LAUDO TCNICO DE AVALIAO

Propriedade:

Fazenda Buriti

Municpio:

Chapada dos Guimares - MT

rea Titulada Total:

1.120,40 ha

Cdigo do Imvel no INCRA:

Proprietria:

Vrios

Fazendas Reunidas Boi Gordo S/A

CGC/MF 02.490.462/0001-60
Pa da Liberdade, n. 130 cj 84/86
So Paulo SP
Fone: 011 3104.6287

Responsvel Tcnico:

Carlos Augusto Arantes

Eng Agrnomo
CREA 060.183.494-0
CREA-MT 7.515/VD
CPF/MF 023.625.908-36

ndice
I.
II.
II.1
II.2
II.3
II.4
II.5
II.6
II.7
II.8
III.
III.1.
III.2.
III.3.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
VIII.1
VIII.2
VIII.3.
VIII.4
VIII.5
VIII.5.1.
VIII.5.2.
VIII.5.3.
IX.
IX.1.
IX.2.
IX.2.1.
IX.2.2.
X.
X.1.
X.2
XI.
XII.

PROMIO
PRELIMINARES
DO IMVEL
DOS LIMITES E CONFRONTAES
DA PROPRIETRIA
DO ARRENDATRIO
ROTEIRO DE ACESSO PROPRIEDADE
SITUAO JURDICA DO IMVEL
DESTINAO DO IMVEL
DISTRIBUIO DAS REAS DO IMVEL
INFORMAES ADICIONAIS SOBRE O IMVEL
DA REGIO DO IMVEL
SERVIOS COMUNITRIOS
POTENCIAL DE UTILIZAO
CLASSIFICAO DA REGIO
BENFEITORIAS EXISTENTES NA PROPRIEDADE
EXPLORAO AGROPECURIA
SITUAO TRABALHISTA
FORMA E POSSIBILIDADES DE EXPLORAO
METODOLOGIA AVALIATRIA
METODOLOGIA BSICA APLICADA
NVEL DE PRECISO APLICADO
SITUAO PARADIGMA
FATOR DE CORREO DE VALORES
HOMOGENEIZAO
FATOR DE ELASTICIDADE (OU COMERCIALIZAO)
NDICE AGRONMICO (IA) DO IMVEL AVALIANDO
FATOR DE BENFEITORIAS
VALOR DE VENDA E COMPRA DAS PROPRIEDADES RURAIS
NDICE AGRONMICO DAS AMOSTRAS DE MERCADO
VALORAO DAS BENFEITORIAS DO IMVEL AVALIANDO
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
CLCULOS
MODUS OPERANDI
VALOR TOTAL DO IMVEL
CONCLUSO
ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO
ANEXOS
BIBLIOGRAFIA
ENCERRAMENTO

Pg
3
4
6
6
7
7
8
8
8
9
9
11
11
11
12
12
15
15
15
24
24
25
27
27
28
28
29
29
30
32
32
32
35
35
35
36
49
50
51
52
53

PROMIO

Ser realizada a avaliao do imvel em tela,

consoante Norma Tcnica ABNT 14.653 e legislaes correlatas.
Neste estudo buscar-se- o Valor Real do
Imvel, ou seja:
Expresso monetria terica e mais provvel
de um bem, a uma data de referncia,
independente da finalidade a que se destine a
avaliao, ou oscilaes de mercado.

A.)

CONDIES ESPECIAIS DESTA AVALIAO - ESCOPO

Ser avaliado o imvel na seguinte situao:

Terra nua + benfeitorias no reprodutivas.

As benfeitorias reprodutivas (culturas) do
imvel no sero avaliadas, tendo em vista o seguinte:

So realizadas pelos arrendatrios, e cabem a eles os direitos da
colheita e receita por estes frutos.
3


Por serem de ciclo anual, e este imvel estar sendo avaliado

para leilo, certo que ocorrer defasagem de valores quando
da avaliao e da arrematao. Podendo at inexistir a cultura
avaliada.

Em vistoria regio, noto-se que o mercado comporta-se da
seguinte forma: terras para cultura bem diferenciadas de terras
para pastagens. As safras pendentes pertencem ao vendedor.

As principais culturas encontradas na regio do imvel so: soja,
milho e algodo.

I.

PRELIMINARES

Objeto:
Trata-se de estudo avaliatrio de imvel rural,
denominado Fazenda Buriti, situado no municpio de Chapada dos
Guimares - MT, Estado de Mato Grosso. Com metragem total, de
1.120,40 hectares, consoante matrcula.

O mapa utilizado neste trabalho o seguinte:

4


Mapa realizado tendo como base o levantamento topogrfico

de permetro realizado pelo Eng Rubimar Barreto Silveira,
CREA/MT n. 1688/TD-MT.

A responsabilidade tcnica sobre a metragem

levantada cabe exclusivamente ao profissional que a realizou. Essa
metragem ser utilizada para avaliao do mesmo. No foi
realizado novo levantamento topogrfico da rea em questo para
realizao deste trabalho, nem do permetro, nem de reas
internas, sendo todas as metragens utilizadas neste trabalho
advindas de trabalhos de outros profissionais ou informaes
obtidas perante a matrcula do imvel.

Coordenadas ao lado da Sede do Imvel

647.912,772
8.290.603,836
Anlise do mercado regional:
Em pesquisa frente ao mercado regional,
observa-se que o mesmo encontra-se aquecido, sendo que os
valores dos imveis so ofertados em saca de soja, com cotao
mdia de R$ 41,00/saca.
Existem poucas ofertas de imveis na regio.

Imvel em tela, por suas caractersticas, se

classifica, principalmente, para produo agropastoril, com nfase
em agricultura anual (soja, milho, algodo, por ex.).

21-22/07/2005, 03-07/03/2008.

Datas de Vistoria:

Equipe de trabalho:
 Dr. Carlos Augusto Arantes Eng Agrnomo, CREA-SP
060.183.494-0.
 Dra. Suelin Helena de Andrade, Eng. Cartgrafa, CREA-SP
5.062.195.212/D.
 Sr. Fernando Corts, topgrafo, CPF/MF 257.712.748-01.

