Professional Documents
Culture Documents
3e kwartaal 2015
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopien,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM
is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de
daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
Inhoudsopgave
1
2
Samenvatting ............................................................................................................................. 4
Transacties ................................................................................................................................. 5
2.1 Aantal verkopen .................................................................................................................. 5
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 6
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 9
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9
2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9
2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10
2.4.2 Verkopen naar verkooptijdklassen ............................................................................ 10
2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11
3
Aanbod ..................................................................................................................................... 11
3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11
3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 14
3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 14
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 14
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 14
4
Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 15
4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 15
4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 15
4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 16
4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 17
4.5 Intrekkingen ...................................................................................................................... 17
4.6 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 19
Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ................................................................................... 21
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers ...................................................................................... 23
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM................................................................................... 24
1 Samenvatting
Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio
vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen.
Na een uitstekend eerste halfjaar heeft het 3e kwartaal 2015 verrassend veel transacties opgeleverd. De NVM registreerde 36.277 verkopen van bestaande koopwoningen, 27% meer dan
een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal
47.500 transacties.
De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 137.491 transacties van
bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op 180.000 transacties voor
de gehele markt.
De prijs is in het 3e kwartaal 2015 met -0,3% licht gedaald in vergelijking met een kwartaal
eerder. De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +4,2%. De prijs van de
gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 12% onder het niveau bij de start van de crisis,
maar wel 8% hoger dan op het dieptepunt.
De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het 3e kwartaal 2015 met
0,5% gestegen tot gemiddelde 2.032. Het verschil met de gewone prijsontwikkeling
duidt op de verkoop van kleinere woningen in het 3e kwartaal.
De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 98 dagen en is daarmee hard gedaald.
De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 3e kwartaal 2015 ruim
133.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Er is sprake van een stevige daling van
12,6% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod
aan bestaande koopwoningen van om en nabij 175.000.
Aan de daling van de vraagprijs lijkt een einde te komen. In het 3e kwartaal 2015 is de
vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder nog miniem met 0,1% gedaald. De gemiddelde
vraagprijs bedraagt nu 276.000. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim
12% gedaald.
Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 337 dagen te koop. 1 op de 5 woningen staat 3 jaar of langer in de verkoop.
Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 4,4%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs daalt naar 3,8%.
Een potentile koper kon in het 3e kwartaal 2015 kiezen uit 11 woningen (= krapte-indicator).
De verkoopquote in het 3e kwartaal 2015 bedraagt 21%. De verkoopquote van nieuw aanbod is verder gestegen en komt uit op 28%, een stevige stijging.
De instroomquote ligt in het 3e kwartaal 2015 met 30% 7 procentpunten hoger dan een jaar
eerder.
Er zijn opnieuw ruim 9.100 woningen ingetrokken. De intrekquote is met 5,1% laag.
60% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom
een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 73% verkocht vanuit de eerste vraagprijs.
De cijfers die de NVM presenteert voor het 3e kwartaal 2015 zijn voorlopig. In bijlage 2 zijn
de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2015 opgenomen. Ook is in bijlage 3 uitleg te vinden over de berekeningsmethodiek die de NVM hanteert.
4
2 Transacties
36.277
35.000
37.292
28.564
40.000
2015-3
2015-2
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
Bron: NVM
6.000
4.000
2.000
Bron: NVM
Tussenwoning
2-onder-1-kap woning 3209
Appartement
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Hoekwoning
Vrijstaande woning
150.000
108.519
140.000
130.000
120.000
137.491
129.778
110.000
100.000
90.000
80.000
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
60.000
2010-3
70.000
Bron: NVM
Verkiezingen
3250
3000
2750
2500
Lenteakkoord
Banken houden
vast aan 106%
Verhoogde
schenking
Nieuwe
hypotheekregels
Woonakkoord
2250
2000
1750
1500
1250
1000
750
= NVM openhuizen dag
2012-1
2012-5
2012-9
2012-13
2012-17
2012-21
2012-25
2012-29
2012-33
2012-37
2012-41
2012-45
2012-49
2013-1
2013-5
2013-9
2013-13
2013-17
2013-21
2013-25
2013-29
2013-33
2013-37
2013-41
2013-45
2013-49
2014-1
2014-5
2014-9
2014-13
2014-17
2014-21
2014-25
2014-29
2014-33
2014-37
2014-41
2014-45
2014-49
2015-1
2015-5
2015-9
2015-13
2015-17
2015-21
2015-25
2015-29
2015-33
2015-37
500
Woonakkoord
door 1e kamer
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe
verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen terugdraaien. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder
7
voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. De groene lijn geeft het aantal verkocht onder voorbehoud dat op basis van de uitgesproken verwachting van de NVM gerealiseerd zou moeten worden, rekening houdend met de seizoenstrend.
