ATIVIDADE IMOBILIRIA

Formao do Custo
Sumrio

1. Introduo

2. Valores Componentes do Custo

2.1 - Encargos Financeiros

2.2 - Despesas Com Vendas e Administrativas

2.3 - Variaes Monetrias

3. Custos Pagos ou Incorridos

3.1 - Tratamento Contbil

4. Custos Contratados

4.1 - Tratamento Contbil

5. Custos Orados

5.1 - Apurao do Custo Orado

5.2 - Opo Pelo Custo Orado

5.3 - Rateio

5.4 - Modificao do Custo Orado

5.5 - Tratamento Contbil

6. Tratamento Fiscal da Insuficincia de Custo Realizado

6.1 - Conceito

6.2 - Apurao da Insuficincia de Custo Realizado

6.3 - Apurao do Imposto Postergado

7. Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado

1. INTRODUO
As pessoas jurdicas que exploram a atividade imobiliria, alm da apropriao dos custos pagos ou
incorridos, podero optar pela incluso dos custos contratados e/ou orados, para formao do custo dos
imveis, devendo observar, para tanto, as regras previstas na Instruo Normativa SRF n 84/79, com as
alteraes introduzidas pelas Instrues Normativas SRF ns 23/83 e 67/88, cujas normas examinamos
neste trabalho.
2. VALORES COMPONENTES DO CUSTO
Nas empresas que exploram a atividade imobiliria o custo dos imveis vendidos compreender
obrigatoriamente:
I - o custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na aquisio e as despesas de
legalizao;
II - os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos de
desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou melhoramentos.
Exemplo:
a) o custo de aquisio de materiais ou quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produo,
inclusive os custos de transporte e seguro at o estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na
aquisio ou importao desses insumos;
b) o custo dos servios aplicados ou consumidos na produo, inclusive os tributos sobre ele devidos que
onerem o contribuinte;
c) o custo do pessoal aplicado na produo, inclusive de superviso direta, manuteno e guarda das
instalaes de produo;
d) os custos de locao, manuteno e reparo e os encargos de depreciao dos bens aplicados na
produo;
e) os encargos de amortizao diretamente relacionados com a produo;
f) os encargos de exausto dos recursos naturais utilizados na produo;
g) os mveis adquiridos para decorao dos imveis, se forem vendidos junto com a unidade, agregam-se
ao custo; se forem apenas para demonstrao sero registrados como despesa comercial.
importante salientar que no caso especfico das empresas que atuam na rea imobiliria, permitida a
utilizao de custos ainda no incorridos, como o caso do custo orado e do custo contratado.
2.1 - Encargos Financeiros
Os encargos financeiros quando especificamente vinculados a um empreendimento, observado o princpio
da uniformidade, podero, a critrio do contribuinte, ser considerados integrantes do custo. Consideramse encargos financeiros, a taxa de abertura de crdito, os juros, a correo monetria pr-fixada e a
variao monetria (ADN CST n 5/84).
2.2 - Despesas Com Vendas e Administrativas
As despesas com vendas, as despesas gerais e administrativas operacionais e no operacionais, no
integram o custo dos imveis vendidos.

2.3 - Variaes Monetrias

As variaes monetrias dos direitos de crdito e das obrigaes do contribuinte em funo da taxa de
cmbio ou de ndices ou coeficientes aplicveis por disposio legal ou contratual, sero consideradas (IN
SRF n 25/99):
a) no caso de tributao com base no lucro real, as receitas e despesas de variaes monetrias sero
reconhecidas segundo as normas constantes das IN SRF ns 84/79, 23/83 e 67/88;
b) no caso de tributao com base no lucro presumido, as receitas sero adicionadas ao prprio lucro, pelo
regime de competncia ou de caixa, conforme opo do contribuinte.
3. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS
Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formao do custo do imvel vendido, so aqueles que, alm
de estarem pagos, se refiram a bens ou servios adquiridos ou contratados para especfica aplicao no
empreendimento de que a unidade negociada faa parte.
3.1 - Tratamento Contbil
Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contbil:
I - os bens adquiridos para estocagem, sem destinao especfica, devero ser debitados a uma conta de
almoxarifado e somente apropriveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados;
II - todos os custos pagos ou incorridos sero primeiramente debitados a uma conta representativa das
obras em andamento, classificvel no ativo circulante, para depois serem considerados na formao do
custo de cada unidade vendida;
III - os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais
unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de
apropriao de custos.
Exemplo: Aquisio, por empresa que explore a atividade de construo e venda de imveis, de
determinada quantidade de cimento a ser utilizada em diversas obras, no especificadas, seria
contabilizada da seguinte forma:

D - ALMOXARIFADO - MATERIAL DE CONSTRUO (Ativo Circulante)

C - FORNECEDORES (Passivo Circulante)

Quando da utilizao de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, ser efetuado o
seguinte lanamento:

D - OBRAS EM ANDAMENTO - OBRA "X" (Ativo Circulante)

C - ALMOXARIFADO - MATERIAIS DE CONSTRUO (Ativo Circulante)

Considerando-se que a obra seja dividida em duas unidades imobilirias idnticas, os custos pagos ou
incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio (50% para cada uma, neste caso),
conforme os seguintes lanamentos contbeis:

D - IMVEIS VENDA - UNIDADE 1 (Ativo Circulante)

D - IMVEIS VENDA - UNIDADE 2 (Ativo Circulante)

C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante)

Nota: O lanamento acima dever ser feito por ocasio da concluso do empreendimento, se ainda
houver unidades por vender. Considerar, tambm, que no necessrio e nem aconselhvel discriminar na
contabilidade, unidade por unidade. Este procedimento poder ser feito em planilhas de rateio, mantidas
em boa guarda disposio do Fisco, a critrio do contribuinte. Mas, de algum modo (na contabilidade ou
extracontabilmente), dever ficar evidenciado o custo individual de cada unidade a ser vendida.
4. CUSTOS CONTRATADOS
opo do contribuinte podero tambm ser computados, na formao do custo do imvel vendido, os
custos contratados para a realizao das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Esta opo
aplicvel somente aos imveis vendidos, portanto, no devero ser registrados custos contratados
apropriveis a unidades por vender.
Exemplo: Venda vista de unidade no concluda.
Valor da Venda
R$

100.000,00

R$

60.000,00

R$

25.000,00

R$

100.000,00

R$

60.000,00

R$

40.000,00

R$

25.000,00

R$

15.000,00

Custo Incorrido at a data da venda

Custo Contratado para esta unidade

Teremos:
Receita

(-) Custo at a data da venda

(=) Lucro Bruto antes do Custo Contratado

(-) Custo Contratado

(=) Lucro Bruto Aps a Custo Contratado

4.1 - Tratamento Contbil

O valor dos custos contratados respectivos ao imvel vendido dever ser creditado conta especfica do
Passivo Circulante ou do Exigvel a Longo Prazo, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um
dos seguintes dbitos:

I - Resultado do Exerccio: dbito conta prpria de Custo dos Imveis Vendidos, se referente unidade
no concluda vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o
curso do ano-calendrio da venda;
II - Resultado de Exerccio Futuro: dbito conta prpria deste grupo (Custo Diferido), se referente
unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento restante ou pagamento total
contratado para depois do ano-calendrio da venda, na hiptese de interesse do contribuinte pelo
reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita recebida;
III - medida que os fornecedores de bens e servios forem cumprindo os contratos, o contribuinte dever
debitar conta do Passivo Circulante ou Exigvel a Longo Prazo e creditar conta do Ativo Circulante Obras em Andamento, pelo valor do custo contratado, aproprivel cada unidade vendida;
IV - os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades devero
ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio;
V - os custos contratados podero ser atualizados monetariamente desde que clusula contratual neste
sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou servios, sendo, tambm, os
valores relativos atualizao computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio;
VI - os custos contratados aps o dia da efetivao da venda, bem como as atualizaes monetrias dos
contratos de fornecimento de bens ou servios ocorridas depois desta data, sero creditados conta do
Passivo Circulante ou Passivo Exigvel a Longo Prazo, em contrapartida a dbitos conta especfica do
Resultado de Exerccio Futuro ou Resultado do Exerccio.
O contribuinte fica obrigado a manter disposio do Fisco demonstrao analtica por empreendimento,
dos custos contratados includos na formao do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos
de atualizao monetria dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou servios.
Havendo opo do contribuinte pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido por concluir,
todo e qualquer custo objeto de contrato posterior data de efetivao da venda, respectivo unidade
mencionada, dever ser considerado como contratado em funo do custo orado.
Nota: Sobre os aspectos contbeis relativos aos custos contratados, vide Boletim INFORMARE n 23/98
deste caderno.
5. CUSTOS ORADOS
Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poder computar
no custo do imvel vendido, alm dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orados para a
concluso das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.
Como esta opo diz respeito somente aos imveis vendidos, entende-se, portanto, que a contabilidade
no dever registrar custos orados apropriveis a unidades por vender.
Exemplo: Venda vista de unidade no concluda.
Valor da Venda
R$

