REALES

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Publicidad Registral
CONCEPTO: La publicidad es la exteriorizacin o difusin de una situacin que interesa al derecho, de
modo que su conocimiento sea asequible a todos los integrantes de una comunidad, o al conjunto de ellos
que tengan o puedan tener un inters determinado en dicho conocimiento.
La publicidad registral es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real y que persigue
como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico.
En materia de derechos reales resulta esencial para determinar la oponibilidad y la eficacia respecto de
terceros.
Son caracteres de la publicidad:
1) exteriorizacin o difusin de una situacin jurdica
2) asequibilidad o cognoscibilidad de la informacin
3) eficacia y oponibilidad de la situacin jurdica objeto de la publicidad
4) finalidad de tutelar los derechos y la seguridad del trfico
FUNDAMENTO: El ordenamiento jurdico organiza una gran variedad de registros. Todos tienden a
acumular una informacin, organizndola para que pueda ser consultada mediante requerimiento de
informes, certificaciones y testimonios que acrediten las situaciones jurdicas registrales.
En el tema especfico de la registracin de cosas y derechos reales, el fundamento radica en dos principios
fundamentales:
a) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD ESTTICA: se procura evitar que se produzca un detrimento en la
situacin patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que debe tener el
titular de un derecho de que ste no se podr extinguir o menoscabar si l no renuncia, trasmite o restringe
mediante un acto jurdico con esos fines.
b) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD DINMICA O DEL TRFICO: procura evitar que una persona que
ha resultado favorecida por una modificacin de una situacin jurdica pueda perjudicarse, al quedar sin
efecto dicha modificacin, cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada a convertirla
en titular de derecho o de esa modificacin en la relacin patrimonial.
NATURALEZA: La publicidad es una exteriorizacin de la voluntad dirigida a la generalidad, con
independencia de su recepcin por los terceros, destinada a dar a conocer una situacin jurdica.
OBJETO: El objeto de la publicidad es:
a) el bien o cosa sobre los que recaen los derechos
b) el derecho real en s
c) el negocio jurdico que se celebra sobre determinada cosa y que sirve de ttulo (causa-fuente)
d) el documento en que se plasma ese negocio indispensable para su validez o exigido para su
acreditacin (titulo formal)
DERECHOS O BIENES REGISTRABLES: no slo los bienes inmuebles son susceptibles de registracin.
En nuestro tiempo existen bienes y derechos que por su trascendencia econmica son objeto de
registracin.
A) ANTECEDENTES HISTRICOS
1) Origen y evolucin:
EGIPTO: en Egipto el Registro en sus orgenes se relaciona con el inters fiscal para el control y percepcin
del impuesto inmobiliario, pero guarda una estrecha vinculacin con la documentacin necesaria para
acreditar la titularidad.
Existan los grafeias que eran escribanas en las aldeas; y en las ciudades las agoranomeias. Estos
organismos se caracterizaban por hacer una investigacin sobre la legitimacin del enajenante,
registrndose luego los documentos a los fines impositivos. El acto de inscripcin se denominaba anagrafe
o katagrafe.
Para la adquisicin de la propiedad el nmero asignado por la oficina era prueba fehaciente del cambio de
titularidad.
La influencia romana produce una centralizacin en las denominadas bibliotecas, desapareciendo los
ndices existentes en las aldeas.
Los documentos de enajenacin slo podan ser otorgados previa expedicin de un permiso (especie de
certificado) sobre la base de un examen del Registro. Este permiso acreditaba la titularidad del enajenante y
era una condicin esencial para el otorgamiento de la escritura.
ROMA: La ceremonia de la mancipado era una especie de venta simblica que se realizaba en presencia
de testigos y con otras formalidades como la balanza (aes) y una frmula que deba decir el enajenante para

