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EXP. N. 673-2003-AA/TC
ICA
MOLINERA SANTA MARINA S.A.C.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

En Lima, a los 23 das del mes de abril de 2003, la Sala Primera del
Tribunal Constitucional, con asistencia de los seores magistrados Alva
Orlandini, Presidente; Aguirre Roca y Garca Toma, pronuncia la siguiente
sentencia
ASUNTO
Recurso extraordinario interpuesto por Molinera Santa Marina S.A.C.
contra la sentencia de la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ica, de
fojas 762, su fecha 29 de enero de 2003, que declara improcedente la accin de
amparo de autos.
ANTECEDENTES
La recurrente, con fecha 26 de julio de 2002 interpone accin de amparo
contra la Oficina Registral de Los Libertadores Wari, el Banco Wiese, Contilatin
del Per y la Superintendencia de Administracin Tributaria (SUNAT),
solicitando que se dejen sin efecto y se declare la invalidez de los Asientos
Registrales N.os2-E y 3-E de la Partida Electrnica N. 11000168, de Registro de
Propiedad Inmueble de Pisco-Oficina Registral Los Libertadores Wari, alegando
que adquiri el inmueble inscrito en la referida partida de don Ivo Tomasevich
Colichn, y que en tal oportunidad dichos asientos no figuraban, vulnerndose su
derecho de propiedad y el principio de buena fe registral.
La SUNAT contesta la demanda solicitando que se la declare
improcedente, argumentando que dichos asientos se reinscribieron en mrito a la
resolucin expedida por el ejecutor coactivo quien, atribuyndose facultades que
no le correspondan, haba dispuesto, previamente, y de modo incorrecto, que se
dejaran sin efecto todos los gravmenes que pesaban sobre el inmueble materia
de litis; agregando que las facultades del ejecutor coactivo alcanzan slo a las
medidas que sean de su responsabilidad y que, por tal razn, ste declar
posteriormente la nulidad de la referida resolucin.
El Banco Wiese Sudameris deduce la excepcin de caducidad y solicita
que se declare infundada la demanda, aduciendo que al haberse inscrito la
hipoteca a su favor con anterioridad al embargo que posibilit el remate del bien

sublitis, tiene derecho de preferencia y de ejecucin sobre dicho bien, agregando

que, precisamente por tal razn, el ejecutor coactivo declar nula la resolucin
que la cancel, cumpliendo as con reponer la vigencia de los tres gravmenes
preferentes impugnados. Aade que mal puede la demandante invocar la buena fe
registral cuando del mismo Registro poda colegirse la preesxistencia de los
gravmenes impugnados.
La empresa Woodstock S.A.C. en Liquidacin se apersona al proceso y
contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente o infundada,
alegando que la titularidad que reclama la demandante se basa en dos actos
fraudulentos: la adjudicacin, producto del remate del bien, y la compra de ste,
agregando que ha iniciado una investigacin preliminar por delito contra la fe
pblica, estafa y abuso de autoridad, en contra del ejecutor coactivo de la
Municipalidad de Pisco, el Sr. Tomasevich Colichn, y el representante de la
demandante. Agrega que, luego de la compra del inmueble y su respectiva
inscripcin, se declar la nulidad de actuados en el proceso coactivo mediante
Resolucin N. 31, comprendindose, adems, el acto de remate y la posterior
adjudicacin. Finalmente, aade que la accionante tena pleno conocimiento de
todos los gravmenes que pesaban sobre el inmueble, pues suscribi, con
anterioridad a la compra, un contrato de arrendamiento con Christophe Marcel
Lacroix, representante de la empresa Lacroix Industrias Asociados S.A.C. y
actual representante de la demandante.
El Juzgado Especializado en lo Civil de Pisco, con fecha 30 de octubre de
2002, declara improcedente la demanda, considerando que el ejecutor coactivo ha
ocasionado un conflicto de intereses que no puede dilucidarse en una accin de
garanta, agregando que la nulidad y la cancelacin de los asientos registrales,
debe solicitarse en otra va.
La recurrida confirma la apelada, por los mismos fundamentos.
FUNDAMENTOS
1. La demandante alega propiedad de un bien adquirido sin los gravmenes que
aparecen en dos asientos registrales y pide, invocando la buena fe registral,
que los mencionados asientos queden sin efecto. Con tal motivo, emplaza a la
Oficina Registral de los Libertadores Wari, al Registrador Pblico
interviniente, al Banco Wiese Sudameris, a Contilatin del Per y a la SUNAT,
como beneficiarios con los asientos impugnados.

2. Los demandados argumentan que los asientos impugnados existan antes de

la compra del bien que hizo la demandante, pero que, al momento de hacerla,
haban sido indebidamente cancelados por un ejecutor coactivo, quien, en
efecto, careca de facultades para hacerlo. Asimismo, aducen que se afect el
derecho de persecucin y preferencia del que gozaban respecto a las hipotecas
inscritas.
3. La empresa Woodstock S.A.C. se apersona al proceso y aduce que la
demandante tena conocimiento de la existencia de todos los gravmenes
existentes antes de realizar la compra, lo que acredita con el testimonio de
Escritura Pblica de Arrendamiento con opcin exclusiva de compra, de fecha
3 de octubre de 2000 (fojas 262), suscrito por la empresa Woodstock S.AC. en
Liquidacin y Lacroix Industrias Asociados S.A.C., cuyo representante es
Cristophe Marcel Lacroix. Asimismo, alega que el proceso coactivo ha sido
declarado nulo a partir del remate y la adjudicacin, acreditando lo sostenido
con las correspondientes resoluciones que obran de fojas 231 a 234.
4. El Tribunal Constitucional estima necesario precisar que del artculo 2014
del Cdigo Civil, en concordancia con el artculo VIII del Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos, se puede concluir que
entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pblica registral
despliegue sus efectos, figuran: adquisicin vlida de un derecho, previa
inscripcin del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de
causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisin
del derecho, buena fe del adquiriente, e inscripcin del derecho a su favor.
5. Sin embargo, de lo actuado se observa que, en el caso, los argumentos
esgrimidos por los demandados en particular por el Banco Wiese Sudameris
y por Woodstock S.A.C. han puesto en tela de juicio la buena fe de la
empresa demandante, la cual no ha desvirtuado las alegaciones hechas, no ha
levantado los cargos formulado y no ha acreditado la vigencia de los hechos
invocados como fundamento de su pretensin; y, de otro, que la actora
tampoco ha probado la alegada inexactitud del Registro, pues se ha sostenido,
sin que ella lo desmienta, que del examen del Registro poda colegirse la
preexistencia de los gravmenes impugnados.
6. Por lo dems, este Colegiado no ha advertido definitividad en la lesin
alegada, toda vez que, conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil, la actora
tiene expedita una va rpida y especfica que brinda al rgano judicial la
potestad para declarar la invalidez de los asientos registrales materia de autos,

razn por la que se deja a salvo su derecho para hacerlo valer, en todo caso, en
la forma legal que corresponda.
7. La conducta negligente del Registrador y del Ejecutor Coactivo hacen
necesario que se indague y determine la existencia de las responsabilidades de
dichos funcionarios; y, de ser el caso, que se les imponga la medida
disciplinaria a que hubiere lugar, razn por la cual, a criterio de este
Colegiado, resulta de aplicacin el artculo 11 de la Ley N. 23506.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones
que le confieren la constitucin Poltica del Per y su Ley Orgnica,

FALLA
REVOCANDO la recurrida que, confirmando la apelada, declar improcedente
la demanda; y, reformndola, la declara INFUNDADA, dejando a salvo el
derecho de la demandante para que lo haga valer conforme a ley; e integrndola,
ordena que, en virtud de la aplicacin del artculo 11 de la Ley N. 23506, se
remitan copias de los actuados a la Fiscala Provincial Penal de Turno, para que
proceda conforme a ley, dando cuenta al Tribunal Constitucional de las medidas
adoptadas. Dispone la notificacin a las partes, su publicacin conforme a ley y
la devolucin de los actuados.
SS.
ALVA ORLANDINI
AGUIRRE ROCA
GARCA TOMA

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Amparo constitucional de los registros pblicos
y del tercero registral
Elena Mercedes Barrueto Salas

(*)

CONTENIDO: INTRODUCCIN I. ASPECTOS CONCEPTUALES Y

EXPLICATIVOS 1. EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA
CONSTITUCIN DE 1993 2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA
CARTA POLTICA VIGENTE 3. TERCERO REGISTRAL 4.
PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL
II. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
Y DE LA INSTITUCIN DEL TERCERO REGISTRAL 1. AMPARO
CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS 1.1. EL
SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURDICA 1.2. LA
AUTONOMA DEL SISTEMA REGISTRAL 2. AMPARO
CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL BIBLIOGRAFA

INTRODUCCIN
La importancia del Derecho Registral radica en la Seguridad Jurdica, y la
Seguridad Jurdica o Principio de Juricidad, es el fundamento de todo Estado
Democrtico de Derecho, puesto que, ste implica un sistema jurdico que
brinda a todos sus integrantes un mnimo de seguridad jurdica, donde todos y
cada uno saben a qu atenerse en su conducta, donde las instituciones y
autoridades conocen de sus parmetros de actuacin.
El principio de Seguridad Jurdica impone y, a la vez, garantiza el deber
de todos de respetar el ordenamiento jurdico, siendo este principio omnmodo,
pues comprende tanto el Estado Democrtico en s como el conjunto de
normas que lo regula, ordenadas stas jerrquicamente.
Pues bien, para hacer realidad los objetivos y finalidades del Estado es
necesario que se instituyan, mediante la Constitucin y las leyes, diversas
organizaciones fundamentales y tutelares, que tengan a su cargo determinadas
funciones, enmarcndose dentro de las libertades inherentes a la persona
humana: Personal, conciencia, poltica y econmica, dentro de esta ltima se
constituye la libertad de contratar, con las innumerables consecuencias y

diversos medios empleados, para alcanzar un rgimen de Seguridad Jurdica;

constituyndose como un medio para lograr este fin, Los Registros Pblicos.
En el mbito del trfico patrimonial, la Seguridad Jurdica se materializa
cuando existe una adecuacin o exactitud entre la realidad fsica del inmueble,
la realidad documental del derecho que incide sobre el mismo, y finalmente la
realidad registral. Sin embargo, el Registro, algunas veces, slo protege con
presuncin juris tantum; en cambio la seguridad jurdica en su mxima
expresin como garanta est amparada por el principio de la Fe Pblica
Registral contenido en el artculo 2014 del Cdigo Civil; situacin jurdica que
se produce al alcanzar un determinado adquirente el carcter de Tercero
Registral, con presuncin de legitimidad juris et de jure, por lo que el tercero
as constituido, mantendr su adquisicin, aunque posteriormente se anule,
rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los
Registros Pblicos.
Como puede verse, el tema bien podra denominarse, Seguridad Jurdica
en su mxima expresin o seguridad del derecho sacrificada en aras de la
seguridad del trfico registral; tema trascendente y, a la vez, controvertido que
nos sedujo inevitablemente a su investigacin.

I.

ASPECTOS CONCEPTUALES Y EXPLICATIVOS

1.

EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA CONSTITUCIN DE 1993

El principio de Juricidad, contemplado en el articulo 38 de la Constitucin

an vigente, Orden Jurdico o Seguridad Jurdica -que algunos denominan
impropiamente de legalidad-, al consagrar el deber de respetar, cumplir y
defender el ordenamiento jurdico de la Nacin, se constituye en el ms
conspicuo fundamento de nuestro Estado Democrtico de Derecho, entendido
ste como aquel Estado conformado sobre la idea de libertad, es decir, que ha
organizado sus ramas en forma que se contrapesen recprocamente, mirando
como objetivo ltimo la seguridad de la persona y la vigencia de un orden
jurdico que permite a cada hombre realizar su destino([1]); siendo su

trascendencia de tal magnitud que algunos tericos han afirmado que,

conjuntamente con la accin de cumplimiento, bastaran como texto
constitucional.
Alberto Borea dice que una de las principales trabas con que se
encuentra el Derecho constitucional es con el poder que poseen los actores
principales del mismo, que lleva a que resulta difcil conminarlos.
Por ello, es necesario que la persona humana, jurdica, la familia, la
comunidad y la humanidad en general, vivan y se relacionen con orden;
entendiendo ste en su acepcin ms corriente, como la disposicin
concertada y armoniosa de las cosas; lo contrario conduce al desorden. As, el
genero orden comprende, en materia jurdica, orden jurdico, publico e
interno, a que hace expresa referencia la Constitucin. El orden
jurdico, respecto a determinado Estado, lo constituye el orden jurdico de una
Nacin y que comprende la Constitucin, las leyes y normas legales de menor
jerarqua que rigen en determinado tiempo y espacio; y, en lo que respecta a la
humanidad integrada por naciones y Estados, se formaliza mediante los
tratados. El Orden Pblico consiste en el conjunto de normas privativas
absolutamente obligatorias, donde no cabe transigencia ni tolerancia, por
afectar a los principios fundamentales de la sociedad o las garantas precisas
de su existencia. El orden interno, es de responsabilidad de todos los
ciudadanos y del que corresponde velar por el Estado, el Presidente de la
Repblica.
Estas consideraciones corroboran el criterio de que el principio de
juricidad es el supremo fundamento de nuestro Estado Democrtico de
Derecho, pues abarca y comprende y, por lo tanto, es aplicable a la esfera
judicial, extrajudicial y administrativa; al mbito del derecho pblico y privado; y,
finalmente, a todo el ordenamiento jurdico de la Nacin, esto es, desde la
Constitucin hasta las resoluciones administrativas de funcionarios pblicos de
menor jerarqua en ejercicio de sus funciones.
Este principio es el fundamento para la declaracin, en las esferas del
derecho civil, de la nulidad del acto jurdico, lo mismo que para establecer las

responsabilidades constitucionales, polticas, civiles y penales.

Desde el punto de vista hermenutico, como bien seala Enrique
Bernales Ballesteros, el artculo 38 de la Constitucin, contiene reglas de
actuacin que se constituyen en principios de interpretacin integral del
sistema jurdico, en lo que atae a la actuacin de los peruanos. La
jurisprudencia nacional puede beneficiarse notablemente incorporando estas
consideraciones en sus fallos y enriqueciendo su contenido. Indudablemente,
todo ello debe hacerse utilizando armnica y sistemticamente las diversas
normas constitucionales existentes, y, en particular, los derechos
constitucionales, porque esta norma impone deberes y ellos no pueden ser
nunca entendidos para avasallar los derechos reconocidos. ([2])
Hasta aqu he considerado al principio de Seguridad Jurdica como el
respeto a un ordenamiento jurdico; sin embargo, desde otra perspectiva, igual
de importante, puedo decir, que es un principio que ha estado
permanentemente, en el Derecho, buscando dar estabilidad y certeza a las
relaciones sociales. Es un principio conexo a la justicia, a cuya realizacin
contribuye y procura su permanencia.
El ser humano siente como una necesidad inherente a s mismo la de
gozar de seguridad. Los distintos valores jurdicos: seguridad, orden, paz, son,
en realidad, necesidades de hombres y mujeres, que deben ser satisfechas en
atencin a un imperativo superior: la justicia, y se constituyen, as, en caminos
o vas que conducen al logro del valor supremo.
La tarea de los registradores, ms que dirimir conflictos ya producidos, es
la de evitarlos y la cumplen ofreciendo certeza y seguridad. Por estos caminos,
con la seguridad como va, el registro busca el valor justicia que es el valor
supremo.

2.
VIGENTE

EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CARTA POLTICA

El inciso 16 del artculo 2 de la Constitucin Poltica vigente consagra el

derecho a la propiedad. Las Constituciones anteriores tambin hacan
referencia al derecho de propiedad. Se debe diferenciar el derecho a la
propiedad, de carcter poltico, que est garantizado por la Constitucin, y que
es el derecho de toda persona, natural o jurdica de acceder a la propiedad
privada; y el derecho de propiedad real de naturaleza civil, y, por lo tanto,
regido por el artculo 923 y siguientes del Cdigo Civil, que la define como el
poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armona con el inters social dentro de los lmites de la ley.
En cuanto a la herencia, fue instituido como derecho fundamental
juntamente con el ptreo derecho a la propiedad, por el inciso 14 del artculo 2
de la Constitucin de 1979.
La doctrina define la herencia como la transmisin de los derechos
activos y pasivos de una persona que tena en vida, a otra que sobrevive, a la
cual el testador o la ley llama para recibirlos.
La razn para incluir el derecho a la herencia en el Texto Constitucional
es que constituye una va para acceder a la propiedad, que no est
comprendida en el derecho de contratar.
Existiendo diferencia en el modo de ejercer el derecho de propiedad,
entre el art. 923 del C.C. que hace referencia al inters social; y la norma
constitucional que propugna el bien comn, es conveniente analizar estos
conceptos.
El inters social significa inters de la sociedad o de alguna parte de sta,
en cambio, bien comn se encuentra configurado como el inters pblico ([3]).
Esto es, lo que beneficia a toda una poblacin integrante de un determinado
Estado, quien, a su vez, en virtud de dicho inters, protege la propiedad
legalmente adquirida.
Debe entenderse que el bien comn, que preconiza la nueva
Constitucin, ha abrogado la funcin o Inters social que estipula el Art. 923

del C.C.
En este tema es importante resaltar la jerarquizacin de los principios que
fundamentan el ordenamiento jurdico. Es as como, la primera parte del Art.
70 de nuestra Constitucin Poltica garantiza el principio de derecho que la
propiedad es inviolable, pero no es condicin sine qua non de la existencia
del Estado Democrtico de Derecho, como s lo es la declaracin de que el
poder del Estado emana del pueblo, o la divisin y equilibrio de poderes; y, de
otro lado, de acuerdo con la jerarqua de principios y derechos constitucionales,
se reconocen de orden superior de seguridad nacional y la necesidad pblica,
y, en caso de colisin entre el derecho de propiedad y estos ltimos, debe
optarse por el mal menor, esto es, dignifica el derecho de propiedad particular
en beneficio del dominio pertinente del Estado. Estas son las causas eficientes
y, a la vez, las razones suficientes del instituto de la expropiacin.
Hemos considerado importante tomar como uno de los puntos
conceptuales y explicativos, el derecho de propiedad, porque, histricamente,
en nuestro pas Los Registros Pblicos tiene su fuente en la Ley del 02 de
enero de 1888, que cre el Registro de la Propiedad Inmueble, dictndose
luego el Reglamento Orgnico del Registro de la Propiedad Inmueble,
aprobado por D.S. del 11 de setiembre de 1888; ley que, a decir de Gunther
Gonzles Barrn, reform profundamente el principio espiritualista en la
transmisin de la propiedad inmobiliaria que contena el Cdigo Civil de 1852.
([4])

3.

TERCERO REGISTRAL

La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que

goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que
consiste en ser mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los
requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber
adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir
su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su

derecho en el Registro de la Propiedad([5])

El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo
2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos ([6]).
En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe,
adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con
derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado
adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por
el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado, tambin es
tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal
situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no
haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba
posteriormente, convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable.
Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral
usar para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le
podran resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de
derecho registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las
leyes de los Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen
frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de
derechos de la misma naturaleza segn el articulo 2022 del Cdigo Civil.

4.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el
artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral.
La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el
que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien
aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro,
contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en

causas no inscritas antes. ([7])

A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido
conceptual, es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en
segundo lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de
normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de principios y
normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales,
en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente,
establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley,
derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los
principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los
principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la
fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el
principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin
en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho.
Veamos como explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la
seguridad del derecho. Segn el derecho comn, civil o extraregistral, si una
persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es
nulo, el derecho comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en
virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario,
nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite.
Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extraregistral, es
sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que
expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el
bien y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En
breves palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del
derecho comn. ([8])
Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la
aplicacin del principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha
considerado necesario que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible,
para lo cual pone como contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en
estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo

registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el

reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las indicadas,
la anulacin.
Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de
conformidad con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los
beneficios de la pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas:

Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece

con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo
registral,

Que la adquisicin se a ttulo oneroso,

Que el adquirente inscriba su derecho; y,

Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en

este nuevo carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe

pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya
intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero.

II.

AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Y DE

LA INSTITUCIN DEL TERCERO REGISTRAL
1.

AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS

1.1.

EL SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURDICA

En forma especfica, la institucin de los Registros Pblicos no tiene

consagracin constitucional; sin embargo, tal situacin jurdica no la convierte
en inconstitucional. Puesto que, una norma puede ser declarada
inconstitucional si es que contravienen a la Constitucin ya sean en la forma o
en el fondo, lo que no sucede en el presente caso; pues, la Ley N 26366, Ley
de Creacin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, de
fecha 14 de octubre de 1994, tiene como una de sus garantas principales la de
brindar seguridad jurdica a los derechos de quienes se amparan en la fe del

registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda alguna, constitucional.
Adems de lo indicado, al formar parte del libro IX del Cdigo Civil y al no
colisionar stos en forma alguna con la parte dogmtica u orgnica de la Carta
Poltica vigente, adems el principio de Juricidad o de Seguridad Jurdica, que,
a mi entender, es el fundamento constitucional de la existencia de los Registros
Pblicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su normatividad.
Por otro lado, la forma de organizacin del Estado, en centralizado,
descentralizado o desconcentrado, definir el margen de operatividad y toma
de decisiones de los rganos estatales, y, en funcin de ello, se podr hablar
de un mayor o menor grado de autonoma.
Debe tenerse en cuenta que, cuando la administracin y actividad del
Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los elementos que
participan en ella, o por los efectos que pueden recaer sobre los destinatarios,
se opta por integrar las normas, los procedimientos, principios y organismos u
rganos encargados de realizar dicha actividad en un sistema. As, si la
actividad es registral, hablaremos de un sistema registral.
La concepcin de un sistema registral, ms all del mbito geogrfico y
estrictamente tcnico-jurdico con el que tradicionalmente se le ha identificado,
se ubica en plano de una poltica integral basada en la Seguridad Jurdica. Por
esta razn, el estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia,
sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven una
economa de mercado, ya que la Seguridad Jurdica es la nica manera en que
se puede garantizar el trfico o movimiento de bienes y servicios.
Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada, no basta la
intervencin jurisdiccional o la simple promulgacin de una ley, o finalmente, la
formalizacin de un contrato por escritura pblica. Es necesario garantizar que
esos derechos que el juez, la ley o el contrato reconocen, sean oponible a
terceros, y ello, como sabemos, slo se logra con la publicidad registral y
seguridad jurdica que sta brinda. De esta forma los agentes econmicos
estarn garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando as conflictos

que, a la larga, generan mayores costos que beneficios, no slo para los
directamente interesados, sino para la sociedad en general. ([9])
De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o Seguridad Jurdica
es el fundamento y amparo de los Registros Pblicos, pero tambin se advierte
que, el Sistema Nacional de los Registros Pblicos tiene su fundamento en
otras instituciones contempladas en la Constitucin, adems del derecho de
propiedad, que ha sido tratado en otro punto, como la economa de mercado e
inversin privada.

1.2.

LA AUTONOMA DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

La ley 26366, creo la Superintendencia Nacional de los Registros

Pblicos comoun organismo descentralizado autnomo del sector Justicia y
ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, con personera
jurdica de derecho pblico, con patrimonio propio y autonoma funcional,
jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa; de
conformidad con esto, podemos concluir que la Superintendencia tiene calidad
de organismo, lo cual significa, entre otras cosas, que bajo su conduccin se
encuentran todos los dems entes que integran el sistema.
Se le ha dado el carcter de organismo descentralizado, a fin de que
pueda actuar con plenas atribuciones administrativas y competencia en
materia de poltica registral; competencia esta ltima que al ser responsabilidad
del Estado, explica su incorporacin en el sector Justicia, de la estructura
estatal, lo cual no significa subordinacin al poder poltico, sino el
establecimiento de una necesaria jerarqua administrativa que coordine
armnicamente la poltica del Estado en materia registral.

2.

AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL

En la primera parte de este artculo, se ha explicado en qu consiste la

figura del tercero registral y el principio de la fe pblica registral; as mismo se

ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros

Pblicos es la Seguridad Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin
vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional
del tercero registral tambin radica en el principio de Juricidad,
materializndose expresamente en la seguridad del trfico registral, seguridad
sta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los
Registros Pblicos, por la presuncin que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de
legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Por otro lado, los Registros Pblicos, como ya se ha indicado, forman
parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeo slo puede
ser ejercitado dentro de los mrgenes establecidos por la Constitucin y el
ordenamiento jurdico y, como lgica consecuencia, sometido, a su vez, a los
controles constitucionales frente a los excesos de su denominada autonoma
registral.
Ahora bien, como todo acto jurdico registral (inscripciones, cierre de
partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho
administrativo con sujecin a las normas constitucionales, las disciplinas
encargadas del estudio de la solucin a los conflictos que genera la
administracin pblica, sern el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho
Procesal Constitucional, dentro de este ltimo se convierte en mecanismo
procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales
puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los
registradores o servidores de los registros.
Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200 de
la Constitucin, que la consagra como aquella garanta constitucional que
procede contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad,
funcionario o persona, que vulnera o amenaza los dems derechos
reconocidos por la Constitucin, con excepcin de los referentes a la libertad
individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo
procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las

Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan

derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad,
derecho de peticin, derecho a la juricidad, etc.
De igual modo, la garanta constitucional de habeas data, tambin se
constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisin, por
parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los
derechos a que se refiere el artculo 2, incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto
es, a solicitar sin expresin de causa la informacin que requiera y a recibirla
de cualquier entidad pblica, en el plazo legal que suponga el pedido. Se
exceptan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que
expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a
que los servicios informticos, computarizados o no, pblicos o privados, no
suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.
Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el inciso 6 del
artculo 200 de la Constitucin, est destinado a posibilitar el acatamiento por
parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un
acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de
impenetrabilidad, referido en el Art. 2017 del C.C. o con el acto de cerrar una
partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin. Pero, claro est, todo esto
sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurrira el registrador y la
consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios por responsabilidad
extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en va penal, o
excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin civil.
Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento
constitucional del principio de la fe pblica registral y, por ende, la proteccin al
tercero registral, no podemos establecer un mecanismo especfico amparado
por la Constitucin para la proteccin del tercero registral; por ende, y e
coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se constituye en una
necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral
y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar
la justicia en defensa del mismo.

BIBLIOGRAFA

1.

BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIN DE

1993, 3 Edicin, Editorial Constitucin y Sociedad, 1997, pp. 924

2.

FERRERO COSTA, Ral. ENSAYOS DE DERECHO

CONSTITUCIONAL-EL ESTADO DE DERECHO, Editorial San Marcos, 1997

3.

UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL Y

LEGAL DEL TERCERO REGISTRAL, Editorial Enmarce, 1999, pp. 332

4.

GONZLES BARRN, Gunther Hernn; SISTEMA REGISTRAL

PERUANO, Ediciones Legales, Setiembre, 2001, pp. 314

5.

DICCIONARIO JURDICO ESPASA, Editorial Espasa Calpe S.A.,

Espaa, 1998, pp. 1010

6.

MARTNEZ COCO, Elvira y otros; TEMAS DE DERECHO

REGISTRAL, Tomo I, 1999, Editado por la SUNARP, pp. 187

7.

MORALES GODO, Juan; LA SEGURIDAD JURDICA Y LOS

PRINCIPIOS REGISTRALES, Tomo III, 2000. Editado por la SUNARP, pp. 433

NOTAS:
[1] FERRERO

COSTA;

Ral. CIENCIA

POLTICA,

TEORA

DEL

ESTADO

DERECHO

CONSTITUCIONAL. Editorial Grijley. 8 Edicin. Lima, 1998. P. 308

[2] BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIN DE 1993.Tercera edicin 1997. Editorial
Constitucin y Sociedad. P. 295
[3] El inters pblico es la traduccin jurdico-administrativa del concepto jurdico-poltico de bien comn, que
integra gran parte de la teora de los fines del Estado
[4] GONZLES BARRN, Gunther Hernn. SISTEMA REGISTRAL PERUANO. Primera Edicin.

Ediciones Legales. Setiembre del 2001. P. 17

[5] DICCIONARIO JURDICO ESPASA. Espaa 1998. Editorial Espasa Calpe S.A. P. 954
[6] ART. 2014 DEL C.C.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho,
aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras que no se pruebe que conoca la inexactitud del registro
ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos. Siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales
[7] UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL.
Editorial Enmarce Primera Edicin 1999. P. 115
[8] UCHUYA CARRAZCO, Humberto. Ob. Cit. P. 115.
[9] MARTNEZ COCO, Elvira y otros. TEMAS DE DERECHO REGISTRAL. Tomo I, 1999, Editado por
la SUNARP

(*) Abogada egresada de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la Universidad

Nacional de Cajamarca.
E-mail:

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EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA DEL

TRFICO PATRIMONIAL
Autor: Asia el Sur

Caete, Sbado 18 de Abril de 2015

Columnistas

1 Comentarios

El motivo del presente artculo es el Principio de Fe Pblica Registral y como

este influye en el Trafico Jurdico Inmobiliario, El fundamento de este
principio de fe pblica registral radica en la necesidad de asegurar el trafico
patrimonial
En este orden de ideas, consideramos que el principio de fe pblica registral es
aquella regla general normativa que brinda seguridad jurdica a los terceros
registrales que confan en los pronunciamientos del registro.
Este principio del sistema registral est plasmado positivamente en el Libro
Registros Pblicos, Artculo 2014 del cdigo civil el mismo que prescribe
que El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene
su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los asientos registrales y ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.

Sin embargo ocurre en la realidad que mafias de traficantes de terrenos utilizan el

principio de fe publica registral para convalidar actos fraudulentos como
suplantaciones del verdadero propietario y as despojarlos de su propiedad
hay que tener presente que si existe un tercero registral el propietario
despojado no podr recuperar su propiedad.

Por otro lado tambin abordara la problemtica del trafico patrimonial si no

existiera este principio y cuales serias la consecuencias en el trafico
inmobiliario
1.-

Antecedentes

El principio registral de fe pblica registral se encuentra consagrado en el art. 2014

del cdigo civil peruano de 1984, tambin se encuentra regulado en el artculo
VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, el
cual seala: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero
registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base
de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
asientos registrales
Es preciso sealar que con la modificacin del artculo 2014 del Cdigo Civil
queda claro que la buena fe pblica registral no solo se extiende a los
asientos registrales como seala el VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos sino que se extiende a los ttulos archivados
que los sustentan. Con ello se acaba la discusin que si para ser tercero
registral era suficiente que las causas de nulidad, anulabilidad, rescisin y
resolucin no consten en los asientos registrales, por norma sustantiva estas
causas ahora se extiende a los ttulos archivado.
Es decir, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende an en el
supuesto que se declare la invalidez, rescisin, cancelacin o resolucin del
ttulo de quien adquiri su derecho, en tal sentido, la proteccin que se otorga
al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad
y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisin y resolucin).
El artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades
consagra el Principio Registral de Fe Pblica Registral en los siguientes
trminos: La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripcin del Registro

no perjudicar al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurdicos

sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e
invalidez no consten en los asientos registrales.
El inciso c del artculo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantas del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos es: La seguridad jurdica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto proteger la
adquisicin del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisicin sea
a ttulo gratuito, o requerir que la misma sea a ttulo oneroso como en el caso
del Sistema Registral Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del
ttulo oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la
aplicacin del Principio Registral de Fe Pblica Registral no existe distincin
entre los beneficios que se concede al adquiriente a ttulo gratuito y los
beneficios que se concede al adquiriente a ttulo oneroso.
El problema que se abordara en el presente artculo es si EL PRINCIPIO DE FE
PUBLICA REGISTRAL BRINDA REGURIDAD JURIDICA EN EL TRAFICO
JURIDICO INMOBILIARIO O DEBE SER DEROGADO POR CONVALIDAR
SUPUESTOS DE INEFICACIA ESTRUCTURAL (NULIDAD Y ANULABILIDAD)
Y LOS SUPUESTOS DE INEFICACIA FUNCIONAL (RESCISIN Y
RESOLUCIN
En definitiva, el presente estudio contribuir a esclarecer si efectivamente el
principio de f publica registral brinda seguridad jurdica al trafico jurdico
inmobiliario o el mismo como debe ser modificado o derogado para que el
registro no convalide con la inscripcin registral causales de nulidad,
anulabilidad, rescisin o resolucin, en perjuicio de los que se podran ver
afectado su derecho por quienes se amparan en este principio.

3.-

Definicin del Problema

La regla general o dogma, descansa en que el Principio de Fe Pblica registral,

esta situado en el marco del principio general de proteccin de la confianza
puesta en la apariencia jurdica que otorga el registro, as como el de otorgar
seguridad jurdica en las transferencias patrimoniales, a aquellos terceros que
contrataron de buena fe a titulo oneroso e inscribieron su derecho confiando
en la exactitud del registro, pues todo lo que publicita el registro se toma
como cierto.
Como se puede apreciar el tratamiento legislativo (Articulo 2014 c.c.), tiene
coherencia entre si con la exactitud y proteccin que otorga el registro, a
aquellos que contrataron basndose en el Principio de fe publica registral, el
mismo que converge con la publicidad y legitimacin que otorga el sistema
registral.
La consecuencia que implica este principio de fe pblica registral, es que otorga al
tercero registral una seguridad jurdica en las adquisiciones patrimoniales que
ha realizado confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que
pretenda enervar su derecho adquirido, pero para alcanzar la proteccin de
tercero cualificado de la fe pblica como bien lo expresa el Doctor GONZALES
BARRON, Gunther Hernn, tiene necesariamente que cumplir con lo
siguientes requisitos:
1.- Adquisicin valida a titulo oneroso (elemento negocial)
2.- Confianza en el registro (elemento objetivo)
3.- Buena fe (elemento subjetivo)
4- No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia
5.- Inscripcin de su propio ttulo (elemento de cierre)

Si el tercero no cumple con todos estos requisitos no estar protegido por el

principio de fe pblica registral recogido en el artculo 2014 de nuestro cdigo
civil vigente, y por lo tanto su derecho puede ser atacado y enervado.
Si este principio no existiera, en palabras de Arias- Schreiber y Crdenas Quiros,
la incertidumbre reinara en las adquisiciones a ttulo oneroso, pues por una
diversidad de causas que el adquirente nunca estuvo en posibilidad de
conocer, podra ver privada su adquisicin. (ARIAS-SCHREIBER y
CRDENAS, 2001, Tomo X: 143
El otro problema a resolver en el presente estudio es que con la aplicacin del
principio de fe pblica registral se estara convalidando supuestos de
ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia
funcional (rescisin y resolucin) en perjuicio de terceros ajenos.

Por otro lado no se puede perder vista que en el caso de trfico inmobiliario
nuestro Cdigo Civil en su artculo 949 seala que La sola obligacin de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario. y en su artculo 1529 se
seala: Por la compra venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero .
De lo sealado en el artculo 940 del Cdigo Civil de 1984, establece que los
derechos de propiedad inmobiliaria nace extra registro, es decir se tiene que
la inscripcin de las transferencias no es constitutiva en nuestra legislacin,
siendo esta declarativa, siendo potestad del propietario la decisin de su
inscripcin o no.
Por otro lado el Cdigo Civil en su Artculo 2016 (Principio de prioridad), seala
La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro .

Y en el Artculo 2022, que recoge el principio de Oponibilidad de derechos sobre

inmuebles inscritos, se seala: Para oponer derechos reales sobre inmuebles
a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se
opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn .
Del estudio de estos artculos se puede apreciar que nuestro sistema registral
prioriza la inscripcin registral aun en contra del propietario de fecha cierta
ms antigua que no inscribi su derecho, pero que esa inscripcin y derecho
puede ser enervada si el adquiriente no es un tercero registral, es por ello que
tiene como pilar del trafico jurdico inmobiliario y seguridad jurdica al principio
de fe pblica registra o tambin llamado tercero registral
En mi experiencia profesional he podido darme cuenta de los diversos
inconvenientes que traera para el trfico jurdico inmobiliario y la seguridad
jurdica que nuestro ordenamiento legal no recogiera el principio de fe pblica
registral, toda vez que ningn comprador estara seguro que efectivamente
compro bien y que es un propietario al que su derecho no podr ser enervado
una vez inscrito en el registro aunque despus se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.
Ms aun como saber que efectivamente el que te trasmiti el derecho por
compraventa su acto no adolece de nulidad, anulabilidad, rescisin o
resolucin.

Sin el principio de fe pblica registral que asegura el trafico inmobiliario, sera

posible que una entidad bancaria podra efectivamente otorgarte un mutuo con
garanta hipotecaria con la certeza que ms adelante que su garanta
hipotecaria no sea declarada nula por un juez, pues en sede judicial se ha

anulado el derecho de propiedad de su acreedor y por lo tanto caera la

hipoteca pues uno de los requisito de validez de la hipoteca es que sea
otorgado por el propietario.
Como saber yo propietario que compre bien y que mi derecho es inatacable sin
este principio de fe pblica registral como ocurre en otros pases como el
sistema anglosajn tendra que contratar un seguro inmobiliario para que este
responda en caso de perder mi propiedad, y con el pago de este seguro se
estara encareciendo las transferencias inmobiliarias.
En el presente estudio veremos si posible mantener vigente este principio en
perjuicio de terceros que se vern despojados de su propiedad en hars del
trafico jurdico inmobiliario y la necesidad de mantener la adquisicin del
tercero registral en beneficio de la seguridad jurdica.
Podemos concluir que La construccin jurdica o un sistema bien definido, es
sinnimo de reglas claras, lo que se traduce en confianza, principalmente para
los que realizan o participan en el trafico patrimonial debido a la seguridad
jurdica que le garantiza el principio de fe pblica registral.
Es por ello que la construccin jurdica del principio de fe publica registral se da a
partir de considerar que un tercero ajeno a una relacin jurdica anterior al
suyo, y que confo en la publicidad y seguridad que otorga el registro, y en
base a esa informacin adquiere de buena fe, a titulo oneroso algn derecho
de persona que aparece en el registro con facultades para otorgarlo, inscribe
su derecho en el registro mantiene su adquisicin aunque despus se anule,
rescinda o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en los
registros pblicos.
Esta construccin jurdica se realiza con la figura jurdica de un tercero, con la
buena fe, con titulo oneroso, con la publicidad material que otorga el registro,
as mismo como la seguridad que otorga el registro al derecho inscrito, por

ltimo que la inexactitudes registrales que no consten en los registros no

afectan al tercero que contrato en base a la publicidad jurdica del registro.
Este principio constituye la manifestacin ms importante del superior principio de
presuncin de exactitud del registro. La presuncin legitimadora de
extraordinario valor en el orden procesal, por ser una presuncin legal o iuris
tamtum, no es suficiente, ya que el adquirente est sujeto a una posible
impugnacin y demostracin de la inexactitud registral, con el riesgo de
quedar sin efecto la adquisicin. La presuncin de exactitud resulta
insuficiente para conseguir la seguridad plena en el trfico jurdico
inmobiliarios; para conseguir proteccin integral las legislaciones registrales
ms avanzadas crearon el principio de fe pblica registral.

Autor: David Gmez Cceres

Abogado Especialista en Derecho Registral
Docente Universitario en la Facultad de Derecho
De la Universidad Catlica Los ngeles de Chimbote
-*/*/-*/No hay buena fe registral cuando se conoce inexactitud de
registro (28/05/2013)

La Corte Suprema estableci en la CAS. N 204-2010 HUAURA que si se conoca la inexactitud del registro
no se puede invocar la buena fe registral
En el caso materia de comentario, el actor demand la nulidad del contrato de compraventa, elevada a
escritura, celebrada entre el recurrente y la anterior propietaria registral; afirm ser el verdadero propietario
del bien materia de litis, puesto que lo adquiri con anterioridad y ventas sucesivas de la misma propietaria
registral con quien el demandado celebr posteriormente el referido contrato de compraventa. Por su parte,
el recurrente seal que realiz la compra del mencionado inmueble de conformidad con el principio de fe
registral ya que lo adquiri de la propietaria del bien ante Registros Pblicos.
El juez de la causa declar infundada la demanda argumentando que el recurrente adquiri el predio de
acuerdo al principio de buena fe. Sin embargo, los jueces Ad quem revocaron la sentencia y la declararon
fundada, el argumento central para ello fue que si bien el recurrente adquiri el inmueble basado en el
registro, ste conoca sobre la inexactitud del registro ya que saba que el predio haba sido vendido

parcialmente y al comprobar an no haba sido inscrito el acto de transferencia, pretendi refugiarse en su

proteccin y oponerlo a pesar de conocer la traslacin efectuada con anterioridad.
Al respecto, el Tribunal Supremo coincidi con los jueces de mrito al considerar que no existi buena fe de
parte del recurrente ya que existi un fin ilcito en la segunda compraventa por el hecho de que ambas partes
conocan que el bien era ajeno, al haberse vendido con anterioridad.