Hipoteca

Introduccin
En toda legislacin existen modalidades distintas para cumplir con alguna obligacin
que adquirimos por medio de contratos, siempre dependiendo de la situacin, lugar y
objeto que este inmerso en el contrato. Algunas de las modalidades para cumplir con
una obligacin ciertas caractersticas que por su naturaleza o esencia nos van a
beneficiar o no en una situacin en concreto. Tal como la hipoteca que se da solo para
ciertos bienes, nos beneficiara a la hora de querer cumplir la obligacin sin perder al
bien, adems de tener ciertas caractersticas que una vez comprendidas podremos
sacarle el mayor de los provechos. Todos los artculos citados en este trabajo son del
Cdigo Civil ecuatoriano.
Concepto
La legislacin ecuatoriana nos brinda el cdigo civil para regular el contrato de
hipoteca, en su ttulo XXXVI, articulo 2309 manifiesta de forma escrita sobre que
debemos entender por hipoteca; hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre
inmuebles que no dejan por eso de permanecer en el poder del deudor (Nacional,
2003).
La doctrina nos regala conceptos bastante sencillos que pueden fcilmente aplicarse a la
realidad ecuatoriana, tal es el caso del doctor Guillermo Cabanellas de Torres que nos
dice lo siguiente, la palabra hipoteca es de origen griego, significa gramaticalmente
suposicin, como accin o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituirla,
aadirla o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta
para sostener, apoyar y asegurar una obligacin (Torrres, 2008).

Desarrollo
Indivisible:
La hipoteca adems de lo antes mencionado tiene otros aspectos ms especficos que
nos esconde el cdigo civil en tu capitulo de la hipoteca y para aplicar correctamente
este tipo de contrato debemos revisarlas todas. Comenzamos con el art. 2310 que nos
habla sobre que la hipoteca es indivisible que nos quiere decir esto?, fcil lo nico que
debemos entender por esto en sencillas palabras es que cuando se realiza este tipo de
contratos, la obligacin deber ser cubierta por la totalidad de las partes de las cosas
hipotecadas, cada una de sus partes sern destinadas al pago de la obligacin, el cual se
caracteriza por ser un contrato real que hablaremos ms adelante.
Solemnidades:
Como era de esperarse en un contrato donde se ven inmersos bienes inmuebles tienen
solemnidades como:
-

Escritura pblica (Art. 2311)

Adems de que deber ser inscrita en el registro correspondiente (art. 2312)

Recordemos que si esta accin de contratacin se la realiza en el extranjero sobre bienes

inmuebles que estn ubicados en el Ecuador, surtes los mismos efectos con la condicin
de siempre de que estn inscritos en el cantn que les corresponda. (Art. 2313)
El art. 2315 es interesante y algo complejo, debemos entender que la hipoteca puede
otorgarse bajo cualquiera condicin, y desde o hasta cierto da (Nacional, 2003).
Respecto a la condicin de la hipoteca es que se otorga bajo la condicin suspensiva,
esto quiere decir segn el art. 1495 que se suspende la adquisicin de un derecho y lo
del da cierto se refiere a lo que expresa el art. 1109 que habla sobre los das ciertos y
determinados, estos pueden variar segn sea su clase pero debe tenerse en cuenta que la

hipoteca, cualquiera sea el da que llegue a otorgarse el bien o se cumpla la condicin

para su posterior entrega ser la misma fecha de la inscripcin del bien.
Quines pueden hipotecar?
Solo las personas que sean dueas de las cosas a hipotecar y que puedan enajenarlos
segn los requisitos que manda la ley. Esto quiere decir que debo tener el derecho de
dominio de la cosa, esto es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer
de ella, conforme a las disposiciones de las leyes (Nacional, 2003), art. 599 Adems
cabe recordar quienes son legal mente capaces para realizar acciones legales, sea todas
menos las que la ley declara como incapaces segn el art. 1463 que son los dementes,
los impberes y las personas que no puedan darse a entender de manera verbal, por
escrito o por lengua de seas (Nacional, 2003). Es curioso que pese a todo lo antes
dicho se pueda realizar una hipoteca a nombre de otra persona para que pueda dar
seguridad al cumplimiento de su obligacin (de la otra persona u obligacin ajena) pero
no existe la posibilidad de realizar una accin personal contra el dueo de la cosa
hipotecada a no ser que se comprometa expresamente a ella.
Qu cosas pueden hipotecarse?
Art. 2320. la hipoteca no podr tener lugar sino sobre bienes races que se posean en
propiedad o usufructo, o sobre naves (Nacional, 2003). Cuando se hace referencia a
propiedad es el derecho de dominio que debe tener la persona que dice ser el dueo de
la cosa para hipotecar. (Lo de hipotecas sobre naves se encuentra en el Cd. de
comercio). Adems la hipoteca surte efectos sobre bienes muebles que por accesin a
los bienes inmuebles hipotecados se reputan, segn el art. 588, que nos habla sobre los
inmuebles por adherencia, como las plantas por sus races adheridas al suelo.

