EVALUACIN DE

PROYECTOS
UNIVERSIDAD DE SANTIAGO
CONSTRUCCION CIVIL
DEPARTAMENTO INGENIERIA EN OBRAS CIVILES
ALEX PARRA MADARIAGA

APUNTES

Esquema de interrelaciones de los estudios concretos de un proyecto.

POLITICA FINANCIERA.

1. Polticas de Inversin.
Qu tipo de Inversin realizar?
Cunto Invertir?
Cundo Invertir?
2. Polticas de Financiamiento.
Qu Fuentes utilizar?
Cunto de Deuda y patrimonio?
3. Polticas de Dividendo.
De qu forma se entregan Los dividendos?
Cunto?
Cundo?

PROBLEMAS QUE ENFRENTA EL ADMINISTRADOR FINANCIERO.

a).- Cunto invertir?

b).- Cmo financiar y en cuanto tiempo?
Algunos riesgos que enfrenta:
1. Riesgos de descalce a considerar en el momento de financiar.
1.1 .- El plazo debe ser equivalente, entre los ingresos y egresos.
1.2 .- Descalce de moneda.
Ejemplo: Si la Inmobiliaria se endeuda en UF, sus ingresos deben ser en UF u
otra unidad reajustable o moneda, que permita netear al mayor valor que
pueda tomar la UF en el tiempo.
1.3 .- Desclace de tasas de inters.
Ejemplo: Constructora UF + i (real) v/s $ Nominales
Ejemplo: Si un inversionista invierte en un proyecto que tiene una TIR del
15% a 10 aos y toma un crdito a tasa variable, tal que, en algn momento
del tiempo el valor del dinero prestado se hace tan caro que el flujo pasa a
ser negativo.

CALCULO DE INTERESES

La manifestacin del dinero en el tiempo en el dinero se conoce como inters.

Donde:
I= inters = Monto total Principal original.
Por lo tanto el valor por sobre el monto original, corresponde al inters.
Cuando el inters expresa como un % de la suma original por unidad de tiempo, el
resultado es la tasa de inters.
2

Luego:
Tasa de inters =

Inters por unidad de tiempo x 100%

Suma original

La tasa de Inters comnmente se expresa en forma anual, mensual, semestral, etc.

EJEMPLO
Una empresa inmobiliaria invirti en la compra de un terreno M$ 100.000, el
1 de mayo y lo vendi en M$ 106.000, un ao ms tarde.
a). Calculo del inters.
b). Calculo de la tasa de inters.
Solucin:
a) Inters = M$ 106.000 M$100.000 = M$600.
b) Tasa de inters =
M$600 x 100% =6% anual
M$100.000

INTERES SIMPLE V/S COMPUESTO

1. Inters Simple.
Este se calcula sobre el capital inicial.
Periodo
0
P
1
P + rP
2
P + rP + rP
3
P + rP + rP + rP

n
P + nrP = P (1+ nr)

2. Inters Compuesto.
Este se calcula como inters sobre inters.
Periodo
0
P
1
P + Pr = P (1+r)
2
P (1+r) + P (1+r) r = P (1+r)2

n
P (1+r)n

EJEMPLO: Calcular las cuotas de un prstamo de 100 a una tasa del 10% anual, ao a
ao, hasta el 4 ao.
Inters Simple
Ao
1
2
3
4

10

Capital Inicial
100,00
110,00
120,00
130,00

190,00

Inters
10
10
10
10

10

Capital Final
110,00
120,00
130,00
140,00

200,00

Inters
10,00
11,00
12,10
13,31

23,58

Capital Final
110,00
121,00
133,10
146,41

259,37

Inters Compuesto
Ao
1
2
3
4

10

Capital Inicial
100,00
110,00
121,00
133,10

235,79

TASAS DE INTERS

Inters Simple
-

Se calcula Sobre el capital inicial

0
P
1
P + rP
2
P + rP + rP
3
P + rP + rP + rP

N
P + nrP = P(1+ nr)

Inters Compuesto
-

Este se calcula como inters sobre inters

0
P
1
P + Pr = P(1+r)
2
3

P(1+r) + P(1+r) r = P(1+r)2

P(1+r)2 + P(1+r)2r = P(1+r)3

P(1+r)n-1 + P(1+r)n-1 r = P(1+r)n

(En ejemplo)
Periodo
1
2
3
4

Inters Simple
100
110
120
130

Inters Compuesto
100,00
110,00
121,00
133,10

TASA FLOTANTE

Ejemplo:

Si se toma un crdito de US$ 100.000.Plazo: 3 aos

Inters Prime + 3%
El Crdito se tomar con cuotas anuales con amortizacin al

final.
Cul es el flujo monetario de pagos?

