual se

tomaba razn de las hipotecas. La calificacin en estos libros, al igual que en las normas
precedentes, es mnima toda vez que slo se limitaba a la verificacin de las cargas y
gravmenes, no as a la verificacin de la validez del acto constitutivo de la obligacin
principal.
Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio,
mediante Ley de 25.11.1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia la cual estaba
conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la Corte
Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y del
Director del Registro de la Propiedad Inmueble.
Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgnico del
Registro de la Propiedad Inmueble, el cual en el tema de la calificacin por parte de los
registradores- no vara sustancialmente de su antecesor recogiendo lo mismo: La
legalidad, la capacidad y validez del ttulo.
Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgnico de los Registros de
la Propiedad Inmueble del 11.3.1911, la Ley 2402 del 3.12.1916 y su Reglamento, el
Decreto del 30.12.1916, la ley N 2411 de 30.12.1916, el Reglamento Interior de la
Oficina de Registro de Lima de 27.9.1921, los aranceles de derechos de inscripciones
del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Ns 5931, 6665, 4740, 8686.
En el ao 1926, mediante la Ley N4675, se constituy la Comisin constituida por la
Ley N 4675 formulando el \\\"Proyecto de Ley Orgnica de los Registros Inmobiliarios
e Industrial\\\" que entre otras cosas, busca asimilar la experiencia australiana del Acta
Torrens. En principio, el propietario obtendr un certificado de dominio que es un ttulo
inatacable. Dicho certificado se obtendra luego de la presentacin de la copia literal de
la primera inscripcin en el Registro, un plano del inmueble, su tasacin y adems los
documentos que acrediten en forma legal la tradicin no interrumpida de sus derechos.
Luego, el 18.6.1980 mediante Decreto Ley N 23095 se crea la Oficina Nacional de los
Registros Pblicos, reemplazndose a la Junta de Vigilancia por el Tribunal Registral y
a la Direccin General por la Jefatura, suprimindose la existencia de la denominada
Comisin Facultativa. El 12.6.1981 a travs del Decreto Legislativo N 117 (Ley del
Sector Justicia) la Oficina Nacional de los Registros Pblicos era el organismo pblico
descentralizado encargado de la inscripcin y publicidad de los actos jurdicos que la

ley determina, con el objeto principal de otorgar garantas a terceros. El 12.6.1981, el

Decreto Legislativo N 119 (Ley de la Oficina Nacional de los Registros Pblicos)
restableci la Junta de Vigilancia y la Comisin Facultativa como rganos de la
institucin, eliminando el Tribunal Registral.
El 1.3.1965 mediante Decreto Supremo N 95 se cre la Comisin Encargada del
Estudio y Revisin del Cdigo Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha
Comisin formulaba un Proyecto de Cdigo Civil. Por Ley N 23403 se facult al Poder
Ejecutivo para promulgar mediante decreto legislativo el Cdigo Civil, sobre la base del
referido proyecto. Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16.5.1968 se
aprueba el Reglamento General de los Registros Pblicos.
Mediante Decreto Ley N 25993 de 21.12.1992 (Ley Orgnica del Sector Justicia), se
crea la Direccin Nacional de Registros Pblicos y Civiles, en sustitucin de la Oficina
Nacional de los Registros Pblicos, y constituyndose en un rgano de lnea del
Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N 26366 de 14.10.1994 se cre en el
Per el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos (SUNARP).
Con la Ley N 26366 no se trat de hacer de los diversos Registros uno solo,
eliminando mediante la unificacin la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que se
busc fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de un nico
sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
En dicha norma se precisaron las garantas del sistema registral:
*La autonoma del registrador.
*La intangibilidad del asiento.
*La seguridad del trfico.
*El resarcimiento en caso de daos.
ORGANIZACIN REGISTRAL
La Ley N 26366, de fecha 14 de octubre de 1994, crea el Sistema Nacional de los
Registros Pblicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin,

simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de

todos los registros que lo integran.
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos est actualmente conformado por los
siguientes Registros:
I. Registro de Personas Naturales:
- Registro Personal
- Registro de Testamentos
- Registro de Sucesiones Intestadas
- Registro de Mandatos y Poderes
- Registro de Comerciantes
II. Registro De Personas Jurdicas:
- Registro de Personas Jurdicas regulados por el Cdigo Civil.
- Registro Mercantil
- Registro de Sociedades Mineras
- Registro de Sociedades de Registros Pblicos de Hidrocarburos
- Registro de Sociedades Pesqueras
- Registro de Sociedades Mercantiles
- Registro de Personas Jurdicas creadas por Ley
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada
III. Registro de Propiedad Inmueble:
- Registro de Predios
- Registro de Derechos Mineros
- Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos

IV. Registro de Bienes Muebles:

- Registro de Bienes Muebles
- Registro de Propiedad Vehicular
- Registro de Buques
- Registro de Embarcaciones Pesqueras
- Registro de Aeronaves
- Registro de Naves
- Registro Mobiliario de contratos
V. Los dems Registros de carcter jurdico creado o por crearse.
LOS REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PBLICOS
1. EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
En general, este Registro se organiza en funcin de los sujetos, abriendo una partida por
cada persona en cada subregistro que se solicite. La excepcin la encontramos en el
Registro de Mandatos y Poderes, en la cual el criterio para abrir una partida es el
mandato o poder respectivo.
En cada uno de los registros que integran jurdicamente el Registro matriz de Personas
Naturales encontramos diversos actos inscribibles.
En el Registro Personal entre los actos inscribibles referentes a la capacidad, tenemos la
declaracin de interdiccin civil; el discernimiento de los cargos de tutores o curadores,
su remocin, acabamiento, cese y renuncia; la declaracin de inicio del procedimiento
concursal y otros actos conexos; el nombramiento de tutor o curador, entre otros.
Respecto de las relaciones matrimoniales se inscriben la separacin de patrimonios y
sustitucin de rgimen patrimonial, el divorcio, la reconciliacin, la separacin de
cuerpos y la nulidad de matrimonio.
En el Registro de los Gestores Profesionales tenemos la inscripcin del gestor
profesional, de los actos de gestin, de los informes semestrales, de la relacin de

