UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS

Escuela de Contadura Pblica y Auditora
Seminario de Integracin Profesional
Lic. Carlos R. Mauricio
Lic. Auxiliar Eber Velsquez

PROPIEDADES DE INVERSIN
NIC 40 Y SECCIN 16 NIIF para Pymes

Saln:

201

Edificio: S-12

Guatemala, mayo 7 de 2014

Integrantes de Grupo No. 4

No.

Nombre completo

Carn

Aura Marina Caal

9411687

Cendy Yanin Castillo Solares

200613119

Lesbia Alexandra Heredia Vargas

200711944

Floridalma del Rosario Montenegro Rodrguez

200712387

Blanca Iris Folgar Madrid

200712465

Maria Fernanda Valenzuela Arana

200812841

Iris Briceyda Milla Villeda

200817700

Jessica del Rosario Guix Lpez

200914839

Josue David Jimenez Palacios

200920253

10

Flix Antonio Jimenez Bautista

200920401

NDICE DE CONTENIDO

PGINA
INTRODUCCIN .......................................................................................................... i
CAPTULO I ................................................................................................................ 1
1.

GENERALIDADES ......................................................................................... 1

1.2. DEFINICIONES ............................................................................................... .1

1.2.1 Propiedad........................................................................................................ 1
1.2.2 Inversin ......................................................................................................... 1
1.2.3 Propiedades de Inversin segn NIC 16 ........................................................ 1
1.2.4 Reconocimiento segn NIC ............................................................................ 3
1.2.5

Importe en libros ............................................................................................. 4

1.2.6

Costo .............................................................................................................. 4

1.2.7

Valor razonable............................................................................................... 4

1.2.8

Poltica Contable............................................................................................. 5

1.2.9

Modelos del valor razonable ........................................................................... 5

1.2.10 Modelos del costo ........................................................................................... 6

1.3. PROPIEDADES DE INVERSIN SEGN SECCIN 16 DE LAS NIIF PARA
PYMES ........................................................................................................................ 6
1.3.1 Medicin Inicial ............................................................................................... 6
1.3.2

Medicin posterior al reconocimiento ............................................................. 7

1.3.3

Informacin a revelar ...................................................................................... 7

CAPITULO II ............................................................................................................... 9
2.

CASO PRCTICO .......................................................................................... 9

2.1.1

Anlisis ........................................................................................................... 9

2.2 SEGUNDO CASO PRCTICO ............................................................................ 11

CONCLUSIONES...................................................................................................... 15
RECOMENDACIONES ............................................................................................. 16
BIBLIOGRAFA ......................................................................................................... 17
WEBGRAFA ............................................................................................................. 17

INTRODUCCIN

Para el estudiante de Contadura Pblica y Auditoria, es de mucha importancia

conocer todo lo relacionado a las Propiedades de Inversin ya que a lo largo de la
carrera, es utilizable.
En el presente trabajo nos ocuparemos de analizar una de las ltimas normas
emitidas por el IASC, la NIC 40, cuya principal novedad es la introduccin de un
modelo al valor razonable para activos no financieros, as como la Normas
Internacionales de Informacin Financiera para pequeas y medianas empresas
SECCIN 16.
En el CAPITULO I, se hace mencin de las definiciones como: Propiedad,
Inversin, ejemplos, medicin, reconocimiento etc., de propiedades de inversin
en torno y con un marco de referencia NIC- NIIF para PYMES.
En el siguiente CAPTULO II se muestran dos casos prcticos relacionado con las
propiedades de inversin.
Con este trabajo se pretende que el estudiante, ingrese al mundo de las NIC-NIIF

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

CAPTULO I
1. GENERALIDADES
1.2.

