RESUMEN SOBRE NEGOCIOS FIDUCIARIOS

Incluye Ley de Mercado de Valores y Codificacin de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, de acuerdo a la Resolucin
CNV-008-2006, Registro Oficial Edicin Especial del 8 de marzo de 2007 y a sus reformas incluidas en la Resolucin CNV-0012007, Registro Oficial 167 del 11 de septiembre del 2007; Resolucin No. CNV.003 2008, publicada en el R.O. No. 492 del 19 de
diciembre de 2008; Resolucin CNV-003-2010 publicada en el Registro Oficial No. 227 de 02 de julio de 2010; Resolucin CNV002-2011 publicada en el Registro Oficial No. 461 de 02 de junio de 2011; Resolucin CNV.003.2012 de 4 de abril de 2012,
publicada en el Registro Oficial Nmero 694 de 02 de mayo de 2012; Resolucin CNV-2013-005 publicada en el Registro Oficial
No. 85 de 20 de septiembre de 2013; Resolucin CNV-006-2013, publicada en el Registro Oficial No. 087 de 24 de septiembre
2013; Fe de Erratas a la resolucin CNV-2013-005, publicada en el Registro Oficial No. 106 de 22 de octubre 2013; Resolucin
CNV-007-2013, publicada en el Registro Oficial No. 123 de 14 de noviembre 2013

I.

Qu son los negocios fiduciarios?

Son negocios fiduciarios el fideicomiso mercantil y el encargo fiduciario, actos de confianza que en su constitucin,
naturaleza jurdica y efectos, se rigen de acuerdo al ttulo XV de la LMV.
Los negocios fiduciarios son aquellos actos de confianza en virtud de los cuales, una persona entrega a otra uno o
ms bienes determinados, transfirindole o no la propiedad de los mismos, para que sta cumpla con ellos una
finalidad especfica, bien sea en beneficio del constituyente o de un tercero. (art. 112 LMV)
Segn se transfiera o no la propiedad de los bienes entregados, los negocios fiduciarios se dividen en:
a.

fideicomiso mercantil: en el que opera la transferencia de la propiedad de los bienes, conforme lo

define la Ley de Mercado de Valores:

Por el contrato de fideicomiso mercantil una o ms personas llamadas constituyentes

o fideicomitentes transfieren, de manera temporal e irrevocable, la propiedad de bienes
muebles o inmuebles corporales o incorporales, que existen o se espera que existan, a un
patrimonio autnomo, dotado de personalidad jurdica para que la sociedad administradora de
fondos y fideicomisos, que es su fiduciaria y en tal calidad su representante legal, cumpla con
las finalidades especficas instituidas en el contrato de constitucin, bien en favor del propio
constituyente o de un tercero llamado beneficiario. (art. 109 LMV)

b.

encargo fiduciario: en el que no opera la transferencia de propiedad, de acuerdo a lo establecido en

la Ley de Mercado de Valores:
Llmase encargo fiduciario al contrato escrito y expreso por el cual una persona
llamada constituyente instruye a otra llamada fiduciario, para que de manera irrevocable, con
carcter temporal y por cuenta de aqul, cumpla diversas finalidades, tales como de gestin,
inversin, tenencia o guarda, enajenacin, disposicin en favor del propio constituyente o de
un tercero llamado beneficiario. (art. 114 LMV)

II.

Modalidades de negocios fiduciarios

Entre las modalidades de negocios fiduciarios, se encuentran las siguientes:

a. De garanta: contrato en virtud del cual el constituyente transfiere de

manera irrevocable la propiedad de uno o varios bienes a ttulo de
fideicomiso mercantil al patrimonio autnomo, para garantizar con
ellos y/o con su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones,
claramente determinadas en el contrato. La fiduciaria, en ningn caso
se convierte en deudora, deudora solidaria o avalista de la obligacin
u obligaciones garantizadas; solo asegura que en caso de que el
deudor no cumpla tales obligaciones, actuar conforme a las
disposiciones previstas en el contrato.
Para la constitucin del fideicomiso en garanta, la fiduciaria debe
recibir por escrito la conformidad del acreedor sobre los bienes
aportados al fideicomiso y sobre su valoracin. En caso de no recibir
por escrito esta conformidad, el fiduciario inmediatamente debe
liquidar el fideicomiso.

FIDEICOMISOS
MERCANTILES

En el contrato puede establecerse que la fiduciaria practique o

contrate avalos peridicos de los bienes en garanta, a fin de
mantener actualizado su valor comercial.
Es obligacin de la fiduciaria, cada vez que el constituyente designe
nuevos acreedores o incremente las deudas garantizadas, recibir la
conformidad por escrito del o los acreedores sobre el valor de los
bienes fideicomitidos.
El contrato de fideicomiso deber contemplar claramente la
obligacin del constituyente o del beneficiario de sufragar los costos
de los avalos. (Ttulo V; art. 17 CRCNV)
b. De administracin: contrato en virtud del cual se transfiere bienes
muebles o inmuebles al patrimonio autnomo, para que la fiduciaria
los administre y cumpla las instrucciones instituidas en el mismo.
(Ttulo V; art. 17 CRCNV)
c. Inmobiliario: el contrato en virtud del cual el constituyente o
constituyentes transfieren uno o varios inmuebles y/o dinero
necesario para la adquisicin del terreno o para el desarrollo del
proyecto inmobiliario, con la finalidad de que la fiduciaria administre
dichos bienes y realice gestiones administrativas ligadas o conexas
para el desarrollo y ejecucin del proyecto inmobiliario, de acuerdo
con las instrucciones sealadas en el contrato y en favor de los
beneficiarios instituidos en el mismo. En el contrato de fideicomiso
mercantil inmobiliario deben constar las normas de control interno
establecidas en el artculo 30 de la Seccin III del Captulo I del
Subttulo III del Ttulo II de esta Codificacin. (Ttulo V; art. 17
CRCNV)
d. Inversin: contrato en virtud del cual los constituyentes o
fideicomitentes adherentes entregan al patrimonio autnomo valores
o sumas de dinero para que la fiduciaria los administre o los invierta
segn sus instrucciones para beneficio propio o de terceros. * (Ttulo
V; art. 17 CRCNV)
e. De procesos de titularizacin: son aquellos en los cuales se
aportan los activos que existen o se espera que existan, con la
finalidad de titularizar dichos activos. (Ttulo V; art. 17 CRCNV)

* En estos contratos debe estar claramente definido el destino de la inversin, a falta de esta estipulacin, o si dicha
estipulacin implica la discrecionalidad del fiduciario en la decisin de inversin de los recursos, las inversiones se
sujetarn a los siguientes lmites: (Ttulo V; art. 17 CRCNV).

