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Puntos Prcticos
Fiscal
4. Pago provisional del ISR en ventas a plazos
El artculo 190 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RISR)1 estipula que cuando se pacte el pago
en parcialidades se proceder como sigue:
Ganancia acumulable de la enajenacin
aplicacin de la tarifa del artculo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR):
Pago provisional del ISR
Consideraciones
1. La parte de la ganancia acumulable deber acumularse en el ao de calendario en que se
efecte la enajenacin, con independencia de los ingresos que se perciban por sta en dicho
ao de calendario
2. La ganancia no acumulable deber pagarse conforme a lo dispuesto por el ltimo prrafo del
artculo 120 de la LISR
3. El contribuyente deber garantizar el inters fiscal. La garanta ser igual a la cantidad siguiente:
Pago provisional en los trminos del artculo 126 de la LISR
menos:
Pago provisional del ISR determinado en esta tabla
igual:
Monto de la garanta
ms:
Posibles recargos correspondientes a un ao
igual:
Monto total de la garanta
4. Cuando la enajenacin a plazos se consigne en escritura pblica, el fedatario pblico deber
presentar la citada garanta, conjuntamente con la declaracin del pago provisional
5. Antes del vencimiento del plazo de un ao contado a partir de la fecha de enajenacin, el
contribuyente deber renovar la garanta por la cantidad que le falte cubrir del impuesto que se
cause sobre la parte de la ganancia no acumulable, ms los posibles recargos que se causen
por un ao ms
La renovacin de la garanta referida se deber efectuar cada ao hasta que se termine de pagar
el impuesto adeudado y, en caso de no hacerlo, el crdito se har exigible al vencimiento de la
misma
El artculo noveno, fraccin II del Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado; de la Ley del Impuesto Especial sobre Produccin y Servicios; de la Ley Federal de Derechos, se expide la Ley del Impuesto sobre la
Renta, y se abrogan la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa nica, y la Ley del Impuesto a los Depsitos en Efectivo (DOF 11-XII-2013), indica
que el RISR de fecha 17 de octubre de 2013 continuar aplicndose en lo que no se oponga a la LISR 2014, y hasta en tanto no se expida un
nuevo Reglamento
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octubre 2015
Fiscal
5. Pago provisional en certificados de participacin
inmobiliaria no amortizables o de certificados
de vivienda o de derechos de fideicomitente o
fideicomisario
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la cesin
de derechos de certificados de participacin inmobiliaria
no amortizables o de certificados de vivienda o de derechos de fideicomitente o fideicomisario, que recaigan
sobre bienes inmuebles, debern calcular y enterar el
pago provisional de acuerdo con lo establecido en los
dos primeros prrafos del artculo 126 de la LISR.
PAGO DEL ISR A LA ENTIDAD FEDERATIVA POR
ENAJENACIN DE BIENES
Conforme al artculo 127 de la LISR, se precisa que, con
independencia de lo dispuesto para determinar el pago
provisional a que se refiere el artculo 126 de la LISR, los
contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o
terrenos y construcciones, efectuarn un pago por cada
operacin, aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia
obtenida en los trminos del Captulo IV De los ingresos
por enajenacin de bienes del Ttulo IV De las personas
fsicas de la LISR, el cual se enterar mediante declaracin que presentarn ante las oficinas autorizadas de
la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el
inmueble de que se trate.2
El impuesto que se pague en esos trminos ser acreditable contra el pago provisional que se efecte por la
La regla 3.15.8. Entero del ISR por enajenacin de inmuebles ubicados en entidades federativas suscritas al Convenio de colaboracin administrativa en materia fiscal federal de la Resolucin Miscelnea Fiscal (RM) para 2015, indica que para los efectos del artculo 127 de la LISR,
las personas fsicas que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, realizarn los pagos referidos en dicho artculo, en las
oficinas autorizadas por las entidades federativas donde se ubique el bien inmueble enajenado, a travs de las formas oficiales que stas publiquen
