EN CASACIN INTERPRETAN CLUSULA DE RESOLUCIN CONVENCIONAL

CONTENIDA EN CONTRATO DE COMPRAVENTA

CAS. N 3173-2009-LIMA
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA
DEMANDANTE
DEMANDADOS

Andean Crops S.A.C.

Ulda Ana Mara Reyes Carreras de Mato y otros

MATERIA

Otorgamiento de escritura pblica

FECHA

3 de agosto de 2010

En una clusula del contrato de compraventa cuya formalizacin se pretende, las partes
acordaron la resolucin de pleno derecho en caso de no formalizarse la compraventa y no
pagarse el precio en el plazo previsto; por lo tanto, los vendedores demandados con el
otorgamiento de escritura pblica hicieron uso de dicha facultad va carta notarial
debidamente recepcionada por la compradora, antes de la presentacin de la demanda.

BASE

LEGAL:

Cdigo Civil: art. 1430.

CAS. N 3173-2009-LIMA
CAS. N 3173-2009-LIMA. Lima, tres de agosto de dos mil diez.- LA SALA CIVIL
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA: con el
acompaado; vista la causa en el da de la fecha, se expide la siguiente sentencia: MATERIA DEL
RECURSO: Se trata del recurso de casacin corriente de fojas diez a diecisis del Cuaderno
respectivo interpuesto el doce de agosto de dos mil nueve por ANDEAN CROPS S.A.C., contra la
sentencia de vista obrante de fojas doscientos treinta y tres a doscientos treinta y cuatro su fecha
treinta de junio de dos mil nueve emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima, que revoca la apelada obrante de fojas ciento treinta y uno a ciento treinta y cuatro su fecha
nueve de setiembre de dos mil ocho que declara fundada la demanda de otorgamiento de escritura
pblica y reformndola declara improcedente la misma. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta
Sala Suprema, mediante resolucin expedida el seis de octubre de dos mil nueve, obrante de fojas
dieciocho a veintids del Cuaderno respectivo, ha declarado procedente el recurso de casacin por
la causal contemplada en el artculo 386 del Cdigo Procesal Civil modificado por la Ley N 29364,
consistente en la infraccin normativa siguiente II) La infraccin normativa sustantiva del artculo
1430 del Cdigo Civil; alega que no se ha considerado que el precitado artculo establece con
carcter imperativo que la resolucin convenida de pleno derecho opera solo cuando a la parte
deudora se le comunica dicha decisin, esto es, cuando la referida parte toma conocimiento de tal
decisin mediante notificacin vlida, dado que de no existir comunicacin que haya cumplido con
su objetivo, se estar ante una resolucin unilateral del contrato contraria a la propia naturaleza de
los contratos; y II) La infraccin normativa procesal del artculo 245 del Cdigo Procesal Civil;
sostiene que la Sala Civil no ha considerado que un documento privado de fecha cierta se
caracteriza porque en una controversia adquiere eficacia jurdica en los supuestos regulados en el
artculo 245 del Cdigo Procesal Civil; agrega que de acuerdo a los incisos 2 y 3 del mencionado
artculo, un documento privado tiene la calidad de fecha cierta cuando se presenta ante un
funcionario pblico o ante Notario Pblico para que certifique la fecha o legalice las firmas; sostiene

