Extincin de la hipoteca por consolidacin

Jorge Eugenio Castaeda, comentando sobre la extincin de la hipoteca en el Cdigo Civil

de 1936, sealaba: (...) Como la hipoteca deber constituirse sobre inmueble que no es del
acreedor, cuando por efecto de la consolidacin se renen en la misma persona las
calidades de acreedor hipotecario y dueo del inmueble hipotecado, la hipoteca se
extingue. Es claro que si la consolidacin slo es parcial, o sea que el dueo del fundo
gravado con hipoteca resulta no el acreedor hipotecario nico, sino uno de los varios
acreedores, la hipoteca contina vigente, en observancia del principio de la indivisibilidad
El literal a) del artculo 94 del Reglamento General de los Registros Pblicos, prescribe que
la cancelacin total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende, cuando se
extingue totalmente el bien, la persona jurdica o el derecho inscritos. (el resaltado es
nuestro)
En concordancia con este dispositivo, el artculo 98 del acotado Reglamento, prev: La
extincin del derecho inscrito se acreditar mediante la presentacin de ttulo suficiente, o
cuando del mismo asiento o ttulo archivado se advierta que la extincin se ha producido
de pleno derecho.
En los supuestos de consolidacin de la propiedad y de la hipoteca en manos de una sola
persona natural o jurdica, cul ser el ttulo necesario para la extensin del asiento de
cancelacin de la hipoteca?
El Tribunal Registral en atencin a las normas previamente glosadas del Reglamento
General de los Registros Pblicos, ha sealado que el ttulo para la cancelacin de una
hipoteca en los casos de consolidacin estar representado tanto por el documento que
dio lugar a la inscripcin de la transferencia, como por este mismo asiento, es decir, que si
por ejemplo, el acreedor hipotecario adquiere por compraventa el predio, entonces, la
escritura pblica de compraventa que se presente al registro, como el respectivo asiento,
sern los que acrediten la extincin del derecho de hipoteca por consolidacin.
Mientras el documento por el que se adquiere el dominio no aparezca inscrito, no podr
admitirse la cancelacin, porque el hecho de la consolidacin exige que la unin de las
calidades de acreedor hipotecario y propietario en una sola persona consten en el Registro.
Se requiere de la concordancia entre dos asientos registrales (el de hipoteca y el de
transferencia de la propiedad), para acreditar la referida situacin.
As lo precisa la Resolucin N 486-2006-SUNARP-TR-L del 18.8.2006:
CANCELACIN POR CONSOLIDACIN
Cuando una hipoteca se extingue por consolidacin, el ttulo para la cancelacin del
gravamen estar constituido por el instrumento donde conste la adquisicin del predio
unido al asiento registral correspondiente, sin perjuicio de que dicha cancelacin sea
solicitada por el interesado.
Tambin la Resolucin N 681-2006-SUNARP-TR-L del 31.10.2006
CANCELACIN DE HIPOTECA POR CONSOLIDACIN
Cuando una hipoteca se extingue por consolidacin, el ttulo para la cancelacin del
gravamen estar constituido por el instrumento donde conste la adquisicin del predio
unido al asiento registral correspondiente, sin perjuicio de que dicha cancelacin sea
solicitada por el interesado.