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la transmisin. La mancipado no slo constitua una solemnidad para la transmisin del derecho civil sino
que posea el efecto de dar certeza a la transmisin y de tutelar la buena fe de los terceros.
Pero la mancipado estaba reservada slo a una categora de objetos y a una calidad de sujetos. Surge as,
la in iure cesio que, a diferencia de la mancipado result abierta y se extendi a toda clase de cosas y
derechos.
Por medio de la in iure cesio se realizaba un proceso de reivindicacin ficticio y sometido voluntariamente
por las partes al magistrado. Tena naturaleza solemne ya que deban cumplirse las formalidades
establecidas por el procedimiento de las acciones de la ley. El enajenante se allanaba a la demanda y el
magistrado confirmaba el derecho del demandante.
La in iure cesio result un expediente apto para la publicidad de los derechos.
Estas formas de transmisin comienzan a decaer, pasndose a un rgimen de publicidad asistemtica con
base en la tradicin.
DERECHO GERMNICO: distingue el negocio referido a la transmisin de la propiedad (contrato de
enajenacin) del acto de entrega de la posesin a travs de la investidura llamada gewere. Por este instituto
se agrega al ttulo de transmisin la investidura formal con el efecto de que la persona que recibe, an
cuando no lo haya hecho del verdadero propietario, quede protegida contra el anterior propietario o
cualquier otro que invocase derechos sobre el bien si no lo hubiera hecho en tiempo propio.
La gewere tena dos momentos complementarios entre s:
a) la recepcin por el adquirente, en forma simblica, de un objeto que formara parte del objeto (rama,
tierra, csped, etc.)
b) el abandono de la gewere, que se simbolizaba mediante una ceremonia por la cual el tradens saltaba el
obstculo que representaba el lmite (cerco, tapia)
La gewere fue sustituida paulatinamente por una investidura semejante a la in iure cesio; termin siendo un
pleito ficticio con gran eficacia, debido a la documentacin garantizada por el tribunal interviniente.
Ms adelante la transmisin fue admitida por entrega de documentos que acreditaran el negocio celebrado
por influencia del derecho romano.
Como consecuencia de la recepcin del derecho romano se estableci la libertad de forma en los negocios
sobre inmuebles y la traditio gan espacio como modo de publicidad, y los registros quedaron reducidos a
meros registros prendarios o de gravmenes.
2) LOS REGISTROS. Aparicin
Clasificacin:
Debido a la amplia variedad de principios que inciden en la materia registral, se torna imposible elaborar una
clasificacin completa de los sistemas registrales. Estos principios se adoptan independientemente o con
diferencias de matiz; la combinacin de los mismos da una gama enorme de soluciones, de las cuales el
legislador escoge la que mejor se adecue a las circunstancias socio-polticas y econmicas de la comunidad
a la cual estn destinadas.
Segn que punto de vista abordemos, los sistemas registrales se pueden clasificar:
PUNTO DE VISTA
REGISTRO
FOLIO REAL: se toma las cosas
PERSONAL O CAUSAL: se toma al
matriculadas. Cada inmueble con una
sujeto titular del derecho real. En un
ficha en la que se inscriben los actos
ndice alfabtico figuran los titulares. Se
Base de referencia
que inciden sobre su estado jurdico.
van ingresando los documentos que
modifican los derechos de los titulares.

Incidencia de
registracin

Procedimiento de
registracin

Efectos

CONSTITUTIVO: la inscripcin es la
que produce la mutacin real. Existe
una simultaneidad entre inscripcin y
transmisin. Se es propietario porque
se est inscripto en el registro como tal.
DE INSCRIPCIN: se toman los datos
esenciales del documento, sin dejar
copia fiel.
CONVALIDANTE: hace plena fe y
es inatacable tanto para terceros
como para las partes.