1.

2.

3.

4.

5.

La inversin en instrumentos o valores emitidos, aceptados, avalados o garantizados por una misma
entidad, no podr exceder del veinte por ciento del activo total del fideicomiso mercantil y la inversin
en instrumentos o valores emitidos, aceptados, avalados o garantizados por empresas vinculadas no
podr exceder del treinta por ciento del patrimonio de ese fideicomiso mercantil.
La inversin en el conjunto de instrumentos emitidos, aceptados, avalados o garantizados por
compaas o empresas vinculadas a la fiduciaria, no podr exceder del quince por ciento del
patrimonio del fideicomiso. Se exceptan de estos lmites las inversiones en valores emitidos por el
Banco Central del Ecuador y el Ministerio de Economa y Finanzas.
En el caso de inversiones en acciones de sociedades annimas inscritas en el Registro del Mercado
de Valores, el fideicomiso mercantil no podr poseer ms del quince por ciento de las acciones
suscritas y pagadas por una misma sociedad; y, el conjunto de inversiones en valores emitidos o
garantizados por una misma sociedad de este tipo, no podr exceder del quince por ciento del activo
total de dicha emisora.
Tratndose de inversiones en acciones de sociedades de capital no inscritas en el Registro del
Mercado de Valores, el fideicomiso mercantil no podr poseer ms del treinta por ciento de las
acciones suscritas y pagadas de dicha sociedad; el conjunto de inversiones en valores emitidos o
garantizados por una misma sociedad de este tipo, no podr ser superior al treinta por ciento del
activo total de dicha emisora.
Por lo dems, en todos los negocios fiduciarios de inversin, con o sin fideicomitentes adherentes, se
dejar constancia en tono ms oscuro, que el riesgo de prdida de la inversin es de exclusiva
responsabilidad del inversionista.

Sobre la custodia de valores, referirse al Ttulo V; art. 10 CRCNV (acpite IX del presente resumen).
Disposiciones especiales sobre fideicomisos mercantiles con fines comunitarios.- Los programas y proyectos
que promuevan el desarrollo de empresas comunitarias o de autogestin, en los trminos establecidos en la
Constitucin Poltica, se podrn realizar a travs de Fideicomisos Mercantiles con la incorporacin de adherentes.
(Ttulo V; art. 18 CRCNV)
Podrn promocionar pblicamente adhesiones al fideicomiso sin que tal hecho se considere invitacin al pblico en
general ni oferta pblica de valores, solamente los fideicomisos mercantiles referidos en el inciso anterior, que
renan las siguientes caractersticas:
a)
b)
c)
d)
e)

Que los constituyentes sean miembros de tales comunidades;

Que la aportacin de cada uno de los constituyentes iniciales como de los adherentes, sean igualitarios al
igual que los derechos de beneficiario;
Que los derechos de los beneficiarios sean intransferibles por acto entre vivos, lo cual debe constar en el
contrato constitutivo;
Que el contrato de constitucin sea otorgado por no menos de 20 constituyentes, pertenecientes a dichas
comunidades;
En los mecanismos de informacin y promocin utilizados, se deber sealar que:
- El Fideicomiso Mercantil no garantiza ningn tipo de rendimientos
- Los derechos de los beneficiarios son intransferibles
- La participacin en el fideicomiso confiere igual derecho para todos los beneficiarios
- La participacin en el fideicomiso mercantil no constituye valor en los trminos previstos en la
LMV

ENCARGOS
FIDUCIARIOS

a.

de gestin

b.

de inversin *

c.

de tenencia o guarda

d.

de enajenacin

* Los encargos fiduciarios que prevean contar con constituyentes

adherentes y manejen portafolio de inversin en valores, debern
estipular claramente en el contrato el destino de la inversin. A falta
de esta estipulacin, sus inversiones se sujetarn a los lmites
establecidos para los fideicomisos de inversin en valores que
contemplen la existencia de fideicomitentes adherentes. Por los
dems, en todos los encargos fiduciarios de inversin, con o sin
fideicomitentes adherentes, se dejar constancia en tono ms oscuro,
que el riesgo de prdida de la inversin es de exclusiva
responsabilidad del inversionista. (Ttulo V; art. 19 CRCNV)

III.

Formalidades de los contratos de constitucin

Los contratos de los negocios fiduciarios deben redactarse en trminos sencillos, de forma tal, que sean de clara
comprensin y reflejen con fidelidad y precisin las condiciones jurdicas y econmicas que se deriven del contrato,
determinando claramente el objeto del fideicomiso mercantil o del encargo fiduciario y las instrucciones que harn
viable el mismo. (Ttulo V; art. 2 CRCNV)
a. El fideicomiso mercantil debe constituirse mediante escritura pblica. (Ttulo V; art. 1 CRCNV; art. 110
LMV; art. 24 Regl. LMV)
b. Los contratos de encargo fiduciario no requerirn de instrumento pblico abierto, pero s de contrato
escrito. Podrn otorgarse por instrumento pblico o privado. (Ttulo V; art. 1 CRCNV; art. 114 LMV)
El contrato de fideicomiso mercantil o de encargo fiduciario deber contener por lo menos lo siguiente:
a. Requisitos mnimos: (art. 120 #1 LMV)
1. La identificacin del o los constituyentes y del o los beneficiarios;
2. Una declaracin juramentada del constituyente de que los dineros o bienes
transferidos tienen procedencia legtima; que el contrato no adolece de causa u
objeto ilcito y, que no irroga perjuicios a acreedores del constituyente o a
terceros;
3. La transferencia de los bienes en fideicomiso mercantil y la entrega o no cuando
se trate de encargos fiduciarios;
4. Los derechos y obligaciones a cargo del constituyente, de los constituyentes
adherentes, en caso de haberse previsto su adhesin, del fiduciario y del
beneficiario;
5. Las remuneraciones a las que tenga derecho el fiduciario por la aceptacin y
desempeo de su gestin;
6. La denominacin del patrimonio autnomo que surge como efecto propio del
contrato;
7. Las causales y forma de terminacin del fideicomiso mercantil;
8. Las causales de sustitucin del fiduciario y el procedimiento que se adoptar para
tal efecto;
9. Las condiciones generales o especficas para el manejo, entrega de los bienes,
frutos, rendimientos y liquidacin del fideicomiso mercantil.

b.

Elementos adicionales: (art. 120 #2 LMV)

1. La facultad o no y la forma por la cual el fiduciario pueda emitir certificados de
participacin en los derechos personales derivados del contrato de fideicomiso
mercantil, los mismos que constituyen ttulos valores, de conformidad con las
normas de titularizacin que dicte el C.N.V.;
2. La existencia o no de juntas de beneficiarios, de constituyentes o de otros cuerpos
colegiados necesarios para lograr la finalidad pretendida por el constituyente.