II.

DO IMVEL

II.1 DOS LIMITES E CONFRONTAES

O imvel confronta-se com os seguintes:
Cabeceira do Seriva, Lote Sepultura, Posse Cangica, Estrada
Municipal Chapada dos Guimares Campo Verde, Lote Capo
Seco, Crrego Capo Seco, rea de posse de Sr. Ilrio de Tal, rea

de Posse Cabeceira do Bugres, e Cabeceira do Portela.

ANEXO 01 Mapa do Imvel

II.2 DA PROPRIETRIA
Massa

Falida

de

Fazendas

Reunidas

Boi

Gordo

S/A,

devidamente inscrita no CNPJ sob n 02.490.462/0001-60, com

endereo Praa da Liberdade, 130 - 8o. Andar cj 84/86, na cidade
de So Paulo SP, CEP n 01.501-010, telefone n 11 3104.6287,
representada por seu sndico, Dr. Gustavo Henrique Sauer de
Arruda Pinto, perante o processo de falncia n 000.02.171131-3,
em trmite na 1 Vara Cvel da Comarca de So Paulo - SP

II.3 DO ARRENDATRIO
Havendo como arrendatrio o Sr. Kleverson Scheffer, devidamente
inscrito no cpf/mf sob n 941.780.201-10, R.G. n 1.342.222-7
SSP/MT. Com endereo de correspondncia Rua Buenos Aires,
n 530, Apto. 2301 - Jardim das Amricas - Cuiab - CEP 78060634. Como fiador, o Sr. Erai Maggi Scheffer.

II.4 ROTEIRO DE ACESSO PROPRIEDADE

Partindo de Chapada dos Guimares, sentido fazendas, por
estrada vicinal asfaltada, por 18 km j temos o imvel do lado
esquerdo desta.

II.5 SITUAO JURDICA DO IMVEL

Discriminao dos Documentos Registrados

rea - ha
1.120,40

Matricula

Livro

CRI

9.953

Chapada dos Guimares/MT

Conforme Matrcula do Imvel

II.6 DESTINAO DO IMVEL

Imvel todo em agricultura anual (soja, milho, feijo). Quando em
vistoria estava em plena colheita de milho, e, segundo o
arrendatrio, Cleverson Maggi, estaria obtendo um rendimento de
110 sc por hectare.

II.7 DISTRIBUIO DAS REAS DO IMVEL

Utilizao

ha

Lavouras diversas

757,19

Ocupada por benfeitorias

5,21

rea de Preservao Permanente, Matas Nativas e Embrejados

358,00

rea Total

1.120,40
ANEXO 01 Mapa do Imvel
OBS:

Mapa

realizado

tendo

como

base

levantamento topogrfico de permetro realizado

pelo Eng Rubimar Barreto Silveira, CREA/MT n.
1688/TD-MT, e sobreposio de imagem satlite
(Google Earth, acesso em 28/03/2008). No foi
realizado levantamento topogrfico do imvel.

II.8 INFORMAES ADICIONAIS SOBRE O IMVEL

A localizao do imvel como um todo considerada TIMA, com
acesso facilitado cidade sede do municpio (Chapada dos
Guimares) atravs de rodovia asfaltada.

Vista da rea de sede da Fazenda Buritis.

Vista entrada fazenda Buiritis. Detalhe rodovia.

10

III.

DA REGIO DO IMVEL

III.1. SERVIOS COMUNITRIOS

Regio servida por malhas rodovirias de
regular/boa qualidade, com fcil acesso s cidades sede regional
(Chapada dos Guimares e Cuiab).
Rede de energia eltrica: uma boa parte dos
imveis rurais nesta regio conta com rede trifsica de alimentao.
Telefonia rural (via celular ou comum) em boa
parte dos imveis desta regio.

III.2. POTENCIAL DE UTILIZAO

A

regio

servida

por

cooperativas

agropecurias instaladas e outras com sede em municpios

vizinhos.
Boa disponibilidade de mo de obra rural.

11

III.3. CLASSIFICAO DA REGIO

A

vocao

econmica

da

regio

fundamentalmente agropastoril.

IV. BENFEITORIAS EXISTENTES NA

PROPRIEDADE

Em vistoria ao imvel, encontrou-se:

01 Silo armazm metlico (zinco), piso concretado, com parede
de alvenaria de 2,0 mts.Regular estado de conservao. 20 x 30
m

01 barraco de cobertura para tanques de combustvel, com dois
tambores reservatrios, composto por 6 palanques de aroeira,
coberto com madeiramento serrado, e telhas romanas, piso de
cho batido, p direito de 3,0 m. Bom estado de conservao.
6,80 x 5,60 m

Mquina secadora de gros Keppler Webber (Panambi-RS), ano
de fabricao 1979, modelo LC 160/01, com capacidade de pr
limpeza de 20 ton/hora e secador de 240 sc/3 horas. Regular
estado de conservao.

12


01 alojamento geminado continuo, de alvenaria, coberto com

telhas chilenas, telhado com madeiramento serrado, piso
cermico,

instalaes

eltricas,

instalaes

hidrulicas,

esquadrias de metal, forrado, em regular bom estado de

conservao. 50 x 6,0 m

01 refeitrio de alvenaria, coberto com telhas chilenas, telhado
com madeiramento serrado, piso cermico, instalaes eltricas,
instalaes hidrulicas, esquadrias de metal, forrado, em regular
bom estado de conservao. 10,9 x 18,0 m

Barraco de mquinas, piso de terra batida, estrutura metlica
coberta com telhas de zinco. Bom estado de conservao. 50 x
30 m

Oficina e almoxarifado dentro do barraco de mquinas, piso
concretado, laje, alvenaria, esquadrias de metal. Bom estado de
conservao. 30 x 5,40 m

01 casa de colono, alvenaria, telhado com madeiramento
serrado, telhas comuns, instalaes eltricas, instalaes
hidrulicas, piso vermelho, geminada com escritrio, esquadria
de metal, avarandada na frente com 4 palanques de aroeira, em
regular bom estado de conservao. 10,5 x 7,20 m.

