UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE

Departamento de Engenharia de Agrimensura

apostila de cadastro tcnico municipal

Captulo 01: Introduo

1.1)

Apresentao da Disciplina;

1.2)

Apresentao do Plano de Ensino e das Mudanas na forma de avaliao do

Processo ensino/aprendizagem;

1.3)

Conceitos: i) Parcela; ii) Cadastro; iii) Cadastro Tcnico; iv) Cadastro Imobilirio;
v) Cadastro Tcnico Multifinalitrio;

1.4)

Origem e Evoluo do Cadastro;

1.5)

Funes Bsicas e Benefcios do cadastro

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1.

CONCEITOS

1.1 Parcela
De acordo com a FIG Federao Internacional de Agrimensores
(Federation Internationale des Geometres), as parcelas so unidades de
registros bem definidas por limites formais ou informais que delimitam a
extenso de terra para uso exclusivo de indivduos (famlias, sociedade ou
grupos comunitrios). Os limites das Parcelas podem ser definidos por
demarcao fsica sobre o terreno por uma descrio matemtica, geralmente
baseada em um sistema de coordenadas.
1.2 Cadastro
Conforme ERBA (2005), no h consenso no mundo em relao
definio de Cadastro e suas funes. O conceito apresenta diferentes
conotaes, oriundas da legislao de terras de cada nao.
Mesmo na etimologia, difcil precisar o significado da palavra Cadastro
e por esse motivo colocam-se as vises de diferentes autores.
O termo cadastro (do grego - Catastichon = lista, agenda) o que mais
se aproxima da definio atual.
O Dicionrio AURLIO da lngua portuguesa diz que, Cadastro deriva do
termo francs Cadastre, que significa registro pblico dos bens imveis de um
determinado territrio, o registro de bens privados de um determinado
indivduo.
J o Webster Third International Dictionary define o Cadastro como um
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registro oficial da quantidade, valor e posse da propriedade imobiliria, usado

para ratear taxas.
Para FERREIRA (1994), citado por LIMA (1999), o verbete cadastro vem
do francs cadastre, substantivo masculino, com os seguintes significados:
1.

registro pblico dos bens imveis de determinado territrio;

2.

registro que bancos ou casas comerciais mantm de seus clientes,

da probidade mercantil e situao patrimonial;

3.

registro policial de criminosos ou contraventores;

4.

conjunto das operaes pelas quais se estabelece este registro;

5.

censo, recenseamento.

1.3 Cadastro Tcnico Municipal, Cadastro Tcnico Territorial e

Cadastro Tcnico Imobilirio
Conforme ERBA (2205), nos pases que compem o Mercosul ( exceo
do Brasil) e na maior parte dos que fazem parte do chamado primeiro mundo,
o Cadastro Territorial um registro pblico sistematizado dos bens imveis
de uma jurisdio contemplado nos seus trs aspectos fundamentais: o
jurdico, o geomtrico e o econmico. A instituio tem por objeto coadjuvar
a publicidade e garantir os direitos reais, efetuar uma justa e eqitativa
distribuio das cargas fiscais e servir de base indispensvel para o
planejamento do ordenamento territorial e da obra pblica. Isto pressupe uma
metodologia para instrument-lo, uma longa e complexa tarefa para execut-lo,
uma organizao administrativa para conserv-lo e um aporte constante de
informaes para mant-lo atualizado.
Para CARNEIRO (2000), o chamado Cadastro Imobilirio constitudo
por uma parte cartogrfica, composta de cartas que indicam a diviso em
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parcelas e por uma parte descritiva, que contm registros dos atributos fsicos
e abstratos relativos s parcelas identificadas nos mapas.
A mesma autora descreve que no Brasil, o Cadastro Imobilirio tem por
unidade o imvel (constitudo pelo lote ou gleba e edificaes ou benfeitorias,
se houver), geralmente estabelecido para fins tributrios. Ao invs de conter
todas as parcelas de uma determinada rea, contm apenas aquelas de
interesse fiscal, no considerando como parcelas cadastrveis logradouros e
outras reas pblicas.
1.4 Cadastro Tcnico Multifinalitrio
De acordo com Blatchut (1974), citado por SATO (1996), o Cadastro
Tcnico Multifinalitrio deve ser entendido como um sistema de registro da
propriedade imobiliria, feita de forma geomtrica e descritiva. Geomtrica
quando na forma cartogrfica e descritiva considerando o conjunto de registro
de imveis.
Para BHR (1997), citado por SILVA (2001), tecnicamente o
Cadastro Tcnico Multifinalitrio pode ser definido como um inventrio
pblico, metodicamente organizado, de dados concernentes s propriedades
dentro de um certo pas, regio ou municpio, baseado no levantamento de
seus limites, que inscreve, em assentos individuais, informao documentada
das caractersticas fsicas, jurdicas e econmicas de cada um dos imveis,
com fins de ordenamento territorial, e cuja informao geo-referenciada vital
para o gerenciamento da coisa pblica.
Conforme DALE (1994), o Cadastro Tcnico Multifinalitrio a
ferramenta ideal para a administrao de informaes fundirias, tendo
aplicaes e implicaes na esfera rural e urbana e, geralmente, possui trs
metas fundamentais:
(i)

