Angola Property 2013 Report

Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013
Angola Property Market 2013

Luanda | Benguela | Lobito
Consultadoria e Avaliao Imobiliria

Sobre a Proprime
About Proprime
A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experincia e o know-how

dos seus scios com o objectivo de prestar um servio eficaz e de qualidade
aos seus clientes nas reas de avaliao e consultadoria imobiliria.
Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and

know-how of its partners in order to provide efficient and quality services
to its clients in the areas of property valuation and consultancy.
A Proprime certificada pela Comisso do Mercado de Capitais (CMC) como

avaliadora de imveis com habilitao para realizar avaliaes de activos
integrados ou a integrar o patrimnio de Fundos de Investimento Imobilirio.
Proprime is also a company certified by Angolan supervisor and financial regulator

entity Comisso do Mercado de Capitais (CMC) as a valuer qualified to execute
valuations of property integrated or to integrate property investment funds.
Disponibilizando um leque alargado de servios nas reas de consultadoria e

avaliao imobilirias, a Proprime recorre os mais rigorosos mtodos e
tcnicas utilizados nestas actividades. Os servios prestados integram as
seguintes reas:
The company provides a wide range of services of property consultancy

and valuations, incorporating the most accurate and precise methods and
techniques used in these activities. Services provided include the following
areas:
Avaliao
Valuation
O mbito de actuao da Proprime nesta rea inclui:

- Bens tangveis (imveis e mveis) tais como habitao, escritrios, lojas,
armazns, instalaes industriais, terrenos urbanos, terrenos rsticos,
promoes imobilirias, mquinas e equipamentos.
- Bens intangveis tais como marcas, patentes, frmulas, know-how, etc.
Proprime range of activities in this area includes:

- Tangible assets (property and movable), such as residential, offices, stores,
warehouses, industrial plants, urban sites, rustic sites, property
developments, machinery and equipment
- Intangible assets, such as brands, know-how, patent or formulas
A Proprime assegura servios de avaliao nas seguintes reas:

- Avaliao de imveis no mbito de crdito hipotecrio;
- Avaliao de terrenos;
- Avaliao de projectos de promoo;
- Avaliao de carteiras e patrimnios;
- Avaliao de imveis afectos explorao de negcios;
- Avaliao de imveis afectos a empresas de acordo com as Normas
Internacionais de Contabilidade (NIC);
- Avaliao de equipamento e maquinaria industrial;
- Avaliao de empresas;
- Avaliao de obras de arte.
Proprime delivers valuation services in the following areas:

- Property valuations for Property for mortgage lending purposes;
- Sites' valuations
- Development project's valuations
- Property Portfolios' valuations
- Valuations of property allocated to business operations;
- Valuations of property allocated to companies, according
to IAS/IFRS International Accounting Standard
- Industrial machinery and equipment's valuations
- Companies' valuations
- Art Works' valuations
Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime so os seguintes:

Residencial, Empresarial, Lazer, Sade, Em reserva.
Proprime Departments work in the following areas: Residential, Commercial,

Leisure, Health, Land
Consultadoria
Consultancy
Os servios de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma slida

base para o desenvolvimento de investimentos imobilirios, desde a prospeco
estruturao de veculos de investimento, passando pela concepo, gesto
de projecto, gesto de obra, lanamento e comunicao de produtos.
Proprime consultancy services provide the client a solid base for developing a
property investment, ranging from market research to structuring investment
vehicles, project design and management, construction works management,
product launch and communication.
Estes servios incluem a anlise e a avaliao detalhada que contempla tanto

os aspectos quantitativos como os qualitativos do negcio. Os resultados
destes estudos permitem, por exemplo, detectar situaes de sobre/sub oferta
em relao procura natural.
These services include detailed analysis and assessment, comprising both

qualitative and quantitative features of the business. The outcomes of these
studies allow, for example, identifying over or under supply situations facing a
natural demand.
Numa perspectiva de investimento, os relatrios da Proprime permitem analisar

e escolher o cenrio mais adequado em cada fase do processo, nas mais diversas
fases de uma operao imobiliria, seja na fase de estudo de viabilidade,
planeamento, definio do anteprojecto execuo ou comercializao.
Regarding the investment area, the reports developed by Proprime allow to

analyse and choose the proper scenario for each stage of the property operation,
whether at the feasibility study stage, planning, defining the design draft,
construction or marketing.
Introduo
Introduction
Pelo quinto ano consecutivo, apresentamos o estudo de mercado imobilirio

de Angola, que rene, de forma sinttica, a informao de que dispomos
para a sustentao dos trabalhos de avaliao e consultadoria imobiliria
realizados diariamente.
For the fifth consecutive year, Proprime presents Angola Property Market,
a research that provides, in a concise way, all the information gathered and
collected by the company for the property valuations and consultancy services
engaged on a daily basis.
O estudo analisa o mercado imobilirio nos segmentos de habitao, escritrios,

turismo, comrcio e indstria, incidindo, em termos geogrficos, sobre Luanda
e Benguela e Lobito.
The research analyses the property market in the residential, office, tourism,
retail and industrial sectors, geographically focusing in Luanda, Benguela
and Lobito.
Com oportunidades transversais a todos os segmentos habitao, escritrios,

turismo, comrcio ou indstria e com o foco de desenvolvimento alargar-se
para alm do centro de Luanda, o imobilirio uma das reas com maior
potencial para quem deseja investir em Angola. neste contexto que surge
este Estudo de Mercado Imobilirio Luanda, Benguela e Lobito, o qual
pretende partilhar a informao vital para uma melhor percepo do sector
imobilirio angolano.
With opportunities emerging in all the mentioned market sectors and the
geographical scope widening beyond central Luanda, the property market
is one of the highest potential areas for those who target Angola as an
investment destination. With this in mind, Proprime launched Angola
Property Market Luanda, Benguela and Lobito, aiming to share crucial
information for better understanding and knowing the Angolan property
market.
Disclaimer
Disclaimer
O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo.

