Macroeconomia

RESUMEN
Mexico se encuentra inmerso en una economia global de mercado, lo cual a su

vez afecta el proceso interno economico del pais, influenciando sus diversos
mercados, incluido el inmobiliario. Por ello, el siguiente trabajo resalta la
importancia de identificar ias variables macroeconomicas que ejercen una
influencia directa en el sector inmobiliario, asi como analizar ios ciclos economicos
historicos en Mexico y el comportamiento del sector inmobiliario durante 10s
mismos; con la finalidad de mejorar la objetividad del metodo residual.
Se realizo una investigacion documental del context0 macroeconomico de Mitxico
y su repercusion en el sector inmobiliario basada en publicaciones expedidas por
instituciones como: Banco de Mexico, lnstituto Nacional de Estadistica Geografia e
lnforrnatica, Sociedad Hipotecaria Federal, Bancos y Revistas inmobiliarias.
La investigacion de campo consistio recopilar informacion de terrenos en breiia en
10s cuales se pretende desarrollar algun tip0 de proyecto para ser valoradss por el
metodo residual. Esta inforrnacion fue interpretada por medio de estadistica
inferencial. En lo que se refiere a las variables macroeconomicas, estas se
analizaron por medio de 10s metodos de regresion: Lineal, Logaritmica,
Exponenciai, y Cuadratica y con ello se predijo el comportamiento y tendencia de
cada variable utilizada, aplicandose en cada resultado un analisis de correlacion
para obtener el dato mas confiable.
Un ejemplo es el analisis realizado, mediante 10s diferentes metodos de regresion,
al product0 interno bruto del pais desde el 1946 al 2006, del cual se obtuvo el
modelo del emulador del ciclo economico, donde se analizaron y filtraron 10s
diferentes valores de las regresiones realizadas, obteniendo por cada caso un
indice. Una vez obtenidos dichos datos se examinaron diferentes casos por medio
del metodo residual tradicional para, posteriormente, aplicarle 10s indices
obtenidos del emulador, observandose que, en cada caso, se genero un valor que
demuestra que existe un demerito, lo cual advierte de manera positiva el limite de
cualquier proyecto de inversion.
(Palabras clave: mercados, sector inmobiliario, macroeconomico, metodo residual,
emulador)
SUMMARY
Mexico is immersed in a global market economy, and this affects the country's
internal economic process, influencing different markets, including the real
estate market. For this reason, this study emphasizes the importance of
identifying macroeconomic variables that have a direct influence on the real
estate sector, as well as analyzing historic economic cycles in Mexico and the
behavior of the real estate sector during these cycles, all with the purpose of
improving the objectivity of the residual method. Documental research was
done on the macroeconomic context of Mexico and its repercussions on the real
estate sector based on publications from such institutions as: the Banco de
Mexico, lnstituto Nacional de Estadistica, Geografia e Informatics, Sociedad
Hipotecaria Federal, banks and real estate journals. Field research consisted of
collecting information on vacant lands where there is a plan to develop some
type of project to be valued by the residual method. This information was
interpreted by inferential statistics. Regarding macroeconomic variables, these
were analyzed by regression methods: linear, logarithmic, exponential and
quadratic. This information allowed us to predict the behavior and tendency of
each variable used. A correlation analysis was applied to each result to obtain
the most reliable information. An example is the analysis carried out, using
different regression methods, of the country's gross internal product from 1946
to 2006, from which we obtained the economic cycle emulator model used to
analyze and filter the different values of the regressions carried out, obtaining
an index for each case. Once this information was obtained, we examined
different cases by means of the traditional residual method in order to then
apply the indices obtained from the emulator. In each case a value was created
which shows that there is a demerit and this indicates, in a positive way, the
limit of any investment project.
(Key words: Markets, real estate sector, macroeconomic, residual method,

emulator)
DEDICATORIAS
A Dios por permitirme estudiar la maestra

Y a toda mi familia que ha estado cerca de m durante este proyecto
A mis padres por el apoyo incondicional que me han brindado a lo largo de mi vida
A mi querida esposa Tere, por cada palabra de aliento y comprensin, por ser mi
motivacin para superarme cada da mas y as poder prepararme mas para tener
un futuro mejor, lleno de xitos.
iii
AGRADECIMIENTOS
A Dios por demostrarme su existencia y darme fuerzas para seguir adelante

en este camino recorrido.
A mis maestros que por su sabidura y conocimientos, he logrado concluir
esta meta.
A la Universidad Autnoma de Quertaro, principalmente a la Facultad de
posgrado de Ingeniera por brindarnos las mejores condiciones de educacin.
A mis compaeros, especialmente a J. Guadalupe Gonzlez Gabino por su
orientacin para la eleccin de esta maestra.
iv
INDICE
Pgina
Resumen
Summary
ii
Dedicatorias
iii
Agradecimientos
iv
ndice
ndice de Figuras
vii
ndice de Cuadros
ix
Introduccin
I.1
Descripcin del problema
I.2
Antecedentes
I.2.1
Economa
I.2.2
Sector inmobiliario
I.2.3
El mtodo residual
11
I.2.3.1
El mtodo residual esttico
12
I.2.3.2
El mtodo residual dinmico
13
I.3
Justificacin
13
II
Revisin de literatura
II.1
Economa
15
II.1.1
Microeconoma
17
II.1.2
Macroeconoma
17
II.1.3
Crecimiento econmico
18
II.1.4
Economa de mercado
18
II.1.4.1
La oferta y la demanda
19
II.1.4.2
El equilibrio del mercado
19
II.1.5
Variables macroeconmicas
21
II.1.5.1
Inflacin
22
II.1.5.1.1
Tipos de inflacin
23
II.1.5.1.2
Consecuencias de la inflacin
24
II.1.5.2
Inflacin subyacente
26
II.1.5.3
Producto interno bruto (PIB)
30
II.1.6
Economa mundial
31
II.1.6.1
Estados Unidos crisis Subprime-
37
II.1.7
Economa en Mxico
43
II.1.7.1
Ciclos econmicos en Mxico 1949-2006
45
II.1.7.2
Variables macroeconmicas en Mxico estadsticas histricas
60
II.2
El Sector inmobiliario
68
II.2.1
Sector inmobiliario en Mxico
70
II.3
Mtodo residual
74
II.3.1
Normatividad, sociedad hipotecaria federal
74
II.3.2
Normatividad, instituto de administracin y

avalos de bienes nacionales (INDAABIN)
II.3.3
82
Normatividad, ministerio de planificacin federal inversin

pblica y servicios, tribunal de tasaciones de la nacin
(argentina)
II.3.3.1
90
Norma ttn 16.1 3, mtodo residual para la valoracin

de terrenos (mayo de 2005)
II.3.4
Normatividad, ministerio de economa y hacienda

direccin general de catastro, Espaa
II.3.4.1
90
94
Ley 6/1998, de 13 de abril boletn oficial del estado,

mtodo residual para la valoracin de terrenos
94
III
Objetivos e hiptesis
III.1
Objetivos
104
III.2
Hiptesis
104
III.2.1
Hiptesis Nula
104
IV
Metodologa
IV.1
Introduccin
IV.2
Anlisis de la tendencia de las variables
105
macroeconmicas de Mxico
IV.3
110
Anlisis de la tendencia de las variables de oferta y

demanda en el estado de Quertaro, Mxico
vi
137
IV.4
Aplicacin de las tendencias de las variables

macroeconmica dentro del emulador del ciclo
econmico
IV.5
146
Desarrollo de primer caso practico de anlisis de un

terreno en brea a travs del mtodo residual
IV.6
Desarrollo de segundo caso prctico de anlisis

de un terreno en brea a travs del mtodo residual
IV.7
V.
157
164
Desarrollo de tercer caso prctico de anlisis de

un terreno en brea a travs del mtodo residual
171
Resultados y discusin
178
Literatura Citada
183
INDICE DE FIGURAS
Figura
1.2.1.1
Pgina
Presentacin de las Recesiones clsicas en
Mxico y la Tasa de Crecimiento Anual del
PIB
1.2.1.2
Diagrama del Perfil Sectorial de las Recesiones

Nacionales
1.2.2.1
Grfico Relacin del PIB anual versus el Sector de

la Construccin.
II.1.7.3
11
Grfico de las Etapas del crecimiento en Mxico

(tasa media de crecimiento del PIB)
II.1.7.4
49
Grfico de las fases de onda larga en Mxico

(promedio mvil de 3 y 9 aos de la tasa de
crecimiento anual del PIB)
II.1.7.5
50
Grfico de la Tendencia Hodrick Presscot de la tasa

de crecimiento anual del PIB
II.1.7.6
Grfico del PIB trimestral desestacionalizado millones
vii
50
de pesos de 1993
51
II.1.7.7
Grfico de los Ciclos clsicos en Mxico
56
II.1.7.9
Grfico del PIB trimestral desestacionalizado en millones

de pesos de 1993
IV.2.3
58
Grficos realizados en el caso de anlisis de regresin

Exponencial de los siguientes periodos
114
IV.2.6
Grfico Emulacion del Ciclo Econmico
119
IV.2.9
Grfico Tendencia del INPC Modelo de Regresin Lineal
121
IV.2.12
Grfico conseguido mediante el anlisis de regresin por

Descomposicin Multiplicativo
123
IV.2.15
Grfico PIB Construccin
126
IV.2.16
Grfico PIB Total vs PIB Construccin
127
IV.2.19
Grfico Paridad Peso vs Dlar Modelo Aditivo
129
IV.2.22
Grfico Desempleo Abierto Urbano Modelo Cuadrtico
132
IV.2.25
Grfico Oferta y Demanda Modelo Logartmico
134
IV.2.28
Grfico Formacin Bruta de Capital Fijo- Construccin

Modelo Logartmico
IV.3.2
136
Grfico Absorcin Promedio por Segmento de Vivienda

(Quertaro)
IV.3.3
139
Grfico Promedio de valores mximos y mnimos de ventas

Por Segmentos de Vivienda en Quertaro
139
IV.3.5
Grfico Valores Histricos de Precios por m2 (Quertaro)
140
IV.3.6
Grfico Precios de Venta por m2 (Quertaro)
141
IV.3.7
Grfico Tendencia Vivienda Social Modelo Social
141
IV.3.8
Grfico Tendencia Vivienda Econmica Modelo Lineal
142
IV.3.9
Grfico Tendencia Vivienda Media Modelo Lineal
144
IV.3.10
Grfico Tendencia Vivienda Residencial Modelo Lineal
145
IV.3.11
Grfico Tendencia Vivienda Residencial Plus

Modelo Lineal
148
IV.4.7
Grfico ndice Nacional de Precios al Consumidor
149
IV.4.9
Grfico Inflacin Subyacente
150
viii
IV.4.11
Grfico Producto Interno Bruto del sector de la

Construccin
151
IV.4.13
Grfico Paridad del peso frente al dlar
151
IV.4.15
Grfico Tasa de Desocupacin de Empleo
152
IV.4.17
Grfico Oferta y Demanda de Productos
153
IV.4.19
Grfico Formacin de Capital en sector de la Construccin
153
IV.4.21
Grfico Precios por metro cuadrado para la vivienda Social
154
IV.4.23
Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda

Econmica
155
IV.4.25
Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda Media
155
IV.4.27

Residencial
IV.4.29
156

Residencial Plus
157
INDICE DE CUADRO
Cuadro
II.1.7.1
Pgina
Cronologa de los ciclos Kondratiev de la economa

mundial.
48
II.1.7.2
Ciclos Kondratiev en Mxico 1895 1988
48
II.1.7.8
Resumen de Etapas de Ciclos Econmicos
57
II.1.7.2.1
Inflacin y Devaluacin 1970 2008
60
II.1.7.2.2
Inflacin Subyacente 1983 1995
61
II.1.7.2.3
PIB Mxico 1986 2006
62
II.1.7.2.4
Evaluacin del Salario Mnimo en Mxico 1970-2006
63
II.1.7.2.5
Producto Interno Bruto por Actividades 1950-1985
64
II.1.7.2.6
Producto Interno Bruto Total y por Habitante 1821-1997
65
II.1.7.2.7
Produccin de Petrleo Crudo 1901-1996
66
II.1.7.2.8
Tasas de Inters pasivas sobre Instrumentos de Ahorro
ix
Bancarios
II.1.7.2.9
66
Tasa de desocupacin abierta en reas Urbanas

1973 1997
67
II.1.7.2.10
Mxico ndice de Precios al Consumidor 1980-2008
67
II.3.1.1
Reglas de Carcter General que establecen la

Metodologa para la evaluacin de inmuebles objeto de
crditos garantizados para la vivienda
75
IV.1.1
Ecuaciones de Regresin
109
IV.1.2
Clasificacin del coeficiente de correlacin
110
IV.2.1
PIB Mxico 1896 2006
111
IV.2.2
Pronsticos para cada uno de los modelos de regresin
113
IV.2.4
Tabla de la densidad de la curva de distribucin normal

PIB 1986-2006
IV.2.5
116
Tabla de segmentacin de valores emulacin de ciclo

Econmico
IV.2.5.1
118
Tabla de porcentajes acumulados emulacin del ciclo

Econmico
119
IV.2.7
ndice Nacional de Precios al Consumidor
120
IV.2.8
Pronsticos por cada uno de los modelos de regresin
121
IV.2.10
Exposicin de datos de la inflacin Subyacente
122
IV.2.11
Exposicin de datos del anlisis de regresin

(tendencia inflacin subyacente)
123
IV.2.13
Producto Interno Bruto para el sector de la Construccin
125
IV.2.14
Anlisis de regresin (Tendencia PIB construccin)
125
IV.2.17
Tabla Devaluacin 1970 2006
128
IV.2.18
Tabla Anlisis de Regresin (Tendencia Paridad

Peso vs Dlar)
IV.2.20
129
Tabla Tasa de Desocupacin Abierta en reas Urbanas

1973 2006
131
IV.2.21
Tendencia de Regresin (Tendencia Desempleo Urbano)
131
IV.2.23
Oferta y Demanda de Bienes y Servicios 2003 2008
133
IV.2.24
Anlisis de Regresin (Oferta y Demanda de Bienes y

Servicios)
133
IV.2.26
Formacin Bruta de Capital Fijo Sector construccin
135
IV.2.27
Anlisis de Regresin (Formacin de Capital Inversin)
135
IV.3.1
Absorcin Promedio por Segmento de Vivienda (Quertaro)
138
IV.3.4
Valores Histricos de Precios por m2 (Quertaro)
140
IV.4.1
Variables Macroeconmicas: INPC, Inflacin Subyacente

y PIB Construccin
IV.4.2
146
Variables Macroeconmicas: Paridad Dlar, Tasa de

Desocupacin y Oferta y Demanda
IV.4.3
Capital Construccin, Precio/m2 Vivienda Social y

Precio/m2 Vivienda Econmica
IV.4.4
147
147
Precio/m2 Vivienda Media, Precio /m2 Vivienda

Residencial y Precio/m2 Vivienda Residencial Plus
148
IV.4.5
Fase Ascendente y Fase Descendente
148
IV.4.6
ndice Nacional de Precios al Consumidor
149
IV.4.8
Inflacin Subyacente
150
IV.4.10
Producto Interno Bruto del sector de la construccin
150
IV.4.12
Paridad del peso frente al dlar
151
IV.4.14
Tasa de Desocupacin de Empleo
152
IV.4.16
Oferta y Demanda de Productos
152
IV.4.18
Formacin de Capital en sector de la Construccin
153
IV.4.20
Precios por metro cuadrado para la vivienda Social
154
IV.4.22
Precios por metro cuadrado para vivienda Econmica
154
IV.4.24
Precios por metro cuadrado para vivienda Media
155
IV.4.26
Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial
156
IV.4.28
Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial

Plus
IV.5.1
IV.5.2
156
Datos que se obtuvieron de un anteproyecto de

Lotificacin
158
Programas de ingresos y egresos
159
xi
IV.5.3
Sumatoria de ingresos y egresos en cada ao
159
IV.5.4
Diferencia de los ingresos contra los egresos
159
IV.5.5
Datos que se obtuvieron de un anteproyecto de lotificacin

Se afecto el INPC
160
IV.5.6
Ingresos
161
IV.5.7
Egresos
162
IV.5.8
Indirectos
162
IV.5.9
Diferencia entre ingresos y egresos
163
IV.6.1
Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin
165
IV.6.2
166
IV.6.3
Sumatorio de ingresos contra los egresos
166
IV.6.4
166
IV.6.5
Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin en

Donde se hizo un ajuste en el INPC
167
IV.6.6
Ingresos
168
IV.6.7
Egresos
169
IV.6.8
Indirectos
169
IV.6.9
170
IV.7.1
Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin
172
IV.7.2
172
IV.7.3
Sumatoria de ingresos y egresos en cada ao
173
IV.7.4
173
IV.7.5
Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin con

Ajuste en el INPC
174
IV.7.6
Ingresos
175
IV.7.7
Egresos
175
IV.7.8
Indirectos
176
IV.7.9
176
V.1
Resumen de Tendencias de Variables Macroeconmicas
179
V.2
Tendencia de Incremento en los precios en los tres
xii
segmentos de vivienda: Social, Econmica y Media

V.3
180
Tendencia de decremento en los precios en los segmentos

de vivienda tipo Residencial y Residencial Plus
xiii
180
I.- INTRODUCCION
Sin duda, una inversin, cualquiera que sta sea, conlleva todo un proceso
de toma de decisiones. Pues al tomar una decisin se incorpora el costo de
oportunidad al dejar sobre la mesa alternativas que compiten sobre la decisin
tomada. Es decir, se renuncia a uno o varios satisfactores, al tomar aqul que se
considera como la mejor opcin. Si se toma en cuenta que la inversin en un bien
raz es grande en trminos de costo de oportunidad y recursos econmicos
disponibles, comparada con cualquier otra inversin, la decisin en trminos de
renuncia es grande y compleja. La inversin en bienes races, a diferencia de
cualquier otra inversin, implica la inmovilizacin del capital por un periodo largo.
Dentro de esta complejidad para la toma de decisiones se debe contemplar

de manera importante la economa del pas, y considerar que dentro de esta
existen determinadas variables que intervienen y afectan directamente al sector
inmobiliario y por consecuencia el valor de la tierra, las cuales se analizaran e
identificaran, para con ello poder especificar, implementar y aplicar con el apoyo
del Mtodo Residual, un valor mas justo y real de la tierra.
I.1 DESCRIPCION DEL PROBLEMA
Mxico, se encuentra inmerso en una economa global de mercado

atribuible a la estrecha relacin que existe entre las economa mundiales,
principalmente la estadounidense, lo que hace que este propenso a influencia
externas, as mismo el proceso interno econmico del pas genera propiamente
esa misma influencia sobre sus diversos mercados, como lo es, el sector
inmobiliario.
En los ltimos aos Mxico ha experimentado de manera cclica episodios

de crisis en su economa, donde de acuerdo al anlisis de las mismas se han
podido percibir y determinar los factores que influenciaron a la generacin de las
1
crisis o recesiones econmicas, entendiendo por recesin al crecimiento negativo

de una economa, cualquiera que sea su magnitud. De acuerdo a diferentes
analistas econmicos (Moreno 1995, Philips 1996, Beziz y Petit 1997, Erquizio
2000, Hiris 2001, INEGI 2001) es posible determinar la tendencia y probabilidad de
las variables macroeconmicas principalmente su comportamiento cclico. Este
comportamiento cclico nos hace ver que al momento de querer hacer
proyecciones o estimaciones tanto en la oferta o en la demanda de un producto
inmobiliario, siempre deben de estar influidas por este factor y no exponerse a la
obtencin de un valor por un mtodo residual sin ser tomada en consideracin.
Es necesario considerar que una economa como la mexicana presenta

tanto sus pocas de expansin, como sus pocas de recesin y en estas crestas y
valles es necesario analizar sus efectos tanto positivos como negativos en el
sector inmobiliario y traducir esto en consecuencia al valor de la tierra, donde
previamente se determine una tasa de crecimiento real de la economa
descontndole el efecto negativo que produce la inflacin.
El mercado inmobiliario es un mercado bastante atpico y variable. En

principio porque no es un mercado equilibrado, ni es un mercado transparente y
debe considerarse, como se afirma por diversos economistas, que para que las
observaciones o afirmaciones sobre un mercado sean ciertas, ste debe cumplir,
con varios requisitos. (Castillo, 2000).
Los mercados inmobiliarios son, probablemente, los que en menor grado

cumplen con las condiciones que se le atribuyen a los mercados eficientes y de
competencia perfecta. Su singularidad radica en la inmovilidad espacial la cual les
otorga caractersticas nicas: hace imposible que sean sucedneos unos de otros
ante los ojos de compradores y vendedores, generan altos costos de informacin,
porque la localizacin es un factor determinante del valor del inmueble. Son
mercados asimtricos ya que los atributos especficos de los inmuebles, tanto
fsicos como legales, son conocidos con precisin por el vendedor pero no as por
el comprador. (Achour, 1992).
Se puede certificar que el mercado inmobiliario ha adquirido en los ltimos

tiempos mayor movilidad y cambio, existiendo gran informacin sobre precios de
oferta, pero precisamente es sta la nica informacin existente y an hay que
sealar que son precios de oferta, es decir, hay poca informacin referente a su
valor real. Apreciando con esto que el mercado presenta cierta opacidad en lo que
a valor se refiere.
En el mercado inmobiliario, no existe o existe de forma muy reducida, la

movilidad de la demanda presentando alguna tendencia (alta, media o baja)
demanda en algn sector de la sociedad, es, adems, una variable rgida, ya que
por la tardanza en el proceso de realizacin pueden producirse modificaciones en
la demanda que no se pueden incorporar dentro de una promocin de ventas. Por
lo cual el factor de la demanda termina siendo una parte muy importante dentro de
la determinacin del precio y valor inmobiliario.
La construccin es uno de los sectores ms dinmicos dentro de la

economa de un pas, y por lo mismo de acuerdo a sus caractersticas propias
funciona como una especie de termmetro, ya que contempla muchos factores,
principalmente sus materias primas que van ligadas a razones inflacionarias
(oferta y demanda) dentro del propio sector, como lo fue hace algunos aos la
excesiva demanda de acero a pases como china que elevaron considerablemente
los costos de construccin repercutiendo fuertemente en el mercado inmobiliario
en cuestin de costos. El nivel de inflacin del sector de la construccin siempre
presenta una variacin hacia arriba de la inflacin general nacional, dato que no se
considera al momento de querer hacer la valoracin del suelo mediante mtodo
residual.
Para el mtodo residual, primeramente se debe elegir el proyecto ms favorable y
adecuado, de entre las posibles opciones por aplicarse considerando el mayor y
3
mejor uso del suelo. Una vez elegido debe tomarse una muestra amplia del
mercado referido, debiendo tomar en cuenta que los precios corresponde a un
momento concreto del tiempo, y cuanto mayor sea el precio del producto en el
mercado, mayor ser el resultado del valor residual del suelo, por lo que una sobre
valoracin o infravaloracin de este dato de entrada, tendr el mismo efecto en el
resultado obtenido, es por ello que, si se realizara un ajuste o regulacin de este y
los datos de ventas pronosticadas afectndolo con la estimaciones de la cclicas
de la economa, se aproximara el valor residual del suelo a algo mas acertado y
real correspondiente al periodo de tiempo del anlisis.
I.2 ANTECEDENTES
Para llevar a cabo un anlisis morfolgico de los ciclos econmicos es

necesario identificarlos a partir de la revisin del comportamiento temporal de una
o varias series econmica que son transformadas mediante ciertos procedimientos
estadsticos (desestacionalizadas si son trimestrales o mensuales, desprovistas de
su tendencia si es conveniente), en la bsqueda de un patrn que revele
claramente la presencia de un movimiento de ascenso, seguido de un descenso,
por la que la caracterstica de un ciclo es la siguiente:
Se observan tres puntos de inflexin: Valle Inicial (Vi), Pico (P) y Valle Final (Vf), lo
que implica que los ciclos pueden ser fechados y medidos en duracin con mayor
o menor precisin de acuerdo con la frecuencia de la serie estudiada en sus
periodos de ascensos (del valle inicial al pico), de descenso (del pico al valle final)
y en su duracin total (del valle inicial al valle final). (Erquizio, 2007).
I.2.1 ECONOMA
El ciclo econmico se define como el movimiento al ascenso y al descenso

(recesin clsica) que ocurre simultneamente en un conjunto muy vasto de
actividades econmicas. O sea las variables econmicas tienen sus ciclos
especficos, y stos tienden a moverse al mismo tiempo a la alza y a la baja.

(Mitchell, 1946)
Las economas pueden ser estudiadas en su dimensin nacional,

subnacional y sectorial. Los enfoques pueden ser los siguientes: Crecimiento
econmico, identificando los factores de impulso y sus obstculos, la dinmica de
las relaciones inter-sectoriales, el papel del ahorro y la inversin, etc.; Desarrollo
econmico, en el que adems de los aspectos dinmicos del crecimiento, se
incorporan los factores distributivos, los actores sociales, el papel de las
instituciones, etc.; y Ciclo econmico, que examina la recurrencia de perodos y
fases de ascenso y descenso de un conjunto muy vasto de variables econmicas.
(Erquizio, 2000)
Sin
embargo
los
estudios
regionales
en
Mxico
han
enfatizado
especialmente los aspectos del crecimiento y el desarrollo econmico y casi no

hay estudios que examinen los ciclos subnacionales. Los ciclos econmicos son
una caracterstica fundamental de las economas nacionales y ya hay varios
trabajos recientes sobre la mexicana que se proponen identificarlos y revelar sus
hechos estilizados, no sucede lo mismo con los de carcter subnacional. (Erquizio,
2007).
Los ciclos econmicos pueden estudiarse siguiendo diversos enfoques. Uno

de ellos es el clsico o de Mitchel, en el que su presencia implica el movimiento
simultaneo al ascenso y al descenso en el nivel de muchas variables econmicas,
por lo que es necesario contar con el mayor nmero posible de series histricas
con una amplia cobertura temporal, con una frecuencia que vaya ms all de la
anual (trimestral y mejor aun mensual).
Mientras a escala nacional hay abundancia relativa de dichas cifras por lo
que han sido utilizadas en los estudios antes citados, pero no sucede lo mismo a
escala regional y sectoregional. (Erquizio, 2002)
Se observaran tasas de crecimiento negativas de las actividades

econmicas en el perodo de descenso o recesin clsica
Se podr definir ndices que represente que tan profuso es el movimiento

de descenso o recesin de los ciclos especficos: ndice de difusin = # de ciclos
especficos con tasas de crecimiento negativas / # total de ciclos especficos
examinados) * 100 (Erquizio, 2007)
Se podr elegir uno o un grupo de ciclos especficos para sintetizarlos en
un ndice coincidente que represente el movimiento promedio del ciclo o ciclo de
referencia y cuyo descenso muestre claramente la presencia de una recesin
clsica. (Erquizio, 2007)
Un factor que contribuy a la fuerte cada de la actividad econmica en

1995, y que diferenci a esta recesin de otras ocurridas en el pasado, fue la
elevada posicin deudora neta tanto de las empresas como de las familias. Como
es sabido, durante el perodo comprendido de 1989 a finales de 1994, las
empresas y las unidades familiares aumentaron su endeudamiento, en particular
con el sistema financiero nacional. Las empresas tambin incrementaron
significativamente sus pasivos con el exterior. Lo anterior coloc a esos grupos en
una situacin vulnerable, ante factores como el aumento de las tasas de inters,
las fluctuaciones en la actividad econmica o una depreciacin abrupta del tipo de
cambio. El incremento sustancial en las tasas de inters reales y nominales, la
contraccin sin precedente de la actividad econmica y el ajuste cambiario de
finales de 1994 e inicios de 1995, produjeron un gran aumento en la carga de la
deuda del sector privado medida en relacin con su ingreso. Lo anterior, adems
de generar un notable incremento de la cartera vencida de las instituciones
financieras, indujo una seria contraccin tanto de los gastos de inversin de las
empresas como del consumo de las unidades familiares. (Banco de Mxico, 1995)
La identificacin de ciclos subnacionales no es trivial, es de esperar que las

diferencias en la estructura econmica, el tamao de sus mercados, la capacidad
6
de crecimiento y el grado de su integracin interregional e internacional generen

comportamientos cclicos diversos (Zuccardi, 2002).
Si se observa las tasas de crecimiento del PIB anual nacional en el

siguiente grfico se constata la presencia de cuatro recesiones clsicas a nivel
nacional: 1982-1983, 1986, 1995 y 2001-2003.
Figura 1.2.1.1 Se presentan las Recesiones clsicas en Mxico y la Tasa
de Crecimiento Anual del PIB
FUENTE. ERQUIZO ALFREDO, CICLOS ECONMICOS SECTO-REGIONALES EN

MXICO: 1980-2006, PUBLICACIN UNIVERSIDAD DE SONORA (2007).
Figura 1.2.1.2. Diagrama del Perfil Sectorial de las Recesiones Nacionales
FUENTE: ERQUIZO ALFREDO, CICLOS ECONMICOS SECTO-REGIONALES EN

MXICO: 1980-2006, PUBLICACIN UNIVERSIDAD DE SONORA (2007).
Durante 1994, la industria de la construccin mostr una importante

expansin. Tanto la construccin pblica como la privada presentaron gran
dinamismo, al crecer 9 y 5.3 por ciento respectivamente. El alto nivel de actividad
de este sector se explica por una mayor construccin de viviendas, el desarrollo
de infraestructura carretera y de puentes, la expansin del transporte colectivo
Metro en la Cd. de Mxico y proyectos de electrificacin e irrigacin. (Banco de
Mxico, 1994).
I.2.2 SECTOR INMOBILIARIO
La moderada inflacin de 1994 es atribuible a varios factores: a) la

consolidacin de la apertura comercial de la economa que ha roto situaciones
monoplicas y ha dado una mayor flexibilidad a la oferta de bienes y servicios para
responder con rapidez ante aumentos de la demanda interna sin provocar
elevaciones de precios; b) la reduccin de los mrgenes de comercializacin de
los bienes importados o con un contenido importado considerable y, en
consecuencia, de los producidos internamente; y c) una poltica monetaria
orientada a disminuir la inflacin. Por todos estos factores, la elevacin del tipo de
cambio dentro de su banda de flotacin, que se registr de febrero al 19 de
diciembre de 1994, tuvo un impacto limitado sobre el crecimiento de los precios.
(Banco de Mxico, 1994).
Las dos locomotoras econmicas de Amrica Latina, Mxico y Brasil, estn

viviendo una febril actividad inmobiliaria como no haban experimentado en los
ltimos aos. Las buenas perspectivas econmicas y polticas, adems de los
recientes cambios legales que favorecen la entrada de inversores extranjeros, son
factores que, segn los expertos, estn teniendo una gran influencia en la onda
expansiva de la construccin en los sectores residencial y comercial. Rogerio
Basso, consultor de Ernst & Young en Florida (EEUU), asegura que las
expectativas de crecimiento en ambos pases son mucho ms positivas.
La efervescencia de la regin llega despus de un periodo de bajas

continuadas, iniciado en 2001, cuando los precios de los bienes inmuebles
cayeron un 25%, perjudicando especialmente al sector de oficinas. Los motivos de
esta cada varan. En Mxico, sufrieron la influencia de los ataques terroristas
contra Estados Unidos. En Brasil y Chile, los mercados fueron golpeados por la
persistente recesin argentina.
A pesar de todo, el mercado y los precios se han recuperado, siendo

Mxico el pas que ms se han beneficiado del repunte de la regin. Todos tienen
la vista puesta en Mxico, asegura Chuck Bedsole, especialista en el sector
inmobiliario de PricewaterhouseCoopers para Amrica Latina. Hay un razonable
grado de estabilidad en el pas.
El crecimiento del sector residencial en Mxico tiene como foco principal a

la clase media trabajadora, que se beneficia del impulso llevado a cabo por el
presidente Vicente Fox en el sector. Las tasas de impuestos ms bajas
actualmente estn en torno al 13%, muy inferiores a las alcanzadas despus de la
devaluacin de la moneda, en los 90, cuando superaban el 100%- se traducirn en
hipotecas ms baratas. Esto significa que la economa mexicana, que suele
caminar con dificultades, puede tener en el sector inmobiliario, especialmente en
el segmento residencial, uno de los sectores ms activos del pas. Una prueba es
que en un mercado de OPVs (Ofertas Pblicas de Venta) poco vigoroso como el
mexicano, las ltimas tres empresas del pas que han salido a bolsa desde 2002
son constructoras. Desarrolladora Homex cuyo capital se reparte entre Equity
International Properties, de Chicago; Sam Zell; y un fondo de inversiones de
Mxico conocido como ZN Mxico Funds-, sali a cotizar a un precio mximo de
15,80 dlares en las Bolsa de Valores de Nueva York y Mxico, captando as 155
millones de dlares. La intencin de Homex era utilizar estas ganancias para
saldar un prstamo-puente de 30 millones de dlares y cubrir futuras inversiones
en construccin. (Bedsole, 2007)
La construccin ha sido uno de los sectores con mayor dinamismo en estos

ltimos aos, apoyado, sobre todo, por un entorno econmico estable. En 2006, el
sector creci casi un 7% real manteniendo la tendencia de crecimiento de aos
pasados. En particular, el mercado de la vivienda mostr unas ventas de medio
milln de casas vendidas en 2006, cifra similar a la de 2005. (Embajada de
Espaa, 2007)
10
A este desarrollo de la vivienda ha contribuido sin lugar a dudas la

estabilidad macroeconmica a travs de las reducciones en los tipos de inters y
una mayor flexibilizacin en los esquemas crediticios y mejoras en las condiciones
financieras, facilitando el acceso a la compra de inmuebles. En el mbito
financiero se otorgaron 750,000 crditos hipotecarios. El crdito destinado a
vivienda creci ms de un 28% en 2006. (Embajada de Espaa, 2007)
Figura 1.2.2.1. Grfico Relacion del PIB anual versus el Sector de la

Construccin.
FUENTE: INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA, GEOGRAFA E INFORMTICA.
I.2.3 EL MTODO RESIDUAL
Est basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su
aplicacin permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un
inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de su
valoracin pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara
y aprovechara su mejor y mayor uso. (Martinez, 2003).
11
El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como

unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido,
obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de
valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual
obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de
suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en pesos por m2 de suelo. El
mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de
vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de
ingresos y gastos. (Martinez, 2003).
I.2.3.1 EL MTODO RESIDUAL ESTTICO
La caracterstica fundamental de este mtodo, a diferencia del residual

dinmico, es que tanto el valor en venta del producto inmobiliario como los costos,
gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados con
valores actuales. (Martinez, 2003).
Procedimiento esttico. Para el clculo del valor residual por el

procedimiento esttico se deber:
I. Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios a que se
refieren estas reglas, los de comercializacin y, en su caso, los financieros
normales para un Promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas
similares a la analizada. En el caso de inmuebles en remodelacin y en aquellos
terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, tambin se tendrn en cuenta
los costos de construccin presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hiptesis de vivienda o
edificio terminado en la fecha de la valuacin. Dicho valor se obtendr por alguno
de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
III. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijar por la unidad de
valuacin, a partir de la informacin de que disponga sobre promociones de
12
semejante naturaleza, y en atencin del ms habitual en las promociones de

similares caractersticas y emplazamiento, as como de los gastos financieros y de
comercializacin ms frecuentes. (SHF, 2004)
I.2.3.2 EL MTODO RESIDUAL DINMICO
El mtodo residual dinmico, en principio, puede ser el ms adecuado para

cometer la valoracin de suelos no consolidados por la edificacin y escasamente
urbanizados o sin urbanizar, en los que existe un mnimo de planeamiento (un uso
y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo ms definido, y en
ellos, generalmente el mercado no suele ser muy transparente. (Martinez, 2003).
Se parte de la consideracin de que la urbanizacin y venta del producto

inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial
cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevndose a cabo en un horizonte
temporal en el que se produce una inversin inicial de capital generndose
ingresos y gastos. Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximizacin
de beneficios, y por tanto la aplicacin de otro de los principios de la Valoracin
Inmobiliaria, como es el Principio de Mayor y Mejor Uso. (Martinez, 2003).
I.3 JUSTIFICACIN
La valuacin inmobiliaria y en consecuencia, el valor del suelo como uno de

los factores del producto inmobiliario, puede ser enfocada desde muy diferentes
puntos de partida que establecern metodologas diferentes, utilizacin de
herramientas
diferentes,
en
consecuencia,
previsiblemente,
resultados
diferentes.
Una de estas herramientas que podemos utilizar es por ejemplo, el mtodo

residual mediante en cual, con la consideracin de diversos factores y costos, se
13
desarrolla la valuacin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble

se compone de forma aditiva por la integracin de los distintos costos, el de la
construccin proyectada o la mas favorable de acuerdo a un anlisis previo y con
la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin (ventas), que tambin
de igual manera terminan siendo datos estimados.
Ahora bien, al realizar toda esa serie estimaciones y valores esperados de

acuerdo al tipo de proyecto planteado o proyectado, podemos justificar que esta
serie de datos, debieran ser afectados o demeritados por factores adecuados al
comportamiento histrico o estadstico de la economa, en este caso la mexicana,
y as de esta manera obtener un resultado y valores finales mas apegados a una
realidad dentro del contexto y periodo en que se hace la proyeccin.
14
II.- REVISION DE LITERATURA

