Universidad Dr.

Jos Matas Delgado

Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales
Licenciatura en Ciencias Jurdicas

ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES.

Lic. Salvador Viale.

Derecho Registral (DRE)

Amaya Espinal, Rogelio Benjamn.

Camarena Snchez, Bernardo Mauricio.

Caldern Cea, Ricardo.

Castro campos, Alexandra Denisse.

Magaa, Arturo Simen.

Monterrosa Santos, Ana Lorena.

Oate Castillo, ngel Federico.

22 de Febrero del 2016

NDICE

Estudio Comparativo de los Sistemas Registrales

Sistema Registral Espaol

Sistema Registral Francs

Sistema Registral Mexicano

Sistema Registral Costarricense

13

Sistema Registral Alemn

20

Sistema Registral Australiano

27

Sistema Registral Chileno

38

DERECHO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL CON EL SISTEMA

REGISTRAL SALVADOREO.

Datos del sistema Espaol:

Se sigue el sistema de folio real
Las oficinas registrales estn distribuidas por distritos coincidentes con la
demarcacin judicial.
La unidad registral bsica es la finca.
En este sistema se llevan solo dos libros: El Libro Diario de prestaciones y el
Libro de inscripciones.
Los principios que destacan son: prioridad, calificacin y el de publicidad.
Estudio comparativo del sistema Espaol y el salvadoreo:
EN RELACIN A LOS SISTEMAS REGISTRALES
Espaa
El Salvador
Puede observarse que en la actualidad,
en la mayora de los pases del mundo, se
aplica o se tiende a aplicar el sistema de
inscripcin llamado Folio Real, as por
ejemplo en Espaa, se inscriben las
fincas dentro de cada distrito, se le da
lugar a un folio en el Libro Registro,
donde consta todo el historial de la finca
desde su inmatriculacin

Ha venido evolucionando de acuerdo a las

necesidades de llevar un control del registro
inmobiliario en aumento. As, cont con el sistema
de inscripcin de folio personal que bsicamente
consista en realizar la inscripcin en base a la
informacin que cada persona interesada
presentaba para registrar Despus de decaer el
sistema de folio personal se aplic el sistema de
folio real, que consista en un resumen de cada uno
de los inmuebles inscritos con anterioridad en el
folio personal, pero otorgndole un nmero de
matrcula de forma individual. Al no cumplir con lo
esperado, se emple un
nuevo
sistema,
denominado Regisal I. pero este era limitado y se
cre el Regisal II, luego se cre SIRyC. Sistema
registral adoptado por El Salvador, ste ha sido
diseado para integrar la informacin, tanto
registral como catastral en un solo sistema
computarizado.

EN LO QUE CONCIERNE A LA CELERIDAD DE LA INSCRIPCIN

Espaa
El Salvador
En lo que concierne a la celeridad de la
inscripcin, en Espaa, una vez presentado
el documento sometido a inscripcin, el
registrador cuenta con un plazo de 15 das
tiles para realizar la calificacin; dicho
plazo, empieza a transcurrir desde el
momento de la anotacin en el libro diario
de operaciones (protocolo) del Registro de
la Propiedad.
De la calificacin, puede tenerse como
efecto: la denegacin del registro, o en caso
de no encontrar defectos o cualquier
obstculo, se autoriza la inscripcin, la cual
debe realizarse en un mximo de tres das.

El registrador cuenta con 6 das para realizar la

calificacin del instrumento, de dicha calificacin l
puede suspender, denegar u ordenar la inscripcin. Si
la suspensin se debe a defectos subsanables, el
interesado cuenta con 30 das hbiles para la
correccin de las observaciones. En caso de la
denegatoria, el interesado dispone de la interposicin
de recursos ante el registrador que ha pronunciado la
resolucin. La ley establece los recursos de revisin,
revocatoria y apelacin, para los dos primeros
establece el plazo de 3 das posteriores a la resolucin
para su interposicin. Para el recurso de apelacin, se
aplicar el trmite que seala la Ley de la Direccin
General del Registro.

EN CUANTO A LA RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR

Espaa
El Salvador
El registrador encargado de la calificacin o
en su defecto el registrador sustituto, no
realiza la calificacin dentro del plazo legal,
incurre en responsabilidad de ndole
monetaria, pues sus honorarios pueden
reducirse hasta un 30%.

La ley solo establece dos disposiciones en las que

regula la responsabilidad del registrador. As, el Art.
113 del R.L.R.R.P.RH cita El registrador ser
responsable de los daos y perjuicios que por
negligencia o malicia causare a los interesados.
Tambin la Ley de Procedimientos Uniformes para la
presentacin, trmite y registro o depsito de
instrumentos en los registros de la Propiedad Raz e
Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de
Propiedad Intelectual, en el Art. 8 inc. 4 establece Si
hubieren nuevas observaciones, su correccin no
exigira pago alguno de derechos y los costos en que
incurran, corrern a cargo del registrador
responsable de haber hecho una calificacin integral
Como puede observarse, a nivel nacional aunque la ley
establece que el registrador ser responsable de daos
y perjuicios que ocasione al realizar la calificacin de
instrumentos o que por negligencia o malicia cause a
los interesados, no se especifica en qu consistir tal
responsabilidad, ni determina cantidad alguna en que
pueda reflejarse.

ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL FRANCS Y SALVADOREO

Concepto:
El Salvador
Derecho Registral o Derecho Inmobiliario Registral es el conjunto de normas que regulan la
publicidad registral de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre fincas. De donde resulta que el Derecho Registral dentro de la teora
general de la publicidad, tiene un campo de accin muy limitado. Slo se ocupa de la
publicidad de los derechos reales inmobiliarios, desentendindose de la relativa a derechos
mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de las personas.
Francia:
Este Sistema Registral se llama tambin de transcripciones porque consiste en transcribir o
copiar el documento en los libros que lleva la oficina del Registro.
Este sistema ha sido adoptado por diferentes pases latinoamericanos no obstante que ha sido
bastante atacado por no ofrecer una absoluta seguridad y adems por ser voluntario, pero los
pases que lo han adoptado lo han rodeado de requisitos que han hecho posible que los
terceros confen en la f que merece el Registro.

Caractersticas:
El Salvador:

Es un derecho regulador de la publicidad inmobiliaria registral, integrado por normas

de naturaleza formal o material, para la consecucin de la seguridad del trfico.

En el derecho inmobiliario registral est especialmente acentuado el inters pblico o

social de sus normas, tanto cuando regula el instrumento de actuacin de la publicidad
en que consiste el servicio pblico del registro, como cuando protege los que han
confiado en la situacin jurdica, creada por l.

Francia:

La cosa vendida se transmite al comprador por el simple consentimiento de las partes

sin necesidad de los requisitos de tradicin y de inscripcin.

La inscripcin es obligatoria, pero su carcter es meramente declarativo de los

derechos y slo implica una simple condicin o registro necesario para oponer el
derecho inscrito a los terceros.

El acto o decisin judicial inscribible, que no est registrado, no puede perjudicar a

tercero aun cuando ste conociere su existencia, excepto en casos de confabulacin.
De forma que el tercero disfruta de una proteccin negativa, por virtud de la cual no le
afecta lo que no aparece del Registro, pero no puede ampararse en el contenido de los
asientos registrales, porque el registro carece de fuerza probatoria, presuntiva y de
efectos convalidantes.

Principios Registrales:
El Salvador:
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- Determina perfectamente la titularidad de los derechos que se
inscriben, es decir que debe de haber plena determinacin Jurdica, tambin sobre el
inmueble inscrito, as como tambin los titulares deben de ser determinados.PRINCIPIO DE ROGACIN.- Se dice que las inscripciones o asientos que se practican en el
Registro deben ser pedidos, rogados, solicitados, y ms que todo rogados, es decir que el
registrador no acta de oficio si no que a peticin del interesado.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD.- Todo acto registrado que haya ingresado primero al registro,
tiene preferencia sobre cualquier otro acto registrado que haya sido presentado
posteriormente, no importa cul es la fecha de otorgacin del documento, si no la de la
presentacin.PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- Este principio obedece a la finalidad de organizar los
asientos, de tal manera que en el Registro aparezca con exactitud la historia del inmueble y de
las titularidades; asegura que los derechos reales han sido constituidos, transferidos, o
cancelados por la persona que realmente tiene derecho a realizar la alteracin, transferencia a
la constitucin del Derecho Real, es decir asegura la legalidad de la transaccin.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Permite la inscripcin de ttulos vlidos y perfectos, e impide el

registro de ttulos viciados o imperfectos, este principio se cumple por medio de la
calificacin, el registrador tiene a su cargo el examen del documento y es mediante ese
examen que se da cuenta si el ttulo rene todos los requisitos necesarios para su inscripcin;
todos los requisitos que la ley exige para su inscripcin.
PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD.- Los asientos registrales se presumen veraces, mientras no se
demuestra lo contrario; es decir, que debe prevalecer la apariencia registral sobre la realidad
extra registral.

Francia:
PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: que se determina por el da.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL CERRADA: en orden al procedimiento registral, el
sistema es de inscripcin rogada y obligatoria. En el primer aspecto, los encargados del
Registro no tienen atribuciones para actuar de oficio y desde otro punto de vista, todos los
actos inscribibles deben ser inscritos en un plazo que suele ser de tres meses.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Implica que todo acto sujeto a publicidad registral debe ser
extendido en forma autntica.
PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD: la inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a
terceros, los ttulos no inscritos no perjudican a terceros.
Los requisitos para la aplicacin del Principio de Oponibilidad son:
1. Que se trate de un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble;
2. Que la adquisicin sea de las sometidas a la obligacin de publicidad registral;
3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisicin lo sea a ttulo oneroso,
como ocurre en nuestro sistema;
4. La adquisicin del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripcin del ttulo
del transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripcin, porque sin
ella, a virtud del principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no ser posible la
inscripcin de la adquisicin del tercero.

ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL DE ESTADOS UNIDOS

MEXICANOS Y EL SISTEMA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR.
Cuerpo Normativo: Ley General de Bienes Nacionales y Reglamento del Registro
Pblico de la Propiedad Federal
Antes de entrar a detalle de las peculiaridades registrales de los Estados Unidos Mexicanos, es
vlido mencionar que al estar estos federados, tienen ciertas variantes territoriales no
nicamente en materia registral, sino en toda rea del derecho, por tanto existen diferencia
registrales en ciertos territorios, por ejemplo en Veracruz tienen su legislacin en concreto,
aplicable para el Estado.
No obstante existen leyes generales que abarcan a todos los Estados, siendo la Ley General de
Bienes Nacionales el caso; de igual manera por ello en el texto de la ley y de su reglamento
aparece el termino bienes federales, lo que sugiere que no distingue si el bien es de X estado o
Y estado. A continuacin las caractersticas del registro.
De la naturaleza del registro
El registro de los estados unidos mexicanos, tiene la caracterstica, de ser pblico, en virtud
que tal y como dispone el reglamento de la Ley General de Bienes Nacionales, en especfico el
Artculo 57 del reglamento de la ley, el cual manifiesta El pblico podr consultar las
inscripciones contenidas en el Folio Real y los documentos con ellas relacionados en el
Registro Pblico de la Propiedad Federal o en los medios informticos de que se disponga
Autoridad competente
Registro Pblico de la Propiedad Federal. rgano desconcentrado de la Secretara de
Contralora y Desarrollo Administrativo, el cual est a cargo del Director de Registro Pblico y
Catastro de la Propiedad Federal.

En relacin a los sistemas registrales

En Mxico, consiste en una carpeta destinada a inscribir o inmatricular cada una de las fincas,
su superficie, linderos y colindancias. En el folio real se asientan: inscripciones en sentido
estricto, cancelaciones, anotaciones preventivas, notas marginales, avisos notariales y
asientos de presentacin.

Actos inscribibles
El reglamento de la ley manifiesta de forma al parecer taxativa los actos inscribibles, no
obstante dentro de ellos existen muchos actos que renen caractersticas manifestada en el
artculo, a continuacin la disposicin cita de la siguiente manera:
Artculo 17.- Slo se registrar lo siguiente:
I. Testimonios de escrituras pblicas autorizadas por notario del patrimonio inmueble
federal o habilitado en los trminos de la Ley General de Bienes Nacionales;
II. Documentos originales autorizados por autoridad competente o copias de los mismos
debidamente certificadas, y
III. Sentencias y providencias judiciales en copia certificada legalmente.
Se puede apreciar que aun cuando parece una lista taxativa de actos inscribibles, la casustica
es amplia, en virtud que todo testimonio, toda sentencia documento autorizado por autoridad
competente es de valida inscripcin. Ntese que el legislador no distingui que tipo de
sentencias, que tipo de documentos, que tipo de ttulos (gratuitos u onerosos) que aparezcan
documentados en un testimonio.
Sistema de folios
El artculo 9 del reglamento manifiesta: El registro de los bienes inmuebles de la Federacin
y de los actos o contratos a que se refiere el artculo 3o. de este Reglamento, se realizar
mediante el sistema registral denominado Folio Real.
De la lectura expresamente el reglamento reconoce al sistema de folio real, el cual potencia un
seguimiento por bien, en lugar de persona, no obstante cmo funciona dicho sistema? A
continuacin el artculo 10 del reglamento hace la aclaracin.
Artculo 10.- La apertura de un Folio Real para la inscripcin de un inmueble federal ser
autorizada por el Director de Registro Pblico y Catastro de la Propiedad Federal, en los

trminos siguientes: Se autoriza el presente Folio Real para los asientos relativos al predio
federal en l descrito.
A cada Folio Real se le dar el nmero registral que le corresponda para su identificacin y
clasificacin, en riguroso orden progresivo e inmutable, asentndose en el mismo la fecha y el
nombre y firma de quien lo autoriza
De esta forma se confirma que es el sistema de folio real, en virtud de un nmero, que es el
equivalente a la matrcula del bien inmueble en mencin, la inscripcin del inmueble trae
consigo la de especificar su ubicacin, colindantes, partes, linderos el ttulo que se planea
inscribir; tambin sigue un tracto sucesivo y si se da la destruccin de los registros existe un
proceso de reposicin en conformidad con el reglamento.

En lo que concierne a la celeridad de la inscripcin

En Mxico, para realizar la calificacin dispone de 5 das hbiles, de la cual pueden obtenerse
dos resultados: su inscripcin o la suspensin o denegatoria. En este ltimo caso, se conceden
10 das hbiles para que el interesado subsane las observaciones efectuadas y se proceda a su
inscripcin.
En cuanto a la responsabilidad del registrador
El registrador en el ejercicio de sus funciones, puede incurrir en responsabilidad civil,
administrativa, fiscal y penal. En cuanto a la responsabilidad Civil, responde por los daos y
perjuicios que ocasione cuando: rehse admitir el ttulo, practique algn asiento
indebidamente o rehse practicarlo sin motivo fundado, retarde sin causa justificada, el
asiento a que d lugar el documento inscribible, cometa errores, inexactitudes u omisiones en
los asientos que practique o en los certificados que expida o cuando no expida los certificados
en el trmino reglamentario. En cuanto a la responsabilidad Administrativa del registrador,
puede manifestarse que cuando autoricen o registren operaciones o documentos sobre
conversin de propiedad ejidal a dominio pleno y viceversa, debern dar aviso al Registro
Agrario Nacional. De no efectuar el aviso correspondiente, pueden incurrir en algunas de las
sanciones estipuladas en la Ley de Responsabilidad de los Servidores Pblicos. Por otra parte,
en relacin a la responsabilidad Fiscal en que pueden incurrir los registradores, puede decirse
que consiste en la facultad, obligacin y responsabilidad de cuantificar el monto de los
derechos que se tienen que pagar por la inscripcin de un documento. Para no incurrir en

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responsabilidad, deben comunicar a la autoridad fiscal competente, cualquier hecho u omisin

que implique una infraccin a las disposiciones fiscales. Finalmente, en virtud de su cargo, el
registrador puede ser penalmente responsable, ya que no goza de ningn fuero ni tratamiento
distinto al comn de 72 los servidores pblicos, pudiendo cometer delitos tipificados en el
ordenamiento penal, tales como: abuso de autoridad, trfico de influencia, enriquecimiento
ilcito, falsificacin de documentos, entre otros.
Es el sistema registral mexicano convalidante o No convalidante?
Artculo 49.- Las inscripciones se extinguen por las causas que seala el artculo 90 de la Ley
General de Bienes Nacionales. La cancelacin de la inscripcin puede ser total o parcial. Ser
total cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripcin; cuando se extinga
por completo el derecho inscrito; cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se
haya hecho la inscripcin; cuando se declare la nulidad de la inscripcin o cuando sea
vendido judicialmente el inmueble que reporte un gravamen, y que debe pasar al comprador
libre de gravmenes, salvo estipulacin en contrario, y en tal caso la autoridad judicial deber
ordenar la cancelacin.
De la sola lectura del artculo en mencin el cual pertenece al reglamento, se responde a la
interrogante; puesto que el acto por el solo hecho de ser inscrito no se convalida, es decir no
se subsana su nulidad, en virtud que puede utilizarse la va jurisdiccional para impugnarlo,
claro que dicha va tendra que ser en lo que al menos en El Salvador conocemos como
proceso declarativo, para que la nulidad sea declarada por medio de una resolucin judicial.
Por tanto se puede concluir que el mero hecho de la inscripcin no obsta al interesado el
impugnar a un acto que sea anulable, por medio de la va judicial, puesto que si la nulidad se
declara se cancela su inscripcin.

Clasificacin de las inscripciones

Artculo 13.- Los asientos registrales o inscripciones se clasificarn en tres secciones:
Inscripciones de Propiedad, Gravmenes y Limitaciones e Inscripciones Preventivas y
Observaciones, y se asentarn en forma continua para un registro cronolgico de asientos.
Artculo 14.- En la seccin de Inscripciones de Propiedad se registrar lo siguiente:
I. Los ttulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el dominio o la
posesin del Gobierno Federal sobre bienes inmuebles;

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II. Los decretos presidenciales expropiatorios de bienes inmuebles a favor del Gobierno
Federal;
III. Los bienes inmuebles nacionalizados;
Artculo 15.- En la seccin de Gravmenes y Limitaciones se registrar lo siguiente:
I. Los ttulos por los cuales se grave el dominio o la posesin, o en los que consten los
derechos reales pertenecientes al Gobierno Federal sobre bienes inmuebles;
II. Los decretos presidenciales por los que se incorporen o se desincorporen del dominio
pblico de la Federacin bienes inmuebles;
V. Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles de propiedad federal cuyo plazo sea de
cinco aos o ms, as como el subarrendamiento o cesin de derechos de arrendatario;
XIII. Los dems que conforme a la ley deban ser registrados.
Artculo 16.- En la seccin de Inscripciones Preventivas y Observaciones se registrarn, en
los trminos del artculo20 de este Reglamento, lo siguiente:
I. Las inscripciones preventivas;
II. Las demandas y resoluciones relacionadas con bienes inmuebles federales, as como las
actuaciones judiciales que de acuerdo con la ley deban registrarse;
Se puede observar que el sistema registral es tripartita en cuanto a las secciones de
inscripcin, de manera general se observa al derecho de dominio, limitaciones al derecho de
dominio y las anotaciones que previenen a terceros si planean adquirir.
Las disposiciones citadas se le han dejado nicamente a manera de ejemplo los ordinales,
existen ms actos inscribibles en dichas secciones.

