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5.
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6.
CLASSIFICAO DA POSSE
um tema simples e de fcil compreenso.
6.1.
DIRETA
INDIRETA
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em
seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real,
no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Todo mundo conhece isso. Possuidor direto quem est em contato com a coisa,
imprimindo-lhe destinao econmica a ela (inquilino), j o indireto est afastado da coisa
(locador). O inquilino tem posse direta. O locador tem posse indireta. como se as posses
fossem paralelas. O direto tem contato com a coisa, o indireto, no tem contato com a coisa.
E ambos podem defender a sua posse, inclusive um contra o outro. Se o dono do
apartamento onde voc mora, estiver perturbando voc, embaraando a sua posse, voc tem
medidas possessrias contra ele.
OBS.: Denominasse composse, nos termos do art. 1.199, a situao em que, duas ou
mais pessoas exercem posse sobre coisa indivisvel.
A composse uma 'irm', do condomnio. Ocorre quando duas ou mais pessoas so
possuidoras diretas da mesma coisa. Trs filhos herdeiros que exercem posse sobre a mesma
fazenda deixada pelo pai.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa
indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios,
contanto que no excluam os dos outros compossuidores.
Esse conceito da composse tem cado em concurso.
6.2.
JUSTA
INJUSTA
Art. 1.200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou
precria.
Com isso, como se a lei dissesse, contrario sensu, injusta a posse que for violenta,
clandestina ou precria.
Precria - Quanto precria, j falei: A injustia da posse precria surge quando o
possuidor se recusa a devolver a coisa (interverso da posse).
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DE BOA-F
DE M-F
Arnoldo Wald lembra que a teoria que estudamos aqui a psicolgica. Ao analisar se a
posse de boa ou de m-f, voc analisa o elemento psicolgico do que exerce a posse.
Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o
vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa.
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Ento, eu recebi do meu tio uma fazenda, recebi o ttulo, o formal da partilha, etc. S que
eu no sabia que meu tio havia falsificado o ttulo. Eu sou um possuidor de boa-f porque ignoro
o vcio que inquina a minha posse. Nesse caso, voc pode at dizer que a posse continua injusta
porque ela veio por herana, mas eu estava de boa-f, porque de nada sabia. Eu no sabia que
meu ttulo era falso.
Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a
presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei
expressamente no admite esta presuno.
O possuidor que tenha um justo ttulo, um documento, pode ter em seu favor presuno
de boa-f, como nesse exemplo que eu dei: Eu recebo do meu tio uma fazenda por herana,
recebi o ttulo, o formal da partilha, mas no sabia que meu tio havia falsificado o ttulo,
esbulhava a fazenda de um terceiro. Eu sou possuidor de boa-f, porque ignoro o vcio que
inquina a minha posse. Nesse caso, voc pode at dizer que posse at injusta, porque veio dessa
herana, mas eu estava de boa-f, j que no sabia que meu ttulo estava viciado. E essa situao
se enquadra no caput do art. 1.201. O pargrafo nico, por sua vez, diz que quem tem um justo
ttulo pode ter em seu favor a presuno de boa-f, com o no exemplo que eu dei. Eu tenho um
documento, um justo ttulo e, portanto, a presuno de boa-f.
Agora quero que vocs voltem no tempo para lembrar daquele exemplo que eu dei, do Sr.
Pedro, que foi em meu gabinete e me apresentou uma folhinha de caderno rasgada e suja como
sendo a escritura. Uma pessoa humilde, inocente, que retira de um saquinho plstico, uma folha
de caderno, tem um justo ttulo? Isso valeria como justo ttulo? A doutrina clssica diria que no,
que o justo ttulo tem que ser um documento que observe alguma formalidade, s que o direito
civil mudou. O princpio da funo social obriga o juiz hoje a aceitar, como justo ttulo, um
simples documento de caderno rasgado apresentado a ele porque isso homenageia a quem
imprime destinao econmica coisa.
A doutrina mais moderna, consoante vemos nos Enunciados 302 e 303 da IV Jornada,
tem flexibilizado a noo de justo ttulo, na perspectiva do princpio da funo social.