01 Varanda da casa de colono, mesmo padro cosntrutivo. 10,5
x 2,00 m.

13


01 casa sede em fino acabamento, alvenaria, telhado com

madeiramento serrado, laje, piso cermico dentro e lajota na
varanda,

esquadrias

de

madeira.

Bom-timo

estado

de

conservao. 17 x 14,6 m

01 piscina de fibra de vidro, com bomba especfica marca
Jaccuzzi. 5 x 12 m

Acabamento lateral da piscina em pedra mineira. 18 x 12 m

Rampa de lavagem de veculos, de alvenaria e concreto, regular
estado de conservao. 13,5 x 2,45 m

Anexo a rampa de lavagem, alvenaria, sem forro, piso de tijolo
revestido, telha de eternit, instalaes eltricas, instalaes
hidrulicas, regular mau estado de conservao. 6,70 x 3,20 m

Galpo de carneiros e galinheiro, madeira, telhado com
madeiramento serrado, e telha de eternit, piso de tijolo revestido,
sem instalaes. 8,0 x 5,0 m

ANEXO 03 Reportagem Fotogrfica

14

V.

EXPLORAO AGROPECURIA

O imvel explorado da seguinte forma:

Agricultura:

por contratos de arrendamento

VI. SITUAO TRABALHISTA

A proprietria no possui funcionrios neste

imvel.
Os

funcionrios

utilizados

neste

imvel

encontram-se registrados em nome do arrendatrio, no mesmo

municpio.

VII. FORMA E POSSIBILIDADES DE

EXPLORAO

A seguir ser apresentado breve estudo sobre

fatores vrios da regio na qual se localiza esta propriedade.

15

Tomando-se por base Projeto de Estudos

Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptido Agrcola
das Terras - IBGE - Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica.
Tem como objetivo principal avaliao do
solo para uso com lavoura (trs sistemas de manejo), pastagem
plantada, silvicultura e pastagem natural. Nesta classificao so
representadas as classes de terras (solo, fatores climticos e
relevo) das unidades de mapeamento (associao de solos),
estruturas em grupos, subgrupos e classes de aptido agrcola.
A representao dos grupos feita com
algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as
possibilidades de utilizao das terras. As limitaes que afetam os
diversos tipos de utilizao, aumentam do grupo 1, para o grupo 6,
diminuindo, conseqentemente, as alternativas de uso e a
intensidade com que as terras podem ser utilizadas.
Os grupos, 1, 2 e 3, so aptos para lavoura; o
grupo 4, indicado, basicamente, para pastagem plantada; o grupo
5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o grupo 6 indicado
para preservao da flora, fauna ou como rea de recreao.
As terras consideradas aptas para lavouras, o
so tambm para usos menos intensivos (pastagem plantada,
silvicultura e/ou pastagem natural).

16

O subgrupo o resultado do conjunto de

avaliao da classe de aptido, relacionada com os nveis de
manejo, indicando o tipo de utilizao das terras.
Os nveis de manejo visam diagnosticar o
comportamento das terras em diferentes nveis tecnolgicos. Sua
indicao feita atravs de letras, as quais podem aparecer na
simbologia da classificao, escritas de diferentes formas, segundo
as classes de aptido que apresentam as terras, em cada um dos
nveis adotados.
 Nvel de manejo A -

baseado em prticas agrcolas que

refletem um baixo nvel tecnolgico. Praticamente no h

aplicao de capital para manejo, melhoramento e
conservao das condies das terras e das lavouras. As
prticas agrcolas dependem do trabalho braal, podendo
ser utilizada alguma trao animal com implementos
agrcolas simples.
 Nvel de manejo B -

baseado em prticas agrcolas que

refletem mdio nvel tecnolgico. Caracteriza-se pela

modesta aplicao de capital e de resultados de pesquisa
para manejo, melhoramento e conservao das condies
das terras e das lavouras. As prticas agrcolas esto
condicionadas principalmente trao animal.
 Nvel de manejo C -

baseado em prticas agrcolas que

17

refletem um alto nvel tecnolgico. Caracteriza-se pela

aplicao intensa de capital e de resultados de pesquisas
para manejo, melhoramento e conservao das condies
das terras e da lavoura. A moto-mecanizao est presente
nas diversas fases da operao agrcola.
As Classes de Aptido expressam aptido
agrcola das terras para um determinado tipo de utilizao, com
nvel de manejo definido, dentro do sub grupo de aptido. Refletem
o grau de intensidade com que as limitaes afetam as terras:
 Classe Boa: terras

sem

limitaes

significativas

para

produo sustentada de um determinado tipo de utilizao,

observando as condies do manejo considerado. H um
mnimo de restries que no reduz a produtividade ou
benefcio, expressivamente, e no aumentam os insumos,
acima de um nvel aceitvel.
 Classe Regular: terras

que

apresentam

limitaes

moderadas para produo sustentada de um determinado

tipo de utilizao, observando as condies do manejo
considerado. As limitaes reduzem a produtividade ou os
benefcios, elevando a necessidade de insumos de forma a
aumentar as vantagens globais a serem obtidas do uso.
Ainda que atrativas, estas vantagens so
sensivelmente inferiores quelas auferidas as terras de classe boa.

