UNIVERSIDAD NACIONAL DE

CAJAMARCA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS
POLTICAS

PROYECTO DE TESIS:

LA FE PUBLICA REGISTRAL EN EL ORDENAMIENTO

JURDICO PERUANO Y LA PROTECCIN A LOS
TERCEROS AQUIRENTES DE BUENA FE, CUANDO EL
ACTO QUE SUTENTA AL REGISTRO ESTA VICIADO
POR NULIDAD ABSOLUTA.
ASESOR:
ABOGADA SANDRA VERNIKA MANRIQUE URTEAGA
INVESTIGARDOR:
FONSECA MARTNEZ, Florentino

Cajamarca, Setiembre de 2015

Proyecto de Tesis: La Fe Pblica Registral

LA FE PUBLICA REGISTRAL EN EL ORDENAMIENTO
JURDICO PERUANO Y LA PROTECCIN A LOS
TERCEROS AQUIRENTES, CUANDO EL ACTO QUE
SUTENTA AL REGISTRO ESTA VICIADO POR NULIDAD
ABSOLUTA.
I.

Planteamiento del problema

Por un lado el Principio de la fe pblica registral se consagra en el artculo 2014

del Cdigo Civil en los trminos siguientes:
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
En la realidad fctica, el principio se presenta cuando el ttulo del transmitente
se halla afectado por alguna causal de nulidad o ineficacia que puede originar
un efecto de nulidad en cadena" respecto a los actos sucesivos.
La norma no hace distincin respecto a la magnitud del vicio que afecte al acto
contenido en la inscripcin, basta que el tercero adquiera el derecho a ttulo
oneroso, se haga de buena fe y finalmente inscriba su derecho para gozar de la
proteccin legal. La jurisprudencia ha confirmado estos requisitos en reiteradas
casaciones, por nombrar algunas con lo nmeros: 3088-2006-LIMA, 30472007-LIMA y 1208-2006-PIURA.

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Por otro lado, el art Artculo 219 del mismo texto normativo establece
taxativamente que el acto jurdico es nulo cuando falta la manifestacin de
voluntad del agente, cuando se haya practicado por persona absolutamente
incapaz, cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o cuando sea
indeterminable, cuando su fin sea ilcito, cuando adolezca de simulacin
absoluta, cuando no revista la forma prescrita bajo sancin de nulidad, cuando
la ley lo declara nulo, y cuando el acto jurdico sea contrario a las leyes que
interesan al orden pblico o a las buenas costumbres. Coherentemente el art.
220 prescribe que estas nulidades no pueden subsanarse por la confirmacin e
incluso pueden ser declaradas de oficio por el juez cuando resulte manifiesta.
En este sentido, el propio sistema registral se reconoce

en el art. 2013 del

Cdigo Civil (modificado por la ley N 30313, publicada el 26 marzo 2015) que
la inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes. De all se entiende como principio jurdico base de
nuestro ordenamiento el que un acto jurdico nulo no pueda producir efectos
jurdicos.
Ahora, la nulidad aplicada a la lgica del principio de la fe registral, si el acto
jurdico celebrado entre A (sujeto con incapacidad absoluta) y B, es nulo, A
no transmitido el derecho y B no ha adquirido el mismo, por ende B no tiene
derecho que inscribir, toda vez, que el artculo 2019, inciso uno establece que
son inscribibles los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles, como se
ha evidenciado en este acto no se ha transmitido derecho alguno, en efecto no
es inscribible. Si B no ha adquirido derecho alguno, menos podr transmitir
derecho a C tercero registral Qu puede registrar C?
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Si bien el principio de legitimacin registral, establece que el contenido del
asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos (artculo 2013
CC) est esta es una presuncin iuris tantum, por cuanto se indica mientras no
se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
rgano judicial o arbitral mediante resolucin o laudo firme y finalmente el
mismo artculo prescribe la inscripcin no convalida los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a las disposiciones vigentes. Tratndose de acto nulo
ste no ha podido producir efecto alguno, por ende los aparentes efectos que
sustentan el registro, estos no son vlidos.
Los efectos son ms graves, si aterrizamos en el mbito de los derechos
fundamentales. Se ha visto que el principio de fe registral recae directamente
sobre el mbito de la adquisicin de derechos, del mismo que el derecho
propiedad, no es ajena y se ve directamente afectada cunado el registro se
limita a proteger al mal llamado tercero adquirente. As el artculo 70 de la
Constitucin establece que el derecho de propiedad es inviolable y que a nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago por el eventual
perjuicio.

