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ndice:
Introduccin:
Antecedentes Histricos
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Renta
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Gastos y Mejoras
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Normas Procesales
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Considercaiones Finales
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Bibliografia
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Webgrafia
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ANEXOS
Y FORMULARIOS
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ARRENDAMIENTOS RSTICOS
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Introduccin:
Obstante,
no
debe
obviarse
la
importancia
que
tiene
el
ARRENDAMIENTOS RSTICOS
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Navarra,
se publica
la ley 49/2003 de
ARRENDAMIENTOS RSTICOS
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ARRENDAMIENTOS RSTICOS
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Antecedentes histricos.
arrendamientos
de larga
sucesivas
y una
cuando
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una
proteccin
excepcional
del
cultivador
personal,
establecen nuevas
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Si bien
sta
no
modifica
sustancialmente
el concepto
de
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Por la falta del carcter de finca rustica; cuando tiene naturaleza de solar
urbano, pues su destino son edificaciones, viviendas, industrias,
construcciones ect.
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que impongan al
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grandes empresas. Y es este otro de los aspectos fundamentales que han sido
modificados en la ultima reforma
Sin embargo, no recupera el concepto de la ley de 1980 que estableca
que
autnomas podrn rebajar ese limite pero en todo caso no puede superarse las
500 hectreas de secano o 50 de regado. Cuando se trate de finca para
aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite mximo ser de
1.000 Hectreas.
En el caso de cooperativas agrarias y cooperativas creadas para la
explotacin comunitaria de la tierra el lmite de superficie se multiplicara por el
nmero de miembros que lo compongan. Por otra parte quedan excluidas de
este limite los organismos y entidades dependientes de las administraciones
publicas; lo cual en opinin de parte de la doctrina no esta justificado este
privilegio respecto al resto de sujetos con capacidad para ser arrendatarios.
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La actual regulacin
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RENTA:
El
Si el arrendador se niega
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Gastos y mejoras.
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en la
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inicialmente para adquirir una cosa antes que otro al que iba a ser enajenada.
A cuyo efecto, el dueo de la cosa debe notificar al titular del tanteo, la
enajenacin proyectada. Si violando el tanteo, el dueo enajena la cosa sin
notificarlo al tanteante, ste puede hacer que la misma se le transmita todava
a l privando de ella al adquiriente. Y el Retracto faculta para adquirir una cosa
despus de ser transferida a otro y por lo que ste dio por ella. Se trata de un
derecho que slo se ejercita despus de que se enajene a otro, el titular del
derecho de retracto tiene derecho a reclamarla para s.
Como seale anteriormente la reforma de 2005 de la ley de
arrendamientos rsticos, recupera la titularidad de los derechos de tanteo o
retracto solo en el caso que el arrendatario sea agricultor profesional o sea una
cooperativa agraria, una cooperativa de explotacin comunitaria de la tierra,
sociedades agrarias de transformacin y comunidades de bienes. La ley regula
en su articulo 9 los requisitos exigidas a las entidades jurdicas para que tengan
capacidad de ser arrendatario, as como las limitaciones por el volumen de la
explotacin agraria. Y tambin establece los requisitos para ser considerado
agricultor profesional y estos debe cumplirlos el agricultor persona fsica en el
ao agrcola anterior en que pretenda ejercitar los derechos de adquisicin
preferente.
Para que los titulares de los derechos de tanteo y retracto pueden
ejercer tales derechos han de tener concertado un contrato de arrendamiento
sujeto a las normas de la ley de arrendamientos rsticos. No es posible
ejercerlo en arrendamientos considerados no rsticos, ni en los exceptuados o
que no se aplica esta ley. Y tampoco es posible el ejercicio de estos derechos a
los contrato de arrendamientos rsticos celebrados con anterioridad a la
entrada en vigor de la ley.
No es necesario que el arrendamiento rustico conste por escrito, ya que
la propia ley establece que
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informativo. Los sucesores legtimos tambin tendrn
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derecho de tanteo y
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Que el transmitente
para ejercer el retracto desde que tuvo conocimiento por cualquier medio de la
Adolfo Infante Infante
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sobre el tanteo y retracto, tanto la finca objeto del retracto como al colindante
no debe exceder de una hectrea, y no puede estar separada por arroyos,
acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres. En el caso de que se
ejercite el retracto por el colindante queda el adquiriente subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador.
Cuando una finca sea susceptible de varios aprovechamientos tendr
derecho a los derechos de adquisicin preferente; tanteo y retracto
el
retracto
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tiene
derecho
la
indemnizacin
que
haya
fijado
la
Administracin.
b) Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola,
notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa efectuada por el testador,
tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera
varios, ser preferente el ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores
tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las,
condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima
circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin por escrito al
arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la
persona jurdica o la comunidad.
g) Por resolucin del derecho del arrendador.
h) Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.