18

 Classe Restrita: terras que apresentam limitaes fortes

para produo sustentada de um determinado tipo de
utilizao,

observando

as

condies

do

manejo

considerado. Essas limitaes reduzem a produtividade e

os benefcios, ou ento aumentam os insumos necessrios,
de tal maneira, que os custos s seriam justificados
marginalmente.
 Classe Inapta:

terras

apresentando

condies

que

parecem excluir a produo sustentada do tipo de utilizao

em questo. Ao contrrio das demais, esta classe no
representada por smbolos. Sua interpretao feita pela
ausncia das letras no tipo de utilizao considerada.
O enquadramento das terras em classe de
aptido resulta da interao de suas condies agrcolas, do nvel
de manejo considerado, da viabilidade de melhoramento e das
exigncias dos diversos tipos de utilizao.
A interpretao da aptido agrcola feita
para culturas de ciclo curto e longo. Basicamente, terras aptas para
culturas de ciclo curto o so tambm para culturas de ciclo longo,
consideradas menos exigentes1.
Ainda, como classificao pela Capacidade de
Uso do Solo, segundo Norton, teremos:
1

fonte: Manual de Classificao de Solos do Brasil - UNESP - Hlio do Prado.

19

solos

 Classe I:

frteis

(fertilidade

natural

ou

caractersticas que possibilitam reao favorvel das

culturas

aplicaes

de

fertilizantes),

planos

ou

suavemente ondulados, com boa reteno de umidade,

profundos e com alta produtividade, com necessidade de
prticas simples de controle de eroso e conservao do
solo. Solos com pouca restrio de uso.
 Classe II:

solos que possuem algumas limitaes que

reduzem a escolha dos vegetais ou exigem prticas

moderadas de conservao. Podero ser utilizados pelas
mesmas plantas do solo Classe I. Estes solos podero ser
limitados por uma ou mais dos seguintes fatores:
declividade

suave,

riscos

moderados

de

eroso,

inadequada profundidade do solo, ligeiras ou moderadas

condies alcalinas ou salinas, drenagem algo restrita.
Necessitam de prticas conservacionistas mais intensas e
rotao de culturas.
 Classe III:

os solos desta classe tm fortes limitaes

que reduzem a escolha de vegetais ou exigem prticas

especiais de conservao, ou as duas coisas. As mesmas
culturas das Classes I e II podero ser desenvolvidas
nestes solos. Culturas que proporcionem cobertura de solo,
como

gramneas

predominantes

nas

leguminosas,

rotaes

utilizadas.

devero
Estes

ser
solos

podero ser limitados por uma ou mais dos seguintes

20

fatores: declividade moderada, grandes riscos de eroso,

permeabilidade muito lenta, pouca espessura e zona
restrita de razes, pequena capacidade de reteno de
gua, baixa fertilidade natural, salinidade ou alcalinidade
moderada, estrutura instvel do solo.
 Classe IV:

solos intermedirios entre os apropriados s

culturas e os considerados imprprios, limitao decorrente

da declividade elevada, mdia fertilidade dos solos e
pedregosidade. Solos propcios a culturas permanentes.
 Classe V e VI:

solos com textura arenosa e baixa

fertilidade, mais recomendados para pastagens e/ou

reflorestamentos.
 Classe VII e VIII: solos

adequados

somente

reflorestamento e abrigo silvestre.

21

Classificao das terras de acordo com Classes de Serventia (Norton)

Muito

Intensa

Intensa

Moderada

Limitada

Lavoura
Intensa

Moderada

Limitada

Silvicultura

e/ou pastos

Fauna

de Flora e

Preservao

Classe

Pastos
Pastos

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

DO

IMVEL

EM

LIDE

Mapa Geomorfolgico
Formas convexas. Relevo de topo convexo, com diferentes ordens
de grandeza e aprofundamento de drenagem, separados por vales
de fundo plano.
Mapa Exploratrio de Solos
Solos Dominantes:


80% de Latossolo Vermelho Escuro Distrfico

20% Solos Concrecionrios Distrficos.

Classes de Solos Existentes

Classe I a IV.

22

Mapa de Formas de Relevos

Modelatos Dominantes:

maior

parte

do

imvel

constituda por superfcies pediplanadas, cortando litologias do Pr

Cambriano, complexo Basal, Grupo Cuiab. O restante, constitui
formas aguadas, topo convexo.
Classes de Aptido
Classe boa.
Nvel de Manejo
Nvel de manejo C.
Mapa Climatolgico
Tropical mido com 4 meses de seca, de junho a setembro.
Precipitao mdia anual de 1.900 mm, com intensidade mxima
nos meses de janeiro, fevereiro e maro. Temperatura mdia anual
de 19 C, mxima 32 C.
Mapa de Vegetao
Vegetao original Contato savana Floresta Estacional, Sub
Grupo Floresta Sub Montana dossel emergente.
Mapa Hidrogrfico
Bacia Hidrogrfica do Prata.

23

VIII.

METODOLOGIA AVALIATRIA

Norma ABNT 14.653

Consoante NORMA TCNICA ABNT 14.653, temos:
Metodologia Bsica Aplicvel para avaliao de imveis rurais:
MTODOS DIRETOS


Comparativo (com outros preos de mercado)

Do Custo (de reposio / reproduo)

MTODOS INDIRETOS

VIII.1

Da Renda (Otimizao se bem explorado)

Residual

METODOLOGIA BSICA APLICADA

Para clculo de valor do imvel:

Avaliao pelo Mtodo Direto Comparativo

24

Para clculo das benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas:

Avaliao pelo Mtodo do Custo de Reposio
Modus Operandi:
Levantou-se, comparativamente, o preo de
oferta de imvel formado (VTN + Benfeitorias); equiparou-se o seu
valor em sacas de soja (moeda corrente na regio), efetuaram-se
os tratamentos estatsticos pertinentes consoante normas e
literaturas; chegou-se a um valor mdio (VTI mdio) por hectare
para

imveis

daquela

regio;

avaliaram-se

as

benfeitorias

constantes no imvel avaliando, com base no custo de reposio e

pertinentes depreciaes; atribuiu-se ao imvel avaliando e s
amostras, as pertinentes depreciaes ou valoraes consoante
normas IBAPE e Norma Tcnica ABNT 14.653, com fulcro em
situao, localizao, acessibilidade e Classe de Solos; obtendo-se
o VTI Valor total do Imvel avaliando.