personas naturales que representarn a personas jurdicas gestoras profesionales y la

prrroga de inscripcin de gestor profesional.
En el Registro de Mandatos y Poderes encontramos los siguientes actos inscribibles:
mandato, poder, la ampliacin y modificacin de los mismos, la sustitucin y
delegacin y su extincin.
En el Registro de Testamentos tenemos: el otorgamiento y la modificacin de
testamento, la ampliacin de asiento de inscripcin de testamento cerrado al
fallecimiento del causante, la ampliacin de asiento de inscripcin de testamento
otorgado por escritura pblica al fallecimiento del testador, entre otros.
Finalmente, en el Registro de Sucesiones Intestadas tenemos la sucesin intestada y su
anotacin preventiva, entre otros.
Entre las normas aplicables encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 e abril de1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de1994
Ley N 28024 del 12 de julio de2003
Reglamento de la Ley N 28024, aprobado por D.S. N 099-2003-PCM del 20 de
diciembre de2003
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado
mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 0792005-SUNARP-SN del 30 de marzo de 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26.6.2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de2010
Reglamento Consular aprobado mediante Decreto Supremo N 076-RE del 4 de
octubre de 2005
Reglamento del Registro de Testamentos del 23 de marzo de 1970

2. EL REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS

El Registro Matriz de Personas Jurdicas est organizado en funcin de cada ente
societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona jurdica, en la
que se inscribe su constitucin, su estatuto, modificacin del estatuto, extincin, as
como el desenvolvimiento de sus rganos directivos, entre otros actos inscribibles.
Asimismo, con la primera inscripcin, la organizacin adquiere personalidad jurdica.
De esta manera, surge la persona jurdica como centro de imputacin de derechos y
obligaciones. Empero, tratndose de personas jurdicas de derecho pblico, la
personera jurdica se adquiere con la promulgacin de su ley de creacin.
En el mbito no societario encontramos, entre otros, los siguientes tipos de persona
jurdica:
1. Asociaciones
2. Fundaciones
3. Comits
4. Comunidades campesinas y nativas
5. Cooperativas
6. Organizaciones Sociales de Base
En el mbito societario encontramos, entre otros:
1. Sociedades annimas (abierta, cerrada)
2. Sociedades colectivas
3. Sociedades en comandita
4. Sociedad comercial de responsabilidad limitada
5. Sociedades civiles
Como muestra de actos inscribibles cabe describir los siguientes:

Respecto de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada se inscribe su

constitucin; el nombramiento de gerentes, apoderados, liquidadores, mandatarios y sus
revocatorias; el establecimiento de sucursal; su extincin, entre otros.
En lo concerniente a la sociedad annima, tenemos su constitucin, la modificacin de
sus estatutos, el nombramiento, renuncia y remocin de directorio y gerente, el aumento
y reduccin de capital, la fusin, escisin y transformacin de sociedad, la disolucin y
liquidacin de sociedad por acuerdo de junta general, entre otros.
Las sucursales pueden inscribirse ya sea por su establecimiento constituido en el Per o,
en el caso de la sucursal en el Per, de sociedades constituidas en el extranjero.
Asimismo, se inscribe la designacin del representante legal permanente y su
modificacin de facultades. Tambin resulta inscribible la reorganizacin de lasucursal
de una sociedad constituida en el extranjero, la disolucin y liquidacin de sucursal de
sociedad extranjera, la cancelacin de la sucursal, entre otros.
En el mbito no societario, en el nivel de las asociaciones son actos inscribibles la
constitucin, la modificacin de sus estatutos, el nombramiento de rganos de gobierno
y la eleccin de nuevos consejos directivos, o la regularizacin de consejos directivos
con mandato vencido, entre otros.
En lo referente a las comunidades campesinas y nativas, se inscribe su constitucin, el
nombramiento de rganos de gobierno, modificacin del estatuto de comunidad
campesina o nativa, entre otros.
Entre las normas aplicables a este Registro encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de1994
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado
mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 0792005-SUNARP-SN, del 30 de marzo 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008

 TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010
Ley General de Sociedades (Ley 26887 promulgado el 5 de diciembre de 1997, del 9
de diciembre de 1997 y vigente desde el 1 de enero de 1998)
Reglamento del Registro de Sociedades. (Aprobado mediante Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP-SN el 24 de
julio de 2001)
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias
aprobado mediante Resolucin N 086-2009-SUNARP/SN del 1 de abril de 2009
Resolucin N 015-2002-SUNARP/SN del 13 de enero de 2002 que aprueba la
Directiva N 001-2002- SUNARP/SN relativa a la inscripcin de los CAFAE
Resolucin N 373-2003-SUNARP/SN del 30 de julio de 2003 que aprueba la
Directiva N 010-2003-SUNARP/SN relativa a la inscripcin de las Organizaciones
Sociales de Base, modificada por Resolucin N 038- 2006-SUNARP/SN
Resolucin N 072-2004-SUNARP/SN del 23 de febrero de 2004 que aprueba la
Directiva N003-2004-SUNARP/SN, que a su vez regula la inscripcin de las Rondas
Campesinas
Resolucin N 157-2001-SUNARP/SN del 10 de junio de 2001 que aprueba la
Directiva N 005-2001-SUNARP/SN que regula la inscripcin de las Comunidades
Nativas
Resolucin N 057-2005-SUNARP/SN del que aprueba la Directiva N 001-2005SUNARP/SN que regula la inscripcin de Cooperativas, Comunidades Campesinas,
Empresas de Propiedad Social y dems personas jurdicas dedicadas a actividades
mineras
3. EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de Propiedad Inmueble tuvo su origen en nuestro ordenamiento en el ao
1888 y se organiz en funcin de los predios. De manera que con la primera inscripcin
del predio (inmatriculacin) se abre una partida donde tambin se inscribe sus
modificaciones, las transferencias, cargas y gravmenes, entre otros actos inscribibles.

