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Por
Thomas Edson Sakai Cavalcante
PALMAS TO
2013
1
THOMAS EDSON SAKAI CAVALCANTE
PALMAS TO
2013
2
O Trabalho de Concluso de Curso
Elaborado por Thomas Edson Sakai Cavalcante e aprovado pela Coordenao Acadmica foi
aceito como pr-requisito para a obteno do MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da
Construo Civil, Curso de Ps-Graduao lato sensu, Nvel de Especializao, do Programa
FGV Management.
Data da aprovao: _____ de ______________ de _________
Coordenador Acadmico
Orientador do TCC
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RESUMO
O presente trabalho tem foco no estudo de viabilidade da implantao de um empreendimento de interesse social
dentro do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, faixa 1 (0 a 3 salrios mnimos). Com a criao do
PMCMV, o Governo Federal tem buscado reduzir a falta de moradias atravs de polticas e estmulos
direcionados ao setor da construo civil. Nesse cenrio o Programa tem gerado oportunidades para construtoras
e incorporadoras atravs do aumento do crdito imobilirio e subsdios bancados pelo Governo Federal, contudo,
por outro lado traz uma srie de desafios, riscos e discusses para os que querem atuar nessa faixa do Programa,
sendo necessrio buscar mecanismos e ferramentas que possam reduzir esses riscos e evitar prejuzos s
construtoras, incorporadoras e investidores. Frente s discusses surge o seguinte questionamento: H
viabilidade e retorno para empreendimentos realizados na faixa 1 do PMCMV? Visando respond-lo, o estudo
prope avaliar a viabilidade da implantao de 233 unidades habitacionais, na faixa 1 do Programa, na cidade de
Gurupi-TO, onde segundo dados da Secretaria de Habitao Municipal, de novembro de 2.013, existe uma
demanda de 9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famlias cadastradas. Com a proposta de testar
a viabilidade do negcio, do ponto de vista tcnico e econmico-financeiro, foram elaborados projees e
levantamentos com base nos requisitos exigidos, onde foi desenvolvido projeto arquitetnico (planta baixa),
modelo tridimensional e levantamento das condies urbansticas do entorno do empreendimento com foco no
atendimento das famlias que habitaro o conjunto habitacional, quanto infraestrutura, elementos comunitrios
e comrcios. Foi realizada tambm uma estruturao financeira partindo de um cenrio referencial (custos
SINAPE agosto de 2013) para avaliar o empreendimento do ponto de vista econmico-financeiro, onde foi
elaborado oramento estimativo, cronograma fsico-financeiro e fluxo de caixa projetado dando suporte
realizao dos clculos dos indicadores VPL e TIR. Aps a anlise dos resultados o empreendimento mostrou-se
favorvel para o cenrio referencial, tanto quanto aos aspectos tcnicos quanto aos econmico-financeiros.
Entretanto, por meio de simulaes variando os custos da obra notou-se a forte influncia destes para os
resultados financeiros do empreendimento, o qual se mostrou vivel no intervalo da variao no aumento dos
custos de at 10%, porm aps esse intervalo ficou evidenciada a inviabilidade do negcio. Fica evidente aqui a
necessidade da realizao de um bom projeto executivo e de um planejamento eficiente que priorize
levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas os quais devem ser adotados antes da aprovao
dos projetos e assinatura do contrato. Na fase de execuo fundamental a implantao de uma poltica rgida de
controle de custos e de qualificao da mo de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no
canteiro de obras. Atravs dos resultados obtidos espera-se fornecer subsdios aos empreendedores que estejam
desejosos de elaborar e de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.
Palavras-chave: Programa Minha Casa Minha Vida, estudo de viabilidade, VPL, TIR.
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SUMRIO
1.INTRODUO...............................................................................................................
2. REFERENCIAL TERICO..........................................................................................
2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE........................................................................................
2.2 FLUXO DE CAIXA.......................................................................................................
2.3 TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE TMA...........................................................
2.4 VALOR PRESENTE LQUIDO VPL.........................................................................
2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO TIR.......................................................................
2.6 O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA...........................................................
2.6.1 Aprovao dos Empreendimentos............................................................................
3. ESTUDO DE CASO........................................................................................................
3.1 CARACTERSTICAS DO EMPREENDIMENTO........................................................
3.1.1 O Projeto.....................................................................................................................
3.1.2 O Terreno Proposto....................................................................................................
3.1.3 Caractersticas do Entorno do Empreendimento Localizao e Condies
Urbansticas..........................................................................................................................
3.1.4 Oramento...................................................................................................................
3.1.5 Cronograma Fsico-Financeiro da Obra..................................................................
3.1.6 Fluxo de Caixa Projetado para o Empreendimento................................................
3.1.7 Resultado e Anlise dos Indicadores.........................................................................
4. CONSIDERAES FINAIS..........................................................................................
5. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS..........................................................................
6. APNDICES....................................................................................................................
6.1 APNDICE A Oramento Estimativo Detalhado de Custos da
05
07
07
08
08
08
09
10
11
13
13
13
15
16
19
22
24
26
30
32
34
35
Obra.......................................................................................................................................
6.2 APNDICE B Cronograma Fsico-Financeiro da Obra............................................... 40
6.3 APNDICE C Demonstrao do Resultado do Exerccio DRE Projetada para o
43
Empreendimento....................................................................................................................
7. ANEXOS.......................................................................................................................... 45
7.1 ANEXO A Especificaes Mnimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o
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Programa Minha Casa Minha Vida.......................................................................................
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1. INTRODUO
Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios
(Pnad), 2008.
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seguinte questo: H viabilidade e retorno para empreendimentos realizados na faixa 1 do
PMCMV?
Buscando responder a esses questionamentos o trabalho prope realizar um estudo da
viabilidade do negcio, do ponto de vista tcnico e econmico-financeiro, atravs da
identificao dos requisitos exigidos para aprovao do projeto e sua validao conforme
requisitos mnimos exigidos e levantamento dos indicadores de viabilidade econmica e
financeira, atravs da elaborao do oramento, cronograma fsico-financeiro, fluxo de caixa
projetado e clculo dos indicadores de viabilidade, valor presente lquido VPL e da taxa
interna de retorno TIR.
Com o ttulo Estudo de Viabilidade da Implantao de um Empreendimento de
Interesse Social Dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1 (0 A 3 Salrios
Mnimos), na Cidade de Gurupi, Estado do Tocantins, ser analisada a viabilidade da
construo de 233 unidades habitacionais (casas), na cidade em referncia, onde segundo
dados da Secretaria de Habitao Municipal de novembro de 2013, existe uma demanda de
9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famlias cadastradas.
Espera-se ao fim obter informaes quanto viabilidade ou no do empreendimento,
bem como um arcabouo de informaes capazes de subsidiar a elaborao de novos projetos
a quem esteja com a inteno de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa
Minha Vida.
A estrutura do trabalho ter inicialmente o levantamento do referencial terico com
base nos principais conceitos abordados no seu desenvolvimento, logo aps, partindo para o
estudo de caso, sero destacadas as premissas e caractersticas do empreendimento e do seu
entorno, seguido dos levantamentos tcnicos, quantitativos, oramentrios e elaborao do
fluxo de caixa projetado para o empreendimento e a partir da sero expostos os resultados e
anlises dos indicadores de viabilidade e por fim as consideraes finais sobre o
desenvolvimento do trabalho e dos resultados obtidos.
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2. REFERENCIAL TERICO
Este captulo reune a base do referencial terico dos conceitos chave utilizados para o
desenvolvimento do trabalho, levantamento este, realizado atravs de pesquisa bibliogrfica
juntando uma base conceitual para a sustentao dos resultados propostos. Segue os principais
conceitos adotados neste trabalho.
2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE
A NBR2 14653-4 diz que o estudo de viabilidade tcnico-econmico tem o objetivo de
diagnosticar a possibilidade do sucesso de um empreendimento pela utilizao de indicadores
de viabilidade (ABNT3, 2002).
A finalidade da anlise de viabilidade econmica determinar se o projeto tem
condies de atender as expectativas e demandas dos investidores, para que estes possam,
ento, tomar a deciso de investir ou no. (ABREU FILHO, 2011, p. 03).
Lima Junior, Monetti e Alencar (2011), ressaltam que planejar os investimentos em um
empreendimento significa trabalhar a gerao de informaes de forma a melhorar a
fundamentao nas tomadas de deciso.
