Derecho Civil IV

Tema 1: La Venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la

propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por lo tanto la Venta es un
contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la
propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el
precio en dinero, este contrato no es limitado en el sentido de que pueden existir varios
vendedores y varios compradores en un mismo contrato.
Breve Nocin Histrica: La venta es un perfeccionamiento del trueque que naci
cuando apareci un medio universal de cambio: el dinero. Ello implico una serie de
ventajas: La realizacin del trueque supona la coincidencia entre dos personas, cada
una de las cuales debe procurarse precisamente el bien que la otra persona desea
enajenar y el hecho de que tales bienes sean mas o menos de igual valor en el criterio
de los permutantes. La venta descompone el trueque en dos operaciones y ello implica
una simplificacin, ya que el dinero logra la equivalencia y coincidencia.
Naturaleza Jurdica: La venta, propiamente dicha, es siempre un contrato. Las
enajenaciones llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la
expropiacin, no son ventas en el sentido que establece nuestro Cdigo Civil, solo son
aplicables por analoga las normas sobre ventas contenidas en el mencionado Cdigo.
Caractersticas del contrato de compraventa:
a) Es Contrato nominado o tpico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.
b) Es Contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.
c) Es Contrato oneroso, requisito esencial porque si no, no existira compraventa sino
que derivara en uno de donacin.
d) Es Contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
e) La venta puede ser de ejecucin instantnea o de tracto sucesivo. El tracto sucesivo
se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.
Elementos del Contrato de Compra venta:
a) Cosa: objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las
prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio.
b) Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una
cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
c) Personas o partes:
El vendedor, que es la persona fsica o jurdica que transfiere la propiedad,
El comprador, que es quien la adquiere.
c) Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya
que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es habitual que el
consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay
excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de
bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito,
expresa o tcitamente.

e) De validez:
la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de
sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar.
el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga
sobre el precio y la cosa.
Modalidades de la Venta:
a) Cosas Muebles:

Venta Ensayo Previo: en las ventas sujetas a ensayo previo el contrato queda
sujeto a que la cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para
el uso a que esta destinada, todo lo cual constituye una condicin suspensiva. En
principio dicha condicin debe ser expresa; pero a veces el uso hace presumirla.
Venta ad gustum (al gusto): es aquella que est sometida a la condicin futura e
incierta de superar una prueba o degustacin que permita averiguar si la cosa
posee la calidad expresa o tcitamente convenida.
Venta de mercancas por Peso, Cuenta o Medida: cuando se trata de mercancas
vendidas con sujecin de peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el
sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor hasta
que sean pesadas, contadas o medidas.
Venta en Globo: al venderse mercancas alzadamente o en globo la venta queda
perfeccionada inmediatamente. Se juzga que la venta se hecho alzadamente o en
globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso, al
nmero o la medida: o cuando, aunque se haya hecho merito de esto, ha sido
nicamente para determinar el monto del precio.
Venta con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un
derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Cabe aadir que la
finalidad econmica de esta figura gira entorno a la posibilidad de que el vendedor
adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ah
que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de
retroventa, tratndose realmente de un prstamo garantizado.
Venta a Crdito o Plazos (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado,
realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a
realizar el pago fraccionado en un determinado nmero de cuotas peridicas.
Venta con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio
queda sujeta a una condicin suspensiva que puede consistir en el pago del precio
o cualquier otra lcita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurdicos.

b) Cosas Inmuebles

Por unidad de cabida: el vendedor siempre estar obligado a entregar la cosa en

toda la cantidad expresa en el contrato, salvo las siguientes modificaciones:
a) Si la venta del inmueble se ha hecho con la expresin de su cabida, a razn de
tanto por medida, el vendedor esta obligado a entregar al comprador que lo exija,
la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a
sufrir una disminucin proporcional en el precio.

b) Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el

contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del
contrato si el excedente del precio pasa de la ventava parte de la cantidad
declarada

Venta en Globo: En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo
determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato
comience con la medida, sea que comience por la indicacin de cuerpo vendido
seguido de la medida, la expresin de la medida no da lugar a ningn aumento en
el precio a favor de el vendedor por exceso de la misma ni a ninguna disminucin
de el precio a favor de el comprador por menor medida, si no cuando la diferencia
entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en mas
o menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si
no hubiere estipulacin en contrario.

