AO DE LA CONSOLIDACIN DEL MAR DE GRAU

UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO ESCUELA PROF DE
ARQUITECTURA

REALIDAD NACIONAL
LEASING INMOBILIARIO VS CAPITALIZACIN INMOBILIARIA

ESTUDIANTE:
G

DOCENTE:
ABOG. RENE GUSTAVO GUTIERREZ AFARAY

AULA:
B-403 sec. A T-TARDE

SEMESTRE ACADEMICO: 2016 I

TACNA-PER
2016
Leasing inmobiliario vs capitalizacin inmobiliaria

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Adems de formalizar el alquiler y crear las modalidades de alquiler venta y leasing
inmobiliario, el decreto legislativo 1177 facilita el desalojo de un inquilino moroso en breves
plazos y obliga a que los alquileres se depositen en una entidad financiera.
el decreto legislativo que crea las modalidades de compra de inmuebles a travs del alquilerventa y del leasing inmobiliario, adems de crear un entorno legal que protege a las personas y
empresas que desean alquilar un inmueble, facilitando el desalojo en caso de incumplimiento,
exonerando el alquiler por tres aos del pago del IGV y ordenando que los alquileres sean
depositados en un banco.
A continuacin resumir las principales claves del Decreto Legislativo 1177,
Llama la atencin que, en el caso del alquiler-venta, la norma no hace ninguna referencia a un
pago adicional al alquiler para reunir la cuota inicial, como haba adelantado el ministro de
Vivienda, Milton Von Hesse, en diversas oportunidades. Sin embargo, se espera que este
detalle pueda ser definido en el reglamento de la norma, pues en esta facilidad resida gran
parte de la expectativa que ha generado este decreto.
Tres modalidades
Tal como haba indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgacin de la norma,
el Decreto Legislativo que Establece el Rgimen de Promocin del Arrendamiento para
Vivienda genera tres modalidades nuevas para el mercado inmobiliario.
1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda
En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario
para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado.
Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario nico de Arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda
(RAV) que es creado tambin por este decreto y que est a cargo del Fondo Mivivienda.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opcin de Compra
En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su propiedad al
arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo determinado, al final del cual el
inquilino tiene derecho de ejercer la opcin de compra del inmueble.
Para ello, es requerido firmar el FUAO (Formulario nico de Arrendamiento con Opcin de
Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros Pblicos.

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Adems, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la opcin de
compra del inmueble.
Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deber depositarse en una
cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este caso, no constituye pagos a cuenta
para la adquisicin del inmueble, por lo que el inquilino no podr solicitar la devolucin de
ninguno de los pagos realizados.
Para ejercer la opcin de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de las rentas
mensuales y cualquier otro pago o intereses que estn consignados en el FUAO. Si decide
hacerlo antes de la fecha pactada, deber pagar las cuotas que falten.
Segn la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opcin de compra del
inmueble a travs del sistema financiero, el banco debe tener en cuenta en la evaluacin el
comportamiento de pago del arrendatario.
Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crdito Mivivienda o del Programa Techo Propio, el
comprador del inmueble podr acceder al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar
Habitacional.
El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000, dependiendo del valor
del inmueble.
3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda
En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de Banca,
Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para vivienda,
recibiendo a cambio un pago de cuotas peridicas y con opcin de compra a un valor
previamente pactado.
El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el arrendatario el
FUAL -Formulario nico de Arrendamiento - financiero (leasing) de inmueble destinado a
vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de Registros Pblicos.
Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador o un Bono
Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las cuotas sean menores.
Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opcin de compra
pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL.
Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada, deber cancelar
las cuotas por vencer.

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Formularios
Como ya se mencion, acceder a estas modalidades requiere la firma del formulario
correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratos y cuyo contenido ser
definido en el reglamento de esta norma.
Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son registrados en el
Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV y, de ser el caso, en el Registro
de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP.
Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV
El RAV es el registro donde se inscribirn todos los FUA, FUAO y FUAL y ser administrado
por el Fondo Mivivivienda. Asimismo, tambin har una recopilacin de las resoluciones
judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos nicos de Ejecucin de
Desalojo, que tambin son creados por este decreto.
La informacin del RAV es pblica y podr ser usada por entidades financieras para evaluar a
un solicitante a un crdito hipotecario, as como para que futuros arrendatarios o arrendadores
verifiquen los antecedentes de la otra parte en caso quieran firmar un contrato.
Cuentas de abono
Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una empresa del
sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garanta al comienzo del contrato y
la renta convenida mensualmente, as como los gastos de mantenimiento, agua, seguro por
riesgo de prdidas y cualquier otro concepto previamente acordado.
La garanta se mantendr depositada hasta el fin del contrato y podr ser usada por el
arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de sumas adeudadas de
renta. El remanente, ser devuelto al inquilino.
Desalojo
En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueo del inmueble puede iniciar
un Proceso nico de Ejecucin de Desalojo para recuperarlo, cuando concluya el contrato,
ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar la renta o la cuota convenida por dos
meses consecutivos, no cumpla con abonar los complementarios (mantenimiento, agua, seguro
y otros) por seis meses o lo use para un fin distinto a vivienda.

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o el juzgado
que haga sus veces, en la jurisdiccin donde se encuentre el inmueble. El inquilino tendr cinco
das hbiles para allanarse o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo.
Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en mximo tres das hbiles y, de ordenar el
desalojo, la Polica Nacional del Per tiene tres das hbiles para para ejecutarlo.
Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez pondr en
conocimiento de tal hecho al discal de turno para que inicie las acciones legales que
correspondan. El desalojo deber ser registrado tambin en el RAV.
El arrendatario puede apelar la decisin de desalojarlo en un plazo de tres das hbiles, la cual
deber ser remitida al juez superior en mximo dos das hbiles y este deber notificar su
decisin en un plazo no mayor de tres das hbiles. Si se confirma el desalojo, los costos del
proceso son asumidos por el arrendatario.
Rgimen Tributario Especial
Las personas jurdicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres modalidades, gozarn
de un plazo de tres aos de exoneracin del Impuesto General a las Ventas por el servicio de
arrendamiento previsto en esta norma.
Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del leasing
inmobiliario, no tendrn que registrar estas propiedades como activos fijos.

CAPITALIZACIN INMOBILIARIA

El Poder Ejecutivo public el decreto legislativo 1196, que sienta las bases de la capitalizacin
inmobiliaria, como una nueva modalidad para acceder a una vivienda.
Cmo funciona? Segn la normativa, el mecanismo de capitalizacin inmobiliaria permitir
que las personas puedan habitar un inmueble con el pago de una cuota mensual, que incluir
el monto del alquiler y un adicional que ir a una cuenta de capitalizacin individual propia del
inquilino, la cual posteriormente servir para adquirir la vivienda.
El contrato de capitalizacin inmobiliaria se establecer con empresas de capitalizacin
inmobiliaria -aquellas que compran y/o edifican viviendas con el fin de arrendarempresas de operaciones mltiples del sistema financiero (bancos y cajas).

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o con

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------El ministro Von Hesse explic que a diferencia del leasing inmobiliario, en el mecanismo de
capitalizacin, el inquilino podr recuperar lo aportado en su fondo de capitalizacin individual
en caso no decida comprar el inmueble.
El Bono del Buen Pagador (BBP) o el Bono Familiar Habitacional (BFH) de los programas Mi
vivienda y Techo Propio, respectivamente, tambin servirn para financiar la compra mediante
este nuevo mecanismo.
Qu razones podran llevar al fin del contrato? El contrato celebrado, bajo la modalidad
de capitalizacin inmobiliaria, podr terminarse si por dos meses consecutivos se incumple al
pago de la cuota peridica pactada.
Este decreto modific algunos artculos de la Ley 26702, Ley general del sistema financiero y
del sistema de seguros y orgnica de la SBS, y de la Ley 28364, Ley que regulaba el contrato
de capitalizacin inmobiliaria, pero que no tena como finalidad el acceso a vivienda bajo este
esquema.
A partir de ahora el Poder Ejecutivo tiene hasta 90 das para publicar el reglamento de este
nuevo mecanismo.

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