en sus rganos oficiales de difusin o a travs de las aplicaciones o medios electrnicos que dispongan las entidades federativas, mismas que
debern contener como mnimo la informacin que se establece en el anexo 1, rubro D, numeral 1
En el caso de operaciones consignadas en escrituras pblicas en los trminos del artculo 127, tercer prrafo de la LISR, los fedatarios pblicos,
que por disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el pago a que se refiere el citado artculo y lo enterarn de conformidad con
lo sealado en el primer prrafo de esta regla
3
La regla 3.15.5. Documento para acreditar el cumplimiento de la obligacin de entregar al contribuyente la informacin relativa a la determinacin del clculo del ISR de operaciones consignadas en escrituras pblicas de la RM para 2015, establece que para los efectos del artculo
126, tercer prrafo de la LISR, los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios pblicos ante quienes se consignen operaciones de enajenacin
de bienes inmuebles, acreditarn que cumplieron con la obligacin de entregar al contribuyente la informacin relativa a la determinacin del
clculo del ISR, siempre que para ello conserven el acuse de recibo del documento que le hayan entregado al enajenante, y que contenga como
mnimo los datos que la propia regla seala
4
La regla 3.15.3. Responsabilidad solidaria de fedatarios pblicos en la enajenacin de inmuebles a plazos de la RM para 2015 indica que
en los casos de enajenacin de inmuebles a plazos consignada en escritura pblica, los fedatarios pblicos que por disposicin legal tengan
funciones notariales, nicamente sern responsables solidarios, en los trminos del artculo 26, fraccin I del Cdigo Fiscal de la Federacin
(CFF), del ISR y, en su caso, del impuesto al valor agregado (IVA), que deban calcular y enterar de conformidad con lo dispuesto en los artculos
126, 127, 160 de la LISR y 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), que corresponda a la parte del precio que ya se hubiera cubierto,
el cual se deber consignar en la escritura pblica
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El pago estatal efectuado ser acreditable contra el
impuesto del ejercicio.
La regla 3.11.7. Cumplimiento de la obligacin del fedatario pblico de sealar si el contribuyente ha enajenado alguna casa habitacin de la
RM para 2015 seala que la obligacin del fedatario pblico para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa
habitacin durante los cinco aos inmediatos anteriores a la fecha de enajenacin de que se trate, se tendr por cumplida siempre que realice
la consulta a travs de la pgina de Internet del SAT e incluya en la escritura pblica correspondiente el resultado de dicha consulta o agregue
al apndice, la impresin de la misma y de su resultado
El fedatario deber comunicarle al enajenante que dar aviso al SAT de la operacin efectuada, para la cual indicar el monto de la contraprestacin y, en su caso, el ISR retenido
No obstante lo anterior, el artculo tercero resolutivo de la Primera Resolucin de modificaciones a la RM para 2015 (DOF 3-III-2015), establece
que para los efectos de la regla 3.11.7., durante el ejercicio fiscal 2015, hasta en tanto se libere el sistema para la consulta de enajenaciones de
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y dar aviso al SAT de dicha enajenacin, 6 indicando el monto de la contraprestacin y, en su caso, del impuesto
retenido.
OTRAS DISPOSICIONES DE LA RM APLICABLES EN LA ENAJENACIN DE INMUEBLES
Otros aspectos importantes que deben tenerse en cuenta en la enajenacin de bienes inmuebles, son los estipulados en la RM para 2015:
1. La regla 3.15.1. Determinacin de tasa cuando no hay ingresos en los cuatro ejercicios previos, establece que
para los efectos del artculo 120, fraccin III, inciso b) de la LISR, las personas fsicas que no hubieran obtenido ingresos
acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aqul en que se realice la enajenacin, podrn determinar
la tasa en trminos de la fraccin III, inciso b), segundo prrafo del referido artculo, respecto de los ejercicios en los
cuales no obtuvieron ingresos.