Adems de lo sealado, tanto los contratos de fideicomiso mercantil, como los de encargos fiduciarios, debern
estipular lo siguiente: (Ttulo V; art. 4 CRCNV)
a.
b.

c.
d.
e.

f.
g.

h.

i.

j.
k.

l.

Objeto y finalidad del negocio fiduciario: Se debe determinar expresamente en todos los negocios
fiduciarios, la finalidad que se persigue con el contrato que se celebra. Adems deber sealarse
expresamente si se trata de un contrato de administracin, garanta, inmobiliario, inversin, etc;
Instrucciones: Comprender las gestiones o actividades especficas que deba realizar la fiduciaria,
contundentes a cumplir con la finalidad del negocio fiduciario, haciendo una enunciacin clara y
completa de las mismas, y la forma en la que se llevarn a cabo las instrucciones fiduciarias, segn el
tipo de negocio fiduciario a celebrarse;
Informacin de los intervinientes: Se debe determinar la identificacin, nacionalidad, estado civil,
domicilio y la condicin en la que comparecen las partes;
Bienes: Se indicarn las caractersticas y condiciones de cada uno de los bienes que el constituyente
transfiere o se compromete a transferir, para el caso del fideicomiso o a entregar en tratndose del
encargo;
Obligaciones y derechos de las partes contratantes: Se determinar las obligaciones y derechos de la
fiduciaria, fideicomitente y beneficiario as como de cualquier otra parte que pueda comparecer en la
celebracin del contrato. En todo caso, las limitaciones o restricciones a tales derechos y obligaciones
debern convenirse con arreglo a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores y en la Codificacin
de Regulaciones del Consejo Nacional de Valores;
Remuneracin: Se expresar claramente los valores la forma de calcular la remuneracin que
percibir la fiduciaria por su gestin, as como la forma, fuente de pago y oportunidad en que la
misma ser liquidada y cobrada;
Transferencia de activos a la terminacin del contrato de fideicomiso: Deber sealarse la forma
como se transferirn los activos del fideicomiso que existan al momento en que ocurra cualquiera de
las causales de extincin del contrato, previstas en el mismo o en la ley, indicando las circunstancias
que resulten pertinentes para el efecto, as como, la forma como se atendern las obligaciones
generadas en el negocio, cuando a ello haya lugar. En el contrato podr establecerse que, cuando
en la liquidacin del mismo no haya sido factible la entrega de los bienes al beneficiario, estos sern
consignados judicialmente, conjuntamente con la rendicin final de cuentas;
rganos del negocio fiduciario: En caso de que para la toma de decisiones se contemplen juntas,
comits u otros cuerpos colegiados, debern sealarse sus atribuciones y forma de integracin. La
designacin de las personas que los conforman deber hacerse con base a lo que contemple el
contrato. Las resoluciones adoptadas por los rganos de decisin no podrn alterar ni en todo ni en
parte el objeto o la finalidad del contrato. Corresponde a la fiduciaria mantener el archivo de los
documentos en el que consten las resoluciones adoptadas por dichos rganos.
Emisin de valores en procesos de titularizacin: En concordancia con lo dispuesto en el artculo 120,
numeral 2, literal a) de la Ley de Mercado de Valores, el contrato de fideicomiso mercantil puede
establecer la forma por la cual el fideicomiso emitir valores en procesos de titularizacin, de
conformidad con lo establecido en el Ttulo XVI de la Ley y de la Codificacin de Regulaciones del
Consejo Nacional de Valores.
Gastos: Debern sealarse expresamente los gastos que sern de cargo del fideicomiso,
particularmente aquellos que no correspondan a la operacin normal del mismo; as como aquellos
que sern asumidos por una o ms de las partes que intervienen en el negocio fiduciario.
Rendicin de cuentas: Para dar cumplimiento a la obligacin que corresponde a la fiduciaria de rendir
cuentas comprobadas de su gestin encomendada durante el respectivo perodo, al constituyente, al
constituyente adherente y al beneficiario, justificando y demostrando con medios idneos el
cumplimiento de dicha gestin, para lo cual debe indicar los sustentos que documentan la informacin
presentada. En el contrato deben establecerse los parmetros, forma y periodicidad a los cuales debe
sujetarse tal rendicin.
Reformas al contrato: en los contratos de negocio fiduciario debe sealarse el procedimiento para
reformar el contrato, indicando quienes deben intervenir para su reforma.

m. Exclusin de responsabilidad de la Superintendencia de Compaas: En todo contrato de negocio

fiduciario, deber hacerse mencin expresa de que este acto, no implica por parte de la
Superintendencia de Compaas ni de los miembros del CNV, responsabilidad alguna ni garanta
sobre el cumplimiento del objeto y finalidad del contrato.
n. Declaracin: En el contrato de fideicomiso mercantil inmobiliario debe constar la declaracin expresa
de la fiduciaria que es de su exclusiva responsabilidad el verificar y vigilar el cumplimiento de los
parmetros fijados en el artculo 30 de la Seccin III Disposiciones Generales, del Captulo I
Administradora de Fondos y Fideicomisos, del Subttulo III Inversionistas Institucionales, del Ttulo II
Participantes de Mercado de Valores, previo a que los recursos recibidos para la realizacin de un
proyecto inmobiliario sean destinados a la construccin del mismo.
Para el caso de los fideicomisos mercantiles inmobiliarios, la fiduciaria deber:
1. Verificar que el dinero transferido por el fideicomitente o fideicomitentes a la constitucin del patrimonio
autnomo es suficiente para la adquisicin del inmueble sobre el cual se desarrollar el proyecto inmobiliario,
para lo cual deber solicitar a los fideicomitentes el contrato en el que conste la negociacin de dicho bien y el
precio pactado por el mismo.
2. Suscribir la promesa de compraventa y/o compraventa e instrumentarlos por escritura pblica insertando en su
contenido la enunciacin clara y precisa de las obligaciones y derechos de las partes, a efectos de poder exigir
su cumplimiento. La Fiduciaria deber incluir en tales contratos una clusula en la que los promitentes
compradores y/o compradores se obliguen a pagar directamente al fideicomiso, el valor proveniente de tal
negociacin.
3. Recibir directamente los recursos para financiar el desarrollo del proyecto, sin importar la fuente de los
mismos.
4. Advertir de manera expresa y en forma destacada en los programas de difusin, campaas publicitarias y la
papelera que se utilice para promocionar los proyectos inmobiliarios, que stos se desarrollarn a travs de
un fideicomiso mercantil representado por una fiduciaria.
5. Asumir la responsabilidad de la publicidad que se efecte con relacin al proyecto inmobiliario que administra,
cuando se realice con dineros del patrimonio autnomo, para lo cual debe cumplir con las normas previstas en
la Ley de Defensa del Consumidor y su Reglamento. La publicidad no podr inducir al pblico a errores,
equvocos o confusiones.
6. Vigilar, verificar y certificar, bajo su exclusiva responsabilidad, el cumplimiento de al menos los parmetros
para la conformacin del punto de equilibrio, constantes en el punto XIV del presente resumen.
IV.

