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SUMRIO:

Captulo I Do Contrato de Corretagem;


1. Introduo e Conceito,
2. Caractersticas Jurdicas do Contrato de Corretagem,
3. Dos Corretores,
3.1. Espcies de Corretores,
4. Das Obrigaes do Corretor,
4.1. Das Obrigaes do Corretor luz do Cdigo Comercial,
4.2. Das Obrigaes Luz do Novo Cdigo Civil.,
5. Dos Direitos do Corretor,
5.1. Da Remunerao,
5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito Remunerao,
5.3. Quem deve pagar a remunerao do Corretor?;

Captulo II Da Necessidade do Contrato de Corretagem para a Exigibilidade da


Comisso em Transaes Imobilirias.,
1. Dos Requisitos de Validade do Contrato,
1.1. Da Capacidade e da Legitimao,
1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato,
2. Da necessidade do Contrato para a Exigibilidade da Comisso;

INTRODUO
Nas transaes imobilirias muito comum a utilizao de corretores visando buscar no
mercado o melhor negcio, dentro dos padres pessoais de cada negociante, ou melhor,
de cada cliente.
O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imvel, o qual o incumbe
na obrigao de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como
tambm pelo futuro adquirente que busca auxlio do profissional para encontrar o
imvel que deseja comprar, dentro de suas condies.
Assim, de suma importncia o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um
lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominao de
Comitente.
Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigao de Fazer, ou seja, pelo
acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negcio de
acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parmetros por ele ditados.
No Contrato de Corretagem, comumente tambm chamado de "Contrato de Mediao",
tambm estabelecida qual ser a remunerao do Corretor pelos servios prestados, ou
seja, determina-se qual ser a chamada "Comisso" pelo negcio efetuado.

Conforme veremos adiante, o referido contrato no foi regulamentado pelo Cdigo


Civil de 1916, sendo somente regulado pelo novo Cdigo Civil que comeou a vigorar
em 11 de janeiro de 2003.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as inovaes implementadas
pelo Cdigo Civil de 2002, visto que o novo diploma civil o primeiro a tratar
expressamente do contrato de corretagem.
Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurdicos e legais que envolvem o tema,
para que ao final possamos discutir quanto necessidade do referido contrato para que o
corretor possa exigir do comitente a sua remunerao.
Portanto, no primeiro captulo abordaremos o conceito de Contrato de Corretagem, as
suas caractersticas jurdicas, e tambm quais so as obrigaes e os direitos do
Corretor.
Quanto as obrigaes do corretor, importante frisarmos que o novo cdigo civil trs
diversas disposies a respeito, as quais sero objeto de destaque.
Tambm procuraremos destacar as disposies legais do novo cdigo quanto
Comisso do Corretor, posto que o novo ordenamento civil trouxe novas regras para se
determinar em quais casos o comitente obrigado a pagar a referida remunerao.

CAPTULO I: DO CONTRATO DE CORRETAGEM


1. Introduo e Conceito.
Devemos salientar inicialmente que o cdigo civil de 1916 nada disps em seus 1807
artigos sobre o contrato de mediao ou, tambm denominado, contrato de corretagem.
Porm, o primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem foi o Cdigo Comercial,
mas este instituto legal em nenhum momento disciplinou sobre o contrato.
O Cdigo Comercial to somente regulamentou, em carter geral, a profisso dos
corretores, abordando em seus artigos 36 a 67, seus direitos e suas obrigaes.
Desta forma, h uma lacuna legal deixada pelo Cdigo Comercial e pelo Cdigo Civil
de 1916 quanto ao Contrato de Corretagem, a qual somente foi sanada pelo novo
Cdigo Civil promulgado pela Lei 10.406 que entrar em vigor somente em 11 de
janeiro de 2003.
O Cdigo Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de
Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Cdigo
Comercial e para as leis especficas a regulamentao da profisso do Corretor.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposies do novo Cdigo para a
conceituao do instituto em estudo, visto que anteriormente havia um vcuo na lei.
O artigo 722 do novo Cdigo dispe que "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no
ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao
de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as
instrues recebidas".
Portanto, o Contrato de Corretagem contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja
contrato de mandato, compromete-se a uma obrigao de fazer: de obter um ou mais
negcios, para outra pessoa, conforme as instrues passadas anteriormente, mediante o
pagamento de uma remunerao.
Para o professor e doutrinador Marco Aurlio Viana [1] o "Contrato de Corretagem
aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a
concluso de negcios, sem subordinao e mediante uma remunerao".
Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o objeto da relao jurdica em
tela.
O Devedor ser o Corretor, o qual possui a obrigao de aproximar pessoas que
pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediao, colocando o
contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial [2].
Do outro lado da relao jurdica, teremos o Comitente como credor da obrigao, o
qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato
negocial.
O objeto do contrato de corretagem uma obrigao de fazer, que se desenvolve
mediante esforos empregados para a convergncia de interesses de outras pessoas [3].