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DERECHO COMPARADO DEL SISTEMAS REGISTRAL SALVADOREO Y EL

COSTARRICENSE.

CUERPO NORMATIVO: LEY DE REESTRUCTURACIN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ

E HIPOTECA Y SU REGLAMENTO.
De la Organizacin del registro
Con base al artculo 2 del Reglamento, que literalmente establece que El Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas, como institucin estatal, es uno. Habr en cada uno de los
departamentos en que est dividido el territorio nacional, una oficina registral a cargo de un
Registrador Jefe.
Estas

oficinas

dependern

directamente

de la

Direccin

General

de

Registros.

El rgano Ejecutivo en el Ramo de Justicia, a propuesta de la Direccin General de Registros,

queda facultado para formar secciones que comprendan dos o ms departamentos, segn
conviniere a la prestacin de un buen servicio
De la Integracin del Registro
Establecido en el artculo 4 del Reglamento, el Registro de la propiedad Raz e Hipotecas
estar integrado por:
a) El Registro de la Propiedad Inmueble,
b) El Registro de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos y
c) El Registro de Sentencias.
Documentos Inscribibles
a) Los ttulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio
sobre inmuebles.
b) Los ttulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o
cancelen derechos de usufructo, herencia uso, habitacin, servidumbre, hipoteca o cualquier
derecho real constituido sobre inmuebles.

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c) Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles y de anticresis, cuando deban hacerse

valer contra terceros.
ch) Los documentos que ordenen embargos, restricciones y dems providencias cautelares
sobre derechos inmobiliarios inscritos en el Registro.
d) Los contratos de crditos a la produccin y los de prenda mercantil a que se refieren los
Arts. 1155 y 1530 del Cdigo de Comercio.
e) Cualquier otro documento que indique la ley.
De las Inscripciones
1. En folio real
2. De la identificacin del inmueble, matrcula y sub-matrcula
3. No repeticin de nmero de matrcula
4. De la matriculacin de fincas que pertenecieren a varias jurisdicciones
departamentales o seccionales
5. Resolucin de conflictos de competencia Territorial
6. De los documentos presentados en una oficina de Registro y remitidos a otra para la
matriculacin de un inmueble perteneciente a varias jurisdicciones.
7. De la formacin del folio real; folio maestro; folios auxiliares
8. De la Hoja de Anotacin de Presentaciones
9. De la Hoja de Resumen de Inscripciones
10. De la elaboracin de los resmenes de las inscripciones
11. De la formacin de los asientos
12. De los folios auxiliares
13. De la inscripcin de un documento que afecte a varios inmuebles.
Es el sistema registral salvadoreo convalidante o No convalidante?
Para hablar de documentos que son o no convalidantes en el tema registral es importante
iniciar por definirlo, y es que el acto de convalidar se refiere a confirmar, ratificar o dar valor y
firmeza en lo que a actos jurdicos se refiere.

14

Por lo tanto al referirnos a un sistema registral convalidante, nos referimos a aqul sistema
que con su simple inscripcin le da valor al documento y que en consecuencia este no puede
ser cuestionado.
El sistema registral salvadoreo, tiene como objetivos principales la publicidad y
la oponibilidad contra terceros, pero al momento de establecer si la inscripcin de estos
representa o no la convalidacin de los mismos podemos establecer que NO SON
CONVALIDANTES, debido a que su inscripcin si bien es cierto cumple con una serie de
requisitos bastante estrictos para inscribirse, tambin cuenta nuestra legislacin con la
posibilidad de interponer recurso en caso de inconformidad por parte de algn
interesado/afectado.
En el artculo 46 del Reglamento, establece La declaracin judicial de nulidad de una
inscripcin, no perjudicar el derecho que con anterioridad a esa declaracin haya adquirido
una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito. Por lo que confirmamos de esta
manera que la inscripcin de un documento no es convalidante.

COSTA RICA:
Antes de entrar en materia, debemos tomar en cuenta la diferencia que hay entre ambos
pases, en esta rama comenzada desde los principios que ambos registran en cada legislacin
y esto es lo que lleva al entendimiento del sistema registral de cada pas.
Comenzamos con El Salvador exponiendo los principios que rigen el sistema registral
Principio de Rogacin.
Regulado en el Artculo: 678 C.C. La inscripcin podr pedirse por quien tenga inters en
asegurar el Derecho que se trata de inscribir o por su representante, mandatario o encargado.
Se presume que el que presenta el documento, tiene poder o encargo para este efecto95. En
el mismo sentido lo regula el Art.40 de la Reglamento de la Ley de Reestructuracin del
Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas, Presidente de la Repblica de El Salvador, Decreto
nmero 24.

15

En cambio en Costa Rica este principio se adecua mejor al principio de Legitimacin

que establece.
Legitimacin Este principio se encuentra regulado en el artculo 23 del Reglamento de
Organizacin del Registro Inmobiliario, el cual establece Legitimacin para gestionar. Pueden
promover la gestin administrativa los titulares de los derechos inscritos en el Registro; y
toda aquella persona interesada o afectada de la existencia de una inexactitud que pruebe
tener inters, de acuerdo con los asientos y la publicidad del Registro.
Aqu se logra solo una diferencia de carcter doctrinal en el principio ya que ambos registros
toman en que puede pedir la inscripcin no solo el titular del derecho que se va a inscribir,
sino tambin un interesado en el derecho.
Otros principios que podemos comparar entre ambas legislaciones son el principio de tracto
sucesivo en el derecho Costarricense y el mismo principio en la legislacin salvadorea.
Principio de Tracto Sucesivo en la legislacin Salvadorea:
El Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas
indica en su artculo 43 que De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se
inscribirn, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que
constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular
en la inscripcin antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentes
en el Registro, relativos a un mismo inmueble, deber resultar una perfecta secuencia y
encadenamiento de las titularidades del dominio y de los dems derechos registrados, as
como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones 1
Principio de Tracto sucesivo en la legislacin costarricense:
Tracto Sucesivo Este principio se encuentra regulado en el artculo 56 del Reglamento del
Registro Pblico, el cual establece Principio del Tracto Sucesivo. No se inscribir documento
en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la
inscripcin precedente. De los asientos existentes en el Registro, deber resultar una perfecta

Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas. Art.43

16

secuencia del titular del dominio y de los derechos registrados, as como la correlacin entre
las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.2
Como ltimo punto de comparacin dejamos un principio que pudiera considerarse uno de
los ms importantes que es el de la fe registral en ambas legislaciones.
Principio de Fe Registral en el Salvador.
El Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas en
su artculo 46 establece que En beneficio de todo titular de derechos inscritos en el Registro,
la fe pblica registral protege la apariencia jurdica que muestran sus asientos, contra
impugnaciones basadas en la realidad jurdica extra registral. La declaracin judicial de
nulidad de una inscripcin, no perjudicar el derecho que con anterioridad a esa declaracin
haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito. 3
Principio de Fe Registral en Costa Rica.
principio de fe pblica registral surge como una excepcin al efecto no convalidante de la
inscripcin, en favor de la certeza en el trfico de bienes, de manera que, cualquiera que
adquiera de quien en el Registro figure como titular, e inscriba su derecho, si luego prospera
una accin de rescisin en contra del derecho del titular que traspas a su favor; la misma no
puede afectar la adquisicin de ese tercero, si las causas que dieron lugar a la nulidad o
anulabilidad del derecho del vendedor, no constaban en los asientos del Registro.
Con esto damos algunos ejemplos que ambas legislaciones tienen principios registrales muy
parecidos ya que se pude llegar a la conclusin que son derechos homogneos.
Estructura geogrfica en El Salvador
La estructura geogrfica del Registro de la Propiedad, Raz e Hipoteca encuentra su
fundamento legal en las siguientes normas jurdicas vigentes, siendo la primera la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, Decreto N 292. Y El
Reglamento De La Ley De Reestructuracin Del Registro De La Propiedad Raz E Hipotecas. En
ese sentido la primera de ellas indica en su artculo 2 que El Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas, como institucin estatal, es uno. Administrativamente depende del Ministerio de

2
3

Reglamento del Registro Pblico. Art.56

Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raiz e Hipotecas. Op.cit., Art.46

17

Justicia, siendo el Director General de Registros, el Jefe de la Institucin. Habr en cada uno de
los departamentos en que est dividido el territorio nacional, una oficina Registral a cargo de
un Registrador Jefe. Estas oficinas dependern directamente de la Direccin General de
Registros. Los lmites jurisdiccionales de cada oficina, salvo las excepciones que contempla
esta ley y su reglamento, sern los mismos del respectivo departamento o departamentos que
comprenda. El rgano Ejecutivo en el 46 Ramo de Justicia, a propuesta de la Direccin General
de Registros, queda facultado para formar secciones de dos o ms departamentos, segn
conviniere a la prestacin de un buen servicio. Adems de lo prescrito en los anteriores
incisos, el Reglamento establecer la organizacin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas.
Estructura Geogrfica de Costa Rica
Distribucin geogrfica El Registro Nacional de la Repblica de Costa Rica cuenta con siete
sedes regionales en todo el pas. Las cuales se encuentran ubicadas en San Jos, Alajuela,
Ciudad Quesada, Puntarenas, Guanacaste y Limn.