Clusulas prohibidas en el contrato de constitucin

En el contrato de fideicomiso mercantil o de encargo fiduciario no se podrn estipular clusulas que signifiquen o
contengan la imposicin de condiciones inequitativas e ilegales, tales como: (art. 120 #3 LMV)
1. Previsiones que disminuyan las obligaciones legales impuestas al fiduciario o
acrecienten sus facultades legales en aspectos importantes para el constituyente
y/o beneficiario, como aquellas que exoneren la responsabilidad de aqul o se
reserve la facultad de dar por terminado el contrato anticipadamente o de
apartarse de la gestin encomendada, sin que en el contrato se hayan indicado
expresamente los motivos para hacerlo y se cumplan los trmites administrativos
a que haya lugar;
2. Limitacin de los derechos legales del constituyente o beneficiario, como el de
resarcirse de los daos y perjuicios causados, ya sea por incumplimiento o por
defectuoso cumplimiento de las obligaciones del fiduciario;
3. La determinacin de circunstancias que no se hayan destacado con caracteres
visibles en la primera pgina del contrato al momento de su celebracin, a partir
de las cuales se derive, sin ser ilegal, una consecuencia en contra del
constituyente o beneficiario, o que conlleve la concesin de prerrogativas a favor
del fiduciario;
4. Previsiones con efectos desfavorables para el constituyente o beneficiario que
aparezcan en forma ambigua, confusa o no evidente, y, como consecuencia, se
le presenten a ste discrepancias entre los efectos esperados o previsibles del
negocio y los que verdaderamente resulten del contenido del contrato;

5.

6.

La posibilidad de que quien debe cumplir la gestin encomendada sea otra

persona diferente al fiduciario, sustituyndose as como obligado, salvo que por la
naturaleza del contrato se imponga la necesidad de hacerlo en personas
especializadas en determinadas materias;
Las que conceden facultades al fiduciario para alterar unilateralmente el contenido
de una o algunas clusulas, como aquellas que permitan reajustar unilateralmente
las prestaciones que correspondan a las partes contratantes.

Estn prohibidas adems las clusulas que desnaturalicen el negocio fiduciario, desven su objeto original, o se
traduzcan en menoscabo ilcito de algn derecho ajeno. Tratndose de contratos de adhesin, las clusulas
ambiguas se interpretarn a favor del fideicomitente y/o beneficiario. Por lo dems, los contratos de adhesin
debern contemplar los requisitos que para el efecto seale la Ley Orgnica de Defensa del Consumidor y dems
leyes aplicables o pertinentes. (Ttulo V; art. 3 CRCNV).
V.

Prohibiciones para las fiduciarias

Las entidades fiduciarias pblicas y privadas, adems de lo que estipule la ley y el contrato constitutivo, est sujeta
a las siguientes prohibiciones: (art. 105 #2 LMV)
a.

b.

c.

d.
e.

Ninguna fiduciaria aceptar la constitucin de un fideicomiso sin contar con una declaracin
juramentada del constituyente de que los bienes transferidos han sido adquiridos legtimamente, que
el fideicomiso mercantil no adolece de causa u objeto ilcito, y que con su constitucin no se tiene
conocimiento ni intencin de irrogar perjuicio a terceros;
La fiduciaria deber abstenerse de realizar cualquier acto, operacin o negocio con cargo al
patrimonio autnomo que lo coloque en situacin de conflicto de inters con respecto al constituyente
o al beneficiario. Son situaciones de conflicto de inters aquellas que menoscaben la autonoma, la
independencia y la transparencia de la fiduciaria en la administracin encomendada. La
Superintendencia de Compaas podr calificar situaciones que constituyan conflicto de inters y
ordenar la sustitucin fiduciaria de oficio o a peticin de parte, cuando por el conflicto de que se trate
el beneficiario pueda sufrir algn perjuicio;
Se prohbe a las fiduciarias garantizar, avalar o afianzar beneficios o rendimientos fijos en funcin de
los bienes que administre a ttulo de fideicomiso mercantil o encargo fiduciario; no obstante, conforme
a la naturaleza del fideicomiso mercantil, podrn estimarse rendimientos o beneficios variables o fijos
no garantizados dejando constancia siempre que las obligaciones del fiduciario son de medio y no de
resultado;
La fiduciaria no podr adquirir definitivamente el dominio de los bienes fideicomitidos por causa del
negocio fiduciario, mientras acte como su fiduciaria;
La fiduciaria, sus administradores, representantes legales, compaas o corporaciones o sus
empresas vinculadas en general, de conformidad con la Ley de Mercado de Valores, no podrn ser
designados beneficiarios principales o sustitutos de los fideicomisos mercantiles que administren ni
en el contrato de constitucin, ni en virtud de una cesin de derechos de beneficiarios a su favor y
en general por ningn medio que los ponga en dicha situacin

Adems de las prohibiciones sealadas anteriormente, las sociedades administradoras de fondos y fideicomisos no
podrn dedicarse a otras actividades que las asignadas en la LMV ni a las actividades de las casas de valores.
Tampoco podrn, en tratndose de fideicomisos inmobiliarios especficamente (Ttulo II, subttulo III, Captulo I,
Seccin III, art. 31 CRCNV ):
a.

Invitar al pblico a participar en proyectos inmobiliarios y recibir dinero de

ste sin que cuente con las aprobaciones y autorizaciones previas de las
autoridades competentes de acuerdo con los requerimientos establecidos en
la ley y dems normas secundarias aplicables.

b.

Suscribir promesas de compraventa respecto de bienes que han sido

prometidos en venta a otros promitentes compradores.

c.

Destinar el dinero recibido de promitentes compradores participantes de una

etapa de un proyecto inmobiliario a otra etapa del mismo proyecto, o a otros
proyectos inmobiliarios, as como distraerlo para fines distintos al objeto
especfico para el cual fueron entregados.

VI.