II.1 ECONOMIA
La economa es el estudio del modo en que la sociedad gestiona sus
recursos escasos. En la mayora de las sociedades, los recursos no son
asignados por un nico planificador central, sino por un medio de acciones
conjuntas de millones de hogares.
Es una ciencia social que estudia las
relaciones que tienen que ver con los procesos de produccin, intercambio,
distribucin y consumo de bienes y servicios, entendidos estos como medios de
satisfaccin de necesidades humanas y resultado individual y colectivo de la
sociedad.
Todas las definiciones de economa reconocen que el fin ltimo de sta es

el ser humano y, por tanto, es una ciencia social. Las ciencias sociales se
diferencian de las ciencias puras o naturales en que sus afirmaciones no pueden
refutarse o convalidarse mediante un experimento en laboratorio. Esto implica que
sea muy difcil falsar una determinada proposicin econmica, lo cual lleva a la
proliferacin de teoras econmicas contrapuestas que permanecen en pugna
indefinidamente. Por otra parte, los procesos econmicos ya sean individuales o
agregados suelen ser muy difciles de predecir con exactitud debido a la existencia
de variables no observables y a la variabilidad de los parmetros. De aqu la
complejidad de la Economa y alto nivel de imprecisin en comparacin con las
ciencias naturales. Sin embargo, la economa posee un conjunto de tcnicas
propias de la disciplina. John Maynard Keynes define la economa como "un
mtodo antes que una doctrina, un aparato mental, una tcnica de pensamiento
que ayuda a su poseedor a esbozar conclusiones correctas". Tales tcnicas
suelen basarse intensivamente en ciencias formales como la matemtica y la
estadstica, haciendo de la economa la ciencia que ha logrado el ms alto grado
de formalizacin dentro de las ciencias sociales. Tambin suele clasificarse al
anlisis econmico segn este sea propio de la economa positiva o de la
economa normativa. La primera hace referencia al estudio de la realidad tal cual
es, dejando de lado juicios de valor al respecto.
15
DEFINICIN OBJETIVA O MARXISTA

La definicin clsica de la corriente objetiva es de Friedrich Engels, quien
seala: "La economa poltica es la ciencia que estudia las leyes que rigen la
produccin, la distribucin, la circulacin y el consumo de los bienes materiales
que satisfacen necesidades humanas.". Karl Marx a su vez seala que la
economa es "la ciencia que estudia las relaciones sociales de produccin".
Tambin se le llama "la ciencia de la recta administracin". La corriente objetiva se
basa en el materialismo histrico, se refiere al concepto del valor-trabajo, por el
que el valor tiene su origen objetivo en la cantidad de trabajo requerido para la
produccin de los bienes. Y es histrico porque concibe el capitalismo como un
modo de produccin correspondiente a un determinado momento histrico. Esta
definicin se basa en la rama de la economa conocida como Economa Poltica.
DEFINICIN SUBJETIVA O MARGINALISTA

La definicin clsica de la orientacin subjetivista es de Lionel Robbins,
quien afirma: "La economa es la ciencia que se encarga del estudio de la
satisfaccin de las necesidades humanas mediante bienes que, siendo escasos,
tienen usos alternativos, los cuales hay que adaptar".
DEFINICIN SISTMICA
Desde otro punto de vista la economa puede ser observada como un

mbito de comunicacin bien definido. Esto significa que la economa es el medio
de comunicacin en el cual se forman los sistemas econmicos. En esta
perspectiva los sistemas econmicos son sistemas sociales en los cuales las
comunicaciones que se reproducen son comunicaciones sobre compensaciones o
pagos. Aquellas comunicaciones que tienen sentido econmico, se reproducen en
los sistemas econmicos, aquellas que no tienen sentido, se rechazan. Esta visin
sociolgica de la economa posibilita comprender la economa como un aspecto
integral de la sociedad y que todo esto tiene relacin con la mercadotecnia.
16
II.1.1 MICROECONOMIA
Es la parte de la Economa que estudia el comportamiento econmico de

agentes individuales; es decir, estudia los fenmenos econmicos desagregados
de cada agente (consumidor, empresa, etctera), considerando las decisiones que
toma cada uno para cumplir ciertos objetivos propios. La Microeconoma tiene
muchas ramas de desarrollo. Algunas de las ms importantes son: la teora del
consumidor, la de la demanda, la del productor, la del equilibrio general, y la de los
mercados de activos financieros. No pueden considerarse enteramente separadas
porque los resultados de unas influyen o son parte de la base de las otras.
(Case, Fair, 1997)
II.1.2 MACROECONOMIA
La macroeconoma es el estudio global de la economa en trminos del

monto total de bienes y servicios producidos, el total de los ingresos, el nivel de
empleo, de recursos productivos, y el comportamiento general de los precios. La
macroeconoma puede ser utilizada para analizar cul es la mejor manera de
influir en objetivos polticos como por ejemplo hacer crecer la economa,
estabilidad de precios, trabajo y la obtencin de una sustentable balanza de
pagos.
La macroeconoma busca la imagen que muestre el funcionamiento de la

economa en su conjunto. Su propsito es obtener una visin simplificada del
funcionamiento de la economa, pero que al mismo tiempo permita conocer y
actuar sobre el nivel de la actividad econmica de un pas determinado o de un
conjunto de pases. (Mankiw, 2004).
17
II.1.3 CRECIMIENTO ECONMICO
El crecimiento econmico es el aumento de la cantidad de bienes, la renta o

el valor de bienes y servicios producidos por una economa. Habitualmente se
mide en porcentaje de aumento del Producto Interior Bruto real, o PIB. El
crecimiento econmico as definido se ha considerado (histricamente) deseable,
porque guarda una cierta relacin con la cantidad de bienes materiales disponibles
y por ende una cierta mejora del nivel de vida de las personas. (Mankiw, 2004).
II.1.4 ECONOMIA DE MERCADO
Es la organizacin y asignacin de la produccin y el consumo de bienes y

servicios que surge del juego entre la oferta y la demanda. En una economa de
mercado, productores y consumidores coordinan sus planes interactuando en el
mercado. Se supone que ambos tipos de agentes econmicos asumen el precio
de los bienes como un dato dado y, a partir de all, toman sus decisiones de
produccin y consumo, maximizando la ganancia en el caso de los oferentes y
maximizando la funcin de utilidad (satisfaccin) en el caso de los consumidores.
La participacin de ellos, ofreciendo y demandando cantidades de bienes y

servicios a su vez altera las condiciones del mercado afectando la evolucin de los
precios. Este proceso ha sido denominado por Adam Smith, como la mano
invisible. La economa de mercado est estrechamente vinculada con el
capitalismo, las relaciones de intercambio se organizan a travs del mercado.
Nadie duda hoy en da que el mercado es una institucin importante en la vida
econmica. Pero la regulacin de la sociedad a travs del mercado significa que
los objetos, la esencia de la vida y los hombres mismos deben convertirse en
mercancas para poder ser objeto de cambio. (Mankiw, 2004).
18
II.1.4.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA
El mercado es el mbito donde se ponen en contacto los compradores y

vendedores de un determinado bien, quienes realizan las funciones de la oferta y
la demanda de bienes y servicios.
La oferta es una cantidad concreta, bien especificada en cuanto al precio y

al perodo de tiempo que cubre, y no una capacidad potencial de ofrecer productos
y servicios.
La demanda, como concepto econmico, no se equipara simplemente con

el deseo o necesidad que exista por un bien, sino que requiere adems que los
consumidores, o demandantes, tengan el deseo y la capacidad efectiva de pagar
por dicho bien.
La cantidad de trabajo y la cantidad de capital disponible en el mercado de

bienes y servicios, son variables claves en este proceso de equilibrio de oferta y
de demanda. El punto de equilibrio es donde se encuentra la oferta y la demanda.
El precio resulta de ese equilibrio.
Para que haya oferta y demanda se requiere que haya una fuerza
productiva, laboral que genere los bienes y al mismo tiempo demande insumos y
productos terminados. (Mankiw, 2004).
II.1.4.2 EL EQUILIBRIO DEL MERCADO
Situacin en la que, a los precios de mercado, todos los consumidores

pueden adquirir las cantidades que desean y los oferentes consiguen vender todo
19
lo producido. Los mercados en libre competencia tienden a estar siempre en

equilibrio.
Desplazamiento de la Curva de demanda:
La forma de la curva de demanda de todos los bienes y servicios normales

es siempre decreciente como consecuencia de la ley universal de que a precios
ms bajos los consumidores demandarn ms cantidad del producto.
Cada bien tendr su curva de demanda caracterstica, ms o menos

inclinada, ms o menos convexa. Adems, la posicin de la curva, ms alta, ms
baja, desplazada hacia la izquierda o hacia la derecha, depender de varios
factores:
La mayor o menor renta que perciban los consumidores

Los gustos y las modas
Los precios de otros bienes relacionados
Las expectativas o previsiones sobre el futuro
Si crece la renta de los consumidores, la demanda estar aumentando, lo

que provocar el desplazamiento hacia la derecha de la curva de demanda ya que
a igual precio la cantidad demandada ser mayor. Por el contrario, si la renta del
pas decrece, la demanda disminuir y la curva de demanda se desplazar hacia
la izquierda.
De igual forma la curva se desplazar hacia la derecha si la demanda

aumenta por un cambio positivo en los gustos o la moda o por que aumenten los
precios de los productos que lo pueden sustituir.
20
Desplazamiento de la Curva de la Oferta:
La misma explicacin dada en el desplazamiento de la demanda es

aplicada en el desplazamiento de la oferta, la diferencia encontramos en los
factores que producen tal desplazamiento.
Si el precio baja, la oferta disminuye por cuanto al productor no le conviene

producir cuando los precios estn bajos, en cuyo caso la curva de oferta se
desplaza hacia adentro, pero si los precios aumentan la oferta ser mayor,
desplazndose la curva hacia fuera.
Los factores par estos desplazamientos son:
El desarrollo tecnolgico: Permite mayor produccin, que trae consigo el

aumento de la oferta, pero sin que exista variacin en los precios;
El aumento de las empresas: igualmente el ingreso de nuevas empresas al
mercado, aumentan la produccin y por ende de la oferta. (Mankiw, 2004).
II.1.5 VARIABLES MACROECONOMICAS
Una variable econmica es una magnitud de inters que puede definirse y

medirse (actitud de los consumidores, cantidad de tractores, precio de las
hamburguesas, etc.) que influye en las decisiones relacionadas con el qu, el
cmo y para quin de que se ocupa la economa, o describe los resultados de
esas decisiones.
Para analizar las variables econmicas se utilizan datos econmicos, que son
hechos expresados en cifras.
Las variables pueden ser:

Endgenas: Aquellas cuyos valores son determinados o explicados por las
relaciones existentes dentro de un modelo.
21
Exgenas: Su valor no est determinado por un modelo o dentro de l, sino que

se toma su valor como dado.
Stock: Referidas a una magnitud en un determinado momento temporal

(poblacin, riqueza, etc.); pero la referencia al tiempo slo es necesaria como
dato histrico.
Flujo: Slo tienen sentido referido a un perodo determinado de tiempo (renta
inversin).
Nominales: Las que se expresan en valores corrientes.
Reales: Las que se expresan en valores constantes.
II.1.5.1 INFLACION
Es el aumento generalizado de los precios, pero esto es relativo ya que
constantemente hay aumento de los precios. Para los economistas la inflacin, es
el aumento progresivo, constante generalizado de los precios teniendo como base
el aumento anterior. Un aumento genera otro aumento esto es lo que se denomina
"la espiral inflacionaria". El concepto de inflacin es de difcil interpretacin como
un sntoma del estado de deterioro de la economa del pas.
En Economa, trmino utilizado para describir un aumento o una
disminucin del valor del dinero, en relacin a la cantidad de bienes y servicios
que se pueden comprar con ese dinero. La inflacin es la continua y persistente
subida del nivel general de precios y se mide mediante un ndice del coste de
diversos bienes y servicios. Los aumentos reiterados de los precios erosionan el
poder adquisitivo del dinero y de los dems activos financieros que tienen valores
fijos, creando as serias distorsiones econmicas e incertidumbre. La inflacin es
un fenmeno que se produce cuando las presiones econmicas actuales y la
anticipacin de los acontecimientos futuros hacen que la demanda de bienes y
22
servicios sea superior a la oferta disponible de dichos bienes y servicios a los

precios actuales, o cuando la oferta disponible est limitada por una escasa
productividad o por restricciones del mercado. (Mankiw, 2004).
II.1.5.1.1 TIPOS DE INFLACIN
La inflacin est formada por varios niveles de gravedad. De ah que se

analicen mediante la siguiente distribucin: inflacin moderada, galopante e
hiperinflacin.
Inflacin moderada:
La inflacin moderada se refiere al incremento de forma lenta de los
precios. Cuando los precios son relativamente estables, las personas se fan de
este, colocando su dinero en cuentas de banco. Ya sea en cuentas corrientes o en
depsitos de ahorro de poco rendimiento porque esto les permitir que su dinero
valga tanto como en un mes o dentro de un ao. En s est dispuesto a
comprometerse con su dinero en contratos a largo plazo, porque piensa que el
nivel de precios no se alejar lo suficiente del valor de un bien que pueda vender o
comprar.
Inflacin galopante:
La inflacin galopante describe cuando los precios incrementan las tasas de
dos o tres dgitos de 30, 120 240% en un plazo promedio de un ao. Cuando se
llega a establecer la inflacin galopante surgen grandes cambios econmicos,
muchas veces en los contratos se puede relacionar con un ndice de precios o
puede ser tambin a una moneda extranjera, como por ejemplo: el dlar. Ya que el
dinero pierde su valor de una manera muy rpida, las personas tratan de no tener
ms de lo necesario; es decir, que mantiene la cantidad suficiente para vivir con lo
necesario.
23
Hiperinflacin:
Aunque parezca que las economas sobreviven con la inflacin galopante,
el concepto de la hiperinflacin se afianza como una tercera divisin. Decimos que
esta se produce cuando los precios crecen a tasas superiores al 100 % anual. Al
ocurrir esto, los individuos tratan de desprenderse del dinero lquido de que
disponen antes de que los precios crezcan ms y hagan que el dinero lquido de
que disponen antes de que los precios crezcan ms y hagan que el dinero pierda
an ms valor. Todo este fenmeno es conocido como la huda del dinero y
consiste en la reduccin de los saldos reales posedos por los individuos, ya que la
inflacin encarece la posesin del dinero. (Mankiw, 2004).
II.1.5.1.2 CONSECUENCIAS DE LA INFLACIN
En realidad las tasas de inflaciones bajas o controladas no tienen efectos

tan nocivos sobre la economa como si lo tienen las altas tasas de inflacin, las
cuales pueden tener un efecto devastador sobre algunos sectores.
Entre los principales efectos de estas elevadas tasas de inflacin estn los
siguientes.
Disminuye el poder adquisitivo del dinero: La inflacin afecta al dinero como

acumulador de valor y as le resta poder de compra a los ingresos de las
personas. En perodos inflacionarios esto afecta fundamentalmente a aquellas
personas que tienen ingresos fijos. En realidad se da una modificacin en la
distribucin del ingreso, ya que en la medida que los ingresos crezcan a un ritmo
mayor que los precios, as se puede salir beneficiado en un proceso inflacionario,
pero en caso contrario genera un perjuicio.
Es una distorsin para el mercado de crdito: La inflacin favorece a los

deudores en contra de los acreedores, sobre todo cuando estos ltimos no han
sido capaces de prever un perodo de inflacin y no se han protegido al respecto.
Podra beneficiarlos slo en el caso de que se haya previsto una tasa de inflacin
24
superior a la que realmente se d. En otros trminos, si la inflacin es mayor a la

que se esperaba, entonces la inflacin beneficia a los deudores, y viceversa.
Costos administrativos e ineficiencias: Cuando los precios crecen

rpidamente las empresas deben calcular los precios con una mayor frecuencia y
etiquetar la mercanca ms frecuentemente. Adems cuando no existe certeza a
cerca de la evolucin de los precios las personas pueden tomar decisiones
equivocadas y asignar recursos ineficientemente.
Afecta ciertas inversiones productivas: Las elevadas tasas de inflacin

afecta las posibilidades financieras de las empresas, adems de que presenta
ingresos ilusorios. Las inversiones a corto plazo, o sea que se revalorizan ms
rpido, se ven incentivadas, en contra de aquellas con perodos de maduracin
mayores. Por otro lado se asigna un mayor grado de riesgo a las inversiones en
una economa con inflacin, as desciende el nivel de inversin, esto en detrimento
de cualquier perspectiva de crecimiento a largo plazo.
Afecta la balanza de pagos: Las altas tasas de inflacin interna estimulan

las importaciones y desincentivan las exportaciones, si no se devala en una
proporcin equivalente. Esto porque aumenta el precio de los bienes producido en
el pas y los bienes extranjeros se vuelven relativamente ms baratos. Es
importante notar que aunque devaluar es casi necesario tambin puede acelerar
an ms el proceso inflacionario, sobre todo al elevar el precio de los insumos
importados.
Distorsiona el papel orientador del mercado: En una economa de mercado
el precio es el principal indicador de qu producir, pero cuando los precios son
muy inestables este mecanismo pierde eficiencia. (Mankiw, 2004).
25
II.1.5.2 INFLACION SUBYACENTE
Al identificar y separar los precios voltiles se obtiene el subndice

subyacente, que se emplea para calcular la inflacin subyacente. Dicho subndice
tiene una canasta integrada por todos aquellos bienes y servicios cuyos precios
presentan una evolucin ms estable, lo cual permite analizar las presiones
inflacionarias de mediano plazo.
As, la definicin es la siguiente: la inflacin subyacente es el aumento de

los precios de un subconjunto del INPC que contiene a los genricos con
cotizaciones menos voltiles.
La inflacin subyacente es un indicador que intenta capturar la tendencia

inflacionaria asociada a factores de demanda, excluyendo el ruido transitorio de
una serie original de precios (como el IPC, por ejemplo) causado por choques de
oferta coyunturales.
Bryan y Cecchetti (1993) definen la inflacin subyacente como un indicador

que considere solo el componente de largo plazo o persistente de la inflacin.
Quah y Vahey (1995), por su parte, afirman que la inflacin subyacente debera
reflejar la inflacin esperada; es decir, aquella que es neutral con el producto en el
mediano y largo plazo. Por lo tanto, los diversos mtodos para calcular la inflacin
subyacente buscan limpiar los choques de oferta transitorios y, sobre todo, el
componente no anticipado de la inflacin.
La inflacin subyacente resulta de gran utilidad para la toma de decisiones

de poltica monetaria, ya que permite distinguir si la dinmica de los precios se
explica por factores de demanda o de oferta.
Grippa y Ferreyros (2000) afirman que no siempre se requiere que el Banco

Central ante choques de oferta porque: i) hay fluctuaciones de precios que, por su
26
naturaleza voltil, podran revertirse en el tiempo, y ii) existen choques sobre los
que el Banco Central no tiene control. De esta manera, reaccionar frente a estos
choques podra resultar en ajustes innecesarios e incluso perjudiciales para la
economa.
La inflacin subyacente permite medir la tendencia inflacionaria de mediano

plazo.
Su
comportamiento
se
ve
principalmente
influido
por
variables
macroeconmicas como el tipo de cambio y los salarios.
El Banco de Mxico introdujo el concepto de inflacin subyacente en su

Programa Monetario para 1999 y empez a publicarlo regularmente en 2000. Es
un concepto analtico de mucha utilidad que sirve entre otras cosas para
vislumbrar la tendencia de mediano plazo de la inflacin.
Despus de prcticamente cinco aos de uso continuo, la inflacin

subyacente se ha convertido en una parte integral de la maleta de herramientas
analticas que utilizamos para interpretar el fenmeno de la inflacin. Sin embargo,
su significado no es obvio o intuitivo para la mayora de las personas, por lo que a
veces su uso contribuye a confundir ms en vez de aclarar los acontecimientos del
momento.
La definicin tradicional de inflacin es un aumento generalizado y

sostenido en los precios. En otras palabras, debemos hablar de inflacin cuando
vemos especficamente que la mayora de los precios suben constantemente y no
cuando simplemente algunos aumentan en forma aislada. Sin embargo, en la
mayora de las ocasiones que vemos que aumenta un solo precio, hacemos
referencia a inflacin, sin distinguir el origen o causa de su incremento. Por
ejemplo, si aumenta el precio del jitomate en relacin a las dems verduras y
legumbres, no debemos hablar de inflacin, sino nicamente de un cambio en un
precio relativo. Usamos la palabra relativa, dado que es en relacin a algo ms;
en este caso es en relacin a los dems precios de las verduras.
27
El jitomate puede encarecerse en relacin a la cebolla, el chile o el limn en

cualquier momento debido a circunstancias especficas de su propio mercado. Por
ejemplo, pudiera ser que llovi mucho y se echaron a perder, o bien, que hubo una
plaga que termin por reducir la cosecha. Cualquier circunstancia que motive un
cambio en el precio de un bien en lo particular se refiere a una modificacin de un
precio relativo.
Por lo regular, vemos este tipo de cambios todos los das; algunos precios
suben y otros bajan. Esto ocurre en respuesta a las variaciones en la oferta y la
demanda de cada mercado y claramente no es inflacin. Ms bien, es un
fenmeno microeconmico ya que obedece a las circunstancias especficas de
cada bien o servicio. Como lo dice la propia definicin, para que lo podemos llamar
inflacin necesitamos que los aumentos en precios sean generalizados, es decir,
en la mayora de los precios, y sostenidos, es decir, no de una sola vez sino mes
tras mes. Dado que afecta a todos los mercados, decimos que es un fenmeno
macroeconmico.
El problema surge cuando no podemos distinguir claramente entre un

aumento relativo y un incremento generalizado. Por lo regular, no nos
preocupamos demasiado ya que los aumentos relativos tienden a neutralizarse
uno con otro a travs del tiempo. Por lo mismo, medimos la inflacin a travs del
incremento ponderado de una muestra significativa de bienes y servicios. Sin
embargo, esta es realmente una aproximacin y no una medicin exacta, ya que
no podemos distinguir a priori si el aumento de un bien proviene de presiones
inflacionarias o nicamente de circunstancias muy especficas de su mercado.
En principio, si a la larga los aumentos en los precios relativos se cancelan

con disminuciones en otros, esta distincin no es tan importante. Sin embargo, en
el corto plazo pueden surgir variaciones muy importantes que se deben atribuir a
un cambio en precios relativos y no como parte integral de la inflacin.
28
Por ejemplo, el gobierno permiti que hubiera un aumento significativo en

los precios de los energticos, como gas domstico, gasolina y electricidad, como
respuesta a las presiones en los mercados internacionales. Estos aumentos no
son generalizados, sino nicamente corresponden a dos o tres bienes. Tampoco
son sostenidos, ya que aumentaron este ao pero seguramente disminuirn el ao
entrante ante un aumento de la oferta y una disminucin de la demanda. El
incremento no se debi a presiones inflacionarias, sino a circunstancias
especficas del mercado energtico mundial, como la guerrilla en Irak, los
problemas financieros de la empresa petrolera rusa Yukos, las tempestades en el
Golfo de Mxico y la cada en los inventarios de crudo en Estados Unidos. Ya
tuvimos una experiencia similar en 2002, cuando el gobierno aument las tarifas
elctricas y otros precios bajo su control para reponer los ingresos mal
modificados por los Diputados al aprobar el presupuesto de ese ao. Al ao
siguiente disminuy notablemente el ndice de precios administrados ya que
estuvo mejor calculado el presupuesto. Evidentemente era un fenmeno temporal
que afectara a la inflacin al alza en 2002 y que ayudara a disminuirla en 2003.
El ciclo de los precios administrados y concertados es relativamente

previsible. Sin embargo, existen otros precios con un comportamiento cclico pero
bastante irregular y casi imposible de prevenir, como es el caso de los precios
agrcolas. Los precios de las frutas y las legumbres tienen una elevada
variabilidad, lo que significa que aumentan y disminuyen frecuentemente, pero en
forma irregular. Su comportamiento tambin es distinto al de la mayora de los
dems precios, ya que estn muy influenciados por el clima y dems factores
especficos de su mercado. Por lo mismo, tambin pueden distorsionar la lectura
del comportamiento de la inflacin.
Cmo podemos evitar que el comportamiento de este tipo de precios deforme la

interpretacin de la inflacin general? Cmo podemos distinguir entre cambios
acentuados en precios relativos y los aumentos generalizados y sostenidos en los
29
precios? Aqu es donde entra el concepto de inflacin subyacente. Se buscan los

precios cuyo comportamiento sea distinto a la mayora, como los administrados y
concertados y los agrcolas, para ubicarlos en un (sub) ndice distinto (llamado nosubyacente). Lo que queda es la inflacin medular o subyacente que marca la
tendencia de la inflacin general en el mediano y largo plazos; el comportamiento
de la inflacin subyacente es muy estable. (Banco de Mxico, 2008)
II.1.5.3 PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB)
El Producto Interior Bruto (PIB) o Producto Bruto Interno (PBI) es el valor

monetario total de la produccin corriente de bienes y servicios de un pas durante
un perodo (normalmente es un trimestre o un ao). El PIB es una magnitud de
flujo, pues contabiliza slo los bienes y servicios producidos durante la etapa de
estudio. Adems el PIB no contabiliza los bienes o servicios que son fruto del
trabajo informal (trabajo domstico, intercambios de servicios entre conocidos,
etc.).
En cuanto al clculo del PIB, puede hacerse segn el costo de los factores
o de los precios de mercado. La relacin entre ambos se obtiene restando al PIB
valorado a precio de mercado, los impuestos indirectos ligados a la produccin (Ti)
y sumndole las subvenciones a la explotacin (Su).
El PIB es, sin duda, la macro magnitud econmica ms importante para la

estimacin de la capacidad productiva de una economa. Existen otros tipos de
macro magnitudes a considerar partiendo del PIB: el Producto Nacional Bruto
difiere del PIB en que solo considera la cantidad flujo de bienes y servicios
producidos por nacionales de un pas, si bien el PIB no tiene en consideracin el
criterio de nacionalidad. (Mankiw, 2004).
30
II.1.6 ECONOMIA MUNDIAL
La economa mundial continu experimentando un crecimiento vigoroso de

ms del 5% durante el primer semestre de 2007. La economa de China cobr
nuevamente impulso, manteniendo una tasa del 11%, mientras que India y Rusia
siguieron creciendo a un ritmo muy slido. Estos tres pases por s solos
representaron la mitad del crecimiento mundial durante el ltimo ao, pero otros
pases de mercados emergentes y en desarrollo tambin han mantenido
expansiones vigorosas, incluidos los pases de bajo ingreso. En las economas
avanzadas, el crecimiento en la zona del euro y Japn se desaceler durante el
segundo trimestre de 2007, despus de dos trimestres de avances notables. En
Estados Unidos, el crecimiento se mantuvo en el 2%, en promedio, en el primer
semestre de 2007, ya que la desaceleracin en el sector de la vivienda sigui
representando un lastre considerable.
La inflacin permaneci contenida en las economas avanzadas, pero ha

aumentado en muchos pases de mercados emergentes y en desarrollo, debido al
alza de los precios de los alimentos y la energa. En Estados Unidos, la inflacin
bsica retrocedi de forma paulatina a menos del 2%. En la zona del euro, la
inflacin se mantuvo en general por debajo del 2% este ao, aunque el incremento
de los precios de los alimentos y la energa contribuy a un repunte en
septiembre; en cambio, en Japn los precios se mantuvieron bsicamente
invariables. La inflacin subi en varios pases de mercados emergentes y en
desarrollo, lo que refleja el slido crecimiento y el mayor peso del incremento de
los precios de los alimentos en el ndice de precios al consumidor. La aceleracin
de los precios de los alimentos obedece a las presiones generadas por el aumento
del uso del maz y otros productos alimentarios para la produccin de
biocombustibles, as como las condiciones meteorolgicas desfavorables en
algunos pases. El vigoroso crecimiento de la demanda ha mantenido los precios
del petrleo y otros productos en niveles altos.
31
La volatilidad se ha agudizado en los mercados financieros. Como se

seala en la edicin de octubre de 2007 del informe sobre la estabilidad financiera
mundial (Global Financial Stability Report, GFSR, por sus siglas en ingls), las
condiciones del crdito se han endurecido debido a la creciente preocupacin por
las repercusiones de los problemas en el mercado de las hipotecas de alto riesgo
en Estados Unidos que dio lugar al incremento brusco de los rendimientos de los
valores garantizados mediante estos prstamos y de otros valores de alto riesgo.
La incertidumbre con respecto a la distribucin de las prdidas y la creciente
preocupacin con respecto al riesgo de la contraparte generaron una prdida
importante de liquidez en algunos segmentos de los mercados financieros.
Inicialmente, se produjo una contraccin en los mercados de renta variable,
impulsada por la cada de los valores de las instituciones financieras, aunque los
precios se han recuperado desde entonces, y los rendimientos de los bonos
pblicos a largo plazo experimentaron una reduccin al trasladarse los
inversionistas a mercados ms seguros. Los mercados emergentes tambin se
han visto afectados por estos acontecimientos, aunque el impacto ha sido menos
profundo que en episodios anteriores de turbulencia financiera mundial, y los
precios de los activos se mantienen en niveles histricamente altos.
Antes de la reciente turbulencia, los bancos centrales de todo el mundo

fueron endureciendo en general la poltica monetaria para contener las incipientes
presiones
inflacionarias.
Sin
embargo,
en
agosto,
ante
las
crecientes
perturbaciones en los mercados, los bancos centrales de las economas

principales inyectaron liquidez en los mercados financieros para estabilizar las
tasas de inters a corto plazo. En septiembre, la Reserva Federal redujo la tasa de
los fondos federales en 50 puntos bsicos, y los participantes en los mercados
prevn nuevas reducciones en los prximos meses. Las expectativas de un
endurecimiento de la poltica monetaria por el Banco de Inglaterra, el Banco de
Japn y el Banco Central Europeo se han moderado desde el comienzo de la
turbulencia financiera. Los bancos centrales de varios pases de mercados
emergentes tambin proporcionaron liquidez para aliviar las tensiones en los
32
mercados interbancarios, pero otros siguen enfrentando el reto principal de

contener las presiones inflacionarias.
Las monedas principales han mantenido en general las tendencias

observadas desde principios de 2006. El dlar de EE.UU. ha continuado
debilitndose, aunque se estima que su valor efectivo real an est por encima del
nivel indicado por las variables econmicas fundamentales a mediano plazo. El
euro se ha apreciado, pero sigue negocindose en una gama que est acorde en
general con las variables econmicas fundamentales. El yen se ha apreciado
fuertemente en los ltimos meses, aunque se mantiene subvaluado en relacin
con las variables econmicas fundamentales a mediano plazo. El renminbi ha
continuado aprecindose de forma gradual frente al dlar de EE.UU. y en trminos
efectivos reales, pero el supervit en cuenta corriente de China se ha
incrementado an ms y las reservas internacionales del pas han seguido
creciendo.
Ante la turbulencia en los mercados financieros, las proyecciones de

referencia para la economa mundial se han revisado moderadamente a la baja
desde la actualizacin de julio de 2007 de Perspectivas de la economa mundial,
pero se prev, sin embargo, que el crecimiento se mantendr a un fuerte ritmo.
Segn las ltimas previsiones, el crecimiento de la economa ser del 5,2% en
2007 y del 4,8% en 2008, una reduccin de 0,4 puntos porcentuales con respecto
a lo previsto anteriormente. Las principales revisiones a la baja del crecimiento
corresponden a Estados Unidos que, segn las proyecciones, mantendr un
crecimiento del 1,9% en 2008, los pases donde los efectos de desbordamiento
derivados de la desaceleracin de la economa estadounidense podran ser ms
pronunciados y los pases donde el impacto de la turbulencia en los mercados
financieros ser ms pronunciado.
Los riesgos para las proyecciones de referencia en relacin con el

crecimiento se inclinan claramente del lado negativo. Aunque las variables
33
econmicas fundamentales que respaldan el crecimiento son slidas y el vigoroso

dinamismo de la actividad econmica en las economas de mercados emergentes
cada vez ms importantes se mantiene intacto, los riesgos provenientes de los
mercados financieros y de la demanda interna en Estados Unidos y Europa
occidental han aumentado. Si bien la reciente determinacin del riesgo y el
endurecimiento de la disciplina en los mercados de crdito podran reforzar las
bases para una expansin en el futuro, plantean riesgos a corto plazo para el
crecimiento. La magnitud del impacto depender de la rapidez con la que se
restablezca la liquidez a niveles ms normales en los mercados y del alcance de la
contraccin en los mercados de crdito. Las proyecciones de referencia
preparadas por el personal tcnico del FMI se basan en el supuesto de que la
liquidez se restablecer paulatinamente en los prximos meses y de que el
mercado interbancario volver a operar en condiciones ms normales, aunque se
prev que los diferenciales de crdito seguirn aumentando. Sin embargo, persiste
claramente la posibilidad de que las turbulencias en los mercados financieros se
prolonguen durante algn tiempo. Una contraccin del crdito ms larga de lo
previsto podra tener un impacto negativo significativo en el crecimiento, sobre
todo a travs del efecto en el mercado de la vivienda en Estados Unidos y en
algunos pases europeos.
Los pases emergentes de Europa y la Comunidad de Estados