Mediante Ley 27755 del 15 de junio de 2002 se crea el Registro de Predios del Registro
matriz de Propiedad Inmueble. Este Registro de Predios absorbe al Registro de
Propiedad Inmueble, al Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales.
Asimismo, el Registro matriz de Propiedad Inmueble agrupa jurdicamente los
siguientes Registros:
Registro de Predios
Registro de Derechos Mineros
Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos
En el Registro de Predios son actos inscribibles: la habilitacin urbana, la
independizacin, acumulacin, declaratoria de fbrica, reglamento interno, junta de
propietarios, entre otros.
Respecto de las transferencias existen diversos actos inscribibles: la adjudicacin por
remate judicial, el anticipo de legitima de predio, la compraventa, la donacin, la
transferencia por aporte de capital a empresa, la transferencia de dominio por sucesin
testada o intestada y la transferencia fiduciaria.
Otros actos inscribibles lo constituyen las cargas y gravmenes, tales como: la
constitucin de anticresis o hipoteca, su modificacin, renovacin y cancelacin. Otras
afectaciones se aprecian en la anotacin de demanda, en la inscripcin de embargo judicial o administrativo-, anotacin por accin pauliana, entre otros.
En el Registro de Concesiones para la Explotacin de Servicios Pblicos pueden
inscribirse, entre otros, los siguientes actos: la constitucin, modificacin o extincin de
la concesin de obras pblicas de infraestructura, de la concesin para la explotacin de
servicios pblicos.
En el nivel de Registro de Derechos Mineros pueden inscribirse: i) las concesiones a
que se refiere la Ley General de Minera; ii)las resoluciones de reas de no admisin de
denuncios; iii)los contratos que se celebren sobre las concesiones; iv) otros actos que
declaren, trasmitan, modifiquen, limiten o extingan obligaciones, derechos y atributos
establecidos en la Ley General de Minera, Cdigo del Medio Ambiente y disposiciones

complementarias que correspondan a las concesiones; y v) las resoluciones

administrativas y judiciales, a pedido de parte o mandato de la autoridad, que recaigan
en la concesin, las obligaciones, los derechos y los atributos que corresponden a esas
concesiones. Entre las normas ms relevantes encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de 1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de 1994
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado
mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 0792005-SUNARP-SN, del 30 de marzo de 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 30 de agosto de 2008
Reglamento de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculacin con el Registro de Predios - Ley N 28294 del 12 de febrero de 2006
Ley N 29476 Ley que modifica y complementa la Ley N 29090, Ley de regulacin
de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 18 de diciembre de 2009
Ley N 29090 Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 5 de
septiembre de 2007
Mediante R. 070-2006-SUNARP-SN del 14 de marzo de 2006 se aprueba Directiva N
001-2006-SUNARP/SN que regula la inscripcin de las Concesiones Forestales, de
Fauna Silvestre y para Forestacin y Reforestacin, normadas por la Ley Forestal y de
Fauna Silvestre, Ley N 27308
R. N 156-2001-SUNARP-SN del 9 de junio de 2001 la cual aprueba la Directiva N
004-2001-SUNARP/SN. Inscripcin de las Concesiones y de las Hipotecas de
Concesiones de Obras Pblicas de Infraestructura y de Servicios Pblicos.

 R. 052-2004-SUNARP-SN del 12 de febrero de 2004 mediante el cual se aprueba

Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.
4. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES
Dentro de los registros agrupados jurdicamente dentro del Registro matriz de Bienes
Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es el ms importante por su significativa
demanda.
Asimismo, con la promulgacin de la Ley de Garantas Mobiliarias se cre el Registro
Mobiliario de Contratos, que a diferencia de los dems registros jurdicos no tiene ni a
la persona ni al bien mueble o inmueble como criterio para abrir partidas, sino a los
propios derechos contenidos en los contratos (folio contractual).
Asimismo, la citada Ley ocasion que los Registros de Naves y Aeronaves y el de
Embarcaciones Pesqueras y Buques pasaran a formar parte de los Registros de Bienes
Muebles. As dejaron de integrar los Registros de Propiedad Inmueble, ya que tales
bienes perdieron la calidad de inmuebles para tener la condicin de muebles.
Dentro de los actos inscribibles del Registro de Propiedad Vehicular encontramos la
inmatriculacin de vehculos ya sea ensamblados en el pas, fabricados en el mismo o
importados (nuevos o usados).
Tambin son actos inscribibles los cambios de caractersticas de los vehculos la
transferencia (compraventa, donacin, por fenecimiento de la sociedad de gananciales,
etc.), entre otros.
Resulta conveniente comentar que con la inmatriculacin (primera inscripcin), se
asigna al vehculo un nmero de placa de rodaje y esta posteriormente es entregada por
la Asociacin Automotriz del Per. Adems, se entrega al usuario la tarjeta de
identificacin vehicular que slo sirve para identificar al vehculo.
Entre las normas ms importantes encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de 1993
La Ley N 26366 del 16 de octubre de 1994