DEFINICIONES

1.2.1 Propiedad
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien,
por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms
limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio
de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede
sobre un bien.1
1.2.2 Inversin
Inversin es un trmino econmico, con varias acepciones relacionadas con el
ahorro, la ubicacin de capital, y la postergacin del consumo. El trmino aparece
en gestin empresarial, finanzas y en macroeconoma.2

1.2.3 Propiedades de Inversin segn NIC 163

Propiedades de inversin son propiedades (terrenos o edificios, considerados en

su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte
del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener
rentas, plusvalas o ambas, en lugar de para:

http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad

http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad

Norma Internacional de Contabilidad No. 40

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

(a) su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Ejemplos de propiedades de inversin4

Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversin:

(a) Un terreno que se tiene para obtener apreciacin del capital a largo plazo y no
para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del
negocio.

(b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que
la entidad no haya determinado si el terreno se utilizar como propiedad ocupada
por el dueo o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las
actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener
apreciacin del capital).

(c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a travs
de un arrendamiento financiero) y est alquilado a travs de uno o ms
arrendamientos operativos.

(d) Un edificio que est desocupado y se tiene para ser arrendado a travs de uno
o ms arrendamientos operativos.

(e) Inmuebles que estn siendo construidos o mejorados para su uso futuro como
propiedades de inversin.

Ibdem., pg. 1 prrafo 8

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de

inversin y que,

por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta

Norma:

(a) Inmuebles con el propsito de venderlos en el curso normal de las actividades

del negocio o bien que se encuentran en proceso de construccin o desarrollo con
vistas a dicha venta (vase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades
adquiridas exclusivamente para su disposicin en un futuro cercano o para
desarrollarlas y revenderlas.

(b) Inmuebles que estn siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras
personas (vase la NIC 11 Contratos de Construccin).

(c) Propiedades ocupadas por el dueo (vase la NIC 16), incluyendo, entre otros,
las propiedades que se tienen para su uso futuro como propiedades ocupadas por
el dueo, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o
desarrollos futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueo,
propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas segn su valor de
mercado) y propiedades ocupadas por el dueo en espera de desprenderse de
ellas.
(d) [eliminado]

(e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en rgimen de arrendamiento

financiero.

1.2.4 Reconocimiento segn NIC6

Las propiedades de inversin se reconocern como activos cuando, y slo
cuando:
5
6

Ibdem., pg. 1 prrafo 9

Ibdem., pg. 1 prrafo 16

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

(a) sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con
tales propiedades de inversin fluyan hacia la entidad; y

(b) el costo de las propiedades de inversin pueda ser medido de forma fiable.

1.2.5 Importe en libros

Importe en libros es el importe por el que un activo se reconoce en el estado de
situacin financiera.7

1.2.6 Costo
Costo es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor
razonable de la contraprestacin entregada, para adquirir un activo en el momento
de su adquisicin o construccin o, cuando fuere aplicable, el importe que se
atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los
requerimientos especficos de otras NIIF, por ejemplo la NIIF 2 Pagos Basados en
Acciones.8

1.2.7 Valor razonable

Valor razonable es el precio que se recibira por vender un activo o que se pagara
por transferir un pasivo en una transaccin ordenada entre participantes de
mercado en la fecha de la medicin. (Vase la NIIF 13 Medicin del Valor
Razonable.)9

Ibdem., pg. 1 prrafo 5

Ibdem., pg. 1 prrafo 5
9
Ibdem., pg. 1 prrafo 5
8

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

1.2.8 Poltica Contable

La entidad puede:
(a) Escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las
propiedades de inversin que respaldan obligaciones de pagar un retorno
vinculado directamente con el valor razonable o con los retornos provenientes de
activos especificados, incluyendo esa propiedad para inversin; y
Precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible.

(b) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las
otras propiedades para inversin, independiente de la eleccin realizada en (a).
Al importante menor entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de
los pagos mnimos por arrendamiento.

1.2.9 Modelos del valor razonable

Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el
modelo del valor razonable medir todas sus propiedades de inversin al valor
razonable, excepto en los casos descritos en el prrafo 53.