O Enunciado 303, para mim, dos mais importantes:
Enunciado 303 Art.1.201. Considera-se justo ttulo para
presuno relativa da boa-f do possuidor o justo motivo que lhe
autoriza a aquisio derivada da posse, esteja ou no
materializado em instrumento pblico ou particular. Compreenso
na perspectiva da funo social da posse.
Ento, aquele documento humilde e roto a mim apresentado, poderia firmar em favor
dele, seu Pedro, presuno de boa-f, porque voc analisa a presuno de boa-f como justo
motivo, independentemente de ser formalizado por escritura pblica ou particular, na perspectiva
da funo social da posse.
A posse de m-f se d, na forma do art. 1.202, quando o possuidor tem conhecimento
do vcio da sua posse.
Art. 1.202. A posse de boa-f s perde este carter no caso
e desde o momento em que as circunstncias faam presumir que o
possuidor no ignora que possui indevidamente.
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Ento, naquele momento em que fica demonstrado que o possuidor tem conhecimento do
vcio que inquina a sua posse, ele passa a ser um possuidor de m-f. H um referencial muito
usado pela jurisprudncia para firmar a m-f (no absoluto): a citao. No momento em que o
possuidor citado na reivindicatria, passa a ter conhecimento da perspectiva do vcio. Ento, a
partir da ele, em tese, pode estar laborando de m-f. critrio relativo.
Vocs tm que ler o cdigo. Quando eu fiz prova para delegado, e fui bem, eu lembro que
li muita lei. O examinador cobra a lei. H artigos na parte de real que leitura da lei. Na apostila
eu fiz a relao de alguns deles. Por exemplo:
Quanto aos modos de aquisio e perda da posse, fazer a leitura dos artigos 1.204,
1.205 e 1.223.
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I - pela prpria pessoa que a pretende ou por seu
representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra
a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o
art. 1.196.
Dica: Se voc seguir esses conselhos que eu dou, esse caderno vai ajudar vocs. Voc no
vai conseguir fichar colees, ento tem que fazer leitura estratgica. H pontos em que basta a
leitura da lei porque os autores muitas vezes s fazem isso, reproduzem a lei.
7.
Chamo a ateno que alguns efeitos da posse no integram a nossa grade como o caso
dos interditos possessrios.
7.1.
imaginando que a coisa fosse minha. Os frutos percebidos nesse caso, so incorporados ao meu
patrimnio? Ou serei compelido a indenizar o verdadeiro proprietrio? Aquele cacau que est no
p da rvore, no dia da citao, ter que ser devolvido ou meu? E mais: os frutos que deveriam
ter sido colhidos e no foram (frutos percipiendos), caram do p, de quem so? Tudo isso, e
muito mais, est respondido nos artigos 1214 a 1216 ( o tipo de matria que, antes da prova,
voc faz leitura do Cdigo. 99% dentro dessa temtica esto no Cdigo Civil):
Art. 1.214. O possuidor de boa-f tem direito, enquanto ela
durar, aos frutos percebidos.
Ento, tudo aquilo que eu colhi nos dois anos, em que atuei de boa-f, em que no sabia
que a coisa poderia no ser minha, meu.
Pargrafo nico. Os frutos pendentes ao tempo em que
cessar a boa-f devem ser restitudos, depois de deduzidas as
despesas da produo e custeio; devem ser tambm restitudos os
frutos colhidos com antecipao.
Ento, os frutos pendentes (os que esto para ser colhidos, o bezerrinho na barriga da
vaca, etc.), como cacau que est no p, eu devolvo, mas serei indenizado pelo adubo que
coloquei na rvore, por exemplo. Os frutos colhidos antes da poca e esto no armazm, terei
que devolver.
E os frutos percipiendos, aqueles que deveriam ter sido colhidos, no foram, e caram do
p? A lei no diz nada, de forma que quanto a eles, o possuidor de boa-f no ter que indenizar .
E se o possuidor estiver de m-f? A a coisa muda:
Art. 1.216. O possuidor de m-f responde por todos os
frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua,
deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de mf; tem direito s despesas da produo e custeio.
Vejam que possuidor de m-f est ferrado, lascado porque aquele que sabia que no
poderia possuir a coisa, vai ter que devolver (ou indenizar) todos os frutos que colheu, os que
percebeu, bem como os que por sua culpa deixou de perceber (os percipiendos) e os pendentes
tambm. A lei no tem piedade do possuidor de m-f porque responde por tudo, claro, tendo o
direito a ser indenizado das despesas que teve para evitar o enriquecimento sem causa.