VIII.2

NVEL DE PRECISO APLICADO

Nveis de Preciso - Fundamentao Grau III

Com base na seguinte tabela:

25

Ficando para o imvel em tela:

Item

Especificao

N de dados de mercado efetivamente utilizados.

Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma explorao.

Visita dos dados de mercado por eng de avaliaes.

Critrio adotado para avaliar construes e instalaes.

Critrio adotado para avaliar produes vegetais.

Apresentao do laudo conforme Seo 11.

Utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

Identificao dos dados amostrais.

Documentao do imvel avaliando, que permita sua identificao e

localizao.
Documentao do imvel avaliando apresentada pelo contratante
10
refere-se a:
9

SOMATRIA DE PONTOS

Condio

Pontos

Todos

Minoria ou ausncia

Custo de reedio por planilha especfica

Conforme em 10.3

16

Completo

16

Tratamento por fatores

12

Fotogrfica e por coordenadas geodsicas ou

cartogrficas

Completo

10

Certido dominial

2
87

26

ABNT NBR 14.653:2002 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao

fundamentao
Grau
I
12
35

Limite mnimo
Limite mximo

VIII.3.

II
26
70

III
71
100

SITUAO PARADIGMA
Atravs de conhecimentos a campo e documentais

A.)

estabeleceu-se o que se segue para o imvel avaliando:

a.)

Classe de Capacidade de Uso I.

b.)

Classe de Capacidade de Uso VIII Reserva Legal, rea

de Preservao Permanente, e reas inundveis.

c.)
B.)

Declividade 0-10%.
Para situao, Situao tima - a propriedade

avalianda est localizada s margens de rodovia asfaltada, a

poucos quilmetros da cidade sede (Chapada dos Guimares), com
acesso privilegiado.

VIII.4

FATOR DE CORREO DE VALORES

Para corrigir o imvel em tela, consoante

Norma Tcnica ABNT 14.653, sero utilizadas ainda as tabelas de

Otavio Mendes Sobrinho e Jos Carlos Pellegrino, as quais

27

interagem capacidade de uso com situao e viabilidade de

circulao.
Valor das terras rsticas segundo a capacidade de uso e situao.

tima
Muito Boa
Boa
Desfavorvel
M
Pssima

Classe
Situao
100%
95%
90%
80%
75%
70%

I
100%
1,000
0,950
0,900
0,800
0,750
0,700

II
95%
0,950
0,903
0,855
0,760
0,713
0,067

III
75%
0,750
0,713
0,675
0,600
0,563
0,525

IV
55%
0,550
0,523
0,495
0,440
0,413
0,385

V
50%
0,500
0,475
0,450
0,400
0,375
0,350

VI
40%
0,400
0,380
0,360
0,320
0,300
0,280

VII
30%
0,300
0,285
0,270
0,240
0,225
0,210

VIII
20%
0,200
0,190
0,180
0,160
0,150
0,140

FONTE: Eng Jos Carlos Pellegrino - Avaliaes para Garantia - Ed. PINI. (1.983)

Valor da terra segundo a situao e viabilidade de circulao.

CARACTERSTICAS
CARACTERSTICAS
Importncia das
Tipo de estrada
Distncias
tima
Asfaltada
Limitada
Muito Boa
1 Classe s/ asfalto
Relativa
Boa
No pavimentada
Significativa
Vias e distncias se
Desfavorvel Estradas e Servides
equivalem
Distncias e classes
M
Fechos nas servides
se equivalem
Fechos e intercep. p/
Pssima
crregos sem pontes
Situao

Praticabilidade
durante o ano
Permanente
Permanente
Permanente
Sem Condies
Satisfatrias
Problema srios
com chuvas
Problemas srios
mesmo c/ seca

Escala de
Valor (%)
100
95
90
80
75
70

FONTE: Eng Agr Otvio Teixeira Mendes Sobrinho - Avaliaes para Garantia - Ed. PINI. (1.983)

VIII.5
VIII.5.1.

HOMOGENEIZAO
Fator de Elasticidade (ou Comercializao)
As informaes apuradas foram resultantes de

28

ofertas para venda ou opinio, havendo desta forma que se

sanear a margem de negociao (Fator de Elasticidade),
entendida por 10,0% (dez pontos percentuais).
No caso dos informes oriundos de negcio
realizado ou de opinio de valor para o imvel em tela, no ser
imputado fator de elasticidade.

VIII.5.2.

ndice Agronmico (IA) do Imvel Avaliando

Distribuio de reas

rea - Ha

Classe

reas Ambientais

358,00 31,95%

VI

Culturas

757,19 67,58%

Benfeitorias - Estradas Internas

Soma

5,21

0,47%

tima

1.120,40

IA

VIII.5.3.

Situao

Fator
0,40

143,20

1,00

757,19

1,00

5,21

Soma

905,60

0,808282756

Fator de Benfeitorias
As benfeitorias dos imveis, tanto avaliando

como amostras de mercado, tem seus valores incorporados.

29

IX. VALOR DE VENDA E COMPRA DAS

PROPRIEDADES RURAIS

Como base, foi utilizada consulta a empresas

imobilirias - ofertas para venda. Nesta consulta utilizamos as
informaes

das

imobilirias

abaixo

relacionadas.