Todo o seu contedo baseado em informao disponvel ao pblico e obtida
a partir de diversas fontes, incluindo meios de informao especializados, fontes
oficiais e outras consideradas credveis, bem como do trabalho de campo
realizado pela empresa. A Proprime no garante, contudo, a sua exactido
ou integralidade, apesar de no duvidar do seu rigor.
This report was produced by Proprime with informative purposes only. All the
content is based in available information to the public and obtained from
several other sources, including specialized media, official and other information
sources considered credible; as well as from the fieldwork developed by
Proprimes professionals. Proprime cannot be accountable for its accuracy
or integrity, although not questioning its rigor.

Metodologia
Methodology
Habitao
Residential
Em termos metodolgicos, os valores mdios apresentados fundamentam-se

na amostra recolhida de produtos imobilirios (apartamentos e moradias)
inseridos nos empreendimentos que se enquadram no segmento residencial
de luxo (condomnio). A definio utilizada para caracterizar o tipo de projectos
analisados a que decorre do Urban Land Institute, que se apresenta de seguida:
In what concerns the methodology used, the average values presented are based
in the collected sample of property (namely apartments and townhouses)
integrated in residential luxury projects (condominium). The definition used
to characterize the type of projects analysed is the one presented by Urban
land Institute, which is as follows:
Condomnios so projectos imobilirios desenvolvidos sob o conceito de condomnio

na verdadeira acepo da palavra em que existe uma coerncia em todo o
empreendimento ao nvel da gesto integral de todas as infra-estruturas,
nomeadamente:
Segurana comum (gesto de acessos propriedade)
Gesto integrada dos espaos verdes e zonas sociais comuns
que so propriedade dos condminos.
Condominium is a property project developed under the concept of condominium

in the true sense of the word, meaning that there is consistency in the entire project
in what concerns the integrated management of all infrastructures, namely:
Security Policy (management of accesses to property)
Integrated management of all co-owned green and social areas
Os dados que compem a amostra deste estudo referem-se a imveis que

foram objecto de avaliao pela Proprime e ao trabalho de campo realizado
pela empresa, sendo toda a informao recolhida alvo de tratamento na
intranet da Proprime.
Assim sendo, os valores apresentados correspondem a um mix entre preos
de oferta e valores de avaliao recolhidos de empreendimentos que se situam
nas seguintes zonas do governo provincial de Luanda: Ingombota, Maianga,
Luanda Sul-Talatona, Luanda Sul-Benfica, Viana e Camama. E nos seguintes
municpios de Benguela: Benguela e Lobito (Restinga).
Escritrios
A equipa da Proprime realiza frequentemente trabalho de campo que permite
ter um levantamento actualizado do parque de escritrios da cidade de Luanda
e de outras zonas de Angola.
Este levantamento permitiu aferir qual o volume de metros quadrados em
utilizao (stock total), o volume de metros quadrados em construo, e o
volume de metros quadrados em fase de projecto. Simultaneamente, com base
nos trabalhos de avaliao imobiliria realizados, foi possvel obter as rendas
mdias praticadas, os valores de venda por metro quadrado, e por ltimo, as yields
associadas a cada um dos activos de escritrios analisados, ou seja, a taxa de
rentabilidade esperada pelo investidor com a aquisio do imvel, tendo em
conta as caractersticas do mesmo, o inquilino do imvel e o contrato existente.
Caracterizmos o mercado de escritrios de Luanda de acordo com quatro
zonas distintas, assinaladas no mapa, e assim designadas: CBD, Cidade,
Luanda Sul e Praia do Bispo.
Turismo | Comrcio | Indstria
Os dados que compem a amostra dos empreendimentos levantados, localizados
na provncia de Luanda e nos municpios de Benguela e Lobito, integram imveis
identificados no trabalho de campo, o qual permite manter uma base de dados
actualizada; e imveis que foram objecto de servios de avaliao prestados
pela Proprime.
Data comprising the sample of this report concerns properties that have been
valuated by Proprime or that have been identified in the fieldwork carried out
by the company. All the data collected are, latter, processed by Proprimes
Intranet system.
Therefore, values presented are a mix between bid prices and valuation values
collected from projects located in the following areas of Provincial Government
of Luanda: Ingombota, Maianga, South Luanda-Talatona, South Luanda-Benfica,
Viana and Camama. And also in Benguela and Lobito (Restinga), both
municipalities of Benguela.
Office
Proprimes team frequently carries out fieldwork that allows obtaining an
updated survey of the office stock and supply in Luanda and also in other
regions of Angola.
Through these surveys, Proprime can assess the total office stock volume, future
supply under construction and in a project stage. At the same time, and based
on the valuation services developed, it was possible to obtain the average rents
and sales values per square meter, and also the yields associated to each of
the office assets analysed, i.e. the return rate expected by the investor when
acquiring the asset, considering its features, tenant and existing lease.
We characterize Luanda office market according with four different areas,
marked in the map and thus designated: CBD, Cidade, South Luanda and Praia
do Bispo.
Tourism | Retail | Industrial
Data referring to these sectors integrates properties located in Luanda (Province)
and in the municipalities of Benguela and Lobito. The properties in these samples
where identified via fieldwork and valuations performed by Proprime, allowing
to maintain an updated database.
Enquadramento econmico
Economic Outlook
Angola amplamente conhecida pelas suas riquezas naturais e pelo dinamismo