Registro de garantas mobiliarias en El Salvador

Con fecha 14 de octubre del ao 2013, se aprob la nueva Ley de Garantas Mobiliarias,
mediante el decreto No. 488 de la Asamblea Legislativa de la Repblica de El Salvador.
Estructura orgnica Al respecto, la Ley de Garantas Mobiliarias establece en su artculo 39
que El Registro de Garantas Mobiliarias ser parte del Centro Nacional de Registros y tendr
por objeto la inscripcin de la constitucin, modificacin, prrroga, extincin y ejecucin de
garantas mobiliarias y consecuentemente, la publicidad de las mismas.
Libros del registro de registro de garantas mobiliarias
En la ley investigada no se hace mencin de los libros que llevar el registro. nicamente
indica que ser un sistema de folio electrnico personal. Este sistema consiste en que los
derechos inscribibles en el registro en cuestin, se registran en una carpeta que contiene
todos los derechos inscritos a nombre de una persona natural o jurdica y es electrnico
porque ya no utiliza para registrar libros fsicos sino electrnicos.
Competencia del registro de garantas mobiliarias.

18

La ley de la materia estable en su artculo 2 lo siguiente: Esta Ley ser aplicable a la

constitucin, registro, publicidad, cancelacin o realizacin de garantas mobiliarias sobre
obligaciones de toda naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, y a la
constitucin y ejecucin de todo tipo de acciones, derechos u obligaciones sobre bienes
corporales, bienes incorporales, cosas mercantiles, derechos, acciones u obligaciones de otra
naturaleza que se encuentren garantizadas con bienes muebles o cosas mercantiles. 4 Por lo
que este registro tendr competencia para registrar todo lo relacionado a garantas
mobiliarias.
Principios en lo que se rigen el registro de garantas la propia ley lo establece uno de ellos en
el Art.17 establece el principio de publicidad, en su Art.57 se encuentra regulado la prioridad,
el Art.9, 17 y 56 de la ley ya mencionada se encuentra el principio. Con esto se puede llegar a
una conclusin en el sistema registral que rige en el registro de garantas mobiliarias.
Sistema registral al cual pertenece
El sistema registral al cual pertenece el Registro de garantas mobiliarias en cuanto a sus
efectos de inscripcin es el sistema declarativo y en cuanto a la forma en que se lleva el
registro es el del sistema de folio real.

Competencia del Registro Nacional de Costa Rica.

Para establecer legalmente cual es la competencia del Registro en la Repblica de Costa Rica
se investig en todo su ordenamiento jurdico y se concluye que la competencia del registro es
lo siguiente: 1) El Registro Inmobiliario, 2) El Registro de Personas Jurdicas, 3) El Registro de
Bienes Muebles, 4) El Registro de la Propiedad Intelectual, 5) El Registro de Derechos de
Autor y Derechos Conexos. El registro nacional en Costa Rica es competente para conocer toda
la materia registral en dicho pas, dentro de la cual se encuentra los derechos reales.
Con lo cual podemos llegar a la conclusin del Sistema de Registro Costarricense.

Ley de Garantas Mobiliarias, Decreto No. 488; Emisin: 2013. Art. 39.

19

Sistema Registral En la Repblica de Costa Rica

Del anlisis del ordenamiento jurdico en materia registral, se concluye que en cuanto a sus
efectos es de tipo declarativo, ya que el derecho real existe, ms debe ser inscrito para que
pueda hacerse valer contra terceros. Esto encuentra su fundamente legal en el artculo 455 del
Cdigo Civil, el cual establece que los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos no
perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentacin al Registro. Por lo tanto, si un
derecho real est sujeto a inscripcin el derecho existe pero solo entre las partes, debiendo
ser inscrito para afectar a terceros. Asimismo el sistema que se utiliza es el de Folio Real, lo
cual se desprende de su regulacin legal, al crear un asiento registral al bien que se inscribe y
no a la persona titular del derecho.

SISTEMA REGISTRAL GERMNICO O ALEMN COMPARADO CON EL SISTEMA

REGISTRAL SALVADOREO.
Es de tomar en cuenta que este sistema germnico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.
Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado segn el sistema de
folio real, en el que la inscripcin tiene carcter constitutivo.
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre s la debida
concordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de
ellos contiene la matrcula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se
transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte contiene la configuracin
topogrfica del inmueble, con indicacin de su naturaleza, situacin, extensin superficial,
forma, etc. y en l se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto.
Toda modificacin que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la
certeza de que este sistema da a la inscripcin, la primera matrcula que se hace del inmueble
est sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro.
Para entender mejor en qu consiste cada uno de los sistemas registrales que con el objeto de
darle seguridad y proteccin al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, las distintas
legislaciones de los pases adoptan, para tener una nocin clara del valor de la tierra, a
continuacin se explican los que se aplican en el pas.

20

En nuestro pas, en diferentes normativas y segn las necesidades que se han ido
presentando, se han adoptado tres sistemas registrales de inscripcin de los derechos de
propiedad sobre los bienes inmuebles, para tener una nocin clara de la ubicacin, extensin
valor de la tierra.
a) Folio Personal
b) Folio Real
c) Folio Real Automatizado
En cuanto a la organizacin en la estructura administrativa, podemos distinguir entre el
sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de Austria. En Alemania y en
Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del Ministerio
correspondiente en cada estado o cantn. En Austria, por el contrario, aunque el Registro
depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del de Economa existe una Base de datos de
fincas centralizada, en la que se contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se
puede acceder tanto por escrito como por Internet.
MARCO ADMINISTRATIVO
El Registro se gestiona en los tribunales de primera instancia por los registradores de la
propiedad, por lo que los registradores forman parte del Ministerio de Justicia, que es similar
a la Corte Suprema de Justicia de El Salvador.
Mientras que el Reglamento de Registro, es el que rige la competencia de los funcionarios
registrales, quienes a su vez se ven sometidos a los reglamentos emitidos por el Ministro de
Justicia en el ejercicio de su poder de imperio. Por lo que podemos notar que los registros y
sus registradores en el mbito espacial de su competencia, se ven sometidos a lo sealado
para los tribunales de primera instancia, cuya competencia establece la legislacin alemana.
Adems, en Alemania se conoce como funcionarios registrales tanto a los jueces de primera
instancia, los jueces de registro, defensores del derecho y a los oficiales fedatarios. Sin
embargo, debido a que la competencia de los registradores est sometida a lo que ordena la
ley, el Juez de primera instancia traspasa todas aquellas funciones relacionadas con la

21

actividad registral, por lo que al Registrador es a quien le corresponde decidir sobre todo lo
relacionado a materia de Registro, aplicando la norma concreta para cada situacin jurdica
que se le presente, de conformidad a lo sealado por el Art. 9 de la Ley de administradores de
Justicia. Sin embargo, esta competencia no es del todo rgida, ya que en dado caso se quiera
desviar de un criterio conocido del juez del Registro, o tenga dificultades jurdicas para tomar
la decisin o cuando sta excede de sus competencias, puede someter el asunto a la decisin
del juez de primera Instancia (art. 5.5.1,3 Ley de administradores de Justicia)
En El Salvador El Registro de la Propiedad Raz es la institucin jurdica dependiente del
Ministerio de Justicia, Ramo del rgano Ejecutivo, y de gran importancia en el ordenamiento
legal positivo, por ser instrumento de publicidad, tiene por objeto dar seguridad jurdica al
trfico inmobiliario mediante la inscripcin de los actos de constitucin, transmisin,
modificacin y extincin de los derechos reales sobre bienes races y derechos derivados de la
misma.
A esta institucin doctrinariamente la han considerado desde tres puntos u de vista, ya sea
como Institucin Jurdica, Oficina y como servicio Pblico.
Derechos registrables y no registrables:
Segn la Legislacin Federal alemana, Son derechos registrables los siguientes:
A) Derechos sobre la finca: propiedad y copropiedad, derecho de superficie, servidumbre real,
servidumbre personal limitada, usufructo, hipoteca, deuda inmobiliaria (se diferencia de la
hipoteca en que no presupone la existencia de un crdito), deuda en rentas (es un tipo de
deuda inmobiliaria con la particularidad de que se carga a la finca con el pago de una suma de
dinero a trminos peridicos), derecho de tanteo real, derecho de readquisicin en el sentido
de la (ley imperial de la colonia), propiedad de vivienda.
B) Derechos sobre la finca: usufructo, derecho de prenda sobre derechos inscritos en el
Registro de la Propiedad (slo sobre cosas muebles y derechos).
Segn el Derecho de los Estados Federados.
a) Propiedad sobre minas, derechos de pesca, autorizacin de actividad profesional material,
derechos de uso.

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Los derechos no registrables son los siguientes:

a) Derecho de superestructura; Notwegrente; derechos de ventana, de luz y de tejados segn
el derecho legal de vecindario; derechos de tanteo, de compra y de recompra por derecho de
obligaciones; derechos que no estn sujetos a la inscripcin en el Registro (como las
servidumbres aparentes).
b) La finca registral:
Se entiende por finca registral: una finca es cada parte de la superficie terrestre delimitada,
que es registrada individualmente en un folio registral (folio real) o conjuntamente con otras
de un mismo titular (folio personal) estando identificada por un mismo nmero de
inventario.
Para el Salvador Nuestro Cdigo Civil en su Libro Segundo Titulo VI Captulo IV del Registro
de la Propiedad Raz e Hipotecas, Seccin la en su Art. 676, regula cules son los instrumentos
que sern inscribibles:
1o Los instrumentos pblicos;
2o Los instrumentos autnticos; y
3o Los documentos privados registrados en la Alcalda Municipal conforme a la Ley del 19 de
febrero de 1881, o reconocidos jurdicamente de la manera que expresa el Cdigo de
Procedimientos Civiles, o legalizados por Notario conforme lo autoriza el Art. 52 de la Ley de
Notariado.
En cuanto al Derecho que ampara el instrumento el Art. 686 C.C. estipula cules son los
documentos que se inscriben:
1o Los ttulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio
o posesin sobre inmuebles;
2o Los ttulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o
cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitacin o servidumbre sobre inmuebles; y

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3o Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra
terceros.
En cuanto a los documentos que se deben inscribir en el Registro de Sentencias, que dicho sea
de paso en la prctica se desarrolla con la existencia de un libro para el control de la
inscripcin de los que a continuacin se mencionan, Art. 687 CC:
1o Las ejecutorias en virtud de las cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;
2o Las ejecutorias que declaren la ausencia o la presuncin de muerte de alguna persona; y
quienes son los herederos puestos en posicin provisional o definitiva de los bienes.
Ac se incluyen tambin las que constituyen las anotaciones preventivas, regulados en el Art
719 C.C. y se caracterizan por ser inscripciones temporales, y no surten efectos plenos, como
la definitiva-.
Asimismo, se regula la inscripcin de los documentos que amparan una hipoteca, Art. 736 C.C.
En el Registro de Hipotecas se inscribirn. Los instrumentos en que se constituye ese
gravamen, se transfiera, modifique o cancele.
De igual manera se regula la cancelacin de la inscripcin de hipotecas, segn el Art. 743 C.C.
Las cancelaciones totales o parciales de las escrituras hipotecarias podrn hacerse o por
escritura pblica o por acta de reduccin o de pago.
EFECTOS Y FINALIDAD DE LA INSCRIPCIN
Algunos derechos reales necesitan de la inscripcin para su eficacia.
Segn el art. 13 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung) rige en el
derecho registral la regla de que las inscripciones en principio slo se realizan a instancia de
parte (principio de inscripcin a instancia de parte). La motivacin de esta regla fue que la
adquisicin y prdida de derechos reales se debe dejar a la libre voluntad del interesado. La
consecuencia necesaria del principio de inscripcin es que el Registro no puede inscribir nada
distinto a lo que es querido y solicitado por el interesado. El cambio jurdico entra con la
inscripcin en el Registro de la Propiedad como acto supremo de la jurisdiccin voluntaria
(principio de inscripcin).

24

Los archivos catastrales carecen de valor jurdico, pero el plano o mapa catastral se considera
parte de la informacin registral, y participa de la fuerza jurdica que la ley confiere a las
inscripciones registrales. Esto significa que la cartografa catastral tiene valor probatorio ante
los tribunales.
La informacin contenida en el Catastro y es pblica y cualquiera puede tener acceso a la
misma con slo que exista un inters legtimo. No se exige una acreditacin de dicho inters,
sino tan solo la explicacin del uso que se quiere dar a esos datos. Hoy da la consulta de los
archivos se suele realizar por ordenador y se obtienen los resultados directamente en pantalla
o en listado impreso. Los mapas pueden ser objeto de manifestacin y se puede pedir copia de
los mismos. En todo caso se pagar una tarifa, que no llega a cubrir el precio del servicio.
La informacin contenida en el Catastro puede ser objeto de consulta y pueden solicitarse
certificaciones del contenido de los archivos o copias del mapa catastral.
En El Salvador lo conciben como un servicio de carcter esencial y jurdico, que tiene por
objeto la publicidad de los actos jurdicos registrados sobre la propiedad raz o derechos
reales. Se le considera como tal porque el acto de registro es emanado de la funcin
administrativa que ejerce el Estado a travs del Registro con el cual se pretende dar
publicidad al acto o contrato privado realizado entre los particulares, y aunque est otorgado
en forma legal pero sin la formalidad de la publicidad registral, nicamente existe para las
partes pero no se protege contra terceros.
Esto lo regula el Art. 675 C.C que literalmente dice "El Registro es pblico y puede ser
consultado por cualquier persona"; es decir, que ac se interpreta la publicidad registral, que
obtiene su eficacia y validez, cuando sirve para dar certeza y seguridad jurdica por medio de
la publicidad, cumplindose uno de sus fines.
Porque de no existir la caracterstica de publicidad del Registro, todo sera un estado de
inseguridad jurdica en materia inmobiliaria; pero en un sistema organizado de registro y
garantista como el nuestro el legislador lo prev, tal como se dispone en el Art. 680 C.C. que
reza: "Los ttulos sujetos a inscripcin no perjudican a terceros, sino mediante la inscripcin
en el registro correspondiente, la cual empezar a producir efectos contra ellos desde la fecha

25

de la presentacin del ttulo al Registro" y esto en relacin con el Art. 683 C.C. que dice: "La
tradicin del dominio de los bienes races y su posesin no producirn efecto contra terceros,
sino por la inscripcin del ttulo en el correspondiente Registro".
CONCLUSIONES
Teniendo en cuenta los elementos objetivos y subjetivos de la relacin jurdica inmobiliaria, el
Registro de la propiedad puede organizarse a base de titulares de derechos reales (sistema de
Folio Personal) o de fincas (Sistema de Folio Real), nuestro Registro desde la primitiva Ley
siguiendo al Derecho Germnico en un principio y siguiendo despus al Derecho Francs
estaba organizado fundamentalmente a base de Folio Personal. Introduciendo recientemente
las reformas al Registro este estar organizado fundamentalmente por fincas o sea sobre Folio
Real, en este cada finca, desde que se inscribe por primera vez (in matriculacin) tiene un
nmero diferente y correlativo (apertura de folio).
Al adoptar el Sistema de Folio Real despus de estudiar todos los argumentos favorables que
los tratadistas del Derecho emplean en su favor, presenta ventajas de dar oportunidad de
armonizar la legislacin, puesto que al implantarse el catastro en el pas se siguieron los
lineamientos doctrinarios del Sistema Alemn que, tal como ya se ha expresado, se basa en el
Folio Real, y el legislador en el artculo 24 de la Ley de Catastro prescribi que: Las fichas
catastrales servirn de base para la organizacin del Sistema del Registro de la Propiedad Raz
e Hipotecas.

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SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO Y SALVADOREO.

Este sistema, denominado por su autor REGISTRATION Ocina Internacional TITLE, es
conocido generalmente como sistema de Acta Torrens, sistema Australiano Ingls o
simplemente australiano.
Fue implantado por primera vez en la Australia del Sur a virtud de la Real Property Act. de 2
de Julio de 1858, revisada por al Real Property Acta de 1861 y modicada y codicada por la
Real Property Act. de 1886 y por la de 1893.
Aunque en la exposicin de las legislaciones registrales ms caracterizadas se ha venido
prescindiendo por razn de brevedad de los precedentes histricos, en el examen del sistema
australiano conviene partir de sus antecedentes, que no son tan remotos, como tal peculiares.Una simple investigacin acerca de las circunstancias del pas para el cual fue creado este
sistema, de la biografa y personalidad de su autor, SIR ROBERT RICHARD TORRENS, y de los
posibles antecedentes mediatos e inmediatos de su idea, puede ayudar notablemente a su
mejor comprensin, as como la valorizacin de los antagnicos comentarios que el mismo ha
suscitado.
Australia es un pas de reciente colonizacin.- Hacia la primera parte del siglo dieciocho,
Nueva Holanda, como entonces se llamaba, era, excepto en alguna parte de sus costas, descrita
como una tierra incgnita en los mapas del mundo.
Los colonizadores ingleses aparecen por primera vez en Sydney, en el presente estado de
Nueva Gales del Sur hacia el ao de 1788; pero mediaba el Siglo diecinueve, y el interior del
continente permaneca cerrado, ignorndose si en el centro exista una gran zona marina o
una estepa desierta.
El Gobierno Ingls haba creado ah una colonia penitenciaria, y no es hasta 1836, que el
presente estado de Australia del Sur viene a ser considerado una provincia Britnica,
gobernada por un Consejo Legislativo, pasando ms tarde a ser una Colonia, gobernada por un
parlamento local.
En los comienzos, los ocupantes de las tierras, alquilaban grandes extensiones, pero al
desenvolverse la industria agrcola y aumentar los capitales, el tesoro de la colonia con el n

27

de forzarles a adquirir las tierras ocupadas, autoriz a todos los residentes para escoger y
comprar los predios que juzgaran ms cultivables.
SIR ROBERT RICHARD TORRENS, un Irlandes nacido en Kork en el ao 1814, que haba
llegado a Australia del Sur en 1840, para ocupar el cargo de Director de Aduanas, formando
parte en tal concepto del primer consejo legislativo haba sido nombrado hacia 1852,
Tesorero y Registrador General. En el desempeo de tal cargo, pudo apreciar los
inconvenientes que presentaban el rgimen Ingls de transferencias inmobiliarias por medio
de instrumentos rmados por las partes y registrados en una ocina que, con el nombre del
Registro General, haba sido creada en 1841 en la que se conservaban las escrituras,
convenios, arrendamientos, testamentos, sentencias, mapas y todo instrumento relativo a los
derechos sobre bienes inmuebles, sin ninguna relacin jurdica formal entre s, que facilitara y
garantizara la adquisicin de una nca.
Fcil es comprender que esa ocina de registracin general carente en absoluto de la nocin
de publicidad como base de seguridad o garanta, y por dems incipiente, no constituy
antecedente alguno del sistema Torrens, como tampoco pudo haber sido obstculo a sus
innovadoras ideas.
Importa destacar esa situacin especial de inexistencia de Sistema Registral alguno para
comprender y valorar el extraordinario xito inicial del Sistema. Se dice que Torrens pudiera
haber obtenido la idea original de un sistema, simplemente observando la seguridad y
garanta que conlleva, en s misma, una libreta de un banco de ahorros o el Certicado de
acciones emitido por una Sociedad.
Otros opinan, con ms motivo, que el sistema se inspira en las disposiciones establecidas para
el registro Naval por la Ley Marina Mercante Inglesa.
Lgico es suponer que, la prctica de Torrens haba adquirido como Director de Aduanas lo
llevara a idear la aplicacin de los inmuebles del Sistema de transferencia de buques y la
semejanza (casi identidad) del procedimiento establecido por la citada Ley para la
enajenacin de naves y el ideado por Torrens, autorizan esa Tesis sobre su origen.
Se le sealan adems puntos de contacto con las Handfesten de las ciudades Anseticas, con el
proyecto de movilizacin de la tierra, presentado por LAW en el parlamento de Escocia a

