Oramentao Sinttica Por rea Construda

Eng. Marcio Soares da Rocha

O CUB (Custo Unitrio Bsico) oficialmente calculado pelos sindicatos de

construtores estaduais (Sinduscons) para diversos tipos e padres de construes, por
uma imposio da Lei nmero 4.591 de 1964. O custo por metro quadrado foi
institudo para fins de registro oficial em cartrio, das incorporaes imobilirias. Muito
embora haja diversas entidades pblicas (como a Caixa Econmica Federal) e
empresas privadas (como a Editora PINI) calculando e publicando CUBs, os sindicatos
de construtores so os nicos autorizados por lei para o clculo de custos unitrios
bsicos para fins de registro oficial de incorporaes de imveis no Brasil. Se a
finalidade da estimativa do preo da obra no estiver relacionada incorporao
imobiliria, os oramentistas podem adotar outros valores de CUB, calculados e
publicados por entidades pblicas ou editoras especializadas, segundo seu prprio
bom senso e julgamento tcnico, desde que justifiquem tal procedimento. Os
oramentistas podem ainda adotar CUBs calculados com base em oramentos
anteriores, de obras semelhantes avalianda. Este autor sempre prefere adotar o
CUB do sinduscon local quando se trata de avaliar construes nas reas
metropolitanas das capitais.
Consiste a tcnica, basicamente em:
a) Enquadrar a construo sob avaliao em um dos tipos e padres de acabamento
adotados pela organizao responsvel pela publicao do CUB e verificar qual o
seu valor correspondente;
b) Calcular a rea Equivalente de Construo, da obra em anlise;
c) Multiplicar a rea equivalente calculada, pelo CUB correspondente;
d) Estimar o BDI adequado situao analisada;
e) Multiplicar o resultado do item (c), pelo BDI estimado no item (d), obtendo-se o valor
avaliado.
Geralmente os tipos de obras padronizados pelos Sinduscons e por diversas
outras entidades so:

Edificaes habitacionais (classificadas pelo nmero de pavimentos);

Edificaes comerciais com ou sem subdivises internas de alvenarias
(paredes);
Galpes industriais;
Casas populares.

Quanto ao padro de acabamento, a classificao feita entre baixo, normal e

alto e depender do projeto-piloto adotado por cada entidade ou editora.
Normalmente, cada entidade ou editora especializada divulga os tipos de
acabamentos considerados nos projetos-piloto, para a adoo dos seus padres
publicados.
Neste ponto j se pode verificar uma primeira dificuldade para utilizao do
mtodo da avaliao por custo por metro quadrado em auditorias, que o
enquadramento da obra avalianda nos tipos padronizados pela entidade que publica o
CUB. No fica adequado, por exemplo, enquadrar uma ponte, uma estrada ou uma
rede de saneamento bsico em nenhum dos tipos padronizados. O CUB, como j se

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Oramentao / Avaliao de Obras pelo CUB
Eng. Marcio Soares da Rocha

disse, foi desenvolvido para a incorporao imobiliria, e por isso, contempla apenas
os tipos de obras que podem estar relacionados a esta finalidade.
Clculo da rea Equivalente de Construo
Para que uma obra possa ser avaliada pelo mtodo do custo por metro
quadrado, os avaliadores devem saber calcular a rea Equivalente (Aeq) da
construo. O valor do CUB ser multiplicado pela Aeq e somado ao custo de
instalaes especiais e outros equipamentos e elementos no considerados no CUB
adotado, para que se obtenha o custo avaliado da obra. O custo avaliado ser ento
multiplicado pelo BDI estimado para a obra, obtendo-se assim o preo global avaliado
da obra.
Muitos engenheiros avaliadores e principalmente os leigos erram ao avaliar com
a utilizao do CUB, pois o multiplicam pela rea coberta ou pela rea pavimentada,
ao invs da rea equivalente. A rea equivalente de construo uma rea fictcia,
que corresponde a uma homogeneizao da rea construda, para fins de avaliao
adequada.
Sua definio consta na Norma NBR 12.721/2003, em seu item 7.6, aqui
transcrito:
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva rea
real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construo
adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior o u menor que a rea
real correspondente.