DECLARATIVO: la mutacin real se

produce fuera del registro y luego se
introduce en l. La transmisin es un
antecedente necesario para la
inscripcin. El sujeto inscribe porque es
propietario.
DE TRANSCRIPCIN: el documento
se transcribe ntegramente en los
libros.
NO CONVALIDANTE
Informativo: para consulta de archivos.
Probatorio: efecto asignado por ley.
Oponibilidad: ante terceros

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Calificacin registral
(alcance de las
atribuciones del
registrador)
Eficacia

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AMPLIA: para registros con mayor
efecto convalidante. El registrador debe
estudiar los aspectos relacionados con
la validez sustancial y formal de la
transmisin o constitucin del derecho.

RESTRINGIDA: para registros con

menor efecto convalidante. El
registrador es un mero receptor y
archivador de documentos.

FE PBLICA: presuncin iure et de

iure

PRESUNTIVO DE BUENA FE:

presuncin iuris tantum

3) SISTEMA FRANCES. Transcripcin

En el sistema francs la tradicin es sustituida por la simple manifestacin contractual, por la que una de las
partes declara desprenderse de la posesin que la otra adquiere. Es decir que basta slo el consentimiento
para transmitir o constituir el derecho real.
La funcin del registrador queda limitada al aspecto formal, sin valoracin de la capacidad de las partes ni
del negocio jurdico, ni de la idoneidad del documento que lo instrumenta. El registrador constata si en el
ttulo estn los datos suficientes para individualizar a las partes contratantes e identificar el inmueble, y si
est cumplido el tracto sucesivo del ttulo.
El Registro no confirma ni legitima los ttulos ni la inscripcin atribuye presuncin de exactitud o certeza a
los documentos inscriptos, las hipotecas y los privilegios. Para que puedan ser opuestas deben estar
inscriptos, pero son vlidos entre las partes, al margen de la inscripcin.
4) SISTEMA ALEMN. Hoja fundaria. Efectos de la inscripcin
En el sistema alemn la inscripcin es constitutiva, salvo cuando se trata de mutaciones reales que no
emergen de un negocio jurdico (ej: transmisin hereditaria); los derechos reales inscribibles son limitados
(numerus clausus).
Sin embargo la inscripcin no es obligatoria; el registrador solo obra a instancia de parte (principio de
rogacin). La peticin de inscripcin significa el inicio de un proceso de jurisdiccin voluntaria y siendo carga
del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar la inscripcin.
El negocio jurdico causal (el ttulo) no tiene incidencia en la produccin de la mutacin real, sino que ella es
el resultado de dos actos sucesivos: el acuerdo de voluntades y la inscripcin.
El acuerdo de transmisin es un negocio abstracto e incondicionado que se realiza con independencia del
negocio jurdico causal.
La funcin calificadora del registrador es amplia pero se circunscribe al acto abstracto de disposicin y no
puede referirse al acto causal.
Se cumple tambin el principio de especialidad por medio de la perfecta identificacin del bien, que es la
unidad sobre la cual se basa la funcin registral (folio real).
La persona que pretende transmitir o gravar un bien registrado, debe estar inscripta en el Registro como
titular del derecho que transmite o que faculte a gravar, principio que se conoce como de tracto sucesivo o
continuo.
El principio de prioridad, consagrado en el sistema alemn, establece que quien adquiere un derecho y
formula su inscripcin no puede ser atacado por inscripciones posteriores pues prevalece la primera
inscripcin en el tiempo.
Tambin se consagra el principio de presuncin de verdad de las inscripciones, por el cual las inscripciones
reflejan siempre la situacin jurdica de los inmuebles, pero puede destruirse esta presuncin por prueba en
contrario.
Tambin por el principio de fe pblica las inscripciones se reputan verdaderas, aunque no lo sean, para todo
aquel que, de buena fe, adquiera derechos sobre un bien registrado (si hay buena fe en el adquirente, no
puede ser atacado).
5) SISTEMA TORRENS. Caractersticas
El sistema Torrens es propio del sistema australiano, aunque en este Estado coexisten dos sistemas
registrales: el tradicional o ingles y el del acta de Torrens. Este ltimo es optativo.
Por medio de este sistema para obtener la matriculacin del inmueble es necesario realizar un
procedimiento especial, bastante complejo, presentando la solicitud con formularios precisos y
acompaando los ttulos y planos de mensuras, que son objeto de un estudio minucioso por profesionales
del derecho y agrimensores.
Individualizada la finca y producidos los informes, se publican anuncios sobre la pretensin durante un
lapso, despus del cual, si no hay oposicin, se procede a la inscripcin.
De esta manera se obtiene un ttulo con valor originario que tiene el mismo valor que si hubiera emanado
directamente de la Corona (el Estado). Esto constituye la base de su carcter inatacable, de fe pblica
registral absoluta. Contra l no puede prosperar ninguna accin.