TASAS DE INTERS

1. Reales v/s Nominales.

I
#
R

: Tasa de inters nominal.

: Inflacin.
: Tasa de inters real.

(1+i) = (1+ #) (1 + r)
1 + i = 1 + r + # + #r

1 + r = (1 + i)
(1 + #)

i = r + # + #r

i=r+#

0
EJEMPLO:
Cual fue la tasa real de un prstamo de una tasa anual del
33%, si tuvimos una inflacin del 18%?
1 + r = (1 + i) = 1,33 = 1,127
(1 + #) 1,18
r = 12,7 %
EJEMPLO:
Si se ofrece un crdito a una tasa de UF + 12% anual y
actualmente se est pagando una tasa nominal mensual del 2,9% y una inflacin del
14% Tomo el crdito o no?
Luego:
(1 + ianual) = (1 + imensual) 12

(1+i) 12 = (1 + 0,029)12 = 1,409

De:
1 + r = (1 + i) = 1,409 = 1,236
(1 + #) 1,14
r = 23,6 %
Por lo tanto la tasa real es de:
UF + 23,6 % anual > UF + 12 % anual conviene tomar el crdito.

TASA DE INTERS NOMINAL TASA DE INTERES REAL.

Tasa de inters nominal

: Es la tasa de inters que se obtiene al sumar la tasa
de inters real mas la inflacin. Es decir esta corregida por inflacin.
Tasa de inters real

: Esta tasa representa el costo del dinero.

La ecuacin que relaciona a ambas tasa es:

i = r + # + r#
Problema
Una casa comercial vende un producto a crdito en 10 cuotas mensuales
iguales, El precio Contado es de 100.000 um.
a).- Cual es el valor de la cuota si r = 40%.
b).- Si el precio contado es de 100.000 um y se paga con un pie de 30.000 um. Y el
resto en cuotas iguales de 8000 um Qu tasa de inters le estn cobrando?
Solucin
a) . P = C ((1+i)n 1)
((1+i)n i)

i mensual = (1 + 0,4)1/12 - 1 = 2,84 %

100.000 = C ((1+0,0284)10 1)
((1+0,284)10 0,0284)
C = 11.627,5 um
b) . Crdito = 100.000 30.000 = 70.000
70.000 = 8.000 ((1+r) 10 1)
((1+r) 10r)
r = 2,4 % Mensual

(1 + i anual) = (1 + i mensual) 12
(1 + i anual)1/12 - 1 = i mensual

COMPOSICIN CONTINUA

En general se tiene:

Cuntos son los intereses que se pagan en el Segundo semestre si el monto

solicitado es de 100 um?

VALOR FUTURO Y VALOR PRESENTE

10

11

12

13

14

15

Ejercicio:

SOLUCIN :

16

GRAFICO:

EJERCICIO:
Determinar el valor actual de los siguientes flujos futuros, considerando un inters
de 2,5 % mensual.
- VF1 = 85.000
- VF4 = 160.000
- VF6 = 90.000
VA1 = 85.000
VA1 = 82.927
(1 + 0,025)1
VA4 = 160.000
VA4 = 144.952
4
(1 + 0,025)
VA6 = 90.000
VA6 = 77.607
6
(1 + 0,025)
VA =
VF1
+ VF4
+ VF6
1
4
(1 + 0,025) (1 + 0,025) (1 + 0,025)6
17

VA = $305.486

EJERCICIO:
1.- Usted desea solicitar un prstamo de $1.500.000 en 24 cuotas mensuales iguales,
si el banco ofrece una tasa de 2% mensual, Cul es el valor de la cuota?
2.- Determinar el valor actual de cinco pagos futuros iguales de $100 cada uno, a una
tasa del 10%.
Solucin:
1.1.500.000 = F (1,0224-1)
0,021,0224