Responsabilidad de la Fiduciaria

La Administradora de Fondos y Fideicomisos responde hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestin, para
lo cual deber actuar en forma diligente y profesional, procurando cumplir prioritariamente con el objeto y la
finalidad, instituidos en el contrato.
Adems de lo establecido en el contrato, es de responsabilidad de la Fiduciaria constatar la existencia fsica y el
perfeccionamiento de la transferencia de dominio de los bienes aportados por el constituyente al fideicomiso
mercantil, en virtud del contrato constitutivo. En el caso de bienes muebles, verificar su incorporacin al patrimonio
autnomo y, en el caso de los bienes inmuebles, la inscripcin en el registro de la propiedad.
La fiduciaria debe constatar en el caso de bienes inmuebles, que sobre los mismos no pese gravamen alguno o
limitaciones al dominio, salvo que en dicho contrato se prevea expresamente este particular.
En todo caso, debern sealarse en la escritura pblica las limitaciones que pesan sobre el dominio de los bienes
que se incorporan al fideicomiso mercantil, debiendo constar como documento habilitante, los certificados de
gravmenes.
La Administradora de Fondos y Fideicomisos deber aplicar polticas internas tendientes a conocer a su cliente a fin
de minimizar las contingencias derivadas de mecanismos de lavado de dinero, narcotrfico y otros hechos delictivos
que pudieran efectuarse a travs del negocio fiduciario. Tambin deber verificar que los bienes que han sido
transferidos al patrimonio autnomo, tengan relacin con la finalidad que se pretende alcanzar en el negocio. (Ttulo
V; art. 5 CRCNV).
*Sobre la valoracin en relacin a los fideicomisos de garanta, referirse al Ttulo V; art.. 17 CRCNV (Acpite II
literal a. del presente resumen).
VII.

Contratos de Adhesin

Cuando un tercero se adhiera a un contrato de fideicomiso mercantil o encargo fiduciario, aqul deber suscribir el
respectivo instrumento, mediante el cual acepta las disposiciones del contrato original y sus modificaciones. Si se
tratare del aporte de un bien inmueble, se necesitar solemnidad de escritura pblica. En los negocios fiduciarios
que tienen la obligacin de inscribirse, la fiduciaria debe presentar una copia del modelo del contrato de adhesin, al
solicitar la inscripcin del contrato original. (Ttulo V; art. 20 CRCNV)
VIII.

Inembargabilidad

Los bienes del fideicomiso mercantil pertenecen al patrimonio autnomo. Por lo tanto, salvo pacto en contrario
previsto en el contrato, no pueden ser embargados ni sujetos a ninguna medida precautelatoria o preventiva por los
acreedores del constituyente, del beneficiario o de la fiduciaria. Sin embargo, s podrn ser embargados y objeto de
medidas precautelatorias y preventivas por parte de los acreedores del propio fideicomiso mercantil, ya que los
bienes del patrimonio autnomo respaldan todas las obligaciones contradas a su cargo. La responsabilidad por las
obligaciones originadas dentro del contrato de fideicomiso mercantil se limita hasta el monto de los bienes que
hayan sido transferidos. (art. 121, 122 LMV)
IX.

Custodia

En los casos en que los negocios fiduciarios de inversin y de administracin de valores contemplen la existencia de
fideicomitentes adherentes, la fiduciaria entregar la custodia de los valores a un depsito centralizado de
compensacin y liquidacin de valores o a una entidad bancaria autorizada a prestar servicios de custodia, que no
est vinculada a la fiduciaria. (Ttulo V; art. 10 CRCNV)
X.

Valoracin

En el caso de transferencias de dominio de valores inscritos en el Registro de Mercado de Valores, que realizare el
constituyente o constituyentes adherentes al patrimonio autnomo, stos se valorarn de conformidad con lo
establecido en el manual operativo para valoracin de precios de mercado de valores de contenido crediticio y de
participacin y procedimientos de aplicacin.

En el caso de transferencias de dominio de valores no inscritos en el Registro de Mercado de Valores, que realizare
el constituyente o constituyente adherente al patrimonio autnomo, stos se valorarn aplicando las normas
ecuatorianas de contabilidad (NEC). A falta de disposiciones en las NEC, se aplicar lo establecido en las normas
internacionales de informacin financiera (NIIF), en funcin de la finalidad del fideicomiso.
En el caso de bienes muebles o inmuebles, la valoracin de estos bienes transferidos al patrimonio autnomo ser
realizada por los constituyentes.
Los fideicomisos de inversin valorarn las inversiones en instrumentos financieros o valores sujetndose a las
normas de valoracin contenidas en el manual operativo para valoracin, precios de mercado de valores de
contenido crediticio y de participacin y procedimiento de aplicacin.
Las fiduciarias, tienen la facultad de verificar la valoracin de los bienes transferidos al patrimonio autnomo, al
momento de la constitucin del negocio fiduciario y en forma previa a otorgar una constancia al Constituyente o al
Beneficiario sobre las calidades que estos tengan en el contrato. (Ttulo V; art. 11 CRCNV).
XI.

Cesin de derechos

Derechos Fiduciarios son el conjunto de derechos que se derivan de la calidad de beneficiario de un fideicomiso
mercantil, los cuales representan el patrimonio autnomo constituido, y otorgan el derecho a que la fiduciaria les
transfiera a ttulo oneroso o gratuito, los activos o el producto de su administracin, de conformidad a las
instrucciones sealadas en el contrato constitutivo. (Glosario de trminos CRCNV).
nicamente los beneficiarios pueden ceder sus derechos a quienes no est prohibido por la ley o por el contrato
constitutivo del negocio fiduciario. La cesin de derechos deber instrumentarse con las mismas solemnidades
utilizadas para la constitucin del negocio fiduciario. La cesin de derechos no implica la sustitucin de las
obligaciones de las partes contratantes. Para tales efectos, se procede conforme a las normas de la novacin
reguladas en el Cdigo Civil. La cesin de derechos no surtir efectos contra la fiduciaria ni contra terceros, hasta
que sea notificada la fiduciaria o sta acepte, de acuerdo a la cesin ordinaria regulada por el Cdigo Civil. (Ttulo V;
art. 9 CRCNV)
XII.