econmico verificado nos ltimos anos. O pas o segundo maior produtor
de petrleo em frica, o terceiro de diamantes e o quinto de gs natural,
destacando-se ainda por deter a segunda maior extenso de terra arvel
e a terceira maior reserva de gua no continente.
Angola is widely known for its natural resources and the economic boost in
recent years. The country is Africas second largest oil producer, also holding
a leading position in terms of diamonds (third) and natural gas (fifth) production
in that continent. Other strengths of Angola include having the second largest
extension of arable land and the third largest water reservation in Africa.
Ente 2003 e 2008, o PIB angolano registou crescimentos mdios anuais na ordem
dos 14,8%, embora se tenha seguido, at 2011, um perodo de quebra, no
obstante a taxa mdia de crescimento deste indicador continuar a manter-se
em terreno positivo (nos 2,5%). Em 2012 registou-se uma retoma, com um
crescimento da economia de 6,8%. E, embora ainda no sejam conhecidos os
nmeros finais do Fundo Monetrio Internacional (FMI), as previses indicam
um crescimento econmico em torno dos 6% em 2013. Sendo as perspectivas
do governo mais optimistas, que apontam para que a actividade econmica
se expanda a um ritmo de 7,1%.
Between 2003 and 2008, Angolas GDP grew, in average, by 14,8% a year,
followed by a downturn period that lasted until 2011 and in which the average
annual growth rate of GDP was of about 2,5%. In 2012, economy recovered to
higher levels, recording a GDP growth of 6,8%. For 2013, despite International
Monetary Fund having not yet disclosed its final figures, forecasts indicate a
growth of about 6% this year, with Angolan Government presenting a more
optimistic estimate of 7,1%.
Importante referir que, fruto das reformas efectuadas e das condies de mercado
mais favorveis, trata-se de um crescimento apoiado numa evoluo positiva
da estrutura produtiva e econmica, com o sector no petrolfero a registar
uma performance positiva. Actualmente, este sector representa 60% do PIB,
contra 45% em 2002, reflectindo-se num contributo para um maior equilbrio
nas contas nacionais.
Em 2012, a taxa mdia de inflao registou o valor mais baixo de sempre,
atingindo valores de um dgito (9,8%). O governo fixou o objectivo da inflao
nos 9%, sendo essa a previso para 2013.
It is important to stress that, as a result of the reforms put in effect and due
to more favourable market conditions, this growth has been supported by
a positive evolution of the productive and economic structure, notably with
positive performance of the non-oil sector. Currently this sector represents
60% of GDP, comparing with the 45% weight recorded in 2002 and thus having
a more important reflection in balancing the national accounts.
In 2012, the average inflation rate reached the lowest level ever, recording
a single-digit figure (9,8%). Angolan Government has set a target of 9%
of inflation, which is the forecast for 2013.
Taxa de crescimento real do PIB de Angola (%; 2003 - 2013)

Angola Real GDP Growth Rate (%; 2003 - 2013)
Composio do PIB por sectores de Angola (%; 2002 - 2012)
Angola GDP Breakdown by Sector (%; 2002 - 2012)
2002
2012
9%
0,2%
3%
20,6
20,3
14,8
11,2
8,9%
4%
18,6
8,1%
5%
6,8
38,8%
7,3%
8%
3,3
3,9
2010
2011
2012
2013*
11,4
10,0
9,0
2011
2012
2013*
0,2
0,9%
56%
5,5
3,4
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
12,2%
* - Previso/Forecast | Fonte: FMI/Source: IMF
15%
23,3%
Petrleo Bruto e Gs
Crude Oil and Gas
Comrcio
Retail
Indstria Transformadora
Manufacturing Industry
Construo
Construction
Agricultura, Pecuria e Pescas

Agriculture, Fishing
and Cattle Industry
Energia elctrica
Electrical Energy
Diamantes e outros
Diamonds and others
Outros
Others
Inflao homloga de Angola (%; 2003 - 2013)

Y-o-Y Inflation Angola (%; 2003 - 2013)
75,6
Fonte/Source: BPI / Ministrio das Finanas de Angola
31,0
18,5
2003
2004
2005
12,2
11,8
13,2
14,0
2006
2007
2008
2009
15,3
2010
* - Previso/Forecast | Fonte: Banco Nacional de Angola, FMI/Source: Banco Nacional de Angola, IMF

Enquadramento do mercado imobilirio
Property Market Outlook
A evoluo do mercado imobilirio angolano no poder deixar de ser analisada

considerando dois marcos distintos, nomeadamente o que configura o passado
e o que se espera que seja o futuro.
The evolution of the property market in Angola cannot fail to be analysed

considering two distinct landmarks, namely what was the reality in the past
and what is expected to be the future.
No que concerne o mercado no passado, h a destacar desde logo a fase que

se seguiu ao conflito armado, perodo este de grande dinamismo, com projectos
executados e comercializados a qualquer valor. Ainda no que respeita o passado,
uma segunda fase prendeu-se com o impacto da crise econmica internacional,
que levou a que o mercado assistisse a uma diminuio do nmero de
transaces.
Regarding the market in the past, it is important to highlight the stage

immediately following the armed conflict. This was a period marked by a boost
of the market and in which all types of projects where developed and sold
at any value. A second phase in a recent past reflected the impact of the global
financial crisis, with the market recording a decrease in the volume of operations
completed.
A terceira fase, momento atual e fulcral no que ser o futuro, marcada pela
introduo de um conjunto de mecanismos que consideramos que iro dar
um novo impulso e potenciar o investimento no mercado imobilirio angolano.
Trata-se da entrada em funcionamento dos fundos de investimento imobilirio,
da Lei da Alienao Fiduciria, bem como da operacionalizao da modalidade
de Renda Resolvel.
Presently and in the future, the market is evolving to a new stage, more
professional and sophisticated. This new stage is marked by the introduction
of a set of mechanisms the operation of property investment funds, the legal
frame for Chattel Mortgage, as well as the operationalization of the new rental
model Renda Resolvel - that we believe will give a new momentum to the
market and boost property investment in Angola.
Estes passos contribuem para a crescente profissionalizao do mercado, que

conta com uma oferta cada vez mais caracterizada por produtos imobilirios
de qualidade e com a maior abertura do governo no que respeita a criao
de mecanismos que permitem o desenvolvimento do pas e a satisfao
das necessidades da populao habitao.
These steps are leading the way in increasing the professionalization of the
market, now characterized by the growing quality of property supply and also
by a Government that is increasingly open to creating mechanisms that allow
a reinforced development of the country and that is also trying to meet the
housing needs of population.
A desacelerao da economia e as eleies legislativas tiveram impacto no