Os requisitos de validade do contrato de corretagem so os mesmos essenciais aos


contratos em geral, ou seja, so necessrios: agente capaz (capacidade genrica ou
especial), objeto possvel e lcito e, forma no defesa ou prescrita em lei [4].

2. Caractersticas Jurdicas do Contrato de Corretagem.


O Contrato de Corretagem possui as seguintes caractersticas jurdicas: bilateralidade,
acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade [5].
O contrato bilateral, visto que gera obrigaes mtuas entre comitente e o corretor,
posto que este dever executar o encargo e aquele dever remuner-lo.
A mediao tem carter acessrio, posto que a sua existncia est atrelada a um outro
contrato, o qual dever ser concludo.
Ser oneroso, posto que no adimplemento do contrato de mediao haver nus,
vantagem e benefcio patrimonial ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor
direito ao recebimento de remunerao, geralmente varivel [6].
Trata-se de um contrato aleatrio pelo fato de que o direito do corretor e a obrigao do
comitente dependero da concluso do negcio principal, ou seja, dependero de um
fato futuro e incerto [7].
E por ltimo, consensual visto que completa-se atravs do consenso mtuo,
independente de forma, j que o novo Cdigo, seguindo a posio jurisprudencial
existente, no exigiu nenhuma forma legal.

3. Dos Corretores
O corretor tem a funo de aproximar pessoas que pretendem contratar, e dever
aconselhar a concluso do negcio, informando as condies de sua celebrao, a fim
de conciliar os interesses [8].
Para o ilustre jurista Orlando Gomes [9] a atividade do Corretor consiste em aproximar
pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato.
Visando melhor elucidao, mister se faz citar as lies do professor Marco Aurlio
Viana [10] que diz que "o corretor desenvolve um trabalho de intermediao, pondo o
outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum
contrato".
Veremos, sucintamente, as espcies de corretores as quais foram objeto de compilao
pela ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro,
3.Volume.
Vale frisar que no adentraremos afundo na anlise exposta pela renomada professora,
posto que o nosso foco so os corretores imobilirios e a exigibilidade do contrato de
corretagem para que estes faam jus remunerao.

