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ii
AGRADECIMENTO
meu
irmo
Renato
Trogue
Junior,
que
amigos
de
turma
pela
alegria,
amigas
de
todas
as
horas,
pela
riqueza
passaram.
de
conhecimentos
que
me
iii
DEDICATRIA
iv
PGINA DE APROVAO
vi
Art.
Artigo
ed.
Edio
p.
Pgina
P. ex.
Por exemplo
v.
Volume
Pargrafo
vii
ROL DE CATEGORIAS
viii
litorneas
(cidades
de
praia),
tambm
em
cidades
ix
Locao no residencial:
Denominao dada pela Lei 8.245/91, locao comercial. Com a
revogao expressa da conhecida Lei de Luvas, a expresso locaes
comerciais ou industriais foi substituda pela epgrafe locao no
residencial 8.
Locao para Temporada
Aquela locao de imvel destinado residncia temporria do
inquilino, por prazo no superior a 90 dias 9.
Locao Residencial:
Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes trs
categorias distintas de locaes residenciais, e cada qual tem direitos,
obrigaes e procedimentos prprios: a primeira, locao pactuada por
escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza
do benefcio da denncia vazia, portanto vantajosa para o proprietrio; a
segunda, que, pactuada por prazo menor, no d direito "denncia
vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e s poder ser
rescindida em situaes em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei,
e a terceira, que a locao que vier a ser automaticamente prorrogada
"por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o
Locador no providenciou a retomada do imvel em trinta dias, e que
ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 12. ed. ampl.,
rev. e atual. So Paulo: Jurdica Brasileira, 2004, p. 866.
9 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 866.
vigorando
por
prazo
indeterminado,
podero
ser
10
xi
SUMRIO
RESUMO............................................................................................................ xiv
INTRODUO..................................................................................................... 1
CAPTULO 1 ........................................................................................................ 4
A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAO .......................................... 4
1.1 A EVOLUO DA LEI DO INQUILINATO NAS LTIMAS TRS DCADAS .... 4
1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO ................... 7
1.2.1 Decreto Lei 4403/21................................................................................. 7
1.2.2 Decreto Lei 4598/42................................................................................. 8
1.2.3 Decreto Lei 1596/43................................................................................. 9
1.2.4 Decreto Lei 6739/44................................................................................. 9
1.2.5 Decreto Lei 7466/45................................................................................. 10
1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49................................. 10
1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54......... 10
1.2.8 Lei 2699/55................................................................................................ 11
1.2.9 Lei 3336/57................................................................................................ 11
1.2.10 Lei 3494/58.............................................................................................. 11
1.2.11 Lei 3844/60.............................................................................................. 12
1.2.12 Lei 4240/63.............................................................................................. 12
1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65................................................ 13
1.2.14 Lei 8245/91.............................................................................................. 15
1.3 OS TIPOS DE LOCAO .............................................................................. 18
1.3.1 Locao Residencial............................................................................... 18
1.3.2 Locao No Residencial ...................................................................... 23
1.3.3 Locao para Temporada ..................................................................... 26
CAPTULO 2 ........................................................................................................ 30
DIFERENAS ENTRE A LOCAO PARA TEMPORADA E O CONTRATO DE
ESTUDANTE ......................................................................................................... 30
2.1 DA LOCAO PARA TEMPORADA............................................................. 30
2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locao para
temporada ............................................................................................... 35
2.1.2 Da prorrogao da locao para temporada .................................... 37
2.2 DO CONTRATO DE ESTUDANTE ................................................................ 41
2.3 PESQUISA DE CAMPO QUESTIONRIOS ................................................. 44
2.3.1 Questionrio da Imobiliria Deltamar ................................................... 44
2.3.2 Questionrio da Imobiliria Farol Imveis ............................................ 45
2.3.3 Questionrio da Imobiliria Ndia Melato Corretora de Imveis...... 46
xii
xiii
RESUMO
INTRODUO
presente
trabalho
tem
como
objeto
As
Segundo Pasold (2002, p.110) o referido mtodo trata de pesquisar e identificar as partes de
um fenmeno e colecion-las de modo a ter uma percepo ou concluso geral.
12 O referido mtodo pode ser resumido em quatro preceitos que so: 1. "[...] nunca aceitar,
por verdadeira, cousa nenhuma que no conhecesse como evidente [...]"; 2. [...]dividir cada
uma das dificuldades que examinasse em tantas parcelas quantas pudessem ser e fossem
exigidas para melhor compreend-Ias"; 3. "[...] conduzir por ordem os meus pensamentos,
comeando pelos objeto mais simples e mais fceis de serem conhecidos, para subir, pouco
a pouco, como por degraus, at o conhecimento dos mais compostos, e supondo mesmo
certa ordem entre os que no se precedem naturalmente uns aos outros"; 4. [...] fazer
sempre enumeraes to completas e revises to gerais, que ficasse certo de nada omitir".
In: PASOLD, Csar Luiz. Prtica da Pesquisa Jurdica: idias e ferramentas teis para o
pesquisador do Direito, 2002, p. 106-107.
11
b)
de Estudante.
conceitos
operacionais,
importantes
para
melhor
CAPTULO 1
em
favelas,
loteamentos
perifricos
outros
de
investimentos,
gerada
pelas
transformaes
VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 7. ed. 2. reimpr. So Paulo:
Atlas, 2007. p.126.
17 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria. So Paulo: Estao Liberdade: FAPESP, 1998, p.
209.
16
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 209
19 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 209
20 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
18
relao
entre
proprietrio
inquilino
antes
da
das
partes
(locador
locatrio)
at
desocupado,
quando
ocorresse
locao
por
tempo
foi
quando
suscitando
de
prdios
eclodiu
onda
primeira
de
alugados,
crise
pedidos
e
inspirando
de
a
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
25 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. Rio de Janeiro:
Forense Universitria, 1995. p.02
26 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 02.
24
10
principais
modificaes
da
lei
1300/50
foram
11
vagas
imveis
novos
ou
desocupados,
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 216.
37 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
36
12
ambgua,
trabalhadores mas
que
que
supostamente
provocava
defendia
distores
os
bvias,
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
39 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
40 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
38
13
uma
atualizao
dos
aluguis,
que
se
encontravam
41
14
47
15
fantasmas
que
nos
amedrontam:
dficit
habitacional e o desemprego.
Bittar51
que
todo
esse
aglomerado
de
16
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica. 2. ed.
revista e atualizada. So Paulo: Juru, 2003, p. 69.
54 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126.
55 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126.
56 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 8. ed., 3. reimpresso. So Paulo: Atlas, 2006, p. 05.
57 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p.05.
53
17
disponveis
como
conseqncia
inevitvel
da
lei
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 06
59 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 06
60 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126-127.
61 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126-127.
58
18
A lei
menciona
os imveis
de
propriedade
locao
residencial,
locao
no
residencial
para
63
19
8245/9267.
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual
ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer
findo
prazo
estipulado,
independentemente
de
notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na
posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao
por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupao.
20
vencimento70.
Sobre o assunto Venosa71 aduz:
A ao de despejo deve ser ajuizada imediatamente aps
o escoamento desse prazo de notificao, caso contrrio
perder esta eficcia. Admite-se que a ao deva ser
proposta nos 30 dias subseqentes ao prazo da notificao.
Desse modo, findo o prazo determinado, o locador tem o
prazo de 30 dias para ingressar com ao de despejo.
Decorrido esse prazo, fica obrigado a notificar.
prazo
inferior
trinta
meses,
findo
prazo
emprego;
LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p.
81.
71 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 129.
72 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 129.
70
21
ascendente
ou
descendente,
beneficirio
da
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 205.
22
Quando
se
fala
em
locao
residencial
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 206.
75 GUIMARES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionrio Tcnico Jurdico, 6. ed. rev. e atual.
So Paulo: Redeel, 2004, p. 240.
76 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 206.
77 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 468.
74
23
24
lucrativo,
regularmente
constitudas,
desde
que
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 231.
25
prazo
estipulado,
independentemente
de
notificao ou aviso.
nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer
no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador,
presumir - se - prorrogada a locao nas condies
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 257
83 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
82
26
locao
para
temporada,
aquela
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003,
p.77.
85 JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003,
p.77.
86 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p.134.
87 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
84
27
88
89
28
90
91
29
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.
96 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano.
Disponvel em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>.
Acesso em 21 de abril de 2008.
97 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223.
95
30
CAPTULO 2
de
98
31
103
104
105
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p.
74
LOCAO DE TEMPORADA. IN: www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil textos/
ebomsaber/locacao/temporada.htm , em 04/03/2008.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
32
existe
um
prazo
determinado
para
essa
106
107
108
109
110
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 55.
33
111
112
113
114
de bens imobilirios:
de bens imobilirios:
de bens imobilirios:
de bens imobilirios:
34
Outros
fatos
que
decorram
to-somente
de
se
incluir
congressos,
convenes,
reunies
115
116
117
35
de
locao,
mas
criar
entraves
para
eventual
recomposio de danos.
Ainda sobre os efeitos do pargrafo nico, Venosa120
ressalta que aconselhvel inclusive que o valor dos bens seja includo,
assim como a descrio de marca e modelo de eletrodomsticos e
similares, para facilitar sua reposio em caso de perda, destruio ou
extravio.
Assim tambm estabelecido que conste um laudo de
vistoria em anexo no contrato, e descreva o imvel, registrando, com
detalhes o estado em que se encontra o imvel121.
2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locao para temporada
Em razo da natureza excepcional e de curto prazo
nesta modalidade de locao, o aluguel de todo perodo de locao
para temporada pode ser exigido antecipadamente, tambm no pode
o preo cobrado exceder a noventa dias, cobrana superior a esse
perodo descaracteriza a temporada e torna locao residencial.122
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p. 74.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224.