El Precio: Exista una discusin sobre que deba considerarse que era el precio, los
Sabinianos, decan que consista en cualquier otra cosa que no fuera dinero; y los
Proculeyanos, manifestaban que deba ser un precio en dinero, diferencindolo as del
trueque. Justiniano consagra la postura de los Proculeyanos.
Requisitos del Precio:
a) Precio en dinero: la compraventa debe ser en dinero, de lo contrario no existir
compraventa sino otra figura jurdica y el mismo debe ser cancelado al momento
de la celebracin del contrato.
b) Precio Serio: el precio debe de ser serio o lo que es igual que el vendedor tenga la
intencin de exigirlo.
c)

El Precio no deber ser Vil ni Irrisorio: un precio sobreexagerado podra denotar una
donacin simulada as como un precio muy bajo pero esta condicin en ningn
momento afectara la validez y eficacia del contrato

d)

El precio debe ser determinado: deber estar determinada en el precio por

unidad, la unidad de peso utilizada o medida si fuera el caso, los das, etc, y se
considerara indeterminado cuando se vende algo a juicio del vendedor o a su
precio.

Prohibiciones legales para vender y comprar

Incapacidades legales para vender y comprar art.1481
El nico supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que
entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
Esta incapacidad que establece el cdigo en el art: 1481 se ha establecido para:

a) Evitar el abuso de influencia de un cnyuge sobre el otro, que podra moverlo a

consentir en venderle o comprarle bienes en condiciones muy desfavorables.
b) Evitar donaciones irrevocables encubiertas que haran ineficaz. Establecido en el art:
1451
c) Evitar fraudes a los derechos de los acreedores realizados mediante venta simuladas
+del cnyuge deudor al otro cnyuge.
d) Evitar donaciones por mas de la cuota disponible simuladas bajo la forma de ventas
establecidas en el art: 1467
Supuestos de la incapacidad son:
a) Que exista matrimonio valido entre las partes (materiales) del contrato
b) Que la operacin sea una venta en le sentido estricto. As la incapacidad de referencia
no impide que se adjudiquen a un cnyuge derechos del otro en el caso de particin de
bienes en los cuales ambos cnyuges tenan derechos, ni impiden tampoco que un
cnyuge adquiera bienes del otro en remate judicial.
Sanciones de la incapacidad
Los autores discuten acerca de si la venta entre cnyuges esta afectada de nulidad
absoluta o relativa y dentro de esta ltima tesis discuten a su vez si la anulabilidad solo
favorece al cnyuge vendedor, favorece a ambos cnyuges, sus herederos y acreedores.
Nos inclinamos por el ultimo q parece el indicado.
El criterio de que la venta entre marido y mujer esta viciado de nulidad absoluta.
En cuanto a la tesis de nulidad relativa, esta es la nica que explica el hecho de que la
venta entre cnyuges sea confirmable una vez que desaparezca la causa de la
incapacidad. Ejemplo: El divorcio.
Incapacidad para comprar
Las incapacidades para comprar pueden clasificarse en cuatro grupos: Incapacidades
establecidas en el ordinal 1 al 5 del art: 1482 y en el art: 370 del cdigo civil.
Supuestos: art: 1482 No pueden comprar, ni en subasta, ni directamente, ni por
intermediario de otras personas:
a) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
b) Los tutores, protutores y curadores, los bienes los bienes de las personas sometidas a
su tutela.
c) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de
vender o de a ser vender.
d) Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o de
los establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los
bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

