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EL CONTRATO CON PRESTACIONES RECPROCAS

No tuve el honor de ser alumno de don Manuel, pues estudi en la Universidad Nacional Federico
Villarreal. Sin embargo, cuando inici mis actividades acadmicas como profesor, tuve la
oportunidad de leer los dos tomos de su gran obra Estudios del Contrato Privado que dejaron
profundo huella en mi formacin. En tal sentido, me siento su discpulo. Posteriormente, pude
conocerlo cuando lo escuch en diversas conferencias, en las que apreci sus conocimientos, su
enorme calidad personal, su sencillez y esa aureola inconfundible de Maestro con que algunos
seres especiales son premiados.
Cuando forme parte de la Directiva del CAL, fui comisionado para entrevistarme
con l para tratar temas institucionales. La cercana del encuentro personal, la serenidad de su
expresin, la calidez del trato que me brind y sobre todo, el enorme brillo de su sencillez, me
reafirmo en la admiracin que senta por l.
Si bien el trato personal fue efmero, mi vinculacin acadmica es permanente. Si de algn
privilegio existencial puedo dar cuenta, es el haberlo conocido.
Nelson Ramrez

EL CONTRATO CON PRESTACIONES RECPROCAS

PRESENTACIN
Pese a las lecciones que sobre sta institucin nos ha dado el Dr. Manuel de la Puente y
Lavalle en su obra Estudios del Contrato Privado, (Cultural Cuzco, 1983, Tomo I, pgs. 469 a
562), lecciones que inspiraron sin la menor duda los trabajos de la comisin de reforma del
Cdigo Civil, parece ser que an no termina de ser entendida. En efecto, recientemente se llev a
cabo un Pleno Jurisdiccional en la ciudad de Trujillo, cnclave al que fui invitado a participar,
donde se trataron diversos temas en los que se vienen emitiendo pronunciamientos judiciales
dispares, con el objeto de intentar uniformar criterios y generar predictibilidad entre los
justiciables.
Uno de los temas tratados fue EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA Y EL
PAGO DEL PRECIO, bajo el siguiente planteamiento: En el contrato de Compra Venta est
obligado el vendedor a otorgar la escritura pblica respectiva, aun cuando no se ha pagado el
precio?
Este tema est vinculado al contrato de compra venta, contrato que el Cdigo Civil trata
como un contrato con prestaciones recprocas (arts. 1426 al 1433), superando el enfoque que se
le daba en el abrogado Cdigo de 1936, donde se regulaba como contrato bilateral, conmutativo y
oneroso. Don Manuel dej en claro que esa clasificacin era obsoleta por las muchas razones que
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explic en su gran obra, por lo que era necesario tomar la experiencia del Cdigo Italiano en la
materia y pasar a tratarlo en la forma que finalmente nuestro Cdigo Civil vigente lo ha hecho.
EL DEBATE JURISDICCIONAL
El referido Pleno jurisdiccional analiz la respuesta jurisdiccional que se viene dando al
tema convocante. Transcribo las dos ponencias presentadas, as como la jurisprudencia que
sustenta la problemtica sobre la materia, para luego aportar mis ideas al respecto.
PRIMERA PONENCIA
Cuando no se ha pactado modalidad alguna o cuando habindose pactado plazo o condicin
respecto del pago del precio, y ste no se hubiere efectuado, ello no impide que se otorgue la
Escritura.
El ejercicio de la accin de otorgamiento de escritura pblica se orienta a dar formalidad a los
actos jurdicos con la finalidad de otorgar seguridad y afianzamiento. El contrato de compra
venta queda perfeccionado desde que los contratantes convienen en la cosa y el precio, pudiendo
la parte compradora, facultada por los artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil, exigir el
otorgamiento judicial de la escritura pblica correspondiente, ms an el citado Cdigo reconoce
el derecho a compelerse a llenar dicha formalidad, no como requisito del contrato, sino como
garanta de la comprobacin de la realidad del acto.
El artculo 1549 del Cdigo Civil precepta que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien. Cuando no se ha pactado modalidad alguna, el
incumplimiento del pago del precio del bien, no constituye impedimento para el vendedor otorgue
la escritura pblica correspondiente.
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 31 de mayo de 2005, Pg. 14176
Nmero:
2944-2003
Departamento:
Lima
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, en ese sentido, no es materia de decisin en procesos como el presente, la
determinacin del cumplimiento del pago, pues la finalidad de la pretensin planteada es
simplemente formalizar el acto constituido y no modificarlo ni ampliarlo, ni tampoco determinar la
correcta ejecucin del pago, salvo que se haya condicionado el Otorgamiento de la Escritura
Pblica a su realizacin o que se haya suspendido su cumplimiento ante el incumplimiento de la
contraria por acto debidamente comunicado, por lo que las consideraciones de la resolucin
recurrida, que se pronuncia por la integracin del fallo de primera instancia, son impertinentes y
errneas; adems, que por reiterada jurisprudencia se ha establecido que no se requiere la
cancelacin del precio pactado para obtener la formalizacin del contrato.
2. El Peruano, 2 de abril de 2007, Pg. 19054.
Nmero
:
4287-2006
Departamento
:
Lima

SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA

Quinto.- Que, a mayor abundamiento, resulta pertinente precisar que en las instancias de mrito
se ha concluido que los demandados no han probado su alegacin en el sentido de que el
comprador no hubiese cumplido con cancelar el precio pactado; por lo que, por tratarse de un
contrato de compra venta, cuya formalidad es ad-probationem, ste queda perfeccionado desde
que las partes convienen en la cosa y precio, razn por la cual resulta exigible el otorgamiento de
escritura pblica, no como requisito del contrato en s, sino como garanta de la comprobacin del
acto.
3. El Peruano 30 de junio de 2008, Pg. 22353.
Nmero
:
1628-2007
Departamento :
Lima

SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPBLICA
Octavo.- Que, el proceso de otorgamiento de escritura pblica regulado por el artculo 1412 del
Cdigo Civil tiene por finalidad dar mayor formalidad al acto celebrado por las partes en l
intervinientes cuando as resulte de la Ley o el convenio de las partes, como as ha sido sealado
en diversas ejecutorias emitidas en sede casatoria, sin que corresponda discutir en su interior
aspectos relativos a su validez (ms all de los que puedan resultar evidentes o de fcil
comprobacin y los relativos a la intervencin de quien es requerido por la negacin de la
autgrafa que pueda aparecer en ellos), como tampoco aquellos referidos a su pago o a la
transferencia efectiva de un derecho real o a su oposicin frente a terceros ajenos al acto.
SEGUNDA PONENCIA
Cuando el demandado ha contradicho la demanda oponiendo excepcin de incumplimiento en el
pago, no procede el otorgamiento de escritura.
El artculo 1426 del Cdigo Civil prev que en los contratos con prestaciones recprocas en que
stas deben cumplirse simultneamente, cada parte tiene el derecho a suspender el cumplimiento
de la prestacin a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestacin o se garantice su
cumplimiento. El artculo 1426 del citado Cdigo Sustantivo, prescribe la denominada excepcin
de incumplimiento, instituto jurdico que constituye un medio de defensa de fondo que permite al
contratante a quien se exige el cumplimiento de su prestacin negarse a cumplirla, quedando la
misma suspendida; empero, dicha suspensin es una facultad de la parte que no incumpla, por lo
que debe ser necesariamente invocada por sta. No puede ser aplicada de oficio por el Juez,
quien no puede sustituir a la parte procesal.
Con arreglo a lo dispuesto por el artculo 1361 del Cdigo Civil, los contratos son
obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Si se ha establecido plazo o condicin para el
pago del precio, transcurrido el plazo o verificada la condicin corresponde al comprador abonar
el precio del bien. Este incumplimiento impide al vendedor el otorgamiento de la escritura pblica
respectiva.
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JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 3 de Julio de 2006, Pg. 16366.
Nmero
: 943-2005
Departamento
: Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
Stimo.- Que si bien el contrato de compraventa genera la obligacin del vendedor de transferir
la propiedad del bien conforme al artculo 1529, sin embargo la misma norma tambin establece
que es obligatorio del comprador pagar el precio en dinero; situacin que en el caso de autos no
ha sido acreditado por el demandante, quien no ha cancelado el precio ni parte del mismo;
resultando de aplicacin en el caso de autos el precepto contenido en el artculo 1426 del Cdigo
Civil que establece que en los contratos con prestaciones recprocas en que stas deben
cumplirse simultneamente, cada parte tiene derecho a suspender el cumplimiento de la
prestacin a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestacin o se garantice su cumplimiento.
Octavo.- Que, la norma acotada debe ser interpretada en concordancia con el principio de la
buena fe a que se refiere el artculo 1362 del Cdigo Civil, en virtud del cual los contratos deben
negociarse, celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena fe y comn intencin de las
partes; debiendo entenderse que se configura la excepcin de incumplimiento a que se refiere el
artculo 1426 del Cdigo Civil cuando la parte que solicita el cumplimiento de la obligacin no ha
cumplido con su obligacin o con una parte sustantiva de la misma que lo legitime a solicitar la
contraprestacin a cargo de la otra, no resultando acorde con el principio de buena fe
contractual que el actor haya solicitado el otorgamiento de la escritura pblica sin siquiera haber
cancelado parte del precio ni haber solicitado la consignacin del mismo.
Noveno.- en consecuencia, se ha incurrido en inaplicacin de lo preceptuado en el artculo 1426
del Cdigo Civil, as como de los artculos 1529 y 1558 del mismo Cdigo respecto de la obligacin
del comprador de pagar el precio del bien no resultando procedente la demanda de otorgamiento
de escritura pblica formulada por el actor, quien no ha cumplido con su obligacin sustantiva de
la misma que lo legitime para solicitar de su contraparte el perfeccionamiento de la transferencia
().
2. El Peruano 30 de junio de 2008, Pg. 22438.
Nmero
:
4977-2007
Departamento :
Lima

SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA

Dcimo.- Que, de lo anteriormente expuesto, se puede colegir que si como consecuencia de un
contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el
momento en que se efecte la cancelacin total del precio pactado (como en el caso sub litis), la
obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada
al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la
escritura pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia.
Dcimo Segundo.- Que, de otro lado, si bien el artculo 1412 del Cdigo Civil, tambin denunciado
por el demandado determina que las partes pueden compelerse recprocamente a llenar la
formalidad requerida; y que por tratarse de un contrato consensual el contrato de compraventa
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ha quedado perfeccionado desde el momento en que se produjo la aceptacin, tal formalizacin se

estara yendo en contra de la bilateralidad de los contratos.
Dcimo Tercero.- Que, con respecto a lo anteriormente expuesto, se debe referir que la
Casacin nmero tres mil setecientos cincuenta y ocho dos mil dos, Lima, ha dispuesto que si
como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda
reservada hasta el momento en que se efecte la cancelacin total del precio pactado, la
obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada
al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la
escritura pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia.
III
ANLISIS
Como es fcil de apreciar de las ejecutorias glosadas, existe en la Magistratura una confusin
conceptual manifiesta. Si bien las sentencias expresan fundamentos en trminos del Cdigo Civil
de 1984, es evidente que siguen razonando con la lgica del Cdigo Civil de 1936.
En efecto, la tesis de la primera ponencia hace un enfoque basado en los clsicos contratos
bilaterales u onerosos, cuya visin se afinca en el sinalagma gentico. Esto es, basta que las
obligaciones sean recprocas al momento de la celebracin del contrato, sin importar lo que
suceda en la ejecucin de esas obligaciones. Por ende, si el comprador no paga, eso no es
importante, porque lo que prima es que el vendedor se ha obligado a perfeccionar el contrato y
por tanto, debe otorgar la escritura pblica que se le reclama. En esa lgica, cada obligacin es
autnoma respecto de la otra: quien debe el precio puede ser demandado para que pague; quien
debe otorgar escritura pblica, puede ser demandado para que lo haga.
Sin embargo, ese enfoque desconoce que la posicin del Cdigo vigente se sustenta en el
sinalagma funcional, pues se parte de la premisa de que la interdependencia de las obligaciones se
concreta en el momento de su ejecucin, de tal manera que el cumplimiento de una parte justifica
el cumplimiento de la otra. El pago de uno es la causa del pago del otro. Doy para que Des es la
consigna, de tal manera que si uno no da, el otro no puede estar obligado a dar aquello a que
estaba igualmente obligado. En tal sentido, quien no ha pagado el precio, no puede exigir el
perfeccionamiento de la transferencia a su favor. No tiene inters para obrar, en trminos
procesales. Las obligaciones estn interrelacionadas, tanto, que no pueden desplegar efectos
separadamente. En el caso, si el comprador quiere que le otorguen escritura pblica, su
legitimidad para pedirla nace del pago del precio acordado.
Esa estructura explica el funcionamiento de la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS
regulada en el art. 1426 del Cdigo Civil. Pero cuidado con la confusin derivada de la expresin
EXCEPCIN, ya que algunos magistrados le dan un contenido procesal, situacin que es
totalmente ajena a su esencia. El artculo 446 del C.P.C. detalla el tipo de excepciones que se
pueden proponer en el proceso. Ese listado es claramente indicativo de su vocacin: cuestionar la
validez de la relacin procesal y con ello su continuidad, tal como lo precisa el artculo 451 del
mismo Cdigo. Eso explica el que sean proponibles por la parte que es la interesada en
desvincularse del proceso, el demandado. Esta confusin entre excepciones sustantivas y
excepciones procesales aparece graficada en la segunda ponencia antes glosada, pues ese
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sector de la Justicia entiende que si no se opone la excepcin, el Juez no puede aplicarla de