A rea equivalente (Aeq) encontrada quando se multiplicam as reas

construdas reais (reas pavimentadas incluindo permetros de paredes) pelos seus
respectivos coeficientes de homogeneizao. A citada norma sugere valores para
alguns desses coeficientes aplicveis a diversos tipos de reas de um edifcio, os
quais podem ser adotados diretamente ou por similaridade, quando a avaliao se
tratar de uma construo que no seja propriamente uma edificao. Os coeficientes
sugeridos pela norma constam na Tabela 5.1 a seguir.
Tabela 5.1 Coeficientes de Homogeneizao para diversos tipos de reas de uma
edificao
rea
Garagem
rea privativa (Unidade autnoma Padro)
rea privativa salas com acabamento
rea privativa salas sem acabamento
rea de loja sem acabamento
Varandas
Terraos
Estacionamento sobre terreno
rea de projeo
rea de servio residncia uni familiar
padro baixo
Barrilete
Caixa dgua
Casa de mquinas
Fonte: Norma Tcnica NBR 12.721/2003 da ABNT.

Coeficiente
0,50
1,00
1,00
0,75 a 0,90
0,40 a 0,60
0,75 a 1,00
0,30 a 0,60
0,05 a 0,10
0,00
0,50
0,50 a 0,70
0,75
0,50 a 0,75

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Oramentao / Avaliao de Obras pelo CUB
Eng. Marcio Soares da Rocha

Exemplos de aplicao da avaliao a partir do CUB:

Exemplo1
Sabendo que o CUB para residncias uni-familiares com um pavimento, e com
padro alto, publicado pelo sinduscon local de R$ 800,00, avaliar o preo de
construo de uma residncia com essas caractersticas, sabendo-se que sua rea
construda real, de 350,00 m2, assim subdividida:

Garagem = 35 m2
rea padro = 200 m2
Varandas = 25 m2
Terrao = 45 m2
rea de servio = 20 m2
Caixa dgua = 25 m2
Soluo:
1) Clculo de rea equivalente de construo (Aeq)
Aeq = (35,00 x 0,50) + (200,00 x 1,00) + (25,00 x 0,75) + (45,00 x 0,30) +
(20,00 x 0,50) + (25,00 x 0,75)
Aeq =278,50 m2
2) Avaliao do custo de construo
Custo = 800,00 x 278,50 = R$ 222.800,00
3) Avaliao final do preo de construo

Supondo que o imvel tenha sido construdo por uma empresa construtora,
adote-se um BDI de 40% (1,40). Mais frente, neste livro, detalha-se como calcular ou
estimar o BDI de obras e servios de Engenharia.
VA = 222.800,00 x 1,40
VA = R$ 311.920,00
O preo avaliado para a construo (preo de construo) da residncia em
pauta foi de R$ 311.920,00, (no considerando aspectos valorizantes ou
desvalorizantes relacionados ao mercado imobilirio). O preo por metro quadrado da
residncia avaliada foi de R$ 891,20.
Exemplo2
Avaliar o preo de construo de um prdio escolar pblico sabendo que sua
rea assim dividida:
rea interna padro = 300,00 m2
Ptios cobertos = 100,00 m2
rea descoberta (pavimentada, incluindo rea para estacionamento) = 400,00 m2

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Oramentao / Avaliao de Obras pelo CUB
Eng. Marcio Soares da Rocha

E que o CUB adequado, para efeito de avaliao, o de unidade habitacional

autnoma de padro baixo, de valor igual a R$ 600,00.
1) Clculo de rea equivalente de construo (Aeq)
Aeq = (300,00 x 1,00) + (100,00 x 0,40) + (400,00 x 0,10)
Aeq = 380,00 m2
2) Avaliao do custo de construo
Custo = 600,00 x 380,00 = R$ 228.000,00
3) Avaliao final do preo de construo (VA)
Supondo que o imvel tenha sido construdo por uma empresa construtora (e por ser
obra pblica), adote-se um BDI de 30% (1,30).
VA = 228.000,00 x 1,30
VA = R$ 296.400,00
Como se pode perceber, a avaliao por metro quadrado um processo
bastante rpido e simples, que pode ser utilizado quando a estimativa do preo no
exige rigor na avaliao, promovendo agilidade na concluso e entrega do trabalho.

Como citar este artigo em trabalhos:

a) No prprio texto: ROCHA, 2008 Oramentao Sinttica por rea Construda
b) Na Bibliografia: ROCHA, Marcio Soares da. Oramentao Sinttica por rea
Construda. Instituto de Auditoria de Engenharia do Cear. Artigo no website
www.iaece.org.br. Acessado em outubro de 2008.