que en el presente caso la minuta ingres el once de enero de dos mil ocho a la Notaria Pblica de
la doctora Rosala Meja de la ciudad de Lima a fin de que formalice la escritura pblica de su
propsito, habiendo cumplido con el pago del precio el primero de febrero del mismo ao a favor
de los demandados ascendente a la cantidad de veinticinco mil dlares americanos, mediante
cheques de gerencia del Banco Continental, los que se encuentran en custodia de la Notaria antes
citada, habiendo pagado el Impuesto de Alcabala el cuatro de febrero de dos mil ocho ante la
Municipalidad de Aucallama, por lo que su parte cumpli con la prestacin dentro del plazo de los
30 das. CONSIDERANDO: Primero.- Que, para los efectos de determinar si en el caso en
concreto, se han infringido los numerales antes mencionados, resulta necesario realizar las
siguientes precisiones. Segundo.- Que, de la lectura de la demanda obrante de fojas cuarenta y
uno a fojas cuarenta y siete, es de verse que la demandante ANDEAN CROPS S.A.C. ocurre ante
el rgano jurisdiccional, solicitando que Ulda Ana Mara Reyes Carrera de Matos, Jos Eduardo
Matos Reyes, Ana Mara Matos Reyes, Luz Anglica Matos Reyes y Csar Augusto Matos Reyes
cumplan con otorgarle la escritura pblica de compraventa, formalizando el acto jurdico contenido
en la minuta de fecha veinticuatro de diciembre de dos mil siete respecto al Lote nmero noventa y
siete de la Segunda Etapa de la Lotizacin de Pasamayo, hoy Lotizacin Chacra y Mar, Distrito de
Aucallama, Provincial de Huaral, Departamento de Lima. Tercero.- Que, la demandada Ana Mara
Matos Reyes contesta la demanda, negndola y contradicindola por escrito obrante de fojas
setenta y siete a fojas setenta y nueve, argumentando que habindose suscrito la minuta de
compraventa el veinticuatro de diciembre de dos mil siete, el plazo de los treinta das calendarios
para efectuar el pago y suscribir la escritura pblica venci el veintitrs de enero de dos mil ocho,
por ende, al no haberse efectuado la cancelacin del precio dentro del plazo, el negocio jurdico
qued resuelto de pleno derecho, no estando en la obligacin de formalizarlo. Cuarto.- Que, el
Juez mediante sentencia contenida en la Resolucin nmero seis, corriente de fojas ciento treinta y
uno a ciento treinta y cuatro, su fecha nueve de setiembre de dos mil nueve, declar fundada la
demanda, consecuentemente, orden que los demandados otorguen a la actora la escritura
pblica del contrato de compraventa respecto al inmueble litigioso, con costas y costos del
proceso, sustentando su decisin en que si bien la demandada Ana Mara Matos Reyes alega que
al no haber cumplido la actora con cancelar el precio pactado por el inmueble en la fecha acordada
ni suscrito la escritura pblica, el contrato qued resuelto de pleno derecho, debe tenerse presente
que en un proceso de otorgamiento de escritura pblica no se discute el derecho que le pueda
corresponder a las partes en el acto efectuado, sino nicamente se analiza el fiel cumplimiento de
las formalidades requeridas para dicho otorgamiento, mxime si an la falta de pago del precio del
bien litigioso no impide que se otorgue la escritura pblica correspondiente y aprecindose de fojas
once a catorce de autos, que la vendedora ha procedido a cancelar el precio en la forma acordada,
en consecuencia, los demandados se encuentran obligados a formalizar el contrato antes aludido
de conformidad a lo sealado por el artculo 1412 del Cdigo Civil. Quinto.- Que, habindose
apelado de la precitada sentencia, por Resolucin nmero seis, obrante de fojas doscientos treinta
y tres a doscientos treinta y cuatro, su fecha treinta de junio de dos mil nueve, la Sala Superior
revoca la misma y reformndola la declara improcedente, argumentando que al haberse resuelto el
contrato cuya formalidad se pretende con fecha anterior a la interposicin de la presente demanda,
resulta necesario que previamente a la interposicin de la misma se dilucide, en la va
correspondiente, los cuestionamientos a la resolucin contractual contenidos en el escrito de
demanda obrante de fojas cuarenta y uno a fojas cuarenta y siete, concluyendo que la misma
incurre en la causal de improcedencia prevista en el inciso 2 del artculo 427 del Cdigo Procesal
Civil, el cual establece que el Juez declarar improcedente la demanda cuando el demandante
carezca manifiestamente de inters para obrar. Sexto.- Que, en el caso de autos, resulta necesario
precisar que el inciso 4 del artculo 388 del Cdigo Procesal Civil, modificado por Ley nmero
29364, establece que si el recurso contuviera ambos pedidos (anulatorio y revocatorio), deber
entenderse el anulatorio como principal y el revocatorio como subordinado, por consiguiente, esta
Sala deber pronunciarse respecto del pedido anulatorio. Stimo.- Que, en tal sentido,
corresponde a esta Sala Suprema pronunciarse respecto a la infraccin normativa de carcter
procesal del artculo 245 del Cdigo Procesal Civil, descrito en el acpite II) de la presente
resolucin, numeral que precepta que un documento privado adquiere fecha cierta y produce
eficacia jurdica como tal en el proceso desde: 1. La muerte del otorgante; 2. La presentacin del
documento ante funcionario pblico; 3. La presentacin del documento ante notario pblico, para