100.000,00

R$

20.000,00

R$

82.000,00

Custo Incorrido at a data da venda

Custo Orado total para esta unidade

Logo:
Receita
R$

100.000,00

R$

20.000,00

R$

80.000,00

R$

62.000,00

R$

18.000,00

(-) Custo at a data da venda

(=) Lucro Bruto antes do Custo Orado

(-) Custo Orado

(=) Lucro Bruto Aps a Custo Orado

5.1 - Apurao do Custo Orado

O custo orado ser baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobilirio e compreender a
diferena entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados at a data de efetivao
da venda.
5.2 - Opo Pelo Custo Orado
A opo para computar o custo orado dever ser feita na data em que se der a efetivao da venda de
unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades
distintas.
A opo ser feita para cada empreendimento, separadamente, e uma vez adotado, o custo orado dever
ser computado na apurao individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento.
5.3 - Rateio
Os custos orados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser
apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrios usualmente adotados em
empreendimentos imobilirios.
5.4 - Modificao do Custo Orado
O valor orado para a concluso das obras ou melhoramentos poder ser modificado, em qualquer poca,
em decorrncia:
I - de sua atualizao monetria - A atualizao monetria do custo orado ser admitida sempre que a
aquisio de materiais ou bens, a contratao de obra ou servio, a realizao de despesas ou encargos
tiverem que ser feitas a preos diferentes dos previstos no oramento;
II - de alteraes no projeto ou nas especificaes do empreendimento - As alteraes no projeto ou nas
especificaes admitidas para efeito de modificao do custo orado so apenas as que se relacionarem
com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou servios ou com a natureza dos encargos
ou despesas estipulados no oramento.

Importante salientar que a partir da publicao da IN SRF n 67/88, foi criado um critrio alternativo para
atualizao do custo orado, no qual a correo ser feita com base no ndice estabelecido no contrato de
venda.
Os valores referentes atualizao monetria e as alteraes nas especificaes do oramento sero
computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de
empreendimento imobilirio.
5.5 - Tratamento Contbil
O valor dos custos orados relativos ao imvel vendido dever ser creditado conta especfica do Passivo
Circulante ou do Passivo Exigvel a Longo Prazo, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um
dos seguintes dbitos:
I - Resultado do Exerccio - dbito conta de custo das unidades vendidas, se referente unidade no
concluda, vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o
curso do ano-calendrio da venda;
II - Resultado de Exerccios Futuros - dbito conta prpria deste grupo (Custos Diferidos), se referente
unidade no concluda, vendida a prazo ou prestao, com pagamento restante ou pagamento total
contratado para depois do ano-calendrio da venda, na hiptese de interesse do contribuinte pelo
reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da venda recebida (regime de caixa);
III - as modificaes ocorridas no valor do oramento da unidade vendida sero creditadas conta
especfica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigvel a Longo Prazo, em contrapartida a dbitos da
conta especfica de Resultados do Exerccio ou da conta prpria de Resultados de Exerccios Futuros;
IV - na hiptese da opo do contribuinte pela utilizao do critrio da IN SRF n 67/88, no qual a
correo monetria feita com base no ndice estabelecido no contrato, a contrapartida da atualizao do
custo orado ser lanado a dbito de conta de resultado, mais especificamente, variao monetria
passiva.
Nota: Sobre os aspectos contbeis relativos aos custos orados vide matria publicada no Boletim
INFORMARE n 13/99 deste caderno.
O contribuinte fica obrigado a manter, disposio do Fisco ou dos rgos da Secretaria da Receita
Federal, Demonstrao Analtica, por empreendimentos, dos valores computados como custo orado de
cada unidade vendida, bem como dos efeitos de atualizao monetria e de alteraes nas especificaes
do oramento, independentemente do quadro demonstrativo do custo orado.
6. TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO
6.1 - Conceito
A diferena verificada entre o custo orado e o custo realizado final para a concluso das obras ou
melhoramentos do imvel vendido influenciar o resultado do perodo em que o empreendimento for
concludo.
Quando o custo orado resultar superior ao custo realizado para a concluso do empreendimento, a
diferena constatada entre eles chamada pela IN n 84/79, de "insuficincia de custo realizado".
Se, ao contrrio, o custo orado resultar inferior ao custo realizado para concluso das obras ou
melhoramentos, a diferena verificada ser intitulada de "excesso de custo realizado".
6.2 - Apurao da Insuficincia de Custo Realizado

