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METODO DE COMPARACION
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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Incluir
un
ajuste
al
comparable
en
la
fase
de
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VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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Analizamos la caracteristica A
Objeto a valorar
100,00%
Coeficiente = 1
Muestra 1
103,00%
Muestra 2
98,00%
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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fachada/fondo.
En
los
locales
comerciales
algunos
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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A - 3.- RESUMEN
Como vemos, ste mtodo se basa en 4 puntos:
Analizar las caractersticas bsicas del inmueble que influyen en
el valor
Una graduacin de la escala de valores para homogenizar en
funcin del peso econmico de las caractersticas elegidas.
Una aplicacin correcta de la escala de valores
Que los precios obtenidos sean efectivamente de mercado
A - 4.- APLICACIONES
Este mtodo se puede considerar como universal porque no hay mejor
valor que el de mercado.
Sobre todo se utiliza para::
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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de
un
mercado
representativo
de
los
inmuebles
comparables
2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que
permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros
adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
3. Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones
de comparables y reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho
mercado.
Adems en el Mercado Hipotecario es necesario:
4. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) que permitan
estimar la evolucin de los precios de compraventa en el mercado local
de comparables durante al menos los dos aos anteriores a la fecha de
valoracin.
5. Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones
oficiales o privadas, ndices sobre la evolucin de precios, etc.) sobre el
comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin
de los precios de mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en
el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura
inmobiliaria.
6. Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de
las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local,
posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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El conocimiento de la zona o la
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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modo
de
ejemplo
www.anuntis.com,
citaremos:
www.idealista.com,
www.globaliza.com,
www.fotocasa.es,
www.segundamano.es,
EJEMPLO 1:
Supongamos que hemos obtenido 8 muestras de mercado y hemos
corregido el efecto de la fuente de informacin correspondiente o de las
posibles imprecisiones detectadas. El resultado de los valores unitarios sera
por ejemplo:
1. 1.596,00 /m2
2. 1.790,00 /m2
3. 2.199,00 /m2
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4. 1.732,00 /m2
5. 1.635,00 /m2
6. 1.060,00 /m2
7. 1.510,00 /m2
8. 1.775,00 /m2
ESTADO
DE
CONSERVACIN:
Antigedad,
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Reunira
todas
aquellas
caractersticas
que
no
pudieran
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= Mejor
(I)
= Igual
(P)
= Peor
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EJEMPLO 2:
Tomando las muestras del ejemplo anterior tenemos los siguientes
valores unitarios (estimados):
1. 1.596,00 /m2
2. 1.790,00 /m2
3. 1.732,00 /m2
4. 1.635,00 /m2
5. 1.510,00 /m2
6. 1.775,00 /m2
Parmetros
seleccionados:
Superficie,
Situacin,
Caractersticas
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PP
T2
MM
T3
T4
PP
T5
PP
PP
T6
MM
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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para todos los parmetros, sino que depender de cunto influya dicho
parmetro en el valor final del bien.
En definitiva, es criterio del tasador escoger estos ndices, pero en
cualquier caso, debe ser capaz de defender los valores que ha adoptado desde
la lgica, sin que nadie pueda rebatirle dicha decisin.
Por ltimo recordar que, cuando an no se tiene mucha prctica en el
mtodo, en un principio se podra empezar con un tanteo y en todo caso, si no
obtuviramos valores muy lgicos al homogeneizar, tendramos la necesidad
de volver atrs. Por ejemplo, supongamos que hemos apreciado o depreciado
en un 5% el parmetro calidades, cuando es peor o mejor respectivamente.
Una vez acabada la homogeneizacin detectamos que no le hemos dado toda
la importancia que debera tener y que quizs es ms correcto aplicar un 8%.
1.08
1.00
1.00
1.00
1.00
0.97
T2
0.92
1.00
1.00
1.00
0.97
1.03
T3
1.00
1.02
1.00
1.00
0.97
1.00
T4
0.96
1.00
0.97
1.00
1.03
1.06
T5
1.08
1.00
1.06
1.00
1.00
0.97
T6
1.00
0.96
1.00
1.00
1.00
1.00
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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FACTORES URBANSTICOS
Expectativas de cambio de uso. Habr que considerar los usos
permitidos y prohibidos segn la normativa vigente. Si bien debe
valorarse de acuerdo al uso aplicable en el momento de la
tasacin, podr advertirse la posibilidad de ese cambio y en que
medida afectara al valor final del inmueble en caso de llevarse a
cabo, siempre indicando que se trata de una posibilidad y de que
como tal no est asegurada en un futuro. Por ejemplo, no es
frecuente que un suelo rstico supere los 10 /m2, segn casos; se
observan situaciones en las que se ha presentado un PAI sobre
ciertos terrenos rsticos o no urbanizables (todava no aprobado el
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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fsicas
legales
existente,
ms
provechosa
FACTORES
ENTORNO
PRXIMO:
infraestructuras,
equipamientos,
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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METODO DE HOMOGENEIZACION
Mtodo de coeficientes
PRECIO
UNITARIO
MUESTRA
MODELO
1
2
3
4
5
6
Valor medio
1.596,00
1.790,00
1.732,00
1.635,00
1.510,00
1.775,00
10.038,00
=
10.038,00
6,00
CARACTERISTICAS
Superficie
I
90
PP 110
MM
70
I
90
MM
80
PP 118
I
93
Situacin
Antigedad
I
Aven.