30

El/o
1

rea
ha
300,00

Mata
ha
70,00

Pastos/Lavoura ha
230,00

300,00

R$

Descrio

230,00 hectares formados e necessitando de reforma, 08

divises de pasto todas com gua
300,00 hectares, com forma nova de capim Brachiria, vrias
divises de pasto, todas com gua. Rica de gua com rios e
1.500.000,00 cachoeiras, Parte plana e parte ondulada. Textura mista a
arenosa. Casa sede de madeira, curral de cordoalha para 300
cabeas.
400.000,00

Distncia da
cidade km

Situao

40

Desfavorvel

Nasa Imobiliria
065 3631 4446
(Silvio de

oferta

65

Nasa Imobiliria
Desfavorvel
(Silvio de
065 3631 4446
Almeida)

oferta

Corretor

Fone

Condio

1.600,00 1.300,00

1.250,00

0,00

1.250,00

8.659.200,00 lavoura de Soja - Milhoe produo de Sementes

67

Desfavorvel

Peres Imveis

065 3623.4027

oferta

2.000,00

750,00

1.250,00

9.020.000,00 1.250,00 h de rea aberta, 650 ha plantado lavoura

85

Desfavorvel

Peres Imveis

065 3623.4027

oferta

1.760,00

610,00

65

Desfavorvel

Peres Imveis

065 3623.4027

oferta

2.714,00

514,00

67

Desfavorvel

Peres Imveis

065 3623.4027

oferta

25,00

0,00

25,00

18

tima

Hlio Pacheco

065 9976.0077

oferta

450,00

90,00

360,00

tima

autnomo

065 3301.3544

vendida

1.150,00 ha de rea aberta, sendo 800,00 ha de pastagem e

350,00 ha de rea quebrada.
2.200,00 ha de rea aberta, sendo 800,00 ha de rea com
2.200,00 16.691.100,00
plantio de algodo.
1.150,00

9.380.800,00

375.000,00 toda em pastagem , localizada a 3 km da FRBG Buritis

8.692.000,00

Vizinha a rea da Buriti, confrontante,vendida ao Sr. Ira Maggi,

pelo Sr. Fernando Basan. 80% da rea aberta com cultura de

31

IX.1. NDICE AGRONMICO DAS AMOSTRAS DE MERCADO

Amostra

rea - ha

Situao

Classe
Classe Solo

ndice

Predominante

Agronmico

300,00

Desfavorvel

IV

0,44

1.600,00

Desfavorvel

IV

0,44

1.750,00

Desfavorvel

IV

0,44

2.000,00

Desfavorvel

IV

0,44

1.760,00

Desfavorvel

0,40

2.714,00

Desfavorvel

IV

0,44

25,00

tima

1,00

450,00

tima

1,00

IX.2. Valorao das Benfeitorias do Imvel Avaliando

IX.2.1.

Benfeitorias No Reprodutivas

32

Descrio
Silo armazm metlico (zinco), piso concretado, com parede de
alvenaria de 2,0 mts.
Barraco de cobertura para tanques de combustvel, com dois tambores
reservatrios, composto por 6 palanques de aroeira, coberto com
madeiramento serrado, e telhas romanas, piso de cho batido, p
direito de 3,0 m.
Mquina secadora de gros Keppler Webber (Panambi-RS), ano de
fabricao 1979, modelo LC 160/01, com capacidade de pr limpeza de
20 ton/hora e secador de 240 sc/3 horas. (R$ 25.000,00/R$
85.000,00)
Alojamento geminado continuo, de alvenaria, coberto com telhas
chilenas, telhado com madeiramento serrado, piso cermico, instalaes
eltricas, instalaes hidrulicas, esquadrias de metal, forrado,
Refeitrio de alvenaria, coberto com telhas chilenas, telhado com
madeiramento serrado, piso cermico, instalaes eltricas, instalaes
hidrulicas, esquadrias de metal, forrado,
Barraco de mquinas, piso de terra batida, estrutura metlica coberta
com telhas de zinco.
Oficina e almoxarifado dentro do barraco de mquinas, piso
concretado, laje, alvenaria, esquadrias de metal.
Casa de colono, alvenaria, telhado com madeiramento serrado, tehas
comuns, instalaes eltricas, instalaes hidrulicas, piso vermelho,
geminada com escritrio, esquadria de metal, avarandada na frente com
4 palanques de aroeira
Varanda
Casa sede em fino acabamento, alvenaria, telhado com madeiramento
serrado, laje, piso cermico dentro e lajota na varanda, esquadrias de
madeira.
Piscina de fibra de vidro, com bomba especfica marca Jaccuzzi.

Qtde.

Metragem

m2

20 x 30 m

600,00

6,80 x 5,60 m

38,08

Estado de
Conservao

Fator

343,15

Regular

0,60

123.534,00

178,00

Bom

0,80

5.422,59

110.000,00

Regular

0,60

66.000,00

R$/m2/un

R$

50 x 6,0 m

300,00

576,13

Reg-Bom

0,70

120.987,30

10,9 x 18,0 m

196,20

576,13

Reg-Bom

0,70

79.125,69

50 x 30 m

1.500,00

343,15

Bom

0,80

411.780,00

30 x 5,40 m

162,00

576,13

Bom

0,80

74.666,45

10,5 x 7,20 m

75,60

576,13

Reg-Bom

0,70

30.488,80

10,5 x 2,00 m

21,00

576,13

Reg-Bom

0,70

8.469,11

17 x 14,6 m

248,20

715,41

Bom-timo

0,90

159.808,29

5 x 12 m

60,00

19.350,00

Bom

0,80

15.480,00

33

Descrio

Qtde.

Metragem

Acabamento lateral da pisicina em pedra mineira

Rampa de lava carro, de alvenaria e concreto
Anexo a rampa de lavagem, alvenaria, sem forro, piso de tijolo revestivo,
telha de eternit, instalaes eltricas, instalaes hidrulicas

1
1

18 x 12 m
13,5 x 2,45 m

216,00
33,08

17,00
120,00

Estado de
Conservao
Bom
Regular

6,70 x 3,20 m

21,44

205,00

8,0 x 5,0 m

40,00

178,00

Galpo de carneiros e galinheiro, madeira, telhado com madeiramento

serrado, e telha de eternit, piso de tijolo revestido, sem instalaes.

m2

R$/m2/un

Valor Total das Benfeitorias

Fator

R$

0,80
0,60

2.937,60
2.381,40

Regu-Mau

0,50

2.197,60

Regular

0,60

4.272,00
1.107.550,83

34

IX.3.2.

Benfeitorias Reprodutivas
Como situao paradigma, utilizou-se o valor

das benfeitorias incorporadas ao valor da terra do imvel. Tanto

para o imvel avaliando quando para os imveis oferta.
Os valores sero calculados para fins de
informao.
Quando da segunda vistoria ao imvel, toda
sua rea utilizvel o estava sendo com atividades agrcolas. Os
remanescentes pastais ficaram reduzidos para entorno de reas
ambientais, e, portanto, no sero valorados.