Para fins tributrios, o contribuinte dever determinar a relao percentual existente entre a insuficincia
de custo realizado e o total do oramento, includos neste os respectivos acrscimos, observado o
seguinte:
I - a insuficincia de custo realizado, quando no superior a 15% do total do oramento, ser includa
normalmente no resultado do perodo em que o empreendimento for concludo, sem que o imposto sobre
ela incidente, ao ser regularmente declarado, no exerccio financeiro subseqente, seja tido como
postergado.
Exemplo:
Custo orado
R$

70.000,00

R$

60.000,00

R$

10.000,00

(-) Custo orado efetivamente realizado

(=) Insuficincia de custo realizado

Clculo do percentual = 10.000,00 X 100 = 14,28%

70.000,00
Como a insuficincia no foi maior do que 15%, o ajuste feito, no caso R$ 5.000,00, levados a resultado,
no ensejaro clculo de Imposto de Renda e contribuio social postergados, apenas aumentaro a base
de clculo de ambos, no perodo da concluso da obra.
Importante salientar que o clculo para sabermos se houve ou no insuficincia de custo realizado
superior a 15% feito por empreendimento e no unidade por unidade.
II - a insuficincia de custo realizado superior a 15% do total do oramento ser objeto de um dos
tratamentos constantes das divises do presente subitem, prescritos em funo da poca ou pocas do
reconhecimento do lucro bruto e da data da concluso do empreendimento:
a) quando o empreendimento for concludo no mesmo perodo em que houver ocorrido todo o
reconhecimento do lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ser includa normalmente no resultado
desse perodo, como recuperao de custo;
b) quando verificada em perodo posterior quele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento
do lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ter o seguinte tratamento:
1) ser computada no resultado do exerccio social em que o empreendimento for concludo;
2) ensejar a cobrana de correo monetria (se anterior a 1995) e juros de mora sobre o valor do
Imposto de Renda e da contribuio social postergados pela deduo de custo orado excedente do
realizado.
6.3 - Apurao do Imposto Postergado
Para efeito de apurao do imposto postergado, a insuficincia de custo ser distribuda,
extracontabilmente, pelos perodos em que houver ocorrido reconhecimento do lucro bruto da venda, ou
seja, no dever ser alterada a contabilidade e nem o Lalur, mediante a observncia das seguintes regras:

I - a relao percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda ser aplicada sobre o total
das prestaes recebidas em cada perodo, representando o resultado de cada operao a parte do lucro
bruto que deveria ter sido reconhecida em cada perodo;
II - em seguida, o contribuinte subtrair, do produto de cada operao indicada na alnea precedente, as
parcelas do lucro bruto reconhecidas em cada um dos perodos respectivos, encontrando, em regra, no
resultado de cada subtrao, os valores positivos sobre os quais sero calculados o imposto e os juros de
mora. .
Se, em determinado perodo, for negativo o resultado da subtrao indicada no item II, ele ser
adicionado ao lucro bruto j reconhecido no perodo subseqente, para fim de determinao da diferena
a tributar relativa a este ltimo perodo.
Os juros de mora devidos, sero calculados sobre o valor do Imposto de Renda e contribuio
postergados, observando-se a legislao pertinente poca da ocorrncia do fato gerador.
O Imposto de Renda e contribuio social postergado e os juros de mora respectivos devero ser pagos
juntamente com o imposto do perodo em que o contribuinte houver concludo as obras ou
melhoramentos orados.
Para efeito do pagamento do Imposto de Renda e a contribuio social postergados sero calculados
alquota vigente no exerccio financeiro em que deveria ter sido recolhido e o valor correspondente ao
imposto postergado no poder servir de base para clculo de incentivos fiscais.
A legislao determina que sero considerados nulos, para efeitos fiscais, quaisquer estornos de valores
creditados conta de controle do custo orado que sejam efetuados com o propsito de evitar a ocorrncia
da diferena tratada neste tpico.
7. TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO
Em princpio, o excesso de custo realizado no acarretar ao contribuinte conseqncias negativas de
natureza tributria, a no ser que este deixe de observar corretamente os procedimentos determinados pela
legislao.
A imputao de todo o excesso de custo no resultado do perodo em que o imvel vendido for concludo,
enquanto ainda houver prestaes da venda a receber no perodo seguinte, representar antecipao de
custo e conseqente reconhecimento de lucro bruto a menor no perodo dessa imputao.
A possvel postergao do pagamento de imposto, em decorrncia da adoo de procedimento inadequado
em relao legislao fiscal, sujeitar o contribuinte ao pagamento dos impostos com acrscimos legais
de acordo com a legislao de regncia.
Nota: Para efeitos tributrios os perodos de apurao sero considerados mensais ou trimestrais de
acordo com o regime de tributao adotado pelo contribuinte.