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El arrendador
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que sean
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Normas procesales:
Los litigios que pueden suscitarse
de la jurisdiccin
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IMAGEN DEL PORTAL DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA, CON INFORMACIN ADMINISTRACIN SOBRELA TRAMITACIN PARA LA
INSCRIPCIN EN EL REGISTRO ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS
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CONSIDERACIONES FINALES
de arrendamientos rsticos
dos notas caractersticas
viene caracterizada, en mi
opinin por
reforma 2005
que es menos liberal y por tanto mas conciliadora entre los intereses
de arrendatarios y arrendadores y por otro la recuperacin del
profesional de la agricultura, dotndole de una nueva regulacin
Por otra
perdida de peso
de su legislacin especifica,
necesario un actualizacin de la
hacia
la
y la movilidad de la tierra
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el porcentaje de
del
retroactividad.
legislador,
Creo
que
generalmente
debera
haberse
poco
proclive
regulado
un
la
periodo
transitorio que no nos llevara a que esta ley solo sea de aplicacin a
los arrendamientos con posterioridad a su entrada en vigor. Ello
siempre
va
generar
una
inseguridad
jurdica
una
falta
de
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BIBLIOGRAFA:
JOSE LUS
comentario de la ley de
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WEBGRAFA:
Ministerio de Agricultura:
http://www.mapa.es/
http://www.map.es/
http://www.ine.es/
http://www.navarra.es/
http://www.poderjudicial.es/search/index.jsp
http://www.todalaley.com/
http://noticias.juridicas.com/
http://www.abogadoaloy.com/textos.php
http://www.difusionjuridica.es/portal/
Peridicos y publicaciones:
http://www.prensaescrita.com
http://www.eumedia.es/
http://revistas.um.es
http://www.difusionjuridica.es/portal/
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ANEXOS
NOTAS
CONFIGURADORAS DEL
ARRENDAMIENTO
RUSTICO:
EVOLUCION HISTRICA
Legislacin especial; que rompe los principios del
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EVOLUCION HISTORICA
EVOLUCION HISTORICA
LEY 49/2003: APROXIMACIN AL CODIGO
CIVIL
Rebajo la duracin mnima de los contratos a 3 aos.
Elimino los derechos de tanteo o retracto
Suprimi el requisito de ser cultivadores o profesionales
agrarios para poder contratar.
Mantiene como contrato agrario.
Criticas:
Buena acogida entre los civilistas
Contestacin por las organizaciones sindicales y agrarias.
La oposicin poltica (PSOE) prometi
modificarla si
recuperaba el poder
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EVOLUCION HISTORICA
Reforma de 2005 ( ley 26/2005)
Ampliacin de la duracin mnima de 5 aos
Recuperacin limitada de los derecho de tanteo y
retracto
Privilegia la condicin de profesionales de
agricultura
la
Criticas
Recuperacin de los derechos de tanteo y retracto.
Sin periodo transitorio (a los contratos se le aplicara la
normativa vigente en el momento de celebrarse)
Legislacin aplicable
Ser de aplicacin la LEY 49/2003,
(modificada por la ley 26/2005), y en su
defecto el cdigo civil y la costumbre.
En aquellos territorios con derechos civiles,
forales o especiales; esta tendr carcter
supletorio, y habr que estar a la legislacin
propia si la hubiera. (Galicia Aragn Baleares,
Pas Vasco,
Valenciana.)
Navarra,
Catalua
Comunidad
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aquellos
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas,
para su aprovechamiento agrcola, ganadero o
forestal a cambio de un precio o renta (inaplicacin, art.7)
EXCLUSIONES:
FALTA DEL CARCTER DE FINCA RUSTICA (edificaciones
viviendas, industrias)
POR
FALTA
DE
CONTINUIDAD
EN
EL
DISFRUTE
(arrendamiento inferior al ciclo de produccin agraria)
POR DESVINCULACIN DEL CULTIVADOR A LA TIERRA
(aprovechamientos secundarios o accesorios)
BIENES COMUNALES, DE CORPORACIONES LOCALES (normas
especificas, de derecho administrativo y rgimen local)
Partes contratantes
Personas fsicas y jurdicas
No se exige la condicin de profesional de la agricultura
(aunque si lo privilegia)
Exige a las personas jurdicas que tengan en su objeto
social la actividad agraria.
Prohibicin de contratar a titulares de explotaciones de
500 htas. secano o 50 de regado, o 100 aprovechamiento
ganadero intensivo; Excluida la administracin publica.
