Sesin N 30. LA HIPOTECA. CLASIFICACION.

REQUISITOS. RANGOS.
I.- CLASIFICACION.

La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones de
misma.
Siendo la primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca
inmobiliaria. La hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y la
hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles.
La segunda clasificacin de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y
especial. Siendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor y
la segunda la que recae slo sobre un bien o bienes. Slo la segunda se encuentra
regulada en el derecho peruano.
La tercera clasificacin clasifica a la hipoteca en convencional y legal. Siendo la
primera la que surge por acuerdo de partes y la segunda en los supuestos que establece
la ley. Ambas hipotecas se encuentran regulada en el derecho peruano.
La cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Cdigo Civil
e Hipotecas reguladas por otras normas. Igualmente ambas hipotecas se encuentran
reguladas en el derecho peruano.
La quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta.
Siendo la primera la que corre inscrita en registros pblicos y la segunda la que no
corre inscrita. Esta ltima no se encuentra regulada en el derecho peruano.
Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas
poco conocidas. En todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede
constituir en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no
se puede observar (suspender la inscripcin) ni tachar (denegar la inscripcin) el ttulo
presentado Al registro, solicitando su registracin. Dejando constancia que la
observacin puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsionarse.
ARTICULO 1098. Formalizacin de la hipoteca.
La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la
ley.
En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su
constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es decir,
"escritura pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados con firmas
legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn igualmente
para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej. modificacin, rectificacin,
ratificacin, levantamiento o cancelacin, etc.), salvo que exista dispositivo que
autorice el empleo de formalidades especiales (ej. "declaracin jurada con firma
legalizada notarialmente", Ley N 26639).

Resulta pertinente sealar que, en tanto la constitucin de hipoteca no se inscriba en

el registro, solo tendr eficacia obligacional o interpartes (obligacin de gravar), ya que
la existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se halla sujeta a su
publicidad registral (artculo 1099, Cdigo Civil), al ser la inscripcin una conditio sine
qua nom de su existencia (MAISCH VON HUMBOLDT); en ese mismo sentido, en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se refiere que "el contrato de hipoteca
que no estuviere inscrito no confiere al acreedor la garanta real hipotecaria, sino un
ttulo que sirve al acreedor para obtener a travs de la inscripcin el derecho real de
hipoteca".
ARTICULO 1 099 Requisitos de validez.
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba
en el registro de la propiedad inmueble.
Cpmentario.
1. Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a la ley
La hipoteca es un valioso instrumento de acceso al crdito mediante la cual se afecta
un inmueble en garanta del cumplimiento de una obligacin, que autoriza "en caso de
incumplimiento de la obligacin garantizada, (a) la realizacin pblica del bien (oo.)"
(ARIAS-SCHREIBER).
Segn el artculo 1097 del Cdigo Civil, la hipoteca puede ser constituida por el propio
deudor o por un tercero en garanta de las obligaciones del primero ("hipotecante no
deudor", "dador de la hipoteca", etc.).
2. Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
Max Arias-Schreiber opina que "en nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin
crdito al cual garantice".
En doctrina y conforme al "principio de especialidad", "solo se pueden gravar bienes
determinados y existentes (especialidad en cuanto al bien) y en garanta de
obligaciones individualizadas y hasta por montos determinados (especialidad en
cuanto al crdito)" (AVENDAO). El inciso 2), materia de comentario, se refiere al
principio de especialidad en cuanto al crdito garantizado.
Respecto al fundamento del principio de especialidad, este permite a los terceros
"conocer la causa y el monto del mismo y la parte por la cual el bien hipotecado est
libre de deudas; y hace posible al deudor obtener crditos, garantizables con el mismo
bien" (MESSINEO); este principio evita la constitucin de "gravmenes universales"
(ARIAS-SCHREIBER).