 Texto nico Ordenado de los Registros Pblicos aprobado mediante Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN, del 30
de marzo de 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010.
Ley 28677 Ley de Garantas Mobiliarias del 1 de marzo de 2006.
Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculacin
con los Registros Jurdicos de Bienes Muebles, aprobado mediante Resolucin N 1422006-SUNARP-SN del 26 de mayo de 2006
Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular aprobado por
Resolucin N 087-2004-SUNARP-SN del 4 de marzo 2004
PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA LEGISLACION
PERUANA
Los principios registrales consagrados expresamente en nuestro ordenamiento jurdico
son los que a continuacin se enumeran:
Principio de Legalidad.
Principio de Rogacin.
Principio de Especialidad.
Principio de Titulacin Autntica.
Principio de Publicidad.
Principio de Legitimacin.
Principio de Fe Pblica Registral.
Principio de Tracto Sucesivo.
Principio de Prioridad Excluyente.
Principio de Prioridad Preferente.
Estos principios se encuentran consagrados en el Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos y en el Ttulo I del Libro IX del Cdigo Civil (a
excepcin del Principio de Especialidad), adems se consagran principios registrales en

el Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por

Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N

200-2001-

SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los

que haremos referencia ms adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras
normas tambin se consagran principios registrales.
Si se compara que principios registrales estn consagrados en el Cdigo Civil y en las
otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del Cdigo Civil no se encuentra
consagrado el Principio de Especialidad
1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos de la siguiente manera: Los Registradores califican
la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin
comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del Ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aquel,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende
tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del
ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen previo de

legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el
documento), adems comprende la revisin minuciosa de si el acto es inscribible, los
obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto

que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se

precisa en las normas indicadas.
2. PRINCIPIO DE ROGACIN
El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el primer prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Tambin lo consagra el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando el Ttulo por
el Libro Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de oficio, o como lo llaman
algunos tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido el Reglamento General
de los Registros Pblicos del 2001 regula la presentacin de ttulos del artculo 12 al
artculo 30.
Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de Instancia.
El Principio Registral de Rogacin no es igual que el petitorio del derecho procesal
civil, ya que ste debe ser expreso, por ejemplo si se demanda la nulidad de un acto
jurdico, se debe precisar con claridad en el escrito que contiene la demanda que se est
demandando la nulidad de un acto jurdico, y tambin precisar que acto jurdico se est
demandando que se declare nulo. Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae
a los documentos presentados que sern materia de calificacin registral, por tanto, si se
presenta un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el
pedido de la inscripcin de sta, y no es necesario indicar expresamente que se desea
que se inscriba una traslacin de dominio por compraventa.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

En mrito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar

solamente una partida registral, para cada persona jurdica se debe aperturar una partida

registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe
aperturar una partida registral, y los asientos de registracin relacionados a la misma
deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es
adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los
Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro de Personas.
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artculo IV del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 de la
siguiente manera: Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral
independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los
actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en
cada registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural, en la
cual se extendern los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn
establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.
En el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 se consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes trminos: Por
cada sociedad o sucursal se abrir una partida registral en la que se extender su primera
inscripcin, que ser la del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente,
as como los actos inscribibles posteriores relativos a cada uno. Para la inscripcin del
primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el
extranjero se abrir una partida registral, en la que se inscribirn todos los poderes y
dems actos que los modifiquen o extingan.
El Principio Registral de Especialidad o Determinacin se encuentra ntimamente
relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal.
En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera, cuando en una
partida registral un bien se inmatricula, en la misma partida registral, se inscriben los
actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos:
embargos, demandas, compra ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros,
los cuales deben registrarse en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera: si un
poder otorgado por una persona natural se inscribe en una partida, la sustitucin de
dicho poder o su revocacin se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto

puede ser el caso del registro de testamentos cuando un testamento se inscribe, su

revocacin, o su apertura se inscribe en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jurdicas se aplica de la siguiente manera: cuando
una persona jurdica est inscrita en una partida registral, la modificacin de estatuto,
aumento de capital, venta de participaciones, su disolucin y extincin se inscriben en
la misma partida registral.
4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA
El Principio Registral de Titulacin Autntica se encuentra consagrado en el artculo
2010 del Cdigo Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: La inscripcin se hace en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en los siguientes
trminos: Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico,
salvo disposicin en contrario... .
El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos:
La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de
documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones
en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o
derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma espaol o
traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la materia.
Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos Pblicos, y slo por
excepcin se pueden extender inscripciones en mrito a Instrumentos privados, para lo
cual es necesario norma legal que lo autorice.

Los Instrumentos Pblicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y

Consulares.

Conforme a las normas citadas es posible la registracin en base a documento privado,

siempre que lo precise la ley, es decir, es posible la registracin en base a documento
privado en el sistema registral peruano. Entre los principales supuestos de inscripcin en
mrito a documentos privados, podemos sealar los siguientes:
1)

Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, autoriza el uso de los

formularios registrales.
2)

Ley 26702. Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros Instituciones

Financieras en cuyo segundo prrafo del artculo 176 se establece que los contratos que
celebren las empresas del sistema financiero y de seguros con sus clientes, podrn
extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente, los mismos que
sern inscritos sin necesidad de escritura pblica en el Registro Pblico
correspondiente, salvo los contratos cuyo valor exceda de cuarenta (40) UITs, en cuyo
caso si es necesaria la escritura pblica.
3)

En el caso de la constitucin del Comit, conforme al segundo prrafo del artculo

111 del Cdigo Civil: El acto constitutivo y el Estatuto del Comit pueden constar,
para su inscripcin en el Registro, en documento privado con legalizacin notarial de las
firmas de los fundadores.
5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

El Principio Registral de Publicidad est consagrado en nuestro ordenamiento jurdico

en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos, en cuyo segundo prrafo establece: El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros an cuando stos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.

El contenido del artculo 2012 del Cdigo Civil es aplicable tanto para las inscripciones
como las anotaciones preventivas.

Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad Formal y

Publicidad Material.
5.1 PUBLICIDAD FORMAL
A la publicidad formal tambin se le denomina como publicidad procesal y se refiere a
la forma como se accede a la informacin que brinda el registro, es decir se refiere a los
certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad
directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad indirecta a los certificados
pueden ser compendiosos o literales. El abrogado Reglamento General de los Registros
Pblicos de 1968 regulaba la Publicidad Formal del art. 184 al art. 201. El Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la publicidad formal del
artculo 127 al 141. En Per la Publicidad Registral que brinda el Registro es completa,
salvo el caso de los Testamentos, conforme al artculo II del Ttulo Preliminar y artculo
127 del Nuevo Reglamento General

de los Registros Pblicos y artculo 15 del

Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

5.2. PUBLICIDAD MATERIAL
A la publicidad material tambin se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al
efecto que produce la registracin, que es una caracterstica principal del los Sistemas
Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registracin surte efecto o perjudica a
terceros.
6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
El Principio Registral de Legitimacin se encuentra consagrado en el artculo 2013 del
Cdigo Civil de 1984, que establece: El contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes trminos:
Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

La consagracin del principio registral de Legitimacin exige que los Registradores

efecten la calificacin registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir,
exige una calificacin registral fuerte, por que los efectos de la registracin son mayores
en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimacin como
el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir, este Principio Registral no se encuentra
consagrado en todos los Sistemas Registrales.
Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, por que si se
demanda la prescripcin adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse
necesariamente al titular registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse
necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo mismo sucede en el
supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisin o la resolucin o la
ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos se debe demandar al titular
registral, por ser sta una consecuencia procesal del Principio Registral de
Legitimacin.
Es decir, el Principio Registral de Legitimacin tiene por objeto otorgar fuerza
legitimatoria a la adquisicin que aparece inscrita a favor del titular registral, del
acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este
Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registracin surte mayores
efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Principio Registral.
7. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL

El principio registral de fe pblica registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del

cdigo civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: el tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo , mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no
consten en los registros pblicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Tambin se encuentra establecido en el artculo VIII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes trminos: La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del
acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe

hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.
Es decir, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende an en el supuesto
que se declare la invalidez, rescisin o resolucin del ttulo de quien adquiri su
derecho, en tal sentido, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende los
supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia
funcional (rescisin y resolucin).
El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto proteger la adquisicin
del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisicin sea a ttulo gratuito, o
requerir que la misma sea a ttulo oneroso como en el caso del Sistema Registral
Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del ttulo
oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la aplicacin del
Principio Registral de Fe Pblica Registral no existe distincin entre los beneficios que
se concede al adquiriente a ttulo gratuito y los beneficios que se concede al adquiriente
a ttulo oneroso.
El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad
extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta
inscrita y se acredita que el adquiriente conoca de la existencia de dicho proceso
judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este
adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pblica Registral en el
Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en
los cuales tambin se consagre el Principio de Fe Pblica Registral a ttulo oneroso.
El principio registral de fe pblica registral tiene por finalidad proteger al tercero
registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, los cuales se detallan
ms adelante.
8. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artculo 2015
del Cdigo Civil de 1984 el cual establece: Ninguna inscripcin, salvo la primera, se
hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VI del Ttulo Preliminar del Nuevo

Reglamento General de los Registros Pblicos, en los siguientes trminos: Ninguna
inscripcin, salvo la primera, se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin
en contrario.
El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenacin sucesiva de actos
registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurdica.
"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente,
sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente,
causante o autor en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre[1].
No es requisito imprescindible para la disposicin de un bien o derecho la previa
inscripcin del bien a nombre del transferente, puede disponerse vlidamente sin que
sea necesaria dicha inscripcin.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce tambin con el nombre de
Principio de Continuidad y tambin con el nombre de Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por
ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que est inscrita la primera
transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.
8.1 Tracto Abreviado
El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado,
Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se extienden
varias inscripciones. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias
inscripciones. Jernimo Gonzales, afirma

que el Tracto Sucesivo cumplen los

siguientes fines: simplifica los asientos que no interesan a tercero, evita gastos intiles y
facilita la tarea de los Registradores.
9. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El Principio Registral de Prioridad es de vital importancia en el Sistema Registral
Peruano, por que todas las garantas que otorga el mismo estn sujetas al tiempo en que
se presenta el ttulo solicitando su registracin. Por este motivo se encuentra establecido

en el derecho positivo peruano el Bloqueo (Decreto Ley 18278 y Ley 26481) y la

Reserva de denominacin o razn social (Reglamento del Registro de Sociedades,
artculo 18). Tambin son de vital importancia en la aplicacin de este principio
registral las medidas cautelares (Cdigo Procesal Civil, artculo 608 y siguientes) y la
prrroga de la vigencia del asiento de presentacin (Reglamento General de los
Registros Pblicos, artculo 37).
El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el aforismo latino

prior in

tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor en el derecho). Este aforismo es un

Principio General del Derecho, es decir, es un aforismo latino aplicable a todo el
derecho.
En las Reglas de Bonifacio III, Libro Sexto de las Decretales encontramos como
antecedentes del Principio Registral de Prioridad que Qui prior est tempore, potior est
jure, es decir, quien es primero en el tiempo, es mejor en derecho.
El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir derechos y para
determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos,
hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad
Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad
Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes ttulos de manera separada. En mrito
a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas
(Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas
realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).
Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o
preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral
en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el
caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir
otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario.
Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se
denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente
entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer ttulo
inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente
entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad),

ya que en este supuesto no se provoca el cierre registral, por que inscrito el primer ttulo
en la partida registral pueden inscribirse otros ttulos que pueden ser otras hipotecas o
embargos principalmente.
Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificacin registral es la misma, por tanto, las
tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el
Tracto Abreviado.
10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artculo
2017 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: No puede inscribirse un
ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Tambin se encuentra establecido en el artculo X del Ttulo Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos, en los siguientes trminos: No puede
inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque
sea de igual o anterior fecha
Para garantizar la aplicacin de este principio es importante tener en cuenta la prrroga
regulada en el Reglamento General de los Registros Pblicos, el bloqueo registral y la
reserva de nombre, denominacin o razn social.
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer reglas en
caso de derechos reales inscritos y no inscritos y slo puede ser acogido por los sistemas
registrales no constitutivos, por que cuando el sistema registral es constitutivo, no se
puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen slo con la inscripcin,
y antes de efectuada sta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales
constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni an entre las partes.
Este principio registral est consagrado para el supuesto de dos derechos reales en
conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no
puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, por que en dichos Sistemas
Registrales los derechos reales nacen con la inscripcin en el Registro, es decir, este
problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los
mismos slo existen derechos reales inscritos.
11. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artculo