Derecho del arrendador a determinar el tipo de cultivo
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Subarriendo
Se estar a lo pactado por las partes, con estas
limitaciones:
Siempre y cuando se otorgue por todo el tiempo
que resta de arrendamiento
Por una renta que no podr ser superior a la
pactada en el contrato.
Se exige el consentimiento del arrendador
Cuando se efectu a favor del cnyuge o de uno de
los descendientes bastar con la comunicacin
fehaciente al arrendador en el plazo de 60 das
Subarriendo
Se estar a lo pactado por las partes, con estas
limitaciones:
Siempre y cuando se otorgue por todo el tiempo
que resta de arrendamiento
Por una renta que no podr ser superior a la
pactada en el contrato.
Se exige el consentimiento del arrendador
Cuando se efectu a favor del cnyuge o de uno de
los descendientes bastar con la comunicacin
fehaciente al arrendador en el plazo de 60 das
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RENTA
Se fijara en dinero; la que libremente pacten las partes
Si se fijara en especie se convertir en dinero, mejoras de
transformacin
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Obras y Mejoras
A cargo del arrendador:
La obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en
estado de servir para el aprovechamiento o explotacin a que
fue destinada en el contrato.
Excepcin: por causa de fuerza mayor sufra daos no
indemnizables superiores a una anualidad de renta (opcin del
arrendatario entre rescisin del contrato o minoracin de renta)
Obras y mejoras
A cargo del arrendatario:
Las reparaciones, mejoras e inversiones propias del
empresario agrario en el desempeo normal de su
actividad. (Sin aminorar renta salvo que por el acuerdo de las
partes, disposiciones judiciales, administrativas
cosa)
se establecera otra
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ENAJENACION
El adquirente de la finca, aun cuando
estuviese amparado por el artculo 34 de la
Ley Hipotecaria, quedar subrogado en
todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deber respetar el plazo que
reste de la duracin mnima del contrato
prevista en el artculo 12 o la de la prrroga
tcita que est en curso si se trata del tercero
hipotecario, mientras que en los dems casos
deber respetar la duracin total pactada
(Art. 22 LAR)
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Agricultor Profesional
Una cooperativa agraria, una cooperativa de
explotacin comunitaria de la tierra, sociedades
agrarias de transformacin y comunidades de
bienes que cumplan requisitos Art. 9 LAR
Derechos preferentes, salvo el retracto del colidante (1523 C.C.)
cuando ambas fincas sean inferior a 1 Hta.
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TANTEO
Notificacin fehacientemente al arrendatario con
los elementos esencias del contrato a transmitir, el
posible adquiriente y el precio. A falta de precio en
transmisiones como donaciones, permutas... ste
se fijara de acuerdo a los precios de mercado de la
zona.
El arrendatario tiene un plazo de 60 das hbiles
para ejercer el derecho de tanteo desde al fecha que
recibi la notificacin del transmitente.
RETRACTO
El arrendatario podr ejercitar el derecho de
retracto en los siguiente supuestos:
Falta de notificacin
al arrendatario sea
fehaciente o no al arrendatario
Las condiciones de la enajenacin; precio,
nombre del adquiriente etc. no coincidan con
los notificados fehacientemente al arrendatario.
La notificacin no se realizo en forma; (no
fehaciente o porque se han omitido elementos esenciales
del contrato de manera que el arrendatario no tiene un
conocimiento completo de la transmisin proyectada.)
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APARCERIA
Por el contrato de aparcera, el titular de una
finca o de una explotacin cede temporalmente
su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos, as como el de los elementos
de la explotacin, ganado, maquinaria o capital
circulante, conviniendo con el cesionario
aparcero en repartirse los productos por partes
alcuotas en proporcin a sus respectivas
aportaciones.
APARCERIA
RGIMEN JURDICO; Libertad de las partes, en
defectos de normas especiales , o costumbre,
capitulo II, III, VI VIII de la ley de Arrendamientos
Rsticos.
DURACIN; libremente pactada, en ausencia del
mismo por un ao y prorrogas de un ao
(notificacin del al menos 6 meses en contratos de
mas de un ao)
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Juan Carlos I,
Rey de Espaa
A
todos
los
que
la
presente
Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.
vieren
entendieren.
Sabed:
EXPOSICIN DE MOTIVOS
I
La adecuacin socioeconmica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de modernizacin de la
agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de
ocupacin satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura espaola que, a
pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen produciendo en los ltimos aos, se caracteriza por tener todava acusadas deficiencias
estructurales, tanto en trminos globales y territoriales, como en relacin a otros pases con los que comparte intereses y mercados cada da ms
abiertos y competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos ms idneos
para lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.