Ressaltam ainda que:
natural que em qualquer circunstncia dentro da qual se desenvolva um
empreendimento, no se espera partir conhecendo os resultados. Todavia,
reconhecer entre quais fronteiras possvel esperar resultados, [...] permite ao
empreendedor penetrar no FAZER com balizas para orientar a ao que, de outra
forma, ser desenvolvida ao acaso. Esse conhecimento permitir implementar
estratgias para o desenvolvimento do empreendimento, instalar mtodos de
controle e impor meios de mitigao de riscos. (LIMA JUNIOR, MONETTI e
ALENCAR, 2011, p. 04).
Abreu Filho et al (2008) enfatizam que visando tomar as decises timas sobre onde e
quando investir deve-se iniciar a partir da identificao dos aspectos relevantes, os riscos
versos os retornos e os fluxos de caixa futuros projetados, dando suporte para analisar e
avali-los e posteriormente decidir sobre o investimento.
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2.2 FLUXO DE CAIXA
As entradas e sadas de dinheiro ocorridas durante um determinado perodo
correspondem ao fluxo de caixa, o qual de maneira organizada pode servir como instrumento
para o planejamento e controle, de forma a auxiliar nas tomadas de deciso.
Segundo essa perspectiva, pode apresentar inmeros objetivos dependendo de quem
o est utilizando, tais como projees, acompanhamento, anlises, indicadores de desempenho
etc. (CORREIA NETO, 2011, p. 165).
Conforme Mendona at al (2010, p. 103), so dois os mtodos mais importantes de
avaliao de fluxos de caixa para os quais no existe nenhuma lei de formao para vrias
entradas e sadas de caixa: o mtodo do valor presente (atual) lquido VPL (ou net present
value - NPV) e o mtodo da taxa interna de retorno TIR(ou internal rate of return IRR).
2.3 TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE TMA
Segundo a NBR 14653-4 a taxa mnima de atratividade a taxa de desconto do fluxo
de caixa, compatvel com a natureza e caractersticas do empreendimento, bem como com a
expectativa mnima de emulao do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
(ABNT, 2002, p. 05).
Para Abreu Filho (2011), existem dois modos fundamentais para a sua determinao: a
primeira por semelhana com o mercado, com empresas semelhantes, e a segunda pela teoria
usando o modelo CAPM4. Para a elaborao do trabalho ser adotada a escolha da taxa por
semelhana do mercado.
2.4 VALOR PRESENTE LQUIDO VPL
Segundo Correia Neto (2011, p. 237), o VPL consiste em trazer todos os fluxos
financeiros do projeto para um nico perodo (normalmente o perodo zero) e som-los, tanto
fluxos positivos como negativos. Uma vez que todos os fluxos tenham sido ajustados
mesma referncia no tempo, pode-se obter seu valor lquido que representa o resultado atual
do investimento.
Tem-se como critrio para aceitao ou no do projeto o seguinte (LAPPONI, 2007):
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Capital Asset Princing Model - CAPM (em portugus, Modelo de Precificao de Ativos Financeiros)
consiste no modelo terico que avalia o impacto do risco sobre o retorno de um ativo.
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VPL>0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado taxa requerida
cria valor para a empresa, portanto deve ser aceito;
VPL<0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado taxa requerida
destri valor da empresa, portanto deve ser rejeitado.
A frmula bsica do VPL dada por:
:
Onde: FC0 = investimento inicial; t = perodo; n = nmero de perodos; k= taxa do
custo de capital e FCt = valor presente das entradas de caixa.
2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO TIR
Segundo Mendona at al (2010, p. 106), a taxa interna de retorno (TIR) de um fluxo
de caixa com entradas e sadas no uniformes a taxa de desconto que anula o seu valor
presente lquido.
Para a tomada de deciso de aceitao ou rejeio, devem ser considerados os
seguintes critrios (Gitman, 2004):
TIR > que o custo de capital, aceitar o projeto;
TIR < que o custo de capital, rejeitar o projeto;
Correia Neto (2011, p. 234) ressalta que para usar a TIR como critrio de aceitao
deve-se utilizar outra taxa para fins de comparao. Esta taxa deve ser superior a uma taxa
mnima que o investidor espera, de forma a considerar o investimento atrativo.
A frmula bsica da TIR dada por:
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Art. 5.-A. Para a implantao de empreendimentos no mbito do PNHU 5, devero
ser observados:
I - localizao do terreno na malha urbana ou em rea de expanso que atenda aos
requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano
diretor, quando existente;
II - adequao ambiental do projeto;
III - infraestrutura bsica que inclua vias de acesso, iluminao pblica e soluo de
esgotamento sanitrio e de drenagem de guas pluviais e permita ligaes
domiciliares de abastecimento de gua e energia eltrica; e
IV - a existncia ou compromisso do poder pblico local de instalao ou de
ampliao dos equipamentos e servios relacionados a educao, sade, lazer e
transporte pblico. (BRASIL, 2009, p. 03).
Dentre os projetos apresentados tero prioridade aqueles onde houver parcerias com os
Estados e/ou Municpios, com oferta de:
Doao de reas pelo poder pblico para a implantao dos imveis dentro do
Programa;
Desonerao tributria para reduo dos custos, por parte dos estados e
municpios;
Contrapartida financeira;
Implantao de infraestrutura.
Recentemente, com a chegada de 2014, ano de encerramento da segunda fase do
Programa e tambm ano eleitoral, a Presidente Dilma Rousseff sinalizou que o Governo j se
prepara para o lanamento da terceira etapa, com a continuao do PMCMV e liberao de
mais recursos para a ampliao do nmero de unidades a serem produzidas.
2.6.1 Aprovao dos Empreendimentos
A anlise e avaliao do projeto pela Caixa Econmica Federal em termos tcnicos,
jurdicos e econmico-financeiro bem criteriosa, visando a garantia da entrega de
empreendimentos de qualidade e capazes de atender dignamente os beneficirios. De maneira
geral, de acordo com documentos da Caixa Econmica Federal, buscam analisar:
a) Quanto anlise tcnica e de engenharia:
Programa Nacional de Habitao Urbana PNH - Subprograma do Programa Minha Casa Minha Vida, que
trata da produo e aquisio de imveis urbanos.
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projeto proposto;
Analisa o projeto arquitetnico proposto, seguindo os critrios de projeto (Anexo
A) estabelecidos pelo Programa, quanto funcionalidade e segurana;
Analisa problemas tcnicos e as condies urbanas da rea proposta, bem como
impactos sociais gerados pela implantao do empreendimento;
Analisa o oramento proposto com foco nos quantitativos de servios e insumos
com base nos ndices de custos do Sistema Nacional de Pesquisa e ndices da
Construo Civil SINAPI. Atravs da anlise de custos busca-se evitar que sejam
contratados empreendimentos com preos inexequveis e eliminar a prtica de
sobrepreo;
Verifica o cronograma fsico-financeiro quanto a sua viabilidade e analisa a
coerncia entre as etapas de execuo da obra e a programao do fluxo financeiro
dos desembolsos;
Analisa custos com objetivo de evitar a contratao de empreendimentos com
preos inexequveis e tambm elimina a prtica de sobrepreo.
Realiza trabalho visando diminuir o aparecimento de inconsistncias e problemas
de planejamento, trazendo segurana execuo da obra e contribuindo pra que os
recursos sejam aplicados de forma efetiva.
b) Quanto anlise jurdica:
Analisa situao jurdica do terreno, do vendedor, da empresa e seus scios;
Busca riscos legais e jurdicos capazes de impactar na operao;
Avalia a documentao e registro imobilirio do terreno com vistas a eventuais
passivos que possam repercutir no imvel, buscando afastar riscos transao e
transferncia imobiliria.
6
PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, instrumento do Governo Federal com
objetivo de melhorar a qualidade e a produtividade na construo civil, atravs da avaliao de conformidade das
empresas, produtos e servios.
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3. ESTUDO DE CASO
3.1 CARACTERSTICAS DO EMPREENDIMENTO
O estudo proposto foi desenvolvido para ser implantado na cidade de Gurupi, Estado
do Tocantins, onde o valor mximo pago pelo Programa por cada unidade mais o terreno de
R$ 60.000,00.