Independientes que registran profundos dficit en cuenta corriente y reciben
entradas voluminosas de financiamiento externo se veran negativamente
afectados por el debilitamiento de las entradas de capital. Varias economas de
mercados emergentes an se ven sometidas a presiones de recalentamiento y al
aumento de los precios de los alimentos, y quiz deban endurecer an ms la
poltica monetaria. Adems, a pesar de los acontecimientos recientes en los
mercados financieros, es probable que las slidas entradas de divisas sigan
dificultando la tarea de las autoridades econmicas.
34
En muchos pases, el gasto pblico se ha acelerado, lo que agrava las

dificultades para la gestin de las voluminosas entradas de divisas. Convendra
evitar las expansiones del gasto pblico, sobre todo en los pases emergentes de
Europa y tambin en Amrica Latina, lo que contribuira a manejar las entradas de
flujos y a seguir reduciendo los niveles de deuda pblica. Sin embargo, en los
pases exportadores de combustibles, existe un margen de accin para
incrementar an ms el gasto segn la capacidad de absorcin y la posicin en el
ciclo econmico.
El efecto mucho ms limitado de la globalizacin en comparacin con el

cambio tecnolgico refleja las influencias opuestas del comercio y la globalizacin
financiera en la desigualdad. El avance de la integracin comercial y el aumento
de las importaciones provenientes de las economas en desarrollo en particular
estn vinculados con una reduccin de la desigualdad del ingreso en las
economas avanzadas. En las economas en desarrollo, el aumento de las
exportaciones
la
liberalizacin
arancelaria
estn
relacionados
con
el
mejoramiento de la distribucin del ingreso. La inversin extranjera directa ha

tenido un efecto similar al cambio tecnolgico en la distribucin del ingreso, al
aumentar la demanda relativa de mano de obra calificada. El desarrollo financiero
tambin ha contribuido al aumento de la desigualdad porque los grupos de
ingresos altos pueden aprovechar mejor las crecientes oportunidades de acceso al
crdito.
Entre 2004 y 2006, la economa mundial disfrut del perodo de crecimiento

sostenido ms pujante registrado desde fines de los aos sesenta y principios de
los setenta. El producto mundial creci a un promedio del 5,2% anual durante este
perodo. Neutralizando los efectos del aumento de la poblacin en edad laboral, el
crecimiento en estos tres aos lleg al 3%, es decir apenas menor que en los
aos sesenta. El crecimiento mundial reciente no solo ha sido elevado sino que
adems las fluctuaciones del producto han seguido disminuyendo, incluso
teniendo en cuenta que la proporcin de la economa mundial correspondiente a
35
los mercados emergentes potencialmente ms voltiles y pases en desarrollo

est aumentando.
En varios sentidos importantes, la economa mundial ha presentado

ltimamente una mayor estabilidad que en los aos sesenta, la ltima edad de oro
de crecimiento pujante y estable. El crecimiento tambin se ha distribuido entre los
pases mejor que lo observado en el pasado. Por ejemplo, el crecimiento medio en
el perodo 200406 super el 4% en dos tercios de los pases, y fue inferior al 1%
en apenas uno de cada veinte pases. En otras palabras, prcticamente todos los
pases estn registrando buenos resultados. En las economas avanzadas,
particularmente, ha mejorado la estabilidad en comparacin con los aos setenta,
y por lo general se han registrado prolongadas expansiones. La proporcin del
tiempo que las economas avanzadas pasan en recesin ha disminuido a la mitad,
apenas el 8% entre 194782 y 19832006. La estabilizacin del producto en los
pases en desarrollo ha sido ms gradual y moderada, y en ciertas regiones, como
Asia y Amrica Latina, los pases han experimentado profundas y a veces
reiteradas crisis hasta comienzos de la presente dcada.
Ahora bien, la estabilidad futura no est garantizada. Una baja volatilidad

media no significa que no existan ocasionales recesiones. El proceso de
globalizacin
comercial
financiera
ha
generado
nuevos
riesgos
vulnerabilidades. Las recientes perturbaciones en los mercados financieros

mundiales recuerdan que la tarea de mantener las expansiones exige que las
autoridades encargadas de la poltica econmica reconozcan los nuevos riesgos y
desafos que van apareciendo en el sistema econmico mundial y tomen las
medidas correspondientes. Es crucial evitar que el crecimiento prolongado que
hemos observado engendre un exceso de confianza.
Las perspectivas mundiales, estn, la posibilidad de que se aviven las

presiones inflacionarias, la volatilidad de los mercados petroleros y el impacto de
las entradas voluminosas de divisas en los pases de mercados emergentes. Al
36
mismo tiempo, las cuestiones crticas a ms largo plazo como el envejecimiento

de la poblacin, la creciente resistencia a la globalizacin y el calentamiento global
son una fuente de preocupacin. (Bellod, 2007).
II.1.6.1 ESTADOS UNIDOS CRISIS SUBPRIME
La crisis financiera que comenz en EU, se ha extendido alrededor del

mundo afectando a todas las economas. El final de este conflicto an se
vislumbra incierto. Aunque varios analistas alertaron sobre la crisis que estaba por
venir, producto de los bajos e irresponsables crditos de alto riesgo que otorgaron
prestamistas estadounidenses, sta finalmente estall el 9 de agosto de 2007 y a
un ao de que el mundo ha padecido cadas en las bolsas y una escalada en los
precios de energticos y alimentos, as como una creciente inflacin, el problema
an est lejos de solucionarse.
La crisis financiera desencadenada por las subprime o hipotecas

estadounidenses de riesgo caus la mayor cada de las bolsas mundiales desde el
estallido de la burbuja tecnolgica en 2001-2002, y el desplome de los valores
financieros se propag gradualmente a todos los sectores de la economa.
Desde junio de 2007, los principales mercados burstiles mundiales estn

marcados por las prdidas: -20.7% en Pars, -23.6% en Tokio, -12.2% en Francfort
y -12.1% en Londres. En Nueva York, el Dow Jones perdi un 14.8% y el Standard
et Poors 500 un 13.6%. Estas cadas significan que Wall Street y la Bolsa de
Francfort han perdido las ganancias de dos aos, mientras que Pars, Tokio y
Londres han vuelto a los niveles del verano boreal de 2005. Lgicamente, las
inquietudes sobre los prstamos de riesgo afectaron al principio a los valores del
sector financiero, dando lugar a una purga de los balances de los bancos que an
no ha concluido, a la quiebra de varias instituciones y a rescates costosos para los
accionistas.
37
La crisis acab afectando a los sectores ms endeudados, como el

energtico o las empresas especializadas en concesiones, y ha ralentizado
considerablemente las operaciones de fusin y adquisicin, que haban aupado
los ndices. Posteriormente, los primeros signos de contagio de la crisis financiera
al conjunto de la economa mundial acentu la depresin burstil, provocando un
lunes negro el pasado 21 de enero de 2008 en Europa y Asia, con prdidas del
7.16% en Francfort, 6.83% en Pars, 5.48% en Londres y 3.86% en Tokio. La
escalada de precios de las materias primas desde inicios de 2008 ha acabado con
los mrgenes de las empresas y con el poder adquisitivo de los hogares,
penalizando sobre todo a las empresas dependientes del consumo, como el sector
automovilstico, que figura entre los que han registrado mayores prdidas.
El estallido de la crisis financiera, que dio lugar a la intervencin masiva de

los principales bancos centrales del mundo, puso fin al crecimiento a crdito y
afect duramente a la economa mundial.
El 9 de agosto de 2007, el Banco Central Europeo (BCE) dej estupefactos
a los medios financieros al inyectar un monto rcord de 94,800 millones de euros
en el flujo monetario de la Eurozona. La Reserva Federal estadounidense (Fed)
sigui su ejemplo al desembolsar al mercado 24,000 millones de dlares. Los
bancos centrales de Japn, Suiza y Canad tambin intervinieron de la misma
manera. Estas inyecciones de efectivo buscaron remediar una brusca escasez de
liquidez que amenazaba con asfixiar a los bancos comerciales. Todo comenz
cuando las instituciones comerciales decidieron no prestarse ms dinero entre
ellas, al sospecharse mutuamente afectadas por la crisis generada por los crditos
inmobiliarios estadounidenses de riesgo (subprime), que haban provocado la
quiebra de varios bancos.
Para muchos economistas, la crisis era inevitable. Si no hubiera habido

una crisis subprime, hubiramos tenido otra cosa, dijo Kenneth Rogoff, profesor
de la Universidad de Harvard y ex economista jefe del Fondo Monetario
Internacional (FMI).
38
Los problemas inmobiliarios se concentran hoy a una parte del mundo,

esencialmente Estados Unidos, Gran Bretaa, Irlanda y Espaa. Pero el deterioro
de la economa adopt mltiples variantes y surgi una nueva amenaza: la
inflacin. La reciente alza de los precios del petrleo y de las materias primas
afecta al mundo entero, sostuvo Schmieding. Se trata de un nuevo shock que
afecta directamente a la economa real y que se suma a la crisis financiera.
A raz del alza de los precios del petrleo, la mayor parte del crecimiento
europeo de este ao ser transferido a los pases productores de materias
primas, pronostic el economista Elie Cohen, director de investigacin del Centro
Nacional de Investigacin Cientfica (CNRS) de Francia.
La escalada de precios del oro negro, que se acerc en julio a los 150
dlares el barril, complica tambin considerablemente la tarea de los bancos
centrales, porque al intentar dominar los empujes inflacionistas corren el riesgo de
minar un crecimiento ya debilitado.
Esta disparada de la inflacin plantea sobre todo un problema a la Fed,
que no podr continuar por mucho tiempo su poltica monetaria complaciente. El
banco central estadounidense redujo sus tasas directrices de 5.25% a 2% en
menos de un ao.
Lo que al principio pareca solamente una crisis manejable de los crditos a

riesgo (subprime) lentamente contamin el conjunto del sistema financiero y la
economa, en una especie de efecto domin que parece no tener fin. La
comparacin con la Gran Depresin es evocada con frecuencia, y aunque hasta el
presente la economa logr escapar a la recesin y los mercados a la implosin,
cada comienzo de recuperacin se frustra.
Los problemas del mercado burstil ilustran bien el fenmeno: el Dow Jones
perdi 13% desde agosto de 2007, con bruscas aceleraciones que se desinflan
como globos. Desde el verano (boreal) pasado, se reprodujo el mismo esquema
al menos seis veces: malas noticias econmicas y financieras llevan a una cada
de la bolsa, luego una sorpresiva accin de la Reserva Federal o del gobierno
39
aparecen para salvar a los mercados, subray el economista independiente

Nouriel Roubini. En cada ocasin esto impulsa los mercados durante un corto
perodo, pero la fuerza del tsunami de malas noticias los hace recaer, agreg.
Roubini es conocido por su pesimismo, pero l fue uno de los primeros a

anticipar la extensin de la crisis. Su opinin es cada vez ms compartida luego
del incremento de las tensiones registradas por el mercado a principios de julio.
Es claro que los mercados financieros y la economa entraron en una nueva zona
de riesgo, con un peligro mayor de un importante evento negativo y de un
aterrizaje brutal de la economa, afirm Brian Bethune del gabinete Global Insight.
En lo que respecta a los bancos, la idea de una importante quiebra ya no es

un tema tab, como lo prueba la cada del californiano IndyMac. La desconfianza
se palpa en la creciente reticencia de los bancos a prestarse dinero entre ellos,
factor que limita la disponibilidad de crdito.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) se inquietaba recientemente por un posible
crculo vicioso entre el sistema financiero y la economa, subrayando que el
riesgo se haba desplazado ahora ms all de los crditos subprime,
principalmente hacia los prstamos hipotecarios clsicos. Ello no hace ms que
agravar las dificultades del sector inmobiliario, multiplicando los embargos (en alza
de 121% sobre un ao en el segundo trimestre) y haciendo bajar los precios (15.8% sobre un ao en mayo en las 20 mayores aglomeraciones urbanas).
Las autoridades financieras tratan de cerrar la brecha a golpe de

intervenciones shock, pero las soluciones con frecuencia no estn a la altura de la
amplitud de la crisis.
Washington lanz un vasto plan de reactivacin de 168,000 millones de dlares
con el objetivo de impulsar el consumo que se revel decepcionante, puesto que
la mayor parte del reembolso de impuestos fue consumido por la disparada de los
precios de la gasolina.
40
El banco central estadounidense decidi importantes reducciones de tasas

de inters (3.25 puntos desde septiembre) y acord facilidades de financiacin
nunca vistas a los bancos. Si bien ello permiti mantener el sistema a flote, las
condiciones del crdito continan tensas: a fines de julio, las tasas de crdito
hipotecario fijas a 30 aos volvieron a sus niveles ms altas en un ao.
Constatando que uno de los problemas provena de la extrema desactualizacin
del sistema de reglamentacin financiera, que data en lo esencial de los aos 30,
las autoridades multiplicaron los llamados a su reforma, pero sin duda llevar aos
para que la reflexin d sus frutos. En consecuencia, los economistas no ven una
mejora a corto plazo.
Decir que las cosas irn bien en 2009 es prematuro. Por el momento, no se
puede esperar una mejora antes de 2010
, estim John Makin del American
Enterprise Institute.
El 9 de agosto de 2007, la crisis crediticia generada por las hipotecas

estadounidenses de alto riesgo (subprime) cobr una magnitud que puso al
borde del colapso al sistema financiero mundial.
Estas han sido las principales etapas del proceso:
2004-2006: Las tasas de inters en Estados Unidos trepan a lo largo de dos

aos de 1% a 5,35% anual; el mercado inmobiliario acusa el impacto, los precios
de las viviendas empiezan a bajar y muchos propietarios se declaran incapaces de
pagar sus hipotecas.
Junio de 2007: El banco neoyorquino Bear Stearns es la primera vctima

importante de la crisis, al anunciarles a los inversores de dos fondos especulativos
que recuperarn poco o nada de su dinero, porque otras instituciones rivales
rehsan avanzarle efectivo.
41
Julio de 2007: Le llega el turno al banco alemn IKB, cuando los inversores
retiran su dinero del fondo administrado por esa institucin, Rhineland Funding,
que haba tomado posiciones en el sacudido mercado de los prstamos
inmobiliarios de Estados Unidos.
3 de agosto de 2007: Fuerte cada de las Bolsas, por temores de que

temores relacionados con las subprimes y con un crac financiero mundial.
9 de agosto de 2007: La amplitud de la crisis se evidencia cuando el Banco

Central Europeo (BCE) inyecta 94.800 millones de euros (146.700 millones de
dlares) en el flujo monetario de la zona euro, despus de que el mayor banco
francs, BNP, anunciara la suspensin de tres fondos expuestos a la crisis
hipotecaria estadounidense.
La Reserva Federal (Fed, banco central de EEUU) y el Banco de Japn toman
medidas similares. Ese fue el da en que el mundo cambi, afirma Adam
Applegarth, entonces jefe ejecutivo del banco hipotecario britnico Northern Rock.
10 de agosto de 2007: Las Bolsas mundiales vuelven a derrumbarse.
Septiembre de 2007: El Banco de Inglaterra (central) acude en ayuda de

Northern Rock, quinto banco de prstamos inmobiliarios en Gran Bretaa,
amenazado de quiebra por ahorristas que hacen colas ante sus oficinas para
retirar su dinero.
Los bancos empiezan a registrar prdidas; las de Citibank
llegarn a 50,000 millones de dlares; las del suizo UBS a 37,000 millones de
dlares y las del francs Credit Agricole a 4,200 millones de euros.
Enero 2008: La economa estadounidense resiente el impacto de la crisis

subprime: en diciembre, slo se crearon 18.000 puestos de trabajo y el ndice de
desempleo sube a 5%. Hay temores de recesin.
42
22 de enero de 2008: La FED baja su tasa rectora tres cuartos de punto a

3,50%.
17 de febrero: El gobierno britnico nacionaliza al agonizante Northen

Rock, comprando todas sus acciones.
11 de marzo: Accin coordinada de bancos centrales, que anuncian la

inyeccin de 200.000 millones de dlares para prstamos entre bancos, a fin de
dar oxgeno a los mercados crediticios.
16 de marzo: El gigante norteamericano JPMorgan adquiere el banco de

inversiones Bear Stearns por la suma irrisoria de 236 millones de dlares.
Julio de 2008: El Tesoro estadounidense anuncia un plan de rescate de los

grupos de refinanciacin hipotecaria Freddie Mac y Fannie Mae.
Fines de julio: Merill Lynch se deshace de sus activos vinculados a los

subprime y capta capitales frescos. (Kratke, 2007).
II.1.7 ECONOMIA EN MEXICO
En las dos ltimas dcadas la economa mexicana ha entrado en recesin

en cuatro oportunidades (agosto de 1981, julio de 1985, diciembre de 1987, junio
de 1994). El ciclo econmico se caracteriza por el movimiento simultneo de
ascenso y descenso de un gran numero de variables econmicas, del cual se
establece una gran cronologa en base a un indicador del movimiento cclico
general que se denomina Ciclo de Referencia. Lo mismo se hace para los ciclos
especficos de las variables con el objeto de clasificarlas en lderes, coincidentes y
retrasadas con respecto al ciclo de referencia.
43
Esta caracterstica es muy til para producir indicadores de la marcha de la

economa, pues si se quiere saber la proximidad de un punto de inflexin del ciclo,
es decir sus valles y sus picos, se recurre no solo al examen de las medidas
agregadas como el PIB por lo general disponible trimestralmente o anualmente
sino tambin al comportamiento de variables de mas alta frecuencia como las
mensuales. Con lo que las variables as observadas se convierten en indicadores
del ciclo que muestran:
La inminencia del cambio de signo del movimiento cclico si son indicadores
lideres.
Confirman la cronologa vigente del ciclo si son indicadores coincidentes.
Muestran los ajustes caractersticos del desenvolvimiento cclico en sus fases ms
tardas, si son indicadores retrasados.
Puesto que los ciclos no pueden ser atribuidos a una causa nica y no hay
una sola secuencia de sntomas que invariablemente presagie o confirme la fase
de los ciclos, el comportamiento de los indicadores del ciclo variar dependiendo
del elemento causal dominante y como se manifieste dicho movimiento. De all
que para incrementar las oportunidades de que un indicador de seales
verdaderas de la inminencia de un punto de inflexin del ciclo y reducir las seales
falsas, sea razonable combinar un grupo selecto de indicadores en un ndice
construido apropiadamente y observar sus cambios tanto como el de sus
componentes. (Erquizio, 1999).
La identificacin de las fechas en que ocurren los puntos de inflexin del

ciclo de referencia es fundamental para establecer la conducta de los ciclos
especficos de las variables y elegirlas como los indicadores ms apropiados, y
juzgar las cualidades del ndice lder en el pronstico del ciclo. (Erquizio, 1999).
En Mxico no existen fechas en puntos de inflexin del ciclo que sean

aceptadas como oficiales. Para elegir los indicadores integrantes del ndice lder
del ciclo econmico, se sigue un proceso de aproximaciones sucesivas:
44
Seleccin, de los indicadores representativos de los procesos econmicos

relevantes en el ciclo econmico.
Clasificacin, de los indicadores en lderes coincidentes y retrasados.
Eleccin, de los indicadores considerando adems la conformidad de sus puntos
de inflexin con respecto a la cronologa del ciclo econmico.
Los indicadores mensuales seleccionados son los de acceso mas oportuno

y mas relevantes y representativos de los siguientes procesos econmicos:
empleo y desempleo (7 indicadores); produccin, ingreso consumo y comercio (12
indicadores); inversin en capital fijo (6 indicadores); inventario e inversiones en
inventarios (3 indicadores); precios, costos y ganancias (4 indicadores); moneda y
crdito (6 indicadores); finanzas publicas (11 indicadores); actividad econmica
internacional que influye en el ciclo nacional (3 indicadores). (Erquizio, 2001)
Uno de los fenmenos ms negativos que produce una recesin es la

prdida de empleos. Ante la baja en la actividad econmica, las empresas tienen
que hacer ajustes en su planta laboral. Para minimizar la prdida de empleos,
muchas empresas otorgan aumentos salariales menores, por lo que se debe
examinar la combinacin de ajustes en salarios y empleo para medir el impacto
completo. En 1995, la tasa de desempleo aument de 3.2 a 7.6 por ciento de la
poblacin laboral, los asegurados permanentes y temporales del IMSS
disminuyeron en 972 mil personas y los salarios reales disminuyeron 23.3 por
ciento. Si no hubiera sido por el ajuste tan grande en los salarios, el empleo se
hubiera desplomado todava ms. (Heath, 2001).
II.1.7.1 CICLOS ECONOMICOS EN MEXICO 1949-2006
Para llevar a cabo un anlisis morfolgico de los ciclos econmicos es

necesario identificarlos a partir de la revisin del comportamiento temporal de una
45
varias
series
econmicas
que
son
transformadas
mediante
ciertos
procedimientos estadsticos (desestacionalizadas si son trimestrales o mensuales,

desprovistas de su tendencia si es conveniente, etc.), en la bsqueda de un patrn
que revele claramente la presencia de un movimiento de ascenso, seguido de un
descenso, por lo que la figura caracterstica de un ciclo es la siguiente:
Se observan tres puntos de inflexin: valle inicial (Vi), pico (P) y valle final (Vf), lo
que implica que los ciclos pueden ser fechados y medidos en duracin con mayor
o menor precisin de acuerdo con la frecuencia de la serie estudiada en sus
periodos de ascenso (del valle inicial al pico), de descenso (del pico al valle final) y
en su duracin total (del valle inicial al valle final).
En la literatura se mencionan varios tipos de ciclo econmico; as en la tradicin

Kondratiev-Schumpeter
(Tylecote,
1993)
se
distinguen
por
su
duracin
aproximada y por la variable clave para explicarlos:
Kitchin o ciclo de los inventarios con duracin de tres a cinco aos y

que
es causado por la sub o sobre acumulacin de inventarios respecto
a los niveles requeridos.
Juglar o ciclo de la inversin en plantas y maquinaria con duracin de

siete a 11 aos y que es causado por la sub o sobre acumulacin de
inversiones en relacin con los niveles requeridos.
Kuznets o ciclo de la construccin con duracin de 14 a 22 aos pero
que, a diferencia de los anteriores, no se explica por una sola causa.
Kondratiev u onda larga con duracin de 45 a 60 aos y cuya

explicacin es tambin multicausal.
Por otra parte, en el contexto del debate macroeconmico actual sobre la

pertenencia de extraer o no la tendencia de las series para examinar sus ciclos,
stos se clasifican en (Pagan, 2003):
46
Ciclo clsico, que se refiere a los ascensos y descensos absolutos del

PIB.
Ciclo de crecimiento, que se refiere a los ascensos y descensos
relativos
del PIB respecto a su tendencia.
De los ciclos de la tradicin Kondratiev-Schumpeter hay consenso en la

presencia de cuatro ciclos Kondratiev completos, cuya cronologa se seala en el
cuadro II.1.7.1.
Cabe preguntarse cmo se manifiestan estos fenmenos en Mxico. A
continuacin se revela si hay o no indicios de la presencia de dichos ciclos en la
economa mexicana.
Sobre la discusin de la existencia de los ciclos Konfratiev en Mxico, destacan
los trabajos de Rodrguez (1994), Fernndez (1994) y Cmara (2005), cuyos
resultados se observan en el cuadro II.1.7.2.
Para contrastar y actualizar lo esbozado por los autores mencionados, en seguida
se empalma el PIB anual 1895-1995 a precios de 1980, y el PIB anual 1980-2006
a precios de 1993, para luego aplicar los procedimientos recomendados por
Fernndez (1994:387) para encontrar si efectivamente existen indicios de ciclos
Kondratiev:
Tasas medias de crecimiento del PIB para los lapsos que son significativos en la
historia econmica de los ltimos 110 aos.
Doble promedio mvil a nueve aos y tres aos de la tasa de crecimiento anual
del PIB (vase Figura II.1.7.3).
Tendencia Hodrick-Prescott de la tasa de crecimiento anual del PIB y de la tasa de

crecimiento del PIB por persona.
47
Cuadro II.1.7.1. Cronologa de los ciclos Kondratiev de la economa

mundial.
FUENTE.
ERQUIZO
Cuadro II.1.7.2 . Ciclos Kondratiev en Mxico 1895-1988.

AUTOR
PRIMER CICLO
FASE
FASE
ASCENDENTE
RODRGUEZ 1994
1985-1914
FERNNDEZ 1994
CMARA 2005
FUENTE. ERQUIZO
SEGUNDO CICLO
FASE
FASE
DESCENDENTE
ASCENDENTE
DESCENDENTE
1914-1932
1921-1935
1932-1973
1935-1965
1950-1982
1973-1988
1965-1985
1983-2003
La informacin as obtenida confirma la presencia de un ciclo Kondratiev en

1940-2006, lo que permitir contextualizar los ciclos clsicos que se examinan
ms adelante.
Para Mxico la serie ms prolongada disponible para identificar los ciclos
clsicos es:
PIB anual 1895-1995 a precios de 1980, y PIB anual 1980-2006 a precios
de 1993.
48
PIB trimestral anualizado y desestacionalizado 1980.1-2006.4 a precios de

1993.
El nmero de ciclos clsicos que se pueden identificar con dicha

informacin es limitado. As, al observar la tasa de crecimiento del PIB anual en la
grfica 1, se comprueba que en 110 aos se registran 14 cadas del nivel absoluto
del PIB: 1899, 1902, 1906, 1909, 1924, 1927, 1929, 1930, 1932, 1982, 1983,
1986, 1995 y 2001, por lo que en 49 aos (1933-1981) no se manifiesta ninguna
declinacin. O sea, con datos anuales no se pueden identificar ciclos clsicos
durante casi la mitad del lapso observado.
Figura II.1.7.3 . Grfico de las Etapas del crecimiento en Mxico (tasa

media de crecimiento del PIB)
FUENTE.
ERQUIZO
49
Figura II.1.7.4 . Grfico de las fases de onda larga en Mxico (promedio

mvil de 3 y 9 aos de la tasa de crecimiento anual del PIB)
FUENTE.
ERQUIZO
Figura II.1.7.5 . Grfico de la Tendencia Hodrick Presscot de la tasa de

crecimiento anual del PIB
FUENTE.
ERQUIZO
50
Y al examinar la informacin del pib trimestral, por simple inspeccin es

conjeturable la existencia de cuatro ciclos clsicos.
Aunque slo se cuenta con cifras oficiales del pib trimestral anualizado y
desestacionalizado desde 1980.1, es posible estimar los del lapso de 1961.11979.4, y disponer de una serie ms larga y, por tanto, identificar un mayor
nmero de ciclos clsicos. Por ello se procedi a:
Constituir la serie del PIB trimestre (a precios de 1993) 1961.1-2006.4

mediante el empalme de las series: PIB trimestral 1961.1-1967.4, base
1970 (Camargo, 1985:56),1 indicador trimestral de la actividad productiva
1975.1-1980.4 (Banco de Mxico, 1986) y PIB trimestral 1980.1-2006.4,
base 1993 (INEGI, 2006).
Figura II.1.7.6 . Grfico del PIB trimestral desestacionalizado millones de
pesos de 1993.
FUENTE.
ERQUIZO
51
CICLOS KONDRATIEV Y ETAPAS DE CRECIMIENTO DE MXICO

ETAPA
DE ALTO CRECIMIENTO O FASE ASCENDENTE DEL
CLICLO KONDRATIEFF: 1940-
1981
1.- CRECIMIENTO CON INFLACIN 1940-1954
2.- DESARROLLO ESTABILIZADOR 1955-1970
2.1 CRECIMIENTO ECONMICO SANO 1955-1961
2.2 CRECIMIENTO CON DEBILIDAD ESTRUCTURAL 1962-1970
3.- DESARROLLO COMPARTIDO Y AUGE PETROLERO O POPULISMO MEXICANO 19711981
3.1 DESARROLLO COMPARTIDO
3.2 AUGE PETROLERO
ETAPA
DE BAJO CRECIMIENTO O FASE DESCENDENTE DEL
CICLO KONDRATIEFF: 1982-
2006
Desestacionalizar el PIB trimestre base 1993, 1961.1-1979.4 mediante

Census X-11, en forma multiplicativa, y para 1980.1-2006.4 se us la que
reporta el INEGI ya desestacionalizada.
Al examinar la serie obtenida del PIB trimestral desestacionalizado 1961.1-
2006.4 se identifican los puntos de inflexin del ciclo, por lo que resultan las
fechas de la Primera propuesta (vase la sexta columna del cuadro 4). Sin
embargo, hay otras propuestas que permiten fechar los ciclos desde los aos
cincuenta como en Casar (1982:82 y 97) y Crdenas (1996:46 Y 58), as como en
estudios ms reciente que utilizan datos trimestrales y mensuales.
Por lo que al considerar el criterio de consenso, se concluye que hay
evidencia de los siguientes ciclos clsicos en Mxico en el lapso de 1949-2006:
Ciclo clsico ( 1949.2-1951.2-1953.3), dadas las apreciaciones cualitativas

de Crdenas (1996:46).
52
Ciclo clsico (1953.3-1957.2-1961.3), dadas las apreciaciones ya referidas

de Crdenas (1996:46) y las evidencias de ciclos manufactureros
reportadas por Casar (1982) con base en informacin anual.
Ciclo clsico (1961.3-1970.4-1971.2), fechado en su valle inicial en atencin

a las referencias cualitativas de crdenas (1996:58): [La recesin 19611962, que marca el inicio de la etapa de alto crecimiento con debilidad
estructural que cubre el lapso 1962-1979] desde la recesin 1961-1962
hasta la llamada atona de 1971, y en pico y valle final segn lo indica la
Primera propuesta.
Ciclo clsico (1971.2-1976.2-1976.4), al aceptar la identificacin segn la

Primera propuesta, y al considerar indicaciones cualitativas que sugieren
que el choque propiciado por la devaluacin de septiembre de 1976 inici
un episodio recesivo en el tercer trimestre de ese ao.
Ciclo clsico ( 1976.4-1981.4-1983.2), al confirmar la identificacin segn la

Primera propuesta, la que adems coincide en su pico y valle final con las
aducidas por Moreno ( 1995:71) en diciembre de 1981 y mayo de 1983 y
Philips(1997:8) en noviembre de 1981 y junio de 1983, con base en
informacin ms desagregada.
Ciclo clsico (1983.2-1985.3-1986.4), al considerar la identificacin segn la

Primera propuesta.
Ciclo clsico (1986.4-1994.4-1995.2), al confirmar la identificacin de la

Primera propuesta.
Ciclo clsico (1995.2-2000.3-2002.1), al considerar la informacin del PIB

desestacionalizado publicado por el INEGI.
Tambin se pueden establecer las siguientes caractersticas de cada uno

de los ciclos clsicos:
Duracin, nmero de aos, trimestres o meses que transcurren entre el valle inicial
del ciclo y su valle final.
53
Volatilidad, es el coeficiente de variacin: (desviacin estndar del PIB/promedio

del PIB)* 100, para cada uno de los ciclos identificados.
Amplitud, diferencia entre los valores del PIB en el pico y el valle inicial (amplitud
del ascenso), menos diferencia entre el valor del PIB en el valle final y el pico
(amplitud del descenso).
Y para un grupo de ciclos es relevante la regularidad en las caractersticas
de duracin, volatilidad y amplitud, que se mide por el coeficiente de variacin
respectivo, que al acercarse a cero indica mayor regularidad.
Regularidad de la duracin de un grupo de ciclos: coeficiente de variacin

de la duracin=(promedio de la duracin/desviacin estndar de la
duracin)*100.
Regularidad de la volatilidad de un grupo de ciclos: coeficiente de variacin

de la volatilidad=(promedio de la volatilidad/desviacin estndar de la
amplitud)*100.
Regularidad de la amplitud de un grupo de cilos: coeficiente de variacin de

la
amplitud=(promedio
de
la
amplitud/desviacin
estndar
de
la
amplitud)*100.
Al resumir la informacin de los ciclos clsicos por los cuales se cuenta con
informacin anual y trimestral, se tiene la grfica 5. (no hay grficas de los ciclos
previos a 1961, pues slo hay informacin cualitativa de la cronologa de algunos
de sus valles y picos respectivamente.)
Y finalmente en el cuadro 5 se presentan:
Indicadores de duracin, volatilidad y amplitud calculados para cada uno de

los ciclos clsicos identificados.
Promedio, desviacin estndar y coeficiente de variacin de dichos ciclos
en las fases ascendente y descendente del ltimo ciclo Kondratiev de la economa
mexicana, con el propsito de poner en evidencia qu tan regulares son los ciclos
54
inscritos en dichas fases, considerando que lo sern aquellos cuyo coeficiente de

variacin en duracin, volatilidad o amplitud es ms cercano a cero.
En ese sentido, es notable que los ciclos clsicos duran en promedio 27
trimestres, sus ascensos son ms prolongados y ms amplios que sus descensos
y que los pertenecientes a la fase ascendente del ciclo Kondratiev registran ms
duracin y amplitud, ms regularidad en dichas caractersticas, pero son menos
voltiles que los de la fase descendente del ciclo Kondratiev.
Por ltimo, pero no menos importante, es posible identificar las fases de los
ciclos clsicos. As segn Frunkin (1987), las fases son:
Recuperacin. Se inicia en el trimestre marcado por el valle inicial y
concluye en el trimestre en el que el valor del indicador del ciclo todava est por
debajo del valor alcanzado por el indicador en el pico del ciclo anterior o cuando el
indicador deja de ascender.
Expansin. Inicia en el trimestre en el que el valor del indicador ya excede

al alcanzado en el pico del ciclo anterior y concluye cuando dicho indicador
alcanza su pico o valor mximo.
Recesin. Principia cuando el indicador del ciclo empieza a descender y

concluye antes de que el valor del indicador descienda con respecto al valor en su
valle inicial o cuando deja de descender.
Contraccin. Empieza en el trimestre cuando el valor del indicador ya est

por debajo del valor de su valle inicial y concluye cuando el indicador deja de
descender.
Por ello es posible identificar la fase actual del ciclo clsico en curso a partir
de los datos ms recientes del PIB trimestral desestacionalizado y comprobar que
55
al cuarto trimestre de 2006 la economa mexicana se encuentra en su fase de

expansin.
Figura II.1.7.7 . Grfico de los Ciclos clsicos en Mxico
FUENTE.
ERQUIZO
56
Cuadro II.1.7.8 Resumen de etapas de ciclos econmicos

Duracion en Trimestres Volatilidad Amplitud en millones de pesos 1993
del PIB anual o del PIB trimestral
%
Ciclo Economico
Total
Ascenso
Descenso
Total
desestacionalizado
Ascenso
Descenso
Etapa de alto creciemiento o fase Ascendente del ciclo Kondratiev: 1940 - 1981
Promedio
Desviacion Estandar
Coeficiente de Variacion
28.6
8.02
28.04
23
10.86
47.23
4.5
3
66.67
3.5
1.39
45.77
244783.33
15611.22
6.38
276967
40349.26
14.75
-32183.73
35264
-109.57
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
275936
-160114
1. - Crecimiento con inflacion 1940 -1954

Promedio
Ciclo 1949 - 1951 - 1953
20
12
Informacion no disponible
ND
ND
2. - Desarrollo estabilizador 1955 - 1970

Promedio
Desviacion Estandar
36.5
4.9497
13.5609
36
ND
ND
2
ND
ND
2.7
0.49063
17.8086
2.1 - Desarrollo estabilizador 1955 - 1961

Ciclo 1953.3 - 1957.? - 1961.3
33
ND
ND
3.04
2.2 - Crecimiento Con Debilidad estructural 1962 - 1970

Ciclo 1961.3 - 1970.4 - 1971.20
40
38
2.36
259922
3.- Desarrollo compartido y auge petrolero o populismo mexicano 1971 - 1981

Promedio
Desviacion Estandar
25
2.82842
11.313
21
0
0
4
2.82842
70.71
1.79
226274
126.41
228739
11985
5.23995
236643
57756
24.4063
-7904
45770
-579.05
228739
236643
-7904.2
245639
318322
-72633
3.1- Desarrollo Compartido

Ciclo 1971.2 - 1976.2 - 1976.4
23
21
1.79
3.2- auge petrolero (ciclo 11)

Ciclo 1976.4 - 1981.4 - 1983.2
27
21
4.99
Etapa de Bajo crecimiento o fase descendente del ciclo Kondratiev: 1982 - 2006
Promedio
Desviacion Estandar
Ciclo 1983.2 - 1985.3 - 1986.4
Ciclo 1986.4 - 1994.4 - 1995.2
Ciclo 1995.2 - 2000.3 - 2002.1
26
10.15
39.03
15
35
28
21.67
11.5
53.09
10
33
22
4.33
2.08
48.04
5
2
6
3.96
0.62
15.72
3.55
3.66
4.68
155863.67
121794.76
78.14
19149
195659
252783
229967.33
142378.97
61.91
68299
336672
284931
-74103.67
58565.44
-79.08
-49150
-141013
-32148
3.44
1.16
33.68
200323.5
91668.32
45.76
253467.167
97153.81
38.33
-53143.7
48954.76
-92.12
Todos los Ciclos

Promedio
Desviacion Estandar
FUENTE.
27.625
8.25
29.85
22.43
10.18
45.39
4.43
2.44
55.06
ERQUIZO
57
Figura II.1.7.9 Grfico del PIB trimestral desestacionalizado en millones de

pesos de 1993.
FUENTE.
ERQUIZO
Por Lo anterior se encontr evidencia de un ciclo Kondratiev entre 1940 y

2006 y se comprob que entre 1949 y 2006 existen ocho ciclo clsicos, cuyo
promedio es de 27 trimestres, con ascensos ms prolongados y ms amplios que
sus descensos; pero dichos ciclos de ms duracin y amplitud, menos voltiles y
ms regulares, pertenecen a la fase ascendente del ciclo Kondratiev. Por ello, es
regularidad comprobada y en la medida en que la economa mexicana ingres a la
fase descendente de su ms reciente ciclo Kondratiev, sus ciclos clsicos
tendieron en promedio a ser de menor duracin y amplitud, ms voltiles y menos
regulares, lo que corresponde a lo esperado de la fase descendente de un ciclo
Kondratiev.
58
Lo expuesto tiene implicancias prospectivas, pues:
La identificacin de los ciclos Komdratiev en Mxico revela que su

momentum no es ajeno al de la economa mundial, as la fase ascendente en
Mxico coincide con la que caracteriz a la de la economa mundial (alrededor de
1940- alrededor de 1970).
Si, como sealan algunos autores Reati y Toporowski (2004), Rodrguez