II
La Constitucin Espaola de 1978, en su artculo 130.1, encomienda a los poderes pblicos la modernizacin y desarrollo de todos los sectores
econmicos y, en particular de la agricultura, de la ganadera, de la pesca y de la artesana, a fin de equiparar el nivel de vida de todos los espaoles.
En consecuencia, el establecimiento de una adecuada regulacin de los arrendamientos rsticos, en cuanto coadyuva a la modernizacin de las
explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de poltica econmica y social, sino tambin en un mandato constitucional dirigido a los
poderes pblicos. Y concretamente al Estado, en virtud del artculo 149.1 de la Norma Fundamental, cuya regla 8 atribuye a aqul la competencia
exclusiva sobre legislacin civil, sin perjuicio de la conservacin, modificacin y desarrollo por las comunidades autnomas de los derechos civiles,
forales o especiales, all donde existan.
III
En las ltimas dcadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la tierra en Espaa que, sin duda, han influido en su movilidad y en
el proceso de ajuste estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del arrendamiento respecto a las dems formas de tenencia de la
tierra. As, la reestructuracin de los aos 60 est asociada con una fuerte expansin del arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y, sobre todo,
los 80, se reduce la intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la
expansin de los arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de Arrendamientos Rsticos de 1980. Esta Ley vino a adaptar la institucin a la nueva
Constitucin de 1978, as como a situarla en la perspectiva de la integracin plena de Espaa en la Unin Europea y, en fin, como toda norma cabal
debe hacerlo, respondi a las circunstancias de nuestra agricultura, radicalmente distintas entonces, no ya de las de su antecesora, la Ley de 1935,
sino de las propias de los aos 60 y 70. Se impone ahora una revisin, por diferentes motivos.
En la Unin Europea se estn produciendo cambios de gran trascendencia en el pensamiento que inspira las reformas de la poltica agrcola comn. El
desafo fundamental que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles prdidas de renta a
agricultores y ganaderos.
Generalmente se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las actuales, en trminos de superficie y de rendimientos, y, sobre todo,
una dinamizacin del mercado de la tierra. Y es aqu donde aparece el instrumento arrendaticio como uno de los ms indicados para lograr nuevas
tierras, que los agricultores con vocacin de permanencia puedan agregar a las suyas. Existen, as, ncleos rurales donde unos pocos empresarios
llevan en cultivo todo el trmino, manteniendo labradas y vivas las tierras, y permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger,
por otra parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez rentas complementarias a los agricultores, que permiten
cumplir la doble funcin de produccin de alimentos y conservacin del medio ambiente. Fue la Declaracin de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de
donde surgen en gran medida las nuevas tendencias de reordenacin de las explotaciones) la que asumi inequvocamente el objetivo del desarrollo
rural, incorporado, desde entonces, al marco del sector agrario.
Por lo que se refiere a las caractersticas presentes de la agricultura, se han producido cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las
nuevas realidades y perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar las condiciones de vida y el nivel de empleo,
as como la diversificacin de la actividad econmica en el medio rural.
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Es previsible que en el futuro contine la tendencia a la disminucin de la poblacin activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables
efectos de las polticas de ayudas a la instalacin de jvenes agricultores que, junto a otros factores, tienden a moderar esa disminucin. Las
estadsticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotacin agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo Agrario
de 1999, haba en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas por un titular de 55 o ms aos que careca de sucesor, lo que supone el 44 % de las
explotaciones con empresario persona fsica y el 42,3 % del total de explotaciones censadas (aproximadamente el 20 % de la superficie censada
total), que son las que podran desaparecer durante el prximo decenio. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo
que les permitir agrupar una buena base superficial: existe ya una tendencia clara, especialmente en el sur de Espaa, a la proliferacin de
sociedades de administracin o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar como frutos unidades de produccin mayores, ms tecnificadas,
mejor informatizadas, con una integracin ms intensa en redes de comercializacin, llevadas, pues, con criterios empresariales.
En este sentido, las estimaciones realizadas apuntan a que en el prximo decenio abandonarn la actividad agraria entre 400.000 y 500.000
explotaciones que liberarn alrededor de cuatro millones de hectreas, que tericamente quedarn disponibles para su incorporacin a otras
explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta necesaria una revisin de su rgimen jurdico, que aumente su eficacia
y permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en
principio no cabe esperar que la reestructuracin transcurra a travs de la compraventa de tierras, dado su elevado precio.
En definitiva, la orientacin fundamental que inspira la Ley es lograr una flexibilizacin del rgimen de los arrendamientos rsticos en Espaa,
siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de las explotaciones agrarias. Esta Ley reform la de 1980, en
lo que se refiere a la duracin de los arrendamientos, suprimiendo las prrrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duracin mnima, de
cinco aos, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulacin. La consecuencia fue una revitalizacin de los arrendamientos rsticos. Durante los
aos 90 se registra, as, una fuerte expansin del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de hectreas. La nueva Ley profundiza en esta
direccin.
IV
En el captulo I se consagra el objetivo de dar primaca a la autonoma de la voluntad de las partes (artculo 1), en todo aquello que no sea contrario al
muy limitado contenido imperativo de la Ley. Se incluye no slo el arrendamiento de fincas, sino tambin de explotaciones (artculo 2), as como una
referencia al rgimen de los derechos de produccin agrcola en caso de arrendamiento (artculo 3), todo ello en concordancia con la importancia
que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.
El captulo II regula las partes contratantes, donde se introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier
persona fsica o jurdica con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada, tal y como pone
de manifiesto el Censo Agrario de 1999 (artculo 9).
Destaca el cambio de orientacin que representa la supresin del requisito de la profesionalidad, exigido por la Ley de 1980, y del tope cuantitativo
que sta dej establecido para evitar la acumulacin de tierras. Puede decirse que la norma fracas en su aplicacin prctica, ya que la misma Ley
haba desvirtuado su alcance al permitir que fueran arrendatarias las sociedades con requisitos mnimos, bien fciles de constituir, amn de carecer
de sanciones adecuadas el incumplimiento de tales normas. Fue una reforma sin paralelo en ningn otro Estado comunitario, con la que se pretenda
proteger al agricultor a ttulo principal, personaje central en el edificio de las estructuras agrarias europeas, desde los Reglamentos socioestructurales de 1972. Sin embargo, el criterio comunitario cambia en el importante Reglamento (CE) n 1257/1999 del Consejo, de 17 de mayo de
1999, sobre la ayuda al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientacin y de Garanta Agrcola (FEOGA), por el que se modifican y derogan
determinados reglamentos. Esta norma prescinde por completo de aquella figura del agricultor a ttulo principal (ATP), aunque respete la normativa
en la materia de cada Estado miembro, basando la nueva poltica estructural en el criterio de viabilidad de las explotaciones agrarias. La evolucin
reciente de la titularidad de las explotaciones en Espaa muestra un notable descenso de las explotaciones individuales, en tanto que aquellas cuyo
titular es una persona jurdica privada (as, las sociedades mercantiles o las cooperativas) estn adquiriendo un papel muy destacado en la
reestructuracin de la agricultura espaola, sin que ello suponga desconocer el papel y la necesaria proteccin de la explotacin familiar,
imprescindible para garantizar un adecuado desarrollo social en el medio rural.
Uno de los aspectos fundamentales de la nueva norma es la duracin del arrendamiento, regulada en el captulo IV. La experiencia liberalizadora de la
Ley de 1995 ha sido, como antes se dijo, bsica para configurar la actual regulacin, que sigue ese mismo camino, acortando incluso el plazo de cinco
aos a tres, y estableciendo un sistema de prrrogas tcitas por tres aos. Hay pases comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a
admitir la total libertad de pacto en este punto de la duracin, lo que en Espaa ha parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario
precisa de algn tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad.
Ahora bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la duracin, se vena abajo la piedra angular sobre la que se
construyeron tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se haba hecho al negar las prrrogas legales era un cambio de sistema
que se vena a identificar, o cuando menos a aproximar, al Cdigo Civil de 1889. Con la nueva regulacin de la duracin, pierden sentido los derechos
de adquisicin, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra parte, la posible aplicacin de tales derechos, que implican
una notable limitacin a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha credo oportuno suprimirlos ahora, en aras de la
libre circulacin de la tierra que se estima cada da ms conveniente.
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Destaca tambin la regulacin de los gastos y mejoras, del captulo VI. Se ha utilizado la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con
novedades como la de considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la
modernizacin de los regados, tarea que constituye hoy uno de los pilares ms importantes de la modernizacin agraria en Espaa. Se trata de
evitar que los arrendamientos de fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser un obstculo a la modernizacin.
Constituye una importante novedad el captulo VII, en el que se regula la enajenacin y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenacin, la Ley se
aleja del principio jurdico romano emptor non tenetur stare colono, recogido en el artculo 1571 del Cdigo Civil, disponindose ahora todo lo
contrario, aun cuando el comprador estuviera amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (artculo 22). Se permite la cesin o el subarriendo,
en contra del sistema anterior, aunque se limita el importe de la renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las tierras por
intermediarios especulativos. Se ha tenido en cuenta para ello que, mediante la cesin o la aportacin quiz a una sociedad del contrato, se
fomentar en algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que, junto a otros instrumentos de poltica estructural (fomento de incorporacin
de jvenes, planes de mejora...), ha de contribuir a la modernizacin de las explotaciones.