Fornecimento de informaes para que os problemas ambientais

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sejam detectados e controlados;

(ii)

Servir de apoio para polticos e nas decises locais, principalmente

no que se refere ao uso da terra, evidenciando-se a aplicabilidade de boas

polticas fundirias;
(iii)

Servir para polticas fundirias cotidianas, sendo considerado como

um sistema de informao dinmico no uso dirio e, para tal, deve estar

sempre atualizado para no se tornar inefetivo ou inadequado.
BURITY et al (1998), afirmam que uma definio universal para o
cadastro difcil de ser aplicada, pelo fato de ser o mesmo utilizado por
diversos profissionais e reas de estudo. Estes autores sugerem os seguintes
conceitos:
1.

Cadastro Fiscal: este termo diz respeito questo de taxao

das propriedades em valores monetrios, objetivando a arrecadao de

impostos;
2.

Cadastro Legal ou Jurdico: trata do direito posse da terra,

baseado em documentao descritiva, devidamente registrado no Cartrio

de Registro de Imveis da jurisdio a que pertence;
3.

Cadastro Tcnico Multifinalitrio: o uso do cadastro na

sua forma geomtrica somada a descritiva com base para lanamento de

informaes de usurios diversos (concessionrias de servios pblicos,
prefeituras, proprietrios, entre outros).

2. ORIGEM E EVOLUO DO CADASTRO

Ao longo da histria o cadastro foi desenvolvido para atender a dois
princpios:
1) como registro fiscal para o setor pblico;
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2) como registro jurdico para o setor privado.

De acordo com LARSSON (1996), h fortes evidncias que alguns povos
primitivos desenvolveram tcnicas de medies e registros de terras, a fim de
documentar essas terras para cobrarem impostos.
No Egito, 3000 anos antes de Cristo, foram encontrados desenhos
topogrficos que ilustram agrimensores medindo e registrando as terras do rei.
Na Roma, no ano 300 depois de Cristo, o Imperador ordenou a medio
dos territrios conquistados para fins de domnio e cobrana de impostos.
Na China, 700 anos depois de Cristo, existiu um sistema de tributao
baseado nos lucros das safras agrcolas, tendo como base, as medies
topogrficas da terra.
Na ndia, 1000 anos depois de Cristo, o Imperador ordenou um
levantamento topogrfico que mais tarde foi continuado pelo seu sucessor.
Conforme PHILIPS (2003), citado por PEREIRA (2005), o Imperador
Carlos VI do Imprio Austro-Hngaro, precisando de mais dinheiro, procurou m
caminho para aumentar a arrecadao dos impostos sem provocar grandes
tumultos na populao. A soluo encontrada foi criar um cadastro, baseado
no levantamento topogrfico, mapeamento e avaliao de todas as parcelas.
De acordo com LARSSON (1996), em Viena, em 1700, a Academia Militar
de Engenharia formulou o projeto do cadastro de Milo. Era exigido que os
resultados fossem uniformes, gerados com os mesmos mtodos de medio e
padres de medidas, para garantir a mesma preciso em todas as partes do
territrio, buscando alcanar a mxima justia fiscal. Os mapas tinham escala
de 1:2.000.
Com essa tecnologia foram levantados 2.387 municpios entre 1720 e
1723, com uma rea total de 19.220 km2. Os imveis foram classificados e,
para cada classe, determinou os custos e a rentabilidade para calcular os
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tributos. Essa avaliao teve incio em 1721 e foi finalizada em 1759. O

cadastro entrou em vigor em 1960, quarenta anos aps o incio dos
levantamentos. Com isso, Milo foi o primeiro Estado da Europa a possuir um
cadastro fiscal completo e baseado em medies sistemticas para todas as
propriedades.
Em 1807, na Frana, Napoleo Bonaparte deu incio a uma nova etapa na
histria do cadastro, decretando a criao de um cadastro baseado no
levantamento topogrfico de todas as parcelas do pas. A lei com as instrues
relativas ao cadastro foi publicada ainda em 1807 e em janeiro de 1808, foi
publicado o decreto de regulamentao, elaborado por um grupo tcnico, sob a
direo do matemtico Delambre, ento Secretrio Geral da Academia de
Cincias.
O que mais chama a ateno no novo cadastro territorial, foram as
precisas medies topogrficas, referenciadas a uma rede de pontos de
controle determinados por triangulao. O levantamento cadastral foi
sistemtico. As parcelas eram numeradas dentro de cada seo sobre um
plano nas escalas de 1:2.500 ou 1:1.250. Dessa forma, uma identificao nica
era usada para todas as terras do pas. Mais de 100 milhes de parcelas foram
classificadas pela fertilidade do solo e para avaliar a capacidade de produo
de cada uma, trazendo junto o nome do proprietrio a uma lista separada de
parcelas que ele possua, determinando a base de sua capacidade global de
produo, e sua avaliao, que serviria de base para a determinao de sua
tributao.
Alm disso, ao estruturar o Cdigo Civil Francs, Napoleo Bonaparte
apontava para a inteno de colocar o cadastro a servio do Direito Civil de
Propriedade afirmando:
um bom cadastro parcelrio ser o complemento do
cdigo no que diz respeito da posse do solo, necessrio que os
mapas

sejam

suficientemente

exatos

desenvolvidos

que

permitam a qualquer momento fixar e registrar limites das

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propriedades imobilirias e evitar litgios.

O cadastro francs foi finalizado em 1850, mas sua utilidade diminuiu
rapidamente, principalmente, devido a falta de atualizao dos registros
cadastrais.
Durante todo o sculo XIX, a maioria dos pases da Europa continental,
estabeleceram sistemas cadastrais sistemticos baseados nos critrios do
cadastro napolenico.
A Alemanha foi o primeiro pas europeu a dar um passo importante no
desenvolvimento do cadastro, quando introduziu o registro de ttulo baseado no
levantamento cadastral em meados do sculo XIX at o ano de 1900.
Entre 1900 e 1935, outros pases como a ustria, a Sua, a Dinamarca, a
Iugoslvia, a Sucia e a Noruega, tambm seguiram na mesma direo.
No Brasil, de acordo com Silva (1979), a Constituio de 1946 definiu e
assegurou aos municpios brasileiros a autonomia no que se refere
decretao e arrecadao de tributos de sua competncia. Desde ento, os
municpios passaram a se organizar para a cobrana de tributos sobre os
imveis prediais e territoriais urbanos. A partir de ento, surgiram os primeiro
cadastros fiscais imobilirios.
Conforme a FUNCATE (Fundao de Cincias, Aplicaes e Tecnologias
Espaciais) (1997), citada por NETO (2002), em meados de 1950 alguns
tcnicos oriundos do grupo Hollerith, procurando dinamizar e modernizar o
controle de cobranas de impostos implantaram o cadastro para a implantao
do IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano, na cidade de Curitiba, PR.
Em 1970, com o surgimento do SERFHAU Servio Federal de
Habitao e Urbanismo, esta instituio, responsvel pelo planejamento
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urbano integrado das grandes cidades, encontra deficincias em dados

bsicos espaciais e passa a financiar, com recursos do BNH Banco Nacional
da Habitao, nas mdias e grandes cidades brasileiras, o ento denominado
CTM cadastro Tcnico Municipal.
De acordo com a EMPLASA (Empresa Paulista de Planejamento
Metropolitano) (1992), ainda nesse perodo, para que as pequenas cidades
tivessem a possibilidade de ter um Cadastro Tcnico Municipal que permitisse
uma melhoria e acrscimo de arrecadao do IPTU, o Ministrio da Fazenda
criou o projeto CIATA Convnio de Incentivo ao Aperfeioamento TcnicoAdministrativo das