e) Los magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de

justicias, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del tribunal de que forman
parte.
Fundamento:
De las cuatro primeras de las incapacidades expresadas es la oposicin de intereses y de
la ltima del deseo de asegurar la imparcialidad de la justicia.
Consecuencias de tales incapacidades:
Es la prohibicin de que las personas afectadas compren dichos bienes ni aun en subasta
publica ni directamente ni por intermedio de otras personas, salvo en 3 casos:
1. Cuando se trata de acciones hereditarias entre coherederos
2. De cesin de pago de crdito
3. De garanta de los bienes que ellos posean art: 1482 penltimo aparte:
Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los
bienes que ellos poseen.
Sancin: La compra realizadas por los incapaces de que tratamos esta viciada de nulidad
relativa que puede invocar respectivamente el hijo, el menor, el entredicho, o el
inhabilitado, propietario, la Nacin, el Estado, seccin de ellos o establecimiento publico,
o el tutor o accin.
Tambin podemos hablar de incapacidad aquellas previstas en los ordinales 5 y aun la
previa en el ordinal 4 del art: 1482 del cdigo civil estn sancionadas con nulidad
absoluta.
Complemento de las normas citadas es la de que los tutores o protutores mientras
ejerzan sus cargos no pueden adquirir de terceras personas los bienes del pupilo que
hubiere enajenado art: 370aparte nico Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes
del menor ni tomarlos en arrendamiento, ni hacerse cesionarios de crditos ni derechos
contra l.
Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los bienes
del menor que hubieren enajenado.
Art: 393El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en estado habitual
de defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus propios intereses, sern
sometidos a interdiccin, aunque tengan intervalos lcidos.
Artculo 408.- El entredicho por condenacin penal queda sometido a tutela, la cual se
regir por las disposiciones de este Captulo, en cuanto sean aplicables.
Incapacidad para vender
No se trata de verdaderas incapacidades si no de simple limitaciones del poder de
disposicin del titular del derecho establecidas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibicin de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
2. Cuando se ha embargado el bien en cuestin
3. Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular.

Cuando este ha hecho cesin de bienes art: 1942 Por la cesin de bienes queda el
deudor inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas
obligaciones.
Artculo 1.946.- Los acreedores pueden dejar al deudor la administracin de sus bienes, y
hacer con l los arreglos o convenios que tuvieren por convenientes, siempre que en ello
se conformaren las dos terceras partes de los acreedores concurrentes que renan las
tres cuartas partes de crditos, o las tres cuartas partes de acreedores concurrentes que
renan los dos tercios de crditos.

TEMA 2: Efectos del contrato: Obligaciones del vendedor Artculo 1.486.- Las
principales obligaciones del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa
vendida.
Y la definicin legal de la venta Artculo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el
precio.
Tradicin. La Tradicin es tanto como entrega, pero no cualquier entrega, si no la que
se propone transmitir la propiedad directamente o a travs de la justa posesin, y en
algunos casos de una tenencia jurdicamente estructurada.

Artculo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisin de la propiedad u
otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del
consentimiento legtimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del
adquirente, aunque la tradicin no se haya verificado.
Artculo 1.487.- La tradicin se verifica poniendo la cosa vendida en posesin del
comprador.
Clases de tradicin
a) Muebles e inmuebles
b) Lugar de la tradicin
Inmuebles Artculo 1.488.- El vendedor cumple con la obligacin de hacer la tradicin de
los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Ejemplo: la entrega de
las llaves.
En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el
comprador, si es que no otorga la escritura la omisin puede suplirse con el registro de la
sentencia que declare la existencia del contrato de venta.
Muebles corporales Artculo 1.489.- La tradicin de los muebles se hace por la entrega
real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo
consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la
venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo.
Tambin
muebles
tradicin
posesin

debe advertirse que existen otras formas de hacer la tradicin de bienes

corporales, entre los cuales pueden citarse la fijacin de sellos o marcas y la
documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la
de dichos bienes (certificados de deposito, cartas porte etc.)