2016 del Cdigo Civil de 1984 que establece: La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo IX del Ttulo Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos, en los siguientes trminos: Los efectos
de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de stos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin
en contrario.
Al Principio Registral de Prioridad Preferente tambin se le denomina Principio
Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.
Para garantizar la aplicacin de este principio es importante tener en cuenta la prrroga
regulada en el primer prrafo del artculo 37 del Reglamento General de los Registros
Pblicos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravmenes y medidas
cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se
inscribi primero frente a la hipoteca que se inscribi despus, sin importar las fechas
de las escrituras pblicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en
ventaja el acreedor hipotecario que logr inscribir primero su ttulo.
5.2 DERECHO REGISTRAL MEXICANO
Mxico, usa el sistema francs, no est confiado el registro a los tribunales sino a un
oficina administrativa, en caso de la Propiedad, al Registro Pblico de la Propiedad del
Distrito Federal y sus correlativos en cada entidad federativa; el registro no es forzoso,
para actos relativos a propiedad, sino que es potestativo, pero no surte efectos contra
terceros si el acto no es debidamente inscrito en el citado registro.
ORGANIZACIN DEL DERECHO REGISTRAL MEXICANO:
El Sistema Registral se integrar por:
I.- REGISTRO INMOBILIARIO
Artculo 54.- La finca es la unidad bsica registral. El registro de la propiedad inmueble
se llevar en un Folio Real, para cada finca.

Artculo 55.- Para los efectos de este Reglamento se considera como una sola finca:
I.- La perteneciente a una sola persona comprendida dentro de unos mismos linderos;
II.- La perteneciente a varias personas en copropiedad;
III.- La edificada, que teniendo dos o ms vas de acceso se identifique con nmeros o
letras diferentes, pero constituya en su interior una unidad continua, y
IV.- La edificada que, perteneciendo a un mismo dueo, tenga entradas diferentes para
dar acceso a los departamentos altos y bajos.
Artculo 56.- No se considerar como una sola finca:
I.- Las contiguas que, en virtud de diversas adquisiciones, llegaren a pertenecer al
mismo dueo, si cada una tiene su propio Folio Real, y
II.- Las sujetas a rgimen de propiedad en condominio.
Artculo 57.- Cuando se divida una finca, se asentarn como fincas nuevas la parte o
partes resultantes asignndoles a cada una un folio.
Artculo 58.- Cuando se fusionen dos o ms fincas para formar una nueva, se proceder
a cancelar los asientos originales conservndose en el Registro Pblico como
antecedentes y se harn nuevos folios para las fincas resultantes.
A los nuevos folios se trasladarn los asientos vigentes.
En los folios de las fincas modificadas por fusin o divisin, se harn constar las
variantes producidas y el nmero de los nuevos folios que resultaren
II.- REGISTRO MOBILIARIO
Artculo 66.- En los folios del Registro Mobiliario se asentarn las operaciones a que se
refieren los artculos 2310, 2312, 2859 y 3069 del Cdigo Civil.
Artculo 67.- Para que una operacin sobre bienes muebles sea asentable, se requiere:
I.- Que recaiga sobre bienes susceptibles de identificacin de manera indubitable;
II.- Que los bienes estn facturados y se encuentren en el Distrito Federal, y

III.- Que al contrato correspondiente se acompae la factura o copia certificada, salvo lo

dispuesto en el artculo siguiente:
Artculo 68.- Si se trata de ventas con reserva de dominio o sujetas a condicin
resolutoria, no ser necesario acompaar la factura si el vendedor no la entregara al
comprador, sino hasta que hubiere sido totalmente pagado el precio.
Si el vendedor entrega la factura sin la anotacin a que se refiere el artculo 70 de este
Reglamento, cuando su precio no haya sido totalmente pagado, perder el derecho que
le da la inscripcin.
La anotacin de la factura, en su caso, podr ser hecha indistintamente por el
Registrador o por el Notario o Corredor Pblico ante quien se hubiere otorgado el
contrato.
Artculo 69.- Las inscripciones que se practiquen en el Registro Mobiliario, adems de
los datos que se indican en el artculo 3070 del Cdigo Civil, contendrn:
I.- El lugar en donde estn o vayan a estar los muebles objeto de la operacin, si consta
en el contrato;
II.- El pacto de reserva de dominio, la clusula resolutoria o la constitucin de la
prenda;
III.- En su caso, los intereses y dems condiciones del contrato;
IV.- La clase de documento en que se haya hecho constar el contrato respectivo, el
fedatario que la autorice o aquel ante quien se hubiere ratificado, y
V.- La naturaleza de los muebles, su marca, modelo, serie, tipo, nombre del fabricante
y, en general, todas aquellas caractersticas que sirvan para identificarlos de manera
indubitable.
Artculo 70.- Inscrita una operacin en el Registro Mobiliario, al calce del contrato
respectivo, el registrador dejar constancia de los datos de inscripcin y en la factura
mencionar, adems de estos datos, la operacin efectuada con el bien a que la misma
se refiera.