Cuando el derecho sobre una propiedad, mantenida por el arrendatario en

rgimen de arrendamiento operativo, se clasifique como propiedades de inversin
de acuerdo con el prrafo 6, no es aplicable la eleccin sealada en el prrafo 30;
de forma que se aplicar forzosamente el modelo del valor razonable.

35 Las prdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las

propiedades de inversin se incluirn en el resultado del periodo en que surjan.

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

1.2.10 Modelos del costo
Despus del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo medir
sus propiedades de inversin aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16
para ese modelo, en lugar de los previstos para los que satisfagan los criterios
para ser clasificados como mantenidos para su venta (o sean incluidos en un
grupo de activos para su disposicin que sea clasificado como mantenido para la
venta) de acuerdo con la NIIF 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y
Operaciones Discontinuadas. Las propiedades de inversin que satisfagan el
criterio de ser clasificadas como mantenidas para la venta (o sean incluidos en un
grupo de activos para su disposicin que sea clasificado como mantenido para la
venta) se medirn de acuerdo con la NIIF 5.

1.3. PROPIEDADES DE INVERSIN SEGN SECCIN 16 DE LAS NIIF PARA

PYMES10
Las propiedades de inversin son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un
edificio, o ambos) que mantiene el dueo o el arrendatario bajo un arrendamiento
financiero para obtener rentas, plusvalas o ambas, y no para:
(a) su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o para fines
administrativos, o
(b) su venta en el curso normal de las operaciones.

Por consiguiente se puede confirmar que no existe discrepancia en cuanto a la

interpretacin y definicin que ambos marcos de referencias NIC y NIIF para
Pymes que son aplicables en lo concerniente a las propiedades de inversin.

1.3.1 Medicin Inicial

Una entidad medir las propiedades de inversin por su costo en el
reconocimiento inicial. El costo de una propiedad de inversin comprada
10

Normas Internacionales de Informacin Financiera para pequeas y Medianas empresas NIIF

para PYMES. Seccin 16 prrafo 2

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

comprende su precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal NIIF
como honorarios legales y de intermediacin, impuestos por la transferencia de
propiedad y otros costos de transaccin. Si el pago se aplaza ms all de los
trminos normales del crdito, el costo es el valor presente de todos los pagos
futuros. Una entidad determinar el costo de las propiedades de inversin
construidas por ella misma de acuerdo con los prrafos 17.10 a 17.14.

1.3.2 Medicin posterior al reconocimiento

Las propiedades de inversin cuyo valor razonable se puede medir de manera
fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirn al valor razonable en
cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el
valor razonable. Si una participacin en una propiedad mantenida bajo
arrendamiento se clasifica como propiedades de inversin, la partida contabilizada
por su valor razonable ser esa participacin y no la propiedad subyacente. Los
prrafos 11.27 a 11.32 proporcionan una gua para determinar el valor razonable.
Una entidad contabilizar todas las dems propiedades de inversin como
propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo de costo depreciacin deterioro
el valor de la Seccin 17.

1.3.3 Informacin a revelar

Una entidad revelar la siguiente informacin para todas las propiedades de
inversin contabilizadas por el valor razonable con cambios en resultados (prrafo
16.7):
(a) Los mtodos e hiptesis significativos empleados en la determinacin del valor
razonable de las propiedades de inversin.

(b) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversin (como

han sido medidas o reveladas en los estados financieros) est basado en una

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

tasacin hecha por un tasador independiente, de reconocida cualificacin
profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y categora de la
propiedad de inversin objeto de valoracin. Si no hubiera tenido lugar dicha forma
de valoracin, se revelar este hecho.
(c) La existencia e importe de las restricciones a la realizacin de las propiedades
de inversin, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos
obtenidos por su disposicin.

(d) Las obligaciones contractuales para adquisicin, construccin o desarrollo de

propiedades de inversin, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras de las mismas.