En cuanto a las cosas incorporales Artculo 1.490.- La tradicin de las cosas incorporales
se verifica por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el
consentimiento del vendedor.

De la Cesin de Crditos u Otros Derechos:

Artculo 1.549.- La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una accin son
perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre
el crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradicin.
La tradicin se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o derecho cedido.
Lugar de la tradicin.
Artculo 1.492.- La tradicin debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el
acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa.

Artculo 1.295.- El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado
el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde
se encontraba la cosa que forma su objeto, en la poca del contrato.
Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que
se establece en el artculo 1.528Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el
comprador debe pagar en el lugar y en la poca en que debe hacerse la tradicin.
Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradicin, el pago se har en el
domicilio del comprador segn el artculo 1.295.
Momento de la tradicin: Conforme al derecho comn la tradicin debe efectuarse en
el momento convenido por el contrato y en silencio de este, de inmediato. Pero debe
tenerse en cuenta que:
a) Artculo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no est
obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.
b) articulo 1493 aparte nico Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando
haya acordado plazo para el pago del precio, si despus de la venta el comprador
se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se
encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se d caucin de
pagar en el plazo convenido.
c) Art.: 1215 Si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere
disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la
obligacin, o no le hubiere dado las garantas prometidas, no puede reclamar el
beneficio del trmino o plazo.
d) El vendedor tampoco esta obligado a hacer entrega cuando habiendo a cordado
plazo para el pago del precio, este ha vencido sin que el comprador haya cumplido
su obligacin, siempre que se renan las condiciones exigidas por el derecho
comn para oponer la excepcin non adipleti contrato.

Gastos de la Tradicin: Salvo que las partes acuerden caso contrario los gastos de la
tradicin (consiste en poner la cosa vendida en posesin del comprador en forma
pacifica y publica) son a cuenta del vendedor salvo las escrituras y dems accesorios de
la venta que son a cargo del comprador, as como el transporte sino hay convencin en
contrario.
Objeto de la Tradicin: El Principio en la tradicin es que el vendedor entregue la cosa
tal y como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo
cuanto este destinado a la perpetuidad para su uso, as como los ttulos y documentos
concernientes a la propiedad y uso de la misma.
Saneamiento en caso de eviccin: Es la obligacin que tiene el vendedor de
asegurar al comprador la posesin pacifica de la propiedad o derecho vendido.

Saneamiento por Vicios o Defectos Ocultos: Esta deriva de la obligacin de

transmitir la propiedad o derecho, y no es mas que la obligacin que tiene el vendedor
de asegurar la posesin til de la cosa o lo que es igual que garantizar al comprador una
posesin que le permita utilizar la cosa.
Requisitos y Condiciones que deben cumplirse para que los vicios o defectos
puedan considerarse redhibinditorios:
Que afecte cualitativamente a la cosa
Que le afecte en el uso para el cual fue destinada
Por lo que respecta a la gravedad del Vicio, que sea de tal magnitud como para que el
comprador de haberlo conocido no lo hubiera comprado, o hubiese ofrecido menor
Que el vicio sea oculto.
Que el vicio exista para el momento de la venta
Que el vicio sea ignorado por el comprador
Accin Redhibitoria: En la era Romana era aquella accin que consiste en exigir la
devolucin del precio a cambio de la devolucin del animal comprado. Hoy en da es el
derecho de un contratante de solicitar por va judicial la anulacin del acto jurdico
bilateral y oneroso, ya que recibi un bien con vicios ocultos es decir redhibitorios. Esta
accin debe ser intentada en el termino de un ao comenzados a contar desde el da de
la tradicin esto si se trata de inmuebles, si se trata de animales debe intentarse dentro
de los cuarenta das y si se trata de otras cosas muebles dentro de los tres meses, pero
en cualquiera de los casos se empezara a contar a partir de la entregada.
Accin Quanti Minoris: Anteriormente en la poca Romana esta accin consista en la
retencin del animal y de esta manera se obtena una indemnizacin correspondiente a
la disminucin de su valor considerado en abstracto e independientemente del perjuicio
sufrido. En Nuestro Ordenamiento Jurdico la accin quanti minoris es el derecho que
tiene un contratante de solicitar por va judicial la modificacin del acto bilateral y
oneroso por haber recibido un bien con vicios ocultos.