En el caso en que la operacin a registrar no comprenda la totalidad de bienes que

ampara la factura, se acompaar copia fotosttica de sta a fin de que, previo cotejo
con el original, el registrador proceda a practicar en ambos ejemplares la anotacin a
que se refiere el prrafo anterior. El original de la factura estar destinado al vendedor y
la copia al comprador.
III.- REGISTRO DE PERSONAS MORALES
Artculo 71.- En el Registro de Personas Morales se asentarn aquellas que seala el
artculo 3071 del Cdigo Civil, y que tengan su domicilio en el Distrito Federal.
Artculo 72.- Las inscripciones de la constitucin de fundaciones o asociaciones de
beneficencia privada, adems de los requisitos sealados en el artculo 3072 del Cdigo
Civil, contendrn la resolucin aprobatoria de su constitucin conforme a lo dispuesto
por la Ley de Instituciones de Asistencia Privada para el Distrito Federal.
Artculo 73.- Para los casos no previstos en este Captulo, sern aplicables a los
asientos a que el mismo se refiere, las dems disposiciones de este Reglamento, en lo
que fueren compatibles.
PRINCIPIOS QUE RIGEN EL REGISTRO MEXICANO.
Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones a todo tipo de registros. La
doctrina ha afirmado que los principios regstrales son encasilladores, no obstante, en
realidad son ejemplificativos. Por ende tomemos en cuenta que los principios registrales
son las orientaciones bsicas del sistema registral y son resultado de la sistematizacin
del ordenamiento jurdico.
1. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.
Este principio consiste en que el registro siempre presupone un titular registral y, por
tanto, para cualquier modificacin o cancelacin

de los asientos, se requiere el

consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con excepcin de caso en

que firma un juez en rebelda, que ya hemos estudiado en el captulo dos de esta tesis.
Snchez Medal sostiene que tambin conforme al citado principio aun en casos de
rectificacin, se requiere el consentimiento de todos los interesados, y an en el
supuesto de un procedimiento judicial en el que se pretenda conseguir los resultados

anteriores, debe orse al titular registral y drsele oportunidad de alegar y de probar en el

juicio, el citado autor, concluye diciendo que lo anterior la ha reconocido la
jurisprudencia, citndola del siguiente modo: tesis numero 315 de la jurisprudencia de la
tercera sala de la Suprema Corte hasta el 1975 en el apndice del Semanario Judicial de
la Federacin.
2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
A este principio se le llama tambin de tracto continuo, es un principio de sucesin, de
ordenacin. Es un derivado del principio de consentimiento, este principio exige que
ste previamente inscrito el derecho del titular. Verbigracia, no se puede inscribir una
compraventa en el Registro Pblico si el acto jurdico por el cual nuestro vendedor era
propietario no se encuentra inscrito. Rios Hellig por su parte tiene una definicin en
trminos parecidos a la nuestro y fundamenta

sus afirmaciones con ellos

artculos 3010, 3019 y 3020 del Cdigo Civil del Distrito Federal an idnticos dichos
numerales el Cdigo Civil Federal.
3. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
A este principio tambin se le conoce como procedimiento de calificacin, bajo este
principio el registrador debe revisar el fondo y forma del acto a inscribir. En caso de que
no sea admitida la inscripcin por algn error en el fondo o en la forma procede antes
que nada el recurso administrativo.
4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Segn cmo podemos entender en sus obras muchos autores consideran la publicidad de
lo que se encuentra inscrito en ellos la razn del mismo registro.
Este en un principio fcil de entender pero su importancia es enorme, significa que
todas las personas tienen acceso a la inscrito en el registro, aunque cabe mencionar que
no todos los registro son pblicos como el Registro Nacional de Inversiones
Extranjeras, pero la gran mayora e importantes lo son como el Registro Pblico de
Comercio y los Registros relativos a la propiedad en cada estado.
5. PRINCIPIO DE INSCRIPCIN.

Segn Rios Hellig todo asiento registral debe ser materializado para que de manera
objetiva se pueda conocer el acto que se celebr.
Se puede dividir la inscripcin en:
Material. Que es en relacin al acto.
Formal. Que es en relacin a los documentos.
Lo anterior es la respuesta a la pregunta Qu se inscribe el acto celebrado o el
documento que contiene?, la respuesta para Ros Hellig, es ambos y por ende da la
divisin antes citada, porque se inscribe y revisa tanto el documento que debe de
cumplir los elementos de forma como el acto que debe de cumplir los elementos de
fondo.
Segn Prez Fernndez del Castillo, la inscripcin se lleva a materialmente en folios o
caso de los libros, la inscripcin se lleva a cabo transcribiendo los documentos en su
parte esencial. En este sistema, el Registro Pblico de la Propiedad se divide en varias
secciones y en cada una se inscriben distintos actos y hechos; en el caso de los folios la
inscripcin se lleva a cabo en aquellas carpetas llamadas folios, mismas a que ya hemos
hecho referencia.
6. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Este principio consiste no solo en la necesidad de determinar y concretar en la
inscripcin registral los crditos garantizados y las fincas gravadas cuando se trata de
una hipoteca, sino tambin en la existencia de que en toda inscripcin de propiedad u
otros derechos reales, se especifiquen pormenorizadamente las caractersticas del
inmueble objeto de derecho real: su valor, si la ley as lo exige; la naturaleza del
derecho, el acto jurdico que le dio origen, los nombres y generales de las personas que
intervinieron en el acto, as como la fecha del ttulo y el funcionario que lo autoriz. Lo
anterior es sostenido por Snchez Medal y nos parece la mejor definicin de este
principio.
Cosso y Corral menciona que el principio de especialidad tiene dos aspectos:
Que solo puede recaer sobre una determinada finca y nunca sobre todo el patrimonio o
un nmero indeterminado de bienes.