municipalidades,

para

executar

um

cadastro com

financiamento a fundo perdido. A metodologia apresentava semelhanas com

o sistema de cadastro desenvolvido pelo SERFHAU, muito embora, no
houvesse a preocupao com a uniformizao das informaes imobilirias, ou
seja, cada municpio definia o grupo de informaes necessrias ao
atendimento da finalidade fiscal.
De acordo com ERBA (2005), em 1992, na Conferncia das Naes
Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, realizada na cidade do Rio
de Janeiro, foi aprovada uma resoluo em que deixou clara a importncia da
informao territorial confivel para apoiar os processos de tomada de
decises para a preservao do meio ambiente e promover o desenvolvimento
sustentvel.
No mesmo sentido, anos depois, em junho de 1996, a Segunda
Conferncia das Naes Unidas sobre Assentamentos Humanos HBITAT II
reafirma a necessidade de administrar corretamente o territrio e promover a
segurana da tendncia e acelerar os processos de desenvolvimento.
A partir desses eventos, surgiram novos paradigmas e o cadastro amplia
sua participao somando aos dados econmico-fsico-jurdicos da parcela os
ambientais e sociais dos seus ocupantes. Este processo, que havia se iniciado
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no final da Segunda Guerra Mundial, acabou consolidando a nova viso da

instituio como um Cadastro Multifinalitario.
ERBA (2005), afirma que a maioria dos cadastros implementados at hoje
ainda no mostra claramente a incidncia das citadas limitaes impostas
pelas normas de planejamento. Este fato tornou necessrio o estudo de um
novo sistema cadastral e, em 1994, a Comisso 7 da Federao Internacional
de Agrimensores FIG decidiu desenvolver uma nova viso futura de um
cadastro moderno a ser instrumentado nos 20 anos seguintes. Naquele ano,
comeou-se um trabalho de pesquisa e o resultado foi o denominado Cadastro
2014. Este sistema torna mais amplo ainda o registro de dados no cadastro e o
transforma em um inventrio pblico metodicamente ordenado de todos os
objetos territoriais legais de determinado pas ou distrito, tomando como base a
mensurao

dos

seus

limites.

Tais

objetos

legais

identificam-se

sistematicamente por meio de alguma designao, e a delimitao da

propriedade e o identificador, junto informao descritiva, podem mostrar
para cada objeto territorial sua natureza, o tamanho, o valor e os direitos e, ou,
restries legais associadas a ele.
Os princpios do Cadastro 2014 baseiam-se em seis declaraes que, de
forma resumida, afirmam que, no futuro:
1)

o cadastro mostrar a situao legal completa do territrio

(incluindo o direito pblico e as restries);

2)

acabar a separao entre os registros grficos (cartografia) e

os alfanumricos (atributos);

3)

a modelagem cartogrfica substituir a cartografia tradicional;

4)

todo o sistema de informao ser digital;

5)

haver uma grande participao do setor privado no cadastro

(privatizao parcial ou inclusive total);

6)

dados sero vendidos a usurios com os quais ser possvel

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fazer novos investimentos, procurando-se a melhora do sistema

e, ou, a atualizao.

Figura 01. Evoluo Das Vises de Cadastro (adaptado de ERBA, 2005).

3. FUNES BSICAS E BENEFCIOS DO CADASTRO

Dentre as principais funes do cadastro, destacamos:
a) Fornecimento de informaes para a tributao imobiliria (IPTU,
ITR, ITBI);
b) Fornecimento de informaes para o registro de imveis;
c) Fornecimento de informaes para o planejamento e a gesto
urbana e rural;
LOCH (1998), considera que o Cadastro Tcnico de Imveis Rurais
permite conhecer o seguinte:

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1) Localizao Geogrfica de todos os imveis cadastrados;

2) Ocupao ou finalidade do imvel;
3) Os ocupantes, pioneiros e sua respectiva fora de trabalho;
4) As reas de tenso efetivamente comprovadas;
5) As terras pblicas e respectivas delimitaes;
6) O uso atual do solo;
7) A declividade do solo;
8) Os tipos de solo;
9) A capacidade de uso do solo;
10) A aptido do solo;
11) Anlise entre a capacidade de uso do solo e sua aptido, permitindo definir
as recomendaes de uso do solo;
12) reas de Litgio entre proprietrios e posseiros;
13) Condies de vias de acesso;
14) Limites de propriedades;
15) Estrutura fundiria (Distino das diferentes glebas: minifndios, latifndio e
parcelas industriais);
16) Base de informaes para o planejamento rural e regional;
17) Base de informaes para o planejamento de regularizao de ttulos de
registros de imveis;
18) Base de informaes para o planejamento da distribuio de equipamentos
pblicos e infra-estrutura;
De acordo com HENSSEN & WILLIAMSON (1990), os benefcios de
possuir um sistema cadastral eficiente podem ser relacionados em: indivduos
e governo ou sociedade.
a) Para os indivduos:

Aumenta a segurana jurdica e geomtrica das propriedades imobilirias.