mercado imobilirio, especialmente no que concerne promoo imobiliria,
com o atraso no desenvolvimento de alguns projectos, os quais j se previam
estar finalizados, embora se encontrem ainda em fase de execuo. Em suma,
esta situao acabou por despoletar um crescimento do volume de novo
stock a um ritmo mais lento.
The slowing economy and the legislative elections have impacted in the property
market, particularly in development, with some projects that are already due
to completion being delayed. Nevertheless, these projects were not canceled
and are already under construction. In sum, this environment impacted in the
pace of the supply pipeline development, which is now growing slowly.
A requalificao da Baa de Luanda veio trazer um novo dinamismo e reflecte

uma imagem de progresso econmico e social do pas. Este projecto tem
motivado um desenvolvimento imobilirio importante, prevendo-se o
nascimento de vrios projectos de cariz habitacional, escritrios, comrcio
e hotelaria.
De modo geral, assiste-se hoje em Angola a um novo paradigma por parte
da procura. Verifica-se, principalmente nos empreendimentos prime, um
abrandamento do ritmo de vendas face ao perodo de grande boom econmico
e expanso do sector imobilirio, sobretudo marcado por uma forte procura
e a aquisio de imveis em planta. Face a estes indicadores, e s previses
positivas para o crescimento da economia angolana, prev-se que a procura
deste segmento de mercado estabilize, bem como os valores de mercado dos
imveis.
Para futuros players, ser necessrio analisar as caractersticas da procura e
identificar oportunidades de mercado em funo dessas mesmas necessidades
ajuste da oferta face procura -, de forma a diminuir o risco do investimento.
Also to note is the renewal of Baa de Luanda (Luanda Waterfront), a mega

project that brought a new dynamics to the city and that reflects the image
of social and economic development of Angola. This project has been boosting
an important property development, with several residential, office, retail
and hotel projects expected.
Generally speaking, Angola is nowadays witnessing a new paradigm for demand,
in which sales, mainly in the prime projects, are completed at a slower pace.
This compares to a previous period of economic and property boom, when
demand for property was very significant and many properties were acquired
even during a plan stage. Considering these indicators and the positive
forecasts for economic growth in Angola, it is expected that demand for
property remain stable as well as the market value of property.
For those who intend to invest or operate in Angola, it will be crucial to analyse
the main features of demand and identify market opportunities according to
these same needs meaning, an increased adjustment of supply over demand
in order to reduce investment risks.
Luanda
Habitao: Apartamentos
Residential: Apartments
1
2
3
6
4
Apartamentos/Apartments
T1
T2
379.977
640.741
62
113
160
190
6.109
5.691
5.625
5.368
VM (USD)/AP (USD)
524.250
700.000
AM (m2)/AA (sq.m)
90
127
172
242
5.825
5.497
5.226
4.744
385.610
687.457
79
131
160
274
4.881
5.238
5.438
3.841
225.000
280.000
VM (USD)/AP (USD)
1 - Ingombotas AM (m2)/AA (sq.m)
VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)
2 - Maianga

VM (USD)/AP (USD)
3 - Luanda Sul AM (m2)/AA (sq.m)
Talatona
VM (USD)/AP (USD)
4 - Luanda Sul AM (m2)/AA (sq.m)
Benfica
5 - Viana
Valor unitrio mdio (USD/m2)/Average unit price (USD/sq.m)
898.850 1.150.000
867.930 1.050.925
120
160
1.875
1.750
215.000
AM (m2)/AA (sq.m)
80
106
2.688
2.500
VM (USD)/AP (USD)
199.500
250.000
AM (m2)/AA (sq.m)
95
125
2.100
2.000
T4
900.000 1.020.000
VM (USD)/AP (USD)
6 - Camama
T3
265.000
VM/AP - Valor mdio/Average prices AM/AA - rea mdia/Average area VUM/AUP - Valor unitrio mdio/Average unit price
A requalificao da Baa de Luanda veio permitir que um conjunto de investidores

que pretendem desenvolver projectos imobilirios pudessem agora faz-lo.
Esta interveno dever gerar um novo dinamismo, principalmente na zona
da Baixa e, consequentemente, na zona da Cidade, que so as zonas mais
procuradas, denominadas como zonas prime.
Para 2013, est prevista a concluso de alguns empreendimentos, muitos deles
com uma componente mista, mas a sua colocao no mercado poder ser mais
lenta do que acontecia anteriormente, incluindo uma reduo significativa
das vendas em planta. Mas, por outro lado, uma maior profissionalizao na
comercializao dos produtos imobilirios, idntico aos padres internacionais,
tambm uma nova realidade.
Consideramos que a oferta continua ainda desajustada da procura, predominado
um deficit habitacional para a classe mdia, pelo que a construo de mais
habitaes para solucionar este problema um factor importante. H que salientar
o modelo de renda resolvel, aplicado em vrios projectos governamentais,
fundamental para garantir a acessibilidade de mais pessoas habitao.
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2012
Several investors interested in developing property projects in Luanda now

find an opportunity to do so through the Baa de Luanda renewal intervention.
This project is expected to create a new dynamics, mainly in Baixa and Cidade,
the most sought-after areas in Luanda and, thus, named as prime zones.
In 2103, some projects, mainly mixed-use, are to be completed, but their
marketing and sales should take place at a slower pace than before, also
including a significant decrease of sales during a plan stage. But, on the other
hand, the market is now evolving to a new stage of professionalization in what
concerns the marketing and sales of property, approaching international
standards.
However, the market is still suffering from a misfit between demand and
supply, with an important residential deficit in what concerns the housing
needs of a new middle-class. The development of new residential projects is
very important to meet these needs. Also to be highlighted is the new rental
model of Renda Resolvel, applied in several Government projects and which
allows more people to access residential products.