2. La regla 3.15.2. Opcin para la actualizacin de deducciones, seala que para los efectos del artculo 121 de
la LISR, las personas fsicas que obtengan ingresos por la enajenacin de inmuebles, podrn optar por efectuar la
actualizacin de las deducciones, conforme a lo previsto en ese mismo artculo o bien, aplicando la tabla contenida
en el anexo 9.7
3. La regla 3.15.13. Autorizacin para no disminuir el costo de adquisicin en funcin de los aos trascurridos de
la RM para 2015 establece que para los efectos del artculo 199 del RISR,1 las personas fsicas, podrn no disminuir el
costo de adquisicin en funcin de los aos transcurridos, tratndose de bienes muebles que no pierdan valor con
el transcurso del tiempo, para lo cual podrn solicitar la autorizacin prevista en la Ficha de trmite 71/ISR Solicitud
de autorizacin para no disminuir el costo de adquisicin en funcin de los aos trascurridos, contenida en el anexo
1-A Trmites fiscales.
CASOS PRCTICOS
Caso 1
Determinacin de la ganancia acumulable y no acumulable correspondiente, en la enajenacin de un bien
inmueble de una persona fsica que no realiza actividades empresariales
Datos
Fecha de adquisicin del bien inmueble
Fecha de enajenacin
1 de agosto de 2005
15 de octubre de 2015
Costo de adquisicin:
Terreno
$10000,000
Construccin
$40000,000
$190,000
Fecha en la que se pagaron los gastos notariales por la enajenacin del inmueble
1 de julio de 2015
casa habitacin en la pgina de Internet del SAT, se tendr por cumplida la citada obligacin, siempre que en la escritura pblica correspondiente, se incluya la manifestacin del enajenante en la que, bajo protesta de decir verdad seale si es la primera enajenacin de casa habitacin
efectuada en los cinco aos inmediatos anteriores a la fecha de esta enajenacin
Lo dispuesto en este resolutivo ser aplicable desde el 1 de enero de 2015
6
El ltimo prrafo de la regla 3.15.6. de la RM para 2015 indica que los fedatarios pblicos cumplirn con la obligacin de presentar este aviso,
mediante el uso del programa electrnico DeclaraNOT, contenido en la pgina de Internet del SAT
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Anexo publicado en el DOF del 21 de mayo de 2015
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Gastos notariales pagados por la adquisicin del
inmueble
$95,000
1 de agosto de 2005
$30,000
1 de junio de 2005
Precio de venta
$120000,000
$1500,000
Deducciones personales:
- Gastos hospitalarios
$150,000
- Gastos funerarios
$50,000
1. Determinacin de los gastos deducibles actualizados para la determinacin de la ganancia por enajenacin
de bienes inmuebles.
a) Determinacin del costo de adquisicin de la construccin.
Concepto
Costo de adquisicin de la construccin
Importe
$40000,000
por:
Factor de actualizacin
1.4873
igual:
Costo de adquisicin de la construccin, actualizado
59492,0008
Valor
116.950
entre:
INPC del mes en que se realiz la adquisicin (Agosto 2005)
78.632260555950
igual:
Factor de actualizacin
1.4873
Conforme al artculo 121 de la LISR, el costo comprobado de adquisicin, ser, cuando menos, el 10% del monto de la enajenacin
Conforme al ltimo prrafo del artculo 17-A del CFF, cuando de conformidad con las disposiciones fiscales se deban realizar operaciones
aritmticas con el fin de determinar factores o proporciones, las mismas debern calcularse hasta el diez milsimo
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Fiscal
b) Actualizacin del valor del terreno.
Concepto
Costo de adquisicin del terreno
Importe
$10000,000
por:
Factor de actualizacin (aplica el mismo que para la construccin,
pues se adquirieron en igual fecha)
1.4873
igual:
Costo de adquisicin del terreno, actualizado
14873,000
Importe
$190,000
por:
Factor de actualizacin
1.0070
igual:
Gastos notariales por la enajenacin del inmueble, actualizados
191,330
Valor
116.950
entre:
INPC del mes en que se realiz el gasto (Julio 2015)
116.128
igual:
Factor de actualizacin
1.0070
d) Determinacin de los gastos notariales pagados por la adquisicin del inmueble, actualizados.
Concepto
Gastos notariales pagados por la adquisicin del inmueble
Importe
$95,000
por:
Factor de actualizacin
1.4873
igual:
Gastos notariales pagados por la adquisicin del inmueble, actualizados
octubre 2015
141,293
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Fiscal
d1) Determinacin del factor de actualizacin.