O Empreendimento proposto ter suas caractersticas e parmetros descritos nos
tpicos a seguir.
3.1.1 O Projeto
O projeto foi desenvolvido em cosonncia com a legislao local conforme as Leis: n.
1.224, de 06/03/1.998 Cdigo de Obras e Edificaes de Gurupi-TO e n 1.086, de
31/12/1.994 Cdigo de Postura do Municpio de Gurupi-TO, e com base no atendimento s
premissas do documento de especificaes mnimas exigidas para casas projetadas para a
faixa 1, do Programa Minha Casa Minha Vida (disponvel em: http://www.cidades.gov.br)
conforme Anexo A.
Com base nas premissas pr-estabelecidas pelo cliente (CEF) e pela legislao local,
foram elaborados: o projeto arquitetnico bsico (Figura 1) e um modelo tridimensional
(Figuras 2 e 3) evidenciando as projees dos elementos fsicos do projeto, viabilizando a
criao de um prottipo mais prximo realidade, possibilitando um levantamento mais
preciso dos quantitativos de reas e dos materiais a serem utilizados.
Outras informaes do projeto:
14
15
16
rea mdia de 220 m. O proprietrio sinaliza positivamente quanto possibilidade de
parceria para a venda e implantao do projeto em sua rea.
Outras informaes sobre o terreno:
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existncia de servios pblicos como escolas, creches, postos de sade, servios de transporte
coletivo intramunicipal e intermunicipal, comrcios, estruturas de esporte e lazer, entre outros
servios, conforme levantamento indicado abaixo no Quadro 1 e Mapa 1.
Com base em informaes e estatsticas do ltimo Censo Demogrfico IBGE (2010)
h uma mdia de 3,29 moradores por domiclios particulares em Gurupi, portanto,
considerando estes nmeros tem-se uma populao estimada de aproximadamente 767
moradores para o empreendimento. Conforme o levantamento realizado (Quadro 1), nota-se a
grande oferta de servios de utilidade pblica e comrcios capazes de dar suporte a demanda
adicional gerada pelo empreendimento.
TIPO DE
EQUIPAMENTO
EXISTENTE
NOME
DISTNCIA
Creche
Creche
2.500 m
Creche
Creche
2.100 m
Escola de
Integral
Tempo Escola de
Integral
Tempo
Escola de educao
infantil,
ensino Escola Municipal fundamenta e ensino Ilza Borges
mdio
Escola de educao Escola Municipal infantil,
Joel Ferreira
Escola de
fundamental
2.400 m
2.500 m
1.700 m
2.450 m
Posto de Sade
Hugo Naves
2.450 m
Posto de Sade
Casego
Cipama Companhia
Independente
da
Polcia
Militar
Ambiental
2.450 m
Esporte e lazer
Ginsio
Poliesportivo
2.000 m
Esporte e lazer
Campos de futebol
gramado
2.000 m
Esporte e lazer
Clube
Fronteira
Posto de Sade
Posto de Sade
Segurana
Transporte
Transporte
Nova
Linha regular de
nibus transporte
pblico
coletivo
intramunicipal
Linhas de nibus
intermunicipais
Viao Java
2.500 m
1.600 m
1.050 m
1.800m
Servios Pblicos
Detran
1.900m
Comrcio
Supermercado
2.450m
ENDEREO
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Av. B, Qd. AI-4, Parque Res.
Nova
Fronteira,
CEP.:
77.415-370
Av. B, Qd. 32, Parque
Residencial Nova Fronteira,
CEP: 77415-370
Rua 48, n. 11, Parque
Residencial Nova Fronteira,
CEP: 77.415-300
Rua 56, n. 525 - Parque
Residencial Nova Fronteira,
Gurupi - TO, 77415-410
Rua A, n. 5155 - Vila
Guaracy, CEP: 77423-450
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Av. I, Unio V, CEP:
77.413-780
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Rua 49, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 49, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 37, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470
Rua 78 Q 159, S/n Lt 17,
Parque Nova Fronteira,
CEP: 77415-650
Rua 77, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 640
Av. Alagoas 171 Qd. 03 -
CAPACIDADE
VAGAS
DE
DISPONVEIS
ATENDIMENTO
200 Crianas
200 (Duzentas)
200 Crianas
200 (Duzentas)
600 alunos
600 (Seiscentas)
539 alunos
164 (Cento e
sessenta e quatro)
689 alunos
51 (Cinquenta e
uma)
250 alunos
72 (Setenta
duas)
5.582 pacientes
6.816 pacientes
No informado
No informado
No informado
No informado
No informado
No informado
No informado
No informado
No informado
-
18
TIPO DE
EQUIPAMENTO
EXISTENTE
NOME
DISTNCIA
Michella
Comrcio
Comrcio
Comrcio
Comrcio
Supermercado
Free Norte
Loja de Materiais
para Construo
Giro Rpido
Posto de Gasolina e
Convenincia
Dcio
Drogaria
Drogadenes
1.650m
1.700m
CAPACIDADE
VAGAS
DE
DISPONVEIS
ATENDIMENTO
ENDEREO
Setor Sul
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470
2.200m
Av. E, n.
Cruzeiro.
221,
Setor
1.700m
19
MAPA DO ENTORNO DO EMPREENDIMENTO CONJUNTO RESIDENCIAL MADRID GURUPI-TO
DETRAN
CRAS
TRANSPORTE
SADE
20
4.1.3 Oramento
O oramento consiste numa importantssima etapa e se trata de um fator crtico de
sucesso para um empreendimento imobilirio. Na fase de estimativa de viabilidade so
obtidos indicadores iniciais baseados em avaliaes tcnicas, econmicas, financeiras e dos
riscos do negcio. (TEIXEIRA DA SILVA, 2013)
O oramento estimativo do empreendimento (Apndice A) foi realizado baseado nos
modelos utilizados pela Caixa Econmica Federal para anlise dos projetos submetidos
aprovao da sua equipe e seu departamento tcnico. A planilha foi elaborada com base numa
matriz de rubricas (contas) propostas por esses modelos e detalhada de acordo com os itens
dos levantamentos quantitativos apurados pelo autor do estudo com base nos projeto
arquitetnico e tridimensional da unidade habitacional, elaborados conforme as especificaes
mnimas (Anexo A) exigidas pelo Programa e em consonncia com as leis municipais
referentes matria.
O valor limite estabelecido pelo Programa para a cidade de Gurupi-TO, para cada
unidade habitacional de R$ 60.000, sendo este definido pela soma do valor do terreno mais
o valor da edificao. Para o estudo foi definido um valor de R$ R$ 15.000,00 para cada lote e
o restante, R$ 45.000,00, para cada edificao.
O valor total orado para o empreendimento de R$ 13.485.000,00 includos os
custos com o terreno e a construo das unidades habitacionais.
Os terrenos pertencem a terceiros e sero pagos na primeira parcela aps a
contratao, estes no faro parte do oramento utilizado para o presente estudo.
O saldo orado para a construo das 233 unidades propostas de R$ 10.485.000,00, e
este ser adotado como o valor global para a realizao do trabalho, desconsiderando os
valores pagos pelos terrenos.
Para a elaborao do oramento foi utilizada a base SINAPI (Sistema Nacional de
Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil), sendo este o ndice utilizado na anlise de
empreendimentos pela Caixa Econmica Federal. A data base utilizada foi o ms de agosto de
2013.
Para os servios e materiais no encontrados na tabela SINAPI foram realizados
levantamentos de preos atravs da cotao em empresas e prestadores de servios locais.
O oramento do empreendimento inclui tambm os custos de implantao de
iluminao pblica e calada de 1,20 m nos passeios (um total de 2.796 m) e implantao de
sinalizao vertical e horizontal.
21
Foram consideradas como outras despesas: taxas bancrias anlise e cadastro, seguros
(DFI, RCC), tributos federais, despesas com Projeto de Trabalho Tcnico Social PTTS e
despesas de legalizao.
Os tributos federais sero recolhidos na base unificada de 1% sobre o faturamento da
obra (RET 7 - Regime Especial de Tributao para habitao de interesse social).
Sero reservados 1,5% do valor total orado para o empreendimento (terreno e
construo), para o desenvolvimento do Trabalho Tcnico Social que ser realizado pela
Prefeitura aps a entrega das obras. Estes recursos sero retidos na ltima parcela.