Garanta de buen Funcionamiento: Existe garanta convencional de buen

funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador si en
cualquier caso en un trmino determinado la cosa vendida no funcione bien.
Para la existencia de estas garantas es necesario que exista un compromiso expreso o
tcito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
Naturaleza Jurdica: La obligacin del vendedor en cualquier caso depender del
contenido del contrato, ya que esta suele consistir en una obligacin de dar por cada una
de las partes. Ejemplo de ello es cuando se suministra al comprador una cosa nueva de
la misma clase y forma en sustitucin de la otra vendida. Y puede convertirse en una
obligacin de hacer si amerita la reparacin de la cosa.
Plazos para el ejercicio de las acciones: La ley estipula salvo pacto en contrario un
ao para el ejercicio de las acciones y estas sern contadas a partir de la denuncia del
defecto de funcionamiento, y la denuncia deber ser realizada por el comprador al

vendedor en el termino de un mes de descubierto el defecto de funcionamiento, Caso

contrario queda a carga del comprador.

Tema 3: Obligaciones del comprador:

Recibir la Cosa Objeto del Contrato:
La obligacin de la entrega que tiene el comprador esta fundada en la obligacin de
hacer la tradicin que tiene el vendedor, pero por su limitada trascendencia practica no
esta reglamentada por el legislador. El objeto de la obligacin de referencia es recibir
cuanto debe entregar al vendedor en razn a la obligacin de hacer tradicin y, en el
caso de la venta de las cosas muebles de llevarse la cosa.
La obligacin debe cumplirse en el momento y lugar en que el vendedor esta obligado a
hacer la tradicin. Si el comprador no cumple con su obligacin de recibir la entrega, el
vendedor, conforme al Derecho Comn puede:
a) Exigir el cumplimiento de la misma, en orden a lo cual puede valerse del
procedimiento de la oferta real y deposito.
b) Intentar la accin resolutoria conforme a las normas comunes a todos los contratos
bilaterales.

c) Limitarse en su caso, poner la excepcin non adimplendi contratos.

d) Exigir la indemnizacin de los daos y perjuicios causados por el incumplimiento o
mora del comprador
El Pago del Precio
La obligacin de pagar el precio es la obligacin fundamental del comprador lo que
explica en Art. 1527: La obligacin del comprador es pagar el precio en el da y lugar
determinado por el comprador.
1. Momento y lugar del pago:
a) El precio debe pagarse en el da y lugar determinado por el comprador.
b) Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, este debe
hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradicin.
c) Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la
tradicin, el pago se har en el domicilio del comprador. Este supuesto se realizara en 2
casos:
Cuando conforme al contrato la tradicin debe hacerse antes o despus del pago del
precio.
Cuando el pago del precio debe hacerse a un tercero (o sea una persona distinta al
vendedor)
d) Con respecto al momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de
suspender el pago que en ciertos supuestos tiene el comprador.
Obligacin de pagar intereses:
La obligacin de pagar el precio no implica la obligacin de pagar intereses, salvo en los
3 casos siguientes:
Cuando se lo ha establecido en la convencin, la cual indicara el momento desde el cual
comienza a correr y el tipo de los mismos. A falta de estas indicaciones, los intereses
comienzan a correr desde el da de la venta del tipo legal.
Cuando el comprador esta en mora.
3. Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta, caso en
el cual los intereses corren desde el da de la entrega hasta el da del pago, al tipo legal.
Esta norma se fundamenta en la consideracin de que no es justo que el comprador se
beneficie con los frutos u otras rentas de la casa vendida sin que el vendedor se
beneficie con la renta del precio, o sea con los intereses.
Suspensin del pago:
El comprador tiene derecho de suspender el pago del precio en los supuestos siguientes:
que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; que
aun no haya pagado el precio y que el comprador no haya renunciado al derecho de
suspender el pago del precio.