Que ha de indicarse en moneda nacional la cuanta del gravamen que se impone.

Recordemos que los autores citados enfocan su estudio al Registro Pblico de la
Propiedad, pero este principio aplicado a todo el derecho registral lo podemos deducir
que es necesario especificar el acto a inscribir y en su caso sobre que bienes va a tener
efecto.

7. PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.

La fe pblica, es un imperativo jurdico o coaccin que obliga a tener por verdaderos
determinados hechos o acontecimientos, sin que podamos decidir en principio su
objetiva verdad, lo anterior es sostenido por Ros Hellig, quien tambin sostiene que la
fe pblica registral da una presuncin de existencia y validez a los actos expedidos por
el titular de la fe pblica registral. Lo anterior es muy importante aunque cabe
mencionar que no todos los autores consideran a este como un principio registral como
Carral y de Teresa.
En otras palabras el citado principio implica que las inscripciones, asientos en su caso
folios, que obren en el registro son documentos pblico, mismo que en la leyes adjetivas
civiles mexicanas hacen prueba plena, para demostrar lo anterior cito como ejemplo el
Cdigo de Procedimientos Civiles de Tlaxcala en los diversos 319 y 431. Donde el
primer artculo nos dice cules son los documentos pblicos y el segundo que los
documentos pblicos hacen prueba plena.
Cabe recordar que la fe pblica registral deriva de la administrativa y que solo puede ser
destruida por va de accin y no de excepcin.
8. PRINCIPIO DE TERCERO REGISTRAL.
Consiste en que en un acto no parar perjuicio a aquellos terceros que habiendo
adquirido la propiedad o derecho real sobre el mismo bien, hayan inscrito el acto
correspondiente. Dicho de otro modo aunque mediante un juicio se llegar a anular el
ttulo del vendedor del adquirente de buena fe si este ya llevo a cabo la inscripcin
relativa, entonces a l no le puede afectar el citado juicio, esto es algo muy importante,
en este sentido la suprema corte en jurisprudencia ha declarado lo siguiente:

No. Registro: 269,437 Jurisprudencia Materia(s): Civil Sexta poca

Instancia: Tercera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin Tomo: Cuarta Parte, CXXVI
REGISTRO PBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.
Es cierto que los derechos del tercero que adquiere la garanta del registro, prevalecen
sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del ttulo del enajenante, porque
la legitimidad de tal adquisicin ya no emana del ttulo anulado, si no de la fe pblica
registral y de estricta observancia del tracto continuo o sucesivo de las adquisiciones y
enajenaciones no interrumpidas, que se traduce en una absoluta concordancia de los
asientos que figuran en el Registro Pblico de la Propiedad. Tambin es verdad que las
constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero
adquirente en buena fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los compradores no
pueden conceptuarse como terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen del
ttulo de su enajenante, que tambin les es oponible, adems, no basta que el adquirente
se cerciore de que el inmueble est inscrito a nombre de su vendedor, sino que es
necesario que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad
en los ttulos de las personas que aparecen en el registro, no pueden precaverse de una
ulterior reclamacin.
Finalmente solo nos queda mencionar que este principio registral es de capital
importancia en el Registro Pblico de la Propiedad tanto que Snchez Medal al referirse
a este menciona que el tercero registral es aquel que haya adquirido la propiedad u otro
derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripcin. Recordemos que este
principio
9. PRINCIPIO DE ROGACIN.
Este principio consiste en que el registrador de oficio no puede registrar un acto que
debe registrarse, a pesar de que conozca de l; se requiere que alguien lo solicite. Este
principio es interesante pero cabe mencionar que Ros Hellig no considera este como un
principio.

10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Este principio es muy interesante adems de ser muy importante, consiste en que no
importa cuando se celebr el acto a inscribir, sino que es ms importante cuando se
llev a cabo su inscripcin para determinar su prioridad. Esto que significa que no
faltaran ocasiones donde se inscriban actos jurdicos que sean contradictorios o que de
por si deban de tener prioridad uno del otro, un ejemplo de lo anterior puede ser una
donacin y una permuta sobre un mismo bien

inmueble, en esos casos debe de

prevalecer el acto jurdico que se inscribi primero no importando la fecha de los actos.
El maestro Carral y de Teresa no explica este principio

del siguiente modo:

nicamente puede concebirse este principio, por la posibilidad que se da, de que
existan dos o ms ttulos contradictorios. La contradiccin puede ser de dos tipos:
Porque se trata de derechos cuya coexistencia sea imposible: verbi gracia, dos ventas de
una misma cosa. Estamos aqu en un caso de impenetrabilidad o preclusin registral.
Que se trate de derechos que aunque pueden coexistir, exijan un puesto diferente como
por ejemplo dos hipotecas sobre una misma cosa, aqu, s es posible, pero en orden
diferente que se llama rango. El citado autor al final nos reitera que Las fechas de
otorgamiento ceden a las fechas del registro.
En la prctica notarial relativa a actos registrables en el Registro Pblico de la
Propiedad, en el Distrito Federal, manda el notario avisos preventivo, cuando se va a
otorgar un acto ante l; tiene treinta das para mandar el aviso preventivo que por cierto
se tiene que elaborar despus de la firma de los contratantes, tiene que presentarlo
cuarenta y ocho horas despus de esta, tiene una vigencia este aviso preventivo por
noventa das. Esto lo menciono porque si se sigue esta continuidad, al inscribirse el acto
en el registro, surte efectos retroactivos, se tiene por inscrito desde la fecha del aviso
preventivo, con todo lo que acarrea el principio de prioridad anteriormente estudiado.
En las entidades federativas las leyes que regulan la inscripcin de actos en el Registro
Pblico de la Propiedad varan unas de otras, en Tlaxcala por ejemplo, solo hay avisos
preventivos.