El principio de la fe registral al limitarse a proteger al tercero

adquirente sin evaluar la intervencin del propietario real, ste se ve afectado

por cuanto es privado de su propiedad sin justificacin alguna establecida en la
ley y sin derecho a defenderla.
Con estas premisas, haciendo una interpretacin sistemtica del derecho surge
el problema, si realmente el tercero registral se encuentra protegido por nuestro
sistema jurdico, cuando el acto en el que se sustenta el registro est afectado

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por nulidad absoluta, o es que se viene otorgando ese privilegio en base a una
interpretacin normativa contraria a los valores constitucionales, en base a un
super principio inexistente en nuestro sistema.
La fe pblica registral, as entendida y aplicada, constituye una clara muestra
de interpretacin normativa contraria a los valores constitucionales, pues se
limita a legalizar el despojo de un propietario sin verificar la diligencia del
tercero, ni la negligencia del titular afectado.
II.

FORMULACIN DEL PROBLEMA.

La fe pblica registral, en el ordenamiento jurdico peruano, protege a los

terceros adquirentes de buena fe cuando el acto que sustenta al registro se
encuentra viciado de nulidad absoluta?
III.

JUSTIFICACIN DEL PROBLEMA

En el marco del proyecto de Auditora Social a los Sistemas de Justicia (en la

Regin Andina), Iniciativa de la Comisin Andina de Juristas, en el mismo que
particip la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la Universidad
Nacional de Cajamarca, desarrollado en los aos 2013-2015, siendo
Coordinador mi persona, es donde surge la idea de investigar las sentencias de
nuestros propios magistrados Cajamarquinos, partiendo de casos prcticos.
En conversaciones con el Dr. Percy Guillermo Soriano Bazn, Juez Superior de
la Corte de Cajamarca, quien al proporcionarme la totalidad de sus sentencias
como magistrado y dialogando sobre algn tema relevante, me propuso una
sentencia en la que haba resuelto un caso, que involucraba al principio de
buena fe registral, sosteniendo que va nulidad de acto jurdico se puede
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desafectar un bien, en el que el acreedor perfecciona el contrato de fianza
confiado en el a informacin del registro.
Dada a la importancia que el sistema registral ha otorgado al principio de la
buena fe registral del tercero adquirente, hasta tal punto que en la exposicin
oficial de motivos del libro IX del Cdigo Civil, de los Registro Pblicos, se ha
dicho que en todo sistema registral constituye la mdula central de su
estructura y adems, que es la expresin ms clara de los alcances de la
proteccin que el registro brinda al trfico patrimonial y por otro, considerando
que el derecho comn establece que si una persona adquiere de otra un
derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, tambin ser nulo el
derecho del del adquirente. Nulo el derecho del otorgante es tambin nulo el
del adquirente, porque nadie puede transferir mayor o diverso derecho que
aquel que se le trasmite. Entonces como se explica el poder del principio de la
fe registral del tercero adquirente, de proteger un derecho que nunca se
transmiti y por ende nunca lo adquiri el tercero, vulnerando directamente al
derecho y principio constitucional de inviolabilidad de la propiedad Es
sper principio o tiene poderes mgicos?
Investigando se ha descubierto que es en un tema muy comn en la prctica
jurdica y que ha venido generando serios conflictos que an no han sido
resueltos con total claridad, por ejemplo, el caso del registro de un derecho
basado en documentos falsos.
De all que surge la necesidad de investigar y de algn modo contribuir al
esclarecimiento de algunas cuestiones conflictivas y proponer alguna solucin,
el derecho nunca es esttico sino dinmico, que est siempre abierto a la
crtica, a la correccin cuando los cambios de la sociedad lo exijan.
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IV.

HIPTESIS

La fe pblica registral en el ordenamiento jurdico peruano no protege a los

terceros adquirentes de buena fe en los casos en que el acto que sustenta la
registro, adolece de nulidad absoluta.
V.
V.1.

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN
Objetivo General:

Determinar si la fe pblica registral en el ordenamiento jurdico peruano,

protege a los terceros adquirentes de buena fe cuando el acto que sustenta
al registro, se encuentra viciado de nulidad absoluta.
VI.

MARCO TEORICO.