a) En relacin con la perturbacin actual o temida, la ley solo se refiere a perturbaciones

provenientes del ejercicio de una accin reivindicatoria o hipotecaria. Pero si la
perturbacin es actual existe el derecho a suspender el pago del precio, aun cuando la
perturbacin provenga del ejercicio de otras acciones reales e incluso cuando se han
descubierto vicios ocultos por la aplicacin de los principios de derecho comn sobre la
excepcin non adimpleti contratus. No sucede lo mismo cuando solo se trata de
perturbacin fundadamente temida.
Es cuestin de hecho determinar si el temor de perturbacin es fundado o no. En
relacin con la accin hipotecaria se admite en doctrina que es suficiente la existencia
de una hipoteca no cancelada, a menos que sea evidentemente nula. En relacin a la
accin reivindicatoria se considera que existe un temor fundado de perturbacin, entre
otros en los siguientes casos:
Cuando el vendedor sea un comunero a quien no se le adjudico la cosa en la particin
ulteriormente efectuada y,
Cuando se ha resuelto el derecho del vendedor por cualquier causa aunque nadie se
haya dirigido judicial ni extrajudicialmente contra el comprador.
b) Es necesario que aun se deba el precio porque lo que la ley confiere al comprador es
un derecho de suspender el pago y no de repetirlo. Tngase en cuenta que en el caso de
la oferta real y deposito, el pago no se perfecciona sino por la aceptacin de la oferta o
por la sentencia respectiva, de modo que mientras no exista una u otra, el comprador
que ha hecho oferta del precio puede todava retirar el depsito y suspender el pago.
c) El comprador no puede suspender el pago del precio si ha renunciado expresa o
tcitamente. Se entiende que existe renuncia tacita cuando el comprador suscribe letras
de cambio para el pago del precio. En cambio no la hay por el simple hecho de que el
vendedor no lo haya obligado al saneamiento a menos que se trate de aquellos
convenios segun los cuales y por excepcin el vendedor no esta obligado ni siquiera a
rembolsar el precio. Tampoco implica renunciar tcitamente al derecho de suspender el
pago del precio, es el simple hecho de que el comprador, conociendo la causa o
amenaza de perturbacin se haya comprometido en el contrato a pagar el precio en un
momento dado.
Pagar los gastos del contrato:
En principio corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y dems accesorios
de la venta, as como los gastos de transporte, lo que puede sintetizarse diciendo que
debe pagar los gastos de la venta y los gastos de transporte.
1. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales
causados por la redaccin del contrato, los derechos de autenticacin y registro del
mismo, y el papel sellado requerido. En cambio, no corresponde al comprador pagar los
impuestos sobre las ganancias obtenidas por el vendedor ni los gastos que se ocasione
por culpa del vendedor ni los gastos de cancelacin de hipoteca que existieran sobre el
inmueble vendido. El pago de estos corresponde a la persona a favor de quien se hace la
cancelacin.
2. Los gastos de trasporte que estn a cargo del comprador no son los gastos de la
tradicin ni los gastos de transporte que puedan ser necesarios para que el vendedor
lleve la cosa del lugar donde se encuentra al lugar donde debe efectuarse la tradicin,

sino los gastos de transporte que sean necesarios para llevar la cosa desde el ultimo
lugar al lugar donde quiera trasladar el comprador