3. Que el eravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en

el Registro de la Propiedad Inmueble
a) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el legislador establece la
exigencia de especificar el monto del gravamen (especialidad en cuanto al crdito); su
fundamento se halla en la necesidad del ordenamiento de "proporcionar seguridad a
los terceros adquirentes del dominio del inmueble hipotecado o de un derecho real
sobre l (...), favoreciendo con ello la circulacin de los bienes y propiciando el crdito
en general" (AVENDAO).
b) Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin es constitutiva; en
efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurdico con su inscripcin
registra!
La inscripcin constitutiva busca en ltima instancia evitar la existencia de "hipotecas
ocultas", los mismos que afectan al trfico jurdico (histricamente y en trminos
generales, esa fue la causa inicial de creacin de los Registros Inmobiliarios).
Qu suceder en caso de que se inscriba una hipoteca que no cumpla con los
requisitos de validez establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil?
En general, debe decirse que todo asiento de inscripcin se encuentra amparado por
el "principio de legitimacin", consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil, que
establece "el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez".
Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presuncin relativa de validez y exactitud
en favor del asiento registral, que como tal admite prueba en contrario, pues la
inscripcin no es convalidante de nulidades (excepcin hecha de la "adquisicin a non
domind' del artculo 2014, Cdigo Civil).
Mientras el Poder Judicial no declare la invalidez o se rectifique -de acuerdo con los
procedimientos registrales reglamentarios-, la situacin registral publicitada en el
asiento surtir plenos efectos legales; siendo que la carga de la prueba ser asumida
por quien cuestione la validez del asiento (onus probandi).
ARTICULO 1100. Bienes sobre los que reca la hipoteca.
La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados.
Nuestro ordenamiento ha hecho frente a esta dinmica restringiendo las hipotecas a
los bienes inmuebles, pero admitiendo en el listado de estos a los buques, aeronaves
y derechos sobre inmuebles inscribibles en los Registros Pblicos, entre otros, y
admitiendo legislaciones especiales que regulan prendas sin desplazamiento.
RANGO DE LAS HIPOTECAS
ARTICULO 1112. Preferencia de antigedad.

Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la

fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.
Que "en materia hipotecaria el principio esencial es que quien inscribe primero
hipoteca, tiene prioridad sobre los posteriores. Para decirlo con ms rigor, la prioridad
entre dos o ms inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el nmero de
orden de presentacin en el Registro". Como ya se ha dicho, en nuestro sistema es la
fecha y hora del respectivo asiento de presentacin del ttulo al diario de Registros
Pblicos la que establece su rango y prioridad siempre que, claro est, el ttulo no sea
tachado luego de su calificacin por el registrador.
Sistema de rangos acogido por nuestra legislacin
En doctrina y legislacin comparada podemos encontrar dos principios sobre rango de
hipotecas que, a su vez, originan dos sistemas diferentes: a) El principio del rango fijo.
b) El principio del rango de avance o rango progresivo.
El principio de rango fijo se deriva del sistema germnico y dispone que si el crdito
por el cual la hipoteca se ha constituido no se hubiese efectuado, la hipoteca
pertenecer al propietario. Por ejemplo, si la hipoteca no se ejecuta por haberse
honrado el crdito, ese rango hipotecario le pertenece al propietario quien podr
disponer de ese rango segn convenga a su intereses.
El principio del rango de avance o rango progresivo implica que si una hipoteca se
extingue por cualquiera de las razones sealadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil,
las hipotecas posteriores "avanzan" su rango hacia el mejor rango inmediato, de
manera que mejoran su rango en el inmueble.
ARTICULO 1113. Hipotecas ulteriores.
No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores
hipotecas.
Una concordancia obligatoria a la norma bajo comentario lo constituye el artculo 882
del Cdigo Civil que a la letra dispone: "No se puede establecer contractualmente la
prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita". Como se aprecia, la
citada norma permite que esta prohibicin pueda quedar sin efecto para casos
determinados va ley. Si bien el artculo 1113 del Cdigo Civil no contiene esta
excepcin, queda claro que por un tema de jerarqua normativa y siendo el Cdigo
Civil una norma con rango de ley, cualquier norma con mejor o idntico rango puede
establecer para casos determinados excepciones a este principio general.
ARTICULO 1114.Cesin del rango hipotecario.
El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para
que la cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o
que le sea comunicada fehacientemente.
La norma bajo comentario, bastar que la hipoteca preferente no se haya extinguido
para que su rango pueda ser materia de cesin.