que certifique la fecha o legalice las firmas; 4. La difusin a travs de un medio pblico de fecha
determinada o determinable; y 5. Otros casos anlogos. Excepcionalmente, el Juez puede
considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios tcnicos que le produzcan
conviccin. Octavo.- Que, del anlisis de la resolucin recurrida, se desprende que no se aprecia
la infraccin normativa denunciada, toda vez que el documento consistente en la minuta de fecha
24 de diciembre de 2007 no se encuentra dentro de los supuestos previstos en el numeral 245 del
Cdigo Procesal Civil, puesto que si bien se present ante el Notario Pblico, no obstante no se
legaliz la firma de las partes ni se ha certificado la fecha del mencionado acto jurdico, no estando
en discusin, en el caso en concreto, la eficacia jurdica del documento mencionado, debiendo
desestimarse este extremo del recurso. Noveno.- Que, respecto a la infraccin normativa de
carcter sustantiva descrita en el acpite I) de la presente resolucin, consistente en la infraccin
del articulo 1430 del Cdigo Civil, el cual prescribe que puede convenirse expresamente que el
contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestacin a su cargo,
establecida con toda precisin, producindose la resolucin de pleno derecho cuando la parte
interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula resolutoria, alegando la
impugnante que la Sala Superior no habra considerado que para la procedencia de la resolucin
de pleno derecho es necesario que la parte deudora le comunique de dicha decisin, lo que no ha
ocurrido en el caso de autos. Dcimo.- Que, es del caso sealar que el mencionado artculo
1430 [1] establece con carcter imperativo, de un lado, que la resolucin convencional de los
contratos s puede ser convenida por las partes y, por ende operar de pleno derecho; y del otro,
que la resolucin operar cuando se comunica a la parte deudora dicha decisin, esto es, cuando
la referida parte toma conocimiento de tal decisin mediante notificacin vlida, toda vez que de no
existir una comunicacin que haya cumplido con su objetivo, se estar frente a una resolucin
unilateral contraria a la propia naturaleza de los contratos. Dcimo Primero.- Que, en el presente
caso, estando a lo consignado en la clusula tercera del acto jurdico de compraventa cuya
formalizacin se pretende, se colige que las partes acordaron la resolucin de pleno derecho del
mismo en caso de no formalizarse la compraventa y no pagarse el precio en el plazo previsto, por
tanto, los vendedores ahora demandados hicieron uso de dicha facultad conforme se corrobora
con la carta notarial de fecha trece de marzo de dos mil ocho debidamente recepcionada por la
compradora el dieciocho de marzo del mismo ao, antes de la presentacin de la presente
demanda, segn es de verse del cargo de fojas setenta y cuatro, no evidencindose, por ende, la
infraccin del articulo 1430 del Cdigo Civil, al configurarse correctamente el supuesto contenido
en el mismo. Dcimo Segundo.- Que, consiguientemente, esta Sala Suprema concluye que el
presente medio impugnatorio no merece ser amparado al no configurarse la infraccin normativa
procesal del artculo 245 del Cdigo Procesal Civil, as como la infraccin sustantiva del artculo
1430 del Cdigo Civil. DECISION: En aplicacin del artculo 397 del Cdigo Procesal Civil:
Declararon INFUNDADO el recurso de casacin obrante a fojas diez a diecisis del cuaderno
respectivo, interpuesto por ANDEAN CROPS, en consecuencia NO CASARON la sentencia de
vista obrante de fojas doscientos treinta y tres a fojas doscientos treinta y cuatro, su fecha treinta
de junio de dos mil nueve, emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima; DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano; en los
seguidos por ANDEAN CROPS S.A.C. con Ulda Ana Mara Reyes Carreras de Mato, Jos Eduardo
Matos Reyes, Ana Mara Matos Reyes, Luz Anglica Matos Reyes y Csar Augusto Matos Reyes,
sobre otorgamiento de escritura pblica; y los devolvieron; interviniendo como ponente la seora
Juez Supremo Valcrcel Saldaa. SS. ALMENARA BRYSON, LEN RAMREZ, VINATEA
MEDINA,
LVAREZ
LPEZ,
VALCRCEL
SALDAA
(El