X.

CLCULOS

X.1. MODUS OPERANDI

Para avaliao do imvel em tela ser seguido
o seguinte:

Mdia Aritmtica Simples das ofertas, excludo o fator de

oferta e utilizado o ndice Agronmico, excludos os valores de
benfeitorias dos imveis. Obteno do VTIm Valor Total do

35

Imvel mdio. Utilizao de Fator de Correo de Valores,

obteno do VTI final do imvel avaliando.

El/o
1
2
3
4
5
6
7
8

rea - ha
300,00
1.600,00
1.750,00
2.000,00
1.760,00
2.714,00
25,00
450,00

R$

Fator Oferta

400.000,00
1.600.000,00
8.659.200,00
9.020.000,00
9.380.800,00
16.691.100,00
375.000,00
3.911.400,00

0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00

1 Sanea/o
R$/ha
1.200,00
900,00
4.453,30
4.059,00
4.797,00
5.535,00
15.000,00
8.692,00

Cl Solo
Predominante
IV
IV
IV
IV
V
IV
I
I

ndice
Agronmico
0,44
0,44
0,44
0,44
0,40
0,44
1,00
1,00

2 Sanea/o
2.204,41
1.653,31
8.180,75
7.456,41
9.693,33
10.167,83
12.124,24
7.025,59

X.2. VALOR TOTAL DO IMVEL

Resultando na seguinte planilha avaliatria:

Amostra
N Am.

VTN R$/ha

rea - ha

Valor Homog.

2.204,41

1,00

2.204,41

1.653,31

1,00

1.653,31

8.180,75

1,00

8.180,75

7.456,41

1,00

7.456,41

9.693,33

1,00

9.693,33

10.167,83

1,00

10.167,83

12.124,24

1,00

12.124,24

7.025,59

1,00

7.025,59

36

Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra

:8

N de graus de liberdade

:7
Varivel

Valor Homog.

Mdia
7313,23

Desvio Padro
3702,3158

Coef. Variao
50,62%

amostragens
Nmero mnimo de amostra
gens : 4.

Disperso dos elementos

37

Disperso em Torno da Mdia

Tabela de Desvios
Desvios em torno da mdia.
N Am.

Observado

Mdia

Desvio

Normalizado

Studentizado

Quadrtico

2204,4100

7313,2337

-5108,8237

-1,3798

-1,4751

2,6100x107

1653,3100

7313,2337

-5659,9237

-1,5287

-1,6343

3,2034x107

8180,7500

7313,2337

867,5162

0,2343

0,2504

7,5258x105

7456,4100

7313,2337

143,1762

0,0386

0,0413

20499,4385

9693,3300

7313,2337

2380,0962

0,6428

0,6872

5,6648x106

10167,8300

7313,2337

2854,5962

0,7710

0,8242

8,1487x106

12124,2400

7313,2337

4811,0062

1,2994

1,3891

2,3145x107

7025,5900

7313,2337

-287,6437

-0,0776

-0,0830

82738,9269

38

Grfico de Desvios Quadrticos

Tabela de Desvios Deletados

Influncia das amostragens nos desvios da mdia.
N Am.

Deletado

Varincia

Normalizado

Studentizado

-5838,6557

1,1020x107

-1,5389

-1,6452

-6468,4842

9,8898x106

-1,7997

-1,9240

991,4471

1,5848x107

0,2179

0,2329

163,6300

1,5987x107

0,0358

0,0382

2720,1100

1,4912x107

0,6163

0,6588

3262,3957

1,4439x107

0,7512

0,8030

5498,2928

1,1582x107

1,4135

1,5112

-328,7357

1,5975x107

-0,0719

-0,0769

39

Desvio x Desvio Deletado

Desvios Deletados Normalizados

As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem

influem significativamente no valor mdio.

40

Desvios Deletados Studentizados

As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem significativamente no valor mdio.

Estatsticas Gerais
Nmero de elementos ..............

:8

Graus de liberdade ...................

:7

Valor mdio .............................

: 7313,2337

Mediana ..................................

: 7470,4933

Moda ......................................

: 6888,7750

Varincia ................................

: 1,1993x107

Desvio padro ..........................

: 3463,1993

Desvio mdio ...........................

: 2764,0978

Varincia (no tendenciosa) ...... : 1,3707x107

Desvio padro (no tend.) ......... : 3702,3158
Coef. de variao .....................

: 50,62%

Valor mnimo ...........................

: 1653,3100

Valor mximo ..........................

: 12124,2400

41

Amplitude ...............................

: 10470,9300

Nmero de classes ..................

:3

Intervalo de classes .................

: 3490,3100

Sob o aspecto do coeficiente de variao, a amostra considerada razovel.

Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem

: 7313,2337

Momento central de 2 ordem

: 1,1993x107

Momento central de 3 ordem

: -2,0740x1010

Momento central de 4 ordem

: -2,5925x109

Coeficiente

Amostral

Normal

t de Student

Assimetria

-0,4993

Curtose

-3,0000

Indefinido

Distribuio assimtrica esquerda e platicrtica.

Intervalos de Classes

Classe

Mnimo

Mximo

Freq.

Freq.(%)

Mdia

1653,3100

5143,6200

25,00

1928,8600

5143,6200

8633,9300

37,50

7554,2500

8633,9300

12124,2400

25,00

10661,8000

42

Histograma

Ogiva de Frequncias

Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.

43

Amostragens a serem saneadas

Critrio de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Grfico de Representao do Saneamento

Distribuio dos Desvios Normalizados

Intervalo

Distribuio de Gauss

% de Amostragens no Intervalo

-1; +1

68,3 %

62,50 %

-1,64; +1,64

89,9 %

100,00 %

-1,96; +1,96

95,0 %

100,00 %

Teste de KolmogorovKolmogorov-Smirnov
Amostr.
2

Desvio

F(z)

G(z)

1653,3100

0,0632

0,1250

Dif. esquerda
0,0631

Dif. Direita
0,0618

44

Amostr.