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
In het 3e kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000
euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 352.000 euro, een appartement voor
175.000 euro.
Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van
appartementen zijn sindsdien met bijna 10% toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande
woningen is bezig met een inhaalrace en ligt inmiddels ook bijna 8% hoger. In vergelijking met
het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12% (appartementen nog ruim 8% lager). Meer uitleg over de wijze waarop de NVM de ontwikkeling van de
prijzen berekent, is terug te vinden in bijlage 3 van dit document.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Voor het eerst in 2 jaar tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning kwartaal op kwartaal licht, met 0,3%. Voor een groot deel kan dit gezien worden als een correctie op de prijsstijging in het 2e kwartaal 2015, waarin net wat grotere woningen zijn verkocht (zie hiervoor ook paragraaf 2.3). Deze correctie lijkt zich ook als een seizoenstrend te manifesteren in eerdere jaren.
Van alle woningtypen steeg alleen de prijs van verkochte vrijstaande woningen, met 1,0%. De
prijs van verkochte tussenwoningen daalde het sterkst met totaal 1,0%.
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
2015-3
2015-1
2014-3
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
-4%
2005-3
-3%
Bron: NVM
De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
ningtype met 5,2%, vooral veroorzaakt door de verkoop van gemiddeld grotere vrijstaande woningen (zie ook paragraaf 2.3). De andere woningtypen kenden een prijsstijging varirend van
3,3% voor hoekwoningen tot en met 4,4% voor appartementen.
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe een accurater beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt dan de gewone
transactieprijs. De vierkantemeterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 3e kwartaal 2015 uit op 2.032 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen met 1.796 euro
het laagst en die van appartementen het hoogst (2.272 euro).
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Anders dan de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning, is de vierkantemeterprijs in het
3e kwartaal 2015 wel toegenomen met 0,5%. Het geeft aan dat de woningen die in het 3e kwartaal
2015 verkocht zijn, gemiddeld wat kleiner zijn geweest dan een kwartaal eerder. Het is het 9e
kwartaal op rij dat de vierkantemeterprijs toe is genomen in vergelijking met een kwartaal eerder.
De vierkantemeterprijs van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kapwoning en vrijstaand) nam
met respectievelijk 1,0% en 1,1% het sterkst toe.
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
2015-3
2015-1
2014-3
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
-4%
2005-3
-3%
Bron: NVM
De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
laatst zulke lage verkooptijden gerealiseerd. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste
verkooptijd, dit kwartaal 177 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 94
dagen.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over looptijd van het aanbod).
2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder liggen de gemiddelde verkooptijden 17% lager. De daling varieert echter sterk per woningtype. De verkooptijd van de vrijstaande woning is in een jaar tijd met
ruim 10% gedaald, terwijl de verkooptijd van een tussenwoning en 2-onder-1-kapwoning met
meer dan 20% het sterkst daalden.
Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)
200
140
111
122
160
120
98
180
100
80
60
40
20
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
Bron: NVM
Met 9,0 miljard euro aan transacties ligt de marktstemmingsindicator 2,4% lager dan een kwartaal eerder. De beperkte daling is het gevolg van een lichte daling in het aantal transacties en in
de prijs van de gemiddeld verkochte woning. Bij de vrijstaande woningen is echter sprake van
een stijging met 4,4%.
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren met 33% flink hoger.
Zowel de transactieprijzen als het aantal transacties ligt duidelijk hoger dan een jaar eerder. Ook
hier springt de marktstemmingsindicator voor vrijstaande woningen er met een plus van ruim 39%
bovenuit.
3 Aanbod
3.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 3e kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) stonden 133.133 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om
naar schatting 175.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door.
Sinds het 2e kwartaal 2015 is de vrijstaande woning sinds lange tijd (2e kwartaal 2008) het meest
voorkomende woningtype in het aanbod. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd
het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. In het 3e kwartaal 2015 is 29,3% van
alle te koop staande woningen een vrijstaande woning. In het aanbod zijn relatief steeds minder
tussenwoningen te vinden. Voor de crisis waren 21 22 op de 100 woningen in het aanbod een
tussenwoning, inmiddels zijn dat er nog maar 18 op de 100.
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Procentueel gezien kende het 3e kwartaal 2015 de sterkste daling van het aanbod in vergelijking
met het kwartaal ervoor sinds 1999. Het gaat om een daling van 5,6%. Het staande aanbod van de
goedkopere woningtypen daalde het hardst: 7,5% bij de tussenwoningen en 7,2% bij de vrijstaande woningen. Het aanbod van vrijstaande woningen daalde met 2,0% slechts beperkt.
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Bron: NVM
3.1.2
Tussenwoning
2-onder-1-kap woning
Appartement
Hoekwoning
Vrijstaande woning
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
Het aanbod bevindt zich inmiddels bijna 3 jaar in een dalende tendens. Eind 2012 stonden bij
NVM-makelaars een recordaantal van ruim 176.000 bestaande koopwoningen te koop. Sindsdien is het aanbod met ruim 33.000 woningen teruggelopen (ofwel bijna 25% gedaald). De daling in het aanbod lijkt ook te versnellen. De daling van het aanbod op jaarbasis met 12,6% betekent in ieder geval een record voor deze eeuw. Dat zijn ruim 19.200 woningen minder. Hoe goedkoper het woningtype is, hoe sterker het aanbod in een jaar tijd is afgenomen. Het aanbod van het
goedkoopste woningtype, het appartement, is in een jaar tijd het sterkst afgenomen (-17,7%). Gevolgd door de tussenwoning (-14,1%), hoekwoning(-13,3%), 2-onder-1-kapwoning (-11,1%) en
tot slot de vrijstaande woning (-6,7%).
Theoretisch gezien duurt het nu nog bijna een jaar om het huidige aanbod van bestaande koopwoningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en
de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna
2 jaar en 2 maanden. Voor het eerst sinds de crisis zich manifesteerde is theoretische verkooptijd
tot onder het jaar gedaald.
3.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3e kwartaal 2015
276.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 165.000 euro, terwijl de
vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 438.000 euro bedraagt.
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De
groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep
woningen die in het aanbod staat.
Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande bestaande koopwoning bij NVM-makelaars gedaald met 12,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal licht gestegen met 0,3%. De
vraagprijs voor het gemiddeld te koop staande appartement daalde met 0,3%, terwijl deze voor de
andere woningtypen wat toenam (varirend van 0,2% tot 0,8%). Kwartaal-op-kwartaal gezien lijkt
het erop dat de jarenlange daling van de vraagprijzen omgebogen is naar een stijging. Of de stijging doorzet, is nog niet zeker.
Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
Bron: NVM
De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
12
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
-1,5%
2010-3
-1,0%
13
18%
20%
20%
19%
17%
17%
14%
10%
9%
10%
8%
7%
8%
15%
9%
10%
9%
20%
18%
25%
15%
12%
15%
30%
24%
22%
5%
0%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen
Bron: NVM
1 - 2 jaar
14
2-3 jaar
3 jaar en
langer
6%
4%
2%
Bron: NVM
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
15
11
11
2015-3
15
2015-2
16
20
10
5
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
Bron: NVM
De bestaande koopwoningmarkt trekt aan, hetgeen ervoor zorgt dat de keuze van de consument
steeds beperkter wordt. In het 3e kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. Een stabilisatie ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel ruim 5 punten lager dan een jaar geleden.
Voor tussenwoningen is de keuze het beperkst (7), voor vrijstaande woningen (23) nog steeds het
grootst. De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt
is nog geen sprake. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, hetgeen in de
nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. Er is wel een aantal regios en marktsegmenten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd.
4.3 Verkoopquote
De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding
van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal
in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt
van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd.
De verkoopquote van het totale aanbod is het afgelopen kwartaal toegenomen tot 21,0%, een stijging van 2,6 procentpunt in een kwartaal tijd. De sterke daling van het aantal te koop staande woningen is daar voor een groot deel debet aan. Toch is er nog altijd veel aanbod op de markt, zodat
verkoopquotes van voor de crisis vooralsnog uit beeld blijven. Dit komt vooral, omdat er nog relatief veel langlopend aanbod op de markt aanwezig is. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is
ook opnieuw verder gestegen en is terug op een niveau, dat ook voor de crisis als goed gezien zou
worden (28,0%). De verkoopquote van oud aanbod is in een kwartaal met 2,1 procentpunt gestegen tot 18,9%.
16
Verkoopquotes
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Verkoopquotes totaal
Verkoopquotes bestaand aanbod
Bron: NVM
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
32%
Instroomquote
35%
23%
30%
30%
4.4 Instroomquote
De instroomquote valt in het 3e kwartaal van het jaar vaak lager uit dan die in het 2e kwartaal. In
de zomermaanden zetten consumenten in het algemeen minder snel hun woning te koop. De instroomquote in het 3e kwartaal 2015 ligt met 30% daarom lager dan een kwartaal terug, maar duidelijk hoger (7 procentpunt) dan een jaar geleden. Met een instroomquote van 41% is de quote van
tussenwoningen ruim 2 keer zo hoog als die van vrijstaande woningen (19%).