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El ttulo expedido por el Registro es un documento oficial que hace fe en cuanto a la realidad fsica y jurdica
del inmueble. No basta la entrega del documento para transmitir la propiedad sino que la transmisin debe
ser inscripta en el Registro, siendo sta, y no la posesin del certificado, la que asegura la inatacabilidad del
ttulo.
Si los ttulos del propietario inscripto adolecen de algn vicio, no cede la inatacabilidad del ttulo, an cuando
ello vaya en desmedro de los derechos de un tercero. Para ese caso el sistema instituye una especie de
seguro que se solventa con un fondo formado con la recaudacin de un porcentaje destinado a ste fin, que
se deposita al aceptarse la matriculacin.
Las transmisiones y gravmenes se efectan con mucha sencillez. Basta que se suscriba un formulario
oficial impreso, donde se hacen constar los datos necesarios, y se lo remita al Registro acompaado del
certificado para que ste, previa calificacin, expida el nuevo ttulo al adquirente o le otorgue al titular la
constancia del gravamen.
La funcin calificadora del Registro es amplia y se manifiesta en el acto de matriculacin tanto como en las
dems inscripciones.
6) SISTEMA ESPAOL
La inscripcin es voluntaria pues no hay obligacin de inscribir ni sancin para el que no lo haga, pero
respecto a la hipoteca, siendo la inscripcin constitutiva, el derecho no nace hasta tanto sta se practique,
como ya veremos.
El mbito del Registro no est taxativamente limitado, o sea no responde al principio de numerus clausus.
Las mutaciones reales se producen con independencia del Registro o, en otras palabras, la inscripcin tiene
carcter declarativo, salvo respecto de la hipoteca cuya inscripcin tiene carcter constitutivo.
Las constancias del Registro se presumen exactas pero esta presuncin es iuris tantum, o sea que beneficia
al titular inscripto con la inversin a su favor de la carga de la prueba.
La prioridad est dada por el orden cronolgico de ingreso al Registro.
Una vez matriculada la finca, cada asiento debe tener como base el asiento anterior de modo de lograr una
concatenacin adecuada (tracto sucesivo).
La funcin calificadora del registrador es amplia para que el funcionario pueda examinar la existencia de
presupuestos materiales y formales para receptar el ttulo y proceder a la inscripcin.
B) PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA. 1) Evolucin; 2) Perodo colonial; 3)
Cdigo Civil
Antes de la sancin del Cdigo Civil existan registros desde la poca de la colonia, tanto de hipotecas como
de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio
de publicidad lo constitua la tradicin.
El Cdigo Civil estableci como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisin de los
derechos reales que se ejercen por la posesin, a la tradicin. Principios de los arts. 577 y 3265 del C. Civil:
Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella
ningn derecho real.
Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra
persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con
excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones.
Al momento de la sancin del Cdigo, Vlez no se inclin por la admisin de la publicidad registral, excepto
para el derecho real de hipoteca, pues este es el nico derecho real que no puede publicitarse a partir de la
posesin.
4) Leyes provinciales de Registro
Las leyes provinciales posteriores a la sancin del Cdigo Civil disponen la creacin de registros y exigen la
inscripcin como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa
que imponen un nuevo requisito (la inscripcin) sin el cual el acto slo tiene efectos entre las partes.
El conflicto con el Cdigo Civil era evidente, por lo cual se tildaba a stas leyes provinciales de
inconstitucionales, ya que subordinaban la validez de un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil
no exiga.
Pese a ste inconveniente jurdico las conveniencias prcticas del Registro hicieron que, paulatinamente, en
todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que imponan la necesidad de la
registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.
5) Proyectos de reforma del Cdigo Civil
Varios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con sta situacin anmala.

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As se lleg hasta la ley 17711 que reform numerosos artculos del Cdigo, dando un importantsimo paso
en materia registral al incorporar en el art. 2505 la necesidad de la Inscripcin en el Registro Inmobiliario de
las mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros:
Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos
ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas.
La constitucin del derecho real se produce por la constitucin de dos elementos: TITULO y MODO. De
manera que los derechos reales se constituyen primeramente y como regla EXTRARREGISTRALMENTE.
Por el art. 2505 la REGISTRACIN de los inmuebles constituye el REQUISITO DE OPONIBILIDAD A
TERCEROS; es decir que el Registro tiene efecto DECLARATIVO.
Esta reforma se complement con la ley 17801, que contiene los principios fundamentales de la
registracin.
C) LA LEY 17801 Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1) Consagracin en la Legislacin argentina. Cdigo Civil
El mbito de aplicacin de la ley 17801 se establece en su primer artculo donde declara sujeto al rgimen
por ella instaurado a los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la Capital
Federal. La ley parte de la existencia de los registros provinciales, los cuales debieron adecuarse al sistema.
Los principios registrales consagrados son:
a) PRIORIDAD
b) ESPECIALIDAD
c) LEGALIDAD
d) ROGACIN
La ley deja a la regulacin de las leyes locales toda la materia referida a la organizacin, funcionamiento y
nmero de lo Registros de la Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las
impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades.
La ley faculta a las leyes locales a reducir los plazos establecidos, pero no pueden extenderlos.
2) Registro Inmobiliario
3) Otros registros
En materia de automotores tambin se cre un Registro, pero con carcter CONSTITUTIVO (dec. Ley
6582/59)
Algo similar ocurre con la ley 19170 que ha modificado la reglamentacin del registro de buques.
D) PRIORIDAD (primero en el tiempo, primero en el derecho)
En los DE RE CHO S RE AL E S el principio general del ius preferendi (remisin bolilla 1) implica que un
derecho real que ha tenido debida publicidad tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que sobre la
misma cosa se constituya con posterioridad, prescindindose de la fecha del ttulo. Esto significa la
adjudicacin automtica de preferencia a los derechos reales en razn del tiempo en que han sido
constituidos (en que se ha producido la TRADICION). Art. 592 del Cdigo Civil:
Art. 592.- Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o
constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de
ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor
aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores
de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el
conocimiento de la obligacin del deudor.
En materia de DE RE CHO S PE RS O NALE S , este principio no existe. En estos casos, cuando todava no
se ha hecho la tradicin, se concede preferencia a quien tenga el ttulo ms antiguo. Art. 593 del Cdigo
Civil:
Art. 593.- Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes
el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a
ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.

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2) Prioridad Registral
El art. 17 de la ley 17801 establece el principio de Prioridad Registral basndose en el ius preferendi:
Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible. Para los documentos con fecha posterior el legislador da por sentado su imposibilidad de
registracin ante la exigencia de que el escribano debe tener a la vista el ttulo y el certificado.
La prioridad entre dos o ms anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se establece por la
fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento del Registro respectivo.
Reserva de prioridad
La prioridad est dada por la fecha de inscripcin. Pero este principio no es absoluto; la extensin del
certificado provoca una reserva a favor del requirente si ste peticiona y presenta a inscripcin un
instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se produce en el trmino
legal. El pedido de certificacin tiene el efecto de anotacin preventiva.
Para comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres momentos
principales de la registracin: EXPEDICIN DEL CERTIFICADO, CELEBRACION DEL ACTO y
PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN.
MOMENTO
Los certificados son expedidos por el Registro y por los plazos
establecidos por ley.
PLAZOS: 15, 25 o 30 das segn el domicilio del escribano + 45 das
para la inscripcin (ART. 5 17801)
EXPEDICIN DEL
Se anota la expedicin del certificado en la matricula y no se expide
CERTIFICADO
ningn otro certificado sobre el mismo inmueble durante el plazo de su
vigencia
EFECTOS Anotacin preventiva en favor del solicitante
Reserva de prioridad (indirecta)
Bloqueo registral
Una vez expedido el certificado, el acto debe ser celebrado dentro del
CELEBRACIN DEL ACTO
trmino para su validez
PRESENTACIN: celebrado el acto en trmino deber presentarse el
documento al registro; ASIENTO de PRESENTACIN.
TOMA DE RAZN: es la efectiva inscripcin o anotacin del
PRESENTACIN Y TOMA DE
documento; se refleja en el ASIENTO DEFINITIVO (es el mismo que el
RAZN
anterior con distinto nombre).
EFECTOS la escritura pblica se considera registrada a la fecha de su
instrumentacin
Se consolida la prioridad registral
La prioridad registral puede ser:
a) DIRECTA: cuando se expide un certificado sin reserva de prioridad o un mero informe. Se publicita
recin cuando se produzca la inscripcin y la prioridad comienza desde la fecha de
PRESENTACION.
b) INDIRECTA (reserva de prioridad): cuando se expide un certificado con reserva de prioridad. La
escritura pblica se considera registrada desde su fecha de instrumentacin.
3) Bloqueo registral
Es la garanta de inmutabilidad de la situacin registral durante el plazo de vigencia que la ley acuerda a las
certificaciones.
Si durante el trmino de vigencia de un certificado se admitieran actos que variasen la situacin registral de
los bienes, el tercero que contrat confiando en la certificacin, se ver sorprendido en su buena fe,
afectndose sus legtimos intereses.
Se denomina bloqueo y no cierre porque no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al
registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de un certificado que producir todos sus
efectos como si no hubiese ingresado ningn otro acto (anotacin preventiva). Pero si no se realiza el acto
para el cual se pidi el certificado, vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los
otros actos desde la fecha en que hubiesen sido presentados.
La expedicin del certificado va a establecer el bloqueo registral durante los siguientes plazos:
15 das: para escribanos con dcilio. en la ciudad asiento del registro
25 das: para escribanos del interior de la provincia
30 das: para escribanos en otras provincias
A stos plazos hay que agregarle 45 das para la inscripcin de la escritura (es decir: 15, 25 o 30 + 45).
El bloqueo registral puede prolongarse an despus de presentado el documento. Este es el caso en que el
registrador encuentra vicios subsanables, por lo cual inscribir provisionalmente y otorgar al interesado un

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plazo de 180 das (prorrogables) para subsanar los defectos. El bloqueo se mantendr durante todo el plazo
otorgado.
4) Autonoma de la voluntad y la prioridad
El principio de prioridad tambin puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que establece
la ley 17801 en el art. 19, que permite sustraerse del orden temporal mediante declaracin de voluntad de
las partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Se requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los afectados.
E) INSCRIPCIN
Para analizar el contenido de la registracin hay que distinguir tres conceptos:
1) MATRICULACIN: est referida a la unidad base de la registracin que en nuestro derecho es la cosa.
Consiste en el ingreso, en forma originaria de los datos del objeto, abrindose el folio donde stos sern
ingresados. Matricula y folio real son sinnimos. La matriculacin se hace simultneamente con la
inscripcin de un derecho de dominio, ya que uno de los datos necesarios del objeto est referido a la
titularidad. Una vez realizada la matriculacin, con la respectiva inscripcin de la primera titularidad, toda
mutacin real debe ser inscripta en la misma matrcula.