1.500.000 = F 18,91

F = 79.307

2.VA = 100 (1,15-1)

0,11,15

VA = 100 3,79

F = 379

Ejemplo:

EVALUACIN DE PROYECTOS
N

Flujo

Factor

VA (m$)

1 2.000

1/(1+0,12)

1.786

2 2.800

1/(1+0,12)2

2.232

3 3.000

1/(1+0,12)

2.135

4 3.500

1/(1+0,12)

2.224

5 3.200

1/(1+0,12)5

1.816

10.193

Total

VAN

693

18

Ejemplo:
De acuerdo al cuadro siguiente, seleccione cual es la combinacin de
proyecto optima si se cuenta con un capital de 80 a un costo de oportunidad del
10% y considerando un nivel de financiamiento como se indica.
Proyecto
A
B
C

Inversin
(50).
(100).
(100).

ao 1
30
10
100

ao 2
30
30
20

ao 3
60
120
10

VAN (10%)
47,1
24,0
14,9

TIR (%)
51
19
23

Los crditos disponibles son:

Crdito
100
70

Tasa
12 %
20 %

Si el crdito se paga al final del 3 ao pagando solo los intereses cada ao. Qu
proyecto Elige?

Evaluacin de proyectos

19

LA TASA INTERNA DE RETORNO TIR

20

21

22

23

TRATAMIENTO DEL TERRENO

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

PARA LLEVARLO A LA PRCTICA

Aplicando los conceptos estadsticos de:

: Media

: Desviacin estndar

Estimacin de retorno estimado.

Estimacin de riesgos.
A > Prob y < Riesgo
B < Prob y > Riesgo

41

EJEMPLO

CONDICIONES ECONMICAS
I Psima
II Mala
III Promedio
IV Bueno
V Excelente

PROB.
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2

IND. ACERO
-5,50%
0,50%
4,50%
9,50%
16,00%

IND. CONSTRUCCIN
35%
23%
15%
5%
-8%

Tomar el 0,2 en Prob., es arbitraria con servidumbre.

Tomar el 5,5 % es produccin estimada
DECISIN DE INVERSION EN ACTIVOS INDIVIDUALES
Acero:

E(R)

=
= 0,2 x (-5,5 %) + 0,2 x (0,5 %) + 0,2 x (4,5 %) + 0,2 x (9,5 %)
=5 %

Construccin = 14 % Esto es mayor.

ESTIMACIN DE RIESGO.
Varianza

E {[Ri E(R)]2}

Pi {[R i E(R)]2

Acero
=
0,2 * [-5,5 % - 5%] + 0,2 * [0,5 % - 5 %] + 0,2 * [4,5 % 5 %] + 0,2 * [9,5 % - 5 %] + 0,2 * [16 % - 5 %]
Acero
=
2
=
0,00544

=
7,38 %
Construccin
= 14,68 %
Luego : Tenemos

Estimacin de riesgo
Retorno

ACERO
5%
7,38 %
CONSTRUCCIN
14 %
14,8 %
42

VENTAJAS DE DIVERSIFICAR

Concepto Portafolio
Ejemplo

: Conjunto de Inversin.
: Un 50 % en acero.
Un 50 % en construccin.

TEORA DE PORTAFOLIO

E (Rp) = a E (Ra) + (1+a) E (Rc)

a: % invertido en el sector Acero
0,5 * 5 % + 0,5 * 14 %

= 9,5 % (Promedio Ponderado)

2portafolio

= a2* 2 (RA) + (1-a)2 2 (Rc)+ 2*a (1-a)*COV (Ra, Rc)

Cov (Ra, Rc) (covarianza)

Luego : 2Port.

Pi [RAi-E (Ra)] * [RCi-E (RC)]

= 0,2 *[-5,5 % - 5 %]*[35 % - 14 %+..]

= - 0,01088
= (0,5)2*0,00544 + (0,5)2*0,02176 + 2*0,5**0,5
= 0,00136
= 3,69 % (esta es la alternativa mnima sin variar)

Luego se tiene:
Acero
Construccin
Portafolio

()
5 %
14 %
9,5 %

7,38 %
14,8 %
3,69 %

43