Concepto
Valor
116.950
entre:
INPC del mes en que se realiz el gasto (Agosto 2005)
78.632260555950
igual:
Factor de actualizacin
1.4873
Importe
$30,000
por:
Factor de actualizacin
1.4949
igual:
Avalo realizado por la adquisicin, actualizado
44,847
Valor
116.950
entre:
INPC del mes en que se realiz el gasto (Junio 2005)
78.232296414804
igual:
Factor de actualizacin
1.4949
2. Determinacin del total de deducciones autorizadas actualizadas para la determinacin de la ganancia por
enajenacin de bienes inmuebles.
Concepto
Costo de adquisicin de la construccin, actualizado
Importe
$59492,000
ms:
Costo de adquisicin del terreno, actualizado
14873,000
ms:
Gastos notariales por la enajenacin del inmueble, actualizados
191,330
ms:
14
Puntos Prcticos
octubre 2015
Fiscal
Concepto
Importe
141,293
ms:
Avalo realizado por la adquisicin, actualizado
44,847
igual:
Total de deducciones autorizadas actualizadas para la determinacin de la ganancia por enajenacin de bienes inmuebles
74742,470
Importe
$120000,000
menos:
Deducciones autorizadas
74742,470
igual:
Ganancia por enajenacin de bienes inmuebles
45257,530
Importe
$45257,530
entre:
Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de
enajenacin
10
igual:
Ganancia acumulable por la enajenacin de un bien inmueble
4525,753
10
Importe
$45257,530
menos:
Ganancia acumulable por la enajenacin de un bien inmueble
4525,753
igual:
Ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien inmueble
11
40731,777
Ganancia que se sumar a los dems ingresos acumulables del ejercicio para la determinacin del ISR anual, conforme a la tarifa del artculo
152 de la LISR
11
El ISR correspondiente a esta ganancia se determinar conforme a una tasa de impuesto
10
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Fiscal
Caso 2
Determinacin del ISR anual total causado por la enajenacin de un bien inmueble
Para efectos de este ejemplo, se consideran los datos obtenidos en el caso 1 antes presentado.
1. Determinacin del ISR de la ganancia acumulable.
a) Determinacin del total de ingresos acumulables en el ejercicio.
Concepto
Importe
$1500,000
ms:
Ganancia acumulable por la enajenacin de un bien inmueble
4525,753
igual:
Total de ingresos acumulables en el ejercicio
6025,753
Importe
$6025,753
menos:
Deducciones personales del ejercicio
102,346
igual:
Base gravable para el ISR anual
5923,407
Importe
Gastos hospitalarios
$150,000
ms:
Gastos funerarios
50,000
igual:
Total de las deducciones personales del ejercicio
200,000
b2) Determinacin del monto deducible de las deducciones personales del ejercicio.
Concepto
Salario mnimo general del rea geogrfica A
Importe
$70.10
por:
Nmero de veces
igual:
Producto
280.40
por:
16
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octubre 2015
Fiscal
Concepto
Importe
Das del ao
365
igual:
Lmite 1
102,346
$6025,753
por:
Porcentaje
10%
igual:
Lmite 2
602,575
$200,000
contra:
Lmite aplicable que le corresponde (1 o 2, el importe menor)
102,346
queda:
Monto de la deduccin aplicable (B)
102,346
97,654
c) Determinacin del ISR causado en el ejercicio, incluyendo la ganancia acumulable por la enajenacin de bienes
inmuebles (aplicacin de la tarifa del artculo 152 de la LISR).
Concepto
Base gravable para el ISR anual
Importe
$5923,407
menos:
Lmite inferior
3000,000
igual:
Excedente del lmite inferior
2923,407
por:
Por ciento sobre el excedente del lmite inferior
35%
igual:
Impuesto marginal
1023,192
ms:
Cuota fija
940,851
igual:
ISR causado en el ejercicio, incluyendo la ganancia acumulable
por la enajenacin de bienes inmuebles
octubre 2015
1964,043
Puntos Prcticos
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Fiscal
2. Determinacin del ISR de la ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien inmueble, aplicando la
tarifa del artculo 152 de la LISR.
a) ISR de la ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien inmueble, aplicando la tarifa del artculo 152 de
la LISR (artculo 120, fraccin III de la LISR).
Concepto
Ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien inmueble
Importe
$40731,777
por:
Tasa de impuesto
0.2872
igual:
ISR de la ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien
inmueble, aplicando la tarifa del artculo 152 de la LISR
11698,16612
Importe
$1500,000
menos:
Deducciones personales autorizadas por la LISR
No aplica
igual:
Base gravable para efectos de la tasa de impuestos
1500,000
Importe
$102,346
igual:
Total de las deducciones personales del ejercicio
102,346
Importe
$1500,000
menos:
12
18
Puntos Prcticos
octubre 2015
Fiscal
Concepto
Importe
Lmite inferior
1000,000
igual:
Excedente del lmite inferior
500,000
por:
Por ciento sobre el excedente del lmite inferior
34%
igual:
Impuesto marginal
170,000
ms:
Cuota fija
260,851
igual:
ISR para efectos de la tasa de la ganancia no acumulable por
enajenacin de bienes
430,851
Importe
$430,851
entre:
Base gravable para efectos de la tasa de impuestos
1500,000
igual:
Tasa de impuesto a la ganancia no acumulable por enajenacin
de bienes
0.2872
3. Total del ISR causado por un contribuyente que adems de ingresos por salarios obtuvo ingresos por la
enajenacin de un bien inmueble.
Concepto
ISR causado en el ejercicio, incluyendo la ganancia acumulable por la
enajenacin de bienes inmuebles
Importe
$1964,043
ms:
ISR de la ganancia no acumulable por la enajenacin de un bien inmueble, aplicando la tarifa del artculo 152 de la LISR
11698,166
igual:
Total del ISR causado por un contribuyente que adems de ingresos
por salarios obtuvo ingresos por la enajenacin de un bien inmueble
octubre 2015
13662,209
Puntos Prcticos
19
Fiscal
Caso 3
Determinacin del pago provisional del ISR por la enajenacin de un bien inmueble
Para efectos de este ejemplo, se consideran los datos obtenidos en el caso 1 antes presentado.
1. Determinacin de la ganancia por enajenacin (Caso 1, numeral 3).
Concepto
Importe
$120000,000
menos:
Deducciones autorizadas
74742,470
igual:
Ganancia por enajenacin de bienes
45257,530
Importe
$45257,530
entre:
Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de
enajenacin13
10
igual:
Ganancia por enajenacin, base para el pago provisional
4525,753
3. Determinacin del ISR correspondiente al pago provisional por la enajenacin de un bien inmueble.
Aplicacin de la tarifa de la regla 3.15.4. de la RM para 2015.14
Concepto
Ganancia por enajenacin, base para el pago provisional
Importe
$4525,753
menos:
Lmite inferior
3000,000
igual:
Excedente del lmite inferior
1525,753
por:
Por ciento sobre el excedente del lmite inferior
35%
igual:
13
14
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Puntos Prcticos
octubre 2015
Fiscal
Concepto
Importe
Impuesto marginal
534,014
ms:
Cuota fija
940,851
igual:
ISR correspondiente al pago provisional por la enajenacin de
un bien inmueble
1474,865
4. Determinacin del total del ISR correspondiente al pago provisional por la enajenacin de un bien
inmueble.
Concepto
ISR correspondiente al pago provisional por la enajenacin de un bien
inmueble
Importe
$1474,865
por:
Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de
enajenacin
10
igual:
ISR correspondiente al pago provisional por la enajenacin de
un bien inmueble
14748,650
Caso 4
Determinacin del pago provisional del ISR estatal por la enajenacin de un bien inmueble
Para efectos de este ejemplo, se consideran los datos obtenidos en el caso 1 antes presentado.
1. Determinacin del pago provisional del ISR estatal por la enajenacin de un bien inmueble.
Concepto
Ganancia por enajenacin de bienes inmuebles
(Numeral 3 del Caso 1)
Importe
$45257,530
por:
Tasa
5%
igual:
ISR estatal por la enajenacin de un bien inmueble
octubre 2015
2262,877
Puntos Prcticos
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