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Para os pretendentes legtimos ou terceiros esse aumento resultar em um

maior interesse de investimento financeiro na terra ou na propriedade;

Os recursos financeiros necessrios para estes investimentos passam

novamente a estabelecer um aumento na segurana jurdica, seja para
pedir um emprstimo mais fcil ou um crdito mais barato em longo prazo
(hipoteca);

Os procedimentos referentes a terra ficam mais fceis, baratos, rpidos e

seguros. Por causa disso, melhora o acesso a terra. No entanto,
transferncias de terra no registradas so freqentemente caras, de
procedimento inseguro e levam muito tempo para serem concretizadas;

O aumento na segurana jurdica e geomtrica da propriedade resultar na

reduo das disputas de limites e litgios. Portanto, reduz os custos
financeiros pra o governo e para os indivduos.

b) Para o governo ou sociedade:

Um sistema cadastral permite ao governo estabelecer um eficiente sistema

eqitativo de arrecadao ou imposto sobre a propriedade imobiliria. Este
imposto, baseado em valor real precisa de informaes sobre as dimenses
geomtricas, localizao geogrfica, uso da terra e proprietrio;

Para atividades voltadas ao desenvolvimento da terra, no caso da reforma

agrria ou reordenamento territorial, os dados do cadastro e do registro
imobilirio, constituem um mecanismo necessrio sobre a situao
desejada;

O cadastro e o registro imobilirio podem fornecer a base para vrias

atividades, por exemplo: estatsticas da populao e dos imveis,
distribuio dos servios pblicos, localizao das reas de risco para a
populao e muitas outras;

Os dados bsicos da planta cadastral tambm podem servir de base para

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outras plantas, possibilitando com isso economia de tempo e custos.

A maior parte as vantagens mencionadas acima trazem, na realidade custo

para o governo em longo prazo. Todavia, o mais interessante seria
recuperar os custos da manuteno do sistema cadastral atravs da
cobrana de taxas de servios prestados.
Para ONYEKA (2005), se o cadastro tcnico for implantado com o propsito

de cobrir todo o territrio de um pas ou municpio, ele pode tornar-se um

amplo conjunto de banco de dados e com isso apresentar mltiplos benefcios:
a) Inventrio de propriedade
Nomeando um nmero nico de identificao para cada parcela territorial,
possvel ter a lista completa de todas as parcelas territoriais dentro de uma
jurisdio. Por outro lado, possvel descobrir a situao e registrar todos os
atributos desta parcela;
b) Implementao e monitoramento de projetos
O cadastro tcnico pode facilitar a exibio e expanso geogrfica dos
projetos para o setor pblico e privado. Conectando dados cadastrais aos
locais de projeto e detalhando seus custos dentro de uma determinada
jurisdio;
c) Preveno de crime e descoberta
A polcia pode incluir os antecedentes penais de indivduos em um banco
de dados e interligar com o cadastro tcnico, que mostrar geograficamente o
domiclio deste indivduo. Com isso ajudar a reduzir os suspeitos quando
certos tipos de crimes forem cometidos nesta regio;
d) Administrao de utilidade
A administrao de utilidades recorre ao ato de organizar e controlar o
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prprio uso dos servios fornecidos para o pblico em geral, por exemplo:
eletricidade, gua, sistema de esgoto, comunicao, correspondncias, leo e
gs. Estes servios so providos, freqentemente, ao longo da superfcie
terrestre e linhas subterrneas. A prpria distribuio e administrao de
utilidades requer um inventrio dos espaos ocupados. Com o cadastro
tcnico, a administrao de utilidades pblicas poderia saber onde os servios
so requeridos.
e) Administrao de escolas
Com o crescimento das cidades, os bancos de dados cadastrais so
atualizados. Desse modo, as administraes de escolas poderiam saber
quando as crianas comeam a viajar distncias longas, indevidamente, para
freqentar escolas. As diretorias teriam oportunidade de organizar ou construir
novas escolas nos locais mais prximos das residncias dessas crianas.
f) Prognstico do rendimento agrcola
Uma parcela de terra a unidade de cadastro, que pode ser identificada
como uma unidade no registro imobilirio e pode ser um pedao de terra para
o cultivo uniforme. O cadastro tcnico pode prever a unidade bsica para o
prognstico do rendimento agrcola. A parcela territorial, como unidade bsica,
pode trazer proveito no uso de imagens de satlite para monitorar o
desempenho das colheitas.

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