Tambin puede hipotecarse bienes futuros, esto lo encontramos en el siguiente artculo

del que mencionado en el anterior prrafo, el art. 2321 la hipoteca de bienes futuros
solo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir en cuanto a los inmuebles que el
deudor adquiera en los sucesivo y a medida que los adquiera (Nacional, 2003). Esto
quiere decir que el deudor podr constituir una hipoteca sobre bienes que no existen an
pero se espera que existan, pero es importante recalcar lo que nos dice el art. 1477 del
Cd. Civil sobre cmo deben ser estas cosas que se espera que existan, pues estas deben
ser comerciables y deben estar determinadas, en el caso de la hipoteca est determinada
en cuanto a su gnero de bienes inmuebles.
Hasta dnde se extiende una hipoteca?
La hipoteca llega a extenderse a todo aumento y mejora que el bien inmueble
hipotecado alcance a tener o recibir, adems de las pensiones devengadas por el
arrendamiento de los bienes hipotecados (Nacional, 2003). El lmite por decirlo de
alguna manera, es sobre un usufructo o sobre minas y canteras, ya que todo lo que
generen en frutos, estos no son afectados o percibidos por la hipoteca, ni las sustancias
minerales una vez separadas del suelo, art. 2325.
Derechos del acreedor
Adems de que el acreedor hipotecario puede exigir el o los bienes hipotecados para que
se le pague la deuda en cuanto lo especifique el contrato, tiene los mismos derechos de
hacerse pagar con las cosas hipotecadas tal como se lo hace en el contrato de prenda,
esto es: art. 2316
-

El acreedor puede pedir que se venda en pblica subasta el bien hipotecado del
deudor que entra en mora.

El acreedor puede hacerse pagar por la accin personal sobre bienes del deudor
que no estn hipotecados, solo que no se extiende al derecho de preferencia

como en estos bienes, a diferencia del hipotecado.

En caso de que el deudor quiera de vuelta la finca perseguida y que l abandono,
el acreedor tiene el derecho de exigir que se le pague la cantidad a la que
estuviere obligada la finca, y adems las costas y gastos que este abandono

hubiere causado al acreedor (Nacional, 2003). (art. 2328)

El acreedor tiene derecho a exigir que se le pague o mejore la hipoteca cuando
no exista seguridad suficiente por motivos de que el bien se deteriore o se pueda
perder, o puede consentir que se le d una seguridad equivalente. Como ltimo
recurso el acreedor puede exigir el pago liquido de la deuda, aunque no se haya
terminado el plazo.

Hipoteca por deuda ajena

Si una persona realiza una hipoteca por una deuda ajena, no significa que personalmente
se obliga a garantizar la obligacin de pago, siempre y cuando no se hubiere estipulado
lo contrario.
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca (Nacional,
2003)
La fianza hipotecaria est sujeta, en cuanto a la accin persona, a las reglas de la
simple fianza (Nacional, 2003)
Algo que no podemos pasar por alto la concordancia con el art. 2246 que prohbe al
fiador obligarse ms de lo que el deudor debe en la obligacin principal, no solo con
respecto a la cuanta sino al tiempo, al lugar, a la condicin, al modo del pago o a la
pena impuesta por la inejecucin del contrato a que acceda la fianza (Nacional, 2003)
Qu debe tener la inscripcin de la hipoteca?

1. Nombre y apellidos, domicilio del acreedor, profesin del acreedor, en caso de

tenerla y; los mismos datos exigidos al acreedor van para el deudor o apoderado,
-

o representante legal.
En caso de personas jurdicas se necesita su
1. denominacin legal o popular y;
2. se extiende respecto lo que se indica anteriormente de los representantes

legales
2. Fecha y naturaleza del contrato a que accede la hipoteca
3. Situacin de la finca hipotecada y sus linderos.
a. Especificar si es rural, debe expresarse la provincia, cantn y parroquia a
que pertenezca; y si perteneciere a varios.
b. Si es urbana, especificar la ciudad, poblacin, y la calle en que estuviere
situada.
c. Especificar la extensin del bien a hipotecar
4. La fecha de la inscripcin y la firma del registrador de la propiedad.
Es de tomar en cuenta que si falta el nombre o el apellido del acreedor y del deudor, o
falte especificar el domicilio o la profesin de las personas contratantes, NO anula la
inscripcin de la hipoteca, esto segn el art. 2335.
Formas de extinguir la hipoteca
1. la hipoteca se extingue junto con la obligacin principal (Nacional, 2003), art.
2336
2. Por resolucin del derecho del que la constituyo, o por el cumplimiento de la
condicin resolutoria, segn las reglas legales.
3. Por el trmino del plazo acordado en el contrato
4. Por la cancelacin de la obligacin