El marco terico de un proyecto de investigacin comprende al estudio breve

de las teoras y las investigaciones existentes desarrolladas hasta el momento
que se realiza la investigacin. En este caso no existiendo teoras al respecto,
sino nicamente posturas legales, jurisprudenciales y doctrinales nos limitamos
a evidenciar dichas posturas, las mismas que constituirn posteriormente la
investigacin como tal, dada al carcter descriptivo de nuestra investigacin.
A continuacin veamos las posiciones adoptadas por la jurisprudencia y la
doctrina, frente al principio de la fe registral y la proteccin a los terceros
adquirentes, las mismas que servirn de base y fundamente para la tesis que
estamos postulando:
El Artculo 2014 de Cdigo Civil Peruano modificado por la Primera Disposicin
Complementaria Final de la Ley N 30313, publicada el 26 marzo 2015
establece que:

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El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
De all, en la doctrina y Jurisprudencia se ha establecido como posicin
dominante casi uniforme, que la norma no hace distincin respecto a la
magnitud del vicio que afecte al acto contenido en la inscripcin, por ende
basta que el tercero adquiera el derecho a ttulo oneroso, se haga de buena fe
y finalmente inscriba su derecho para gozar de la proteccin del principio.
Requisitos confirmados y establecidos en las casaciones por indicar algunas:
n. 3088-2006-Lima, n. 3047-2007-Lima, n. 1208-2006-PIURA.
El fundamento del principio de la fe pblica que defiende esta posicin radica
en la necesidad de asegurar el trfico patrimonial cuyo objeto consiste en
proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten los terceros
adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro.
Seala GONZALES BARRN, Gnther Hernn en su libro Introduccin al
Derecho Registral y Notarial (2008) que:
De ser preferida la realidad jurdica extra registral se producira
una gran inseguridad en el trfico patrimonial, pues los
potenciales adquirentes nunca podran conocer con certeza la
situacin jurdica de la finca. En cambio, de darse preferencia a la
realidad jurdica registral, el adquirente sabe perfectamente que
su confianza en los pronunciamientos del Registro lo hace inmune
frente a cualquier irregularidad en la cadena de transmisiones,
pues le basta creer en el Registro para "salvarse"

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Es este sentido, se llega a la conclusin que la fe pblica registral consagrado
en el artculo 2014 del Cdigo Civil peruano protege a los terceros de buena fe
cuando el acto previo es nulo o falso.
Sin embargo, aun cuando no existe una posicin consolidada, en la doctrina
existen argumentos que poco a poco va adquiriendo importancia, por
cuanto, cuenta con un fundamento jurdico constitucional. Siendo el principio de
la fe registral un principio de carcter legal que busca la seguridad de los actos
de transmisin y adquisicin de bienes, es el derecho de propiedad el que se
ve directamente implicado, esto es que el principio de la fe registral opera
cuando entra en conflicto el inters del propietario real por conservar su
derecho, y el inters del adquirente (tercero registral) por asegurar la eficacia
de su adquisicin, aun en contra de la voluntad del propietario. En tal caso,
segn el principio, la posicin prevaleciente es la del tercer adquirente.
Al amparo del inciso 16, artculo 2 de la Constitucin, que reconoce a toda
persona el derecho a la propiedad y el artculo 70 que reconoce su
inviolabilidad de la propiedad, esta posicin sostiene que nadie puede afectar,
desconocer o cuestionar la propiedad, el propietario no puede ser privado de su
derecho sin justificacin legal.
Gunther Gzales Barrn (2005) seala que:
La Constitucin protege la propiedad ya adquirida (art. 70), as
como la libertad contractual como mecanismo para que los bienes
circulen en el trfico (art. 2-14); por tanto, no puede aceptarse
que un propietario pueda ser despojado o expropiado (en
sentido no-tcnico) de manera impune cuando no existe un valor
fundamental que compense esa solucin extraordinaria por la que
un titular es privado de su derecho en contra de su voluntad.