Luanda
Habitao: Moradias
Residential: Townhouses
3
6
4
Moradias/Townhouses
3 - Luanda Sul
Talatona
4 - Luanda Sul
Benfica
6 - Camama
V3
V4
VM (USD)/AP (USD)
1.030.883
AM (m2)/AA (sq.m)
204
298
5.057
5.029
VM (USD)/AP (USD)
650.000
800.000
AM (m2)/AA (sq.m)
220
330
2.955
2.424
VM (USD)/AP (USD)
302.298
360.000
AM (m2)/AA (sq.m)
166
195
1.816
1.846
1.500.000
VM/AP - Valor mdio/Average prices AM/AA - rea mdia/Average area VUM/AUP - Valor unitrio mdio/Average unit price
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2012
Neste segmento, a zona de Talatona destaca-se pelo desenvolvimento e

construo de condomnios residenciais, destinados ao segmento alto e
mdio/alto. Encontra-se em franco desenvolvimento, impulsionado pela
construo de novos empreendimentos de habitao e comrcio.
In this segment, the Talatona area stands out with a high rate of development
and construction of residential condos targeted for upper and upper-middle
classes. This is a segment experiencing a rapid development, boosted by the
construction of new residential and retail projects.
Nas zonas de Benfica e Camama, mais perifricas, os produtos imobilirios

destinam-se ao segmento mdio e mdio/baixo, com a construo de vrios
condomnios residenciais com valores mais baixos comparativamente com
outras zonas de Luanda.
In Benfica and Camama areas, less central, property projects target middle
and lower-middle income classes, with several residential projects being
developed in a lower price range comparing to other Luanda areas.
Luanda
Escritrios
Office
1
4
Escritrios/Office
Novos/New
1 - CBD
140
Yield (%)
17,0

Usados/Used
9.882
RM (USD/m2)/AR (USD/sq.m)
5.514
85
18,5
Yield (%)
Novos/New
2 - Cidade
115
Yield (%)
18,0

Usados/Used
7.667
3.429
60
21,0
Yield (%)
3 - Luanda Sul
Novos/New
5.838
90
18,5
Yield (%)
4 - Praia do Bispo
Novos/New
9.176
130
Yield (%)
17,0
VUM/AUP - Valor unitrio mdio/Average unit price RM/AR - Renda mdia/Average rent
Desde 2008, Luanda tem assistido a um crescimento significativo da construo

de edifcios de escritrios, espalhados por vrias zonas da cidade. Em geral,
os edifcios tm-se caracterizado sobretudo pela construo em altura e
conjugando num s espao diversos usos.
2.500
40
5
5.000
80
10
7.500
120
15
10.000
160
20
2012
Since 2008, Luanda has been experiencing a significant growth of the office
stock, covering several areas of the city. In general, the construction of office
buildings has been mainly high-rise and these buildings combine several uses.
O percurso para a satisfao da procura de espaos de escritrios contnua,

estimando-se que nos prximos quatro anos a oferta se aproxime da procura
e, desta forma, se assista a uma normalizao dos valores de mercado. Apesar
do abrandamento da procura, as taxas de desocupao continuam entre as mais
baixas do mundo. O Sector Petrolfero, Estado, Sector Financeiro e Multinacionais
so as principais foras da procura de escritrios em Luanda.
Meeting the needs of demand for office space has still a long way to go and
an increasing adjustment of supply over demand is expected in the next four
years, which should be reflected in rents, namely driving rental values to more
normalized levels. The slowdown in demand should not impact the vacancy
rates, still recording one of the lowest levels in the world. Demand should
continue to be driven by the Oil Sector companies, financial sector, and
Government and Multinational companies.
A zona prime do mercado de escritrios de Luanda est situada na Baixa (CBD).

Outras zonas como Talatona esto a comear a mostrar algum dinamismo
no desenvolvimento deste segmento. Apesar de alguns ajustes verificados
no mercado, a tendncia ser a estabilizao dos valores de mercado.
Luandas prime office zone is Baixa (CBD). Other areas like Talatona are emerging
and showing dynamic activity levels in offices. Some price adjustments should
yet be experienced in the market, but the major trend points out to a stabilization
of rental values.

Luanda
Turismo
Tourism
Oferta actual:
Hotel stock:
5*
4*
3*
Hotis/Hotels
Luanda
Oferta futura:
Pipeline:
5*
4*
Hotis sem classificao
Hotels without classification
Preos mdios (USD/quarto)/Average room rate (USD/room)
3*
280
4*
430
5*
500
Taxa de ocupao mdia (%)/Average occupancy rate (%)
85
0
100
200
300
400
500
600
O turismo em Angola est ainda alicerado no segmento corporate/negcios.

O pas dispe de um vasto conjunto de recursos naturais e culturais ainda por
explorar. Este sector tem tudo para ser uma actividade com elevado peso na
economia angolana, mas para tal tero de ser solucionados alguns desafios,
especialmente a nvel das infraestruturas de transporte, de preos, do servio
ao cliente e na poltica de vistos.
The corporate/business segment continues to be the main driver of Tourism in

Angola, a country that has a wide range of both natural and cultural resources
still unexplored. Tourism is very well positioned to play a determinant role in
Angolan economy, but several challenges still need to be addressed in order
to boost this segment, particularly in what concerns transportation infrastructures,
prices, client services and Visa policies.
O turismo considerado como uma das actividades ncora para o

desenvolvimento do pas, segundo o Plano Nacional de Desenvolvimento
(PND) 2013-2017. A operacionalizao dos Plos de Desenvolvimento Turstico
at 2017 Cabo Ledo, Okavango e Kalandula - com a aposta em produtos
como sol e praia, cultura, ambiente, desporto e lazer, ser um passo fulcral.
Tourism in seen as an anchor activity and a strategic area for the countrys
development, according to Plano Nacional de Desenvolvimento 2012-2017
(National Development Plan). Turning the new Tourism Development Hubs
operational until 2017 namely Cabo Ledo, Okavango and kalandula is a very
important step in this strategy, investing in sun and sea, cultural, environmental,
sports and leisure tourism products.
Os indicadores tursticos apontam para uma evoluo positiva do sector. Em