Tambin merece destacarse el captulo IX, en el que se actualiza el rgimen de las aparceras. Se suprime el requisito de que el titular de la finca
aporte, al menos, un 25 % del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo as la distincin entre aparcera y arrendamiento
parciario. Se introduce una referencia a la aparcera asociativa remitiendo su regulacin, a falta de pacto, al contrato de sociedad (artculo 32). La
aparcera tiene cierta vigencia en algunas comunidades autnomas y, por otra parte, revive en figuras nuevas de contratos agroindustriales o de
integracin.
En definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientacin flexibilizadora del rgimen del arrendamiento, que es resultado de un largo perodo de
reflexin y consultas con expertos, as como del informe del Consejo Superior Agrario. Flexibilizacin que se hace compatible con el equilibrio de las
partes en el contrato, y que se refleja en materias como la regulacin de los derechos del arrendatario en caso de expropiacin de la finca
(disposicin adicional segunda). Incluso la corta duracin del contrato se compensa con el derecho del arrendatario al desistimiento unilateral del
contrato, sin ms que avisar con un ao de antelacin [artculo 24.d]. Flexibilizacin y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la
tierra y a la modernizacin de nuestras explotaciones agrarias.
CAPTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
Artculo 1. Arrendamiento rstico.
1. Se considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas,
para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regir el Cdigo
Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
3. Tendrn tambin la misma consideracin los arrendamientos de explotaciones agrcolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarn las
disposiciones de esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.
Artculo 2. Arrendamiento de explotacin.
Se entender que el arrendamiento es de explotacin, ya est constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del
mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgnica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente,
acompaando el correspondiente inventario.
Artculo 3. Derechos de produccin agrcolas y otros derechos.
Los derechos de produccin agrcolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarn el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.
Artculo 4. Compatibilidad de arrendamientos.
1. Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos
compatibles y principales.
2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal no se considerarn incluidos
aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.
Artculo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rsticos.
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No se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de
realizacin de alguna faena agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participacin en los productos o con algn
aprovechamiento singular.
Artculo 6. Arrendamientos exceptuados de esta Ley.
Quedan exceptuados de esta Ley:
a. Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola.
b. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que
especficamente se refiera el contrato.
c. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin
especial aplicable.
d. Los que tengan como objeto principal:
1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos
de carcter secundario.
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. La caza.
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulacin del ganado.
5. Cualquier otra actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal.
e. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano comn,
que se regirn por sus normas especficas.
Artculo 7. Inaplicacin de la Ley.
1. Tampoco se aplicar esta Ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con
el ttulo I de la misma, o aqullos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a. Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artculo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13
de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.
b. Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento distinto del rstico sea superior en
ms del doble a ste.
2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr poner trmino al
arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artculo 25, mediante un plazo de preaviso de un ao. Ello se aplicar igualmente al arrendamiento de
explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporcin superior
al 50 %.
Artculo 8. Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas rsticas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en
que las recibi y de lo dispuesto sobre mejoras en esta Ley.
Sern nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que
tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.
2. Cuando la determinacin del tipo o sistema de cultivo implique transformacin del destino o suponga mejoras extraordinarias, slo podr hacerse
mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias
pertinentes.
3. En el arrendamiento de explotacin, el arrendatario goza igualmente de plena autonoma en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la
obligacin de conservar la unidad orgnica de la explotacin y de efectuar, a la terminacin del arriendo, su devolucin al arrendador.
CAPTULO II. PARTES CONTRATANTES.
Artculo 9. Capacidad y limitaciones a la extensin del arrendamiento.
1. Podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas.
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Es agricultor profesional, a los efectos de esta Ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al
duplo del Indicador pblico de renta de efectos mltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto-ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalizacin de
la regulacin del Salario Mnimo Interprofesional y para el incremento de su cuanta, y cuya dedicacin directa y personal a esas actividades
suponga, al menos, el 25 % de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrn ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotacin comunitaria de la tierra, las sociedades
agrarias de transformacin y las comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas jurdicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT),
debern tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades
complementarias a sta dentro del mbito rural, siempre que no excedan los lmites establecidos en el apartado 6.
A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participacin y presencia del titular, como consecuencia de eleccin pblica, en
Instituciones de carcter representativo, as como en rganos de representacin de carcter sindical, cooperativo o profesional, siempre que stos
se hallen vinculados al sector agrario, las de transformacin y venta directa de los productos de su explotacin y las relacionadas con la
conservacin del espacio natural y proteccin del medio ambiente, al igual que las tursticas, cinegticas y artesanales realizadas en su explotacin.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podr poner fin al contrato una vez emancipado,
siempre que haya transcurrido la duracin mnima prevista en el artculo 12, y lo comunicar al arrendatario en el plazo de seis meses desde que
alcanz dicho estado o, en su caso, desde que falte un ao para que se cumpla el plazo mnimo de duracin. En todo caso, la denuncia del contrato no
surtir efecto hasta transcurrido un ao desde su realizacin.
5. Tambin podrn ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados, conforme a sus normas
reguladoras, para la explotacin de fincas rsticas.
6. En todo caso, no podrn ser arrendatarios de fincas rsticas, las personas fsicas que, por s o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya
titulares de una explotacin agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dems caractersticas sern fijadas en las distintas comarcas del pas por los
rganos competentes de las Comunidades Autnomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectreas de secano o 50 de regado.
Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite mximo ser de 1.000 hectreas.
En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotacin comunitaria de la tierra, el lmite anterior se multiplicar por
el nmero de miembros que las compongan.
No ser de aplicacin la limitacin a las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados conforme a sus normas
reguladoras para la explotacin o subarriendo de fincas rsticas,
7. No podrn ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptan, no obstante:
a. Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unin Europea, del Espacio Econmico
Europeo, y de pases con los que exista un convenio internacional que extienda el rgimen jurdico previsto para los ciudadanos de los
Estados mencionados.
b. Las personas fsicas que carezcan de la nacionalidad espaola, que no estn excluidas del mbito de aplicacin de la Ley Orgnica
4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en Espaa y su integracin social, y que se encuentren
autorizadas a permanecer en Espaa en situacin de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgnica y su desarrollo
reglamentario.
c. Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados que apliquen a los espaoles el principio de reciprocidad en
esta materia.
Artculo 10. Resolucin del derecho del concedente.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un anlogo derecho de goce sobre la finca o la
explotacin se resolvern al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el ao agrcola, en cuyo caso subsistirn hasta que
ste concluya.
Tambin podrn subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando ste exceda de la duracin de aquellos derechos si a su otorgamiento
hubiera concurrido el propietario.
CAPTULO III. FORMA.
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4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la
finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
Artculo 21. Mejoras tiles y voluntarias.
Por lo que se refiere a las mejoras tiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se
estar, en primer trmino, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicar
el rgimen establecido por el Cdigo Civil para el poseedor de buena fe.
Asimismo, y previa notificacin al arrendador, el arrendatario podr realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le
sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminucin de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser
utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 aos, tanto del arrendatario como de su cnyuge, de la persona
que conviva con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad con independencia de su orientacin sexual, de sus
familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o
presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rstica. Al trmino del contrato, el
arrendatario estar obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si as se lo exigiera el arrendador.
CAPTULO VII. ENAJENACIN Y SUBARRIENDO.
Artculo 22. Enajenacin de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, y deber respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato prevista en el artculo 12 o la de la prrroga
tcita que est en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dems casos deber respetar la duracin total pactada.
2. En toda transmisin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, incluida la donacin, aportacin a sociedad, permuta, adjudicacin en pago o
cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porcin determinada o de una participacin indivisa de aqullas, el arrendatario
que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artculo 9.2, tendr derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el
transmitente notificar de forma fehaciente al arrendatario su propsito de enajenar y le indicar los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimacin del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artculo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la
disposicin adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que hubiera recibido la notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el
mismo precio y condiciones, y lo notificar al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificacin del arrendador, el arrendatario tendr derecho
de retracto durante 60 das hbiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimacin hecha por el arrendador, se determinar por un perito
independiente nombrado de comn acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdiccin civil conforme a las normas de
valoracin que establece la legislacin de expropiacin forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenacin se notificar de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto
o, en su caso, el de adquisicin, si las condiciones de la enajenacin, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a
las contenidas en la notificacin previa. El mismo derecho tendr si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificacin previa. En este
caso, el retracto o el derecho de adquisicin preferente podrn ser ejercitados durante el plazo de 60 das hbiles a partir de la notificacin.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los ttulos de adquisicin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, deber justificarse la prctica de
la notificacin que establece el apartado anterior.
5. No procedern los derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente en los casos siguientes:
a. En las transmisiones a ttulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo
grado de consanguinidad o afinidad o su cnyuge.
b. En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10
hectreas de secano, o una de regado, los predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes con respecto a cualquier otro de adquisicin, salvo el retracto de colindantes
establecido por el artculo 1523 del Cdigo Civil, que prevalecer sobre stos cuando no excedan de una hectrea tanto la finca objeto de retracto
como la colindante que lo fundamente.
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7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto
corresponder ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condicin de agricultor joven, y,
de haber ms de uno con esta condicin, al ms antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotacin, habr que cumplir las obligaciones de notificacin
con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno por la porcin que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera
ejercitarlo, por su parte, podr hacerlo cualquiera de los dems, y ser preferente el que tuviera la condicin de agricultor joven y, en su defecto, o
en el caso de ser varios, el ms antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensin haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores
se entendern limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisin de la finca deber especificar,
en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porcin dada en arriendo.
Artculo 23. Cesin y subarriendo.
Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y
deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.
El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador.
Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del
arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60 das
hbiles a partir de su celebracin.
CAPTULO VIII. TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO.
Artculo 24. Terminacin del arrendamiento.
El arrendamiento termina:
a. Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea tambin total; si la prdida es slo parcial, el arrendatario
tiene opcin para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En
este ltimo supuesto, adems, el arrendatario tiene derecho a la indemnizacin que haya fijado la Administracin.
b. Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c. Por mutuo acuerdo de las partes.
d. Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola, notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
e. Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa
efectuada por el testador, tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera varios, ser preferente el
ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las,
condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin
por escrito al arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.
f. En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga
la persona jurdica o la comunidad.
g. Por resolucin del derecho del arrendador.
h. Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Artculo 25. Resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
a. Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio
en los mismos trminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
b. Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el
contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin judicial o administrativa.
c. No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos
contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepcin de
ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable.
d. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artculo 23.
e. La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artculo 7.1.
f. Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
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Por tanto, Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.
Madrid, 26 de noviembre de 2003.
Juan Carlos R.
El Presidente del Gobierno, Jos Mara Aznar Lpez.
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REUNIDOS
Don (), mayor de edad, con D.N.I (), vecino de (), con domicilio en calle (), de una parte;
Don (), mayor de edad, con D.N.I. () vecino de (), con domicilio en calle (), de otra;
CLUSULAS
1. Que Don (), arrendador, es propietario de la finca siguiente (describir) que se encuentra
inscrita en el Registro de la Propiedad de (), con el nmero () del Libro ().
2. Que el arrendador cede en arrendamiento la finca descrita a Don ().
3. El arrendamiento tendr una duracin de () aos a partir de la fecha de hoy. (Establece
la Ley 49/2003 de 26 de Noviembre, sobre Arrendamientos Rsticos, en su art. 12, que
la duracin mnima del arrendamiento es de 5 aos).
4. Terminado el plazo contractual el arrendatario podr poner a disposicin del arrendador
la posesin de las fincas arrendadas.
5. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual,
deber notificarlo fehacientemente al arrendatario con un ao de antelacin.
6. De lo contrario, si el arrendatario no pone a disposicin del arrendador la posesin de
las fincas arrendadas al trmino del plazo, el contrato se entender prorrogado por un
perodo de 3 aos. Tales prrrogas se sucedern indefinidamente en tanto no se
produzca la denuncia del contrato.
7. La renta anual a satisfacer por el arrendatario es de () euros que ingresar dentro de
los siete primeros das de cada ao en el nmero de cuenta que Don () tiene abierta en
la Entidad Bancaria (), sucursal ().
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8. La renta se actualizar mediante el sistema () que las partes contratantes han estimado
oportuno; actualizndose la renta para cada anualidad por referencia al ndice anual de
precios al consumo.
9. El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su
obligacin de devolver la finca al terminar el arriendo en el estado en que la recibi y de
lo dispuesto sobre mejoras en la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rsticos.
10. Tanto el arrendador como el arrendatario se obligan a permitir la realizacin de las
obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante,
realizndose tales reparaciones o mejoras en la poca del ao y en la forma que
menos perturben, salvo las que no puedan diferirse.
11. Sern de cuenta del arrendador las obras, mejoras o inversiones que por Ley o
resolucin judicial o administrativa firme o por acuerdo firme de la comuinidad de
regantes sobre la modernizacin de regados para el cambio del sistema de riego,
hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
12. El arrendador se obliga a realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin
de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotacin a la
que se destina la finca.
13. Incumben al arrendatario las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del
empresario agrario en el desempeo normal de su actividad y las que vengan
impuestas por la ley o por resolucin judicial o administrativa firmes, o por acuerdo
firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regado que sea tambin
propia del empresario agrario en el desempeo normal de su acitvidad.
14. Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes (), debiendo ello
referirse a la totalidad de la finca y debiendo otorgarse por todo el tiempo que reste del
plazo del arrendamiento, por una renta que no podr superar a la pactada entre
arrendador y arrendatario.
15. El arrendatario para ceder o subarrendar la finca precisar, en todo caso, el
consentimiento expreso del arrendador.
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16. Podr resolverse el contrato a instancia del arrendador cuando concurra alguna de las
causas siguientes:
I.
II.
III.
IV.
V.
Que el arrendatario cause graves daos en la finca con dolo o negligencia manifiesta.
VI.
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