28

principios del siglo XVIII, con las cartas hipotecarias PRUSIANAS, que las asociaciones de la
propietarios ha vulgarizado con los asignados de la Revolucin Francesa y con las Cdulas
Hipotecarias de los Decretos de 9 MESSIDOR del ao III.
Pero lo histricamente comprobado es que este sistema registra surge libre de antecedentes
jurdicos, como una medida prctica, para resolver una necesidad sentida en un pas cuyas
condiciones eran peculiares, y que fue la genial creacin de la mente de un hombre, libre
tambin de antecedentes y prejuicios jurdicos.
CARACTERSTICAS DEL SISTEMA
Las caractersticas principales del sistema australiano son las siguientes:
- Es registro de inmuebles, exigindose la identicacin de las ncas, mediante su expresin
grca en un plano a escala determinada por la Ley y Certicado por un Agrimensor jurado.Establece un procedimiento inicial de inmatriculacin de donde nace la fuerza constitutiva y
legitimadora de la inscripcin.- Comienza estado con la solicitud dirigida al Registrador
General por el propietario, haciendo uso de frmulas impresas que se venden en todas partes,
y a la cual se acompaan los ttulos justicativos de su derecho, el plano ya mencionado y una
libranza por el importe de los gastos y honorarios de la inscripcin recibida y encarpetada la
documentacin completa se pasa a informe del topgrafo Jefe, que examina la descripcin de
la nca, se asegura de que los linderos estn bien determinados, compruebe el plano con los
que se tenga en el Registro (en algunas colonias se remite copia a los colindantes o al Consejo
del distrito, para que llegue a conocimiento de los interesados), pasa luego el expediente a los
auxiliares del antiguo Registro, que se lleva en la misma ocina, para que comprueben los
ttulos presentados con los registrados y ms tarde a los Asesores que en vista de lo datos e
informes, dictaminan sobre la emisin o denegacin de la solicitud de matrcula.- La decisin
denitiva corresponde a una comisin formada por el Registrador General y dos Comisarios.Si es favorable el acuerdo, la Comisin ja un plazo de un mes, a un ao, para que los
interesados puedan formalizar la oposicin y manda a publicar edictos en los Diarios Ociales
o de la localidad y a noticar a los colindantes.- Si no hay oposicin, o la que se formula es
rechazada por el tribunal competente, los Asesores redactan la minuta del ttulo de propiedad,
con las menciones y reservas oportunas; y el Registrador General lo expide por duplicado,
incorporando un ejemplar al libro corriente del Registro y entregado el otro, con las notas de
referencia y plano marginal de la nca in matriculada al peticionario.

29

Hecha la inscripcin, se adicionan los ndices y se anulan o archivan los ttulos antiguos
referentes al inmueble.
La inscripcin es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absolutas.- La
caracterstica fundamental del sistema es la separacin total del contrato causal y de sus
efectos reales en el negocio jurdico de transmisin de inmuebles.
El procedimiento de in matriculacin culmina con el ttulo real inacatable, que es la misma
inscripcin la cual, una vez realizada se desentiende de la causa obligacional, y no puede
invalidarse.
No solo es la prueba o documento justicativo del derecho, si no que se convierte en el
derecho mismo, y en un derecho con adquisicin originaria, por que cada ttulo que suscribe
el Registrador, va purgado de todo posible vicio que tuviera la adquisicin, el instrumento o
las partes contratantes.- La fuerza probante del ttulo es absoluta y contra su contenido, no
puede prosperar accin alguna.- La f pblica registral acta como inconstada en el ttulo que,
por si mismo, pura, como de propiedad adquirida por la simple ocupacin.
El sistema establece un rgimen de seguros, para reparar los perjuicios que pueda ocasionar
la inatacabilidad del ttulo.- La indemnizacin de los despojados se obtiene de un fondo
formado mediante un recargo del dos por mil del valor de los bienes que se suscriben.
La funcin calicadora del Registrador General Australiano y sus facultades son amplias.- Su
intervencin en el procedimiento de in matriculacin de donde se deriva la legalidad de la
inscripcin es intensa.- Juzga el valor jurdico de los documentos aducidos en apoyo de la in
matriculacin, los obstculos que se opongan a ella en el Registro y la capacidad del
transmitiente y adquiriente, puede suspender o diferir la in matriculacin; convoca a los
interesados y, en una palabra sus funciones son de orden civil y jurisdiccionales.
Sus resoluciones, in matriculando o inscribiendo, son tan rmes y valederas que, si el
certicado del ttulo a nombre de persona distinta del verdadero dueo, ste no puede dirigir
accin contra al persona que adquiri el derecho por la inscripcin ni contra el Registrador, ni
la inscripcin puede ser cancelada. El perjudicado solo tiene accin contra el Estado, que le
indemnizar mediante el fondo de seguro, ya mencionado o en su defecto, con fondos
generales de la Colonia.

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La misin del Registrador concluye, sin embargo, si se presenta oposicin, en cuyo caso los
interesados deben recurrir a los tribunales.
El Registro es nico para todo el pas. Esta Centralizacin de servicio fue uno de los aspectos
denidos por Torrens, que vea en el una mayor facilidad en las operaciones y una mejor
especializacin del personal con la divisin de funciones, permitiendo poner al frente de la
Ocina una persona de gran competencia, retribuir ms esplndidamente a los funcionarios y
unicar criterios y prcticas.
El Registrador General es un funcionario Administrativo, a cuyas rdenes hay un numeroso
personal de Asesores Jurdicos, Geomtras, Topgrafos, etc.
HISTRICA
El antecedente directo del Registro de la Propiedad, se encuentra en las reales pragmticas
espaolas de 1539 y 1768, que fueron introducidas en Amrica por las Reales Clulas del 9 de
mayo de 1778 y 16 de abril de 1789.
Las caractersticas de estos rudimentarios Registros como la TOMA DE RAZN de los
documentos, ordenados por orden cronolgico y sin calicacin de fondo, la distribucin de
las ocinas Registrales en cada cuidad o villa, son de las ocinas Registrales en cada ciudad o
val, son entre otras, las que se proyectan a los actuales Registros.
Nuestro Derecho Registral, se inicia con las llamadas NOTARIAS de Hipotecas, creadas en el
ttulo 39 del Libro 4 del Cdigo Civil decretado el 23 de agosto de 1859 por el Capitn
General Gerardo Barrios, con vigencia a partir de mayo de 1860.- El artculo 2336 de dicho
Cdigo, prescriba: en cada capital de Departamento habr un registro de Hipotecas y estar
a cargo de algn escribano pblico nombrado por el Presidente de la Repblica. Los
escribanos llevarn un libro donde se tomar razn de todos los instrumentos pblicos que
contengan expresa hipoteca, formado con papel de sello 3 de bienio corriente y deba foliarse
del mismo modo que los registros de protocolos de los otros escribanos.
Los Escribanos Hipotecarios deban ser de honradez y probidad conocidos, y poseer una
propiedad raz ubicada en cualquier punto del respecto departamento de valor de dos mil
pesos por lo menos.

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En los Departamentos donde por falta de escribanos de las calidades dichas no pueden
establecerse los Registros se haran las inscripciones en las notorias del Departamento ms
inmediato.
El Juez de Primera Instancia de la capital del departamento respectivo, era el encargado de
poner rma entera el principio de la misma pgina de libro y media al nal de la ltima,
rubricando todas las otras.
La inscripcin de la Hipoteca Contena: el nombre, apellido y domicilio del acreedor y su
profesin si alguna tena y las mismas generales del deudor, y a los que como apoderados o
representantes legales de cada uno se haba designado la fecha, con expresin de hora, da,
mes y ao de la inscripcin y la rma del anotador.- Se tomaban los datos de los documentos
que contenan Hipotecas, en el orden en que estos eran entregados, poniendo una nota tras
otra y sin ningn blanco intermedio.
En ellos no podan usarse abreviaturas, fechas con nmeros ni nombres con iniciales o cifras.Los escribanos tenan la obligacin de pasar al gobernador del Departamento al n de cada
mes de enero, una matrcula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas en el
Protocolo del ao anterior, para su publicacin en el Diario Ocial, en un apartado bajo el
ttulo de SECCIN JUDICIAL.
La primera ley hipotecaria que tuvo El Salvador fue promulgada el 11 de marzo de 1873, pero
por circunstancias presentadas en aquel momento, tal ley no tuvo vigencia, y por ello debe de
entenderse que fue la ley hipotecaria de 1881, publicada el 10 de mayo del mismo ao, la que
realmente estableci en el pas el Registro inmobiliario, tanto es as que el artculo 695 del
Cdigo Civil establece en su ltimo inciso, que los ttulos de los actos o contratos anteriores al
da 26 de mayo de 1881 deben inscribirse sin necesidad de antecedente, ya que es la fecha en
que se inicia el REGISTRO EN EL SALVADOR y fue cuando se promulg la ley de Registro
Hipotecario, que constaba de 13 ttulos, estos contenan toda la parte sustantiva y la parte
organizativa del registro y los procedimientos de inscripcin, esta ley se llam Ley Hipotecaria
y haba servido como modelo la Ley Hipotecaria Espaola, esta ley como haban tomado como
modelo el Registro de Folio Real nada ms que este estaba en libros y en cada foja se anotaba
la nca del titular del inmueble. Despus de esta ley se dio otra que se llamaba Ley
Reglamentaria del Registro promulgada en 1884 que tenia quince ttulos es decir, tena dos
ttulos ms y tenia el mismo corte anterior, era tambin un Registro Real.