O imposto municipal ISS (Imposto Sobre Servios) isento de acordo com a Lei
Municipal Ordinria n 1.846 de 23/12/2009, que estabelece iseno para empreendimentos
de interesse social includos no PMCMV, portanto, no figura no oramento para a cidade de
Gurupi-TO.
A planilha adotada segue padro pr-definido utilizado pelo cliente (CEF) e no tem
como objetivo fazer a distino de custos diretos e indiretos da obra, mas sim de quantificlos para a aplicao do BDI8. O objetivo desta previso oramentria levantar os custos
conforme a metodologia utilizada pela Caixa Econmica, visto que a aprovao dos projetos
se condiciona a este atendimento e neste caso o fluxo de caixa projetado dever acompanhar a
mesma lgica. O modelo usa o termo BDI como uma taxa aplicada sobre o custo direto e
indireto da construo excluindo-se as despesas do quadro Outras Despesas (Tabela 1) que
sero agregadas ao oramento depois da incidncia do BDI.
OUTRAS DESPESAS
1.
2.
3.
209.700,00
4.
Impostos Federais
104.850,00
5.
Despesas de Legalizao
5.1
5.2
TOTAL
5.000,00
15.000,00
20.000,00
52.700,00
407.250,00
RET - Regime Especial de Tributao unifica os tributos federais IRPJ, CSLL, Contribuio para o
PIS/PASEP e COFINS, para contratos de construo de unidades habitacionais dentro do MCMV no valor de at
R$ 100.000,00, na alquota de 1% da receita mensal auferida pelo contrato, conforme Instruo Normativa RFB
n 934, de 27 de abril de 2009.
8
BDI Bnus e despesas indiretas taxa adicionada aos custos da obra para cobrir as despesas indiretas, risco,
tributos, despesas comerciais, despesas financeiras e lucro do empreendedor.
22
O percentual de BDI aplicado ao oramento foi de 16%, taxa apontada pelos gestores
de obras nessa faixa do Programa que esto sendo realizadas na mesma cidade, e que segundo
eles se trata da taxa usualmente aceita pela CEF na regio.
O oramento resumo aps o levantamento dos custos diretos e indiretos da construo
e outras despesas ficou como segue abaixo:
ITEM
1
2
3
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
5.1
5.2
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
7
7.1
7.2
8
8.1
8.2
8.3
8.5
9
9.1
9.2
10
10.1
10.2
10.3
DISCRIMINAO DE SERVIOS
SERV. PRELIM. E GERAIS
FUNDAES
SUPRA-ESTRUTURA
PAREDES E PAINIS
alvenarias
esquadrias
ferragens
vidros
COBERTURA
telhados
impermeabilizaes
REVESTIMENTO
revestimentos internos
azulejos
revestimentos externos
forros
pinturas
PAVIMENTAO
cermicas
cimentados
INSTALAES
eltrica
hidrulica
esgoto
aparelhos e metais
COMPLEMENTAES
calafete/limpeza
plantio de rvore
INFRA-ESTRUTURA
Pavimentao
energia/iluminao
sinalizao
VALOR DOS
SERVIOS (R$)
R$311.277,79
R$706.067,52
R$20.127,74
PESO
(%)
3,60
8,13
0,23
R$947.499,30
R$846.041,92
R$55.677,68
R$88.453,42
10,91
9,80
0,64
1,02
R$1.577.904,33
R$21.420,16
18,20
0,25
R$412.153,42
R$87.864,02
R$248.247,85
R$266.181,34
R$469.289,11
4,74
1,01
2,86
3,06
5,40
R$336.190,85
R$457.957,33
4,48
5,27
R$388.846,71
R$309.062,85
R$426.344,79
R$534.194,44
4,48
3,60
4,91
6,15
R$28.104,83
3.262,00
0,32
0,04
R$127.024,14
R$9.317,98
R$9.204,00
R$8.687.715,52
BDI 16%
R$1.390.034,48
OUTRAS DESPESAS
R$ 407.250,00
1,46
0,11
0,11
100,00%
R$10.485.000,00
23
DESPESAS PR-OPERACIONAIS
UN
QUANT.
CUSTO
UNIT. (R$)
CUSTO (R$)
vb
vb
m
1,00
30.000,00
30.000,00
1,00
60.000,00
60.000,00
200,00
50,00
10.000,00
100,000,00
PERODO
PROGRESSO
FSICO DA OBRA /
MS (%)
BDI 16%/ MS
(R$)
MS 1
0,54%
47.242,91
7.558,87
54.801,78
MS 2
3,08%
267.280,86
42.764,94
310.045,80
MS 3
7,79%
677.106,72
108.337,08
785.443,80
MS 4
11,93%
1.036.475,86
165.836,14
1.202.312,00
MS 5
12,36%
1.073.620,46
171.779,27
1.245.399,74
MS 6
12,36%
1.073.620,46
171.779,27
1.245.399,74
MS 7
11,20%
975.051,84
156.008,29
1.131.060,13
MS 8
12,71%
1.104.004,08
176.640,65
MS 9
12,15%
1.055.406,07
168.864,97
1.280.644,73
1.224.271,05
MS 10
5,65%
490.842,83
78.534,85
569.377,68
MS 11
5,02%
435.832,12
69.733,14
505.565,26
24
MS 12
PROGRESSO
FSICO DA OBRA /
MS (%)
5,19%
TOTAL
100,00%
PERODO
BDI 16%/ MS
(R$)
451.231,30
72.197,01
523.428,31
8.687.715,52
1.390.034,48
10.077.750,00
7,86%
INCC % MDIA
MENSAL
0,655%
Quadro 1 INCC acumulado 12 meses ref.. Agosto de 2013 / INCC mdia mensal
Fonte: Elaborao do autor dados IBRE/FGV, 2013
PERODO
MS 1
47.242,91
0,655%
47.552,35
MS 2
267.280,86
0,655%
269.031,55
MS 3
677.106,72
0,655%
681.541,77
MS 4
1.036.475,86
0,655%
1.043.264,78
MS 5
1.073.620,46
0,655%
1.080.652,68
MS 6
1.073.620,46
0,655%
1.080.652,68
MS 7
975.051,84
0,655%
981.438,43
MS 8
1.104.004,08
0,655%
1.111.235,31
MS 9
1.055.406,07
0,655%
1.062.318,98
MS 10
490.842,83
0,655%
494.057,85
MS 11
435.832,12
0,655%
438.686,82
MS 12
451.231,30
0,655%
454.186,87
TOTAL
8.687.715,60
7,860%
8.744.620,06
INCC - ndice Nacional de Custo da Construo, elaborado pela Fundao Getlio Vargas e que tem o objetivo
de acompanhar a evoluo mdia dos preos de insumos, equipamentos e mo de obra das construes
habitacionais.
25
10
Real Estate o setor dos produtos e empreendimentos imobilirios ou com base imobiliria. (definio no
Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da USP)
26
Outras consideraes devem ser ponderadas, pois, conforme Lima Jr. (1995), no plano
operacional, os desembolsos so descasados visto que temos:
Insumos que podem ser comprados parceladamente;
Insumos que podem ser pagos adiantadamente;
Insumos que podem ser reaproveitados na prpria obra;
Verbas de reserva para pagamento de mo de obra, compreendendo frias e
encargos, etc.
Analisando sob essa tica evidente a ocorrncia de muitas situaes similares
durante a realizao da obra, contudo, a nvel de planejamento, para o estudo proposto que
as entradas e sadas sejam lanadas considerando o fluxo mensal das ocorrncias, ou seja,
entradas e sadas num determinado ms, sero lanadas no ms corrente, independente se
pressupe-se que tenha ocorrido no incio ou final do perodo.
Abaixo segue Demonstrao do Resultado do Exerccio - DRE projetada para o
empreendimento:
MS 0
0,00
0,00
(100.000,00)
0,00
(=) Resultado
do perodo
(100.000,00)
MS 1
94.801,78
(47.552,35)
(40.000,00)
7.249,42
(948,02)
6.301,41
MS 2
310.993,81
(269.031,55)
0,00
41.962,27
(3.109,94)
38.852,33
MS 3
788.553,73
(681.541,77)
0,00
107.011,96
(7.885,54)
99.126,43
MS 4
1.210.197,53
(1.043.264,78)
0,00
166.932,76
(12.101,98)
154.830,78
MS 5
1.257.501,71
(1.080.652,68)
0,00
176.849,04
(12.575,02)
164.274,02
MS 6
1.257.974,75
(1.080.652,68)
0,00
177.322,08
(12.579,75)
164.742,33
MS 7
1.143.639,88
(981.438,43)
0,00
162.201,45
(11.436,40)
150.765,05
MS 8
1.292.081,13
(1.111.235,31)
0,00
180.845,82
(12.920,81)
167.925,01
MS 9
1.237.191,86
(1.062.318,98)
0,00
174.872,87
(12.371,92)
162.500,95
MS 10
581.749,60
(494.057,85)
0,00
87.691,75
(5.817,50)
81.874,25
MS 11
511.382,76
(438.686,82)
0,00
72.695,94
(5.113,83)
67.582,11
MS 12
798.931,45
(454.186,87)
(262.400,00)
82.344,58
(7.989,31)
74.355,27
10.485.000,00
(8.744.620,06
)
(402.400,00
)
1.337.979,94
(104.850,00
)
1.233.129,94
Perodo
TOTAL
(+) Receita
(-) Custos
(-) Despesas
(-) Impostos
A partir da DRE foi extrado o Fluxo de Caixa Projetado para o perodo em anlise,
conforme tabela abaixo, o qual ser utilizado para o desenvolvimento das anlises dos
indicadores.
27
MS
FLUXO DE CAIXA
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
TOTAL
(100.000,00)
6.301,41
38.852,33
99.126,43
154.830,78
164.274,02
164.742,33
150.765,05
167.925,01
162.500,95
81.874,25
67.582,11
74.355,27
1.233.129,94
Informao extrada do Portal Exame.com, Com Mercado Empacado, Paladin Prev Crescer At 15% Em
2014, 28 de Nov. 2013. Disponvel em: < http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/com-mercado-empacadopaladin-preve-crescer-ate-15-em-2014--2?page=2 >. Acesso em: 01 dez. de 2013.
28
Com base nessas informaes foi adotada para o estudo uma TMA de 25% a.a,
correspondendo a uma taxa equivalente de 1,88% a.m, onde foram obtidos os seguintes
resultados conforme tabela a seguir:
TMA
25,00 %a.a.
1,88 %a.m.
VPL
TIR
positiva
frente
aos
critrios
predeterminados
exigidos
por
seus
29
CUSTOS
(R$)
VPL
(R$)
TIR %
(a.a)
+14%
9.968.866,86
(R$ 5.367,80)
1,12%
+12%
9.793.974,46
R$ 146.172,09
17,22%
+10%
9.619.082,06
R$ 197.711,97
28,11%
+8%
9.444.189,66
R$ 349.251,86
36,79%
+6%
9.269.297,26
R$ 500.791,75
44,19%
+4%
9.094.404,86
R$ 652.331,63
50,73%
+2%
8.919.512,46
R$ 803.871,52
56,67%
0%
8.744.620,06
R$ 955.411,40
62,14%
-2%
8.569.727,65
R$ 1.106.951,29
67,23%
-4%
8.394.835,25
R$ 1.258.491,18
72,02%
-6%
8.219.942,85
R$ 1.410.031,06
76,56%
-8%
8.045.050,45
R$ 1.561.570,95
80,88%
-10%
7.870.158,05
R$ 1.713.110,83
85,02%
-12%
7.695.265,65
R$ 1.864.650,72
88,99%
-14%
7.695.265,65
R$ 2.016.190,61
92,82%
30
31
4. CONSIDERAES FINAIS
Com base nos resultados alcanados e anlise dos indicadores de viabilidade obtidos
para o cenrio referencial adotado o empreendimento mostrou-se vivel, entretanto, quando
submetido a simulaes com variaes dos custos de obra ficou evidente que em cenrios
mais adversos com uma variao mais acentuada para essa varivel o empreendimento perdeu
eficincia nos resultados tendendo a se tornar invivel quando esses excederem a 10%,
todavia, ganhos positivos com reduo de custos tendem a refletir positivamente nos
resultados dos indicadores de viabilidade econmico-financeira VPL e TIR, adotados no
estudo.
O atendimento das premissas tcnicas, financeiras e econmicas atestou que dentro
dos requisitos exigidos pelo PMCMV possvel realizar empreendimentos nessa faixa do
Programa mesmo com variaes significativas nos custos da obra, conforme simulaes
realizadas. Todavia, conforme demonstrado, essas variaes refletem diretamente no resultado
financeiro do projeto, de maneira positiva, quando h a reduo dos custos, e de maneira
negativa, quando h elevao dos mesmos, portanto preciso aplicar uma gesto eficiente do
controle de custo visando manuteno das margens de ganho e o afastamento dos riscos de
perdas e prejuzos.
A realizao de um projeto executivo detalhado e de um planejamento eficiente que
priorize levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas devem ser adotados
antes da aprovao dos projetos e da assinatura do contrato. Prever ajustes inflacionrios na
construo do oramento imprescindvel, pois as receitas provenientes dos reembolsos das
medies no so reajustadas e no possvel solicitar aditivos at o final da obra. Na fase de
execuo fundamental a implantao de uma poltica rgida de controle de custos e de
qualificao da mo de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no
canteiro de obras.
Atravs dos resultados obtidos espera-se fornecer subsdios e informaes que sirvam
de referncia aos empreendedores que estejam desejosos de elaborar e de executar projetos
semelhantes nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.
Como sugestes para trabalhos futuros pode ser realizada a complementao das
anlises de sensibilidade ampliando as variaes alm dos custos de obra, flexibilizando os
valores do custo do terreno, da taxa mnima de atratividade e variaes inflacionrias do
INCC. Alm disso, a proposta da ampliao do nmero de indicadores pode contribuir para a
32
33
5. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ABOIM COSTA, Luiz Guilherme Tinoco (et al.). Anlise Econmico-Financeira de
Empresas, 3. ed., Rio de Janeiro: Editora FGV, 2011.
ABREU FILHO, Jos Carlos Franco (et al.). Finanas Corporativas, 10. ed., Rio de Janeiro:
Editora FGV, 2008.
ABREU FILHO, Jos Carlos Franco. Anlise de Projetos de Investimentos. Palmas-TO,
2011, p. 03 e 05. Apostila do Curso de MBA em Gesto Financeira, Auditoria e Controladoria.
Fundao Getlio Vargas FGV.
ASSOCIAO BRASILEIRA NORMAS TCNICAS NBR 14653-4: Avaliao de Bens
Empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.
BRASIL, Stio da Secretaria da Fazenda do Governo Federal, 2013. Disponvel em
<http://www.fazenda.gov.br>. Acesso em 10 de jun. 2013.
. Sitio do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, 2013. Disponvel em <http://
www.ibge.gov.br>. Acesso em mar/ago/nov. 2013.
. Stio do Banco Caixa Econmica Federal, 2013. Disponvel em:
<http://www.cef.gov.br>. Acesso em: mar/mai/jun/ago/nov. 2013.
, Sitio do Ministrio das Cidades do Governo Federal, 2013. Disponvel em
<http://www.cidades.gov.br>. Acesso em mar/mai/jun/ago/nov. 2013.
, Sitio do Portal do Instituto Brasileiro de Economia FGV/IBRE, 2013. Disponvel em
<http://portalibre.fgv.br>. Acesso em 28 de ago. 2013.
CAIXA ECONMICA FEDERAL. Cartilha do Programa Minha Casa Minha Vida 2. Sd.
CORREIA NETO, Jocildo Figueiredo. Excel para Profissionais de Finanas, 2. ed, Rio de
Janeiro: Elsevier, 2011.
FALCO, Daniel Ferreira. Manual do Trabalho de Concluso de Curso. Palmas-TO, 2013,
MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil. Fundao Getlio Vargas
FGV.
FERREIRA, Romrio. Dois Lados do Minha Casa Minha Vida, Revista Construo
Mercado, n. 143, p. 32-46, ano 66, So Paulo: PINI, junho de 2013.
GITMAN, Lawrence J. Princpios da Administrao Financeira, 10. ed, So Paulo,:
Pearson Addison Wesley, 2004.
GREGRIO, Carolina. Minha Casa Minha Vida 2, Revista Construo Mercado, n. 123, p.
54-58, ano 64, So Paulo: PINI, outubro de 2011.
34
35
6. APNDICES
36
UN.
QUANT.
CUSTO UNIT.
CUSTO TOTAL
1.
1.1
m2
100,00
224,00
22.400,00
1.2
Placa de obra
m2
17,00
139,87
2.377,79
1.3
vb
1,00
9.000,00
9.000,00
1.4
Vb
1,00
4.500,00
4.500,00
1.5
Vb/ms
1,00
8.000,00
8.000,00
Vb/ms
1,00
15.000,00
15.000,00
Vb/ms
1,00
250.000,00
250.000,00
1.6
1.7
311.277,79
2.
2.1.1
FUNDAES
Limpeza mecanizada do terreno (c/ raspagem superficial)
m2
51.260,00
706.067,52
2.1.2
Locao de obra
m2
2.1.3
m3
2.1.4
2.1.5
0,47
24.092,20
10.645,77
3,01
32.043,77
955,30
22,45
21.446,49
m2
4.771,84
2,12
10.116,30
m3
7.523,57
12,83
96.527,40
2.2.1
m3
239,99
290,52
69.721,89
2.2.2
Alvenarias de embasamento
m2
2.462,81
59,68
146.980,50
2.2.3
Forma de Madeira
m2
3.506,65
36,91
129.430,45
2.2.4
Kg
3.709,36
5,91
21.922,32
2.2.5
Kg
14.024,27
5,54
77.694,46
2.2.6
Concreto 20 Mpa
m3
209,70
309,18
64.835,05
2.2.7
m3
209,70
53,68
11.256,70
3.
SUPRA-ESTRUTURA
3.1
m3
9.930,46
11,07
20.108,26
3.2
m3
100,19
105,33
19,48
4.
PAREDES E PAINIS
4.1
ALVENARIAS
4.1.1
m2
28.584,44
30,56
873.540,49
4.1.2
6.104,60
11,07
67.577,92
4.1.5
m3
60,58
105,33
6.380,89
4.2
ESQUADRIAS
4.2.1
782,88
106,67
83.509,81
4.2.2
un
466,00
389,14
181.339,24
4.2.3
un
233,00
389,14
90.669,62
4.2.4
un
233,00
628,54
146.449,82
4.2.5
un
466,00
471,41
219.677,06
4.2.6
un
233,00
314,27
73.224,91
4.2.7
un
233,00
129,62
30.201,46
4.2.8
un
233,00
90,00
20.970,00
4.3
FERRAGENS
4.3.1
un
466,00
52,23
24.339,18
4.3.2
un
466,00
44,67
20.816,22
4.3.3
un
233,00
45,16
10.522,28
4.4
VIDROS
4.4.1
m2
1.481,88
59,69
88.453,42
20.127,74
1.937.672,32
37
5.
COBERTURAS E PROTEES
5.1
TELHADOS
1.599.324,49
5.1.1
m2
15.107,72
62,70
947.254,04
5.1.2
m2
15.107,72
34,91
527.410,51
5.1.3
1.817,40
12,48
22.681,15
5.1.4
Embocamento de beiral
3.467,04
5,79
20.074,16
5.1.5
1.048,50
13,80
14.469,30
5.1.6
1.584,40
13,80
21.864,72
5.1.7
815,50
13,80
11.253,90
5.1.8
m2
349,50
36,90
12.896,55
5.2
IMPERMEABILIZAES
5.2.1
m2
4.557,48
4,70
21.420,16
6.
REVESTIMENTO E PINTURA
6.1
REVESTIMENTOS INTERNOS
6.1.1
Chapisco
31.669,36
3,16
6.1.2
Emboo Interno
4.180,02
14,42
60.275,89
6.1.3
Reboco Interno
27.489,34
9,16
251.802,35
6.2
AZULEJOS
6.2.1
Cermica 40x40 cm
4.180,02
21,02
87.864,02
6.3
REVESTIMENTOS EXTERNOS
6.3.1
Chapisco
m2
19.926,16
3,16
62.966,67
6.3.2
6.3.3
Reboco Externo
m2
19.401,91
9,16
177.721,50
Emboo externo
m2
524,25
14,42
7.559,69
6.4
FORROS
6.4.1
m2
8.455,57
31,48
266.181,34
6.5
PINTURAS
6.5.1
m2
4.697,28
10,58
49.696,00
6.5.2
6.5.3
m2
2.348,64
3,31
7.774,00
m2
19.401,91
3,33
64.608,36
6.5.4
6.5.5
m2
27.489,34
2,38
65.424,63
m2
27.489,34
6,63
182.254,32
6.5.6
m2
19.401,91
5,13
99.531,80
7.
7.1
PAVIMENTAES
7.1.1
m2
8.432,27
31,82
268.314,83
7.1.2
Rodap cermico
8.895,94
7,63
67.876,02
7.2
CIMENTADO
7.2.1
Calada em concreto
m2
4.091,48
26,34
107.769,58
7.2.2
m2
8.432,27
10,62
89.550,71
7.2.3
Contra-piso 5 cm
m2
8.432,27
23,27
196.218,92
7.2.4
m3
2.504,75
22,45
56.231,64
7.2.5
m2
817,83
10,01
8.186,48
8.
INSTALAES E APARELHOS
8.1
ELTRICAS
8.1.1
Arruela 3/4"
unid.
699,00
0,30
209,70
8.1.2
unid.
699,00
1,20
838,80
8.1.3
Bucha 3/4"
unid.
699,00
0,38
265,62
8.1.4
unid.
3.961,00
0,85
3.366,85
8.1.5
unid.
466,00
2,90
1.351,40
8.1.6
unid.
932,00
1,90
1.770,80
1.483.735,74
100.075,18
794.148,18
CERMICA
1.658.448,79
38
8.1.7
unid.
2.330,00
1,19
2.772,70
8.1.8
unid.
233,00
4,25
990,25
8.1.9
unid.
233,00
3,97
925,01
8.1.10
45.435,00
0,80
36.348,00
8.1.11
3.495,00
1,29
4.508,55
8.1.12
8.155,00
1,85
15.086,75
8.1.13
Placa Cega
unid.
466,00
1,19
554,54
8.1.14
Interruptor Simples
unid.
233,00
3,83
892,39
8.1.15
Interruptor Duplo
unid.
466,00
12,45
5.801,70
8.1.16
unid.
699,00
7,30
5.102,70
8.1.17
Tomadas
unid.
2.330,00
6,29
14.655,70
8.1.18
Disjuntor 15A
unid.
233,00
9,42
2.194,86
8.1.19
Disjuntor 20A
unid.
466,00
9,47
4.413,02
8.1.20
Disjuntor 30A
unid.
466,00
9,73
4.534,18
8.1.21
8.621,00
1,61
13.879,81
8.1.22
unid.
2.097,00
1,28
2.684,16
2.837,94
8.1.23
Plafonier
unid.
1.398,00
2,03
8.1.24
Arrandela de PVC
unid.
466,00
18,00
8.388,00
8.1.25
unid.
1.398,00
2,48
3.467,04
8.1.26
unid.
466,00
2,15
1.001,90
8.1.27
unid.
233,00
116,26
27.088,58
8.1.28
unid.
233,00
49,64
11.566,12
9.455,14
8.1.29
unid.
466,00
20,29
8.1.30
unid.
466,00
12,35
5.755,10
8.1.31
unid.
233,00
10,25
2.388,25
8.1.32
unid.
699,00
3,73
2.607,27
8.1.33
unid.
233,00
2,09
486,97
1.213,93
51.693,38
8.1.34
unid.
233,00
5,21
8.1.35
unid.
233,00
221,86
8.1.36
9.320,00
2,28
21.249,60
116.500,00
32.261,18
vb
233,00
500,00
unid.
233,00
138,46
8.2.2
unid.
233,00
40,67
9.476,11
8.2.3
unid.
466,00
7,89
3.676,74
8.2.4
unid.
699,00
8,44
5.899,56
8.2.5
unid.
1.864,00
0,22
410,08
8.2.6
unid.
699,00
0,58
405,42
14.201,35
8.1.37
8.2
HIDRULICAS
8.2.1
8.2.7
5.359,00
2,65
8.2.8
1.631,00
6,04
9.851,24
8.2.9
unid.
466,00
1,80
838,80
8.2.10
unid.