3.1. Espcies de Corretores [11].


Nos ensinamentos da ilustre professora, os corretores so divididos em duas principais
categorias, os Corretores Oficiais e os Corretores Livres.
Os Corretores Oficiais so aqueles corretores que gozam de prerrogativas de f pblica
inerente ao ofcio disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os
Corretores de operaes de cmbio; os de navios; os de seguros e os de valores
mobilirios
J os Corretores Livres so aqueles que exercem o ofcio de intermediadores
continuadamente, porm sem nenhuma designao oficial, e assim encontramos nesta
categoria os corretores de espetculos pblicos; os de artistas; os de esportistas
profissionais; e os de bens mveis, entre outros.
Quanto ao Corretor de Imveis a lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto
81.871/78, disciplina a sua profisso e o funcionamento de seus rgos fiscalizadores.
Vale frisar que o Corretor Imobilirio possuidor do ttulo de "Tcnico em Transaes
Imobilirias", o qual deve ser obtido em curso especializado.
4. Das Obrigaes do Corretor.
4.1. Das Obrigaes do Corretor luz do Cdigo Comercial.
Em virtude da atividade do corretor, a qual consiste em aproximar e conciliar interesses
visando a concluso do negcio desejado pelo comitente, a sua obrigao primordial
desenvolver os esforos necessrios para que o negcio pretendido seja alcanado pelo
comitente [12].
Os artigos 36 e seguintes do Cdigo Comercial, que tratam da profisso do Corretor,
dispem sobre as suas obrigaes, as quais so:
a) Sendo Corretor Oficial, dever se matricular no Tribunal de Comrcio de seu
domiclio segundo o art. 38 do Cd. Comercial; e para exercer seu ofcio deve prestar
fiana, de acordo com os artigos 40 a 44 do mesmo diploma legal.
b) Dever o Corretor, luz dos artigos 47 e 48, fazer assento exato e metdico de todas
as operaes em que intervier, tomando nota de cada uma que for concluda, sob pena
de ser condenado indenizar as partes do prejuzo que causar, alm de ser multado em
um quarto do valor da fiana e de sofrer suspenso de trs a seis meses, como dispe o
artigo 51.
c) Sendo exigido por alguma das partes, o corretor ser obrigado a assistir entrega das
coisas vendidas por sua intermediao, sob pena de ser multado em cinco por cento do
valor da fiana (art. 53).
Tambm sero obrigados, em negociao de letras ou qualquer outro papel de crdito
endossvel ou Aplice Pblica, a hav-los do cedente e a entreg-los ao tomador, bem
como receber e entregar o preo (art. 54).

d) Devero, os corretores, garantir a entrega material do ttulo ao tomador e do valor ao


cedente, responsabilizando-se pela veracidade da ltima firma de todos e quaisquer
papis de crdito negociados por sua interveno, e pela identidade das pessoas que
intervierem nos negcios celebrados por sua mediao (art. 55) [13].
e) Dever guardar sigilo nas negociaes, sob pena de ser condenado ao ressarcimento
dos prejuzos causados, e de perder metade da metade da fiana e do ofcio, conforme
dispe o artigo 56.
f) No exerccio de sua atividade, o corretor no deve usar de fraude, ou empregar
cavilao ou engano, sob pena de sofrer as mesmas penalidades do artigo 51 (art. 57).
g) Os corretores devem dar a cada um das partes contraentes, ultimada a transao de
que tenham sido encarregados, cpia fiel do assento da mesma transao, por ele
assinada, dentro do prazo de quarenta e oito horas teis, sob pena de perder o direito
remunerao, e de indenizar as partes de todos os danos causados (art. 58).
h) O Corretor, de acordo com as disposies dos incisos I a III do artigo 59, no podem
: negociar em seu nome ou no de outrem; contrair sociedade de qualquer denominao
ou classe e ter parte em navios ou carga, sob pena de perder o ofcio e ter declarado o
contrato nulo; encarregar-se de cobranas ou pagamentos por conta alheia; adquirir,
para si ou parente, coisa cuja venda lhe foi incumbida ou a algum outro corretor. Vale
apontar que o artigo 60 excetua desta disposio a aquisio de aplices da dvida
pblica de aes de sociedades annimas, das quais o corretor no pode ser diretor,
administrador ou gerente [14].
4.2. Das Obrigaes Luz do Novo Cdigo Civil.
Quanto s inovaes do Novo Cdigo Civil referente s obrigaes do Corretor,
devemos trazer a baila o estudo do art. 723 o qual dispe:
"Art. 723 - O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e
prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao
seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbncia".
Assim, o Corretor tem como dever :
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediao do
negcio, devendo agir sem que propicie a realizao de contratos nulos e anulveis;
b) Prestar todas as informaes sobre o andamento dos negcios, sempre de forma
espontnea, visto que faz parte das suas atribuies de intermediador de negcios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurana ou risco do negcio, as alteraes
de valores, e demais fatores que possam influir no resultado realizao do negcio, sob
pena se no o fizer, de responder por penas e danos causados em razo da omisso de
algum fator que estava ao seu alcance;