oficio.
Don Manuel de La Puente nos ha enseado de manera muy clara esa diferencia, razn por la cual
nos sorprende que exista tamaa confusin. Veamos lo que nos dice el Maestro: El principal
efecto de la exceptio non adimpleti contractus radica en que el contratante requerido para el
cumplimiento de su prestacin puede legtimamente suspender el cumplimiento de la prestacin a
su cargo, sin que por ello quede resuelta la relacin obligatoria nacida del contrato.
Siendo as, no cabe confundirla con la excepcin procesal, pues con ella no se anula el proceso. Su
efecto es temporal, en la medida que autoriza a suspender el cumplimiento de la obligacin
prevista por las partes (en el caso, el otorgamiento de la escritura pblica) hasta que el
comprador pague el precio. Solo si se cumple con sta obligacin, la sentencia debe declarar
fundada la demanda de otorgamiento de escritura. Caso contrario, no, hyase o no deducida la
excepcin de la que venimos hablando. Una sentencia que resuelva de manera distinta estara
quebrando la estructura de los contratos con prestaciones recprocas para convertirla en un
contrato con prestaciones autnomas, en la que cada prestacin es independiente de la otra,
modalidad que si bien se encuentra regulada en el art. 1434 del Cdigo Civil, es esencialmente
ajena al tema de la compra venta.
Por lo dicho, siendo que la causa de otorgar escritura pblica se sustenta en el precio que se debe
pagar al vendedor, es evidente que ordenar se eleve a escritura pblica el contrato sin verificar
el previo pago, constituye una sentencia contraria a derecho.
Por otro lado, el pago debe ser probado por aqul que lo alega, segn lo dispone el art. 1229 del
Cdigo Civil. En consecuencia, quien demanda el otorgamiento de la escritura debe ser quien
aporte la prueba del pago. De no hacerlo, el Juez no puede mandar otorgar la escritura solicitada.
Al demandado le bastar alegar que le deben el precio, sin necesidad de deducir excepciones o
probar el incumplimiento, para que la demanda no prospere. Lo atpico, procesalmente hablando,
es que se produce la suspensin de la obligacin del vendedor hasta que el comprador pague el
precio, de tal manera que si el demandante (comprador) paga el precio o acredita haberlo hecho,
el Juez deber tutelar la pretensin.
Ahora bien, como quiera que los procesos judiciales no pueden permanecer inactivos a la espera
de que el comprador pague, los Jueces pueden emitir sentencia en trminos prospectivos, como lo
suele hacer el Tribunal Constitucional en los casos de las llamadas sentencias manipulativas.
Atendiendo a que segn lo dispone el art. 2010 del Cdigo Civil, la escritura pblica es necesaria
para acceder a inscribir la transferencia de propiedad en los Registros Pblicos y hacerla
oponible erga omnes (con lo cual recin adquiere la caracterstica de un autntico derecho real),
es evidente que tal otorgamiento ser siempre exigible al transferente. Siendo as, y por
economa procesal, lo que corresponde es que el Juez dicte sentencia ordenando que el vendedor
cumpla con otorgar la escritura pblica, pero siempre que previamente el comprador
(demandante) haya cumplido con pagar el precio. Una decisin as es respetuosa de la estructura
del contrato con prestaciones recprocas y soluciona el conflicto de manera justa.