32

En 1897 se promulg una nueva Ley del Registro y se llamaba LEY DE REGISTRO DE LA
PROPIEDAD RAZ ya en sta se cambi el sistema de Folio Real y fue en este momento que el
Registro del Folio Personal en esta ley se copia el Sistema Francs contados sus defectos y
cualidades, y se ha mantenido casi intacta hasta nuestros das, es la parte del Cdigo Civil que
tenemos adoptado en nuestro cuerpo legal, adems de eso se hizo una ley reglamentaria que
se llam de la Propiedad Raz e Hipotecas, la ley fue incorporada al Cdigo Civil por
disposiciones de la misma ley as es que en la edicin de 1904 ya aparece incorporada al
Cdigo Civil, y de conformidad a esta ley el Registro aparece organizado as:
1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ
2. REGISTRO DE SENTENCIAS
3. REGISTRO DE HIPOTECAS
4 Luego en 1933 fue incorporado el Registro de Crditos Refaccionarios y de Avo.
No obstante que nuestro territorio es pequeo existan en nuestro pas nueve ocinas de
Registro.- Aunque la ley dice que el Registro se compone de tres secciones; en realidad se
llevan tambin por separado los registros de anotaciones preventivas, de crditos
refaccionarios otorgados de conformidad con la ley de prenda agraria porque esta ley ya fue
derogada y sustituida por el Cdigo de Comercio, ganadera e industrial, y el de anotaciones
preventivas de crdito hipotecario (Banco Hipotecario de El Salvador y otras instituciones).
Es indudable la inuencia que en las leyes antes mencionadas tuvo la ley Hipotecaria de
Espaa del 8 de febrero de 1861 si como el Cdigo de Chile de 1857.
Nuestro sistema registral, est ntimamente relacionado con la tradicin, como modo de
adquirir, y es por ello que el ttulo correspondiente del Cdigo Civil se denomina DE LA
TRADICIN RAZ E HIPOTECAS, al referirse a la tradicin del dominio de los bienes races al
artculo 665 rearma la doctrina Romanista que informa nuestro Cdigo segn la cual se
necesita el ttulo (acto o contrato), y el modo (tradicin) para adquirir el dominio de los
bienes races. Pero nuestro Cdigo se apart de la doctrina del Cdigo Chileno, segn el cual la
tradicin se hace por al inscripcin, y estableci que para que la tradicin surta efectos contra
terceros, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.

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De lo dicho resulta, que en Chile quien no inscribe su ttulo no es dueo, y entre nosotros la
inscripcin es voluntaria y aunque no se escriba, el ttulo es vlido.
En cambio, en lo que respecta a la Hipoteca nuestro Cdigo adopta el sistema chileno, ya que
el artculo 668 dice expresamente que la tradicin del derecho de Hipoteca se verica por la
anotacin de la escritura que la constituye, en el competente Registro de Hipotecas.
Tal disposicin esta corroborada por el artculo 2160 del Cdigo Civil; que dice que la
Hipoteca deber ser inscrita en el Registro de Hipotecas y que sin ese requisito no tendr
valor alguno, ni se contar su fecha sino que desde que se presente al Registro respectivo si se
siguiere inscripcin. Por lo que podemos armar que en nuestro sistema registral, la tradicin
del derecho de Hipotecas se hace por la inscripcin.
Cabe sealar que la historia de nuestro Registro de Propiedad puede dividirse en tres
periodos fundamentales: el primero de 1860 con el nacimiento de nuestro Cdigo Civil a
1897, cuando se promulga la ley del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas y su
reglamento.
El segundo que comienza en el ao de 1897 hasta 1986, cuando se inicia un nuevo periodo
con la ley de reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas y su reglamento
que entraron en vigencia el 26 de mayo de 1986.
Como podemos ver los dos primeros periodos tienen sus rasgos especiales ya que el primero
se caracteriza por la aplicacin de las antiguas notarias de hipotecas, a las que se reere el
Cdigo Civil y las leyes hipotecarias o Cdigos Hipotecarios; y, segundo, signica la inclusin
de la ley y su reglamento en el texto del Cdigo Civil y el establecimiento de un Registro de la
Propiedad Inmueble en todo el Estado.
EFECTOS DEL SISTEMA
Los ttulos sujetos a inscripcin no perjudican a terceros sino mediante su inscripcin en el
correspondiente Registro, la cual empieza a producir efectos contra ellos desde la fecha de
presentacin del ttulo.- A este efecto en el Sistema de Folio Personal se llevaban dos Libros
Diarios de presentacin de documentos a saber:

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Uno de Propiedad, en el que se anotaban los ttulos en que se transfera el dominio o se

constitua algn derecho real, los instrumentos que deben anotarse previamente (demandas,
embargos, etc.), y otro de Hipotecas en el que se anotaban los instrumentos en que se
constituan o cancelaba este derecho.
Tambin se llevaba un Diario de presentacin de crditos refaccionarios.- El Cdigo Civil
enumera taxativamente la clase de instrumentos que pueden inscribirse en cada una de las
secciones del Registro.
Aunque la inscripcin es voluntaria tratndose del dominio, el artculo 717 establece que no
se admitir en los tribunales o Juzgados de la Repblica, ni en las ocinas administrativas,
ningn ttulo o documento que no est registrado, siempre que el objeto de la presentacin
fuera hacer valer un tercero contra tercero.- En virtud de esa disposicin la inscripcin se
vuelve casi obligatoria, y adems, en la prctica, por regla general se inscriben en el Registro
los ttulos que estn sujetos a este requisito. Pudiendo pedirse la inscripcin por quien tenga
inters en asegurar el Derecho que trata de inscribir, o por representante mandatario, o
encargado.- Adems se presume que quien presenta el documento, tiene poder o encargo para
este efecto.
El sistema de folio personal est basado en el sistema de transcripcin y se hizo lo posible
para que las inscripciones tuvieran un nmero de garantas que volviera a tal sistema lo
sucientemente efectivo.- De all, que las inscripciones que se hacen en el Registro merecen la
conanza de quienes tratan de adquirir algn derecho.- En efecto, nuestro sistema Registral
descansa en un precepto bsico que es total para la institucin, como es el artculo 695 del
Cdigo Civil Inciso Primero que textualmente dice: Ninguna inscripcin se har en Registro;
sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo Registro, que la persona
que constituye o transere tiene la facultad para ello.
Adems el ttulo inscrito goza en nuestra legislacin de innumerables privilegios.
Podemos decir tambin que la ley concede a los Registradores no solo la facultad de calicar
las formalidades extrnsecas de las escrituras, sino tambin la capacidad de las otorgantes,
pudiendo tambin denegar de los otorgantes, pudiendo tambin denegar la inscripcin por
causas legales, lo cual viene a conrmar hasta donde el sistema lo permite, la legalidad y
veracidad de la inscripcin.

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El artculo 34 del Reglamento del Registro da una garanta de la inscripcin segn el cual los
Registradores antes de inscribir un instrumento, deben examinar cuidadosamente los libros
de la ocina para averiguar si hay alguna inscripcin anterior que se oponga a la solicitada, y
si la encontrarn, denegarn la nueva inscripcin.
En este sistema, la inscripcin revela el estado real del derecho inscrito, ya que de
conformidad con el artculo 21 del Reglamento de Registro , siempre que se extienda una
inscripcin que de cualquier afecte a otra anterior, se pondr al margen de esta una nota en la
que se expresa el traspaso, modicacin, gravamen o cancelacin del derecho inscrito,
indicando el tomo, nmero y folio del nuevo asiento.
Tambin se sigue la prctica de anotar inmediatamente en la inscripcin afectada, el nmero
del asiento de presentacin de aquellos documentos que de alguna manera tienen relacin
con dichas inscripciones:
Las inscripciones por fotocopias en el Registro de San Salvador se inician en el ao de 1955
por Decreto No. 1873 del junio de 1955 al igual que en las otras secciones del Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas de la Repblica con el n de introducir un nuevo sistema que
facilite la inscripcin y por ser el que mayor seguridad y rapidez ofrece en la prctica, segn se
lee en los considerandos de dicho decreto, se adopt el sistema fotogrco para efectuar las
inscripciones. La incorporacin de las copias fotostticas en los libros del Registro tendr,
segn esa disposicin el mismo valor legal de las inscripciones. Los nuevos Libros del Registro
se formaran con las copias fotogrcas de los documentos correspondientes a cada
Departamento, siguindose el mismo orden de numeracin. Establecido en cuanto a los libros
y asientos, sin interrupcin alguna.
Los Libros as formados constarn de 500 folios, pero cuando el ltimo documento haga
sobrepasar esa cifra, se autoriza el uso de los folios que fueren necesarios para completar su
inscripcin; los documentos que deban ser inscritos por el sistema fotogrco, llevarn una
nota puesta al pie, rmada y sellada por el Registrador responsable, en la que seala
claramente los bienes o derechos relacionados en el documento demasiado extensos, que
puedan simplicarse sin menoscabo de los intereses de las partes, el Registrador extractar su
contenido en la citada nota al pie del mismo, continundolo en hojas anexas de papel sellado y
ese extracto fotograado , constituir la inscripcin.