5. Dos Direitos do Corretor.


5.1. Da Remunerao.
Em razo do servio que presta, colocando em relao duas ou mais pessoas para a
concluso do negcio que desejam contratar, o corretor ter direito a receber uma
remunerao [15].
De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria Helena Diniz, a
remunerao, que normalmente designada como Comisso, pode ser Fixa : quando o
seu quantum for uma importncia certa, independente do valor do negcio; e Varivel :
quando proporcional ao valor da transao conseguida, respeitando o limite mnimo [16].
O Novo Cdigo Civil dispe em seu artigo 724 que se a remunerao do corretor "no
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do
negcio e os usos locais".
Assim, o artigo em tela dispe que na ausncia de estipulao legal ou contratual do
quantum da comisso, esta dever ser fixada de acordo com os Usos e Costumes em
razo da natureza do negcio.
Podemos citar como exemplo os contratos de mediao em negcios imobilirios, nos
quais o costume fixa a comisso em 06% (seis por cento) do valor contratado.
5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito Remunerao.
Como regra geral, o corretor far jus sua comisso caso tenha aproximado as partes e
estas tenham efetivado o contrato, conforme dispe o artigo 725 do novo Cdigo.
Vale frisar que mesmo se as condies do negcio foram posteriormente alteradas o
corretor ter direito sua remunerao, visto que exerceu a sua principal obrigao e
atingiu o resultado previsto no contrato de mediao, ou seja, a aproximao dos
interessados para a realizao do negcio.
A remunerao tambm ser devida quando, aproximada as partes, o negcio no se
implementar em razo do arrependimento dos interessados, conforme dispe a segunda
parte do artigo 725 do novo Cdigo.
Vale frisar que iniciado e concludo o negcio entre as partes, o corretor no far jus
comisso, porm caso o contrato de mediao tenha expressa a clusula de
exclusividade, a remunerao ser devida, conforme o disposto no artigo 726 do novo
Cdigo.
O mesmo artigo 726, dispe que na hiptese acima exposta, o corretor que tiver
exclusividade no ter direito comisso se provada a sua inrcia ou ociosidade.
Vale salientar que esta exceo poder ensejar diversas controvrsias e dvidas durante
o exerccio dirio do direito, visto que qual seria o parmetro de conduta para
determinar o que seria inrcia e ociosidade do corretor?

O artigo 727 dispe que "se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio
dispensar o corretor e o negcio de realizar posteriormente, como fruto da sua
mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se
realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos
trabalhos do corretor".
Desta forma, nos casos de contrato de mediao sem prazo determinado, se o comitente
dispensar o corretor, mas o negcio se realizar a posteriori em virtude da mediao do
corretor, a comisso lhe ser devida, como dispe o artigo em tela.
A mesma soluo adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem
com tempo determinado, em que o negcio se realizou aps o trmino do prazo, e em
virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
O artigo 728 dispe que "se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um
corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em
contrrio".
A exceo aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito clusula de
exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de
perceber a integralidade da remunerao ajustada.
Vale frisar, por ltimo, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes [17]
o Corretor perder o direito remunerao se o contrato for nulo, e a anulabilidade
somente seria oponvel ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.
5.3. Quem deve pagar a remunerao do Corretor? [18]
Em tese, a comisso do corretor devida pelas partes, visto que usufruem igualmente
do trabalho por ele desenvolvido para a concluso do negcio.
Vale apontar que no trata-se de obrigao solidria, mas entende-se que trata-se de
duas relaes distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.
Porm, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negcio
determinado, esta ser incumbida de pagar a referida remunerao.
Vale salientar que se a lei ou o contrato no determinar quem deve pagar a comisso de
corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a soluo para tal.
Usualmente, no nosso direito, quem paga a comisso quem procura os servios do
corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor quem ter
a referida incumbncia. A soluo adotada, parece ser a mais lgica, visto que aquele
que contrata o corretor, quem deve remuner-lo pelo servio prestado, visto que o
terceiro no estabelece nenhuma relao jurdica com este.
ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de corretagem no novo Cdigo Civil. Jus Navigandi,
Teresina, ano 8, n. 64, 1 abr. 2003. Disponvel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/3901>. Acesso em:
10 nov. 2010