Don Manuel de la Puente y Lavalle, en el tomo I de su obra, pgina 494, sustenta clara y
pedaggicamente dicha estructura negocial: Cobra para mi singular importancia la caracterstica
del cambio, entendido en el sentido que le da PINO, o sea en sentido jurdico, como una
recproca transferencia de bienes o servicios realizada a travs de un nico instrumento
negocial. Entran, pues, en el campo de ste contrato las cuatro clases tradicionales de contratos
de doy para que des, doy para que hagas, hago para que des y hago para que hagas,
considerando el no hacer como lo opuesto al hacer. En estas condiciones, todo contrato en el cual
la voluntad comn de las partes es que, por razn del contrato, nazcan obligaciones que den lugar
a prestaciones destinadas a un recproco intercambio de bienes y servicios, ser, a mi entender,
un contrato con prestaciones correlativas dado que en el contrato con prestaciones
correlativas existe una reciprocidad entre las prestaciones que corresponden a cada parte, el
incumplimiento de la prestacin a cargo de una de las partes tiene una repercusin especial en el
contrato, precisamente por razn de esa reciprocidad. Sera injusto, como dice JOSSERAND,
que existiendo reciprocidad, uno de los contratantes obtuviese satisfaccin y el otro no. Es por
ello que tratndose de contratos con prestaciones correlativas existen cuatro consecuencias
fundamentales: 1) la excepcin de incumplimiento, en virtud de la cual una de las partes puede
eximirse de su obligacin de realizar la prestacin a su cargo si la otra no cumple la que le
corresponde, o al menos no ofrece cumplirla; 2) la excepcin de caducidad de trmino, que
funciona en el caso de prestaciones a cumplirse en oportunidades distintas, que permite a la
parte que deba cumplir primero suspender este cumplimiento si es que existe un riesgo evidente
que la parte que deba cumplir despus est en peligro de no cumplir; 3) la resolucin de la
relacin obligatoria nacida del contrato en caso de incumplimiento por una de las partes de la
prestacin a su cargo; y 4) el llamado problema de los riesgos, que radica en saber cul es la
situacin del contratante en la eventualidad de que la prestacin a cargo de la otra parte devenga
imposible de cumplirse, esto es si aqul contina o no obligado a cumplir su prestacin.
Estas lecciones de Don Manuel fueron recogidas por la Comisin Revisora del Cdigo Civil y se
convirtieron en ley. En efecto, en la obra Proyectos y Anteproyectos de la Reforma del Cdigo
Civil, Fondo Editorial de la PUCP, 1980, pg. 432, se inserta el CAPITULO VIII Los Contratos
de Prestaciones Recprocas, arts. 74 al 83. Precisamente el art. 74 es textualmente el art. 1426
vigente. En la exposicin de motivos del anteproyecto del Dr. Max Arias Schereiber Pezet, pg.
492, se dice lo siguiente: En ste dispositivo est consagrada la excepcin del contrato
incumplido o exceptio non adimpleti contractus. Esta institucin creada en la poca de los
postglosadores y existente en el cdigo actual. En su artculo 1342 constituye un caso
excepcional por el que se suspenden los efectos del contrato para presionar el cumplimiento de la
obligacin..se ha puesto en evidencia dentro de ste artculo que la excepcin significa el
derecho de suspender legtimamente el cumplimiento de la prestacin, de modo que se afirma la
existencia de un derecho de abstencin, lo que a su vez permite concluirse que no ha quedado
resuelta la relacin jurdica nacida del contrato, pues slo se suspende aquello que est vigente.
Esta es la forma como los Cdigos modernos han enfocado la institucin, segn puede
comprobarse, entre otros, en el artculo 1460 del Cdigo Civil Italiano, el artculo 374 del Cdigo
Civil Griego, el artculo 386 del Cdigo Civil Portugus y el artculo 2.4.5.6. del proyecto del
Cdigo Civil Holands.
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Por consiguiente, la tesis de la segunda ponencia, dejando a salvo mi discrepancia respecto a la