466,00
0,70
326,20
8.2.11
unid.
699,00
2,28
1.593,72
8.2.12
unid.
233,00
8,07
1.880,31
8.2.13
T soldvel 25mm
unid.
466,00
0,80
372,80
8.2.14
unid.
466,00
7,75
3.611,50
8.2.15
unid.
233,00
7,17
1.670,61
8.2.16
unid.
233,00
4,09
952,97
1.404,99
8.2.17
Tubo de ligao
unid.
233,00
6,03
8.2.18
unid.
233,00
28,98
6.752,34
8.2.19
Luva LR 32mm
unid.
233,00
1,93
449,69
8.2.20
unid.
233,00
1,57
365,81
8.2.21
unid.
699,00
2,05
1.432,95
unid.
699,00
8.2.22
7,50
5.242,50
39
8.2.23
unid.
699,00
1,19
831,81
8.2.24
Lixas
unid.
1.165,00
1,59
1.852,35
8.2.25
6.990,00
2,28
15.937,20
8.2.26
unid.
1.398,00
0,69
964,62
8.2.27
Plug Roscvel
Hidrmetro (Mureta em tijolo com revestimento, caixa
metlica e conexes)
un
233,00
vb
233,00
400,00
400,00
93.200,00
8.2.28
8.3
ESGOTO
8.3.1
m3
773,14
28,86
22.312,90
46.600,00
14.213,00
93.200,00
8.3.2
unid.
1.165,00
40,00
8.3.3
unid.
233,00
61,00
8.3.4
m3
12,81
22,45
287,57
8.3.5
116,50
26,05
3.034,83
8.3.6
unid.
233,00
13,42
3.126,86
8.3.7
815,50
8.3.8
unid.
233,00
9,55
2.225,15
8.3.9
Joelho 90 40mm
unid.
1.864,00
1,70
3.168,80
1.248,88
9,22
7.518,91
8.3.10
Joelho 90 50mm
unid.
466,00
2,68
8.3.11
Joelho 45 40mm
unid.
699,00
1,54
1.076,46
8.3.12
Joelho 45 50mm
unid.
466,00
2,35
1.095,10
8.3.13
Joelho 90 100mm
unid.
466,00
9,86
4.594,76
8.3.14
unid.
233,00
6,60
1.537,80
1.127,72
8.3.15
unid.
466,00
2,42
8.3.16
unid.
699,00
1,95
1.363,05
8.3.17
m3
773,14
28,86
22.312,90
8.3.18
unid.
69.900,00
0,56
39.144,00
8.3.19
unid.
233,00
61,00
14.213,00
m3
27,45
68,33
1.875,58
unid.
233,00
8.3.22
unid.
233,00
92,31
8.3.23
unid.
233,00
3,83
892,39
8.3.24
Unid.
932,00
5,89
5.489,48
8.3.25
Vlvula Grande
Unid.
699,00
1,72
1.202,28
8.3.26
T 50mm
Unid.
233,00
4,62
1.076,46
8.3.27
unid.
466,00
38,06
17.735,96
8.3.28
1.281,50
3,18
4.075,17
8.3.29
2.097,00
9,22
19.334,34
8.3.30
1.398,00
6,03
8.429,94
6.943,40
8.3.20
8.3.21
180,00
41.940,00
21.508,23
8.3.31
unid.
466,00
14,90
8.3.32
Anl de vedao
unid.
233,00
29,00
6.757,00
8.3.33
unid.
233,00
8,63
2.010,79
8.3.34
unid.
932,00
1,93
1.798,76
8.3.35
unid.
466,00
4,02
1.873,32
8.3.36
vb
233,00
400,00
93.200,00
8.4
APARELHOS E METAIS
8.4.1
Un
233,00
103,73
24.169,09
8.4.2
Un
233,00
36,37
8.474,21
8.4.3
Un
233,00
135,54
31.580,82
8.4.4
Un
233,00
137,01
31.923,33
8.4.5
Un
233,00
35,19
8.199,27
8.4.6
Un
233,00
41,67
9.709,11
8.4.7
Un
233,00
23,17
5.398,61
8.4.8
Un
233,00
55,00
12.815,00
40
8.4.9
Un
233,00
9.
COMPLEMENTAO DA OBRA
9.1
1.725,00
401.925,00
m2
10.645,77
2,64
28.104,83
9.2
Un
233,00
14,00
3.262,00
10.
INFRA-ESTRUTURA
10.1
PAVIMENTAO
10.1.1
139,80
22,45
3138,51
10.1.2
34,95
290,52
10153,67
10.1.3
Alvenaria de embassamento
466,00
59,68
27810,88
10.1.4
559,00
22,45
12554,04
10.1.5
Calada em concreto
2.796,00
26,24
73367,04
10.2
ENERGIA/ILUMINAO
10.2.1
un
62,00
14,19
879,78
10.2.2
Luminarias aberta
un
62,00
30,40
1884,80
10.2.3
un
62,00
56,07
3476,34
10.2.4
Lmpadas
un
62,00
26,23
1626,26
10.2.5
Rels foroeltricos
un
62,00
23,40
1450,80
10.3
SINALIZAO
10.3.1
un
17,00
90,00
1530,00
10.3.2
un
17,00
167,00
2839,00
10.3.3
145,00
33,00
4785,00
10.3.4
un
10,00
5,00
50,00
31.366,83
145.546,12
CUSTO DIRETO
8.687.715,52
BDI (16%)
1.390.034,48
OUTRAS DESPESAS
407.250,00
1.
2.
5.000,00
3.
209.700,00
4.
Impostos Federais
104.850,00
5.
Despesas de Legalizao
15.000,00
5.1
20.000,00
5.2
52.700,00
CUSTO TOTAL
10.485.000,00
41
42
CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO DA OBRA (MS 1 AO 6)
ITEM
DISCRIMINAO DE SERVIOS
VALOR DOS
SERVIOS
(R$)
PESO
(%)
SERVIOS A EXECUTAR
MS - 1
MS - 2
SIMPL.%
MS - 3
ACUM. %
SIMPL.%
MS - 4
ACUM. %
SIMPL.%
MS - 5
ACUM. %
SIMPL.%
MS - 6
SIMPL.%
ACUM. %
ACUM. %
SIMPL.%
15,00
15,00
8,00
23,00
8,00
31,00
8,00
39,00
8,00
47,00
8,00
ACUM. %
55,00
R$311.277,79
3,60
FUNDAES
R$706.067,52
8,13
0,00
20,00
20,00
20,00
40,00
20,00
60,00
20,00
80,00
20,00
100,00
SUPRA-ESTRUTURA
R$20.127,74
0,23
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
15,00
70,00
PAREDES E PAINIS
4.1
alvenarias
R$947.499,30
10,91
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
15,00
70,00
4.2
esquadrias
R$846.041,92
9,80
0,00
0,00
5,00
5,00
15,00
20,00
15,00
35,00
15,00
50,00
4.3
ferragens
R$55.677,68
0,64
0,00
0,00
5,00
5,00
15,00
20,00
15,00
35,00
15,00
50,00
4.4
vidros
R$88.453,42
1,02
0,00
0,00
COBERTURA
5.1
telhados
R$1.577.904,33
18,20
0,00
5.2
impermeabilizaes
R$21.420,16
0,25
0,00
REVESTIMENTO
6.1
revestimentos internos
R$412.153,42
4,74
6.2
azulejos
R$87.864,02
1,01
6.3
revestimentos externos
R$248.247,85
6.4
forros
6.5
pinturas
PAVIMENTAO
7.1
7.2
8
INSTALAES
8.1
8.2
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
20,00
20,00
40,00
20,00
60,00
20,00
80,00
20,00
100,00
0,00
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
0,00
0,00
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
2,86
0,00
0,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
R$266.181,34
3,06
0,00
0,00
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
R$469.289,11
5,40
0,00
0,00
0,00
cermicas
R$336.190,85
4,48
0,00
0,00
cimentados
R$457.957,33
5,27
0,00
0,00
eltrica
R$388.846,71
4,48
0,00
0,00
hidralica
R$309.062,85
3,60
0,00
0,00
8.3
esgoto
R$426.344,79
4,91
0,00
8.5
aparelhos e metais
R$534.194,44
6,15
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
COMPLEMENTAES
9.1
calafete/limpeza
R$28.104,83
0,32
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9.2
plantio de rvore
3.262,00
0,04
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10
INFRA-ESTRUTURA
10.1
pavimentao
R$127.024,14
1,46
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10.2