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Se indica, que si bien el principio registral no es inconstitucional per se porque
el sistema jurdico tiene que dar respuestas a los conflictos, estas respuestas
no pueden ser arbitrarias, sino que brindando seguridad jurdica deben ser lo
ms justas posibles.
Concluyendo que el principio registral debe ser interpretado conforme a
principios y los valores constitucionales, por ende de aplicacin excepcional. En
tal sentido frente a un acto que vulnera un derecho constitucional el principio no
puede operar, por tanto el tercero adquirente no alcanza la proteccin.
Una tercera posicin adoptada al respecto, por un sector minoritario de la
jurisprudencia y la doctrina setenta que se tiene como principio jurdico base de
nuestro ordenamiento, el que un acto jurdico nulo no pueda producir efectos
jurdicos.
Posicin que se evidencia en la Cas. n. 2534-2004-Puno:
Se tena que las instancias de mrito haban declarado que el
acto jurdico celebrado entre el demandante con el demandado,
era un contrato de arrendamiento privado del 01 de agosto de
2001 y no as un contrato de compraventa de bien inmueble, por
lo que devena en nulo de puro derecho, al no expresar la
voluntad del agente.
Con relacin al segundo acto jurdico, las instancias de mrito lo
declararon nulo, atendiendo a que el vendedor no poda transferir
un bien que no le perteneca, adems de que su finalidad era
ilcita; sin embargo, al margen del error incurrido por las
instancias, referido a la venta de bien ajeno, la cual est prevista
taxativamente en la ley, es preciso sealar que era principio
jurdico base de nuestro ordenamiento el que un acto jurdico nulo
no pueda producir efectos jurdicos (Gaceta Jurdica 2011, 507).
As mismo, en el derecho comn establece que si una persona adquiere de
otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, tambin ser
nulo el derecho del adquirente. Nulo el derecho del otorgante es tambin nulo
el del adquirente, porque nadie puede transferir mayor o diverso derecho que
aquel que se le trasmite. Desde esta perspectiva, como se explica entonces el

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poder del principio de la fe registral del tercero adquirente, de proteger un
derecho que nunca se transmiti y por ende nunca lo adquiri el tercero.
Las dos ltimas posiciones se complementan y se consolidan entre s,
considerando el efecto de la operatividad del principio de la fe registral cuando
otorga eficacia a un acto nulo, protegiendo la adquisicin del tercero,
desconoce el derecho del propietario real, cuando ste no manifestado su
voluntad, el efecto inmediato es la vulneracin del derecho constitucional a la
inviolabilidad de la propiedad.

VII.

METODOLOGA DE ESTUDIO
VII.1. Mtodo de investigacin
Siendo el mtodo, el conjunto de procedimientos formulados de
una manera lgica, que el investigador debe seguir en la adquisicin
del conocimiento, con el propsito de llegar a demostrar la hiptesis,
cumplir con los objetivos o dar respuesta concreta al problema
identificado;

esta

investigacin

se

realizar

utilizando

una

combinacin de los mtodos: analtico, sinttico y comparativo.

El mtodo analtico en trminos generales nos permite estudiar la
conclusin general, para luego entender cada uno de los elementos
que componen a la conclusin. Por su parte, el mtodo sinttico nos
va a permitir estudiar el tema, partiendo de cada parte que lo
compone y finalmente llegar a una conclusin. El mtodo
comparativo nos permitir realizar una comparacin de las normas

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del derecho comparado que rigen las instituciones y concluir en su
congruencia o disociacin con nuestro sistema registral.
VII.2. Fuentes y tcnicas para la recoleccin de la informacin
Siendo una investigacin de nivel descriptivo por ende puramente
terico, por lo generalidad la investigacin se realizar en las
bibliotecas fsicas como virtuales, haciendo uso de fuentes
secundarias como son: libros especializados, revistas, documentos,
prensa y otros. As mismo, haciendo uso de la tecnologa, el internet
es fundamental hoy en da, con la visita a pginas webs reconocidas,
centros de informacin especializada, bases de datos, etc.
Por el tipo de investigacin, las tcnicas de recoleccin de datos a
utilizarse, ser la de fichaje, la misma que nos permitir ordenar y
clasificar adecuadamente la informacin consultada. As se utilizar
las fichas textuales o directas, fichas de resumen, fichas de
parfrasis y fichas mixtas.

VIII.

ACTIVIDA
DES

CRONOGRAMA

Julio
Octubr
Seti
eAgos emb
Novie
to
re
mbre
2015

Dic2015
May
Abril201 o
6

Seti
Juni Juli Agost
emb
o
o
o
re

Elaboraci
n del
X
Proyecto
Revisin

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Aprobaci
n

Elaboraci
n de tesis
Recolecci
n de
informaci
n

Elaboraci
n del
document
o
preliminar

Elaboraci
n del
document
o final

Presentaci
n de la
Tesis

Aprobaci
n de la
Tesis

Sustentaci
n de la
Tesis

IX.

PRESUPUESTO
COSTOS
(S/)

RECURSOS
Bienes

Servicios

Materiales de escritorio

100.00

Bibliografa

700.00

Internet

560.00

Fotocopias

150.00

Impresiones

100.00

Movilidad

100.00

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