Inscripcin de los negocios fiduciarios

En el Registro del Mercado de Valores se inscribirn:

(i)
(ii)
(iii)
(iv)

Los fideicomisos que sirvan como mecanismos para realizar un proceso de titularizacin;
Los fideicomisos de inversin con adherentes;
Los fideicomisos mercantiles inmobiliarios;
Los negocios fiduciarios que directa o indirectamente tengan relacin con un proyecto inmobiliario cuyo
financiamiento provenga de terceros; y,
(v) Los negocios fiduciarios en los que participa el sector pblico como constituyente, constituyente
adherente o beneficiario y aquellos en los que de cualquier forma se encuentren integrados en su
patrimonio con recursos pblicos o que se prevea en el respectivo contrato esa posibilidad.
La solicitud de inscripcin deber ser presentada por el representante legal de la Fiduciaria en un plazo de quince
das contados desde la constitucin del negocio fiduciario. (Ttulo V; art. 6 CRCNV)
Para la inscripcin de estos contratos se requerir una solicitud de inscripcin, suscrita por el representante legal de
la fiduciaria, a la que deber adjuntarse lo siguiente: (Ttulo V; art. 7 CRCNV)
a. Copia de la escritura pblica del contrato del fideicomiso mercantil;
b. Ficha registral (Anexo 3 CRCNV)
La Superintendencia de Compaas, efectuado el anlisis de la informacin presentada, podr observar su
contenido, requerir ampliacin a la misma o su rectificacin. De no satisfacerse las correcciones solicitadas, en un
trmino de hasta treinta das, contados a partir de la fecha de la respectiva notificacin, o de ser stas insuficientes,
la solicitud de inscripcin ser negada, para lo cual se expedir la correspondiente resolucin. (Ttulo I; Captulo I;
art. 5 CRCNV)

XIII.

Rendicin de cuentas

La rendicin de cuentas se entiende como la informacin comprobada, documentada, detallada y pormenorizada

sobre la gestin realizada por la fiduciaria para cumplir con el objeto del negocio fiduciario. La ocurrencia de
cualquier hecho de carcter econmico, jurdico, administrativo, contable o de cualquier ndole que incida en el
desarrollo normal de la labor encomendada, debe informarse inmediatamente al constituyente, al constituyente
adherente y/o al beneficiario, sealando las medidas correctivas adoptadas, cuando sean del caso, sin perjuicio de
que, para efecto de su necesaria verificacin, se acompaen los sustentos que documenten la informacin
presentada. (Ttulo V; art. 14 CRCNV)
La rendicin de cuentas debe hacerse de acuerdo a la periodicidad establecida en el contrato constitutivo,
periodicidad que no podr ser superior a un ao. A falta de estipulacin se lo har en forma trimestral. En caso de
que la fiduciaria se niegue a rendir cuentas, el fideicomitente o el beneficiario, segn corresponda, podr solicitarla
por intermedio de la Superintendencia de Compaas, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar.
(Ttulo V; art. 15 CRCNV; art. 103 lit. c LMV )
El rendir cuentas es deber indelegable de la fiduciaria, al constituyente, al constituyente adherente o al beneficiario,
por lo que corresponde al fiduciario rendir las cuentas comprobadas de sus actuaciones. (Ttulo V; art. 14 CRCNV;
art. 128 LMV).
La diferencia entre rendicin comprobada de cuentas y simples informes est en que en la primera, el fiduciario
debe justificar, argumentar y demostrar, con certeza, a travs de los medios pertinentes, el cumplimiento de la labor
encomendada, mientras que en los segundos, el fiduciario reporta algunas de las actividades que ha realizado para
que los interesados conozcan del desarrollo y estado de su gestin. No supone que esta ltima informacin sea
comprobada, pero tampoco libera al fiduciario de sus obligaciones. (art. 129 LMV)
La rendicin de cuentas debe basarse en documentos que comprueben la veracidad de la actuacin, observando,
cuando menos, las instrucciones que a continuacin se imparten para cada tipo de negocio fiduciario y teniendo
presente que la comprobacin exigida por la ley se satisface con la utilizacin de procedimientos que le permiten al
fideicomitente y/o beneficiario tener conocimiento de la existencia de los documentos que acreditan las diversas
actuaciones de la fiduciaria, en el entendido de que deben hacer factible la verificacin o revisin fsica de tales
documentos cuando se estime necesario. La Superintendencia de Compaas podr en cualquier momento
verificar la rendicin de cuentas que se hace a los beneficiarios y/o fideicomitentes. (Ttulo V; art. 16 CRCNV)
La rendicin deber contener al menos:
a.
b.
c.
d.

e.

Descripcin de las actividades realizadas;

Estado y situacin jurdica de los bienes fideicomitidos;
Estado de situacin financiera preparado y cerrado al ltimo da del mes anterior a la fecha de la
rendicin;
Estado de resultados por el periodo comprendido entre el inicio del ao y el ltimo da del mes
anterior a la fecha de la rendicin. Si el fideicomiso se inici en una fecha posterior al inicio de ao, el
estado de resultados ser preparado por el perodo comprendido entre la fecha de inicio del
fideicomiso y el ltimo da del mes anterior a la fecha de la rendicin.
Informe de auditora externa en los casos previstos en la Codificacin.

Adicionalmente para cada tipo de fideicomiso se deber considerar lo siguiente:

a. Para el caso de los fideicomisos de inversin:
Portafolio conformado por las inversiones realizadas con los recursos
fideicomitidos, el mismo que contendr al menos lo siguiente:
- Monto de los valores
- Tasa de rendimiento
- Precio de los valores
- Fecha de negociacin
- Fecha de vencimiento
- Plazo remanente
- Forma de pago de capital e intereses
- Mecanismo de negociacin que se utiliz para la compra
- Custodia de los valores
b. Para el caso de los fideicomisos de garanta:
Estado actual, localizacin e identificacin de los bienes transferidos.

Los acreedores beneficiarios, el valor de los crditos de cada uno y las

condiciones del mismo (plazo, inters pactado, modalidad de pago, etc.).
Informe sobre el estado de cada una de las obligaciones garantizadas a la fecha
de la rendicin de cuentas, siempre que el constituyente o el beneficiario hayan
proporcionado dicha informacin.
Para el caso de los fideicomisos de administracin:
Indicacin detallada de gestiones y actividades de administracin Fiduciaria,
conforme a las condiciones establecidas en el contrato.
Para el caso de los fideicomisos inmobiliarios:
Fecha de iniciacin de la etapa de construccin del proyecto e indicacin de la
etapa en la que se encuentra el proyecto.
Fecha estimada de terminacin de la etapa en ejecucin de la obra y de entrega a
los beneficiarios y a los compradores directos de las unidades de ser el caso.
Porcentaje ejecutado de la obra con relacin al proyecto.
Valor de las sumas de dinero o bienes entregados al fideicomiso y valores por
cancelar hasta la fecha de la rendicin de cuentas.
Control presupuestario entre lo real y lo proyectado y explicacin de las
principales diferencias.
Costo de la unidad construida a la fecha del reporte.
Indicacin sobre el cumplimiento de las estimaciones de la financiacin del
proyecto (crditos y aportes de fideicomitentes adherentes).
Cambio en el proyecto y/o en las especificaciones.
Reajuste del presupuesto.
La Superintendencia de Compaas podr en cualquier momento verificar la
rendicin de cuentas que se hace a los beneficiarios y/o fideicomitentes.

c.
d.