Vargas (2005), y Erquizio (2005) -, hay indicios de que la fase ascendente de un
nuevo
ciclo
Kondratiev
inici
aproximadamente
en
1990,
ello
tendra
consecuencias favorables para el devenir de la economa mexicana, como ocurri

en el pasado.
Desde mediados de 2002 la economa mexicana inici un nuevo ciclo

clsico, e inexorable ste concluir con una recesin ms temprano que tarde,
pues como se comprob aqu los ciclos de este tipo en Mxico duran 27
trimestres en promedio y 2007 ser el sexto ao del ciclo ms reciente. Sin
embargo, tambin es cierto que los ciclos clsicos no son regulares en duracin,
pues su coeficiente de variacin es apreciablemente mayor a cero. Una revisin
de los ciclos clsicos correspondientes a la fase descendente del ciclo Kondratiev
muestra que stos duraron 15, 35 y 28 trimestres; es decir, un promedio de 26
(seis aos y medio) con un coeficiente de variacin de 39%. Ello revela la
dificultad del sexto ao (que es 2007 del ciclo en curso), pues tambin 1983, 1995
y 2001 fueron el primer ao de las nuevas administraciones federales y, a la vez,
aos de recesin de sus respectivos ciclos clsicos. Dichas recesiones tuvieron
causas diversas, pero no deja de ser atractivo aventurar hiptesis que se
relacionen con los ciclos polticos, aunque casi no hay antecedentes en estudios al
respecto para el caso mexicano.
La economa mexicana inicio su nuevo ciclo clsico a mediados de 2002 y

en el cuarto trimestre de 2006 se encuentra en su periodo de ascenso y en su fase
59
de expansin, pues los indicadores trimestralizados y desestacionalizados del PIB,

el ndice coincidente del INEGI, los ndices general de la actividad econmica y el
del volumen fsico de la actividad industrial superan los valores del pico del ciclo
anterior.
II.1.7.2
VARIABLES MACROECONOMICAS EN MEXICO ESTADISTICAS
HISTRICAS
Cuadro II.1.7.2.1 Inflacin y Devaluacin 1970 - 2008
INFLACION Y DEVALUACIN
BASE 1970 = 1.0 1970 - 2008
I N F L A C I O N %
D E V A L U A C I O N %
PRES/AO
MEXICO
U.S.A.
DIFER %
FAC.INCR.
PARIDAD $
INCR.%
FAC.INCR..
VALUACION
INPC.MEX
GDO 1970
4.69
5.72
-0.97
12.5
0.0245
LEA 1971
4.96
4.38
0.55
1.006
12.5
0.55
0.0257
LEA 1972
5.56
3.21
2.27
1.028
12.5
2.84
0.0271
LEA 1973
21.37
6.22
14.27
1.175
12.5
17.51
0.0329
LEA 1974
20.6
11.04
8.61
1.276
12.5
27.63
0.0397
LEA 1975
11.3
9.13
1.99
1.302
12.5
30.17
0.0442
LEA 1976
27.2
5.76
20.27
1.566
22
76
1.76
-11.04
0.0562
JLP 1977
20.66
6.5
13.29
1.774
22
1.76
0.78
0.0678
JLP 1978
16.17
7.59
7.97
1.915
23
4.55
1.84
4.09
0.0787
JLP 1979
20.02
11.35
7.79
2.064
23
1.84
12.19
0.0945
JLP 1980
29.84
13.5
14.4
2.362
24
4.35
1.92
23
0.1227
JLP 1981
28.69
10.32
16.65
2.755
25
4.17
37.74
0.1579
JLP 1982
98.85
6.16
87.31
5.16
150
500
12
-57
0.314
MMH 1983
80.78
3.21
75.15
9.038
197.45
31.63
15.8
-42.78
0.5676
MMH 1984
59.16
4.32
52.57
13.789
250
26.61
20
-31.05
0.9034
MMH 1985
63.75
3.56
58.12
21.804
475
90
38
-42.62
1.4793
3.0436
MMH 1986
105.75
1.86
101.99
44.042
924
94.53
73.92
-40.42
MMH 1987
159.17
3.65
150.04
110.122
2209.7
139.15
176.78
-37.71
7.888
MMH 1988
51.66
4.14
45.64
160.377
2281
3.23
182.48
-12.11
11.963
CSG 1989
19.69
4.82
14.19
183.138
2650
16.18
212
-13.61
14.319
CSG 1990
29.93
5.4
23.27
225.757
2948
11.25
235.84
-4.28
18.605
22.101
CSG 1991
18.79
4.21
13.99
257.348
3074
4.27
245.92
4.65
CSG 1992
11.94
3.01
8.67
279.659
3121
1.53
249.68
12.01
24.74
CSG 1993
8.01
2.99
4.87
293.273
3329
6.66
266.32
10.12
26.721
CSG 1994
7.05
2.56
4.38
306.112
4940
48.39
395.2
-22.54
28.605
EZP 1995
51.97
2.83
47.78
452.378
7680
55.47
614.4
-26.37
43.471
EZP 1996
27.7
2.95
24.04
561.133
7860
2.34
628.8
-10.76
55.514
EZP 1997
15.72
2.29
13.12
634.771
8200
4.33
656
-3.24
64.24
EZP 1998
18.61
1.56
16.79
741.354
9940
21.22
795.2
-6.77
76.195
EZP 1999
12.32
3.25
8.78
806.454
9600
-3.42
768
5.01
85.581
EZP 2000
8.96
3.39
5.39
849.918
9590
-0.1
767.2
10.78
93.248
VFQ 2001
4.4
1.55
2.81
873.783
9169
-4.39
733.52
19.12
97.354
VFQ 2002
5.7
2.38
3.25
902.153
10361
13
828.88
8.84
102.904
VFQ 2003
3.98
1.88
2.06
920.722
11237.2
8.46
898.98
2.42
106.996
VFQ 2004
5.19
3.26
1.87
937.979
11218.3
-0.17
897.46
4.51
112.55
VFQ 2005
3.33
3.42
-0.08
937.227
10710.9
-4.52
856.87
9.38
116.301
VFQ 2006
4.05
2.54
1.48
951.053
10875.5
1.54
870.04
9.31
121.015
FCH 2007
3.76
4.08
-0.31
948.108
10904.3
0.26
872.34
8.69
125.564
FCH 2008/6
2.03
4.18
-2.06
928.581
10302.8
-5.52
824.22
12.66
128.118
FUENTE.
INEGI
60
Cuadro II.1.7.2.2 Inflacin subyacente 1983 - 1995
INFLACION SUBYACENTE
AO
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
FUENTE.
PROMEDIO
102.89
65.91
58.35
86.72
131.65
111.49
19.53
25.9
22.63
14.5
10.1
7.06
35.83
AO
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 hasta julio
INEGI
61
PROMEDIO
33.76
19.63
15.91
17.8
9.51
6.12
4.13
3.58
3.65
3.38
3.11
3.81
5.11
Cuadro II.1.7.2.3 PIB Mxico 1986 - 2006
PIB MEXICO 1986 - 2006

CRECIMIENTO (MM$)
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
FUENTE.
PIB base 1993

40.172
42.904
45.478
43.204
43.291
46.969
43.573
48.383
49.232
54.325
53.759
56.872
59.131
58.570
59.135
58.603
56.552
56.213
50.591
50.642
52.364
53.778
55.660
57.497
59.854
59.794
61.123
63.249
62.186
66.172
69.893
66.991
67.235
64.844
60.592
62.718
53.416
59.263
63.249
68.033
73.613
76.005
77.068
81.320
82.383
90.356
95.671
99.126
107.098
110.553
117.728
121.981
126.764
133.939
146.961
158.389
PIB %
2.4
6.80
6.00
-5.00
0.20
8.50
-7.23
11.04
1.75
10.34
-1.04
5.79
3.97
-0.95
0.97
-0.90
-3.50
-0.60
-10.00
0.10
3.40
2.70
3.50
3.30
4.10
-0.10
2.22
3.48
-1.68
6.41
5.62
-4.15
0.36
-3.56
-6.56
3.51
-14.83
10.95
6.73
7.56
8.20
3.25
1.40
5.52
1.31
9.68
5.88
3.61
8.04
3.23
6.49
3.61
3.92
5.66
9.72
7.78
AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
INEGI
62
PIB base 1993

164.767
165.298
181.775
197.188
210.742
226.687
238.648
245.821
265.753
277.231
289.592
311.433
345.727
366.985
389.356
412.153
450.991
466.409
496.737
515.427
557.840
601.693
636.451
673.012
702.742
726.570
791.648
868.424
948.607
1,029.482
1,024.120
988.415
1,022.128
1,044.489
1,012.330
1,029.767
1,042.066
1,085.815
1,140.848
1,189.017
1,232.162
1,256.196
1,311.661
1,230.771
1,294.197
1,381.839
1,451.351
1,505.876
1,605.128
1,604.601
1,616.988
1,640.258
1,709.780
1,756.206
1,837.261
PIB %
4.03
0.32
9.97
8.48
6.87
7.57
5.28
3.01
8.11
4.32
4.46
7.54
11.01
6.15
6.10
5.85
9.42
3.42
6.50
3.76
8.23
7.86
5.78
5.74
4.42
3.39
8.96
9.70
9.23
8.53
-0.52
-3.49
3.41
2.19
-3.08
1.72
1.28
4.11
5.18
4.21
3.54
1.94
4.46
-6.22
5.14
6.78
4.91
3.74
6.64
-0.28
0.77
1.40
4.40
2.72
Cuadro II.1.7.2.4 Evolucin del Salario Mnimo en Mxico 1970 - 2006

EVOLUCION DEL SALARIO MINIMO EN MEXICO 1970 - 2006
PRESIDENTE
INFLACION
INCREMENTO
INPC
SALARIO MIN.
SALARIO MIN.
INCREMENTO
INCREMENTO
AO
ANUAL %
EN SEXENIO
Base 2002
VIEJOS PESOS
NUEVOS PESOS
ANUAL %
SEXENAL %
FACTOR DE
ACTULIZACION
Salario Actual
equivalente
GDO 1970
4.69
0.0245
32
0.032
13.27
4946.45
158.29
LEA 1971
4.96
4.96%
0.0257
32
0.032
4712.79
150.81
-4.72%
LEA 1972
5.56
10.79%
0.0271
38
0.038
18.75
4464.67
169.66
7.18%
LEA 1973
21.37
34.47%
0.0329
44.85
0.045
18.03
3678.49
164.98
4.23%
LEA 1974
20.6
62.17%
0.0397
52
0.052
15.94
3050.23
158.61
0.21%
LEA 1975
11.3
80.50%
0.0442
63.4
0.063
21.92
2740.44
173.74
9.77%
LEA 1976
27.2
129.60%
0.0562
96.7
0.097
52.52
2154.4
208.33
31.62%
JLP 1977
20.66
20.66%
0.0678
106.4
0.106
10.03
1785.51
189.98
20.02%
JLP 1978
16.17
40.17%
0.0787
120
0.12
12.78
1536.97
184.44
16.52%
JLP 1979
20.02
68.23%
0.0945
138
0.138
15
1280.6
176.72
11.65%
JLP 1980
29.84
118.44%
0.1227
163
0.163
18.12
986.27
160.76
1.56%
JLP 1981
28.69
181.11%
0.1579
210
0.21
28.83
766.4
160.94
1.68%
202.19%
JLP 1982
98.85
458.97%
0.314
364
0.364
73.33
385.42
140.29
-11.37%
MMH 1983
80.78
80.78%
0.5676
523
0.523
43.68
213.2
111.51
-29.55%
MMH 1984
59.16
187.72%
0.9034
816
0.816
56.02
133.96
109.31
-30.94%
MMH 1985
63.75
371.14%
1.4793
1,250.00
1.25
53.19
81.81
102.26
-35.40%
MMH 1986
105.75
869.36%
3.0436
2,480.00
2.48
98.4
39.76
98.61
-37.70%
MMH 1987
159.17
2412.26%
7.888
6,470.00
6.47
160.89
15.34
99.26
-37.29%
MMH 1988
51.66
3710.12%
11.963
8,000.00
23.65
10.12
80.93
-48.87%
CSG 1989
19.69
19.69%
14.319
10,080.00
10.08
26
8.45
85.19
-46.18%
CSG 1990
29.93
55.52%
18.605
11,900.00
11.9
18.06
6.5
77.4
-51.10%
CSG 1991
18.79
84.74%
22.101
13,330.00
13.33
12.02
5.48
72.99
-53.89%
CSG 1992
11.94
106.80%
24.74
13,330.00
13.33
4.89
65.2
-58.81%
4.53
CSG 1993
276.42%
Ganan. o Prdida
respecto a 1970
2097.80%
8.01
123.36%
26.721
14.27
64.63
-59.17%
CSG 1994
7.05
139.11%
28.605
15.27
7.01
4.23
64.6
-59.19%
EZP 1995
51.97
51.97%
43.471
20.15
31.96
2.78
56.09
-64.56%
EZP 1996
27.7
94.07%
55.514
26.45
31.27
2.18
57.66
-63.57%
EZP 1997
15.72
124.58%
64.24
26.45
1.88
49.83
-68.52%
EZP 1998
18.61
166.37%
76.195
34.45
30.25
1.59
54.71
-65.43%
EZP 1999
12.32
199.18%
85.581
34.45
1.41
48.71
-69.22%
EZP 2000
8.96
225.98%
93.248
37.9
10.01
1.3
49.19
-68.93%
VFQ 2001
4.4
4.40%
97.354
40.35
6.46
1.24
50.16
-68.31%
VFQ 2002
5.7
10.36%
102.904
42.15
4.46
1.18
49.57
-68.68%
VFQ 2003
3.98
14.74%
106.996
43.65
3.56
1.13
49.37
VFQ 2004
5.19
20.70%
112.55
45.24
3.64
1.08
48.64
-69.27%
VFQ 2005
3.33
24.72%
116.301
46.8
3.45
1.04
48.7
-69.23%
VFQ 2006
4.05
29.78%
121.015
48.67
48.67
-69.25%
50.57
3.9
FCH 2007
FUENTE.
INEGI
63
7.05
90.88%
148.20%
28.42%
-68.81%
Cuadro II.1.7.2.5 Producto Interno Bruto por Actividades 1950 - 1985
PRODUCTO INTERNO BRUTO POR ACTIVIDADES

1950-1985
Millones de pesos a precios de 1960
Sector Primar
Ao
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979 1/
1980
1981
1982
1983
1984
1985
FUENTE.
Total
83
89
93
93
102
111
119
128
135
139
150
157
165
178
198
212
227
241
260
277
296
306
329
354
375
390
398
411
441
777
841
908
903
856
887
912
304
746
315
571
924
671
306
343
169
212
511
931
310
516
390
320
037
272
901
400
600
800
100
000
100
300
600
600
600
163
855
765
839
174
647
334
Subtotal
15
16
16
16
19
20
20
22
23
22
23
24
25
26
28
30
30
31
32
32
34
35
35
36
37
37
37
39
41
70
75
80
79
82
84
87
INEGI
64
968
819
344
318
093
841
456
020
531
792
970
416
339
663
669
222
740
583
558
912
535
236
405
179
175
511
945
895
709
693
704
299
821
132
153
380
Construccin
3
3
3
3
3
4
4
5
5
5
6
6
6
7
8
8
9
11
11
12
13
13
15
18
19
20
19
19
22
41
46
51
49
40
41
43
028
315
736
449
712
133
774
397
214
330
105
074
471
411
663
534
762
032
844
961
583
230
558
016
079
205
882
426
009
297 8/
379
852
259
393
766
019
Cuadro II.1.7.2.6 Producto Interno Bruto Total y por Habitante 1821 - 1997
PRODUCTO INTERNO BRUTO TOTAL Y POR HABITANTE

1800-1997
Poblacin
Producto total (millones de pesos) 1/
Ao
A precios corrientes
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1980
1990
1995
1996
1997
FUENTE.
(miles de
A precios de 1970
Producto por habitante (pesos) 1/
habitantes)
Corrientes
De 1970
5 455
50 658
14 335
381
3 534
4 590
51 839
14 566
315
3 559
5 014
53 620
14 801
339
3 623
4 633
52 753
15 039
308
3 508
5 239
56 024
15 282
343
3 666
5 469
59 385
15 528
352
3 824
4 987
56 773
15 778
316
3 598
5 018
57 125
16 032
313
3 563
4 863
54 915
16 290
299
3 371
4 668
51 473
16 553
282
3 110
4 218
53 179
16 840
250
3 158
3 206
45 247
17 132
187
2 641
3 782
50 359
17 429
217
2 889
4 151
53 757
17 731
234
3 032
4 540
57 752
18 038
252
3 202
5 346
62 361
18 350
291
3 398
6 800
64 425
18 668
364
3 451
7 281
65 469
18 991
383
3 447
7 785
68 989
19 320
403
3 571
8 249
69 941
19 653
420
3 559
9 232
76 753
20 195
457
3 801
10 681
81 059
20 751
515
3 906
13 035
84 061
21 323
611
3 942
18 801
90 923
21 910
858
4 150
20 566
93 779
22 514
913
4 165
27 930
99 942
23 134
1 207
4 320
31 023
103 384
23 771
1 305
4 349
33 101
107 644
24 426
1 355
4 407
36 412
113 544
25 099
1 451
4 524
42 163
124 779
25 791
1 635
4 838
54 375
134 429
26 585
2 045
5 057
60 993
139 775
27 403
2 226
5 101
60 664
140 158
28 246
2 148
4 962
73 936
154 168
29 115
2 539
5 295
90 053
167 270
30 011
3 001
5 574
102 920
178 706
30 935
3 327
5 777
118 206
192 243
31 887
3 707
6 029
6 160
131 377
202 467
32 868
3 997
140 772
208 523
33 880
4 155
6 155
159 703
225 448
34 923
4 573
6 456
173 236
236 562
36 188
4 787
6 537
186 781
247 615
37 427
4 991
6 616
207 952
267 396
38 708
5 372
6 908
245 501
298 662
40 033
6 132
7 460
267 420
318 030
41 404
6 459
7 681
297 196
340 074
42 821
6 940
7 942
325 025
361 397
44 287
7 339
8 160
359 858
390 799
45 803
7 857
8 532
397 796
415 512
47 371
8 397
8 771
444 271
444 271
48 225
9 212
9 212
4 392 3/
676 067
872 290 4/
1 049 064
66 847
66
81 250
8 321
13 072
13 049 5/
12 415
1 678 835
1 131 753
91 158
18 417
2 296 792
1 190 345
93 182 6/
24 648
12 774
2 922 035
1 273 383
94 275 7/
30 995
13 507
INEGI
65
Cuadro II.1.7.2.7 Produccin de Petrleo Crudo 1901 - 1996
Ao
Produccin
PRODUCCION DE PETROLEO CRUDO

1901-1996
Miles de barriles
Ao
Produccin
Ao
Produccin
1901
10
1933
31 001
1965
117 959
1902
40
1934
38 172
1966
121 149
1903
75
1935
40 241
1967
133 043
1904
126
1936
41 026
1968
142 360
1905
251
1937
46 803
1969
149 860
1906
502
1938
38 482
1970
156 586
1907
1 005
1939
42 891
1971
155 911
1908
3 932
1940
44 045
1972
161 367
1909
2 714
1941
43 031
1973
164 909
1910
3 634
1942
34 826
1974
209 855
1911
12 553
1943
35 153
1975
261 589
1912
16 558
1944
38 197
1976
293 117
1913
25 696
1945
43 543
1977
358 090
1914
26 235
1946
49 240
1978
442 607
1915
32 911
1947
56 298
1979
533 329
1916
40 516
1948
58 520
1980
708 454
1917
55 293
1949
60 902
1981
843 933
1918
63 828
1950
72 422
1982
1 002 436
1919
87 063
1951
77 308
1983
972 922
1920
157 069
1952
77 278
1984
982 517
1921
193 398
1953
72 433
1985
960 114
1922
182 278
1954
83 651
1986
886 110
1923
119 585
1955
89 395
1987
927 319
1924
139 678
1956
90 660
1988
917 416
1925
115 515
1957
88 266
1989
917 354
1926
90 421
1958
93 533
1990
930 020
1927
64 121
1959
96 393
1991
976 667
1928
50 151
1960
99 049
1992
976 378
1929
44 688
1961
106 784
1993
975 791
1930
39 530
1962
111 849
1994
980 061
1931
33 039
1963
114 867
1995
955 278
1932
32 805
1964
115 576
1996
1 046 138
FUENTE.
INEGI
Cuadro II.1.7.2.8 Tasas de Inters pasivas sobre Instrumentos de Ahorro

Bancarios
FUENTE.
INEGI
TASAS DE INTERES PASIVAS SOBRE INSTRUMENTOS DE AHORRO BANCARIOS EN MONEDA NACIONAL
1968-1996
Porcentaje anual
Depsitos
Al fin del
de
periodo
ahorro
1968
4.50
1969
4.50
1970
4.50
1971
4.50
1972
4.50
1973
4.50
1974
4.50
1975
4.50
1976
4.50
1977
4.50
1978
4.50
1979
4.50
1980
4.50
1981
4.50
1982
20.00
1983
20.00
1984
20.00
1985
20.00
1986
20.00
1987
20.00
1988
20.00
1989
20.00
1990
20.00
1991
8.89
1992
8.36
1993
8.07
1994
4.72
1995
6.19
1996
6.47
Bonos
financieros
9.00
9.37
9.37
9.00
9.00
10.19
10.19
10.19
9.39
9.39
9.00
9.00
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
etirables en das preestablecidos

Bonos
hipotecarios
1 da a
2 das a
ordinarios
la semana
la semana
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
9.05
9.05
9.05
8.93
8.93
5.80
5.60
8.00
9.50
9.00
8.00
12.50
12.00
s/c
19.65
19.15
s/c
17.69
16.94
s/c
22.00
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
20.50
20.50
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
2 das
al mes
21.85
20.49
24.40
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
1 da
al mes
8.00
11.00
15.50
23.25
23.33
27.80
25.00
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c Sin cotizacin.
66
sitos a plazo fijo

De 1
De 3
mes
meses
11.00
11.00
8.00
10.00
8.00
11.00
11.00
12.00
16.17
16.75
25.20
26.15
25.28
31.82
49.90
52.54
54.70
54.70
45.60
44.90
65.29
70.41
90.20
95.25
115.73
112.79
31.05
29.90
32.45
31.18
22.78
23.12
14.70
15.57
17.83
18.04
11.00
11.21
15.20
14.75
40.29
39.61
21.33
20.80
De 6
meses
11.50
11.50
12.00
13.00
13.00
16.78
26.45
33.42
52.14
54.02
44.40
70.26
95.65
111.73
28.95
29.18
21.78
14.59
17.60
11.01
14.20
37.80
20.69
De 9
meses
53.66
42.10
43.25
43.25
43.25
28.10
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 12
meses
12.00
12.00
12.75
15.00
15.00
16.00
26.95
34.29
49.84
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
27.15
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 18
meses
15.50
15.50
16.50
27.35
34.29
50.00
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
26.55
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 24
meses
15.50
16.00
17.00
27.85
34.44
50.00
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
26.55
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
Pagars financieros
No miMillollonarios
narios
10.00
10.00
11.11
12.22
11.11
12.22
10.00
11.11
10.00
10.60
11.50
12.71
12.49
14.20
12.49
14.20
13.35
15.16
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
Bonos
hipotecarios
10.00
10.00
10.00
10.00
11.10
11.10
11.10
11.10
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
Cuadro II.1.7.2.9 Tasa de desocupacin abierta en reas Urbanas 1973 - 1997

TASA DE DESOCUPACION ABIERTA EN AREAS URBANAS
1973-1997
Ao
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
FUENTE.
Tasa General
7.5
7.2
7.2
6.7
8.1
6.8
5.8
4.5
4.2
4.2
6.8
5.7
4.4
Ao
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997 p/
Tasa General
4.3
3.9
3.6
3.0
2.8
2.6
2.8
3.4
3.7
6.2
5.5
3.7
INEGI
Cuadro II.1.7.2.10 Mxico ndice de Precios al Consumidor 1980 - 2008

Mxico: Indice de Precios al Consumidor, 1980 - 2008
(Base segunda quincena de Junio de 2002=100)
AO
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
1979
0.08
0.08
0.08
0.08
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
1980
0.10
0.10
0.10
0.11
0.11
0.11
0.11
0.11
0.12
0.12
0.12
0.12
0.11
PROMEDIO
1981
0.13
0.13
0.13
0.14
0.14
0.14
0.14
0.14
0.15
0.15
0.15
0.16
0.14
1982
0.17
0.17
0.18
0.19
0.20
0.21
0.22
0.24
0.26
0.27
0.28
0.31
0.22
1983
0.35
0.37
0.38
0.41
0.43
0.44
0.46
0.48
0.50
0.51
0.54
0.57
0.45
1984
0.60
0.64
0.66
0.69
0.71
0.74
0.76
0.79
0.81
0.84
0.87
0.90
0.75
1985
0.97
1.01
1.05
1.08
1.11
1.14
1.18
1.23
1.28
1.32
1.38
1.48
1.19
1986
1.61
1.68
1.76
1.85
1.95
2.08
2.18
2.36
2.50
2.64
2.82
3.04
2.21
1987
3.29
3.53
3.76
4.09
4.40
4.72
5.10
5.51
5.88
6.37
6.87
7.89
5.12
1988
9.11
9.87
10.37
10.69
10.90
11.12
11.31
11.41
11.48
11.56
11.72
11.96
10.96
1989
12.26
12.42
12.56
12.74
12.92
13.08
13.21
13.33
13.46
13.66
13.85
14.32
13.15
1990
15.01
15.35
15.62
15.86
16.14
16.49
16.79
17.08
17.32
17.57
18.04
18.60
16.66
1991
19.08
19.41
19.69
19.89
20.09
20.30
20.48
20.62
20.83
21.07
21.59
22.10
20.43
1992
22.50
22.77
23.00
23.21
23.36
23.52
23.67
23.81
24.02
24.19
24.39
24.74
23.60
1993
25.05
25.25
25.40
25.55
25.69
25.84
25.96
26.10
26.30
26.40
26.52
26.72
25.90
1994
26.93
27.07
27.21
27.34
27.47
27.61
27.73
27.86
28.06
28.21
28.36
28.61
27.70
1995
29.68
30.94
32.76
35.37
36.85
38.02
38.80
39.44
40.26
41.09
42.10
43.47
37.40
1996
45.03
46.08
47.10
48.44
49.32
50.12
50.84
51.51
52.34
52.99
53.79
55.51
50.26
1997
56.94
57.90
58.62
59.25
59.79
60.32
60.85
61.39
62.15
62.65
63.35
64.24
60.62
1998
65.64
66.79
67.57
68.20
68.74
69.56
70.23
70.90
72.05
73.09
74.38
76.19
70.28
1999
78.12
79.17
79.90
80.64
81.12
81.66
82.20
82.66
83.46
83.99
84.73
85.58
81.93
2000
86.73
87.50
87.98
88.48
88.82
89.34
89.69
90.18
90.84
91.47
92.25
93.25
89.71
2001
93.77
93.70
94.30
94.77
94.99
95.21
94.97
95.53
96.42
96.85
97.22
97.35
95.42
2002
98.25
98.19
98.69
99.23
99.43
99.92
100.20
100.59
101.19
101.64
102.46
102.90
100.22
2003
103.32
103.61
104.26
104.44
104.10
104.19
104.34
104.65
105.28
105.66
106.54
107.00
104.78
2004
107.66
108.31
108.67
108.84
108.56
108.74
109.02
109.70
110.60
111.37
112.32
112.55
109.69
114.07
2005
112.55
112.93
113.44
113.84
113.56
113.45
113.89
114.03
114.48
114.77
115.59
116.30
2006
116.98
117.16
117.31
117.48
116.96
117.06
117.38
117.98
119.17
119.69
120.32
121.02
118.21
2007
121.64
121.98
122.24
122.17
121.58
121.72
122.24
122.74
123.69
124.17
125.05
125.56
122.90
2008
126.15
126.52
127.44
127.73
127.59
FUENTE.
127.08
INEGI
67
II.2 EL SECTOR INMOBILIARIO
El valor de mercado de un bien inmueble es el precio ms probable que un

comprador esta dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una
operacin normal de mercado; una transaccin libre, es una en la cual no hay
relacin alguna entre el comprador y el vendedor.
El producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta

razonable para bienes de este tipo. Tanto el comprador como el vendedor no
estn de actuando bajo presin de ninguna clase; y no hay ventajas de ningn tipo
financieras de otra ndole superiores a los que se acostumbra en el mercado.
Precio Demandado
Un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la
venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del
precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de
negociacin. Incluso el precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar no
necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad
Precio Ofrecido
Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad
que intenta adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que
esta dispuesto a pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde
luego, muchos factores que pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no
este bajo ninguna presin para vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de
la venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal para el.
Precio de Venta
Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el
valuador ha llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin
68
del valor del mercado de la propiedad, deberan coincidir ambos precios.

Desafortunadamente entran en juego demasiados factores en una transaccin
promedio como que el valuador sea capaz de hacer una estimacin de valor de
mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de la propiedad,
existen otras consideraciones como el financiamiento (si es calta las tasas de
inters, amortizacin de la deuda, etc. y fecha de posesin del bien. Pero si el
vendedor requiere cerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin
de negociar ms fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente.
(Antuano, 2007).
Principios que determinan el valor de un inmueble:
Principio de Sustitucin- El valor de la propiedad se ve influido por el

costo de adquisicin de una propiedad comparable, es decir, que tenga
caractersticas similares de diseo y construccin, o uso funcional, que la
propiedad que se esta considerando.
Principio del ms alto y mejor uso- Una propiedad alcanza su valor ms

alto cuando se le da el uso ms redituable permitido por el marco de la legal y
fsico en que se encuentra catalogado el inmueble. La determinacin del uso de
una propiedad debe ser parte de todo avalu. Ya que el valuador procura
identificar los factores econmicos que pueden ser mas lucrativos a los distintos
usos que se le pueden dar al terreno en distintas etapas.
Factores Externos- De acuerdo con este principio, factores externos a una

propiedad pueden influir en el valor de la misma.
Oferta y demanda- El costo de cualquier propiedad siempre estar

determinado por el nmero de otras propiedades similares en venta y su relacin
con la cantidad de compradores en ele mercado.
69
Equilibrio- Un mercado en equilibrio tendera a tener ms propiedades

disponibles para venta que compradores. Se dice que los usos de las propiedades
estn en equilibrio cuando hay un nmero suficiente de ofertas de tipos
complementarios de inmuebles; es decir cuando el nmero de unidades
habitacionales mantiene una proporcin adecuada con el nmero de unidades
comerciales e industriales ofrecidas.
Cambio- Dad su larga vida, existen factores que afectan el valor de las
propiedades, ya sean fsico o econmicos.
Conformidad, progresin y regresin- El valor de una casa que

desentona con las otras del vecindario puede verse beneficiada efectivamente, si
esta es inferior en calidad o mantenimiento que sus vecinas (progresin).
Crecimiento, equilibrio y declinacin- Los deterioros del efecto fsico marcado
dictan que toda propiedad pase por las anteriormente citadas.
Anticipacin- se supone que su valor aumentara con el tiempo.
Mejoras- La contribucin de una mejora al valor del inmueble se mide por

su efecto sobre el valor de mercado.
Ley de Ganancias crecientes y decrecientes- A las mejoras que creen un

aumento de valor proporcional o mayor, estar actuando a la ganancia. Y cuando
las mejoras adicionales ya no traen consigo un aumento en el valor
correspondiente, se cumple el decreciente. (Antuano, 2007).
II.2.1 SECTOR INMOBILIARIO EN MEXICO
Se pronostica un inters mundial en el mercado inmobiliario mexicano cada

vez mayor y continuo por parte de inversionistas institucionales y privados, fondos
70
de pensin y fideicomisos de inversiones en bienes races (FIBRAS). Diversas

tendencias favorables en el ambiente poltico y econmico de Mxico, el aumento
en el ingreso familiar, la expansin de la clase media, as como la aprobacin de
nuevas leyes y reformas fiscales han ayudado a crear una estabilidad nacional que
hace del pas un lugar atractivo para la inversin en bienes races.
Durante los ltimos 20 aos Mxico ha evolucionado; ha dejado de ser una

economa proteccionista para convertirse en uno de los entornos ms favorables
del mundo para los negocios. La privatizacin de las industrias nacionales, la
desregulacin de la economa y una agresiva liberalizacin del comercio (el
TLCAN y los tratados comerciales con la Unin Europea) han abierto el camino y
se ha anticipado que estas tendencias continuarn durante el presente sexenio.
El cambio en la economa mexicana se ejemplifica mejor por medio de

indicadores que contrastan las condiciones existentes en la dcada de los noventa
con la situacin actual.
La economa mexicana est impulsada por un mayor nmero de

exportaciones, por el aumento en los precios de los bienes y del petrleo, as
como por un consumo nacional en pleno crecimiento. La estabilidad del pas y su
riesgo comparablemente bajo, quedan demostrados en la reduccin de la
volatilidad en la tasa de cambio entre el peso y el dlar.
La eficiente administracin de la deuda de parte del Gobierno Federal ha

brindado al pas un mayor acceso a los mercados de capitales internacionales y
asimismo le ha permitido mejorar las calificaciones de su deuda pblica.
Mxico es uno de los dos pases de Amrica Latina que recibe calificaciones de
grado de inversin para los bonos del gobierno de las tres principales agencias
calificadoras.
71
Otro indicador de la solidez de la economa mexicana, de la influencia de la

inversin extranjera y de la reaccin favorable tras la reciente eleccin
presidencial, es la fuerte tendencia alcista en el mercado de valores del pas. El
ndice de la Bolsa Mexicana gan un 11.6% en 2007, en comparacin con el
rendimiento total de tan slo 5.5% del ndice Standard & Poors 500.
La apertura de la economa mexicana est fortaleciendo a la incipiente

clase media como lo demuestran los incrementos en el PIB per cpita y los
aumentos en los sueldos reales. Esto, a su vez, est generando una demanda de
bienes y servicios de venta al menudeo con la calidad de los productos de Estados
Unidos y ha hecho posible que miles de mexicanos puedan adquirir su primera
vivienda.
Panorama inmobiliario
La economa mexicana ha generado oportunidades atractivas para las
inversiones en bienes races en el pas, debido a los rendimientos ajustados a los
riesgos de los activos estadounidenses de calidad similar. Las tasas de
capitalizacin en Mxico se encuentran entre 200 y 400 puntos base por encima
de las de Estados Unidos para productos similares, con lo que las tasas de
rendimiento que brindan actualmente son relativamente altas. Es muy probable
que exista una compresin mayor en las tasas de capitalizacin conforme el
mercado inmobiliario contine madurando, con lo que se generarn condiciones
favorables para la inversin en Mxico.
El descenso en las tasas de capitalizacin refleja dos tendencias

importantes: a) La economa mexicana que mejora cada da y el elevado estatus
en Amrica Latina han reducido los riesgos asociados con la inversin en bienes
races; y b) el mercado inmobiliario estadounidense ha tenido una tendencia
similar de descenso en las tasas de capitalizacin, al igual que los rendimientos en
72
los ttulos del tesoro de Estados Unidos y de Mxico con lo que se reduce el piso
a partir del cual los inversionistas evalan las oportunidades de compra en Mxico.
Mxico ha atrado un considerable inters de los inversionistas extranjeros,

incluyendo a instituciones como AMB, ProLogis, ING, Hines, JPMorganChase,
AIG, Kimco y Prudential, quienes ya han realizado fuertes compromisos para
bienes races en el pas.
El sector industrial es relativamente maduro en Mxico. Aunque ha

evolucionado rpidamente para dejar atrs las inversiones oportunistas y dar la
bienvenida a las inversiones principales, an existen oportunidades para un
desarrollo a la medida, para la expansin de las instalaciones existentes y
operaciones de arrendamiento con opcin de compra/venta en mercados
especficos de distribucin y maquila.
Este sector es, con frecuencia, el ms cmodo para los nuevos

inversionistas que buscan realizar sus primeras adquisiciones en bienes races
mexicanos, debido a que varias propiedades tienen una calidad de construccin
moderna y han sido arrendadas a clientes multinacionales mediante un contrato
de arrendamiento neto con rentas denominadas en dlares.
El sector Residencial es uno de los sectores de bienes races y empleo ms

dinmicos del pas, con un crecimiento de las inversiones con cifras de dos dgitos
durante los ltimos cuatro aos. Durante ese periodo se han invertido US$ 35 mil
millones en la construccin de nuevas viviendas por parte de desarrolladoras,
tanto formales como informales, pero an existe un dficit de viviendas a nivel
nacional calculado entre cuatro y seis millones de viviendas.
Conforme las fuentes de financiamiento continan creciendo, el mercado de

viviendas, con un precio por encima de los 50,000 dlares, se va expandiendo, por
73
lo que las desarrolladoras se encuentran construyendo ms productos en los

sectores de clase media-alta, residencial y residencial plus.
El sistema hipotecario mexicano se compone de agencias similares a los

fondos de pensin que ofrecen financiamiento a empleados e intermediarios
financieros privados, tales como corredores hipotecarios y bancos comerciales.
Histricamente, el mercado hipotecario en Mxico no ha logrado satisfacer

an las necesidades de vivienda del pas como resultado de una falta de oferta de
unidades habitacionales y del limitado poder de compra de los posibles
compradores. Ha habido un fuerte inters gubernamental en el aumento de la
disponibilidad de hipotecas, de 351,000 crditos en el ao 2000 a 790,108 crditos
a octubre de 2007, los cuales representaron una inversin de 197,435 millones de
pesos, de acuerdo con informacin de la Comisin Nacional de Vivienda
(CONAVI).
La economa mexicana est generando excelentes oportunidades para las
inversiones en bienes races por varias razones:
El crecimiento del PIB, el hecho de que la industria maquiladora contine
compitiendo favorablemente con Asia, el aumento del gasto al menudeo de los
consumidores, el que el turismo retorne a los niveles en que se encontraba antes
del ao 2001 y, finalmente, a un mayor ingreso familiar, lo que propicia una
demanda de nuevas viviendas. (Antuano, 2007).
II.3 METODO RESIDUAL

II.3.1 NORMATIVIDAD, SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en su disposicin cuarta establece:

III. Principio de probabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y
que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de eleccin de
referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicacin.
74
Sexta. Documentacin necesaria. Para realizar el avalo se debern emplear los

documentos mencionados en la tabla 1, considerando el tipo de inmueble para el
cual es requerido. Sin menoscabo del principio de generalidad, se sealan algunos
enfoques como indispensables para establecer el valor concluido, exceptuando el
enfoque de capitalizacin de rentas para aquellos casos sealados en la regla
vigsimo tercera o aquellos en que otra normatividad no lo permita.
Cuadro II.3.1.1 . Reglas de carcter general que establecen la metodologa
para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados para la vivienda
Fuente:(S.H.F., 2004)
75
ENFOQUES DE VALUACIN (de acuerdo a la normatividad aplicable por la

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., publicadas en el diario oficial en Septiembre
del 2004):
Decimoprimera. Los enfoques de valuacin aplicables para esta normatividad son:

I. De mercado.
II. Fsico.
III. Residual.
1. Esttico.
2. Dinmico.
IV. De capitalizacin de rentas. (S.H.F., 2004)
Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilizacin de este enfoque se

deber disponer de informacin suficiente del mercado local de que se trate; a
efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares
que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacin actual de dicho mercado. Al
mismo tiempo se debern identificar, en su caso, parmetros necesarios para
realizar una homologacin de comparables:
Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalo mediante el enfoque de
mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de
operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en
firme.
II. Tras el anlisis previsto en la fraccin anterior, se seleccionar entre los precios
obtenidos, una muestra
representativa
de
los
que
correspondan como
comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin

correspondiente.
III. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten
adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en
funcin de los precios homologados. (S.H.F., 2004)
76
Decimocuarta. Enfoque fsico. Este enfoque ser aplicable en la valuacin de toda

clase de edificios habitacionales y elementos privativos de stos, ya sea en
proyecto, construccin, remodelacin o terminados; o bien, tratndose de estudios
de valor que reflejen valores con hiptesis de vivienda terminada. (S.H.F., 2004)
Decimoquinta. Procedimiento de clculo para realizar un avalo mediante el
enfoque fsico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se
debern sumar los siguientes componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o
remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se
utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque
residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a
partir de los factores que demeritan o benefician su condicin.
II. Los costos de la construccin o de las obras de remodelacin sern los costos
obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona,
incluyendo los costos indirectos.
Los costos indirectos, para realizar la reposicin, sern los costos promedio del
mercado segn las caractersticas del inmueble, con independencia de quien
pueda realizar la reposicin. Dichos costos se calcularn con los precios
existentes en la fecha del avalo y sern integrados dentro del valor de reposicin
considerado como nuevo. De manera enunciativa ms no limitativa se incluirn
como necesarios los siguientes:
1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalizacin
de obra realizada al inmueble.
2. Los honorarios tcnicos por proyecto y por direccin de obra.
3. Los costos de licencias de construccin.
4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construccin.
5. Gastos por administracin.
6. Otros estudios necesarios.
7. No se considerarn como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.
77
En los costos de la construccin no se incluirn los elementos no adheridos a la

construccin que sean fcilmente removidos.
Ser necesario estudiar la depreciacin, partiendo del deterioro fsico de las
construcciones, el cual ser calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
1. Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso, el perito
valuador deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha
estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tiles a los tipos de construccin,
elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, ser necesaria la
justificacin por cada una de ellas.
2. Mediante la tcnica de amortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el
valor de reposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte
de dividir la edad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada
por el perito valuador y, como mximo, ser de 100 aos para edificios
habitacionales. (S.H.F., 2004)
Considerando adems la obsolescencia funcional, que se calcular como el valor
de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se
destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia. (S.H.F., 2004)
III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras
complementarias.
En la determinacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccin o en
remodelacin, se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la
valuacin, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el captulo III para
los estudios de valor. (S.H.F., 2004)
Decimosexta. Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del
inmueble se calcular siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
I. Procedimiento esttico o de anlisis de inversiones con valores actuales.
II. Procedimiento dinmico o de anlisis de inversiones con valores esperados.
Mediante este enfoque se calcular un valor que se denominar valor residual,
que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relacin con el
valor comercial.
78
El enfoque residual esttico podr aplicarse a los terrenos, inmuebles en

remodelacin en los que su construccin se realice en un plazo no superior a un
ao, as como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la
superficie de terreno.
El enfoque residual dinmico podr aplicarse a los terrenos urbanos o
urbanizables que estn o no edificados, o a los edificios en proyecto, construccin
o remodelacin. (S.H.F., 2004)
Decimosptima. Requisitos del enfoque residual. Para la utilizacin de este

enfoque ser necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
I. La existencia de informacin adecuada para determinar el proyecto inmobiliario
ms probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana aplicable.
II. La existencia de informacin suficiente sobre costos de construccin, gastos
necesarios de promocin, financieros y, en su caso, de comercializacin que
permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo medio y
para una promocin de caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.
III. La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de
venta ms probables de las viviendas que se incluyen en la promocin o en el
edificio habitacional para su comercializacin.
IV. La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones
semejantes.
Para poder aplicar el enfoque residual por el procedimiento dinmico ser
necesario, adems de los requisitos sealados en el prrafo anterior, contar con
informacin sobre los programas y calendarios de construccin o remodelacin, de
comercializacin del inmueble y, en su caso, de gestin y ejecucin de la
urbanizacin. Ser necesario justificar razonada y explcitamente todas las
hiptesis y parmetros de clculo adoptados para la realizacin del enfoque
residual, tanto esttico como dinmico. (S.H.F., 2004)
Decimoctava. Procedimiento esttico. Para el clculo del valor residual por el
procedimiento esttico se deber:
79
I. Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios a que se refieren

estas reglas, los de comercializacin y, en su caso, los financieros normales para
un Promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la
analizada. En el caso de inmuebles en remodelacin y en aquellos terrenos que
cuenten con proyecto de obra nueva, tambin se tendrn en cuenta los costos de
construccin presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hiptesis de vivienda o edificio
terminado en la fecha de la valuacin. Dicho valor se obtendr por alguno de los
enfoques establecidos en las presentes reglas.
III. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijar por la unidad de valuacin,
a partir de la informacin de que disponga sobre promociones de semejante
naturaleza, y en atencin del ms habitual en las promociones de similares
caractersticas y emplazamiento, as como de los gastos financieros y de
comercializacin ms frecuentes. (S.H.F., 2004)
Decimonovena. Frmula de clculo del valor residual esttico. Se calcular

aplicando la siguiente frmula:
F = VI X (1 - B) PN (FORMULA NO.1)
Donde:
F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la hiptesis de edificio habitacional
terminado.
b Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn Son los pagos necesarios considerados. (S.H.F., 2004)
Vigsima. Procedimiento dinmico. Para el clculo del valor residual, mediante el
procedimiento dinmico se deber:
I. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crdito que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, as como los egresos que se estime realizar por los diversos costos y
80
gastos durante la construccin o remodelacin, incluso los egresos por los crditos
concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarn en las fechas previstas para la
comercializacin y/o construccin del inmueble, bajo calendarizacin mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hiptesis de vivienda terminada, se
utilizarn los valores obtenidos por los enfoques de comparacin y/o por
capitalizacin de rentas en la fecha de valuacin. (S.H.F., 2004)
Para estimar los egresos a realizar, se tendrn en cuenta los costos de
construccin, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercializacin y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo
medio. (S.H.F., 2004)
Para inmuebles en remodelacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto
de obra nueva, se tendrn en cuenta los costos de construccin presupuestados
en el proyecto correspondiente.
II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media

anual del proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendra un
promotor medio en una promocin con las caractersticas de la analizada.
Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta el
financiamiento ajeno, la tasa de descuento deber ser incrementada en funcin
del porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de
inters habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deber ser, en todo
caso, debidamente justificado. (SHF, 2004).
Vigesimoprimera. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento
dinmico. El valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinmico,
ser la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del
inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los diversos
costos y gastos, para el tipo de capitalizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:
F = [IJ / (1 + I)J] - [EK / (1 + I)K] (FORMULA NO.2).

Donde:
F Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
81
Ij Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j.

j Es el nmero del periodo previsto desde el momento de la valuacin hasta que
se produce cada uno de los ingresos.
Ek Es el importe de cada egreso previsto en el momento k.
k Es el nmero del periodo previsto desde el momento de la valuacin hasta que
se produce cada uno de los egresos.
i Es la tasa de descuento correspondiente a la duracin de cada uno de los
periodos de tiempo considerados. (SHF, 2004).
II.3.2
NORMATIVIDAD, INSTITUTO DE ADMINISTRACIN Y AVALOS DE
BIENES NACIONALES (INDAABIN)
MTODO RESIDUAL
El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los
costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en brea o con
construcciones,
para
desarrollar
en
un
proyecto
inmobiliario
de
aprovechamiento del mismo; el mtodo residual se aplica siempre y cuando no

existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica,
jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el
mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as

como de la complejidad del caso, el mtodo residual podr llevarse a cabo
mediante dos anlisis:
a) Residual Esttico
b) Residual Dinmico. (INDAABIN, 2008).
EL RESIDUAL ESTTICO.
Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin,
conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble analizado.
82
Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula
el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a
partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado
genera en un momento dado.
Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico.
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcular
F = VM - CI B
EN DONDE:
F = VALOR DEL TERRENO O INMUEBLE ANALIZADO.
VM = VALOR DEL INMUEBLE EN LA HIPTESIS DE PRODUCTO TERMINADO POR VENDER.
B = BENEFICIO NETO DEL PROMOTOR.
CI = CADA UNO DE LOS COSTOS Y GASTOS NECESARIOS CONSIDERADOS.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben

estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos.
Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico son los
siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y
mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales:
Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva
investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito
deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en
los programas de uso del suelo vigentes.
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica
el inmueble valuado.
reas de vialidades y donacin.
83
COS
CUS
Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc.
c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual,

identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en trminos de:
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de Tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en

urbanizacin, obras complementarias y edificaciones.
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
84
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la

zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.
f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.
g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidad

del promotor inmobiliario.
h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. (INDAABIN,

2008).
EL RESIDUAL DINMICO
Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin

de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.
En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto
calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con
construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el
inmueble analizado generar en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse
tomando en cuenta el momento de su ocurrencia.
Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico.
El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento

dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la
venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por
los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la
siguiente frmula:
85
F = [(CJ PJ) TJ / (1 + I)TJ]

En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin
hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i = Tasa de descuento.
Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los
siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y
mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales:
Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una
exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El
perito deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades
permitidas en los programas de uso del suelo vigentes.
Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados.
i) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica

el inmueble valuado.
reas de vialidades y donacin.

COS
CUS
Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc.
86
j) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual,

identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en trminos de:
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
k) Costos
unitarios y montos
correspondientes a
inversiones en
urbanizacin, obras complementarias y edificaciones.
Urbanizacin.
Acceso.
Cimentacin.
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin.
l) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se

ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta o renta de los mismos.
m) Programa de ventas o rentas.

87
n) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.
o) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotor

inmobiliario.
p) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
q) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o

definido por el valuador en funcin de la vida til remanente del inmueble que ser
objeto de renta.
r) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor

presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio
inmobiliario de que se trate.
Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que
permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los perodos
sealados podrn ser meses o aos.
El valuador de bienes nacionales deber identificar tanto los montos como

la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar
los flujos de efectivo en cada perodo.
Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el

valor presente de los flujos, mediante la aplicacin de una tasa de descuento
acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea.
El valuador de bienes nacionales seleccionar la tasa de descuento, que

podr ser real o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de las
88
caractersticas del mercado inmobiliario y del de capitales, as como del

planteamiento de los flujos de efectivo.
Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deber definir la

tasa de descuento bajo la cual ste se ha de descontar a valor presente; para ello
el valuador de bienes nacionales deber definir la tasa de descuento de acuerdo al
objetivo del estudio, utilizando distintos mtodos financieros generalmente
aceptados, como pueden ser: el Modelo para la Valoracin de los Activos de
Capital (CAPM, por sus siglas en ingls), Teora de Fijacin de Precios por
Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado (CPC WACC de sus siglas en
ingls1), Costo del Capital por Comparables de Negocios del mismo Sector, entre
otros.
Al final del horizonte de valuacin se deber establecer el valor terminal del
negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio,
asumiendo su operacin a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de
rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad econmica. El valor
terminal se aplicar siempre y cuando la naturaleza de la unidad econmica lo
requiera y deber determinarse mediante principios financieros generalmente
aceptados.
El valuador de bienes nacionales, al aplicar el mtodo residual deber hacer

un anlisis de sensibilidad e identificar cules son las variables que inciden
mayormente en los resultados, Una vez identificadas las variables importantes
plantear diferentes escenarios en los cuales se hagan variar stas para obtener
diferentes resultados.
El valuador de bienes nacionales, de acuerdo a su criterio seleccionar el

escenario que en su opinin permite estimar con mayor precisin el valor residual
del inmueble valuado. (INDAABIN, 2008).
89
Estimacin final del valor como resultado del anlisis realizado, el valuador
de bienes naciones obtendr el VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio.
Este procedimiento es til en la estimacin de valores de inmuebles
especiales, cuyas caractersticas de comercializacin no son comunes, y cuyo
entorno no ofrece un nmero confiable de comparables que permita la aplicacin
de los enfoques de mercado y de ingresos.
Valor Comercial
El valuador de bienes nacionales deber basarse en el resultado del
anlisis
de valor residual para estimar el valor comercial con que se debe concluir.
Valor de Realizacin Ordenada

Para el caso de que se requiera determinar el Valor de Realizacin Ordenada se
calcular ste, a partir del valor comercial de acuerdo al Procedimiento Tcnico
PT-VRO. (INDAABIN, 2008).
II.3.3
NORMATIVIDAD,
MINISTERIO
DE
PLANIFICACION
FEDERAL,
INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS, TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA

NACION (ARGENTINA)
II.3.3.1 NORMA TTN 16.1 3, METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIN DE

TERRENOS (mayo de 2005)
Procedimiento de verificacin
Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un
terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin
pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento.
Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el
mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez
tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. (TTN, 2005).
90
El valor de mercado puede verificarse aplicando este mtodo de acuerdo

con uno de los siguientes procedimientos:
ANLISIS DE
ESTTICO)
INVERSIONES
CON
VALORES
ACTUALES
(MTODO
Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1) Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que puede
desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble
y ste responda al planeamiento vigente, se tomar en cuenta el mismo.
2) Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio
terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por aplicacin
de las Normas TTN 3.x y 6.x.
3) Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin,
de comercializacin y financieros normales para un emprendimiento de
caractersticas similares a la analizada.
4) Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al
comn o normal en los emprendimientos de similares caractersticas y
emplazamiento.
5) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente frmula:
VT = VM - _ C (1 + b)
donde:
VT = Valor del terreno
VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio
terreno.
Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el

valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se
91
expresen en funcin de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2

propios o comercializable).
En todas las etapas anteriores, se deber justificar en el informe las

hiptesis y parmetros de clculos adoptados. (TTN, 2005).
ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS (MTODO

DINMICO) PARA EMPRENDIMIENTOS DE IMPORTANCIA CON ETAPAS DE
FINANCIAMIENTO
Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1) Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que se puede

desarrollar sobre el terreno a valorar.
2) Establecer las fechas y plazos de la construccin y de la comercializacin

del emprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y caractersticas.
3) Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a

las fechas previstas de comercializacin. Para ello se partir del valor de mercado
en la fecha de tasacin, obtenido por el mtodo comparativo segn Normas TTN
3.x y 6.x, y se tendr en cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado.
4) Establecer los costos de construccin, los gastos necesarios de

promocin, financieros y de comercializacin normales para un emprendimiento de
caractersticas similares al analizado.
5) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn
las entradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento.
6) Fijar una tasa de actualizacin (i). Se utilizar la tasa de rentabilidad

media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor en un
emprendimiento de las caractersticas del analizado.
92
7) Calcular el valor del terreno objeto de la tasacin por diferencia entre el

valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y
el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido el
terreno, para la tasa de actualizacin fijada, utilizando la siguiente frmula:
Donde:
VT = Valor del terreno.
Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.
Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio.
tf = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los ingresos.
tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los pagos.
i = Tasa de actualizacin elegida correspondiente a la duracin de cada uno de los
perodos de tiempo considerados.
En todas las etapas anteriores se deber justificar en el informe las hiptesis y los
parmetros de clculo adoptados. (TTN, 2005).
Recomendacin
Utilizar el procedimiento Residual Esttico como mtodo de referencia para
contrastar con valores obtenidos por el Mtodo Comparativo. El Mtodo residual
dinmico se reservar para casos especiales que lo justifiquen, en particular para
emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento. (TTN, 2005).
93
II.3.4
NORMATIVIDAD,
MINISTERIO
DE
ECONOMIA
HACIENDA,
DIRECCION GENERAL DE CATASTRO, ESPAA.
II.3.4.1
LEY 6/1998, DE 13 de ABRIL BOLETIN OFICIAL DE ESTADO,
METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIN DE TERRENOS.

El mtodo residual
Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio
del valor Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de
produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los
valores atribuibles al resto de los factores. Dicho principio es recogido en el anexo
I de la Orden de 30 de Noviembre de 1994 (BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO del
13 de diciembre) sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para
determinadas entidades financieras (en adelante O. 30-11-94). (DGC, 1998).
A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de

valoracin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone
de forma aditiva por integracin de los distintos costes, el del suelo, el de la
construccin y con la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin
como un coste ms.
El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste

de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los
gastos de la promocin Gp y los beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente
formulacin general:
Vv = Cc + Cs + Gp + Bp
Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir

al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin,
tendremos:
94
Cs = Vv (Cc + Gp + Bp)
El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como

unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido,
obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de
valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual
obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de
suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. (DGC,
1998).
El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos

puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin
temporal de ingresos y gastos.
Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada,

teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos
en el momento actual puede ser utilizado el mtodo residual esttico. Para suelos
no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin,
teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique
un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual
dinmico. (DGC, 1998).
EL MTODO RESIDUAL ESTTICO

La caracterstica fundamental de este mtodo, a diferencia del residual
dinmico, es que tanto el valor en venta del producto inmobiliario como los costes,
gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados con
valores actuales.
Es el mtodo utilizado por la metodologa de valoracin catastral, en una

variante simplificada, y tiene su fundamento en la formulacin general contenida
en la Norma 16 del Anexo del REAL DECRETO
95
1020/93 de 25 de junio
(BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO del 22 de julio) por el que se aprueban las
normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana (en adelante REAL DECRETO 1020/93), que dice:
Norma 16. Modulacin de los valores.
1. Considerando todos los factores que intervienen en la formacin del valor

del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresin:
VV = 1,4 (VR + VC) FL

En la que:
VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m2 construido.

VR = Valor de repercusin del suelo en pesetas/m2 construido.
VC = Valor de la construccin en pesetas/m2 construido.
FL = Factor de localizacin, que evala las diferencias de valor de productos
inmobiliarios
anlogos
por
su
ubicacin,
caractersticas
constructivas
circunstancias socioeconmicas de carcter local que afecten a la produccin

inmobiliaria.
De esta formulacin general el valor residual del suelo se deducira:
Observamos que la componente Gastos-Beneficios es estimada no como

algo que se detrae del Valor en venta, sino como un reductor porcentual del
mismo. Dividir el Valor en venta por la estimacin de gastos y beneficios
representada por el coeficiente 1,40 FL, es como sustraer un porcentaje del
mismo.
La normativa contenida en el REAL DECRETO 1020/93 e Instrucciones de

la Direccin General del Catastro establecen los criterios para determinar el valor
96
de la construccin VC y el factor de localizacin FL, con lo que ante un valor en

venta VV podemos deducir a da de hoy un valor de repercusin de suelo VR.
Por otra parte la O. 30-11-94, establece las directrices para la valoracin del
suelo por el mtodo residual esttico y en el anexo 2, epgrafe IV, punto 2 dice:
2. Anlisis de inversiones con valores actuales. (Mtodo residual esttico)

Su aplicacin requiere:
a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el

inmueble a valorar segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando
sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga ala
normativa urbanstica se atender al mismo.
b) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin,

de comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo medio y para
una promocin de caractersticas similares a la analizada.
En el caso de inmuebles en rehabilitaciones tendrn en cuenta a estos

efectos los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto
de rehabilitacin.
Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en

cuenta sern los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo.
c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de

edificio terminado en la fecha de la tasacin.
Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los
apartados precedentes de este anexo.
97
d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al comn en las

promociones de similares caractersticas y emplazamiento.
Dicho margen ser, como mnimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo
de actualizacin que figura en la letra f) del apartado IV. I precedente.
e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar

F = VM (1 b) Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor de mercado del inmueble terminado.
b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.
En todas las etapas anteriores, el tasador deber justificar razonada y

explcitamente en su informe las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.
Los costes necesarios que se mencionan en la letra b) anterior son:
Entre los gastos necesarios se incluirn al menos los siguientes:

a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la normalizacin
de la adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la
declaracin de obra nueva del inmueble.
b) Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.
c) Costes de licencias y tasas de la construccin.
d) Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal la suma
de los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y
98
el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en dicho coste el de los

elementos no esenciales de la edificacin quesean fcilmente desmontables.
En el caso de edificios de carcter histrico artstico se tendr en cuenta,

adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese
carcter.
e) Gastos de administracin del promotor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado
segn las caractersticas del inmueble independientemente de quin pueda
acometer la reposicin calculados con los precios existentes en la fecha de la
valoracin.
No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.
Tanto uno como otro mtodo (el catastral y el hipotecario) son similares en
su concepcin. El sistema catastral efecta una simplificacin y engloba beneficios
y gastos en el coeficiente 1,4 FL, que se traduce en minorar el valor en venta
multiplicndolo por 0,71 siendo generalmente FL = 1,00 y, posteriormente, deducir
el coste asociado a la construccin. El sistema hipotecario minora el valor en venta
por un coeficiente representativo del beneficio puro del promotor (mayor de 0,71)
y, a continuacin, deduce tanto el coste de la construccin como el resto de
gastos. (DGC, 1998).
Ambos mtodos parten de la consideracin de ingresos y gastos con

valores actuales.
El mtodo residual esttico puede ser el ms apropiado para calcular
valores del suelo en zonas consolidadas por la edificacin en las que no existe o
prcticamente no existe urbanizacin pendiente, donde generalmente existe un
mercado del que, con las correcciones necesarias, deducir valores del suelo.
99
EL MTODO RESIDUAL DINMICO
En principio, puede ser el ms adecuado para acometer la valoracin de

suelos no consolidados por la edificacin y escasamente urbanizados o sin
urbanizar, en los que existe un mnimo de planeamiento (un uso y una
edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo ms definido, y en ellos,
generalmente el mercado no suele ser muy transparente.
Se parte de la consideracin de que la urbanizacin y venta del producto

inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial
cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevndose a cabo en un horizonte
temporal en el que se produce una inversin inicial de capital generndose
ingresos y gastos.
Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximizacin de

beneficios, y por tanto la aplicacin de otro de los principios de la Valoracin
Inmobiliaria, como es el Principio de Mayor y Mejor Uso, definido en el anexo I de
la O. 30-11-94, que dice:
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de

ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y
financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor
valor.
En el caso concreto de la actuacin empresarial de carcter inmobiliario, la

aportacin inicial de capital sera la adquisicin del suelo, los gastos seran todos
los asociados al proceso de transformacin de dicho suelo (de bruto a urbanizado)
y los ingresos estaran representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la
hora de la venta del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado).
Todo ello a lo largo de un perodo temporal en el que hay que tener en cuenta la
100
retribucin del capital, el riesgo de la inversin y su duracin, as como el

momento en que se producen cada uno de los ingresos y gastos. (DGC, 1998).
Del anlisis de todos estos elementos deduciremos si el proyecto es factible

o no, si genera valor o no, o si manteniendo fijas unas variables podemos deducir
los valores mximos alcanzables por otras.
El inversor inmobiliario puede plantear su proyecto empresarial conociendo

previamente el aporte inicial a realizar (conoce lo que le cuesta el suelo). Plantea
su anlisis tal y como se define en el prrafo precedente y decide, a la vista de los
resultados, si la actuacin es o no viable. O por el contrario y aqu es donde
intervendra el mtodo residual dinmico plantea la inversin total y deduce el
valor del suelo (inversin inicial), que sera el mximo que se podra pagar por l
para que sta fuera viable.
Conviene antes de iniciar una explicacin exhaustiva del mtodo residual
dinmico de valoracin del suelo, clarificar unos conceptos bsicos del anlisis de
inversiones que nos ayuden a comprender todo el sistema de valoracin, tales
como la tasa de descuento i, el valor actual VA de un capital en un determinado
momento, el valor actual neto VAN de una inversin y la tasa interna de retorno
TIR de la misma.
El valor de mercado por este mtodo se calcular de acuerdo con uno de

los siguientes procedimientos:
1. Anlisis de inversiones con valores esperados (Mtodo residual

dinmico).
Su aplicacin requiere:
a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el

inmueble a valorar segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando
101
sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a

la normativa urbanstica se atender al mismo.
b) Estimar las fechas y plazos de la construccin o rehabilitacin, y de la

comercializacin del inmueble terminado, segn las hiptesis ms probables
atendiendo a sus cualidades y caractersticas, y cuando se trate de terrenos, al
grado de desarrollo del planeamiento, de la gestin urbanstica de la urbanizacin.
c) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin,

financieros y de comercializacin normales para un promotor de tipo medio y para
una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en rehabilitacin se tendr en cuenta a estos efectos los costes de
construccin presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitacin.
Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en
cuenta sern los definidos como tales en el apartado 1.1 del presente anexo.
d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de
edificio terminado referido a las fechas previstas de comercializacin. Para ello se
partir del valor de mercado en la fecha de tasacin, obtenido por alguno de los
mtodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo y se tendr en
cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado, sin que en ningn caso
puedan aplicarse incrementos anuales superiores al IPC de los ltimos doce
meses.
e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn

los flujos de caja previsibles durante la promocin.
f) Fijar un tipo de actualizacin (i). Como tipo de actualizacin se utilizar el

representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que
obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la
analizada, calculado de acuerdo con la siguiente frmula:
102
i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo
La tasa libre de riesgo ser una tasa porcentual representativa de la

rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos aos del
pas donde est situado el inmueble. Dicho tipo deber haber sido publicado
oficialmente y su media se referir a un perodo continuado no inferior a tres
meses ni superior a un ao, contados antes de la fecha de la tasacin.
Para inmuebles situados en Espaa se tomar la rentabilidad media anual

de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis aos.
La prima de riesgo se determinar mediante la evaluacin del riesgo de la
promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicacin, liquidez, plazo, as como el volumen de la inversin necesaria. Dicha
prima no ser inferior a la indicada, por tipo de inmueble, en la tabla siguiente:
Prima
Tipo de inmueble de riesgo
Porcentaje
Edificios de uso residencial:

Vivienda primera residencia
9%
Viviendas segunda residencia
13%
Edificios de oficinas
11%
Locales comerciales
13%
Edificios industriales
15%
Plazas de aparcamiento
10%
Otros
13% (DGC, 1998).
103
III OBJETIVOS E HIPOTESIS

III.1 OBJETIVOS
Identificacin de las variables macroeconmicas que ejercen una directa

influencia dentro del sector inmobiliario.
Anlisis de los ciclos econmicos en Mxico para la obtencin de datos que

indiquen su periodicidad.
Anlisis del comportamiento del sector en inmobiliario.
Mejora en la objetividad del mtodo residual por medio de la inclusin de

datos y/o modelos de tipo macroeconmicos cuyo carcter este relacionado
directamente al sector inmobiliario.
Sentar las bases para la actualizacin y mejoramiento continuo del mtodo

residual.
III.2 HIPOTESIS
Los factores y variables en la economa mexicana que intervienen y afectan

al sector inmobiliario directamente, influyen fuertemente en el valor del suelo y su
utilizacin mediante el mtodo residual, logra y mejora en la objetividad de los
resultados que se obtengan.
III.2.1 HIPOTESIS NULA.El comportamiento de las diversas variables macroeconmicas en Mxico

es tan impredecible que no se puede detectar y establecer su comportamiento e
influencia en el sector inmobiliario y por consecuencia no se puede constituir su
preponderancia en el sector, ni en el valor del suelo y por lo cual no es posible
mejorar con esta base la objetividad del mtodo residual.
104
IV METODOLOGIA
IV.1 INTRODUCCION
Una Serie Cronolgica, es un conjunto de observaciones (ordenado en
trminos de tiempo), como ejemplos de serie cronolgicas serian aspectos
relacionados tales como el producto interno bruto anual del pas, la inflacin, las
ventas anuales, el poder adquisitivo.
El objeto de analizar tales datos es determinar si se presentan ciertos

patrones o pautas no aleatorias, y al describir estos patrones no aleatorios se
pueden utilizar para predecir el futuro, en otras ocasiones, el objeto es asegurarse
de que no haya patrones no aleatorios. En estos casos, dichos patrones sern
considerados como una seal de un sistema o proceso esta fuera de control, es
decir, no existir una relacin histrica entre las observaciones. En lugar de ello,
los valores parecen ser observaciones al asar de alguna distribucin de
probabilidad, como distribucin normal. En tanto que las pruebas de significacin
de medias y proporciones son bastantes tiles para evaluar la desviacin respecto
a una norma (los valores crticos de estas pruebas se consideran como lmites de
control), las pruebas de serie cronolgicas se concentran en los valores extremos.
Estas ltimas no consideran por completo la posibilidad de obtener patrones no
aleatorios dentro de lmites de control. Detectar este tipo de comportamiento no
aleatorio requiere que se le preste mayor atencin a la secuencia de las
observaciones.
Las pruebas de corridas a analizar son tiles para descubrir patrones no

aleatorios de esta naturaleza. Si en los datos se observan algunas pautas que no
sean al azar se considerar como una prueba de que el proceso esta fuera de
control y se debern tomar medidas correctivas para regresar el proceso a un
estado de control estadstico.
105
Se destacarn las series cronolgicas en las que exista cierta relacin

histrica entre las observaciones. La finalidad que persigue el anlisis es
determinar que es dicha relacin, de manera que se pueda utilizar en la
elaboracin de planes o pronsticos. El registro de ingreso de variables
econmicas, a menudo, muestran pautas histricas. Algunas veces tales pautas
parecen estar relacionadas con variables extrnsecas (es decir, que se pueden
explicar en trminos de otras variables).
Cabra destacar que el anlisis intrnseco es ampliamente empleado en los

negocios y la industria. El objetivo reconocido del valor intrnseco es describir mas
que explicar los patrones histricos de los datos, adems el supuesto en que se
basa el anlisis intrnseco, estable que existe un constante sistema casual
relacionad con el tiempo, el cual influye en los datos. En otras palabras los datos
histricos supuestamente reflejan la influencia de todos los factores de manera
uniforme a travs del tiempo. Con base a esto se lleva a cabo una proyeccin
futura, suponiendo que cualesquiera que fuese las fuerzas que hayan dado lugar a
este patrn continuara en el futuro. (Zuccardi, 2002).
Existen dos modelos para el anlisis de datos de series cronolgicas, al

primero por lo general se le conoce como modelo clsico y al segundo recibe
el nombre de alisamiento exponencial.
106
MODELO CLSICO
El modelo clsico o descomposicin, considera que los datos de las series
cronolgicas estn compuestos de cuatro patrones bsicos:
1.- La tendencia.
2.- Las variaciones cclicas.
3.- Las variaciones estacinales.
4.- Las variaciones irregulares.
El trmino tendencia se refiere a un desplazamiento de los datos de modo

uniforme y suave, a lo largo del plazo, hacia arriba o hacia abajo. Las tendencias
se pueden relacionar con aspectos tales como cambios en la poblacin de una
muestra.
Existe un patrn cclico cuando las fluctuaciones muestran cierto grado de

regularidad. Los economistas han encontrado modelos cclicos en como por
ejemplo la demanda de productos duraderos, precios en el mercado as como en
la prosperidad. Los ciclos tienden a variar en trminos de regularidad, siendo
algunos completamente regulares y otros un poco ms inconstantes. Aun entre los
expertos existen poco acuerdo sobre las causas y remedios de estos ciclos.
Las variaciones estacinales son cclicas y de plazo relativamente corto,

la cuales a menudo se relacionan con cambios de estacin (clima o con las
vacaciones). Dichas pautas tienden a sobresalir debido a la forma en que estn
alineados los aos.
Las variaciones regulares se componen de cosas tales como desastres

huelgas y todo lo restante despus de haber considerado los tres factores.
107
En el modelo clsico, el mtodo consiste en descomponer una serie

cronolgica en cada uno de estos componentes bsicos de variacin, analizar
cada componente de forma separada y combinar despus las series a fin de
describir las variaciones observadas. El proceso de descomposicin comprende la
separacin sistemtica de cada componente a partir de los datos, empezando por
la tendencia.
TENDENCIA
La tendencia secular se refiere al desplazamiento de los datos a largo plazo
hacia arriba o hacia abajo. Existen dos objetivos bsicos para aislar el
componente de la tendencia de una serie cronolgica. Uno es identificar la
tendencia y utilizarla, por ejemplo, al hacer una proyeccin o pronstico. El otro
consiste en eliminar la tendencia de manera que se puedan estudiar los otros
componentes de una serie cronolgica. As, en trminos de predicciones, la
investigacin de la tendencia puede proporcionar cierta idea con respecto a la
direccin a largo plazo de una serie de tiempo. (Stevenson, 1981).
AISLAMIENTO DE LA TENDENCIA MEDIANTE EL ANLISIS DE

REGRESIN
La tendencia puede ser lineal o curvilnea. Por ejemplo, generalmente el
crecimiento de un producto o industria sigue una pauto curvilnea.
La regresin es una tcnica estadstica utilizada para simular la relacin
existente entre dos o ms variables. Por lo tanto se puede emplear para construir
un modelo que permita predecir el comportamiento de una variable dada.
La regresin es muy utilizada para interpretar situaciones reales, pero

comnmente se hace de mala forma, por lo cual es necesario realizar una
seleccin adecuada de las variables que van a construir las ecuaciones de la
108
regresin, ya que tomar variables que no tengan relacin en la prctica, nos

arrojar un modelo carente de sentido, es decir ilgico.
Segn sea la dispersin de los datos en el plano cartesiano, pueden darse

alguna de las siguientes relaciones, Lineal, Logartmica, Exponencial, Cuadrtica,
entre otras. (Stevenson, 1981). Las ecuaciones de cada relacin se presentan en
la siguiente tabla.
Figura IV.1.1 Ecuaciones de Regresion.
REGRESIN ECUACIN
FUENTE.
Lineal
y = A + Bx
Logartmica
y = A + BLn(x)
Exponencial
y = Ae(Bx)
Cuadrtica
y = A + Bx +Cx2
STEVENSON
Para lo cual se realizara en el caso de la variable Producto Interno bruto de

Mxico, un anlisis de regresin por cada uno de los tipos presentados para
obtener en cada cado la tendencia de crecimiento para los siguientes 6 aos a
partir del 2006 y con este datos determinar cual es el tipo de regresin a
considerar dentro del anlisis de la variables macroeconmicas que se analizaran.
Esto con base, a la obtencin del coeficiente de correlacin de las

tendencias que se obtenga versus valores histricos capturados, para con ello
determinar el anlisis de regresin ms confiable. Para esto se hace uso del
coeficiente de correlacin R, el cual mide el grado de relacin existente entre las
variables. El valor de R varia entre -1 y 1, pero en la prctica se trabaja con el
109
valor absoluto de R, entonces, a medida que R se aproxime a 1, ms grande es el

grado de correlacin entre los datos, de acuerdo con esto el coeficiente de
correlacin se puede clasificar de la siguiente manera:
Figura IV.1.2 . Clasificacin del coeficiente de correlacin.
CORRELACIN VALOR O RANGO

Perfecta
R=1
Excelente
0.9 <= R < 1
Buena
0.8 <= R < 0.9
Regular
0.5 <= R <0.8
Mala
R< 0.5
(Fuente: Stevenson)
IV.2
ANALISIS
DE
LA
TENDENCIA
DE
LAS
VARIABLES
MACROECONOMICA DE MEXICO
Primeramente utilizando como punto de partida el anlisis del producto

interno bruto (PIB) de Mxico, a partir del ao 1896 al 2006, contemplando as un
total de 111 observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico para
con ello obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante un
anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, asi como
descomposicin con los modelos Multiplicativos y Aditivos y con esto obtener los
pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, con esto determinar cual de los
modelos de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un
anlisis de la correlacin de los datos obtenidos.
A continuacin se presentan los datos:
110
Cuadro IV.2.1. PIB Mxico 1896 - 2006

n= 111
CRECIMIENTO (MM$)
AO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
PIB base 1993