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En realidad, se trata de una modalidad del sistema de transcripcin en al cual la fotografa de

la pgina del documento viene a sustituir la copia manuscrita del mismo, con la nica ventaja
de la rapidez y mayor exactitud de la copia, y las desventajas de aadir a la reconocida
inecacia del sistema de transcripcin y de folio personal los peligros y la inseguridad de las
inscripciones desglosadas, observando en la prctica, la operacin de fotograar las pginas
de los documentos que se pretende inscribir, para formar con ellas los libros del Registro,
resalta la inocuidad de tales complicaciones y no se alcanza a comprender la diferencia entre
esa variante y la simple protocolizacin de los documentos o de copias ordinarias de los
mismos.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE FOLIO PERSONAL
Por su naturaleza asimilable a los actos de Jurisdiccin Voluntaria, est constituido por los
principios de rogacin, prioridad, fe pblica, legitimacin, legalidad, especialidad y tracto
sucesivo.
La mecnica que se sigue en este tipo de registro es la siguiente:
A- Presentacin del documento y control de presentacin en el Libro denominado Diario;
anotacin marginal del nmero de asiento de presentacin en el libro de la inscripcin
antecedente.
B- Paso del documento a la seccin denominada de archivo, para control de distribucin.
C- Distribucin del documento para la confrontacin o cotejo con el asiento de inscripcin o
antecedente.
D- Distribucin del documento para calicar.
E- Distribucin del documento para poner la razn o auto de inscripcin.
F- Remisin del documento inscribible a la seccin de fotocopia.
G- Distribucin del documento fotocopiado para marginacin y rma del Registrador
H- Recepcin del documento ya inscrito para control de entrega.
I- Entrega del documento ya inscrito al interesado.
CARACTERSTICAS DEL SISTEMA PERSONAL
- La informacin est dispersa en varios tomos;
- Retardos en la inscripcin;

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- Prdida de tiempo en la consulta;

- Poco espacio fsico;
- Inseguridad Jurdica
- Calicacin compartida;
- Transcripcin Literal de los documentos;
- Dualidad de propietarios sobre un mismo inmueble;
- Crecimiento acelerado del Registro en la inscripcin del inmueble
- Constante cambio de antecedentes;
- A la hora de estudiar un instrumento no se sabe cmo determinar cul instrumento se
inscribi primero (Prioridad)
- Inscripcin en diferentes Registros;
- La informacin de un mismo inmueble se archiva en diferentes Registros;
- Al consultar un inmueble se paraliza la consulta de otros inmuebles;
CONCLUSIN: Podemos concluir diciendo que el Sistema de Folio Personal cumpli con los
objetivos que dieron origen a su implantacin en El Salvador ya que este fue creado para las
necesidades de hace ms de cien aos. En la actualidad se sigue utilizando para la inscripcin
de alguna clase de documento.

ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO Y EL SISTEMA

REGISTRAL SALVADOREO.
NORMATIVA APLICABLE: Reglamento del Registro conservatorio de Bienes Races.
Es menester mencionar que el Reglamento del Registro de conservatorio de Bienes y Races
de Chile, el cual es nuestra piedra angular en esta seccin es creado en virtud al artculo 695
del Cdigo Civil Chileno, que reza as: Un reglamento especial determinar en lo dems los
deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.
En Chile los bienes inmuebles o bienes races, estn organizados bajo un sistema de registro.
Los registros en mencin son controlados o manejados por un funcionario pblico
denominado Conservadores de bienes y races. Estos conservadores de bienes y races son
de acuerdo al artculo 446 del Cdigo Orgnico de Tribunales ministros de fe encargados de

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repertorios conservadores y que tienen el carcter de auxiliares de la administracin de justicia.

Estos conservadores son por designacin del Presidente de la Repblica de Chile.
A continuacin mencionaremos algunos de los artculos mas importantes del cuerpo legal en
mencin
La ley en su artculo 1 menciona lo siguiente.
Artculo 1.
En la capital de cada departamento habr, en lugar seguro y cmodo para el
Servicio pblico, una oficina que tendr por objeto la inscripcin de los ttulos mencionados en el
Ttulo V de este Reglamento.
Es en esta oficina en la que los conservadores trabajaran e inscribirn los documentos que se
les presentara.
Es interesante ver, como antes de iniciar su cargo, cada conservador deber segn el artculo
8, presentar ante la respectiva Corte de Apelaciones una fianza, constituir hipoteca o
depositara en las arcas fiscales letras de caja Hipotecaria para responder por toda omisin,
retardo, error o en si por toda falta o defecto que en su ejercicio le pueda ser imputable.
Los conservadores, tienen diferentes libros a su cargo. El primero de estos es el libro
denominado Repertorio, libro el cual deber de llevar los siguientes requisitos segn el
artculo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races.
Art. 24.
Cada pgina del Repertorio se dividir en cinco columnas, destinadas a recibir las
Enunciaciones siguientes:
1. El nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo.
2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripcin que trata de hacerse.
3. La clase de inscripcin que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4. La hora, da y mes de la presentacin.
5. El Registro parcial en que, segn el artculo 32, debe hacerse la inscripcin, y el nmero que
en l le corresponde.

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En si en este libro es el que se utiliza para anotar todo documento que se presente, es un tipo
de libro de ingreso. En este libro se debe de anotar todo ingreso aun cuando sean documentos
no inscribibles.
Se llevan de igual manera otros libros los cuales estn enunciados en el Articulo 31 del
reglamento el cual reza as.
Art. 31.
El Conservador llevar tres libros, denominados:
1 Registro de Propiedad;
2 Registro de Hipotecas y Gravmenes;
3 Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.

En el libro de Registro de Propiedad, se inscriben todas las transferencias de dominio, las

transmisiones de dominio y las adquisiciones por prescripcin adquisitiva
En el libro de Hipotecas y gravmenes se inscriben segn el artculo 32 del reglamento las
hipotecas, los censos, los usufructos, los usos y habitacin, fideicomisos, servidumbres y otros
gravmenes semejantes.
En el tercer libro, el de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar se inscribe todas las
limitaciones legales, judiciales o convencionales para enajenar los bienes inmuebles, de igual
manera en l se inscriben todos los embargos.
Se debe de mencionar que en cada uno de los libros, segn el artculo 33 del reglamento, se
inscribe sus respectivas cancelaciones, subscripciones y todo lo dems que concierne a las
inscripciones
Los registros en estos libros se llevaran anualmente. Es decir que se abren con el inicio del
ao y se cierran al final de este, y se irn inscribiendo bajo una serie de nmeros que irn
independientes de los que van en el Libro de Repertorio.

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El conservador de igual manera llevara un ndice general, en el que por orden alfabtico se
constataran todos los ttulos inscritos por el durante el ao calendario, que deber finalizar al
terminar el ao y entregarlo.
El reglamento menciona los ttulos que por obligacin deben inscribirse en el Registro
Conservatorio que son.
Art. 52.
Debern inscribirse en el Registro Conservatorio:
1. Los ttulos translaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de derecho de
usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia
ejecutoria que declare la prescripcin adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos
derechos. Acerca de la inscripcin de los ttulos relativos a minas, se estar a lo prevenido en
el Cdigo de
Minera;
2. La constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes races; la del
usufructo, uso y habitacin que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la
constitucin, divisin, reduccin y redencin del censo; la constitucin de censo vitalicio, y la
constitucin de la hipoteca. Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Cdigo de
Comercio;
3. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
4. Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del disipador y
demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda
el beneficio de separacin de bienes, segn el artculo 1385 del Cdigo Civil.
Y de igual manera menciona algunos ttulos que pueden ser inscribibles como lo menciona en
el artculo siguiente.
Art. 53.
Pueden inscribirse:
1. Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;

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2. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los nmeros 1 y 2
del artculo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley;
3. Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial,
que embarace o lmite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la
segunda clase el embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio, etc.
Una vez se inscriba cada ttulo, segn la ley este deber tener los requisitos siguientes para
que sea vlido: fecha de inscripcin, naturaleza, fecha del ttulo y oficina donde se guarda el
original, nombres y apellidos junto con los domicilios de las partes, nombre y linderos del
fundo y finalmente la firma del conservador. Claro est, estos requisitos varan entre los
diferentes ttulos.
El conservador, tiene penas pecuniarias por faltas u omisiones que este tuviere. Algo que en
nuestra opinin hara falta aplicarlas a El Salvador a la figura del Registrador, obviamente
teniendo en cuenta las diferencias que hay con Chile. Estas faltas imputables al Conservador
son:

Art. 96.
El Conservador, independientemente de la responsabilidad a que es obligado por los daos y
perjuicios que ocasionare, podr ser condenado a pagar una multa de dos a veinte pesos, si no
anota en el Repertorio los ttulos en el acto de recibirlos; si no lo cierra diariamente, como se
prescribe en el artculo 28; si no lleva los Registros en el orden que precepta este
Reglamento; si hace, niega o retarda indebidamente alguna inscripcin; si no se conforma a la
copia autntica para
hacerla; si no son exactos sus certificados o copias; y en general, si incurre en otra falta u
omisin, contraviniendo las leyes y lo dispuesto en este Reglamento.

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BIBLIOGRAFIA
Corte Suprema De Justicia, Biblioteca Judicial "Dr. Ricardo Gallardo-Bibliografa de tesis(http://www.csj.gob.sv/BVirtual.nsf/1004b9f7434d5ff106256b3e006d8a6f/a8af5ea69f9e5ada06256b3e00747bda?OpenDo
cument).
Universidad de El Salvador, -Efectividad De La Aplicacin De La Ley De Procedimientos
Uniformes Para La Presentacin, Trmite, Registro O Depsito De Instrumentos En El
Registro De La Propiedad Raz E Hipotecas, (http://ri.ues.edu.sv/4738/1/EFECTIVIDAD%20DE%20LA%20APLICACI%C3%93N%20DE%20LA%20LEY%20DE%20PROCEDIMI
ENTOS%20UNIFORMES%20PARA%20LA%20PRESENTACI%C3%93N,%20TR%C3%81MITE,%20REGISTRO%20O%20DEP%C3%9
3SITO%20DE%20INSTRUMENTOS%20EN%20EL%20REGISTRO%20DE%20LA%20PROPIEDAD%20RA%C3%8DZ%20E%20HIPOT
ECA.pdf).

Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas

Ley de Garantas Mobiliarias

Reglamento del Registro Pblico
Reglamento del Registro conservatorio de Bienes Races.

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