forma en que debe oponerse la exceptio, es la que debe ser la que asuma la jurisdiccin para la
solucin de estos casos.
Un comentario final amerita la ejecutoria 4977-2007 de la Sala Civil Permanente de la Corte
Suprema antes glosada, cuando en el considerando Dcimo seala que: Se puede colegir que si
como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda
reservada hasta el momento en que se efecte la cancelacin total del precio pactado, la
obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada
al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la
escritura pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia.
Dentro de la problemtica reseada, un captulo aparte es el caso del pacto de reserva de
propiedad regulado en el art. 1583 del Cdigo Civil. En este punto se evidencia el equivocado
enfoque que le viene dando la Justicia peruana al tratamiento de los contratos con prestaciones
recprocas. Veamos:
La sola obligacin de transferir un bien inmueble hace al acreedor propietario, salvo pacto en
contrario o disposicin legal diferente, segn lo seala el art. 949 del C.C. Este numeral hace que
la inscripcin registral no sea constitutiva del derecho de propiedad, sino meramente declarativa,
pues la transferencia se ha producido con el consentimiento, el cual, segn nuestro vetusto
sistema de transferencia, tendra una doble virtualidad: da nacimiento a un contrato consensual
(la compra venta lo es) y transfiere propiedad inmobiliaria iscronamente. La inscripcin registral
se encarga de agregar oponibilidad erga omnes al derecho real de propiedad transferido, pero no
perfecciona la transferencia que la compra venta persigue, la cual ya se ha producido como se
tiene dicho.
Tal transferencia de propiedad inmobiliaria no se produce si existe un pacto de reserva de
propiedad, que es un pacto en contra de lo previsto en el art. 949 como regla. El pacto de reserva
de propiedad es el tpico acuerdo por el que las partes deciden que mientras no se pague el
precio, no se produce la transferencia de propiedad. En este caso, el ttulo y modo no se
confunden, pues el consenso contractual origina un acto jurdico sin efectos traslativos
inmediatos.
Dicho esto, cabe preguntarse, La reserva de propiedad pactada imposibilita que se demande el
otorgamiento de escritura pblica del contrato de compra venta que contiene dicho pacto?.
Estimo que no, pues el art. 1412 lo autoriza.
La escritura pblica es un instrumento necesario para acceder a los registros pblicos e inscribir
la transferencia de propiedad. En este caso, la escritura a inscribirse anunciara la siguiente
situacin:
(a) la existencia del pacto de reserva, el cual es un acto inscribible segn lo dispone el art. 2019
inc. 3 del C.C.;

(b) la hipoteca legal que se constituye ope legis, cuando falta pagar el precio de la venta, por
expresa disposicin del art. 1118 inc. 1 del C.C.
Por ende, Por qu no se puede demandar el otorgamiento de escritura? Qu dao se produce al
vendedor en esa circunstancia? Es probable incluso, que sea el propio vendedor quien solicite que
se eleve a escritura pblica la venta con reserva de propiedad que tiene celebrada, precisamente
para hacerla oponible erga omnes. Esta inscripcin se le hace ms necesaria en caso de haber
entregado la posesin del bien al comprador por ejemplo.
Por otro lado, las partes pueden haber pactado la obligacin de escriturar aun cuando no se haya
pagado el precio, con lo cual estn renunciando a la reciprocidad de las prestaciones. Siendo un
derecho disponible, es claro que en tal circunstancia, procede que se demande el otorgamiento de
escritura y el Juez deber tutelar dicha pretensin, aun cuando haya reserva de propiedad.
En consecuencia, el pacto de reserva de propiedad, per se, no impide que se pueda demandar el
otorgamiento de escritura. El verdadero impedimento lo constituye la reciprocidad de las
prestaciones tal como ya se ha dicho. Sostener que solo en caso de existir ste pacto, la demanda
de otorgamiento es improcedente, es una manifiesta demostracin de que la justicia nacional no
ha entendido la estructura ontolgica de la compra venta o, mejor dicho, del contrato con
prestaciones recprocas.
Siguiendo el pensamiento de don Manuel, debemos entender que en la compra venta, respecto del
otorgamiento de escritura, las partes se encuentran entrelazadas en base a doy para que hagas.
Si el comprador no paga el precio (no da), el vendedor no est obligado a otorgar escritura
pblica (no hace) y es correcto que as acte, pues legtimamente ha suspendido su prestacin
hasta que se cumpla con el pago o el comprador garantice que cumplir.
EPLOGO
No hay duda pues, que la obra de don Manuel de la Puente y Lavalle constituye un apoyo de
enorme valor para entender las instituciones contractuales que se han regulado en el Cdigo Civil
de 1984. Es de desear que el Poder Judicial lo tenga como obra de consulta para resolver los
conflictos con justicia.