(e) Una conciliacin entre el importe en libros de las propiedades de inversin al

inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:

(i) Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones a

travs de combinaciones de negocios.
(ii) Ganancias o prdidas netas procedentes de los ajustes al valor
razonable.
(iii) Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no est
disponible una medicin fiable del valor razonable sin un costo o esfuerzo
desproporcionado (vase el prrafo 16.8).
(iv) Las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a
propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueo.
(v) Otros cambios.

No es necesario presentar esta conciliacin para periodos anteriores.

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

CAPITULO II
2. CASO PRCTICO

2.1 PLANTEAMIENTO DEL CASO PRCTICO

La Empresa SIEMPRE CORRIENDO, S.A. Tiene un edificio de su propiedad
valorado en Q. 1, 000,000.00 en el cual:

En el primer piso posee la tienda

En el segundo piso funciona la administracin

Los pisos restantes han sido alquilados

Se le solicita el anlisis y tratamiento contable para el registro de operaciones.

RESOLUCIN

2.1.1 Anlisis
Para este ejemplo se habla de una inversin con doble propsito y se pueden
vender o alquilar las partes separadamente de la forma siguiente:
Parte para alquilar o aumentar el valor del capital

CONTABILIZAR DE ACUERDO CON NIC 40

Propiedades de inversin

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

Parte para uso de la empresa
CONTABILIZAR DE ACUERDO CON NIC 16
Propiedad, planta y equipo

2.1.2 Reconocimiento
Desembolso inicial
La propiedad de inversin (inmobiliaria) debe ser registrada inicialmente a su
costo:

Comprada: Comprende su valor de compra y cualquier desembolso atribuible

directamente.

Construida: Edificada por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la

construccin se completa.

Desembolso posterior
El desembolso posterior relacionado con propiedades de inversin que ya ha
sido reconocida debe ser agregado al valor contable cuando es probable que
genere beneficios econmicos futuros en exceso del rendimiento previsto
originalmente.

10

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

2.2 SEGUNDO CASO PRCTICO
Planta industrial utilizada y alquilada
La empresa "SIEMPRE CORRIENDO, S.A. dedicada a la confeccin de camisas y
blusas adquiri para su uso hace tres aos un inmueble donde funciona la Planta
Industrial, cuyo valor en libros al 31 de diciembre de Ao 2013 es de Q. 1,065,000
segn la informacin siguiente:

PLANTA INDUSTRIAL
CONCEPTO

CUENTA
33111 Terrenos
32231 Edificios para la produccin
39131 Depreciacin acumulada

VALOR
300,000.00
900,000.00
-135,000.00
1,065,000.00

Sin embargo, en octubre de Ao 2013, se decidi desocupar el inmueble a fin del

periodo para alquilarlo a terceros a partir del 1 de enero de Ao 2014.

"SIEMPRE CORRIENDO, S.A." ha considerado reconocer la inversin inmobiliaria

a su valor razonable a partir del Ao 2014; por lo que solicit la opinin de un
Contador Pblico y Auditor experto en NIIF que efecte el estudio de la fbrica,
resultando un valor de Q. 405,000 el terreno; y Q. 968,000 la edificacin.

11

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

SOLUCIN
1. DETERMINACION DELNUEVO VALOR 31-12-2013
CUENTA
CONCEPTO
33111 Terrenos
33231 Edificios para la produccion
39131 Depreciacion acumulada

VALOR
CONTABLE
300,000.00
900,000.00
-135,000.00
1,065,000.00

VALOR
RAZONABLE
405,000.00
968,000.00
0.00
1,373,000.00

AJUSTE POR
EFECTUAR
105,000.00
68,000.00
135,000.00
308,000.00

2. RECONOCIMIENTO DEL AJUSTE DEL VALOR AL 31-12-2013

31
331
33112
332
33212
39
391
39131
57
571
5712

*-------------------------------------------------------------xx--------------------------------------------------*
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO
Terrenos
Revaluacion
105,000.00
Edificios para la produccion
Revaluacion
68,000.00
DEPRECIACIONES ACUMULADAS
Depreciacion acumulada
Edificios para la produccion- costo
135,000.00
EXCEDENTE DE REVALUACION
Excedente de revaluacion
Propiedad Planta y equipo
Por ajuste