Y1
40.172
42.904
45.478
43.204
43.291
46.969
43.573
48.383
49.232
54.325
53.759
56.872
59.131
58.570
59.135
58.603
56.552
56.213
50.591
50.642
52.364
53.778
55.660
57.497
59.854
59.794
61.123
63.249
62.186
66.172
69.893
66.991
67.235
64.844
60.592
62.718
53.416
59.263
63.249
68.033
73.613
76.005
77.068
81.320
82.383
90.356
95.671
99.126
107.098
110.553
PIB %
Y2
2.4
6.80
6.00
-5.00
0.20
8.50
-7.23
11.04
1.75
10.34
-1.04
5.79
3.97
-0.95
0.97
-0.90
-3.50
-0.60
-10.00
0.10
3.40
2.70
3.50
3.30
4.10
-0.10
2.22
3.48
-1.68
6.41
5.62
-4.15
0.36
-3.56
-6.56
3.51
-14.83
10.95
6.73
7.56
8.20
3.25
1.40
5.52
1.31
9.68
5.88
3.61
8.04
3.23
111
tY1
40.17
85.81
136.43
172.82
216.45
281.81
305.01
387.07
443.09
543.25
591.35
682.46
768.71
819.97
887.03
937.65
961.38
1011.83
961.24
1012.84
1099.64
1183.11
1280.18
1379.92
1496.35
1554.65
1650.32
1770.98
1803.40
1985.17
2166.68
2143.71
2218.77
2204.69
2120.71
2257.83
1976.40
2251.98
2466.72
2721.31
3018.15
3192.22
3313.93
3578.10
3707.25
4156.37
4496.54
4758.03
5247.81
5527.65
tY2
2.40
13.60
18.00
-20.00
1.00
50.98
-50.60
88.31
15.79
103.45
-11.46
69.47
51.65
-13.30
14.49
-14.40
-59.50
-10.80
-190.00
2.00
71.40
59.40
80.50
79.20
102.50
-2.60
60.01
97.40
-48.74
192.30
174.30
-132.87
12.04
-120.94
-229.51
126.31
-548.73
415.91
262.34
302.52
336.33
136.47
60.14
242.76
58.82
445.16
276.47
173.32
394.10
161.29
t2
1.00
4.00
9.00
16.00
25.00
36.00
49.00
64.00
81.00
100.00
121.00
144.00
169.00
196.00
225.00
256.00
289.00
324.00
361.00
400.00
441.00
484.00
529.00
576.00
625.00
676.00
729.00
784.00
841.00
900.00
961.00
1024.00
1089.00
1156.00
1225.00
1296.00
1369.00
1444.00
1521.00
1600.00
1681.00
1764.00
1849.00
1936.00
2025.00
2116.00
2209.00
2304.00
2401.00
2500.00

n= 111
CRECIMIENTO (MM$)
AO
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
PIB base 1993

Y1
117.728
121.981
126.764
133.939
146.961
158.389
164.767
165.298
181.775
197.188
210.742
226.687
238.648
245.821
265.753
277.231
289.592
311.433
345.727
366.985
389.356
412.153
450.991
466.409
496.737
515.427
557.840
601.693
636.451
673.012
702.742
726.570
791.648
868.424
948.607
1,029.482
1,024.120
988.415
1,022.128
1,044.489
1,012.330
1,029.767
1,042.066
1,085.815
1,140.848
1,189.017
1,232.162
1,256.196
1,311.661
1,230.771
PIB %
Y2
6.49
3.61
3.92
5.66
9.72
7.78
4.03
0.32
9.97
8.48
6.87
7.57
5.28
3.01
8.11
4.32
4.46
7.54
11.01
6.15
6.10
5.85
9.42
3.42
6.50
3.76
8.23
7.86
5.78
5.74
4.42
3.39
8.96
9.70
9.23
8.53
-0.52
-3.49
3.41
2.19
-3.08
1.72
1.28
4.11
5.18
4.21
3.54
1.94
4.46
-6.22
tY1
6004.15
6342.99
6718.49
7232.72
8082.86
8869.76
9391.70
9587.29
10724.72
11831.30
12855.24
14054.59
15034.82
15732.55
17273.91
18297.25
19402.67
21177.47
23855.14
25688.92
27644.31
29675.02
32922.37
34514.27
37255.29
39172.43
42953.70
46932.03
50279.67
53840.99
56922.13
59578.72
65706.80
72947.58
80631.62
88535.44
89098.46
86980.53
90969.40
94004.02
92122.01
94738.52
96912.15
102066.62
108380.51
114145.63
119519.74
123107.21
129854.45
123077.11
112
tY2
331.01
187.81
207.84
305.66
534.72
435.45
229.53
18.71
588.11
508.76
419.27
469.11
332.41
192.37
527.03
285.07
298.73
512.86
759.79
430.41
432.83
421.55
687.90
252.98
487.69
285.95
633.62
613.17
456.37
459.56
357.81
278.03
743.43
814.65
784.83
733.20
-45.31
-306.81
303.56
196.89
-280.18
158.46
119.34
385.92
491.70
404.62
343.49
190.23
441.37
-621.80
t2
2601.00
2704.00
2809.00
2916.00
3025.00
3136.00
3249.00
3364.00
3481.00
3600.00
3721.00
3844.00
3969.00
4096.00
4225.00
4356.00
4489.00
4624.00
4761.00
4900.00
5041.00
5184.00
5329.00
5476.00
5625.00
5776.00
5929.00
6084.00
6241.00
6400.00
6561.00
6724.00
6889.00
7056.00
7225.00
7396.00
7569.00
7744.00
7921.00
8100.00
8281.00
8464.00
8649.00
8836.00
9025.00
9216.00
9409.00
9604.00
9801.00
10000.00

n= 111
CRECIMIENTO (MM$)
AO
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
6,216.00
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
PIB base 1993

Y1
1,294.197
1,381.839
1,451.351
1,505.876
1,605.128
1,604.601
1,616.988
1,640.258
1,709.780
1,756.206
1,837.261
50,712.92
PIB %
Y2
5.14
6.78
4.91
3.74
6.64
-0.28
0.77
1.40
4.40
2.72
4.62
402.46
tY1
130713.86
140947.60
149489.14
156611.10
168538.43
170087.71
173017.68
177147.87
186366.02
193182.66
203935.97
4,492,660.25
tY2
519.12
691.11
505.37
388.85
696.71
-29.28
82.39
151.20
479.60
299.20
512.30
25,394.97
t2
10201.00
10404.00
10609.00
10816.00
11025.00
11236.00
11449.00
11664.00
11881.00
12100.00
12321.00
462,229.00
(Fuente: Matos, 2008)
Mediante el uso del Minitab (versin 15) se obtienen los siguientes

pronsticos por cada unos de los modelos de regresin:
Figura IV.2.2 Pronsticos para cada uno de los modelos de regresin.

ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA PIB)
DESCOMPOSICION
AO LINEAL LOGARITMICA EXPONENCIAL CUADRATICA MULTIPLICATIVO
ADITIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1,269.03
1,283.53
1,298.03
1,312.54
1,327.04
1,341.54
-786.04
-729.28
-680.81
-638.94
-602.42
-570.29
1,892.46
1,968.20
2,046.97
2,128.89
2,214.09
2,302.70
1,812.70
1,856.32
1,900.47
1,945.13
1,990.30
2,035.99
1,267.43
1,285.06
1,296.40
1,314.10
1,325.37
1,343.14
1,268.88
1,283.68
1,297.88
1,312.69
1,326.89
1,341.69
0.969
0.939
0.975
0.971
0.970
0.969

Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir, en el caso de regresin Exponencial la correlacin que presenta es la
ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin Excelente y la de
mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo cual ser la base
de los anlisis subsecuentes.
113
Para lo cual se presentan los resultados y grficos realizados en el caso del

anlisis de regresin Exponencial:
Figura IV.2.3. Grficos realizados en el caso de anlisis de regresin
Exponencial de los siguientes periodos:
Perodo
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pronstico
1,892.46
1,968.20
2,046.97
2,128.89
2,214.09
2,302.70
Normal Probability Plot

(response is PIB)
99.9
99
Percent
95
90
80
70
60
50
40
30
20
10
5
1
0.1
-200
-100
0
Residual
100
200

PRODUCTO INTERNO BRUTO - MEXICO
Normal
Porcentaje
-800
-400
400
800
1200
1600
40
40
30
30
20
20
10
10
0
-800
-400
400
800
C1
114
1200
1600
PRODUCTO INTERNO BRUTO (EXP.)

Growth Curve Model
Yt = 23.3508 * (1.04002**t)
2500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
2000
PIB
1500
1000
500
0
1896
1915
1934
1953
A O
1972
1991
2010

Distribution Plot
Normal, Mean=456.9, StDev=527.2

0.0008
0.0007
Density
0.0006
0.0005
0.0004
0.0003
0.0002
0.0001
0.0000
-1000
-500
500
X
1000
1500
2000
2500
Al realizar el clculo de la densidad de la distribucin normal como se

muestra en la grafica anterior, obtenemos los valores punto por punto, en
consecuencia ao por ao, as de esta manera se le son asignados para verificar
el porcentaje de crecimiento acumulado desde el ao inicial, al ao mayor en la
cresta de la curva, y ver el decrecimiento desde este punto al ao 111 de muestra,
es importante destacar que lo datos no son simtricos, tomando como eje el valor
de cero, y como se puede apreciar en la grafica la curva se encuentra sesgada
hacia la derecha; como a continuacin se detalla en la siguiente tabla:
115
Cuadro IV.2.4 . Tabla de la densidad de la curva de distribucin normal PIB

1986-2006.
DENSIDAD DE LA CURVA DE DISTRIBUCION NORMAL
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
PIB
40.172
42.904
45.478
43.204
43.291
46.969
43.573
48.383
49.232
54.325
53.759
56.872
59.131
58.570
59.135
58.603
56.552
56.213
50.591
50.642
52.364
53.778
55.660
57.497
59.854
59.794
61.123
63.249
62.186
66.172
69.893
66.991
67.235
64.844
60.592
62.718
53.416
59.263
63.249
68.033
73.613
76.005
77.068
81.320
82.383
90.356
95.671
99.126
107.098
110.553
117.728
121.981
126.764
133.939
146.961
158.389
DENSIDAD
0.0005536775
0.0005559424
0.0005580715
0.0005561911
0.0005562626
0.0005593022
0.0005564968
0.0005604684
0.0005611673
0.0005653486
0.0005648852
0.0005674311
0.0005692741
0.0005688164
0.0005692774
0.0005688437
0.0005671699
0.0005668926
0.0005622852
0.0005623268
0.0005637408
0.0005649001
0.0005664407
0.0005679412
0.0005698627
0.0005698140
0.0005708951
0.0005726215
0.0005717589
0.0005749883
0.0005779892
0.0005756496
0.0005758470
0.0005739135
0.0005704630
0.0005721902
0.0005646039
0.0005693813
0.0005726215
0.0005764904
0.0005809768
0.0005828902
0.0005837388
0.0005871216
0.0005879644
0.0005942469
0.0005983965
0.0006010763
0.0006072073
0.0006098401
0.0006152604
0.0006184410
0.0006219905
0.0006272562
0.0006366252
0.0006446382
%
0.0000%
1.0041%
1.0038%
0.9966%
1.0001%
1.0055%
0.9950%
1.0071%
1.0012%
1.0075%
0.9992%
1.0045%
1.0032%
0.9992%
1.0008%
0.9992%
0.9971%
0.9995%
0.9919%
1.0001%
1.0025%
1.0021%
1.0027%
1.0026%
1.0034%
0.9999%
1.0019%
1.0030%
0.9985%
1.0056%
1.0052%
0.9960%
1.0003%
0.9966%
0.9940%
1.0030%
0.9867%
1.0085%
1.0057%
1.0068%
1.0078%
1.0033%
1.0015%
1.0058%
1.0014%
1.0107%
1.0070%
1.0045%
1.0102%
1.0043%
1.0089%
1.0052%
1.0057%
1.0085%
1.0149%
1.0126%
% ACUM
0.0000%
1.0041%
2.0079%
3.0046%
4.0047%
5.0101%
6.0051%
7.0123%
8.0135%
9.0210%
10.0201%
11.0247%
12.0279%
13.0271%
14.0279%
15.0271%
16.0242%
17.0237%
18.0156%
19.0157%
20.0182%
21.0202%
22.0230%
23.0256%
24.0290%
25.0289%
26.0308%
27.0338%
28.0323%
29.0380%
30.0432%
31.0391%
32.0395%
33.0361%
34.0301%
35.0331%
36.0199%
37.0283%
38.0340%
39.0408%
40.0486%
41.0519%
42.0533%
43.0591%
44.0606%
45.0712%
46.0782%
47.0827%
48.0929%
49.0972%
50.1061%
51.1113%
52.1170%
53.1255%
54.1404%
55.1530%
AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
116
PIB
164.767
165.298
181.775
197.188
210.742
226.687
238.648
245.821
265.753
277.231
289.592
311.433
345.727
366.985
389.356
412.153
450.991
466.409
496.737
515.427
557.840
601.693
636.451
673.012
702.742
726.570
791.648
868.424
948.607
1,029.482
1,024.120
988.415
1,022.128
1,044.489
1,012.330
1,029.767
1,042.066
1,085.815
1,140.848
1,189.017
1,232.162
1,256.196
1,311.661
1,230.771
1,294.197
1,381.839
1,451.351
1,505.876
1,605.128
1,604.601
1,616.988
1,640.258
1,709.780
1,756.206
1,837.261
PIB %
0.0006490217
0.0006493840
0.0006603847
0.0006702512
0.0006785693
0.0006879053
0.0006945755
0.0006984343
0.0007085801
0.0007140267
0.0007195571
0.0007284546
0.0007400797
0.0007457929
0.0007505340
0.0007539982
0.0007566715
0.0007565960
0.0007545617
0.0007520704
0.0007429752
0.0007287110
0.0007140808
0.0006957378
0.0006787591
0.0006639250
0.0006185687
0.0005579876
0.0004898253
0.0004195599
0.0004241978
0.0004552167
0.0004259229
0.0004066223
0.0004344200
0.0004193138
0.0004087062
0.0003714616
0.0003261872
0.0002885196
0.0002566635
0.0002397722
0.0002032932
0.0002576605
0.0002143928
0.0001623846
0.0001277342
0.0001045344
0.0000706125
0.0000707663
0.0000672192
0.0000609380
0.0000449326
0.0000363070
0.0000245639
%
1.0068%
1.0006%
1.0169%
1.0149%
1.0124%
1.0138%
1.0097%
1.0056%
1.0145%
1.0077%
1.0077%
1.0124%
1.0160%
1.0077%
1.0064%
1.0046%
1.0035%
1.0001%
1.0027%
1.0033%
1.0122%
1.0196%
1.0205%
1.0264%
1.0250%
1.0223%
1.0733%
1.1086%
1.1392%
1.1675%
0.9891%
0.9319%
1.0688%
1.0475%
0.9360%
1.0360%
1.0260%
1.1003%
1.1388%
1.1306%
1.1241%
1.0704%
1.1794%
0.7890%
1.2018%
1.3203%
1.2713%
1.2219%
1.4804%
0.9978%
1.0528%
1.1031%
1.3562%
1.2376%
1.4781%
% ACUM
56.1598%
57.1604%
58.1773%
59.1923%
60.2047%
61.2184%
62.2281%
63.2337%
64.2482%
65.2559%
66.2636%
67.2760%
68.2920%
69.2997%
70.3060%
71.3107%
72.3142%
71.3141%
70.3114%
69.3081%
68.2958%
67.2763%
66.2558%
65.2294%
64.2044%
63.1821%
62.1087%
61.0002%
59.8610%
58.6935%
57.7045%
56.7726%
55.7038%
54.6564%
53.7204%
52.6843%
51.6584%
50.5581%
49.4193%
48.2888%
47.1646%
46.0942%
44.9148%
44.1258%
42.9239%
41.6037%
40.3324%
39.1105%
37.6301%
36.6322%
35.5795%
34.4764%
33.1202%
31.8826%
30.4045%
Una vez asignados los valores correspondientes a cada ao, se puede

determinar que el valor mas alto se encuentra en el ao de 1968, lo que divide los
valores obtenidos en dos partes, la primera parte que corresponder de 1896 a
1967, generando un total de 72 valores y la segunda parte de 1969 a 2006,
generando un total de 38 valores, por lo que se eliminar el valor mayor en la curva
de distribucin normal, quedando un total 110 valores.
Ahora bien, considerando que los ciclos econmicos clsicos en Mxico

tienen una duracin aproximada de 27 trimestres, lo que nos da un total de 6.75
aos, y as mismo tomando en consideracin que la etapa de ascenso de los
ciclos son de mayor tiempo y mayor amplitud, se asignaran los 72 valores de la
muestra y a la segunda etapa del ciclo se asignaran los restantes 38 valores
siendo esta etapa de menor tiempo y menor amplitud, por lo cual en porcentaje
quedaran de la siguiente manera, los 72 valores representan el 65.45% y los 38
valores representa el 34.55% del total de la poblacin de la muestra, para lo cual
dividiremos en dichos porcentajes los 27 semestres que comprende el ciclo
econmico, quedando de la siguiente manera, 17.67 trimestres (siendo 4.5 aos
redondeando), para la primera parte del ciclo que es la etapa ascendente y 9.33
trimestres (siendo 2.25 aos redondeando) para la etapa descendente del ciclo.
Para lo cual agruparemos los 72 valores de la primera etapa, la fase

ascendente del ciclo, dividiendo el total de la muestra entre 4.5, lo que nos genera
un total en 4 grupos de 16 valores cada uno y un grupo final de 8 valores, en
segunda etapa del ciclo, agruparemos lo 38 valores dividiendo el total de esta
fase entre 2.25, lo que nos genera 2 grupos de 16 valores cada uno y un grupo
final de 6 valores, como a continuacin se expresa en la siguiente tabla:
117
Cuadro IV.2.5. Tabla de segmentacin de valores emulacin de ciclo

econmico.
F A S E
DE S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
% ACUM
0.0000%
1.0041%
2.0079%
3.0046%
4.0047%
5.0101%
6.0051%
7.0123%
8.0135%
9.0210%
10.0201%
11.0247%
12.0279%
13.0271%
14.0279%
15.0271%
16.0242%
17.0237%
18.0156%
19.0157%
20.0182%
21.0202%
22.0230%
23.0256%
24.0290%
25.0289%
26.0308%
27.0338%
28.0323%
29.0380%
30.0432%
31.0391%
32.0395%
33.0361%
34.0301%
35.0331%
36.0199%
37.0283%
38.0340%
39.0408%
40.0486%
41.0519%
42.0533%
43.0591%
44.0606%
45.0712%
46.0782%
47.0827%
48.0929%
49.0972%
50.1061%
51.1113%
52.1170%
53.1255%
54.1404%
55.1530%
DE S CE NDE NT E
%
0.0000%
1.0041%
1.0038%
0.9966%
1.0001%
1.0055%
0.9950%
1.0071%
1.0012%
1.0075%
0.9992%
1.0045%
1.0032%
0.9992%
1.0008%
0.9992%
0.9971%
0.9995%
0.9919%
1.0001%
1.0025%
1.0021%
1.0027%
1.0026%
1.0034%
0.9999%
1.0019%
1.0030%
0.9985%
1.0056%
1.0052%
0.9960%
1.0003%
0.9966%
0.9940%
1.0030%
0.9867%
1.0085%
1.0057%
1.0068%
1.0078%
1.0033%
1.0015%
1.0058%
1.0014%
1.0107%
1.0070%
1.0045%
1.0102%
1.0043%
1.0089%
1.0052%
1.0057%
1.0085%
1.0149%
1.0126%
F A S E
F A S E
A S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
SEGMENTACION DE VALORES - EMULACION DE CICLO ECONOMICO
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951

118
AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
%
1.0068%
1.0006%
1.0169%
1.0149%
1.0124%
1.0138%
1.0097%
1.0056%
1.0145%
1.0077%
1.0077%
1.0124%
1.0160%
1.0077%
1.0064%
1.0046%
1.0035%
1.0001%
1.0027%
1.0033%
1.0122%
1.0196%
1.0205%
1.0264%
1.0250%
1.0223%
1.0733%
1.1086%
1.1392%
1.1675%
0.9891%
0.9319%
1.0688%
1.0475%
0.9360%
1.0360%
1.0260%
1.1003%
1.1388%
1.1306%
1.1241%
1.0704%
1.1794%
0.7890%
1.2018%
1.3203%
1.2713%
1.2219%
1.4804%
0.9978%
1.0528%
1.1031%
1.3562%
1.2376%
1.4781%
% ACUM
56.1598%
57.1604%
58.1773%
59.1923%
60.2047%
61.2184%
62.2281%
63.2337%
64.2482%
65.2559%
66.2636%
67.2760%
68.2920%
69.2997%
70.3060%
71.3107%
72.3142%
71.3141%
70.3114%
69.3081%
68.2958%
67.2763%
66.2558%
65.2294%
64.2044%
63.1821%
62.1087%
61.0002%
59.8610%
58.6935%
57.7045%
56.7726%
55.7038%
54.6564%
53.7204%
52.6843%
51.6584%
50.5581%
49.4193%
48.2888%
47.1646%
46.0942%
44.9148%
44.1258%
42.9239%
41.6037%
40.3324%
39.1105%
37.6301%
36.6322%
35.5795%
34.4764%
33.1202%
31.8826%
30.4045%
Una vez agrupados los valores mencionados tanto de la fase ascendente

como de la fase descendente, se obtienen los siguientes valores en cada punto o
periodo de tiempo, que totalizados y acumulados queda de la siguiente manera:
Cuadro IV.2.5.1 Tabla de porcentajes acumulados emulacin de ciclo
econmico.
FASE ASCENDENTE
MEDIA
FASE DESCENTENTE
4.5
6.25
1.0010%
1.0020%
1.0039%
1.0093%
1.0077%
1.0214%
1.1273%
1.1703%
7.51%
23.53%
39.54%
55.66%
67.78%
63.69%
46.63%
33.80%
MEDIA ACUM
PUNTO
TOTAL
6.75
Para lo cual, utilizando estos datos se obtiene un Emulador del Ciclo

Econmico en Mxico, lo cual nos genera la siguiente grafica:
Figura IV.2.6. Grfico Emulacin del Ciclo Econmico
Emulacion del ciclo Economico

70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
1
C1
Punto
Por otra parte se analiza la inflacin y el ndice Nacional de Precios al

Consumidor, a partir del ao 1979 al 2006, obteniendo un total de 28
observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico para con ello
119
obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante un anlisis

de
regresin Lineal, Logartmica,
Exponencial,
y Cuadrtica,
as como
pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, con esto determinar cual de los
modelos de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un
anlisis de la correlacin de los datos obtenidos, donde utilizando como dato, el
ndice nacional de precios al consumidor y mediante el uso del Minitab (versin
15) partiendo de los siguientes valores:
Cuadro IV.2.7 ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC)

AO
ACUM
PROMEDIO
AO
ACUM
PROMEDIO
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
0.094
0.123
0.158
0.314
0.568
0.903
1.479
3.044
7.888
11.963
14.319
18.605
22.101
24.740
0.0870
0.1100
0.1410
0.2240
0.4540
0.7510
1.1850
2.2070
5.1160
10.9580
13.1500
16.6550
20.4290
23.5980
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
(Fuente: Banco de Mxico, 2007)
120
26.721
28.605
43.471
55.514
64.240
76.195
85.581
93.248
97.354
102.904
106.996
112.550
116.301
121.015
25.8990
27.7030
37.3990
50.2560
60.6220
70.2780
81.9340
89.7110
95.4230
100.2240
104.7810
109.6940
114.0680
118.2080
Obtenindose los siguientes pronsticos por cada unos de los modelos de

regresin:
Cuadro IV.2.8 Pronsticos por cada uno de los modelos de regresin.
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA INPC)
DESCOMPOSICION
AO
LINEAL
LOGARITMICA EXPONENCIAL CUADRATICA MULTIPLICATIVO ADITIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
118.322
123.436
128.549
133.662
138.776
143.889
102.461
102.515
102.548
102.569
102.581
102.589
584.794
763.977
998.062
1303.872
1703.384
2225.308
144.655
155.217
166.142
177.430
189.081
201.095
117.850
123.859
128.036
134.120
138.221
144.382
118.196
123.536
128.421
133.761
138.646
143.986
0.999
0.954
0.975
0.998
0.999
0.999
concluir,
que en los casos de regresin Lineal, Multiplicativo y Aditivo, la
correlacin que presentan esta muy cercana a 1.0, la cual se clasifica como una
correlacin Excelente y la de mayor confiabilidad con respecto a los dems
resultados, por lo cual se utilizaran los datos del anlisis de regresin Lineal por
ser el valor mas alto, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos conseguidos mediante el anlisis de regresin lineal:
Figura IV.2.9 Grfico Tendencia del INPC Modelo de Regresin Lineal.
TENDENCIA DEL INPC
Modelo de Regresion Lineal
Yt = -29.97 + 5.11*t

150
Variable
A ctual
Fits
Forecasts
INPC
100
A ccuracy Measures
MA PE
2045.48
MA D
10.85
MSD
152.15
50
-50
1979
1984
1989
1994
1999
A o
121
2004
2009
Se obtiene la siguiente ecuacin lineal, Yt = -29.97 + 5.11*t mediante la

cual generamos lo siguientes pronsticos, en ndice Nacional de Precios al
Consumidor para los siguientes 6 aos:
Periodo
Pronstico
2007
118.322
2008
123.436
2009
128.549
2010
133.662
2011
138.776
2012
143.889
Continuando ahora se seguir el mismo proceso para obtener la tendencia
de futuro para inflacin subyacente a partir del ao 1983 al 2006, obteniendo un
total de 24 observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico para
con ello obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante un
anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, as como
pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, y determinar cual de los modelos
de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un anlisis de la
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la inflacin
acumulada y mediante el uso del Minitab (versin 15) partiendo de los siguientes
valores:
Cuadro IV.2.10 .A continuacin se exponen los datos de la Inflacin
Subyacente.
(Fuente: INEGI)
AO
PROMEDIO
ACUM
1983
102.89
102.89
1984
65.91
168.8
1985
58.35
227.15
1986
86.72
313.87
1987
131.65
445.52
1988
111.49
557.01
1989
19.53
576.54
1990
25.9
602.44
1991
22.63
625.07
1992
14.5
639.57
1993
10.1
649.67
1994
7.06
656.73
1995
35.83
692.56
AO
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
122
PROMEDIO
33.76
19.63
15.91
17.8
9.51
6.12
4.13
3.58
3.65
3.38
3.11
ACUM
726.32
745.95
761.86
779.66
789.17
795.29
799.42
803
806.65
810.03
813.14
Se obtiene:
Cuadro IV.2.11 .A continuacin se exponen los datos del anlisis de
regresin (tendencia inflacin subyacente)
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA INFLACION SUBY.)
AO
DESCOMPOSICION
ADITIVO
967.099
966.053
988.663
989.442
1018.733
1018.955
1043.278
1044.002
1076.799
1075.355
1104.980
1103.406
LOGARITMICA
810.078
810.803
811.339
811.736
812.030
812.247
EXPONENCIAL
1211.131
1288.399
1370.597
1458.039
1551.059
1650.014
CUADRATICA
754.467
731.680
705.026
674.504
640.115
601.859
MULTIPLICATIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
LINEAL
963.947
991.435
1018.923
1046.411
1073.899
1101.387
0.987
0.965
0.985
-0.981
0.987
0.987
concluir, en los casos de regresin Lineal, Multiplicativo, y Aditivo, la correlacin
que presenta es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin
Excelente y la de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo
cual se utilizaran los datos del anlisis de regresin multiplicativo, por ser el valor
mas alto, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se exponen los
datos
grficos
conseguidos
mediante
al
anlisis
de
regresin
por
descomposicin Multiplicativo:
Figura IV.2.12 Grfico conseguido mediante el anlisis de regresin por
descomposicin Multiplicativo

MODELO MULTIPLICATIVO
INFLACION SUBYACENTE-ACUMULADA
1200
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
1000
800
600
400
200
0
1983
1988
1993
1998
A O
123
2003
2008
Se obtienen los siguientes pronsticos, de la inflacin subyacente

(acumulada) para los siguientes 6 aos:
Periodo
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pronstico (acumulada)
967.09
988.66
1,018.73
1,043.27
1,076.79
1,104.98
Ahora bien, para continuar el mismo proceso, se obtendr la tendencia de

futuro para el Producto interno Bruto del sector de la Construccin, a partir del ao
1950 al 2006, obteniendo un total de 57 observaciones, las cuales se enumeraran
en orden cronolgico para con ello obtener los datos base, para el aislamiento de
la tendencia, mediante un anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y
Cuadrtica, as como descomposicin con los modelos Multiplicativos y Aditivos y
con esto obtener los pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, y determinar
cual de los modelos de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de
acuerdo a un anlisis de la correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando
como dato, el Producto Interno Bruto para el sector de la Construccin y mediante
el uso del Minitab (versin 15) partiendo de los siguientes valores:
124
Cuadro IV.2.13. Producto Interno Bruto para el sector de la Construccin.
PRODUCTO INTERNO BRUTO

AO
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
CONSTRUCCION
3 028
3 315
3 736
3 449
3 712
4 133
4 774
5 397
5 214
5 330
10 581
10 528
11 212
12 838
15 007
14 782
16 911
19 109
20 523
22 453
23 530
22 468
25 316
29 007
30 970
32 792
34 310
32 494
36 532
AO
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CONSTRUCCION
36 532
41 297
46 379
51 852
49 259
40 393
41 766
43 019
50 018
51 628
43 240
43 995
48 040
50 385
53 754
55 379
60 048
45 958
50 449
55 576
57 910
60 806
63 360
59 748
61 003
62 076
73 039
79 466
92 459
(Fuente: INEGI)
Se obtiene:
Cuadro IV.2.14. Anlisis de regresin (Tendencia PIB construccin).
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA PIB CONSTRUCCION)

DESCOMPOSICION
AO
LINEAL
LOGARITMICA EXPONENCIAL CUADRATICA MULTIPLICATIVO
ADITIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
73,545.61
74,874.32
76,203.02
77,531.73
78,860.44
80,189.15
59,464.85
59,561.95
59,647.47
59,722.75
59,789.00
59,847.29
123,074.46
130,060.86
137,443.86
145,245.95
153,490.94
162,203.96
74,640.95
76,082.97
77,528.83
78,978.53
80,432.07
81,889.45
74,925.21
71,593.52
75,605.46
78,716.55
79,959.97
81,691.09
73,774.51
74,595.72
75,896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
0.962
0.945
0.966
0.962
0.977
0.982
125
concluir, en el caso del modelo de regresin Aditivo, la correlacin que presenta
es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin Excelente y la
de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo cual se
utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos obtenidos mediante al anlisis de regresin por
descomposicin Aditivo:
Figura IV.2.15. Grfico PIB - Construccin
PIB-CONSTRUCCION
Modelo Aditivo
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
90000
P I B - CONSTRUCCION
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1950
1960
1970
1980
A O
1990
2000
2010
Se obtienen los siguientes pronsticos, del Producto interno bruto del sector
de la Construccin para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
73,774.51
74,595.72
75.896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
126
Por otra parte, analizando la correlacin que existe en entre el producto

interno bruto total del pas y el producto interno bruto parcial del sector de la
construccin se obtiene con el clculo del Minitab una correlacin del 98.10%, lo
que demuestra una amplia dependencia entre las dos variables, como se aprecia
en la grafica:
Figura IV.2.16 Grfico PIB Total vs - PIB Construccin
PIB TOTAL VS PIB CONSTRUCCION

200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
Serie1
60 000
Serie2
40 000
2006
C1
2002
1998
1994
1990
1986
1982
1978
1974
1970
1966
1962
1958
1954
1950
20 000
AO
(Fuente: INEGI)
Ahora bien, para continuar el mismo proceso, se obtendr la tendencia de

futuro para la paridad del Dlar frente al Peso (valores representados en viejos
pesos), a partir del ao 1970 al 2006, obteniendo un total de 38 observaciones, las
cuales se enumeraran en orden cronolgico para con ello obtener los datos base,
para el aislamiento de la tendencia, mediante un anlisis de regresin Lineal,
Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, as como descomposicin con los
modelos Multiplicativos y Aditivos y con esto obtener los pronsticos en cada
127
anlisis del 2007 al 2012, y determinar cual de los modelos de regresin es el que
presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un anlisis de la correlacin de los
datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la paridad del Dlar frente al Peso y
mediante el uso del Minitab (versin 15) partiendo de los siguientes valores:
Cuadro IV.2.17. Devaluacin 1970 - 2006
DEVALUACIN
D E V A L U A C I O N %
(Fuente: INEGI)
AO
PARIDAD $
INCR.%
FAC.INCR..
1970
12.5
VALUACION
0
1971
12.5
0.55
1972
12.5
2.84
1973
12.5
17.51
1974
12.5
27.63
1975
12.5
30.17
1976
22
76
1.76
-11.04
0.78
1977
22
1.76
1978
23
4.55
1.84
4.09
1979
23
1.84
12.19
1980
24
4.35
1.92
23
1981
25
4.17
37.74
1982
150
500
12
-57
1983
197.45
31.63
15.8
-42.78
1984
250
26.61
20
-31.05
1985
475
90
38
-42.62
1986
924
94.53
73.92
-40.42
1987
2209.7
139.15
176.78
-37.71
1988
2281
3.23
182.48
-12.11
1989
2650
16.18
212
-13.61
1990
2948
11.25
235.84
-4.28
1991
3074
4.27
245.92
4.65
1992
3121
1.53
249.68
12.01
1993
3329
6.66
266.32
10.12
1994
4940
48.39
395.2
-22.54
1995
7680
55.47
614.4
-26.37
1996
7860
2.34
628.8
-10.76
1997
8200
4.33
656
-3.24
1998
9940
21.22
795.2
-6.77
1999
9600
-3.42
768
5.01
2000
9590
-0.1
767.2
10.78
2001
9169
-4.39
733.52
19.12
2002
10361
13
828.88
8.84
2003
11237.2
8.46
898.98
2.42
2004
11218.3
-0.17
897.46
4.51
2005
10710.9
-4.52
856.87
9.38
2006
10875.5
1.54
870.04
9.31

regresin:
128
Cuadro IV.2.18 Tabla Anlisis de Regresin (Tendencia Paridad peso vs

Dlar)
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA PARIDAD PESO VS DLAR)
DESCOMPOSICION
AO
LINEAL
ADITIVO
2007
11295.14367
11014.80892
63653.24066 14115.32462
11544.26987 11305.2521
2008
11666.40698
11037.13879
80517.5483 14920.46192
11618.00345 11675.8695
2009
12037.67028
11052.9498
101849.8904 15747.29292
11887.31541 12022.4869
2010
12408.93359
11064.13367
128834.0292 16595.81761
12158.04551 12391.0593
2011
12780.19689
11072.03888
162967.3535 17466.03601
13006.18638 12791.4216
2012
13151.4602
11077.62377
206143.9704 18357.94811
13441.62246
13161.339
0.913
0.951
0.860
0.909
0.832
0.914
concluir, en el caso del modelo de regresin Aditivo, la correlacin que presenta
es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin Excelente y la
de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo cual se
utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos conseguidos mediante al anlisis de regresin por
descomposicin Aditivo:
Figura IV.2.19 Grfico Paridad Peso vs Dlar - Modelo Aditivo.
PARIDAD - PESO VS DOLAR Modelo Aditivo
15000
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
PARIDAD
10000
5000
-5000
1970
1977
1984
1991
A O
129
1998
2005
2012
Se obtienen los siguientes pronsticos, de la paridad del Peso frente al

Dlar para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
Continuando, se obtendr la tendencia de futuro para la tasa de

desocupacin abierta en reas urbana, a partir del ao 1973 al 2008, obteniendo
un total de 36 observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico
para con ello obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante
un anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, as como
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, La Tasa de
Desocupacin abierta en reas urbanas y mediante el uso del Minitab (versin 15)
partiendo de los siguientes valores:
130
Cuadro IV.2.20 Tabla Tasa de Desocupacin Abierta en Areas Urbanas

1973 - 2006
TASA DE DESOCUPACION ABIERTA EN AREAS URBANAS

1973-2006
Ao
Tasa General
Ao
Tasa General
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
7.5
7.2
7.2
6.7
8.1
6.8
5.8
4.5
4.2
4.2
6.8
5.7
4.4
4.3
3.9
3.6
3.0
2.8
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2.6
2.8
3.4
3.7
6.2
5.5
3.7
3.2
2.5
2.2
2.5
2.7
3.3
3.3
3.2
3.6
(Fuente: INEGI)

regresin:
Cuadro IV.2.21 Tendencia de Regresin (Tendencia Desempleo Urbano)
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA DESEMPLEO URBANO)

DESCOMPOSICION
LINEAL
ADITIVO
2007
2.14
2.98
2.51
3.49
2.14
2.11
2008
2.01
2.97
2.44
3.59
2.23
2.35
2009
1.88
2.96
2.37
3.70
1.93
1.90
2010
1.74
2.95
2.30
3.82
1.71
1.61
2011
1.61
2.95
2.24
3.96
1.63
1.54
2012
1.48
2.94
2.18
4.11
1.51
1.46
AO
-0.902
-0.916
-0.906
0.884
-0.880
-0.847
concluir,
en el caso del modelo de regresin Cuadrtica, la correlacin que
presenta es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin

131
cual se utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin
se exponen los datos y grficos obtenidos:
Figura IV.2.22 Grfico Desempleo Abierto Urbano Modelo Cuadrtico
DESEMPLEO ABIERTO URBANO

Modelo Cuadratico
Yt = 8.097 - 0.3563*t + 0.00642*t**2
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
D E S E M P L E O
8
7
6
5
4
3
2
1973
1979
1985
1991
1997
A o
2003
2009
Se obtiene la siguiente ecuacin lineal, Yt = 8.097 - 0.3563*t + 0.00642*t**2

mediante la cual generamos lo siguientes pronsticos, en el Desempleo Abierto
Urbano para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3.48
3.58
3.69
3.82
3.96
4.11
Ahora bien, se obtendr la tendencia de futuro para la oferta y demanda de

bienes y servicios, a partir del ao 2003 al 2008, obteniendo un total de 6
observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico para con ello
132
obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante un anlisis

de
regresin Lineal, Logartmica,
Exponencial,
y Cuadrtica,
as como
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la Oferta y
Demanda de bienes y servicios, y mediante el uso del Minitab (versin 15)
partiendo de los siguientes valores:
Cuadro IV.2.23 Oferta y Demanda de Bienes y Servicios 2003-2008
OFERTA Y DEMANDA DE
BIENES Y SERVICIOS 2003 AO
(Fuente: INEGI)
ACUMULADO ANUAL
2003
9,985,741
2004
10,585,452
2005
11,132,692
2006
11,658,642
2007
12,268,377
2008
12,147,789

regresin:
Cuadro IV.2.24 Anlisis de Regresin (Oferta y Demanda de Bienes y

Servicios)
ANALISIS DE REGRESION (OFERTA Y DEMANDA DE BIENES Y SERV.)

