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Mantenimiento y
Gestin de edificios
Autores:
Xavier Casanovas I Boixereu
(Jefe de Servicio de Rehabilitacin del Colegio de Aparejados de
Barcelona)
Pedro Tejera Garfalo
(Coordinador del Master en Conservacin del Patrimonio Construido)
Figura1 y 2
Conservacin:
- Mantenimiento
- Reparaciones menores
Rehabilitacin:
- Reparacin menor
- Reconstruccin o Remodelacin
2.2 Reparacin
"Consiste en los trabajos que se realizan en las edificaciones de viviendas
durante su explotacin para arreglar o sustituir partes o elementos
componentes deteriorados. La reparacin segn su alcance puede ser
parcial (menor o mayor) y segn su carcter, normal o urgente."4
Mantenimiento preventivo.
Mantenimiento correctivo.
Inventario
Diagnosis
Programacin
Definir las operaciones a realizar para que el edificio sea capaz de dar una
respuesta correcta.
Control
Cuando?
En que momento y conque periodicidad se inspeccionar el edificio?
En que nivel de degradacin decidimos reparar o sustituir?
Donde?
Que elementos del edificio y conque profundidad analizaremos?
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esperamos
de
cada
uno
de
los
componentes
Como?
Cmo estn organizados y planificados los trabajos a realizar?
Quin?
Existe contrato de mantenimiento o garanta sobre algunos componentes?
Cunto?
De que presupuesto disponemos para los trabajos de mantenimiento?
Una vez que han tomado todas estas decisiones, puede plantearse un
sistema de hacer el seguimiento y la diagnosis de un edificio" 7
El costo global hay que considerarlo como la suma de los gastos que
genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera
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terreno y urbanizacin.
proyecto.
construccin.
tasas de impuestos.
mantenimiento programado.
reparaciones no programadas.
funcionamiento (explotacin).
limpieza.
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Figura 3.
1.4
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Condiciones de utilizacin.
Exposicin a los agentes atmosfricos.
Caractersticas propias de los componentes.
Calidad de los materiales.
Calidad de ejecucin.
Puesta en obra.
Exigencias de servicio.
Elementos que tienen que durar toda la vida del edificio (por ejemplo,
cimentaciones - estructura).
" Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales
que vienen definidos en la fase proyecto: La durabilidad o expectativas de
que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la
mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones
de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y finalmente los costos de
explotacin debidos a consumos energticos."7
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Edificios
Edificios
Edificios
Edificios
Aspectos que siempre pasaran por una definicin inicial por parte del
propietario o usuario, son: lo que espera que el edificio le ofrezca
como servicios y lo que esta dispuesto a invertir para conseguirlo.
Una vez que se disponga de esta definicin, son los tcnicos
especializados en este campo los que han de elaborar propuestas de
programacin, seguimiento y control basndose en un buen
conocimiento del edificio y a unas inspecciones peridicas.
Este punto de partida en el caso de
los
edificios de nueva
construccin, puede apoyarse en un documento que recoja
la
programacin de las acciones de mantenimiento, su secuencia y
control peridico, y en el caso, actualmente ms preocupante, de los
edificios existentes deber crearse un documento de caractersticas
parecidas que sobre la base de una primera inspeccin de diagnosis,
permita establecer el punto 0 del edificio y organice su seguimiento.
"Para poder llevar a cabo este seguimiento, hay que realizar una
planificacin precisa y en este sentido, nos encontramos con una situacin
difcil, ya que como antes hemos comentado, no disponemos de suficientes
estudios que nos definan la duracin de los componentes de los edificios,
teniendo en cuenta las mltiples variables que afecten su mantenimiento
posterior."7
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29
30
Los defectos que se han atribuido a un mal uso por parte de los
propietarios y una falta de mantenimiento en este tiempo alcanzan el
14% del total de casos estudiados en estos aos, lo que representa una
proporcin muy alta para edificios recin terminados (entre 0 y 10 aos)
y que permite extraer conclusiones esclarecedoras.
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La vida til
Debilidad
Los edificios y sus componentes tienen una vida til limitada
Amenaza
La vida til es difcil de precisar ya que existen mltiples factores que la
afectan
Fortaleza
Para hacer el mantenimiento de los edificios necesitamos la informacin
que nos proporciona el feed back permanente
Oportunidad
Conocer la vida til, nos permite realizar mantenimiento preventivo y
reducir costes a medio plazo
La mantenibilidad
Debilidad
Los edificios no se proyectan ni se construyen teniendo en cuenta su
mantenimiento futuro
Amenaza
La complejidad creciente de materiales y sistemas constructivos complica el
mantenimiento
Fortaleza
Debe integrarse el mantenimiento en todas y cada una de las etapas del
ciclo de vida de los edificios
Oportunidad
El mantenimiento de los edificios es ms fcil y econmico si se ha pensado
y planificado desde el proyecto en coste global
La gestin
Debilidad
Los responsables de los edificios carecen de los medios econmicos y de la
informacin necesaria para una buena gestin
Amenaza
Los propietarios y los usuarios no comprenden la importancia de un buen
mantenimiento
Fortaleza
El camino para una correcta gestin es su profesionalizacin y la dotacin
de los recursos necesarios
Oportunidad
Una gestin correcta es la garanta de que un edificio d las prestaciones
previstas a un coste razonable
Los usuarios
Debilidad
Propietarios y usuarios ven en el mantenimiento unos costes fcilmente
soslayables
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TOTAL DE
CASAS
VIVIENDAS
NACION
2.9
2.1
AL
Millones
Millones
% APARTAMENTOS
OTRAS
72
18
0.3
Millones
10
0.5
Millones
34
38
40
41
y cuando el
8.2.4 Tratamiento.
La seleccin de las soluciones de actuacin constructivas, tiene como
base el diagnstico, el cual indicar la direccin sobre el posible y
necesario tratamiento. En esta etapa el factor econmico es un
aspecto a tener en cuenta ya que el mismo acota en algunos casos las
posibilidades de actuacin.
La estimacin de los costos del trabajo a realizar es de suma
importancia por lo cual se deben recoger los parmetros suficientes
para hacer una aproximacin econmica, bastante fiable en sus
resultados.
Los niveles de actuacin estarn en correspondencia con los niveles de
dao.
NIVEL I
Demolicin o mejor dicho, desmontaje parcial o total o restauracin del
monumento.
NIVEL II
Rehabilitacin pesada.
Generalmente implica reconstruccin con
sustitucin parcial o total en elementos del sistema estructural,
reforzamiento estructural y modificaciones del sistema constructivo.
NIVEL III
Rehabilitacin media.
Se caracteriza por la reconstruccin con
sustituciones parciales de partes de la edificacin.
NIVEL IV
Rehabilitacin ligera. Predominan los trabajos de reparacin parcial o
total.
NIVEL V
Mantenimiento. Trabajos peridicos con una visin preventiva, que se
puede articular sobre la base de un programa preestablecido que
establezca las acciones en funcin de un buen conocimiento del estado
y evolucin del edificio, se deben incluir tambin las actuaciones con
un objetivo puramente correctivo frente a defectos constructivos que
se detectan de forma inesperada o de averas imprevistas.
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graves,
rotura
de
partes,
Reparacin: cdigo 2.
Refuerzo o sustitucin: cdigo 1.
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