Unidad de Aprendizaje: INTRODUCCIN A LA VALUACIN

Catedrtico: Ing. Roberto Silva Guzmn.

Nombre del Alumno: Martnez Leyva Alejandro Daniel

Matrcula: 1831182

DEFINICIONES DEL CONCEPTO DE VALUACIN

El concepto de Valuacin segn INDAABIN es el siguiente:

VALUACIN:
Es el procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacin fsica,
econmica, social, jurdica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en
trminos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el
valor de cualquier bien.1

Tambin INDAABIN proporciona diferentes definiciones relacionados con el

trmino avalo:

AVALO: Justiprecio. Fijacin: mediante dictamen pericial- del precio justo de una
cosa. // Valor asignado a una cosa representado por su precio. // Precio que
corresponde, con una apreciacin equitativa, al costo de produccin y a la legtima
ganancia o beneficio del productor. Estimacin o dictamen pericial que se hace del
valor o precio de una cosa.
AVALO CATASTRAL: La valuacin oficial de un inmueble para fines de
contribuciones prediales.
AVALO BASE: Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir
aplicando todos los enfoques como si se hiciere el avalo por primera vez.
AVALO FORMAL: Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado
totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna
disposicin de desviacin.
1.- INDAABIN INDAABIN GLOSARIO DE TRMINOS APNDICE V Pgina 23
http://www.indaabin.gob.mx/Paginas/Conoce%20el%20Indaabin/V.aspx

AVALO DE ORDEN DE MAGNITUD: Consiste en estimar valores y costos en

forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones especficas de cada
bien, ya que el objeto de este avalo es contar con valores oportunos y
generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su
margen de precisin es de + 40%.
AVALO FRACCIONAL: Consiste en la valuacin de un elemento que forma parte
de toda una propiedad, por ejemplo en un edificio, valuar slo el terreno o valuar
solamente las construcciones.
AVALO HIPOTTICO: Un avalo hipottico es un avalo basado en ciertas
condiciones asumidas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser
improbables en su realizacin o su consumacin.
AVALO MAESTRO: Es aquel que tiene por objetivo determinar un espacio de
negociacin dado a travs de valores mximos y mnimos para cada uno de los
tipos de terrenos identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o
lnea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.

Para El instituto americano de Valuacin (APPRAISAL INSTITUTE) la definicin de

Valor comercial es la siguiente: Es el precio ms probable que una propiedad
pudiera lograr bajo todas las siguientes condiciones:
1. La consumacin de la renta ocurre en una fecha especfica. 2. Existe un
mercado abierto y competitivo para la propiedad valuada. 3. Tanto el comprador
como el vendedor estn actuando con prudencia y conocimiento de los hechos. 4.
El precio no se encuentra afectado por un incentivo indebido. 5. El comprador y el
vendedor se encuentran tpicamente motivados. 6. Las dos partes estn
procediendo de acuerdo con lo que consideran sus mejores intereses. 7. Los
esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedi un periodo de tiempo
razonable para dar a conocer la propiedad en el mercado abierto. 8. El pago se
hizo de contado, en moneda local o bajo trminos financieros comparables. 9. El
precio representa el valor normal de la propiedad vendida y no se ha visto
afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta otorgadas por
cualquier persona asociada con la venta. 3

4.-Quiroga, Cantu Gonzalo Diplomado de Bienes inmuebles pag 30

5.-Pulido Snchez, Ral Curso prctico de Valuacin inmobiliaria. Pag. 2

7.-Comisin Nacional Bancaria y de Valores CNBV circular 1492

Para el Instituto Americano de Valuacin (Appraisal Institute) el precio representa

la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que determinado vendedor
est dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo con las circunstancias de la
operacin.

Para el Ing. Gonzalo Quiroga Cant menciona en el diplomado en Bienes

inmuebles, mdulo 4 conceptos bsicos de valuacin:
En la valuacin inmobiliaria, los inmuebles nunca deben ser analizados como si
fueran una clula independiente, sino deben de observarse, analizarse y
compararse dentro de un rea Macro que comprende LA CIUDAD, tomando muy
en cuenta las condiciones particulares que puedan diferenciarlos de los dems
terrenos e influyen en su menor o mayor valor.
Son innumerables los diferentes factores que pueden influir en mayor o menor
grado en el Valor de los terrenos, enumerndose los ms importantes conforme mi
experiencia profesional, cuyo listado no es limitativo y clasifica los factores o
Variables que son propias de cada terreno y los factores o variables externas que
son efecto del entorno y que influyen en el Valor de ellos. Cada Determinante de
Valor o Variable se describe en forma individual as como su campo de aplicacin. 4

Segn el manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin para el

distrito federal establece como avalo: El dictamen tcnico practicado por una
persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el
valor de mercado de un bien inmueble.
Otra definicin de Avalo por parte del Ing. Ral Pulido Snchez determina que
un avalo es una estimacin de un determinado valor de un inmueble. El
resultado de un avalo puede ser dado de manera oral, pero generalmente es un
reporte escrito por el valuador del valor estimado de la propiedad debidamente
identificada y a una fecha dada, justificndolo por la presentacin y anlisis de los
diversos factores de mercado que intervienen 5

4.-Quiroga, Cantu Gonzalo Diplomado de Bienes inmuebles pag 30

5.-Pulido Snchez, Ral Curso prctico de Valuacin inmobiliaria. Pag. 2

7.-Comisin Nacional Bancaria y de Valores CNBV circular 1492

El Arq. Juan Manuel Bravo Armejo define Avalo como: La opinin razonada,
argumentada y preparada por escrito, por un perito valuador, en forma
independiente e imparcial de un inmueble debidamente analizada , en una fecha
determinada, soportada con la informacin tcnica y de mercado idnea para cada
bien raz.6

Adems tambin la Comisin Nacional Bancaria y de Valores Establece tres

enfoques bsicos para la valuacin de un inmueble:
La prctica de la valuacin establece tres enfoques bsicos para valuar un
inmueble: costo, ingresos y mercado, considerando en su aplicacin aquellos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente
en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los
enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del
inmueble.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn
enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el
avalo, ya sea en las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al
mismo. A continuacin se describen los tres enfoques:
a) Enfoque de Ingresos Este enfoque estima valores con relacin al valor
presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a
travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern
considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin
utilizada, as como, entre otros: renta real, renta estimada, deduccin por vacos,
impuestos, servicios, gastos generales. La estimacin de la renta deber hacerse
en forma unitaria para cada tipo de construccin o, en su caso, por unidad
rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de
bienes comparables. CNBV, Circular 1492 38
b) Enfoque de Mercado Este enfoque supone que un comprador bien informado
no pagar por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se
identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y
condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicacin del
inmueble o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de
homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para
construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro
del avalo.

2.-INDAABIN GLOSARIO DE TRMINOS APNDICE A pgina 1

http://www.indaabin.gob.mx/Paginas/Conoce%20el%20Indaabin/A.aspx
3.- Appraisal Institute Op. Cit.,Pag.22

6.-Bravo Armejo, Juan Manuel La Valuacin de Inmuebles.

c) Enfoque de Costo El enfoque de costos se basa en la suposicin de que los

participantes en el mercado relacionan el valor con el costo. Este enfoque
establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:
Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin
o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus
caractersticas fsicas. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo
de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas fsicas. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a
deterioro fsico por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin
apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del
bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares. 7

4.-Quiroga, Cantu Gonzalo Diplomado de Bienes inmuebles pag 30

5.-Pulido Snchez, Ral Curso prctico de Valuacin inmobiliaria. Pag. 2

7.-Comisin Nacional Bancaria y de Valores CNBV circular 1492