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preguntars a qu se debe su nombre y cules son las diferencias entre una Fibra y una
accin, ya que tienen diferentes caractersticas e incluso hay una regulacin diferente para
ellas, a pesar de que estn listadas dentro del mercado de capitales.
HISTORIA
En el mercado burstil mexicano son instrumentos recientes, la primera colocacin se llev a
cabo en 2011 siendo Fibra Uno la pionera, con clave de pizarra FUNO11. Mientras que en EUA
son un vehculo de inversin establecido desde hace ms de 50 aos.
Los recursos obtenidos se destinan al fideicomiso y estos van despus para la empresa.
En todo momento el fideicomiso mantiene la propiedad de los inmuebles asociados
a la Fibra.
Por otra parte, el inversionista puede obtener ganancias de capital, es decir, las que obtienen
del diferencial entre el precio de compra y el precio en el que las puede vender. Cabe mencionar
que esta plusvala no est sujeta a impuestos por ganancias de capital, sin embargo, los
dividendos s, y la Fibra los tendr que retener para mayor practicidad tributaria.
Si hace unos aos una persona deseaba construir un edificio con el cual pudiera vivir de las
rentas, habra tenido que ahorrar una cantidad considerable de dinero para: Comprar un
terreno, construir el edificio, conseguir clientes/huspedes y administrar el bien inmueble
para poder de esa manera recuperar su inversin por medio de un cobro de renta. En caso de
Metros cuadrados: Esta es la mtrica clave que habla de las propiedades administradas por
el fideicomiso, ya que de esta forma se evala la dimensin de las propiedades y qu tanto
ingreso se captura por cada unidad, para evaluar el desempeo.
Tasa de ocupacin: Cuando una Fibra adquiere algn tipo de inmueble, es importante
conocer la tasa de ocupacin y si la misma presenta algn tipo de ciclicidad. Para tasa de
ocupacin se usa un porcentaje que va del 0 al 100% y manifiesta qu porcentaje de su
capacidad est generando ingresos.
Ingresos: Si bien es importante saber si los ingresos son estacionales o no, en el caso de
las Fibras hay que conocer de dnde provienen, es decir, de cuntas propiedades, si sus
ingresos son diversificados y saber si recibe ingresos en dlares o pesos, ya que por lo
general las empresas que alquilan propiedades para propsitos de exportacin, as como
las oficinas AAA suelen pagar sus rentas en dlares y, dependiendo del comportamiento del
tipo de cambio, esto podra jugar a su favor o en contra. Ser importante leer en los estados
financieros siempre de dnde provienen los ingresos de las Fibras.
Cabe mencionar que estos contrastes en monedas empleadas es por su fuente de ingresos y
la moneda funcional que se designa para pago por el arrendamiento.
En trminos generales, las oficinas suelen pagar una renta fija mensual, los ingresos de los
hoteles estn acotados a la ocupacin de los cuartos en el periodo, los comercios relacionados
a las ventas de los mismos y en el caso de las naves industriales, se trata de un pago fijo de
renta.
Gastos operativos: Estos son el tipo de gastos relacionados con la operacin y el mantenimiento
de la propiedad, es decir que los gastos de electricidad, predial, mantenimiento tendrn que ser
incluidos en esta cuenta al momento de interpretar el estado de resultados.
NOI o Ingreso Neto Operativo: En este caso hablamos de la simple resta de los ingresos
menos los gastos operativos.
Ejemplo: FIBRA15 report ingresos en el 1T15 por MX$14,500 millones, a su vez, report
gastos operativos por un monto de MX$3,800 millones. Para calcular el NOI tenemos que
hacer una simple resta de MX$3,800 a MX$14,500, por ende concluimos que el NOI es de
MX$10,700 es equivalente a un 73.79% de ingresos.
En este caso ser muy prudente, que como inversionista, analices si el NOI es constante, si
es estacional y llegar a ver si hay algn tipo de eventos que provocan cadas en esta variable.
Capitalization rate o tasa de capitalizacin: Esta es una tasa de retorno que comnmente
se le conoce como cap rate y est basada en el NOI y el precio o valor de mercado del
fideicomiso. Es una de las variables que ms tienden a observar los inversionistas, ya que
pueden haber Fibras que tiendan a elevar su valor en el mercado, pero si el NOI no crece en la
misma direccin o se queda estancado, valdr la pena evaluar en qu Fibra conviene invertir.
En el caso que quieras calcular el cap rate de algunas Fibras, para ver cul ofrece un retorno
ms atractivo te convendr siempre ver su NOI y el valor de mercado del fideicomiso, hacer
una sencilla divisin del NOI entre el valor de mercado y ver cul de las Fibras obtiene la tasa
ms alta. Cabe destacar que a medida que el valor de mercado suba, el cap rate tiende a
disminuir, por otra parte, si el NOI disminuye o se mantiene, no ayudar mucho a que el cap
rate se mantenga atractivo para el inversionista.
FFO o Flujos de operaciones: Una vez que se obtiene el NOI del estado de resultados, habr
que restarle los gastos por intereses, es decir, el cargo que tiene que asumir el fideicomiso
en el caso de haberse fondeado por medio de deuda con costo. A esta cantidad habremos
de aadirle los ingresos por intereses, en el caso de que el fideicomiso cuente con caja y est
recibiendo algn tipo de ingreso. Esta es una mtrica clave para evaluar por mltiplos, ya que
en las Fibras no se usa el mltiplo P/E o P/U, sino que se suele usar el Precio/FFO.
Apalancamiento: En las Fibras es una mtrica importante, ya que muchas de ellas optan
por el financiamiento con costo y es por esto que la regulacin las limita a que no excedan un
50% de sus activos totales en pasivos con costo.
Tasas de inters: Conocer las tasas de inters en el mercado son vitales, ya que al ser las
Fibras un instrumento que hace distribuciones, funciona de una manera anloga a un bono.
Los escenarios de tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, tienden a favorecer
un apetito ms alto por los instrumentos como las Fibras, esto porque suelen tener un
mayor diferencial que los instrumentos con menor riesgo, como el caso de los previamente
mencionados y por ende el apetito inversionista podra comportarse en sintona con el
spread o brecha que tienen las tasas de los instrumentos gubernamentales con las de las
Fibras.
A diferencia de las tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, una alza implica que
estos instrumentos podran tener una prdida de inters, ya que cuando los instrumentos
con menor nivel de riesgo ofrezcan una mayor tasa, el diferencial que una Fibra le puede
otorgar a un inversionista, ser mucho ms bajo y esto podra repercutir en el apetito por la
comunidad de inversionistas.
Esto funciona bajo el racional de que cuando la tasa de los instrumentos de renta fija suben,
habr un spread mucho menor entre el rendimiento por dividendos que paga una Fibra,
versus el rendimiento por dividendo que otorga un instrumento de renta fija que posee
menor riesgo.
Fibras sectoriales: Quiz sea una de las preguntas ms importantes para el inversionista,
ya que siempre habr de cuestionarse cul es el sector adecuado, esto puede depender si la
Fibra genera ingresos en dlares y me favorece el tipo de cambio, otra razn, es el desempeo
de la industria en la cual se apalancan los ingresos de la Fibra, por ejemplo, si el pas est
teniendo un boom en el sector de manufactura, habr que evaluar si conviene estar en Fibras
que alojen a este tipo de negocios en sus inmuebles, inclusive si el turismo es una industria
pujante, convendr ver si las Fibras hoteleras son una pieza importante en mi portafolio.