2012, Angola recebeu cerca de 484 mil turistas (crescimento mdio de 32%
face a 2009) e as taxas de ocupao ficaram acima dos 80%. Prevem-se mais
investimentos em novas unidades hoteleiras e as novas medidas de dinamizao
deste sector contribuiro para uma maior confiana dos agentes econmicos
relativamente aos retornos esperados.
Luanda absorve o maior volume de oferta hoteleira e dispe de trs unidades
hoteleiras de cinco estrelas (Hotel de Convenes de Talatona, Hotel Vitria
Gardens e Epic Sana Luanda Hotel), todos localizados em Luanda.
The main tourism indicators show a positive evolution of this sector. In 2012,
Angola welcomed approximately 484.000 tourists, reflecting an average growth
of 32% comparing with 2009, and recorded occupation rates above 80%. New
investments in hotel projects are expected and the new measures to boost
the sector will result in higher confidence levels among players in what
regards expected returns.
Luanda concentrates the largest hotel stock and has currently three five-star
units Hotel de Convenes de Talatona, Hotel Vitria Gardens and Epic Sana
Luanda Hotel.
Luanda
Comrcio
Retail
Comrcio/Retail
1 - Luanda
Retalho/Retail
7.059
100
Yield (%)
2 - Talatona
Retalho/Retail
17
5.000
75
Yield (%)
3 - Kilamba Kiaxi/Viana
Retail Park
18
2.919
45
Yield (%)
19
Consequncia do crescimento econmico que Angola tem apresentado nos

ltimos anos, o crescimento da classe mdia comea a solidificar-se, e com ele,
emergem novas necessidades de consumo. Em Luanda existe ainda uma carncia
de espaos comerciais com formatos mais modernizados e um espao que
agregue marcas internacionais capaz de satisfazer esta classe emergente.
Verifica-se que as zonas mais desenvolvidas a nvel habitacional, nomeadamente
os bairros de Ingombota, Maianga e Luanda Sul, so as zonas mais procuradas
para a implementao de espaos comerciais. expectvel a entrada de
retalhistas internacionais e esto perspectivados vrios empreendimentos
que integram espaos comerciais, bem como a inaugurao de novos conjuntos
comerciais, incluindo o Luanda Shopping (integrado no Projecto Comandante
Gika), Luanda Towers, Shopping do Kinaxixi e Shopping Fortaleza.
2.000
30
5
4.000
60
10
6.000
90
15
8.000
120
20
2012
In result of the economic growth that Angola has been displaying in recent years,
a new middle class is now emerging, bringing new consumer needs. In Luanda,
there is still a lack of modern retail spaces and also spaces that combine several
international retail brands and that can meet the needs of this emerging class.
The most developed residential areas, such as the districts of Ingombota,
Maianga and South Luanda, are also the ones preferred for opening new retail
spaces. Some new international retailers are now targeting the Angolan market
for the opening of new stores and the supply is now reacting, with several
mixed-use projects integrating retail and also new retail schemes scheduled
to open, including Luanda Shopping (integrated in Comandante Gika Project),
Luanda Towers, Kinaxixi Shopping and Shopping Fortaleza.

Luanda
Indstria
Industrial
2
Indstria/Industrial
1 - Viana
Novos/New
1.333
20
Yield (%)
2 - Cacuaco
Usados/Used
18
821
13
Yield (%)
3 - Sambizanga / Cazenga
Usados/Used
19
800
13
Yield (%)
20
A estratgia de diversificao da economia e diminuio da sua dependncia

do sector petrolfero, passa pela aposta em outros sectores de actividade. Entre
estes sectores inclui-se a indstria, que em 2012 apresentou um crescimento
de 6% no PIB, sendo expectvel que venha a registar uma tendncia positiva
de evoluo.
No mbito do Plano Nacional de Desenvolvimento 2013-2017, o governo define
a oferta de solo industrial infraestruturado; a oferta de facilidades de crdito; e
a oferta de facilidade de desburocratizao administrativa como os trs principais
instrumentos para a atraco de investimento e criao de joint-ventures entre
empresas privadas estrangeiras e nacionais.
Assim, a implementao dos plos de desenvolvimento industriais (PDI),
dos condomnios industriais e o aumento de investimento, passam pela criao
de condies base (melhoria das acessibilidades, transportes e infraestruturas),
que depois de efectivas motivaro, com certeza, a entrada de novos players
no mercado.
300
5
5
600
10
10
900
15
15
1.200
20
20
2012
The strategy of diversifying the economy and reducing its dependence on the
oil sector means reinforce the investment in other sectors, including industry.
In 2012, the latter presented a 6% growth in terms of GDP and the estimates
are for a positive future growth.
In Plano Nacional de Desenvolvimento 2013-2017 (National Development
Plan), the Angolan Government establishes industrial land with infrastructures,
better loan conditions and less administrative bureaucracy as the three main
tools for attracting investment and creating joint-ventures between private
national and international companies.
Implementing industrial development hubs (PDI) and industrial condos
and boosting investment, requires to create some basic conditions (improving
road access, transportation and infrastructure), which once resolved will, for sure,
attract new players to this market.
Benguela
Habitao
Residential
2
Habitao/Residential
1 - Benguela
3.400
2 - Lobito (Restinga)
5.400
VUM/AUP - Valor unitrio mdio/Average unit price
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2012
As novas centralidades de Angola, com a reconstruo nacional do pas, comeam

a dar passos, e Benguela uma das provncias que tem vindo a apresentar algum
dinamismo.
With national reconstruction undergoing, Angolas new planned cities are now
giving important steps and Benguela is one of the provinces that has been very
dynamic.
A cidade de Lobito mais madura comparativamente cidade de Benguela

no mercado habitacional. Na zona da Restinga, a oferta residencial destaca-se
por estar direccionada sobretudo para os segmentos mdio e mdio alto. Tm
surgido diversos projectos imobilirios que tendem a aumentar a sua qualidade.
Lobito (city) is a more mature residential market when comparing to Benguela

(city). In the Restinga area, residential supply is notably targeted for the
mid/high end of the market. Several property projects developed are now
contributing to increase the quality.