Desvio

F(z)

G(z)

Dif. esquerda

Dif. Direita

2204,4100

0,0838

0,2500

0,0411

0,1661

7025,5900

0,469

0,3750

0,2190

0,0940

7456,4100

0,515

0,5000

0,1404

0,0154

8180,7500

0,593

0,6250

0,0926

0,0323

9693,3300

0,740

0,7500

0,1148

0,0101

10167,8300

0,780

0,8750

0,0296

0,0953

12124,2400

0,903

1,0000

0,0281

0,0968

Maior diferena obtida : 0,2190

Valor crtico

: 0,4570 (para o nvel de significncia de 5 %)

Kolmogorov--Smirnov, a um nvel de significncia de 5 %, aceita

aceita--se a hiptese alternativa de
Segundo o teste de Kolmogorov
que h normalidade.
14653
53Nvel de significncia se enquadra em NBR 146
53-2 Regresso Grau II.
Observao:
Kolmogorov--Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja
O teste de Kolmogorov
distribuio desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo.

45

Grfico de KolmogorovKolmogorov-Smirnov

Teste de Seqncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .. : 5
Nmero de elementos negativos . : 3
Nmero de sequncias ................. : 3
Mdia da distribuio de sinais .... : 4
Desvio padro ..................................

: 1,414

Teste de Seqncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior .... : -1,0299
Limite superior . : -1,8537
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)

Pelo teste de seqncias,

seqncias, aceitaaceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

46

Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ...........: 0,7071
Valor z (crtico) ..................

: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)

aceita--se a hiptese nula, podendo ser af

afirmado
Pelo teste de sinais, aceita
irmado que a distribuio dos desvios em torno
da mdia segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

47

Desvios x Variveis

48

Formao dos Valores

Estima-se Valor Homogeneizado da Fazenda Buritis:
= VTI R$ 7.313,23 / hectare
- sete mil trezentos e treze reais e vinte e trs centavos -

Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado:

Mnimo: VTI R$/ha 5.461,15
Mximo: VTI R$/ha 9.165,32

XI. CONCLUSO

Depois

de

calculados

consoante

Norma

Tcnica ABNT 14.653 pertinente, os valores do imvel em tela,

para maro de 2.008, esto assim resumidos:

49

rea Total do Imvel

ha

1.120,40

Valor Total das Benfeitorias no Reprodutivas

R$

1.107.550,83

Valor da Terra Nua VTN

R$

7.086.192,06

R$

8.193.742,89

Valor Total do Imvel - VTI

R$/ha

7.313,23

R$/alq

17.698,02

VTI Valor Total do Imvel

 R$ 8.193.742,89

oito milhes cento e noventa e trs mil setecentos e quarenta e dois

reais e oitenta e nove centavos

XI. ANLISE DO MERCADO

IMOBILIRIO E DO VALOR
ENCONTRADO

VALOR DE MERCADO
maro de 2.008
R$ 8.193.742,89

50

O mercado da regio no possui muitos

imveis ofertados, sendo a velocidade de venda dos mesmos
considerada mdia, demorando em mdia de seis doze a dezoito
meses entre a oferta e a efetiva venda.
Ao valor encontrado R$ 8.193.742,89 pelo
Mtodo Evolutivo, corresponde uma margem de variao de 10%
(campo de arbtrio, fixado pela Norma da ABNT), ou seja, de um
mnimo de R$ 9.123.520,28 e um mximo de R$ 9.013.117,18, isto
j descontada a margem de negociao numa eventual venda.
A presente avaliao, em razo do nmero de
dados pesquisados e considerando o tratamento estatstico
adotado,

enquadra-se

perfeitamente

entre

os

nveis

de

fundamentao e preciso preconizados pela Norma ABNT NBR

14.653-3:2004.

ANEXOS

Mapa do Imvel.

Reportagem Fotogrfica.

Planilhas de coleta de preos.

ART Anotao de Responsabilidade Tcnica.

51

BIBLIOGRAFIA

Introduo Geobotnica - A. Castellanos.

Avaliaes para Garantias - IBAPE / PINI.

Avaliao de Imveis Rurais, Marcelo Rossi de Camargo

Lima.


Cdigo Florestal Lei 4.771/65.

NBR ABNT 14.653.

Aspectos do solo - gua - planta relacionamentos entre alguns

tipos de vegetaes brasileiras - Mrio Guimares Ferri.



Manual de Classificao de Solos do Brasil - FUNEP - UNESP

- Hlio do Prado - 1.996.



Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais -

Aptido Agrcola das Terras - IBGE - Fundao Instituto Brasileiro

de Geografia e Estatstica.


Projeto RadamBrasil.

Legislao Federal sobre o Meio Ambiente Vanderlei Jos

Ventura.


Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso

da Terra (ETA/MA).


Norma Bsica para Percias de Engenharia do IBAPE/SP.

Avaliao de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros

Mitsuo Ohno e Adilson Jos Magossi .



Caderno de Preos de Benfeitorias Rurais No Reprodutivas -

Eng. Agr. Jalcione N. N. Diniz .

52

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Tcnico de Avaliao

contm 53 (cinqenta e trs) pginas digitadas eletronicamente e
anexos, todos devidamente rubricados sendo esta ltima pgina
datada e assinada.

Carlos Augusto Arantes

Eng Agrnomo.
CREA-SP 060.183.494-0
Visto CREA-MT n 7.515/VD.
Environmental Auditor EARA United Kingdom
Esp. Gesto de Programa de Reforma Agrria e Assentamento - UFLA.
Esp. Solos e Meio Ambiente - UFLA.
Esp. Georreferenciamento de Imveis Rurais - FEAP - SP
Membro Titular IBAPE - Inst. Bras. Aval. Percias de Engenharia.

Araatuba - SP, 31 de maro de 2.008.

53