Para voc responder a essa pergunta na hora da prova: Qual a consequncia da
percepo dos frutos, interessa saber se est de boa ou de m-f? Lgico, porque o de boa-f tem
um tratamento prprio, enquanto que o de m-f est lascado.
Os arts. 1.214 a 1.216 no falam nada de produto. O cdigo diz que o possuidor de boa-f
tem direito aos frutos (!) colhidos e percebidos, devendo devolver os pendentes. O cdigo
tambm diz que o possuidor de m-f responde por todos os frutos (!) que houver colhido e
percebido, bem como aqueles que por sua culpa deixou de perceber. Em nenhum momento esses
preceitos jurdicos especiais, ao tratar de frutos, falou de produtos. E a? E se na prova, em vez
de uma questo com fruto, vier uma questo com produto? Muito cuidado! Porque uma das
questes mais delicadas da parte de reais. Se o aluno responde como se fosse fruto, vai tomar
zero. importante que voc diga ao examinador: essa questo no envolve frutos, porque pedras
de uma pedreira so produtos. Ento, que tratamento jurdico voc d aos produtos que foram
extrados de boa-f por dois anos? Voc vai responder assim:
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Existem duas correntes na doutrina que tentam responder a essa pergunta: a primeira,
partindo de uma interpretao literal do art. 1.232, considerando que o produto esgota a coisa
principal, conclui que o verdadeiro proprietrio tem o direito de ser indenizado.
Para essa primeira corrente, no interessa se voc foi possuidor de boa-f. Voc extraiu
produtos e no h disposio no Cdigo Civil, na parte de reais, que regule isso. Se voc, de boaf ou no, extraiu produto, todo ele pertence ao proprietrio uma vez que, extrado o produto, a
coisa principal vai acabando, de forma que, para essa primeira corrente, se voc, possuidor,
mesmo de boa-f, na falta de norma especial ou de preceito jurdico especial, o produto que voc
extrair no pertence a voc, pertence ao proprietrio. Voc, ento, ter que indeniz-lo. o que
diz o art. 1.232:
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem,
ainda quando separados, ao seu proprietrio, salvo se, por
preceito jurdico especial, couberem a outrem.
Ora, existem preceitos jurdicos especiais para os frutos (arts. 1214 e 1216), mas no
existem preceitos especiais para os produtos. Ento, para essa primeira corrente, o produto
pertence ao verdadeiro proprietrio. Eu no sigo essa primeira corrente. Ns devemos
homenagear a boa-f e o que faz a segunda corrente. Eu fui encontrar referncia a essa segunda
corrente no livro Direito das Coisas (dcada de 50/60), do prprio Bevilqua, que elaborou o
Cdigo de 1916, que tem norma muito semelhante a essa.
Uma segunda corrente, capitaneada por Bevilqua, homenageando a boa-f, admite,
por aplicao analgica dos arts. 1214 e 1216, que o possuidor de boa-f tenha direito aos
produtos extrados at o dia em que toma conhecimento do vcio da sua posse.
7.2.
Durante esse tempo em que eu possua a fazenda, imagine que a casa foi danificada ou o
pasto foi queimado. O legtimo proprietrio reivindica a devoluo da fazenda. Eu, que fui
possuidor por dois anos e causei dano coisa, deverei indenizar o proprietrio? isso que
respondem os arts. 1.217 e 1.218.
Art. 1.217. O possuidor de boa-f no responde pela perda
ou deteriorao da coisa, a que no der causa.
Nos termos do art. 1.217, o possuidor de boa-f apenas responsvel pela perda ou
deteriorao da coisa, se atuar com dolo ou culpa (responsabilidade subjetiva).
A doutrina, quando l esse artigo, diz que o possuidor de boa-f no responde pela perda
ou deteriorao da coisa a que no der causa. Esse possuidor de boa-f somente responde pelo
dano quando ele deu causa ao dano e dar causa atuar com dolo ou culpa. Imagine que na
fazenda houvesse uma rea de terra valiosa e eu danifiquei o imvel. Eu, possuidor de boa-f, s
indenizarei se atuei com dolo ou culpa, ou seja, subjetivamente. J o possuidor de m-f est
ferrado:
Art. 1.218. O possuidor de m-f responde pela perda, ou
deteriorao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que
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Esse terceiro efeito o que mais gera guerra entre os autores. Eu cito dois artigos, mas os
dois seguintes eu quero que voc leia em casa, que so bem simples.
Imaginem: Durante dois anos, exerci posse no imvel, fiz obras, reformas, benfeitorias
necessrias (conservao), teis (para melhorar a situao da coisa) e volupturias (para dar
prazer). Durante dois anos eu fiz isso e agora vou ter que devolver o imvel. Eu tenho direito de
ser indenizado? Os arts. 1219 e 1220 so a matriz da resposta:
Art. 1.219. O possuidor de boa-f tem direito indenizao
das benfeitorias necessrias e teis, bem como, quanto s
volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las (remov-las),
quando o puder sem detrimento da coisa, e poder exercer o
direito de reteno pelo valor das benfeitorias necessrias e teis.
um artigo fcil, mas confuso:
Na forma do artigo 1219, o possuidor de boa-f tem direito de ser indenizado pelas
benfeitorias teis e necessrias, inclusive com direito de reteno.
Se eu, possuidor de boa-f fiz benfeitorias teis ou necessrias tenho o direito de ser
indenizado e tem mais, enquanto voc no me indenizar eu posso alegar, em defesa, direito de
reteno: s devolvo quando voc me pagar. Isso est muito claro. O grande problema diz
respeito s volupturias. Eu, na casa que vou lhe devolver, fiz uma piscina. Quanto s
benfeitorias volupturias, a lei diz o seguinte: Se o proprietrio no quiser indeniz-las, o
possuidor poder, se no for danificar, levar a coisa. Ento, se a piscina daquele tipo de piscina
de fibra, se o proprietrio no quiser indenizar, o possuidor leva a piscina. Esse direito de retirada
chamado pela doutrina de jus tolendi (pegadinha de concurso), que o direito de remover a
coisa.
No que tange s volupturias, se no forem indenizadas ao possuidor de boa-f, poder
ele exercer o direito de remoo (jus tolendi), desde que o faa sem prejuzo coisa principal.
E quando o possuidor for de m-f? Art. 1.220:
Art. 1.220. Ao possuidor de m-f (aquele que sabe do
vcio que inquina sua posse) sero ressarcidas somente as
benfeitorias necessrias; no lhe assiste o direito de reteno pela
importncia destas, nem o de levantar as volupturias.
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Ento, ele s vai ter o direito de ser indenizado das benfeitorias de conservao, ou seja,
necessrias. Se ele fez benfeitorias necessrias tem que devolver a coisa e, pelas vias ordinrias,
reclamar a indenizao porque a lei s d a ele o direito de ser indenizado por benfeitorias
necessrias. Leiam os outros artigos.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e
s obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evico ainda
existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as
benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o
seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar
pelo valor atual.
Caso da locao Existe muita tenso entre locador e inquilino no que tange
benfeitoria. Invariavelmente, o inquilino acaba fazendo obras, benfeitorias no apartamento.
Quando voc se deparar com isso, cuidado porque o regramento das benfeitorias no que tange
locao merece um enfoque cuidadoso:
OBS.: No que tange ao contrato de locao, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91)
estabelece que o prprio negcio firmado pode conter regras especficas sobre benfeitorias.
Leia o contrato! A prpria lei do inquilinato permite que o contrato regule a questo das
benfeitorias. Art. 35, da Lei do Inquilinato: Salvo disposio contratual em contrrio (e
geralmente tem), as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no
autorizadas pelo locador, bem como as teis desde que autorizadas, sero indenizveis e
permitiro o direito de reteno. Mas, em geral, o contrato regula a matria. E tem mais:
OBS.: A Smula 335, do STJ, vai mais alm, ao admitir, inclusive, que o contrato
contenha clusula de renncia indenizao.
Pobre locatrio, pobre inquilino:
STJ Smula n 335 - DJ 07.05.2007 - Contratos de
Locao - Clusula de Renncia Indenizao - Benfeitorias e
Direito de Reteno Nos contratos de locao, vlida a
clusula de renncia indenizao das benfeitorias e ao direito de
reteno.
O STJ entende que o contrato pode dizer: O inquilino renuncia a qualquer verba
indenizatria por benfeitoria que seja feita. De maneira que se uma obra for necessria ao
apartamento, ele deve notificar o locador para que o locador faa ou, explicitamente, assuma o
custo da benfeitoria realizada. o entendimento que prevalece hoje, mas essa jurisprudncia
pode mudar luz dos princpios da funo social e da boa-f objetiva.
(Fim da 1 parte da aula)
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II.
DA PROPRIEDADE
O tema funo social da propriedade saiu da minha grade.
1.
CONCEITO
propriedade, a faculdade de usar e a faculdade de fruir e confiro a algum que passa a ser
usufruturio. Passo a ser um proprietrio limitado e ele passa a ser usufruturio, com direito real
sobre a coisa alheia que minha. Acabou o usufruto, ela se reconsolida, os poderes que foram
conferidos ao usufruturio, voltam para o proprietrio. O proprietrio pode conferir poderes. Eu,
mediante contrato de usufruto lhe confiro as faculdades de usar e fruir. Findo o usufruto, esses
poderes voltam para mim. Perceberam a elasticidade da propriedade? Ela pode ser estendida ou
contrada sem perder a sua essncia.
3.
Quero que voc leia os seguintes artigos (e, no mximo, uma sinopse jurdica sobre eles),
alm dos que foram tratados em sala de aula (porque aqui impossvel falar de todos):
Quanto extino da propriedade, ler os arts. 1.229 e 1.230 e, quanto perda da
propriedade imobiliria, os artigos 1.275 e 1.276:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no podendo
o proprietrio opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma
altura ou profundidade tais, que no tenha ele interesse legtimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo no abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica, os monumentos
arqueolgicos e outros bens referidos por leis especiais.
Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a
propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do
ato renunciativo no Registro de Imveis.
Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a
inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na
posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos
depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas
respectivas circunscries.
1 O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos
depois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.
2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os
nus fiscais.
3.
DIREITOS DE VIZINHANA
Aldeniro Rezende escreveu uma grande obra sobre o tema. Outra obra clssica, para o
examinador chorar: Direito de Vizinhana de Santiago Dantas.
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deveria prevalecer o art. 187, do cdigo que, ao tratar do abuso de direito em geral, no exigiu a
inteno. Na verdade, o que houve foi um equvoco do legislador brasileiro que se valeu de uma
posio do direito italiano que j estava superada. No tem nada pior do que chegar em casa e ter
um vizinho que lhe incomoda. Imagine voc ter que provar que ele cometeu um ato abusivo,
tendo que demonstrar a inteno que ele teve em prejudicar voc. uma prova quase impossvel
de ser feita.
Os demais pargrafos trataremos quando estudarmos usucapio.
Percebam que estamos tratando do direito de vizinhana. No estou cuidando das
limitaes administrativas sobre a coisa. Esse um tema tratado pela Marinela.
3.1.
58
Embora servido no integre nossa grade, uma outra diferena que a servido no
pressupe que o imvel esteja encravado. A passagem forada parte da idia geral de que o
imvel est preso, sem sada. outra diferena. Esse proprietrio A tem o direito de reclamar o
direito de seu vizinho B, passagem mediante indenizao.
Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica,
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado,
se necessrio.
1 Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e
facilmente se prestar passagem.
Nesse caso, se o imvel que mais facilmente se presta a passagem o B, ele que ceder
passagem mediante indenizao.
OBS.: Em caso de alienao, nos termos dos pargrafos 2 e 3, do art. 1.285, o
adquirente (responsvel pelo encravamento) dever ceder a passagem.
2. Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das
partes perca o acesso a via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra
deve tolerar a passagem.
3. Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando,
antes da alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o
proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Faclimo. Imagine que o proprietrio A, por vender parte de seu imvel a D, ficou preso
entre B, C e D. Quem vai dar passagem? No caso de ele ter ficado preso por ter vendido parte do
imvel dele, o comprador que d passagem. Mesmo se a passagem for mais rpida por B, no
interessa. Nesse caso, por fora da lei, quem d passagem D, comprador. A colocao que vem
agora a mais importante:
Se a passagem existente inadequada, inspita, ou de difcil trnsito, na perspectiva
da funo social, reconhecido o direito de passagem forada (Enunciado 88, da I Jornada).