Benguela
Comrcio
Retail
2
Comrcio/Retail
1 - Benguela
3.550
2 - Lobito (Restinga)
4.650
VUM/AUP - Valor unitrio mdio/Average unit price
A provncia de Benguela carece de espaos comerciais, sendo a maioria de oferta

actual caracterizada pela integrao no embasamento de empreendimentos
de uso misto.
O Lobito recebeu o primeiro projecto de grandes dimenses Lobito Retail Park,
um projecto que se espera, venha a contribuir para o aumento da actividade
comercial e para a atraco de novos investimentos.
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2012
Benguela Province is lacking retail spaces and the current stock is characterized
mainly by spaces integrated in the ground floor of mixed-use buildings.
Lobito received the first large retail scheme Lobito Retail Park -, a project that
is expected to contribute to increase retail activity and attract new investments.
Benguela
Turismo
Tourism
Lobito
Oferta actual:
Hotel stock:
Benguela
4*
3*
2*
Hotis/Hotels
Benguela
200
4*
290
Lobito
4*
3*
2*
3*
65
170
3*
220
4*
300
2*
Oferta futura:
Pipeline:
70
0
50
100
150
200
250
300
Angola est empenhada em que o turismo seja um motor de desenvolvimento

econmico e de valorizao do patrimnio nacional. A realizao da primeira
edio da Bolsa Internacional de Turismo de Angola (BITUR) j uma das
iniciativas de divulgao dos recursos do pas e prova da maior profissionalizao
do sector.
Angola is committed in turning tourism into an economic driving force and a way
of enhancing the national heritage. The first edition of international tourism fair
Bolsa Internacional de Turismo de Angola (BITUR) is already an event to promote
the countrys natural resources, also proving the growing professionalization
of the tourism sector.
Ao longo de 200 km de costa, Benguela oferece vrias praias, como Praia Morena,
Baa Azul, Caotinha e Restinga no Lobito.
Along 200km of coastline, Benguela offers several beaches, such as Praia Morena,
Baa Azul, Caotinha or Restinga, the latter in Lobito.
O Lobito, pela sua localizao, uma zona mais valorizada comparativamente

com Benguela e carece de uma oferta hoteleira com standard superior, estando
j perspectivados alguns projectos.
Due to its location, Lobito is a more appreciated area when compared with
Benguela, but is still lacking a higher standard hotel supply, although some
new hotel projects are already planned.
Concluses
Summary and highlights
Habitao
Em Luanda assiste-se a uma estabilizao dos valores de venda e um ritmo menos
acelerado face ao perodo de grande expanso do mercado imobilirio em anos
recentes. A zona de Ingombota regista os valores mais elevados dos apartamentos,
onde o valor mdio fixa-se em 5.700 USD/m2. Nas moradias, a zona de Talatona
apresenta um valor unitrio mdio por m2 em 5.043 USD/m2. Em Benguela, o
valor unitrio mdio regista-se em 3.400 USD/m2 e no Lobito em 5.400 USD/m2.
Residential
In Luanda, sales prices now tend to remain stable and sales are completed
at a slower pace when compared with the fast growth market of recent years.
Ingombota records the highest values in what concerns apartments, with average
prices of 5.700 USD/sq.m. In the segment of townhouses, Talatona is the star,
presenting average prices of 5.403 USD/sq.m. In Benguela and Lobito, residential
average prices are of 3.400 USD/sq.m and 5.400 USD/sq.m, respectively.
Escritrios
Em Luanda, apesar do abrandamento a que se assiste em termos de absoro
de espaos, o mercado contnua dinmico e as taxas de desocupao continuam
entre as mais baixas do mundo. O percurso para a satisfao da procura de
espaos de escritrios contnua, estimando-se que nos prximos quatro anos
a oferta se aproxime da procura e, desta forma, se assista a uma normalizao
dos valores de mercado. A zona prime est situada na Baixa, o CBD (Central
Business District), na qual a renda mdia por m2 de ABL se situa em 140 USD e
a Yield em 17%.
Office
Despite the slowdown in office take up, Luanda continues to show a dynamic
market and the vacancy rate is still one of the lowest recorded worldwide.
Thus, there are still needs to meet in terms of office space demand and in the
next four years supply should be gradually adjusted to this demand, with
market values expected to reflect this balance. Baixa is the CBD area in Luanda,
reflecting an average prime rent of 140 USD/sq.m and a 17% yield.
Turismo
Motivada pelo forte crescimento econmico do pas e pela consequente
chegada de expatriados, a actividade de turismo em Angola continua a estar
ainda muito alicerada no segmento de negcios. Com o Plano Nacional de
Desenvolvimento 2012-2017 pretende-se reforar o desenvolvimento de outros
produtos tursticos que permitam a captao de turistas internacionais, assim
como aumentar o turismo interno face ao crescimento da classe mdia.
Os preos por quarto nas unidades hoteleiras continuam muito elevados.
Em Luanda, a diria mdia nos hotis de 5 estrelas regista-se em 500 USD.
Em Benguela/Lobito, nos hotis de 4 estrelas a diria situa-se em 300 USD.
Comrcio
No mercado angolano existe uma carncia do conceito de Shopping Center,
com formatos mais modernos e com capacidade para satisfazer a classe mdia
que est a emergir. Existem vrios projectos em construo, estando previstas
as inauguraes de diversos conjuntos comerciais, nomeadamente: Luanda
Shopping, Luanda Towers, Shopping do Kinaxixi e Shopping Fortaleza. Na
provncia de Benguela, surgiu o Lobito Retail Park, primeiro empreendimento
que agrega vrias marcas. Com os indicadores econmicos e o crescimento da
classe mdia, expectvel a entrada de retalhistas internacionais.
Indstria
A indstria em Angola um dos sectores da economia com maior grande
potencial de crescimento. A aposta do Governo na criao de condies bsicas,
melhoria das infra-estruturas, acessibilidades e criao de medidas para atraco
de investimento estrangeiro, iro despoletar a ateno dos players de mercado
e o interesse em investir neste pas. O Plo de Desenvolvimento Industrial (PDI)
de Viana o mais antigo e a renda mdia dos armazns regista-se em 20 USD/m2.
Outras zonas como Cacuaco, municpio do Cazenga e o Sambizanga (Estrada
do Catete) so as que tm maior impacto com projectos industriais.
Luanda: Rua Rainha Ginga, 184 - 1