2) I NS CRI P CI N: es la Toma de Razn, mediante el respectivo asiento, del derecho, ttulo o acto de
trascendencia real que se practica en el folio. Esa toma de razn ingresa al Registro mediante la
presentacin del documento al cual la ley le asigna el valor probatorio o la autenticidad necesaria. Tiende a
perdurar en el tiempo (no tiene plazo de caducidad). La inscripcin es posterior a la matriculacin y puede
contener:
a) posteriores transmisiones de dominio
b) hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones del dominio
c) embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares
d) cancelaciones o extinciones de Derechos reales o embargos y dems medidas precautorias
e) documentos privados establecidos por leyes provinciales o nacionales
3) ANO TAC I N: se refiere a situaciones que no implican una verdadera mutacin real. Comprende en
general a las medidas cautelares, caracterizndose por su temporalidad pues caducan en el plazo que la ley
determina. Tambin se designan como anotaciones las constancias que el registrador debe dejar de
documentos que devuelve observados o los que rechace por ser incompatibles.
OBJETO DE LA INSCRIPCIN:
Con respecto a la base de registracin la ley establece el principio del folio real. El art. 11 de la ley dice: La
matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlos.
Lo que es objeto de la matriculacin es el inmueble, y esto es un paso previo y necesario para que sean
viables las inscripciones y anotaciones. La falta de matriculacin representa un obstculo para toda
inscripcin o anotacin.
CONTENIDO:
Lo que se inscribe no son derechos reales sino ttulos o documentos que contienen derechos reales. No se
publicitan derechos sino titularidades porque la constitucin del derecho real opera extrarregistralmente.
Se inscribirn documentos que:
a) Constituyan, modifiquen, transmitan, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles.
b) Dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
c) Sean establecidos por leyes nacionales o provinciales (ej: leasing; ley 24441)
EFECTOS:
Dado el carcter declarativo del Registro, tiene el efecto limitado que le fija su funcin de oponibilidad a
terceros y, por tanto, no puede prevalecer sobre el carcter constitutivo del modo. Un claro ejemplo de lo
dicho es el artculo 20 de la ley que establece: las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn
prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado.
En caso contrario quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder.
FORMALIDADES:
Los documentos debern:
1) ser documentos de origen notarial, judicial o administrativo
2) tener las formalidades legales
3) ser autnticos y hacer plena fe por s mismos

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El Registro no exige que el documento ntegro sea transcripto en el asiento registral, sino que bastan los
datos esenciales que exterioricen la mutacin y que tengan importancia por su trascendencia real. Esta
sntesis exige un esfuerzo intelectual que normalmente se realiza con la colaboracin del peticionario del
asiento a quien se le pide que llene y conforme la ficha o minuta que se acompaar al documento y cuyo
formulario suministra el Registro.
Distintas clases de asientos

A- DE P RES E NTAC I N: es el acto registral a travs del cual se toma razn de un ttulo o documento
que se pretende registrar. A cualquier ttulo o documento que ingresa al registro se le da un nmero de
orden y fecha correspondiente al asiento de presentacin que consta en el libro respectivo.
B- DE M ATRI CUL AC I N: es el primer asiento del folio real; es el asiento del ingreso del inmueble al
Registro. Implica la determinacin del inmueble y su descripcin, individualizacin de su primer titular, etc.
Se designa un nmero de matricula que designar al inmueble a partir de ese momento.
C- DE I NS CRI P CI N: es el acto de registracin de un ttulo o documento que tiende a perdurar en el
tiempo.
D- DE ANO TACI N: es el acto de registracin que tiene un plazo de caducidad en la mutacin real que
produce. Se utiliza para medidas cautelares y expedicin de certificados.
E- DE C AN CE L AC I N: es el acto registral dirigido a producir la extincin del asiento de que se trate.
FIN BOLILLA 5