308,000.00

308,000.00
308,000.00

12

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

3. TRANSFERENCIA DEL VALOR RAZONABLE AL 31-12-2014
*-------------------------------------------------------------xx--------------------------------------------------*
31 INVERVESION INMOBILIARIAS
311 Terrenos
31111
Valor Razonable
105,000.00
31112
Costo
300,000.00
312 Edificios para la produccion
31211
Valor Razonable
68,000.00
31212
Costo
900,000.00
31
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO
331
Terrenos
33111
Costo
300,000.00
33112
Revaluacion
105,000.00
332
Edificios para la produccion
33231
Costo
900,000.00
33212
Revaluacion
68,000.00
Para registrar el valor razonable al ao 2014
1,373,000.00
1,373,000.00

4. RECONOCIMIENTO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA AL 31-12-2014

Excedente de revaluacion
308,000.00
86,240.00

Porcentaje aplicable 28%

5. ISR DIFERIDO
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Excedente de revaluacion
Propiedad Planta y equipo

86,240.00

ISR PASIVO DIFERIDO

ISR pasivo diferido

86,240.00
86,240.00

86,240.00

13

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

COMENTARIOS:
a) Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros cambio de uso ser
clasificada en la cuenta 31 inversiones inmobiliarias por todo el tiempo de la
vigencia del contrato de arrendamiento; y su tratativa contable se ceir a
los requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de inversin.

b) Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la NIC 16

Propiedad, planta y equipo cambia de uso para convertirse en inversin
inmobiliaria, en aplicacin de la citada NIC 16; el incremento de valor del
activo inmovilizado ser reconocido en el patrimonio como excedente de
revaluacin.

14

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

CONCLUSIONES

1. Conocer el reconocimiento y medicin de los activos como inversiones

deben cumplirse de acuerdo a las NIC, NIIF establecidas, en su efecto NIC
40, 16, 17 y NIIF para Pymes seccin 16

2. Las propiedades de inversin se reconocern si y solo si producen

beneficios futuros para la entidad.
3. La conceptualizacin de trminos de propiedades de inversin, tanto en la
NIC 40 como en la seccin 16 de las NIIF para Pymes establecen
definiciones que contribuyen a la adquisicin de conocimiento de dicha
materia.
4. El contador pblico y auditor ser experto en Normas Internacionales de
Contabilidad y Normas Internacionales de Informacin Financiera entre
otras.

15

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

RECOMENDACIONES

1. Para el registro contable deber realizarse de forma correcta y oportuna el

reconocimiento y medicin de los activos como inversiones deben cumplirse de
acuerdo a las NIC, NIIF establecidas, en su efecto NIC 40, 16, 17 y NIIF para
Pymes seccin 16.

2. Saber cundo una propiedad de inversin produce beneficios futuros y estas a

su vez, poder reconocerlas como tal.
3. Para dar un anlisis de propiedades de inversin se deber tener La
conceptualizacin de trminos, tanto en la NIC 40 como en la seccin 16 de las
NIIF para Pymes en donde se establecen definiciones que contribuyen a la
adquisicin de conocimiento de dicha materia.
4. Por el mismo perfil de contador pblico y auditor deber tener la capacidad de
Normas Internacionales de Contabilidad y Normas Internacionales de
Informacin Financiera entre otras para el desempeo de la profesin.

16

PROPIEDADES DE INVERSION - Seminario Integrador

BIBLIOGRAFA
1. Normas Internacionales de Contabilidad versin 2011

2. Normas Internacionales de Informacin Financiera para pequeas y

Medianas empresas NIIF

para PYMES

WEBGRAFA

1. http://www.aempresarial.com/web/revitem/5_15330_30755.pdf

2. http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad

3. http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad

17