En efecto, producido el acto de cesin de rango preferente (supuesto previsto en la

norma), el acreedor cedente seguir teniendo una acreencia por cobrarle al deudor,
seguir siendo incluso acreedor hipotecario del deudor, pero su hipoteca no tendr en
adelante un rango preferente por cuanto este rango preferente habr sido objeto de
cesin.
Para el caso de la cesin de rango hipotecario, al igual que para el caso de la cesin
de crditos con garanta hipotecaria, no resulta necesario el consentimiento del
propietario para que la cesin produzca efectos. Bastar que la cesin le sea
comunicada fehacientemente al propietario o que este acepte la misma.
ARTCULO 1115. Reduccion de la hipoteca por acuerdo..
El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y
deudor.
.
La reduccin solo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el
registro.
Este artculo deja entrever de manera ms clara, el que la hipoteca, en tanto derecho
accesorio, interesa bsicamente a las partes involucradas y sobre todo al acreedor de
la obligacin garantizada(1), por lo cual este ltimo puede acordar -como reza el
artculo-Ia reduccin del monto del gravamen. Hay que mencionar, sin embargo, que
aun cuando lo corriente es que la reduccin opere en funcin de un acuerdo entre
acreedor y deudor, nada obsta para que el acreedor unilateralmente plantee la
reduccin de la hipoteca.
Tngase en cuenta que si el acreedor puede renunciar por escrito a la hipoteca, con lo
que la misma se acaba (vase el artculo 1122 del Cdigo Civil), con mayor razn
puede decidir por voluntad propia reducir el monto del gravamen. Siendo as, al
Registro le debe bastar la comparencia del acreedor de la obligacin -en el
instrumento continente de la reduccin, generalmente escritura pblica-, no siendo
necesaria por tanto la participacin del deudor o eventualmente del propietario
hipotecante
El supuesto recogido en este artculo es en realidad bastante simple; implica
nicamente la reduccin del monto del gravamen, con lo que tenemos que si la
hipoteca ascenda por ejemplo a US$ 50,000.00, la reduccin prevista en el artculo
que comentamos comporta que el nuevo monto sea menor a US$ 50,000.00; podra
ser por ejemplo US$ 30,000.00, en razn a un pago parcial de US$ 20,000.00. En
pluma de los Mazeaud, "la reduccin voluntaria se traduce en una renuncia parcial al
mismo derecho de hipoteca, o en una simple renuncia parcial a la inscripcin" (citados
por AVENDAO, p. 215).
.
"La reduccin solo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el
Registro", de lo que se entiende contrario sensu que s tendr efecto entre las partes
la reduccin acordada, aun cuando no inscrita, lo que no es correcto.
El solo acuerdo para reducir el monto del gravamen, tiene los mismos efectos
(negados), que el solo acuerdo para constituir una hipoteca sin haber accedido al
Registro.

ARTICULO 1116. Reduccin judicial

El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto de la
hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin. La peticin se tramita
como incidente.
El artculo 1116 establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el juez a fin
de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; esta accin la estimamos como ltima
ratio y siempre tras la negativa del acreedor a reducir convencionalmente el monto de
la hipoteca; conforme lo dispone el artculo 1115 del Cdigo Civil.
En esta hiptesis el deudor acude al juez solo, cuando pagada una buena parte del
monto de la obligacin principal, esta ha disminuido de tal manera, que, "por una
manifiesta razn de equidad" (ARIAS-SCHREIBER y CRDENAS, p. 218), se justifica
la reduccin del monto de la garanta hipotecaria, liberando as al bien de gravmenes
"fuertes", facilitndole al deudor la posibilidad de nuevos crditos.
BIBLIOGRAFIA.
. CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO V. GACETA JURIDICA.
. AVENDAO VALDEZ, Jorge. Garantas. Materiales de Enseanza. PUCP, Lluvia
Editores. Lima, mayo, 1991. EXPOSICiN DE MOTIVOS DEL CDIGO CIVIL DE
1984. Diario Oficial El Peruano, Publicada el9 y 12 de noviembre, 1990. PREZ
VIVES, lvaro. Garantas Civiles, Segunda Edicin, Editorial Temis S.A., Santa Fe
de Bogot, Colombia, 1999. TORRES V SQUEZ, Anbal. Cdigo Civil, Cuarta
Edicin, Librera y Ediciones Jurdicas. Lima, mayo.1998.
LRRM/D.G
2015. II.S.