I
1995
I
Aven.
I
1990
I
Aven.
I
1999
sin vist
I
2005
P
I
Aven.
M
1985
1986
I
con vist PP
MM ejor cal
I
1990
1.673,00
PRECIO
UNITARIO
MUESTRA
MODELO
1
2
3
4
5
6
Valor
=
homogeneizado
1.596,00
1.790,00
1.732,00
1.635,00
1.510,00
1.775,00
10.038,00
10.074,00
6,00
Caracteristicas
I
I
I
I
I
I
I
Calidad
I
media
I
media
M
m-alta
M
m-alta
P
m-baja
I
media
I
media
/ mc
Altura
I
3
M
5
P
1
I
4
PP
1
M
5
I
3
desviacion estndar
6,6300
CARACTERISTICAS
Superficie
1,00
1,08
0,92
1,00
0,96
1,08
1,00
Situacin
1,00
1,00
1,00
1,02
1,00
1,00
0,96
1.679,00
Antigedad
1,00
1,00
1,00
1,00
0,97
1,06
1,00
Caracteristicas
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
/ mc
Calidad
1,00
1,00
0,97
0,97
1,03
1,00
1,00
Altura
1,00
0,97
1,03
1,00
1,06
0,97
1,00
Total
1,000
1,048
0,919
0,989
1,017
1,110
0,960
desviacin estndar
Tabla de equivalencias
Situacin
Parmetro
Valor (*)
Muy desfavorable
PP
0,04
Menos favorable
P
0,02
0
Media
I
-0,02
Ms favorable
M
Muy favorable
MM
-0,04
(*) depender del "peso" de la caracteristica que estemos comparando, en unas podremos subir un poco ms y en otras bajar.
1.671,97
1.645,32
1.713,64
1.662,28
1.676,79
1.704,00
10.074,00
1,5286
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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Superficie
Situacin: flujo peatonal y de vehculos, atractivo comercial de la
zona, nivel socio econmico, diversidad comercial en la zona, etc
Acabados, si se considera oportuno. Por ejemplo existencia o no
de aseos, salida de humos, etc.
Forma ms o menos regular del local.
Coeficiente tabla-fondo.
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Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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D - 2.- PROCEDIMIENTO
A continuacin se expone un mtodo que no tiene porque ser nico,
pero ampliamente utilizado en la valoracin de locales. El procedimiento se
denomina Mtodo del Coeficiente Tabla-Fondo o de las Crujas. Se siguen los
siguientes pasos:
Dividir el local en unidades iguales de superficie
Pueden ser coincidentes con las crujas de la estructura o en caso
de que sta sea irregular, tomar reas de tamao semejante
Se le asigna a la cruja ms cercana a fachada el valor mximo
100%
Se van disminuyendo segn nos alejamos de fachada:
o Si no hay desniveles, estrangulamientos y estamos en
mismo nivel: suficiente 5%
o Si hay desniveles, obstculos o estrangulamientos: 10-15%
o En stanos: disminuir 40-50% del valor de la cruja de
comunicacin entre ambas plantas
o En entreplantas, altillos: idem 30-40%
Lo ms sencillo es ver algunos ejemplos:
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Jos Babiloni Gomis
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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75
70
80
75
FACHADA
100
100
95
95
90
90
85
85
80
80
75
75
70
70
85
80
85
80
75
70
65
80
75
70
65
60
55
75
70
65
60
55
50
145
155
165
595
595
375
405
375
2.810
5
2.810
37
37
Coeficiente de fondo =
SUMATORIO DE CRUJIAS
NUMERO DE CRUJIAS
75,9459%
Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local
100
95
90
85
80
75
80
75
70
75
70
65
285
3
285
3
525
6
525
6
225
3
210
3
Stano
35
40
45
35
40
45
35
40
45
40
35
30
35
40
45
40
35
30
35
30
25
30
25
20
225
6
225
6
90
3
75
3
100
95
90
120
3
120
3
Planta baja
2.055
24
SUMATORIO DE CRUJIAS
NUMERO DE CRUJIAS
Coeficiente de fondo =
2.910
48
855
24
SUMATORIO DE CRUJIAS
NUMERO DE CRUJIAS
60,6250%
Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis