O que pode ou no ser exigido no

contrato de aluguel
Saiba o que imobilirias e proprietrios podem exigir dos
inquilinos nos contratos de locao, e o que proibido ou
abusivo
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Publicado por Shankar Cabus - 6 dias atrs

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Quem procura imvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras
invariavelmente se depara com dores de cabea. As exigncias de imobilirias e
proprietrios so tantas que muitas vezes inviabilizam o negcio. O preo alto e o
mau estado de boa parte dos imveis oferecidos tambm no ajudam. Na hora de
ler o contrato, mais sustos: no faltam clusulas que paream estranhas e que
deixem o inquilino na posio mais frgil possvel.
Para no se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o
que as imobilirias e proprietrios de imveis podem e no podem pedir dos
inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

No. Imobiliria e locador s podem exigir uma nica modalidade de garantia. Estas
podem ser o imvel prprio e quitado de um fiador, o seguro-fiana (feito em
seguradoras), o depsito em dinheiro (cauo) ou fundo de investimento. De acordo
com o advogado Jos Alfredo Lion, especialista em direito imobilirio e do

consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este no obrigado a ter mais
de um imvel.

2. Podem ser exigidos trs meses de aluguel adiantados como

forma de garantia?
Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depsito de uma s vez,
uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino que ele pode
reaver o dinheiro, com juros e correo monetria, ao devolver o imvel. Pela lei, o
correto deposit-lo em caderneta de poupana. O limite que pode ser exigido
como cauo de trs aluguis.
Jos Alfredo Lion relata j ter visto casos em que o proprietrio no depositou na
poupana e no devolveu o valor da cauo ao final do contrato, ou o devolveu sem
correo. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ao para cobrar seu
dinheiro de volta e pode at pedir indenizao por danos morais, diz o advogado.
H proprietrios que tambm propem que no se devolva o dinheiro, mas o
inquilino fica desonerado de pagar os ltimos trs meses de aluguel. permitido,
pois uma devoluo indireta, mas o proprietrio no pode obrigar o inquilino a
aceitar isso. Se o locatrio no concordar, deve receber seu dinheiro de volta,
explica.

3. O seguro-fiana pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigncias para se fazer segurofiana so muitas, mas a forma de o proprietrio ficar mais protegido, pois h
cobertura para todos os meses de inadimplncia, e no apenas trs. mais caro
para o inquilino, porque ele no recebe o dinheiro de volta no final, diz Lion. Porm,
a possibilidade de parcelamento uma vantagem para os locatrios que no podem
desembolsar uma grande quantia de uma vez.

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imvel na mesma cidade

do imvel alugado?
Sim. Segundo o Cdigo Civil, o credor no obrigado a aceitar fiador no
domiciliado no municpio onde tenha de prestar a fiana. Tambm no existe
disposio legal contrria exigncia de imvel em garantia na mesma cidade do
imvel locado. Assim, algum que alugue um imvel no Rio de Janeiro e tenha
fiador com imvel prprio em So Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa uma
forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiana precise ser
executada.
Esse um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e
procuram imvel para alugar. o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se
mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e h um ano e meio procura imvel para

alugar, enquanto mora com o irmo. Como possvel eu ter um fiador do Rio se
nem eu, nem minha famlia somos daqui?, questiona.

5. A imobiliria e o proprietrio so obrigados a aceitar qualquer

forma de garantia?
No existe obrigatoriedade nesse sentido. Ento, o locador e a empresa
intermediadora tm o direito, por exemplo, de s aceitar fiador. Caso o candidato a
inquilino no tenha fiador com imvel na mesma cidade, no pode exigir que outras
modalidades de garantia sejam aceitas.
Um contrato de locao teoricamente a vontade de ambas as partes. Com uma
restrio to grande garantia, a imobiliria e o proprietrio tambm perdem a
chance de ter bons inquilinos, observa Lion.

6. Se o fiador casado em separao total de bens, seu cnjuge

ainda assim deve autorizar que seu imvel seja posto em
garantia?
Sim. Mesmo que o dono do imvel que ser usado como garantia seja casado em
separao total de bens com pacto antenupcial, o outro cnjuge precisa concordar.
verdade que, nesse caso, o imvel no bem comum do casal e no entra em
uma eventual partilha de divrcio; ainda assim esse cnjuge pode ser herdeiro se o
fiador morrer, de acordo com o Cdigo Civil.
No entanto, j existe deciso do Superior Tribunal de Justia (STJ) que dispe que o
cnjuge sobrevivente casado em separao total de bens no herdeiro
necessrio, o que abre margem a discusses nesse sentido.
Essa concordncia pode ser dispensada, mas uma briga jurdica, diz o Jos
Alfredo Lion, que relata j ter conseguido a dispensa da assinatura de um cnjuge.
Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separao
total de bens, se no houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a
unio se tornou comunho parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na
constncia do casamento se tornaram bens comuns. No est na Lei, mas j h
jurisprudncia nesse sentido, relata.