XIV.

Informacin que debe ser presentada a la Superintendencia de Compaas

Para mantener la inscripcin de los negocios fiduciarios, la fiduciaria deber presentar a la Superintendecia de
Compaas, en los medios que esta establezca, la siguiente informacin:
a.

Para los negocios fiduciarios inscritos: (Ttulo V; art. 8 CRCNV)

1.
-

Los estados financieros auditados;

Copia de informacin sobre rendicin de cuentas, con el sustento correspondiente, presentada
a los constituyentes o beneficiarios;
2.

Periodicidad mensual; dentro de los 15 das posteriores al cierre del respectivo

mes:

Estados financieros cada uno de los negocios fiduciarios que administre. Esta informacin estar
debidamente certificada por el representante legal y el contador de la fiduciaria;
Nmina de los constituyentes, constituyentes adherentes y beneficiarios, con indicacin del
nmero de cdula de identidad, pasaporte o RUC;
Las comisiones, honorarios y gastos en los que hubiere incurrido cada uno de los negocios
fiduciarios que administra;
Para el caso de fideicomisos de inversin, el portafolio de sus inversiones.
3.

Periodicidad anual; hasta el 31 de marzo de cada ao:

Periodicidad diaria, al da del corte o de la ocurrencia del hecho:

Cualquier hecho relevante, de acuerdo a las disposiciones de la ley, o informacin que, por su
importancia, haya afectado o pueda afectar el normal desarrollo de los negocios fiduciarios que
administra, tales como reformas a los contratos que dieron origen al fideicomiso mercantil o al
encargo fiduciario;
Para los fideicomisos de inversin con adherentes:
a. Portafolio de inversiones;
b. Nmero de la cdula de ciudadana, RUC o pasaporte de los
fideicomitentes adherentes.

b.

Para los negocios fiduciarios no inscritos: (Ttulo V; art. 8 CRCNV)

1.

c.

Denominacin del negocio fiduciario, fecha de suscripcin y vigencia;

Nombres, apellidos y nmero de cdula de ciudadana, RUC o pasaporte del constituyente y
beneficiario;
Comisiones de cada uno de los negocios fiduciarios que administra;
Estados financieros mensuales;
Portafolio de las inversiones, para el caso de los fideicomisos de inversin.
Nota: Esta informacin se presenta de acuerdo a lo dispuesto en el anexo 3
CRCNV.

La Superintendencia de Compaas podr requerir informacin adicional, en los siguientes casos:

(Ttulo V; art. 8 CRCNV)
-

XV.

Periodicidad mensual, por los medios que establezca la Superintendencia de

Compaas:

Por denuncia;
De oficio.

Auditora Externa

Los negocios fiduciarios que tienen la obligacin de inscribirse en el Registro de Mercado de Valores, tienen la
obligacin de contratar auditora externa, con una compaa inscrita en el Registro del Mercado de Valores, excepto
los fideicomisos en los que participa el sector pblico como constituyente, constituyente adherente o beneficiario,
salvo que en el respectivo contrato se hubiere dispuesto la contratacin de auditora externa.
Tambin debern contar con auditora externa, de una auditora inscrita o no en el Registro del Mercado de Valores,
aquellos negocios fiduciarios que reciban recursos de personas distintas a los constituyentes iniciales, tales como
promitentes compradores; los que prevean contar con constituyentes adherentes, y, aquellos casos en los que el
constituyente hubiere ordenado contractualmente que el fideicomiso se someta a auditora externa. Adems,
cuando el constituyente sea un ente del sistema financiero, la firma auditora externa, tambin deber ser calificada
por la Superintendencia de Bancos y Seguros. (Ttulo V; art. 21 CRCNV)
XVI.

Otorgamiento y contenido de constancias

En todas las normas en cuyo texto se haga mencin a certificados de derechos fiduciarios, se entender que se
refiere a constancias documentales respecto de la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o
beneficiarios. (Ttulo V; art. 13 CRCNV)
Las fiduciarias solo podrn otorgar a peticin de parte, constancias documentales respecto de la calidad de
constituyentes, constituyentes adherentes o de beneficiarios, las mismas que no constituyen un valor, por lo tanto,
no son negociables ni podrn ser objeto de oferta pblica ni de promocin, ni de publicidad, ni utilizar medio alguno
de invitacin al pblico en general. (Ttulo V; art. 12 CRCNV)
No podrn emitirse certificados de participacin en los derechos personales, derivados del contrato de fideicomiso
mercantil o certificados de derechos fiduciarios, sino nicamente en los procesos de titularizacin, de conformidad a
los trminos establecidos en la ley. Corresponde solo al titular de los derechos fiduciarios y no a otra persona, sea o
no parte del contrato, la disposicin de tales derechos personales. (Ttulo V; art. 12 CRCNV)
Las constancias no podrn indicar valor econmico alguno y contendrn:
1.
2.
3.
4.
5.

Nombre del constituyente o del constituyente adherente o del beneficiario del

fideicomiso mercantil, en cada caso;
Denominacin del patrimonio autnomo;
Porcentaje de participacin del constituyente, constituyente adherente o del
beneficiario del patrimonio autnomo;
Fecha de la escritura de constitucin y reformas del contrato de fideicomiso
mercantil;
Indicacin de que dicha constancia no constituye valor y no es negociable, resaltada

6.
7.
XVII.

en letra arial tamao 14 y negrilla;

Fecha de expedicin;
Firma del representante legal o apoderado de ser el caso. (Ttulo V; art. 13 CRCNV)