120 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224.
121
LOCAO DE TEMPORADA. Disponvel em: <www.consumidorbrasil.com.br/
consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>.
Acesso em: 04
/03/2008.
122 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225.
118
119
36
total
exaurimento
de
todos
os
aspectos
de
123
37
pagamento
antecipado
do
aluguel
prorrogada
locao
por
tempo
LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p. 84
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 58
128 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 134.
129 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225.
126
127
38
verbal
podendo
ser
por
prazo
cobrado
antecipadamente,
indeterminado,
o
aluguel
transformando-se
no
mais
encargos,
locao
por
39
Entretanto,
afirma
Pedrotti138,
que
as
posies
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.
136 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p. 321.
137 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
138 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
139 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
140 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.
135
40
superar
noventa
dias,
podem
as
partes
se
Em
entendimento
contrrio
ao
raciocnio
acima
41
143
42
todas
as
demais
cidades
que
principalmente
possuem
territrio
nacional.
Portanto,
no
previso
legal
para
43
44
45
uso.
J houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imvel
no prazo estabelecido e a imobiliria acabou tendo prejuzos?
No, pelo menos nos ltimos anos no tem dado prejuzo.
46
47
48
c)
locatcio anual;
e)
49
f)
50
CAPTULO 3
traz
completude
como
sendo
uma
51
Engisch152,
lacuna
uma
imperfeio
certa
norma
nem
norma
contraditria.
[...],
nem
norma
que
probe
um
certo
52
ser
executada
se
sistema
no
fosse
53
161
54
Bobbio165 diz
55
do
ponto
de
vista
do
direito,
em
dois
A esfera
da
liberdade
pode
diminuir
ou
56
devidamente
preparado,
por
conseguinte,
para
to
Pode-se
afirmar,
segundo
Diniz177,
que
direito
desta
regulamentao
derivam
para
aquele
constatao
da
lacuna
resulta
de
um
juzo
de
57
mas
os
regula
de
maneira
oposta,
no-compreendidos
na
norma
particular,
mas
58
exclusiva.
2)
considerao
do
caso
no-
normalmente
59
60
chamadas
daquelas
que
de
ideolgicas,
eventualmente
se
para
distingui-las
concontrassem
no
ressalta
ainda
que
existem
lacunas
que
alguns
doutrinadores
apresentam
como
de
suma
importancia195.
Segundo Diniz196, a mais antiga classificao de
lacunas fora aprensetada por Zitelmann, distinguindo ele em lacunas
autnticas e no autnticas, d-se a distino:
Tem-se a lacuna autntica quando, a partir de uma anlise
da lei, impossivel a obteno de uma deciso a um caso
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 139.
DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
193 Quer explicitar o dito- Direito Positivo em fase de elaborao, na iminncia de se
tornar
legislao
(lei).
(Disponvel
em:
<http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=54291>. Acesso em: 8.Out.2008.
194 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 140.
195 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 83-84
196 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
191
192
61
198
62
205
63
lacuna
imprpria
somente
atravs
da
212
64
legislador214.
Contudo, conforme doutrina Diniz215:
Trs so as principais espcies de lacunas: 1) normativa,
quando se tiver ausncia de norma sobre determinado
caso; 2) ontolgica, se hover norma, mas ela no
corresponder
aos
fatos
sociais,
p.ex.,
grande
de
um
descuido
do
legislador,
que
faz
parecer
dois
mecanismos
por
meio
dos
quais
se
completa,
214
215
65
219
66
qual
repousava
224
67
68
Doutrina Gusmo235:
A analogia uma s. No se confunde com os princpios
gerais do direito, porque o prprio legislador os indica como
distintos e porque a aplicao dos princpios supe no
haver norma alguma aplicvel ao caso, enquanto a
analogia pressupe haver norma que preveja hiptese
semelhante ao caso no previsto.
regulado
pela
lei
(Disponvel
em:
http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/96/00/960/>. Acesso em: 27/10/2008).
235
236
69
afirma
que
nem
sempre
pode
ser
70
Doutrina Diniz248:
Esses princpios servem de base para preencher lacunas no
podem opor-se s disposies do ordenamento jurdico,
pois devem fundar-se na natureza do sistema jurdico, que
deve apresentar-se como um organismo lgico, capaz de
conter uma soluo segura para o caso duvidoso. Com isso
se evita que o emprego dos princpios seja arbitrrio ou
conforme as aspiraes, valores ou interesses do rgo
judicante.
71
254
72
73
fundamento
nas
perspectivas
acima,
este
74
CONSIDERAES FINAIS
75
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se
fala
em
contrato
de
estudante,
ausncia
de
77
78
REFERNCIAS
79
80
<http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/92/33/923>.
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=993>.
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30>.
81
ANEXOS