7. Imobiliria e proprietrio podem exigir mais de uma

comprovao de renda?
Sim. Segundo Lion, no h impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o
candidato a inquilino tenha comprovao de renda suficiente para arcar com o
aluguel, possvel a imobiliria exigir, por exemplo, seus extratos bancrios, para
conferir a movimentao e checar se os gastos no so mais altos que os
rendimentos.

8. O contrato de locao pode pedir permisso, ao locatrio,

para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes
se for o caso?
Sim. Se estiver no contrato e o inquilino topar, no h nada na Lei que proba a
prtica, explica Jos Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino a parte mais fraca, e
a imobiliria pode se recusar a retirar a clusula, sob pena de no alugar o imvel
para aquele candidato. O locatrio pode acabar aceitando essa condio contra a
sua vontade, s para no perder o imvel.
Esta ou qualquer outra clusula que o locatrio tenha engolido pode ser
questionada posteriormente na Justia, garante Lion, que explica que o inquilino
pode alegar que teve de aceit-las por adeso para conseguir alugar o imvel. O
inquilino precisa de um teto, lei de sobrevivncia. Aceita agora e questiona
depois, completa.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato so aquelas por atraso no pagamento do
aluguel, por resciso contratual antes do trmino do contrato por parte do locatrio,
e por infrao a qualquer das clusulas do contrato.
Essas multas no tm limites estipulados em Lei, mas a praxe que a multa por
atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de at trs meses
de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.
Se o locatrio rescindir o contrato antes do trmino do seu prazo, porm, a Lei exige
que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um tero do prazo do
contrato, sero pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.
O locador, por sua vez, no pode pedir o imvel de volta antes de terminado o
prazo do contrato. E possvel estipular que o locatrio pode devolver o imvel
depois de doze meses sem multa.

10. O proprietrio pode recusar o inquilino por causa de sua

profisso?
No. Muitos proprietrios preferem alugar seus imveis para profissionais que
paream ter carreiras mais estveis, mas discriminao crime. O problema, nesse
caso, provar que ocorreu a discriminao. Isso porque quando o candidato faz sua
ficha cadastral, o proprietrio j vai saber sua profisso, mas pode dar outro motivo
para no aceit-lo.

Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o

proprietrio dizer que no quer o inquilino por sua profisso, possvel entrar com
uma ao por danos morais dentro de trs anos, explica Jos Alfredo Lion.

11. Se o proprietrio tiver a administradora como sua

procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora
deve ser identificada no contrato?
O mais correto que sim. Jos Alfredo Lion entende que no contrato devem vir
identificados tanto o proprietrio quanto o procurador que vai assinar em seu lugar.
Seno falsidade ideolgica, alega.
O consultor imobilirio da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o
procurador, nesse caso, tambm pode ser considerado parte no contrato, devendo,
portanto, ser identificado.
Ele acrescenta ainda que, apesar de no ser de todo correto, algumas vezes a
administradora de bens no se identifica no contrato, mas seu representante assina
pelo proprietrio, explicitando apenas que este representado por procurao, pela
sigla p. P.. Em seguida, a administradora anexa a procurao ao contrato. Esse
procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discusses, diz Strotbek.
Assim, o melhor que o inquilino exija, nesses casos, a identificao do procurador
no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: proprietrio (a) (nome e
CPF do proprietrio), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ
do procurador).
Sendo o procurador a administradora, preciso ainda acrescentar quem seu
representante, que pode assinar por ela. Algo como por intermdio de seu
diretor/scio-diretor/presidente e assim por diante. No necessrio constar o
nome dessa pessoa fsica no contrato de locao.
Caso haja futuros questionamentos, ser possvel verificar no contrato social da
administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela
empresa, esclarece Alex Strotbek.

12. obrigatrio haver reconhecimento de firma no contrato de

locao?
Por lei, no, mas fortemente aconselhvel. meramente uma questo de
segurana, diz Strotbek. Assim, possvel confirmar que as pessoas ali descritas
de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela
data.

13. obrigatrio haver reconhecimento de firma do mandato de

procurao firmado entre administradora e proprietrio?
Por lei, no, mas o Cdigo Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino
assim o exigir. E o ideal, que exija mesmo. Para Strotbek, uma forma de se
certificar de que, de fato, o proprietrio pode ser representado pela administradora
o que fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.
Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/o-que-pode-ou-nao-serexigido-no-contrato-de-aluguel

Shankar Cabus
Desenvolvedor web, web designer e ajudante do Direito
Formado em Sistema de Informao pela Universidade do Estado da Bahia, atua como web
designer, frontender e ajudante do Direito.

Fonte: http://shankarcabus.jusbrasil.com.br/artigos/290482120/o-que-podeou-nao-ser-exigido-no-contrato-de-aluguel?utm_campaign=newsletterdaily_20160105_2584&utm_medium=email&utm_source=newsletter
Data: 11/12/2016