No sei se todos concordam, mas a doutrina firme quanto a isso. Se a passagem existe,
mas ruim, eu tenho direito de pedir passagem forada ao meu vizinho porque a passagem que
h no me permite escoar a minha produo.
Enunciado 88 da I Jornada Art. 1.285: O direito de passagem
forada, previsto no art. 1.285 do CC, tambm garantido nos casos em que o
acesso via pblica for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as
necessidades de explorao econmica.
Direito de CONSTRUIR
o direito que mais causa litgios. Aqui no direito de construir, no h muito de teoria.
Ele vem regulado a partir do art. 1.299. Ler todos os artigos impossvel. Eu fiz uma seleo. Eu
60
tenho s duas aulas de reais. Mas o Cdigo Civil a matriz. Voc estuda do cdigo para o livro e
no vice-versa.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no
despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda,
a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Todo mundo sabe que no se pode abrir janela, sacada, terrao a menos de 1,5m da linha
divisria do terreno vizinho. Essa a regra geral em termos de distncia para que voc no viole
a privacidade do seu vizinho.
Na zona rural, no se pode edificar a menos de 3m do terreno vizinho.
Janelas com vidros opacos, desde que, preservem a privacidade do vizinho, podem ser
abertas a menos de 1,5m (Smula 120, do STF).
STF Smula n 120 - 13/12/1963 - Smula da Jurisprudncia
Predominante do Supremo Tribunal Federal - Anexo ao Regimento Interno.
Edio: Imprensa Nacional, 1964, p. 73. Parede de Tijolos de Vidro
Translcido - Limites entre Prdios Servido Parede de tijolos de vidro
translcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prdio vizinho, no
importando servido sobre ele.
Regra geral probe abrir janela, eirado, varanda a menos de 1,5m. Janelas normais, que
abrem e fecham, no podem ser abertas. E as aberturas para luz e ar? Basculante, por exemplo.
Quem responde isso o pargrafo segundo:
2 As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Se voc for construir aberturinhas para luz e ar, bem pequenas e estiverem a dois metros
do solo, podem ser abertas a menos de 1,5m. Em regra, possvel. E o que dizer da janela (ou
sacada) que nos d viso oblqua? Pode ser aberta a menos de 1,5m? O que a lei probe que
voc abra a janela a pouca distncia se a janela tiver viso total. E se tiver viso oblqua, como
uma janela aberta no telhado (clarabia que fica no teto)? Se a janela no vai dar viso total, mas
vai dar uma viso indireta, mesmo assim pode ser que atente contra a privacidade. Havia uma
smula do STF sobre esse tema. Eu lamento que essa smula foi derrubada.
A Smula 414, do STF, corretamente, proibia tambm abertura que conferisse viso
oblqua.
STF Smula n 414 - DJ de 8/7/1964, p. 2238. Distino entre Viso
Direta e Oblqua na Proibio de Abrir Janela e Fazer Terrao, Eirado, ou
Varanda - Limites entre Prdios - No se distingue a viso direta da oblqua na
proibio de abrir janela, ou fazer terrao, eirado, ou varanda, a menos de
metro e meio do prdio de outrem.
Concluso, se respeitar essa distncia, pode abrir a janela com viso oblqua.
E se eu perceber que o meu vizinho est realizando uma obra que me prejudicial. Qual a
ao que uso para impedir que ele prossiga? Ao de nunciao de obra nova.
Se a obra j foi concluda, o proprietrio prejudicado deve ajuizar ao demolitria no
prazo decadencial de ano e dia nos termos do art. 1.302.
Durante a realizao da obra, voc pode embargar. Uma vez concluda:
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps
a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao
ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente,
nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho.
Se voc perde o prazo, voc se ferrou. Vai ter que respeitar as regras para construir, de
qualquer maneira.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas
para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho
poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.
No deixem de ler os demais artigos.
4.
USUCAPIO.
ACESSO.
REGISTRO.
Usucapio ser visto na prxima aula. Registro, tema que integra a grade de Registro
Pblico aqui do curso. De qualquer maneira, quero fazer algumas consideraes, apesar de no
ser tema nosso.
4.1.
O REGISTRO IMOBILIRIO
63
A ACESSO