energia/iluminao
R$9.317,98
0,11
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10.3
sinalizao
R$9.204,00
0,11
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
R$8.687.715,52
TOTAL CUSTOS / MS (%)
TOTAL CUSTOS DIRETOS / MS (R$)
BDI (16%)/ MS (R$)
20,00
10,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
9,00
10,00
19,00
10,00
29,00
10,00
39,00
5,00
5,00
10,00
15,00
10,00
25,00
10,00
35,00
10,00
10,00
15,00
25,00
15,00
40,00
15,00
55,00
0,00
10,00
10,00
10,00
20,00
10,00
30,00
9,00
100,00
0,54
0,54
3,08
3,62
7,79
11,41
11,93
23,34
12,36
35,70
12,36
48,06
######## 47.242,91
47.242,91
267.280,86
314.523,77
677.106,72
991.630,49
1.036.475,86
2.028.106,35
1.073.620,46
3.101.726,81
1.073.620,46
4.175.347,28
7.558,87
7.558,87
42.764,94
50.323,80
108.337,08
158.660,88
165.836,14
324.497,02
171.779,27
496.276,29
171.779,27
668.055,56
43
TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)
54.801,78
310.045,80
785.443,80
1.202.312,00
1.245.399,74
1.245.399,74
ITEM
DISCRIMINAO DE
SERVIOS
VALOR DOS
SERVIOS
(R$)
PESO
(%)
SERVIOS A EXECUTAR
MS - 7
SIMPL.%
ACUM. %
79,00
SIMPL.%
8,00
MS - 11
ACUM. %
FUNDAES
R$706.067,52
8,13
SUPRA-ESTRUTURA
R$20.127,74
0,23
15,00
85,00
PAREDES E PAINIS
4.1
alvenarias
R$947.499,30
10,91
15,00
4.2
esquadrias
R$846.041,92
9,80
15,00
4.3
ferragens
R$55.677,68
0,64
15,00
4.4
vidros
R$88.453,42
1,02
COBERTURA
5.1
telhados
R$1.577.904,33
18,20
5.2
impermeabilizaes
R$21.420,16
0,25
REVESTIMENTO
6.1
revestimentos internos
R$412.153,42
4,74
15,00
70,00
15,00
85,00
15,00
100,00
6.2
azulejos
R$87.864,02
1,01
15,00
55,00
15,00
70,00
15,00
85,00
6.3
revestimentos externos
R$248.247,85
2,86
15,00
70,00
15,00
85,00
15,00
100,00
6.4
forros
R$266.181,34
3,06
15,00
55,00
15,00
70,00
15,00
85,00
6.5
pinturas
R$469.289,11
5,40
10,00
10,00
10,00
20,00
20,00
PAVIMENTAO
7.1
cermicas
R$336.190,85
4,48
15,00
55,00
15,00
70,00
7.2
cimentados
R$457.957,33
5,27
10,00
49,00
10,00
59,00
INSTALAES
8.1
eltrica
R$388.846,71
4,48
10,00
45,00
10,00
55,00
8.2
hidralica
R$309.062,85
3,60
15,00
70,00
15,00
85,00
8.3
esgoto
R$426.344,79
4,91
10,00
40,00
10,00
8.5
aparelhos e metais
R$534.194,44
6,15
0,00
20,00
COMPLEMENTAES
9.1
calafete/limpeza
R$28.104,83
0,32
0,00
0,00
0,00
9.2
plantio de rvore
3.262,00
0,04
0,00
0,00
0,00
10
INFRA-ESTRUTURA
10.1
pavimentao
R$127.024,14
1,46
0,00
0,00
0,00
10.2
energia/iluminao
R$9.317,98
0,11
0,00
0,00
0,00
0,00
10.3
sinalizao
R$9.204,00
0,11
0,00
0,00
0,00
0,00
15,00
8,00
MS - 10
ACUM. %
3,60
100,00
71,00
SIMPL.%
R$311.277,79
87,00
SIMPL.%
8,00
MS - 12
ACUM. %
95,00
SIMPL.%
5,00
ACUM. %
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
15,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
85,00
15,00
100,00
100,00
100,00
100,00
65,00
15,00
80,00
20,00
100,00
100,00
100,00
100,00
65,00
15,00
80,00
20,00
100,00
100,00
100,00
100,00
0,00
25,00
25,00
25,00
50,00
100,00
100,00
70,00
15,00
85,00
15,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
0,00
25,00
75,00
25,00
100,00
15,00
100,00
100,00
0,00
100,00
100,00
0,00
100,00
100,00
100,00
15,00
100,00
100,00
40,00
20,00
60,00
15,00
85,00
15,00
100,00
10,00
69,00
10,00
79,00
10,00
10,00
65,00
10,00
75,00
10,00
15,00
100,00
50,00
11,00
61,00
11,00
72,00
12,00
84,00
16,00
100,00
20,00
20,00
40,00
20,00
60,00
20,00
80,00
20,00
100,00
0,00
50,00
50,00
50,00
100,00
0,00
30,00
0,00
20,00
0,00
0,00
100,00
0,00
0,00
100,00
0,00
20,00
100,00
20,00
100,00
100,00
50,00
80,00
100,00
100,00
100,00
89,00
11,00
100,00
85,00
15,00
100,00
100,00
100,00
100,00
8,00
ACUM. %
63,00
SIMPL.%
MS - 9
R$8.687.715,52
8,00
MS - 8
11,22
#########
975.051,84
156.008,29
59,28
12,71
71,99
12,15
84,14
5,65
89,79
5,02
94,81
5,19
100,00
5.150.399,11 1.104.004,08
6.254.403,19
1.055.406,07
7.309.809,27
490.842,83
7.800.652,09
435.832,12
8.236.484,22
451.231,30
8.687.715,52
1.000.704,51
168.864,97
1.169.569,48
78.534,85
1.248.104,34
69.733,14
1.317.837,47
72.197,01
1.390.034,48
824.063,86
176.640,65
44
TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)
1.131.060,13
1.280.644,73
1.224.271,05
569.377,68
505.565,26
523.428,31
10.077.750,00
45
46
DRE PROJETADA PARA O EMPREENDIMENTO
PERODO
Ms 0
Ms 1
Ms 2
Ms 3
Ms 4
Ms 5
Ms 6
Ms 7
Ms 8
Ms 9
Ms 10
Ms 11
Ms 12
TOTAL
ACUMULADO
(+) Receitas
0,00
94.801,78
310.993,81
788.553,73
1.210.197,53
1.257.501,71
1.257.974,75
1.143.639,88
1.292.081,13
1.237.191,86
581.749,60
511.382,76
798.931,45
10.485.000,00
(-) Custos
0,00
(47.552,35)
(269.031,55)
(681.541,77)
(1.043.264,78)
(1.080.652,68)
(1.080.652,68)
(981.438,43)
(1.111.235,31)
(1.062.318,98)
(494.057,85)
(438.686,82)
(454.186,87)
(8.744.620,06)
(-) Despesas
(100.000,00)
(40.000,00)
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
(262.400,00)
(402.400,00)
(100.000,00)
7.249,42
41.962,27
107.011,96
166.932,76
176.849,04
177.322,08
162.201,45
180.845,82
174.872,87
87.691,75
72.695,94
82.344,58
1.337.979,94
(-) Impostos
(=) Resultado do perodo
0,00
(948,02)
(3.109,94)
(7.885,54)
(12.101,98)
(12.575,02)
(12.579,75)
(11.436,40)
(12.920,81)
(12.371,92)
(5.817,50)
(5.113,83)
(7.989,31)
(104.850,00)
(100.000,00)
6.301,41
38.852,33
99.126,43
154.830,78
164.274,02
164.742,33
150.765,05
167.925,01
162.500,95
81.874,25
67.582,11
74.355,27
1.233.129,94
47
7. ANEXOS
48
7.1 ANEXO A Especificaes Mnimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o Programa
Minha Casa Minha Vida (Fonte: Sitio do Ministrio das Cidades do Governo Federal, 2013..
Disponvel em: http://www.cidades.gov.br/index.php/minha-casa-minha-vida.html. Acesso
em: 15 de mai. de 2013)
49
50