25%
20%
15%
10%
5%
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
Bron: NVM
4.5 Intrekkingen
Steeds minder verkopers halen hun woning van de markt. In het 3e kwartaal zijn er 9.125 woningen ingetrokken. Een deel daarvan wordt verhuurd. Ongeveer 1 op de 20 woningen, die in het aanbod hebben gestaan, zijn het afgelopen kwartaal van de markt gehaald. Dat blijkt uit de intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Op jaarbasis zijn bijna 39.000 woningen ingetrokken. Veel van de ingetrokken woningen
17
stonden al vrij lang te koop. Van het bestaande koopwoningaanbod aan het begin van het 3e
kwartaal stonden de woningen gemiddeld 470 dagen te koop op het moment dat ze ingetrokken
werden.
18
4.6 Vraagprijsaanpassingen
Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 3e kwartaal 2015 rond 16% lager uitgekomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Dat is een sterkere daling dan in het eerste halfjaar
werd gesignaleerd. De daling wordt mede veroorzaakt door de sterke daling van het aantal woningen in het aanbod. Ook zijn in de huidige woningmarkt huizenverkopers minder snel geneigd hun
vraagprijs aan te passen.
De pieken in maart en september zijn het gevolg van de NVM Open Huizendag. Dat moment
wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt
door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari 2013.
Aantal vraagprijsaanpassingen per maand
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
jan
Bron: NVM
feb
mrt
apr
mei
2012
jun
jul
2013
aug
2014
sep
okt
nov
dec
2015
Inmiddels staat 60% van de woningen in het aanbod nog voor de eerste vraagprijs te koop. Dit
aandeel stijgt langzaam sinds het 4e kwartaal 2012. Van de transacties in het 3e kwartaal 2015 is
73% verkocht uit de eerste vraagprijs, opnieuw een paar procentpunten hoger dan een kwartaal
eerder.
Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde vraagprijsverandering is dus dalende. In het 3e
kwartaal 2015 vond de eerste vraagprijsverlaging plaats voor gemiddeld 4,4%, een half procentpunt lager dan een jaar eerder.
19
Bron: NVM
20
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
0%
2014-2
5%
2014-1
5.000
2013-4
10%
2013-3
15%
10.000
2013-2
15.000
2013-1
20%
2012-4
25%
20.000
2012-3
25.000
2012-2
30%
2012-1
35%
30.000
2011-4
35.000
2011-3
40%
2011-2
45%
40.000
2011-1
45.000
2010-4
50%
2010-3
50.000
mrt-97
sep-97
mrt-98
sep-98
mrt-99
sep-99
mrt-00
sep-00
mrt-01
sep-01
mrt-02
sep-02
mrt-03
sep-03
mrt-04
sep-04
mrt-05
sep-05
mrt-06
sep-06
mrt-07
sep-07
mrt-08
sep-08
mrt-09
sep-09
mrt-10
sep-10
mrt-11
sep-11
mrt-12
sep-12
mrt-13
sep-13
mrt-14
sep-14
mrt-15
sep-15
NVM
Kadaster
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.
21
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-10%
2005-3
2005-4
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
2013-3
2013-4
2014-1
2014-2
2014-3
2014-4
2015-1
2015-2
2015-3
-8%
NVM
NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder
voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.
22
Voorlopig
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
10.113
5.109
5.478
5.005
11.441
37.145
Transactieprijs (*1000 )
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
Transactieprijs per m2
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
2015-2
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
Verkooptijd in dagen
2015-2
Nederland
2015-2
Nederland
2015-2
Nederland
2015-2
Nederland
2015-2
Nederland
2015-2
Nederland
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
Definitief
23
10.178
5.180
5.527
4.979
11.428
37.292
Voorlopig
Definitief
199
215
262
349
176
224
201
216
262
350
175
224
Voorlopig
Definitief
1.793
1.838
1.965
2.148
2.291
2.024
1.799
1.838
1.959
2.147
2.285
2.022
Voorlopig
Definitief
71
83
128
224
103
112
71
82
128
220
103
111
Periode 2
Woningtype 1
Woningtype 1
transactie 1
200.000
Woningtype 2
Prijsontwikkeling
transactie 1
200.000
transactie 2
200.000
0%
Woningtype 2
transactie 1
300.000
transactie 1
300.000
250.000
233.333
Prijsontwikkeling -6,7%
0%
Prijsontwikkeling 0,0%
24
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit
zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld.
De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar
delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw,
waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in
de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.
2. De NVM presenteert een daling van de transactieprijzen met 0,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2015
voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking
met een kwartaal juist gestegen is met 0,5%. Vanwaar het verschil?
De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die
manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik
van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het
kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je
zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal.
De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld
geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek.
Samenvattend
De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere
gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
25