DESCOMPOSICION
AO
LINEAL
ADITIVO
2009
12,934,945
12,661,632
13,048,390
12,376,359
12,851,274
12,856,462
2010
13,403,087
12,892,192
13,607,604
12,365,713
13,491,243
13,478,995
2011
13,871,229
13,079,574
14,190,784
12,235,369
13,816,981
13,819,766
2012
14,339,371
13,230,871
14,798,958
11,985,329
14,237,124
14,248,879
2013
14,807,513
13,352,388
15,433,196
11,615,591
14,895,624
14,871,412
2014
15,275,655
13,449,572
16,094,615
11,126,157
15,207,037
15,212,182
0.973
0.988
0.967
133
-0.859
0.978
0.978
concluir,
en el caso del modelo de regresin Logartmica, la correlacin que

Figura IV.2.25 Grfico Oferta y Demanda Modelo Logartmico
OFERTA Y DEMANDA
Modelo Logaritmico
Yt = (10**8) / (7.23552 + 3.54985*(0.786756**t))
13500000
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
OFERTA Y DEMANDA
13000000
12500000
12000000
11500000
11000000
10500000
10000000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Se obtiene la siguiente ecuacin Logartmica, Yt = (10**8) / (7.23552 +

3.54985*(0.786756**t)) mediante la cual se generan los siguientes pronsticos,
para la tasa de desocupacin abierta en reas urbana para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12, 661,632
12, 892,192
13, 079,574
13, 230,871
13, 352,387
13, 449,571
134
Continuando, se obtendr la tendencia de futuro la Formacin bruta de

capital fijo del sector de la construccin, a partir del ao 1988 al 2003, obteniendo
un total de 16 observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico
para con ello obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante
un anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, as como
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la Formacin
Bruta de Capital Fijo del sector de la Construccin, y mediante el uso del Minitab
(versin 15) partiendo de los siguientes valores:
Cuadro IV.2.26 Formacin Bruta de Capital Fijo- Sector construccin
FORMACION BRUTA DE CAPITAL FIJO SECTOR CONSTRUCCION
AO
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
(Fuente: INEGI)
Pblica %
34.10
35.70
38.40
36.60
34.80
34.10
45.50
31.70
27.20
29.10
26.30
27.90
34.10
33.30
38.00
45.30
47.61
48.80
50.41
Privada %
17.10
16.80
18.00
19.70
21.60
20.60
19.90
15.80
19.60
22.70
24.50
25.20
25.40
23.30
22.10
20.20
21.23
21.76
22.48
TOTAL
24,894
29,870
40,039
55,072
70,778
83,336
83,976
93,628
158,264
210,873
276,689
335,706
394,181
393,902
382,048
417,271
438,552
449,516
464,350

regresin:
Cuadro IV.2.27 Anlisis de Regresin (Formacin de Capital-Inversin)
ANALISIS DE REGRESION (FORMACION DE CAPITAL-INVERSION)

DESCOMPOSICION
LINEAL
ADITIVO
2007
523,082
520,416
897,358
544,179
459,424
505,448
2008
552,217
536,376
1,068,178
579,643
521,773
530,001
2009
581,352
549,244
1,271,514
615,710
582,818
575,060
2010
610,487
559,499
1,513,556
652,379
648,635
610,823
2011
639,622
567,596
1,801,674
689,651
679,200
645,935
2012
668,757
573,942
2,144,636
727,526
655,025
674,894
AO
0.981
0.991
0.954

135
0.979
0.984
0.987
concluir,
en el caso del modelo de regresin Logartmica, la correlacin que

Figura IV.2.28 Grfico Formacin Bruta de Capital Fijo- Construccin

Modelo Logartmico
FORMACION BRUTA DE CAPITAL FIJO-CONSTRUCCION
Modelo Logaritmico
Yt = (10**7) / (16.7928 + 527.772*(0.763997**t))
600000
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
I NV E R S I O N
500000
400000
300000
200000
100000
0
1988
1992
1996
A
2000
O
2004
2008
2012
Se obtiene la siguiente ecuacin Logartmica, Yt = (10**7) / (16.7928 +

527.772*(0.763997**t)) mediante la cual se generan los siguientes pronsticos,
para la Formacin bruta de capital fijo del sector de la construccin para los
siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
520,416
536,375
549,244
559,499
567,595
573,941
136
IV.3 ANALISIS DE LA TENDENCIA DE LAS VARIABLES DE OFERTA Y

DEMANDA EN EL ESTADO DE QUERETARO, MEXICO
Una vez analizadas una por una las tendencias macroeconmicas del pas
que interviene de manera directa en el sector inmobiliario, se proceder a un
anlisis local de la oferta y la demanda especficamente del sector de vivienda en
el Estado de Quertaro de diferentes segmentos del mercado habitacional, esto
con base al estudio de mercado denominado Dinmica del Mercado
Inmobiliario cuyas siglas son DIME.
DIME es un muestreo estructurado y peridico del mercado habitacional

que se realiza de manera programada en las ciudades ms importantes de
Mxico, el cual no pretende ser un censo, sino una lectura de la tendencia del
mercado inmobiliario.
Este estudio se realiza mediante encuestas a desarrolladores, visitas a

proyectos inmobiliarios, revisin de los principales medios publicitarios, consulta
con las autoridades municipales y anlisis de la informacin censal presentada por
INEGI.
Las viviendas encuestadas por DIME se clasifican de acuerdo a las
siguientes categoras. (Los datos y valores son indicativos del mes de Enero de
2008). DIME utiliza estos rangos como indicadores generales de mercado y no
necesariamente siguen los criterios de valor de alguna institucin en particular.
Segmento
Nombre
S
Social
E
Econmica
M
Media
R
Residencial
RP
Residencial Plus
SM (salarios mnimos)
Valor SM
61-160
161-300
301-750
751-1,670
>1,670
137
Valor $
$95,925-$255,798
$255,799-$479,621
$479,622-$1,199,052
$1,199,053-$2,669,889
>$2,669,890
Una vez basados en los rangos de valores anteriores se hace un desglose

de lo que mercado ofrece especficamente, considerando, precio, valor en metros
cuadrados de construccin, reas de construccin ofertadas, promedio de ventas,
numero de promociones del proyecto, y las absorcin promedio en casa segmento
de vivienda, como a continuacin se presenta:
Cuadro IV.3.1. Absorcin Promedio por Segmento de Vivienda

(Quertaro)
(Fuente: DIME)
SEGMENTO
PRECIO
Absorcion Promedio por Segmento de Vivienda (QUERETARO)

MAXIMO
MINIMO
PRECIO PROMEDIO
VALOR/M2
DESVIACION STD
MAXIMO
MINIMO
VALOR/M2 PROMEDIO
AREA
DESVIACION STD
MAXIMA
MINIMA
AREA PROMEDIO
VENTAS MENSUALES EN LA PLAZA
NO. DE PROMOCIONES
PROMEDIO VENTA/PROYECTO
PROMEDIO UNIDADES/PROYECTO
ABSORCION PROMEDIO/PROYECTO
S
277,000
183,000
202,000
34,000
7,115
5,000
5,567
638
47
26
36
S
310
8
35 MESES
1,082
36.8
Social
E
494,000
253,000
364,000
57,000
7,483
4,750
5,994
645
86
37
62
E
355
30
26 MESES
286
18.0
Economica
M
1,350,000
450,000
813,000
228,000
12,600
4,103
7,298
1,223
168
58
113
M
291
90
37 MESES
102
5.3
Media
R
2,544,000
1,200,000
1,566,000
329,000
14,184
7,103
8,648
1,585
295
106
181
R
64
44
31 MESES
45
4.5
Residencia
RP
4,975,000
2,650,000
3,424
716,000
16,000
7,714
11,992
2,576
500
170
302
RP
8
9
18 MESES
31
1.2
Residencial Plus
Como dato de importancia, en relacin a la oferta y la demanda se obtiene

la Absorcin, la cual representa
el ritmo de ventas mensual del conjunto
habitacional por segmento de vivienda analizado como se muestra en el siguiente

grafico:
138
Figura IV.3.2 Grfico Absorcin Promedio por Segmento de Vivienda

Absorcion Promedio por Segmento de Vivienda (QUERETARO)
40.0
36.8
35.0
(Fuente: DIME)
30.0
25.0
18.0
20.0
15.0
5.3
10.0
4.5
1.2
5.0
0.0
Social
(Quertaro)
Economica
Media
Residencia
Residencial Plus
Graficando los promedios de valores mximos y mnimos de ventas por

segmentos de vivienda se aprecian de la siguiente manera:
Figura IV.3.3 Grfico Promedio de valores mximos y mnimos de Ventas
por Segmentos de Vivienda en Quertaro
5,000,000
4,975,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
PRECIO MINIMO
PRECIO MAXIMO
3,000,000
2,544,000
2,500,000
2,000,000
2,650,000
1,350,000
1,500,000
494,000
277,000
1,000,000
1,200,000
500,000
183,000
450,000
253,000
PRECIO MAXIMO
S
(Fuente: DIME)
PRECIO MINIMO
M
R
PRECIO DE VENTA - QRO -
139
RP
A continuacin se obtiene del estudio de mercado DIME, los valores

histricos de precio por metro cuadrado por cada uno de los segmentos de
vivienda, obtenindose una muestra de los aos 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008,
dando un total de 5 muestras, para analizar su tendencia y obtener pronsticos
futuros por cada unos de ellos, mediante el uso del Minitab (versin 15)
generndose los siguientes valores, tablas y grficos:
Cuadro IV.3.4. Valores Histricos de Precios por m2 (Quertaro)
Valores Histricos de Precios por m2 (QUERETARO)
S
4877
4755
5709
5771
5567
2004
2005
2006
2007
2008
E
5194
6116
6260
6271
5994
Social
R
7181
7252
7527
7604
7298
Economica
RP
9835
8945
9004
8988
8648
Media
13398
11759
13494
12616
11992
Residencial
Residencial Plus
(Fuente: DIME)
Aprecindose la grafica de la siguiente manera:

Figura
IV.3.5
Grfico
Valores
Histricos
13398
14000
de
Precios
13494
12616
11759
11992
12000
9835
8945
10000
8000
7181
9004
8988
8648
Social
7252
7527
7604
Economica
7298
6000
6116
5194
4877
4000
Media
Residencial
6260
Residencial Plus
6271
5709
4755
5994
5771
5567
Residencial Plus
2000
Residencial
Media
Economica
2004
(Fuente: DIME)
(Quertaro).
2005
2006
Social
2007
2008
Valores Histricos de Precios por m2 (QUERETARO)
140
por
m2
Figura IV.3.6 Grfico Precios de Venta por m2 (Quertaro)

PRECIOS DE VENTA POR M2
14000
Variable
SOCIAL
ECONOMICA
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
13000
12000
PRECIO
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
2004
2005
2006
AO
2007
2008
Primeramente se obtiene la tendencia del segmento de vivienda Social:
Figura IV.3.7 Grfico Tendencia Vivienda Social Modelo Social.

TENDENCIA VIVIENDA SOCIAL
Modelo Lineal
Yt = 4617 + 240*t
7500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
7000
6500
6000
5500
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Year
Se logra la siguiente ecuacin lineal, Yt = 4617 + 240*t mediante la cual se

generan los siguientes pronsticos, para el precio por metro cuadrado, del
segmento de vivienda Social para los siguientes 6 aos:
141
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6,054.6
6,294.2
6,533.8
6,773.4
7,013.0
7,252.6
Continuando, se obtiene la tendencia del segmento de vivienda Econmica:
Figura IV.3.8 Grfico Tendencia Vivienda Econmica Modelo Lineal.

TENDENCIA VIVIENDA ECONOMICA
Modelo Lineal
Yt = 5441 + 176*t
7500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
7000
6500
6000
5500
5000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
AO
2010
2011
2012
2013
2014
Se logra la siguiente ecuacin lineal, Yt = 5441 + 176*t mediante la cual se

segmento de vivienda Econmica para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
6,493.5
6,669.0
6,844.5
7,020.0
7,195.5
142
2014
7,371.0
Continuando, se obtiene la tendencia del segmento de vivienda Media:
Figura IV.3.9 Grfico Tendencia Vivienda Media Modelo Lineal.

TENDENCIA VIVIENDA MEDIA
Modelo Lineal
Yt = 7197 + 58.6*t
7900
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
7800
P R E C I O
7700
7600
7500
7400
7300
7200
7100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
AO
Se logra la siguiente ecuacin lineal, Yt = 7197 + 58.6*t mediante la cual se

segmento de vivienda Media para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
7,548.2
7,606.8
7,665.4
7,724.0
7,782.6
7,841.2
143
Continuando, se obtiene la tendencia del segmento de vivienda Residencial:

Figura IV.3.10 Grfico Tendencia Vivienda Residencial Modelo Lineal.
TENDENCIA VIVIENDA RESIDENCIAL
Modelo Lineal
Yt = 9783 - 233.100*t
10000
Variable
Actual
Ajuste
Pronostico
P R E C I O
9500
9000
8500
8000
7500
7000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
AO
Se logra la siguiente ecuacin lineal, Yt = 9783 - 233.100*t mediante la cual

se generan los siguientes pronsticos, para el precio por metro cuadrado, del
segmento de vivienda Residencial para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
8,384.7
8,151.6
7,918.5
7,685.4
7,452.3
7,219.2
Finalmente, se obtiene la tendencia del segmento de vivienda Residencial

Plus:
144
Figura IV.3.11 Grfico Tendencia Vivienda Residencial Plus Modelo

Lineal
TENDENCIA VIVIENDA RESIDENCIAL PLUS

Modelo Lineal
Yt = 13238 - 195.500*t
13500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
13000
12500
12000
11500
11000
2004 2005
2006 2007
2008 2009
AO
2010 2011 2012
2013 2014
Se logra la siguiente ecuacin lineal, Yt = 13238 - 195.500*t mediante la

cual se generan los siguientes pronsticos, para el precio por metro cuadrado, del
segmento de vivienda Residencial Plus para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12,065.3
11,869.8
11,674.3
11,478.8
11,283.3
11,087.8
145
IV.4 APLICACION DE LAS TENDENCIAS DE LAS VARIABLES MACRO

ECONOMICA DENTRO DEL EMULADOR DEL CICLO ECONOMICO.
Una vez analizadas en cada caso, la tendencia lineal de las variables

macroeconmicas, se procede a obtener de cada una de las rectas resultantes, la
pendiente general, y el ndice porcentual de crecimiento promedio ao con ao, a
travs de la siguiente relacin, ndice porcentual de crecimiento = (P / T), donde
P es el valor obtenido del ao superior y T es el valor obtenido del ao inferior,
y de esta manera con estos datos, aplicarlos dentro de la emulacin de ciclo
econmico en Mxico previamente obtenido.
Con base a los pronsticos obtenidos de cada una de las tendencias de las
variables macroeconmicas, se tomara como valor 1.00 el ao inicial de cada
caso, y con ello ir determinando en cada ao consecutivo su crecimiento
porcentual, y determinar el promedio general como a continuacin se desglosa:
Cuadro IV.4.1. Variables Macroeconmicas: INPC, Inflacin Subyacente y

PIB Construccin
INPC
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
118.32
123.44
128.55
133.66
138.78
143.89
Promedio
PIB CONSTRUCCION
indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual
1.0000
1.0432
1.0414
1.0398
1.0383
1.0368
1.0399
2007
2008
2009
2010
2011
2012
967.09
988.66
1,018.73
1,043.27
1,076.79
1,104.98
Promedio
1.0000
1.0223
1.0304
1.0241
1.0321
1.0262
1.0270
2007
2008
2009
2010
2011
2012
73,774.51
74,595.72
75,896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
Promedio:
1.0000
1.0111
1.0174
1.0263
1.0130
1.0192
1.0174
Donde se aprecia que en el INPC un valor del ndice porcentual promedio

de 1.0399, con una tenencia ascendente, de la Inflacin Subyacente un valor del
ndice porcentual promedio de 1.027, con una tendencia ascendente, del Producto
Interno Bruto de sector de la construccin un valor del ndice porcentual promedio
de 1.0174, con una tendencia ascendente.
146
Cuadro IV.4.2. Variables Macroeconmicas: Paridad Dlar, Tasa de

Desocupacin y Oferta y Demanda
PARIDAD DLAR
TASA DE DESOCUPACION
OFERTA Y DEMANDA
Periodo Pronstico indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual Periodo
Pronstico
indice porcentual
2007
2008
2009
2010
2011
2012
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
Promedio
1.0000
1.0327
1.0300
1.0308
1.0323
1.0289
1.0309
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3.48
3.58
3.69
3.82
3.96
4.11
Promedio
1.0000
1.0287
1.0307
1.0352
1.0366
1.0379
1.0338
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12,661,632
12,892,192
13,079,574
13,230,871
13,352,387
13,449,571
Promedio:
1.0000
1.0182
1.0145
1.0116
1.0092
1.0073
1.0122
La paridad del dlar versus peso, un valor del ndice porcentual promedio
de 1.0309, con una tendencia ascendente, La Tasa de Desocupacin de Empleo,
con un valor del ndice porcentual promedio de 1.0338, con una tendencia
ascendente, la Oferta y Demanda de productos, un valor del ndice porcentual
promedio de 1.0122, con una tendencia ascendente.
Cuadro IV.4.3. Capital Construccin, Precio/m2 Vivienda Social y Precio

m2/ Vivienda Econmica
PRECIO/M2 VIVIENDA SOCIAL
PRECIO/M2 VIV. ECONOMICA
indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual
FORM. CAPITAL-CONSTRUCCION
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
520,416
536,375
549,244
559,499
567,595
573,941
Promedio
1.0000
1.0307
1.0240
1.0187
1.0145
1.0112
1.0198
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6054.60
6294.20
6533.80
6773.40
7013.00
7252.60
Promedio
1.0000
1.0396
1.0381
1.0367
1.0354
1.0342
1.0368
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6493.50
6669.00
6844.50
7020.00
7195.50
7371.00
Promedio
1.0000
1.0270
1.0263
1.0256
1.0250
1.0244
1.0257
La formacin de capital (inversin privada) en el sector de la construccin,

un valor del ndice porcentual promedio de 1.0198, con una tendencia ascendente,
el precio por metro cuadrado de vivienda Social, con un valor del ndice porcentual
promedio de 1.0368 con una tendencia ascendente, el precio por metro cuadrado
147
de vivienda Econmica, con un valor del ndice porcentual promedio de 1.0257con

una tendencia ascendente.
Cuadro IV.4.4. Precio/m2 Vivienda Media, Precio/m2 Vivienda Residencial
y Precio/m2 Vivienda Residencial Plus
PRECIO/M VIVIENDA MEDIA

Periodo Pronstico
indice porcentual
PRECIO/M VIV. RESIDENCIAL

Periodo Pronstico
indice porcentual
PREC/M VIV. RESID. PLUS

Periodo Pronstico
indice porcentual
2009
7548.20
1.0000
2009
8384.70
1.0000
2009 12065.30
1.0000
2010
7606.80
1.0078
2010
8151.60
0.9722
2010 11869.80
0.9838
2011
7665.40
1.0077
2011
7918.50
0.9714
2011 11674.30
0.9835
2012
7724.00
1.0076
2012
7685.40
0.9706
2012 11478.80
0.9833
2013
7782.60
1.0076
2013
7452.30
0.9697
2013 11283.30
0.9830
2014
7841.20
Promedio:
1.0075
1.0076
2014
7219.20
Promedio:
0.9687
0.9705
2014 11087.80
Promedio:
0.9827
0.9832
El precio por metro cuadrado de vivienda Media, con un valor del ndice
porcentual promedio de 1.0076 con una tendencia ascendente, el precio por metro
cuadrado de vivienda Residencial, con un valor del ndice porcentual promedio de
0.9705 con una tendencia descendente, el precio por metro cuadrado de vivienda
Residencial Plus, con un valor del ndice porcentual promedio de 0.9832 con una
tendencia descendente.
Una vez obtenidos los ndices porcentuales promedio ya mencionados por

cada caso y en cada variable, procede a su aplicacin dentro del Emulador del
Ciclo Econmico lo cual se generara del valor inicial irlo acumulando ao con ao,
dentro de la fase ascendente del ciclo, y una vez completada esta etapa a irlo
disminuyendo dentro de la fases descendente del ciclo, y con ello se verificar
cual ser su comportamiento en cada punto del Emulador, como a continuacin se
muestra:
Cuadro IV.4.5. Fase Ascendente y Fase Descendente
FASE ASCENDENTE
MEDIA
MEDIA ACUM
PUNTO
FASE DESCENTENTE
4.5
6.25
1.0010%
1.0020%
1.0039%
1.0093%
1.0077%
1.0214%
1.1273%
1.1703%
7.51%
23.53%
39.54%
55.66%
67.78%
63.69%
46.63%
33.80%
148
TOTAL
6.75
Dentro de los 8 puntos del emulador se irn acumulando y desacumulando

los ndices porcentuales de cada variable hasta logra un total de 6.75 aos periodo
total que comprende el ciclo econmico en Mxico, lo cual a continuacin de
muestra en tablas y grafica por cada caso.
Para el ndice Nacional de Precios al consumidor:
Cuadro IV.4.6. ndice Nacional de Precios al consumidor
INPC
ACUM
PORCENTUAL
1.0399
1.0399
1.0399
1.0798
3.99%
7.98%
1.0399
1.1197
1.0399
1.1596
1.0200
1.1796
1.0399
1.1696
1.0399
1.1297
1.0100
1.0998
11.97%
15.96%
17.96%
16.96%
12.97%
9.98%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.7 Grfico ndice Nacional de Precios al consumidor

INPC
17.96%
16.96%
15.96%
18.00%
16.00%
12.97%
11.97%
PORCENTAJE
14.00%
9.98%
12.00%
7.98%
10.00%
8.00%
6.00%
3.99%
4.00%
2.00%
0.00%
A O
149
4.5
6.25
Para la Inflacin Subyacente:
Cuadro IV.4.8. Inflacin Subyacente.

INFLACION
ACUM
1.0270
1.0270
1.0270
1.0540
2.70%
5.40%
PORCENTUAL
1.0270
1.0811
1.0270
1.1081
1.0135
1.1216
1.0270
1.1148
1.0270
1.0878
1.0068
1.0676
8.11%
10.81%
12.16%
11.48%
8.78%
6.76%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.9 Grfico Inflacin Subyacente
INFLACION
14.00%
12.16%
11.48%
10.81%
12.00%
PORCENTAJE
8.78%
10.00%
8.11%
6.76%
8.00%
5.40%
6.00%
4.00%
2.70%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para el Producto interno Bruto del sector de la construccin:

Cuadro IV.4.10. Producto Interno Bruto del sector de la construccin
PIB CONSTRUCCION
ACUM
PORCENTUAL
1.0174
1.0174
1.0174
1.0348
1.74%
3.48%
1.0174
1.0522
1.0174
1.0697
1.0087
1.0784
1.0174
1.0740
1.0174
1.0566
1.0044
1.0435
5.22%
6.97%
7.84%
7.40%
5.66%
4.35%
FASE ASCENDENTE
150
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.11 Grfico Producto Interno Bruto del sector de la construccin

PIB CONSTRUCCION
7.84%
8.00%
7.40%
6.97%
PORCENTAJE
7.00%
5.66%
5.22%
6.00%
4.35%
5.00%
3.48%
4.00%
3.00%
1.74%
2.00%
1.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para la Paridad del peso frente al dlar:
Cuadro IV.4.12. Paridad del peso frente al dlar
PARIDAD DLAR
ACUM
PORCENTUAL
1.0309
1.0309
1.0309
1.0619
3.09%
6.19%
1.0309
1.0928
1.0309
1.1238
1.0155
1.1393
1.0309
1.1315
1.0309
1.1006
1.0077
1.0774
9.28%
12.38%
13.93%
13.15%
10.06%
7.74%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura
IV.4.13
Grafico
Paridad
del
peso
PARIDAD DLAR
13.93%
13.15%
12.38%
14.00%
10.06%
PORCENTAJE
12.00%
9.28%
10.00%
7.74%
6.19%
8.00%
6.00%
4.00%
3.09%
2.00%
0.00%
dlar.
4.5
6.25
A O
151
frente
al
Para la Tasa de Desocupacin de Empleo:
Cuadro IV.4.14. Tasa de Desocupacin de Empleo

TASA DE DESOCUP.
ACUM
PORCENTUAL
1.0338
1.0338
1.0338
1.0677
3.38%
6.77%
1.0338
1.1015
1.0338
1.1354
1.0169
1.1523
1.0338
1.1438
1.0338
1.1100
1.0085
1.0846
10.15%
13.54%
15.23%
14.38%
11.00%
8.46%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.15 Grfico Tasa de Desocupacin de Empleo
TASA DE DESOCUP.
16.00%
15.23%
PORCENTAJE
14.00%
14.38%
13.54%
12.00%
10.00%
11.00%
10.15%
8.46%
8.00%
6.77%
6.00%
4.00%
2.00%
3.38%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para la Oferta y Demanda de Productos:
Cuadro IV.4.16. Oferta y Demanda de Productos
OFERTA Y DEMANDA
ACUM
PORCENTUAL
1.0122
1.0122
1.0122
1.0243
1.22%
2.43%
1.0122
1.0365
1.0122
1.0486
1.0061
1.0547
1.0122
1.0517
1.0122
1.0395
1.0030
1.0304
3.65%
4.86%
5.47%
5.17%
3.95%
3.04%
FASE ASCENDENTE
152
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.17. Grfico Oferta y Demanda de Productos

OFERTA Y DEMANDA
5.47%
6.00%
4.86%
5.17%
PORCENTAJE
5.00%
3.95%
3.65%
4.00%
3.04%
2.43%
3.00%
2.00%
1.22%
1.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para la Formacin de Capital en sector de la Construccin:
Cuadro IV.4.18. Formacin de Capital en sector de la Construccin

FORM. CAP.-CONST
ACUM
PORCENTUAL
1.0198
1.0198
1.0198
1.0396
1.98%
3.96%
1.0198
1.0594
1.0198
1.0792
1.0099
1.0891
1.0198
1.0841
1.0198
1.0643
1.0049
1.0495
5.94%
7.92%
8.91%
8.41%
6.43%
4.95%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.19.Grfico Formacin de Capital en sector de la Construccin

FORM. CAP.-CONST
8.91%
8.41%
7.92%
9.00%
PORCENTAJE
8.00%
6.43%
5.94%
7.00%
4.95%
6.00%
3.96%
5.00%
4.00%
3.00%
1.98%
2.00%
1.00%
0.00%
4.5
A O

153
6.25
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Social:
Cuadro IV.4.20 Precios por metro cuadrado para la vivienda Social

PREC./M2 VIV. SOCIAL
ACUM
PORCENTUAL
1.0368
1.0368
1.0368
1.0735
3.68%
7.35%
1.0368
1.1103
1.0368
1.1471
1.0184
1.1655
1.0368
1.1563
11.03%
14.71%
16.55%
15.63%
FASE ASCENDENTE
1.0368
1.1195
1.0092
1.0919
11.95%
9.19%
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.21 Grfico Precios por metro cuadrado para la vivienda Social
PREC./M2 VIV. SOCIAL
16.55%
18.00%
PORCENTAJE
15.63%
14.71%
16.00%
11.95%
14.00%
11.03%
12.00%
9.19%
10.00%
7.35%
8.00%
6.00%
3.68%
4.00%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Econmica:

Cuadro IV.4.22. Precios por metro cuadrado para vivienda Econmica
PREC./M2 VIV. ECO.
ACUM
PORCENTUAL
1.0257
1.0257
1.0257
1.0513
2.57%
5.13%
1.0257
1.0770
1.0257
1.1027
1.0128
1.1155
1.0257
1.1091
7.70%
10.27%
11.55%
10.91%
FASE ASCENDENTE
154
1.0257
1.0834
1.0064
1.0642
8.34%
6.42%
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.23 Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda

Econmica
PREC./M2 VIV. ECO.
11.55%
12.00%
10.91%
10.27%
8.34%
10.00%
PORCENTAJE
7.70%
6.42%
8.00%
5.13%
6.00%
4.00%
2.57%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Media:

Cuadro IV.4.24. Precios por metro cuadrado para vivienda Media
PREC./M2 VIV. MEDIA
ACUM
PORCENTUAL
1.0076
1.0076
1.0076
1.0153
0.76%
1.53%
1.0076
1.0229
1.0076
1.0306
1.0038
1.0344
1.0076
1.0325
2.29%
3.06%
3.44%
3.25%
FASE ASCENDENTE
1.0076
1.0248
1.0019
1.0191
2.48%
1.91%
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.25 Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda Media
PREC./M2 VIV. MEDIA
3.44%
3.50%
3.25%
3.06%
PORCENTAJE
3.00%
2.48%
2.29%
2.50%
1.91%
2.00%
1.53%
1.50%
1.00%
0.76%
0.50%
0.00%
4.5
A O
155
6.25
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial:

Cuadro IV.4.26. Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial
PREC./M2 VIV. RES.
ACUM
PORCENTUAL
0.9705
0.9705
0.9705
0.9410
-2.95%
-5.90%
0.9705
0.9115
0.9705
0.8820
0.9853
0.8673
0.9705
0.8747
-8.85%
-11.80%
-13.27%
-12.53%
FASE ASCENDENTE
0.9705
0.9042
0.9926
0.9263
-9.58%
-7.37%
FASE DESCENTENTE

Residencial
PREC./M2 VIV. RES.
0.00%
PORCENTAJE
-2.00%
-4.00%
-2.95%
-6.00%
-5.90%
-8.00%
-7.37%
-8.85%
-10.00%
-12.00%
-9.58%
-11.80%
-12.53%
-13.27%
-14.00%
4.5
6.25
A O
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial Plus:
Cuadro IV.4.28. Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial Plus
PREC/M2 VIV. RESID. PLUS
ACUM
PORCENTUAL
0.9832
0.9832
0.9832
0.9665
-1.68%
-3.35%
0.9832
0.9497
0.9832
0.9330
0.9916
0.9246
0.9832
0.9288
-5.03%
-6.70%
-7.54%
-7.12%
FASE ASCENDENTE
156
0.9832
0.9455
0.9958
0.9581
-5.45%
-4.19%
FASE DESCENTENTE

Residencial Plus
0.00%
PORCENTAJE
-1.00%
-2.00%
-1.68%
-3.00%
-3.35%
-4.00%
-4.19%
-5.00%
-5.03%
-5.45%
-6.00%
-7.00%
-6.70%
-7.12%
-7.54%
-8.00%
4.5
6.25
A O
IV.5 DESARROLLO DE PRIMER CASO PRACTICO DE ANALISIS DE UN

TERRENO EN BREA A TRAVEZ DEL METODO RESIDUAL.
Suponemos que se le solicito a un valuador el anlisis para obtener el valor

de un terreno en brea, para un promotor o inversionista con inters de adquirir el
predio, proyectando en hacer condominios de un total 870 unidades privativas de
vivienda tipo Medio, para ser comercializado en etapas de desarrollo.
Primeramente antes del anlisis y considerando que la programacin de los

ingresos y egresos se considera un horizonte de inversin de 6 aos, se procede
a determinar la Tasa de Descuento Adecuada para el caso.
Siendo:
F= P(1+Tr)n
Donde F es valor futuro, P es valor presente, Tr
es la tasa de recuperacin de la inversin y n es el numero de periodos de la

inversin, para lo cual se considera que para recuperar la inversin, valor futuro F
deber 2 veces el valor presente P, quedando de la siguiente manera la expresin:
P (1+Tr)n = 2 P
157
Para lo cual se despeja n de la formula, quedando de la siguiente manera:
n= Log 2 / Log(1+ Tr) n=0.301 / Log(1+Tr)

Ahora bien para obtener la tasa de descuento referente a un periodo de 6
aos, por medio de prueba y error se modificar la tasa hasta obtener el periodo
requerido. Y omitiendo cada una de las pruebas se obtiene la tasa requerida
quedando de la siguiente manera:
0.301 / Log (1+0.12245) = 6.00 aos

Para lo cual se puede decir que un periodo de inversin de 6 aos la tasas
de descuento debe ser de 12.245%.
De acuerdo a diversos anlisis se determino un anteproyecto de lotificacin
donde se obtuvieron los siguientes datos:
Cuadro IV.5.1. Datos que se obtuvieron de un anteproyecto de lotificacin
Superficie Total de Terreno:
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Superficie de Urbanizacion
Valor Total de Venta
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
41,450.00 M2
165,800.00
870
90
124,350.00
41,450.00
$101,790,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.5%
4.5%
2.0%
$1,526,850.00
$4,580,550.00
$2,035,800.00
$525.0
$21,761,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,035,800.00
$4,580,550.00
$5,089,500.00
$41,610,300.00
Tasa de descuento
12.245%
Utilidad Antes de Impuesto
20%
Valor Unitario de Venta
$818.58 /M2
De igual manera sern considerados los siguientes programas de ingresos

y egresos:
158
Cuadro IV.5.2. Programas de ingresos y egresos

Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
5%
Ventas
$101,790,000.00 $5,089,500.00
E G R E S O S
Directos
Proyecto
$1,526,850
Licencia
$4,580,550
Impuestos
$2,035,800
Demolicion
$0
Urbanizacion %
Urbanizacion
$21,761,250.00
Indirectos
Promocion %
Promocion
$2,035,800.00
Admon %
Administracion
$4,580,550.00
Ventas %
Ventas
$5,089,500.00
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
5%
$5,089,500.00
20%
$20,358,000.00
25%
$25,447,500.00
25%
$25,447,500.00
15%
$3,264,187.50
35%
$7,616,437.50
30%
$6,528,375.00
20%
$4,352,250.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
10%
$508,950.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
20%
$1,017,900.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
25%
$1,272,375.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
25%
$1,272,375.00
Ao 6
20%
$20,358,000.00
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
$0
10%
$458,055.00
20%
$407,160.00
10%
$458,055.00
20%
$1,017,900.00
Quedando la sumatoria de ingresos y egresos en cada ao de la siguiente

manera:
Cuadro IV.5.3. Sumatoria de ingresos y egresos en cada ao
Ingresos
Egresos
$5,089,500.00
$8,601,255.00
Ao 1
$5,089,500.00
$5,096,407.50
Ao 2
$20,358,000.00
$9,957,607.50
Ao 3
$25,447,500.00
$9,124,020.00
Ao 4
$25,447,500.00
$6,947,895.00
Ao 5
$20,358,000.00
$1,883,115.00
Ao 6
Para posteriormente determinar la diferencia de los ingresos contra los

egresos obtenindose lo siguiente:
Cuadro IV.5.4. Diferencia de los ingresos contra los egresos