Renuncia de la fiduciaria

La fiduciaria solamente podr renunciar a su gestin por las causas estipuladas en el contrato constitutivo y en Ley
de Mercado de Valores: (Ttulo II, subttulo III, art. 16 CRCNV; art. 131 LMV)
a. Que el beneficiario no pueda o se niegue a recibir los beneficios de conformidad con el contrato, salvo
que hubiere recibido instrucciones del constituyente de efectuar pago por consignacin siempre a
costa del constituyente;
b. La falta de pago de la remuneracin pactada por la gestin del fiduciario.
El fideicomitente o beneficiario, designar a la fiduciaria sustituta, de acuerdo con el contrato. El renunciante deber
efectuar la entrega fsica de los bienes del patrimonio autnomo a la fiduciaria designada, previa rendicin de
cuentas y previo inventario. Deber notificarse este hecho a la Superintendencia de Compaas.
En caso de no existir acuerdo entre las partes sobre la renuncia, la fiduciaria podr proceder a liquidar el negocio
fiduciario, siempre y cuando con la liquidacin no se afecten los intereses del constituyente, beneficiario o terceros.
Cuando esta liquidacin no sea factible porque con ello se podra afectar los intereses del constituyente, beneficiario
o terceros, para renunciar la fiduciaria requerir autorizacin previa de la Superintendencia de Compaas.
Para obtener la autorizacin de la Superintendencia de Compaas para la renuncia de la fiduciaria, se debern
presentar los siguientes documentos: (Ttulo II, subttulo III, art. 17 CRCNV ):
a. Solicitud de autorizacin para renunciar, exponiendo las causas y razones de su decisin y aquellas
por las que no es factible la liquidacin del negocio fiduciario de conformidad con el contrato o la ley;
b. Copia de la ltima rendicin comprobada de cuentas remitida al constituyente o beneficiario, segn
corresponda de acuerdo a lo establecido en el contrato y de la comprobacin del cumplimiento de
obligaciones tributarias. La rendicin deber hacerse con apego a lo determinado en la ley de
mercado de valores y en el ttulo de negocios fiduciarios de la CRCNV. *Sobre la rendicin de
cuentas, referirse al Ttulo V; arts. 14; 15 y 16 CRCNV (Acpite XIII del presente resumen).
c. Certificacin o constancia, de haberse entregado al constituyente o beneficiario la rendicin de
cuentas.
En caso de autorizacin de la renuncia, una vez autorizada la renuncia de la fiduciaria, se entender como aceptada
por las partes y el Superintendente de Compaas dispondr la entrega fsica de los bienes del patrimonio autnomo
a la fiduciaria sustituta designada en el contrato o al constituyente, o quien tenga derecho a ellos segn el contrato o
al que designe el beneficiario o a la fiduciaria que el Superintendente de Compaas designe. La entrega de los
bienes del patrimonio autnomo, deber realizarse dentro del trmino de 15 das, contados a partir de la fecha de la
respectiva resolucin; prorrogable por una sola vez a peticin de la fiduciaria.
Cuando la fiduciaria designada por los beneficiario acepte el cargo, se informar sobre el particular a la
Superintendencia de Compaas.
En todos los casos de sustitucin de la fiduciaria de negocios fiduciarios inscritos en el Registro de Mercado de
Valores, se deber cumplir con la correspondiente marginacin del contrato de fideicomiso mercantil en dicho
registro.
En caso de que no se autorice la renuncia el fiduciario sigue en sus funciones y por lo tanto continuar
administrando el fideicomiso mercantil.
Cuando no fuere posible designar fiduciaria sustituta en reemplazo de la fiduciaria que renuncia, la Superintendencia
de Compaas dispondr que la fiduciaria liquide el fideicomiso sujetndose a las disposiciones establecidas en el
contrato de fideicomiso, entregando los bienes del patrimonio autnomo al constituyente, al beneficiario y a quienes
tengan derecho a ello.
XVIII.

Sustitucin de oficio de la fiduciaria

El Superintendente de Compaas podr disponer la sustitucin de oficio de la fiduciaria en los siguientes casos
(Ttulo II, subttulo III, art. 18 CRCNV ):

a.
b.
XIX.

Cuando, a su juicio, y una vez cumplida la investigacin de oficio expresada en resolucin motivada,
proceda esa medida, para salvaguardar los derechos e intereses, de los terceros que hayan
contratado con el patrimonio autnomo;
En caso de disolucin de la fiduciaria.

Punto de equilibrio para fideicomisos inmobiliarios

El punto de equilibrio, no es un concepto que conste en la norma. Es el conjunto de condiciones tcnicas, legales y
financieras que cumplidas, facultan a un fideicomiso (inmobiliario) a dar inicio a la ejecucin de un proyecto.
Sin perjuicio de lo indicado, la norma establece ciertos parmetros para la conformacin del punto de equilibrio, que
debern ser tomados en consideracin por la Fiduciaria (Ttulo II, subttulo III, Captulo I, Seccin III, art. 30, num. 6
CRCNV ):
a.
b.
c.
d.

e.
f.
g.

Que se acredite el perfeccionamiento de la transferencia de dominio del bien o de los bienes

inmuebles al patrimonio autnomo, mediante la correspondiente inscripcin en el Registro de la
Propiedad.
Que sobre el inmueble no pese orden judicial o administrativa de prohibicin de enajenar ni gravamen
o limitacin al dominio.
Que los constructores y/o promotores acrediten experiencia, solvencia, capacidad tcnica,
administrativa y financiera acorde a la magnitud del proyecto.
Que los constructores y/o promotores presenten el respectivo estudio de factibilidad, que deber
contener como mnimo los estudios de mercado, tcnico y financiero que soporten la viabilidad
tcnica, financiera, ambiental y socio-econmica del proyecto. Adicionalmente, debern presentar el
presupuesto y cronograma de la obra que incluya el tiempo estimado de ejecucin de la misma, y en
caso de ser por etapas se incluir el presupuesto y cronograma por etapas.
Que se hayan obtenido las aprobaciones, autorizaciones y permisos pertinentes para la construccin
y desarrollo de la obra, de acuerdo a los requerimientos establecidos en la ley y dems normas
aplicables.
Que el financiamiento haya alcanzado el cien por ciento de los costos fijos y variables de todo el
proyecto; y en caso de ser por etapas, que el financiamiento haya alcanzado el mismo porcentaje de
dichos costos por cada etapa.
Que la ocurrencia del punto de equilibrio se d dentro del plazo establecido en el contrato, el cual
podr ser prorrogado por una sola vez.
Las fuentes de financiamiento podrn provenir del aporte de los recursos de los constructores y/o
promotores como constituyentes o fideicomitentes; de los constituyentes adherentes; de crditos
aprobados por instituciones del sistema financiero; y, de recursos entregados por los promitentes
compradores. Para estos efectos, no se considerar los aportes de conocimientos tcnicos (Know How).
Mientras no se certifique el punto de equilibrio, los recursos entregados por los promitentes
compradores, no podrn ser utilizados para el desarrollo del proyecto y debern mantenerse invertidos
en ttulos valores que coticen en el mercado de valores, bajo los principios de rentabilidad, seguridad y
liquidez; en este caso se observarn los criterios y parmetros mnimos que constan en la Ley de
Mercado de Valores y normas complementarias respecto de los fondos de inversin administrados.

XX.

Sistemas de control interno

Las fiduciarias adoptarn e implementarn sistemas de control interno que contribuyan adecuadamente a
administrar los riesgos asociados a cada negocio fiduciario. Para tal efecto, las fiduciarias debern realizar el anlisis
del riesgo inherente a su administracin, revelar el riesgo a sus clientes, y disear e implementar mecanismos para
su monitoreo y mitigacin. (Ttulo II, subttulo III, Captulo I, Seccin III, art. 30 CRCNV ).