Peruano, 30/03/2011,

pp.

29921-29922).

ANOTACIONES
[1]
Artculo

1430.-

Cdigo
Condicin

resolutoria

Civil
expresa

Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple
determinada
prestacin
a
su
cargo,
establecida
con
toda
precisin.
La resolucin se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la clusula resolutoria.

NUESTRA

OPININ

La presente sentencia realiza una adecuada interpretacin del artculo 1430 del Cdigo Civil, al
constatar que en el contrato que se pretende formalizar exista una clusula resolutoria que
permita a las partes resolverlo de no formalizarse ni pagarse el precio en el plazo convenido.
Como los vendedores comunicaron a la compradora va carta notarial que queran valerse de dicha
clusula,
la
resolucin
oper.
No obstante, sorprende la actitud de la Corte Suprema que en casacin analiza la clusula de
un contrato cuando en repetidas ocasiones ha sostenido que no est facultada a realizar un
examen de los hechos sino del derecho, debido a la especial naturaleza del recurso casatorio.
Se trataba de un proceso de otorgamiento de escritura pblica de compraventa, el cual lleg
hasta la Corte Suprema en casacin por cuanto la compradora aleg que no hubo comunicacin
que haya cumplido con el objetivo de poner en su conocimiento la intencin de los vendedores de
resolver
el
contrato.
Frente a dicha alegacin, la Sala Suprema analiza una clusula del contrato de compraventa,
en la que consta el acuerdo de ambas partes para la resolucin de pleno derecho a falta de pago y
de
formalizacin
del
contrato.

Segn el artculo 1430 para que esta clusula surta efecto, la parte interesada debe comunicar
la
otra
que
quiere
valerse
de
la
clusula
resolutoria.

Ello haba quedado cumplido con la comunicacin va carta notarial la que fue recibida por la
compradora
con
anterioridad
a
la
interposicin
de
la
demanda.
De esta manera, al haberse cumplido con los requisitos configurados por el artculo en cuestin,
oper la resolucin de pleno derecho, por lo que carecera de sentido el otorgamiento de la
escritura
pblica
de
un
contrato
ya
resuelto.
En conclusin, si bien la solucin alcanzada responde a los hechos presentados, es discutible la
actitud de la Sala Suprema al realizar un anlisis de una clusula de un contrato de compraventa,
para el cual no se encontrara facultada por la naturaleza limitada del recurso de casacin.

FALLO

ANTERIOR

La clusula resolutoria expresa se encuentra regulada en el artculo 1430 del Cdigo Civil, y se
presenta cuando as lo han pactado las partes en caso del incumplimiento de la obligacin
expresamente sealada, y de que le sea dirigida necesariamente una comunicacin al deudor,
para hacer valer dicha clusula a fin de que produzca efectos (Cas. N 1131-200-Lima,
31/05/2007).