Repblica de Angola
Tel.: +244 222 391 911
Fax: +244 222 392 245
Lobito: Av. da Independncia, 167

Repblica de Angola
Tel.: +244 272 226 395
Fax: +244 272 226 397
Tourism
Boosted by the countrys economic fast growth and the arrival of foreign
workers, tourism in Angola is still very focused in the corporate/business
segment. The Plano Nacional de Desenvolvimento (National Development
Plan) 2013-2017 aims to reinforce the development of other tourism products,
thus allowing to attract more international tourists and also increase domestic
tourism, considering the growth of a middle and higher income class.
Average daily room rates in hotels are still in very high levels, reaching 500 USD
in 5-star hotels in Luanda and 300 USD in 4-star hotels in Benguela and Lobito.
Retail
Retail market in Angola is still lacking the concept of shopping center
developments, with more modern schemes that can fulfil the consumption
needs of an emerging middle class. Several projects are already under
construction and several others are scheduled to open, namely: Luanda Shopping,
Luanda Towers, Shopping do Kinaxixi and Shopping Fortaleza. In Benguela
province, Lobito Retail Park is the first retail scheme with a tenant mix combining
several brands. Optimistic economic indicators and an expanding middle class
should drive the investment of new international retailers in Angola.
Industrial
In Angola, the industrial sector is one of the highest potential growth areas for
economy. The government measures to attract international investment, create
basic conditions, improve infrastructure and roadway access are expected
to increase the attention of new players towards this market. Vianas industrial
development hub is the oldest, recording average warehousing rents of about
20 USD/sq.m. Other areas like Cacuaco, in Cazenga Municipaliy, and Sambizanga
(Catete Road) are also very important in terms of industrial projects.
email: info@pro-prime.com
www.pro-prime.com

Angola Property 2013 Report

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Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013

Angola Property Market 2013

Consultadoria e Avaliao Imobiliria

Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013

A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experincia e o know-how

Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and

A Proprime certificada pela Comisso do Mercado de Capitais (CMC) como

Proprime is also a company certified by Angolan supervisor and financial regulator

Disponibilizando um leque alargado de servios nas reas de consultadoria e

The company provides a wide range of services of property consultancy

O mbito de actuao da Proprime nesta rea inclui:

Proprime range of activities in this area includes:

A Proprime assegura servios de avaliao nas seguintes reas:

Proprime delivers valuation services in the following areas:

Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime so os seguintes:

Proprime Departments work in the following areas: Residential, Commercial,

Os servios de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma slida

Estes servios incluem a anlise e a avaliao detalhada que contempla tanto

These services include detailed analysis and assessment, comprising both

Numa perspectiva de investimento, os relatrios da Proprime permitem analisar

Regarding the investment area, the reports developed by Proprime allow to

Pelo quinto ano consecutivo, apresentamos o estudo de mercado imobilirio

O estudo analisa o mercado imobilirio nos segmentos de habitao, escritrios,

Com oportunidades transversais a todos os segmentos habitao, escritrios,

O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo.

Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013

Em termos metodolgicos, os valores mdios apresentados fundamentam-se

Condomnios so projectos imobilirios desenvolvidos sob o conceito de condomnio

Condominium is a property project developed under the concept of condominium

Os dados que compem a amostra deste estudo referem-se a imveis que

Angola amplamente conhecida pelas suas riquezas naturais e pelo dinamismo

Taxa de crescimento real do PIB de Angola (%; 2003 - 2013)

Agricultura, Pecuria e Pescas

Inflao homloga de Angola (%; 2003 - 2013)

Fonte/Source: BPI / Ministrio das Finanas de Angola

Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013

Enquadramento do mercado imobilirio

Property Market Outlook

A evoluo do mercado imobilirio angolano no poder deixar de ser analisada

The evolution of the property market in Angola cannot fail to be analysed

No que concerne o mercado no passado, h a destacar desde logo a fase que

Regarding the market in the past, it is important to highlight the stage

Estes passos contribuem para a crescente profissionalizao do mercado, que

A desacelerao da economia e as eleies legislativas tiveram impacto no

A requalificao da Baa de Luanda veio trazer um novo dinamismo e reflecte

Also to note is the renewal of Baa de Luanda (Luanda Waterfront), a mega

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

Valor unitrio mdio (USD/m2)/Average unit price (USD/sq.m)

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

A requalificao da Baa de Luanda veio permitir que um conjunto de investidores

Several investors interested in developing property projects in Luanda now

Estudo de Mercado Imobilirio Angola 2013

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

Valor unitrio mdio (USD/m2)/Average unit price (USD/sq.m)

Neste segmento, a zona de Talatona destaca-se pelo desenvolvimento e

Nas zonas de Benfica e Camama, mais perifricas, os produtos imobilirios

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

VUM (USD/m2)/AUP (USD/sq.m)

Desde 2008, Luanda tem assistido a um crescimento significativo da construo

O percurso para a satisfao da procura de espaos de escritrios contnua,

A zona prime do mercado de escritrios de Luanda est situada na Baixa (CBD).