Ingresos
Egresos
$5,089,500.00
$8,601,255.00
Ao 1
-$3,511,755.00
Diferencia
$5,089,500.00
$5,096,407.50
Ao 2
-$6,907.50
$20,358,000.00
$9,957,607.50
Ao 3
$10,400,392.50
$25,447,500.00
$9,124,020.00
Ao 4
$16,323,480.00
$25,447,500.00
$6,947,895.00
Ao 5
$18,499,605.00
$20,358,000.00
$1,883,115.00
Ao 6
$18,474,885.00
Una vez obtenida el resultante de los egresos contra los ingresos

programados de origen se proceder a obtener el Valor Presente Neto de los
flujos de caja expresados, utilizndose una tasa de inters del 12.245% anual,
resultados al cual se le determina un 20% por utilidad antes de impuestos, para
restarse al valor presente neto y obtener con esto el valor actual del predio y a su
vez dividirlo entre el dato de metros cuadrados totales del predio para obtener un
valor del predio por cada metro cuadrado, lo cual queda de la siguiente manera:
159
Valor Presente Neto

$34,125,027.16
Utilidad antes de impuesto (20%)
$20,358,000.00
Valor Actual del Predio
$13,767,027.16
Valor Residual por M2
$83.03
Por lo que se considera, que los $83.03 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando lo datos proyectados para la inversin y as se determina la
factibilidad de la inversin a travs del mtodo residual (uso tradicional).
Una vez obtenidos esta serie de valores utilizaremos los mismo datos, los
cuales los afectaremos con los diferentes ndices porcentuales (variables
econmicas) del Emulador del Ciclo Econmico que fueron determinados
anteriormente, para determina su comportamiento, para este mismo caso.
Cuadro IV.5.5.Datos que se obtuvieron de un anteproyecto de lotificacin,

se afecto el INPC
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
41,450.00 M2
165,800.00
870
90
124,350.00
41,450.00
$101,790,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.5%
4.5%
2.0%
$1,526,850.00
$4,580,550.00
$2,035,800.00
$525.0
$21,761,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,035,800.00
$4,580,550.00
$5,089,500.00
$41,610,300.00
Tasa de descuento
10.41%
INPC
20%
24.264% AJUSTE
$818.58 /M2
Se presenta nuevamente los mismos valor, donde nicamente se hace un

ajuste en la utilidad antes de impuestos, la cual se afecto por el INPC del periodo
resultante que en este caso fue de 7 aos totales, donde el porcentaje de utilidad
160
original se divide entre los periodos originales propuestos y multiplicado por el

ndice del INPC (1.0329) obtenido anteriormente, cuya resultante se multiplica por
7 del periodo ajustado.
Posteriormente se aplican los ndices porcentuales de la tasa de

desocupacin de empleo, as como el ndice porcentual de la oferta y la demanda
afectando a los porcentajes originales de la programacin contemplada para los
ingresos por ventas, generando un ajuste de un ao ms, para cumplir con la meta
programada, donde se hace un promedio de los dos resultados ao por ao.
Cuadro IV.5.6. Ingresos
5%
$5,089,500.00
20%
$20,358,000.00
25%
$25,447,500.00
25%
$25,447,500.00
20%
$20,358,000.00
PROGRAMADO
1.0338
0.9662
4.831%
$4,917,474.90
0.9662
4.831%
$4,917,474.90
0.9662
19.324%
$19,669,899.60
0.9662
24.155%
$24,587,374.50
0.9989
24.971%
$25,418,427.76
0.9989
19.977%
$20,334,742.21
AJUSTE
1.910%
$1,944,606.14
1.0122
1.0122
5.061%
$5,151,591.90
1.0122
5.061%
$5,151,591.90
1.0122
20.244%
$20,606,367.60
1.0122
25.305%
$25,757,959.50
0.9999
24.996%
$25,443,712.39
AJUSTE
19.333%
$19,678,776.71
AJUSTE
0.000%
$0.00
$5,034,533.40
$5,034,533.40
$20,138,133.60
$25,172,667.00
$25,431,070.08
$20,006,759.46
$972,303.07
OFERTA Y DEMANDA
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
PERIODO
AJUSTADO
7
Ao 7
Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
5%
Ventas
$101,790,000.00 $5,089,500.00
TASA DE DESOCUP.
Ao 2
PERIODO
ORIGEN
6
Ao 6
Por otra parte, en la seccin de egresos por concepto de obras de

urbanizacin, se aplican los ndices porcentuales de las variables de referente a
formacin de capital del sector de la construccin, y a la inflacin subyacente,
egresos, generndose un incremento en la erogacin que se tenia programada y
presupuesta inicialmente.
161
Cuadro IV.5.7 Egresos

E G R E S O S
Directos
Proyecto
Licencia
Impuestos
Urbanizacion %
Urbanizacion
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
Ao 1
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
15%
$3,264,187.50
35%
$7,616,437.50
30%
$6,528,375.00
20%
$4,352,250.00
1.0198
1.0198
0.000%
$0.00
1.0198
15.297%
$3,328,818.41
1.0198
35.693%
$7,767,242.96
1.0198
30.594%
$6,657,636.83
AJUSTE
18.416%
$4,007,551.80
1.0270
1.0270
0.000%
$0.00
1.0270
15.405%
$3,352,320.56
1.0270
35.945%
$7,822,081.31
1.0270
30.810%
$6,704,641.13
0.9595
17.840%
$3,882,207.00
$3,340,569.49
$7,794,662.14
$6,681,138.98
$3,944,879.40
$21,761,250.00
FORMACION DE CAPITAL
Ao 2
$0.00
Ao 6
PROGRAMADO
Continuando, con la aplicacin de los ndices porcentuales de las variables,

posteriormente, en la seccin de indirectos referentes a la promocin,
administracin y ventas, se aplican los ndices porcentuales de las variables del
ndice nacional de precios al consumidor y el ndice de la paridad del peso frente
al dlar, afectando a los porcentajes originales de egresos en la seccin de
indirectos, generndose un incremento en los valores inicialmente programados.
Cuadro IV.5.8 Indirectos

Indirectos
Promocion %
Promocion
Ao 1
$2,035,800.00
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
INPC
1.0399
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
16.808%
$342,177.26
PARIDAD
1.0309
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
17.528%
$356,835.02
$349,506.14
10%
$458,055.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
10%
$458,055.00
PROMEDIO
Admon %
Administracion
Ao 2
$4,580,550.00
INPC
1.0399
10.399%
$476,331.39
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
6.409%
$293,567.45
PARIDAD
1.0309
10.720%
$491,050.03
$483,690.71
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
3.517%
$161,099.69
$227,333.57
10%
$508,950.00
10.399%
$529,257.11
20%
$1,017,900.00
20.798%
$1,058,514.21
25%
$1,272,375.00
25.998%
$1,323,142.76
25%
$1,272,375.00
25.998%
$1,323,142.76
20%
$1,017,900.00
16.808%
$855,443.16
10.720%
$545,611.15
$537,434.13
21.441%
$1,091,222.30
$1,074,868.25
26.801%
$1,364,027.87
$1,343,585.32
26.801%
$1,364,027.87
$1,343,585.32
14.237%
$724,610.80
$790,026.98
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
$5,089,500.00
INPC
1.0399
PARIDAD
1.0309
PROMEDIO
162
Una vez obtenidos los resultados en las secciones de ingresos y egresos se

procede a realizar la sumatoria de total en cada rubro, para obtener su diferencia
entre ingresos y egresos, quedando de la siguiente manera:
Cuadro IV.5.9 Diferencia entre ingresos y egresos

Ingresos
Egresos
Diferencia
$5,034,533.40 $5,034,533.40
$8,626,890.71 $5,266,958.51
Ao 1
Ao 2
-$3,592,357.31 -$232,425.11
$20,138,133.60
$10,258,485.29
Ao 3
$9,879,648.31
$25,172,667.00
$9,413,679.19
Ao 4
$15,758,987.81
$25,431,070.08
$6,677,419.61
Ao 5
$18,753,650.46
$20,006,759.46
$1,366,866.69
Ao 6
$18,639,892.76
$972,303.07
$0.00
Ao 7
$972,303.07

0.301 / Log (1+0.1041) = 7.00 aos


programados de origen de proceder a obtener el Valor Presente Neto de los
resultados al cual se le determina un 24.101% (obtenido) por utilidad antes de
impuestos, para restarse al valor presente neto y obtener con esto el valor actual
del predio y a su vez dividirlo entre el dato de metros cuadrados totales del predio
para obtener un valor del predio por cada metro cuadrado, lo cual queda de la
siguiente manera:
163
Valor Presente Neto

$36,706,158.88
Utilidad antes de impuesto (ajustado con INPC)
$24,698,664.90
$12,007,493.98
$72.42
considerando los datos proyectados para la inversin fueron afectados por un
contexto cclico. En donde se observa que el valor final obtenido disminuye en el
valor del predio en un total de $1,759,533.19 pesos que resultan en ganancia del
12.78% para el posible inversionista.
IV.6 DESARROLLO DE SEGUNDO CASO PRACTICO DE ANALISIS DE UN


predio, proyectando en hacer condominios de un total 500 unidades privativas de
vivienda tipo Medio, para ser comercializado en etapas de desarrollo.

Siendo:
F= P(1+Tr)n

164
P (1+Tr)n = 2 P

0.301 / Log (1+0.12245) = 6.00 aos


Cuadro IV.6.1. Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
27,500.00 M2
110,000.00
500
75
82,500.00
27,500.00
$43,125,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.75%
4.5%
2.0%
$754,687.50
$1,940,625.00
$862,500.00
$575.0
$15,812,500.00
2.0%
4.5%
5.0%
$862,500.00
$1,940,625.00
$2,156,250.00
$24,329,687.50
Tasa de descuento
12.245%
20%
$522.73 /M2

y egresos:
165

Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
15%
Ventas
$43,125,000.00 $6,468,750.00
E G R E S O S
Directos
Proyecto
$754,688
Licencia
$1,940,625
Impuestos
$862,500
Demolicion
$0
Urbanizacion %
Urbanizacion
$15,812,500.00
Indirectos
Promocion %
Promocion
$862,500.00
Admon %
Administracion
$1,940,625.00
Ventas %
Ventas
$2,156,250.00
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
20%
$8,625,000.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
20%
$172,500.00
10%
$194,062.50
10%
$215,625.00
30%
$258,750.00
10%
$194,062.50
20%
$431,250.00
30%
$258,750.00
10%
$194,062.50
25%
$539,062.50
10%
$86,250.00
35%
$679,218.75
25%
$539,062.50
Ao 6
20%
$8,625,000.00
$754,688
$1,940,625
$862,500
$0
5%
$97,031.25
10%
$86,250.00
30%
$582,187.50
20%
$431,250.00

manera:
Cuadro IV.6.3. Sumatorio de ingresos y egresos en cada ao
Ingresos
Egresos
$6,468,750.00
$3,654,843.75
Ao 1
$6,468,750.00
$4,535,312.50
Ao 2
$6,468,750.00
$4,837,187.50
Ao 3
$6,468,750.00
$4,945,000.00
Ao 4
$8,625,000.00
$5,257,656.25
Ao 5
$8,625,000.00
$1,099,687.50
Ao 6

Ingresos
Egresos
$6,468,750.00
$3,654,843.75
Ao 1
$2,813,906.25
Diferencia
$6,468,750.00
$4,535,312.50
Ao 2
$1,933,437.50
$6,468,750.00
$4,837,187.50
Ao 3
$1,631,562.50
$6,468,750.00
$4,945,000.00
Ao 4
$1,523,750.00
$8,625,000.00
$5,257,656.25
Ao 5
$3,367,343.75
$8,625,000.00
$1,099,687.50
Ao 6
$7,525,312.50

166
Valor Presente Neto

$11,808,063.11
$8,625,000.00
$3,183,063.11
$28.94
Cuadro IV.6.5. Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin en donde

se ajusto el INPC
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
27,500.00 M2
110,000.00
500
75
82,500.00
27,500.00
$43,125,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.75%
4.5%
2.0%
$754,687.50
$1,940,625.00
$862,500.00
$575.0
$15,812,500.00
2.0%
4.5%
5.0%
$862,500.00
$1,940,625.00
$2,156,250.00
$24,329,687.50
Tasa de descuento
10.41%
INPC
20%
24.264% AJUSTE
$522.73 /M2

167

15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
20%
$8,625,000.00
20%
$8,625,000.00
1.0338
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9989
19.977%
$8,615,146.46
0.9989
19.977%
$8,615,146.46
AJUSTE
2.074%
$894,282.09
1.0122
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
0.9999
19.997%
$8,623,716.26
AJUSTE
19.271%
$8,310,608.75
AJUSTE
0.000%
$0.00
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$8,619,431.36
$8,462,877.60
$447,141.05
PROMEDIO
Ao 4
Ao 5
PROGRAMADO
15%
$6,468,750.00
OFERTA Y DEMANDA
Ao 3
PERIODO
AJUSTADO
7
Ao 7
Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
15%
Ventas
$43,125,000.00 $6,468,750.00
TASA DE DESOCUP.
Ao 2
PERIODO
ORIGEN
6
Ao 6

168
Cuadro IV.6.7. Egresos

E G R E S O S
Directos
Proyecto
Licencia
Impuestos
Urbanizacion %
Urbanizacion
$754,688
$1,940,625
$862,500
$754,688
$1,940,625
$862,500
Ao 1
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
1.0198
1.0198
0.000%
$0.00
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
AJUSTE
23.515%
$3,718,309.38
1.0270
1.0270
0.000%
$0.00
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
AJUSTE
22.975%
$3,632,921.88
$4,045,628.13
$4,045,628.13
$4,045,628.13
$3,675,615.63
$15,812,500.00
Ao 2
$0.00
Ao 6
PROGRAMADO

Cuadro IV.6.8. Indirectos
Indirectos
Promocion %
Promocion
INPC
PARIDAD
Ao 1
INPC
PARIDAD
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
INPC
PARIDAD
$2,156,250.00
1.0399
1.0309
PROMEDIO
Ao 5
Ao 6
30%
$258,750.00
31.197%
$269,074.13
10%
$86,250.00
10.399%
$89,691.38
10%
$86,250.00
6.409%
$55,277.63
21.441%
$184,925.68
$182,154.21
32.161%
$277,388.52
$273,231.32
32.161%
$277,388.52
$273,231.32
10.720%
$92,462.84
$91,077.11
3.517%
$30,334.45
$42,806.04
5%
$97,031.25
5.200%
$100,902.80
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
35%
$679,218.75
36.397%
$706,319.58
30%
$582,187.50
27.207%
$527,985.84
5.360%
$104,020.69
$102,461.75
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
37.521%
$728,144.85
$717,232.22
24.958%
$484,335.29
$506,160.57
10%
$215,625.00
10.399%
$224,228.44
20%
$431,250.00
20.798%
$448,456.88
25%
$539,062.50
25.998%
$560,571.09
25%
$539,062.50
25.998%
$560,571.09
20%
$431,250.00
16.808%
$362,422.50
10.720%
$231,157.10
$227,692.77
21.441%
$462,314.19
$455,385.53
26.801%
$577,892.74
$569,231.92
26.801%
$577,892.74
$569,231.92
14.237%
$306,993.23
$334,707.87
1.0309
1.0309
Ao 4
30%
$258,750.00
31.197%
$269,074.13
$862,500.00
1.0399
$1,940,625.00
1.0399
Ao 3
20%
$172,500.00
20.798%
$179,382.75
PROMEDIO
Admon %
Administracion
Ao 2
169

Cuadro IV.6.9. Diferencia entre ingresos y egresos

Ingresos
Egresos
$6,398,887.50
$3,661,833.19
Ao 1
$2,737,054.31
Diferencia
$6,398,887.50
$4,660,398.60
Ao 2
$1,738,488.90
$6,398,887.50
$4,979,168.47
Ao 3
$1,419,719.03
$6,398,887.50
$5,093,014.85
Ao 4
$1,305,872.65
$8,619,431.36
$5,053,156.86
Ao 5
$3,566,274.49
$8,462,877.60
$883,674.47
Ao 6
$7,579,203.13
$447,141.05
$0.00
Ao 7
$447,141.05

0.301 / Log (1+0.1041) = 7.00 aos

resultados al cual se le determina un 24.101% por utilidad antes de impuestos,
para restarse al valor presente neto y obtener con esto el valor actual del predio y
a su vez dividirlo entre el dato de metros cuadrados totales del predio para obtener
un valor del predio por cada metro cuadrado,
lo cual queda de la siguiente
manera:
Valor Presente Neto

$12,419,621.01
$10,463,993.75
$1,955,627.26
$17.78
170
valor del predio en un total de $1,227,435.84 pesos que resultan en ganancia del
IV.7 DESARROLLO DE TERCER CASO PRACTICO DE ANALISIS DE UN


predio, proyectando en hacer condominios de un total 1,760 unidades privativas
de vivienda tipo Medio, para ser comercializado en etapas de desarrollo.

Siendo:
F= P(1+Tr)n

P (1+Tr)n = 2 P
171

0.301 / Log (1+0.12245) = 6.00 aos

Cuadro IV.7.1. Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
325,400.00
1760
70
244,050.00
81,350.00
$141,680,000.0
81,350.00 M2
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.50%
4.5%
2.0%
$2,125,200.00
$6,375,600.00
$2,833,600.00
$575.0
$46,776,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,833,600.00
$6,375,600.00
$7,084,000.00
$74,403,850.00
Tasa de descuento
12.245%
20%
$580.54 /M2

y egresos:
Concepto
Importe
I N G R E S O S
Ventas%
Ventas
$141,680,000.00
E G R E S O S
Directos
Proyecto
$2,125,200
Licencia
$6,375,600
Impuestos
$2,833,600
Demolicion
$0
Urbanizacion %
Urbanizacion
$46,776,250.00
Indirectos
Promocion %
Promocion
$2,833,600.00
Admon %
Administracion
$6,375,600.00
Ventas %
Ventas
$7,084,000.00
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
20%
20%
$28,336,000.00 $28,336,000.00
20%
$28,336,000.00
15%
$21,252,000.00
15%
$21,252,000.00
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
$0
30%
25%
$14,032,875.00 $11,694,062.50
20%
$9,355,250.00
15%
$7,016,437.50
10%
$4,677,625.00
20%
$566,720.00
15%
$956,340.00
20%
$1,416,800.00
20%
$566,720.00
15%
$956,340.00
15%
$1,062,600.00
10%
$283,360.00
15%
$956,340.00
10%
$708,400.00
20%
$566,720.00
20%
$1,275,120.00
25%
$1,771,000.00
20%
$566,720.00
20%
$1,275,120.00
25%
$1,771,000.00

172
Ao 6
10%
$14,168,000.00
10%
$283,360.00
15%
$956,340.00
5%
$354,200.00

manera:
Cuadro IV.7.3. Sumatoria de ingresos y egresos en cada ao
Ingresos
Egresos
$28,336,000.00 $28,336,000.00
$28,980,115.00 $15,306,902.50
Ao 1
Ao 2
$28,336,000.00
$12,295,110.00
Ao 3
$21,252,000.00
$9,602,097.50
Ao 4
$21,252,000.00
$6,625,725.00
Ao 5
$14,168,000.00
$1,593,900.00
Ao 6

Ingresos
Egresos
Diferencia
$28,336,000.00 $28,336,000.00
$28,980,115.00 $15,306,902.50
Ao 1
Ao 2
-$644,115.00 $13,029,097.50
$28,336,000.00
$12,295,110.00
Ao 3
$16,040,890.00
$21,252,000.00
$9,602,097.50
Ao 4
$11,649,902.50
$21,252,000.00
$6,625,725.00
Ao 5
$14,626,275.00
$14,168,000.00
$1,593,900.00
Ao 6
$12,574,100.00

Valor Presente Neto

$42,946,472.10
$28,336,000.00
$14,610,472.10
$44.90
173
Cuadro IV.7.5. Datos obtenidos de un anteproyecto de lotificacin con

ajuste en el INPC
Anteproyecto
Superficie de Lotes
Superficie Vendible
Partida
Gastos Directos
proyecto
Licencias
impuestos
Demolicion
Urbanizacion
Gastos Indirectos
Promocion
Administracion
Ventas
Total de Gastos
81,350.00 M2
325,400.00
1760
70
244,050.00
81,350.00
$141,680,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.50%
4.5%
2.0%
$2,125,200.00
$6,375,600.00
$2,833,600.00
$575.0
$46,776,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,833,600.00
$6,375,600.00
$7,084,000.00
$74,403,850.00
Tasa de descuento
12.245%
INPC
20%
20.798% AJUSTE
$580.54 /M2


174

Concepto
Importe
Ao 1
Ao 2
I N G R E S O S
20%
20%
Ventas%
Ventas
$141,680,000.00 $28,336,000.00 $28,336,000.00
20%
$28,336,000.00
15%
$21,252,000.00
15%
$21,252,000.00
10%
$14,168,000.00
1.0338
0.9662
0.9662
19.324%
19.324%
$27,378,243.20 $27,378,243.20
0.9662
19.324%
$27,378,243.20
0.9662
14.493%
$20,533,682.40
0.9989
14.983%
$21,227,720.87
AJUSTE
12.552%
$17,783,867.13
1.0122
1.0122
1.0122
20.244%
20.244%
$28,681,699.20 $28,681,699.20
1.0122
20.244%
$28,681,699.20
1.0122
15.183%
$21,511,274.40
0.9999
14.998%
$21,248,836.85
AJUSTE
9.087%
$12,874,791.15
$28,029,971.20 $28,029,971.20
$28,029,971.20
$21,022,478.40
$21,238,278.86
$15,329,329.14
TASA DE DESOCUP.
OFERTA Y DEMANDA
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6

Cuadro IV.7.7. Egresos

E G R E S O S
Directos
Proyecto
Licencia
Impuestos
Urbanizacion %
Urbanizacion
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
Ao 1
Ao 2
30%
25%
$46,776,250.00 $14,032,875.00 $11,694,062.50
20%
$9,355,250.00
15%
$7,016,437.50
10%
$4,677,625.00
1.0198
1.0198
1.0198
30.594%
25.495%
$14,310,725.93 $11,925,604.94
1.0198
20.396%
$9,540,483.95
1.0198
15.297%
$7,155,362.96
AJUSTE
8.218%
$3,844,072.23
1.0270
1.0270
1.0270
30.810%
25.675%
$14,411,762.63 $12,009,802.19
1.0270
20.540%
$9,607,841.75
1.0270
15.405%
$7,205,881.31
AJUSTE
7.570%
$3,540,962.13
$14,361,244.28 $11,967,703.56
$9,574,162.85
$7,180,622.14
$3,692,517.18
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
PROGRAMADO

175

Cuadro IV.7.8. Indirectos
Indirectos
Promocion %
Promocion
INPC
Ao 1
$2,833,600.00
1.0399
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Admon %
Administracion
INPC
$6,375,600.00
1.0399
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
$7,792,400.00
1.0399
INPC
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
10%
$283,360.00
10.399%
$294,666.06
10%
$283,360.00
6.409%
$181,605.42
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
10.720%
$303,771.25
$299,218.65
3.517%
$99,658.79
$140,632.11
20%
$1,275,120.00
20.798%
$1,325,997.29
20%
$1,275,120.00
20.798%
$1,325,997.29
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
11.609%
$740,111.53
21.441%
$1,366,970.60
$1,346,483.95
21.441%
$1,366,970.60
$1,346,483.95
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
8.877%
$565,974.93
$653,043.23
10%
$708,400.00
10.399%
$810,331.68
10%
$708,400.00
10.399%
$810,331.68
20%
$1,416,800.00
20.798%
$1,620,663.35
25%
$1,771,000.00
25.998%
$2,025,829.19
25%
$1,771,000.00
25.998%
$2,025,829.19
20%
$1,416,800.00
6.409%
$499,414.92
10.720%
$835,370.92
$822,851.30
10.720%
$835,370.92
$822,851.30
21.441%
$1,670,741.85
$1,645,702.60
26.801%
$2,088,427.31
$2,057,128.25
26.801%
$2,088,427.31
$2,057,128.25
3.517%
$274,061.68
$386,738.30

Cuadro IV.7.9. Diferencia entre ingresos y egresos

Ingresos
Egresos
Diferencia
$28,029,971.20 $28,029,971.20 $28,029,971.20

$28,463,416.83 $14,735,476.12 $12,828,165.72
Ao 1
Ao 2
Ao 3
-$433,445.63 $13,294,495.08 $15,201,805.48
$21,022,478.40
$10,846,050.66
Ao 4
$10,176,427.74
$21,238,278.86
$7,058,727.04
Ao 5
$14,179,551.82
$15,329,329.14
$1,180,413.63
Ao 6
$14,148,915.51

resultados al cual se le determina un 20.658% por utilidad antes de impuestos,
para restarse al valor presente neto y obtener con esto el valor actual del predio y
a su vez dividirlo entre el dato de metros cuadrados totales del predio para obtener
un valor del predio por cada metro cuadrado,
manera:
176
lo cual queda de la siguiente
Valor Presente Neto

$42,359,927.76
$29,466,606.40
$12,893,321.36
$39.62
valor del predio en un total de $1, 717,150.74 pesos que resultan en ganancia del
177
V. RESULTADOS Y DISCUSION.
Una vez analizadas las series cronolgicas, de las distintas variables

macroeconmicas, se observ que se encuentran directamente ligadas a los
valores histricos de producto interno bruto del pas, ya que presentan un
correlacin importante, lo cual lo demuestra las tendencias obtenidas en cada
caso.
Primeramente en el caso de la tendencia del ndice Nacional de Precios al

Consumidor, se puede aprecia un incremento de ao a ao e un 3.99%, lo que
nos demuestra una tendencia a la alza cada periodo de los precios de lo diversos
producto que la integran.
Para el caso de la Inflacin Subyacente se percibe el mismo caso de la

variable anterior, donde nos demuestra un incremento promedio anual de 2.42% lo
que nos indica un incremento en el costo de los producto ao tras ao, un tanto
moderado sin demasiado sobresalto o incremento fuerte.
Por otra parte el Producto interno Bruto del sector de la construccin del
pas, nos expresa de igual manera un incremento promedio de las tendencias
obtenidas de 1.89% pero disminuyen con una tendencia hacia la recesin del
sector.
Para el caso de la paridad del peso frente al dlar, nos demuestra una
tendencia hacia perdida de valor o depreciacin del peso mexicano con
incremento de esta perdida de valor de 3.08% en promedio anual.
La desocupacin o perdida de empleo de la poblacin en Mxico nos

presenta una tendencia hacia el incremento contemplndose como un signo
negativo al periodo de anlisis resultando una alza ao con ao de 3.30%.
178
En la oferta y demanda de producto, bienes y servicios del pas se muestra

una tendencia hacia arriba, una tendencia positiva hacia la adquisicin de la
poblacin en general de todos los productos, bienes y servicios con valor
promedio ao tras ao de 1.24%.
Finalmente en lo que se refiere a variables macroeconmica, La formacin

de capital en sector de la construccin (Inversin), se observa una tendencia ao
con ao de incremento, pero con cierta disminucin sin superar en el ao anterior,
demostrando una cierta baja de inversin, en los aos subsecuentes con un
porcentaje promedio de 2.02%.
Cuadro V.1. Resumen de Tendencias de variables macroeconmica.
Variable
2007
2008
2009
2010
2011
2012
INPC
118.32
123.44
128.55
133.66
138.78
143.89
SUBYACENTE
967.10
988.66
1,018.73
1,043.28
1,076.80
1,104.98
PIB CONST.
73,775
74,596
75,896
77,889
78,905
80,421
PARIDAD
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
DESOCUPACION
3.49
3.59
3.70
3.82
3.96
4.11
OFERTA Y DEMANDA
12,661,632 12,892,192 13,079,574 13,230,871 13,352,388 13,449,572
INVERSION
520,416
536,376
549,244
559,499
567,596
573,942
%
3.99%
2.42%
1.89%
3.08%
3.30%
1.24%
2.02%
Por otra parte y con base al DIME, Dinmica del Mercado Inmobiliario se
analizo de una manera local, la movilidad de sector de vivienda en el estado de
Quertaro en lo referente a los precios de venta por metro cuadrado de
construccin en diferentes segmentos, con el objetivo, que sea planteado de
manera mas objetiva el valor total de venta del proyecto, de acuerdo al segmento
de vivienda que se este planteando como base.
Primeramente fue analizado el segmento de vivienda tipo SOCIAL, en el

cual se encontr una tendencia de crecimiento para los prximos aos en su
precio, en promedio de 3.68%.
179
En el anlisis de vivienda del segmento de tipo ECONOMICA, se pudo

apreciar, que la tendencia es a la alza, con un incremento moderado, que en
promedio se presenta de 2.57%.
Por otra parte, con una tendencia de crecimiento mucho mas moderada,
encontramos el segmento de vivienda de tipo MEDIA, con una alza en el precio
ao con ao de 0.75% en promedio, lo que nos demuestra alza en los precios casi
nulos, menores al 1% anual. En general en estos 3 segmentos de vivienda la
tendencia de incremento de precios por metro cuadrado de vivienda es a la alza.
Cuadro V.2. Tendencia de incremento en los precios en los tres segmentos
de vivienda: Social, Econmica y Media
PRECIO/M2 VIVIENDA SOCIAL
Periodo Pronstico
2009
6054.60
2010
6294.20
3.96%
2011
6533.80
3.81%
2012
6773.40
3.67%
2013
7013.00
3.54%
2014
7252.60
3.42%
Promedio:
3.68%
PRECIO/M VIV. ECONOMICA

Periodo Pronstico
2009
6493.50
2010
6669.00
2.70%
2011
6844.50
2.63%
2012
7020.00
2.56%
2013
7195.50
2.50%
2014
7371.00
2.44%
Promedio:
2.57%
PRECIO/M VIVIENDA MEDIA

Periodo Pronstico
2009
7548.20
2010
7606.80
0.78%
2011
7665.40
0.77%
2012
7724.00
0.76%
2013
7782.60
0.76%
2014
7841.20
0.75%
Promedio:
0.76%
En lo referente a los segmentos de vivienda tipo RESIDENCIAL y

RESIDENCIAL PLUS la tendencia es diferente, en ellos se aprecia un decremento
ao tras ao de los precios de venta por metro cuadrado, debido a la baja en la
demanda de este tipo de viviendas, para el caso la tipo RESIDENCIAL, se observo
un decremento en el precio de -2.95% y en el segmento de vivienda
RESIDENCIAL PLUS, la tendencia de igual manera es en decremento, resultando
en promedio ao por ao de un -1.68%, como a continuacin de desglosa:
Cuadro V.3.Tendencia de decremento en los precios en los segmentos de
vivienda tipo Residencial y Residencial Plus
PRECIO/M2 VIV. RESIDENCIAL
Periodo Pronstico
2009
8384.70
2010
8151.60
-2.78%
2011
7918.50
-2.86%
2012
7685.40
-2.94%
2013
7452.30
-3.03%
2014
7219.20
-3.13%
Promedio:
-2.95%

Periodo Pronstico
2009
12065.30
2010
11869.80
-1.62%
2011
11674.30
-1.65%
2012
11478.80
-1.67%
2013
11283.30
-1.70%
2014
11087.80
-1.73%
Promedio:
-1.68%

180
Una vez obtenidas las tendencias en cada una de las variable

macroeconmicas y tendencias locales de precio por metro cuadrado en los
diferentes segmentos de vivienda, y utilizando los ndices obtenidos y aplicados en
Emulador de Ciclo Econmico, se desarrollaron 3 casos prcticos del Mtodo
Residual y con lo mismos datos se aplicaron los ndices generados en la
Emulacin del Ciclo econmico los cuales fueron resultando de la siguiente
manera:
En el caso uno, el resultado fue una valor residual del predio de

$13,767,027.16 pesos, dividido entre los metros cuadrados del predio, nos gener,
un valor unitario de $83.03 pesos por metro cuadrado de terreno, que comparado
contra los $12,007,493.98 pesos resultantes del mtodo con aplicaciones de los
ndices del emulador de ciclo econmico, nos demuestra un ahorro en la inversin
inicial del proyecto a desarrollarse de $1,759,533.19 pesos, por lo que, el posible
inversionista solo debera de pagar como valor mximo un total de $72.42 pesos
por metro cuadrado del predio analizado, dando por conclusin en este caso un
ahorro significativo de la posible inversin inicial del proyecto valorado, de un
12.78%.
En el caso dos, el resultado fue una valor residual del predio de

un valor unitario de $28.94 pesos por metro cuadrado de terreno, que comparado
ahorro significativo de la posible inversin inicial del proyecto valorado, de un
38.56%.
181
En el caso tres, el resultado fue una valor residual del predio de

un valor unitario de $44.90pesos por metro cuadrado de terreno, que comparado
ahorro moderado de la posible inversin inicial del proyecto valorado, de un
11.75%.
En resumen, se aprecia que en los tres casos, la disminucin de valor final

obtenido, en base al valor original, son significativos, lo cual nos hace establecer y
determinar, que mientras mayores sean los ingresos y egresos en la etapa inicial o
etapa final del horizonte del total de proyecto analizado, menor ser la afectacin
por factores macroeconmicos, y de lo contrario, cuando existe una programacin
homognea y uniforme de ingresos y egresos en cada uno de los periodos del
horizonte del total del proyecto analizado mayor ser la afectacin del mismo por
factores macroeconmico. Para lo cual siempre ser importante que el valuador
contemple esta consideracin al determinar sus ingresos y egresos dentro de su
horizonte (tiempo total de proyecto), para disminuir en mayor medida un error de
en el valor final que se obtenga, para con ello incrementar la confiabilidad y
objetividad de los resultados al momento de la toma de decisiones, en la inversin,
cualquiera que esta sea.
182
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185

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RESUMEN

Mexico se encuentra inmerso en una economia global de mercado, lo cual a su

(Key words: Markets, real estate sector, macroeconomic, residual method,

A Dios por permitirme estudiar la maestra

A Dios por demostrarme su existencia y darme fuerzas para seguir adelante

Descripcin del problema

El mtodo residual esttico

El mtodo residual dinmico

El equilibrio del mercado

Producto interno bruto (PIB)

Estados Unidos crisis Subprime-

Ciclos econmicos en Mxico 1949-2006

Variables macroeconmicas en Mxico estadsticas histricas

Sector inmobiliario en Mxico

Normatividad, sociedad hipotecaria federal

Normatividad, instituto de administracin y

Normatividad, ministerio de planificacin federal inversin

Norma ttn 16.1 3, mtodo residual para la valoracin

Normatividad, ministerio de economa y hacienda

Ley 6/1998, de 13 de abril boletn oficial del estado,

Anlisis de la tendencia de las variables

Anlisis de la tendencia de las variables de oferta y

Aplicacin de las tendencias de las variables

Desarrollo de primer caso practico de anlisis de un

Desarrollo de segundo caso prctico de anlisis

Desarrollo de tercer caso prctico de anlisis de

Diagrama del Perfil Sectorial de las Recesiones

Grfico Relacin del PIB anual versus el Sector de

Grfico de las Etapas del crecimiento en Mxico

Grfico de las fases de onda larga en Mxico

Grfico de la Tendencia Hodrick Presscot de la tasa

Grfico del PIB trimestral desestacionalizado millones

Grfico de los Ciclos clsicos en Mxico

Grfico del PIB trimestral desestacionalizado en millones

Grficos realizados en el caso de anlisis de regresin

Grfico Emulacion del Ciclo Econmico

Grfico Tendencia del INPC Modelo de Regresin Lineal

Grfico conseguido mediante el anlisis de regresin por

Grfico PIB Construccin

Grfico PIB Total vs PIB Construccin

Grfico Paridad Peso vs Dlar Modelo Aditivo

Grfico Desempleo Abierto Urbano Modelo Cuadrtico

Grfico Oferta y Demanda Modelo Logartmico

Grfico Formacin Bruta de Capital Fijo- Construccin

Grfico Absorcin Promedio por Segmento de Vivienda

Grfico Promedio de valores mximos y mnimos de ventas

Grfico Valores Histricos de Precios por m2 (Quertaro)

Grfico Precios de Venta por m2 (Quertaro)

Grfico Tendencia Vivienda Social Modelo Social

Grfico Tendencia Vivienda Econmica Modelo Lineal

Grfico Tendencia Vivienda Media Modelo Lineal

Grfico Tendencia Vivienda Residencial Modelo Lineal

Grfico Tendencia Vivienda Residencial Plus

Grfico ndice Nacional de Precios al Consumidor

Grfico Inflacin Subyacente

Grfico Producto Interno Bruto del sector de la

Grfico Paridad del peso frente al dlar

Grfico Tasa de Desocupacin de Empleo

Grfico Oferta y Demanda de Productos

Grfico Formacin de Capital en sector de la Construccin

Grfico Precios por metro cuadrado para la vivienda Social

Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda

Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda Media