CASA ESTANCIA PARA EL ADULTO MAYOR

EL RINCN DE LA PAZ
TIPOLOGA: INVERSIN INDEPENDIENTE
VIABILIDADES
1. ESTUDIO LEGAL

Introduccin:
Segn Sapag y Sapag, son muchos los efectos econmicos que sobre el
flujo de caja tendr el estudio legal. Desde la primera actividad que tendr que
realizar si el proyecto es aprobado, la constitucin legal de la empresa, hasta
su implementacin y posterior operacin el proyecto enfrentara un marco legal
particular a la actividad que realizara la empresa, que influir directamente
sobre la proyeccin
legislacin

de sus costos y beneficios. El conocimiento

aplicable a la actividad

fundamental para la preparacin eficaz

de la

econmica y comercial. Resulta

de los proyectos, no solo por las

referencias econmicas que puedan derivarse del anlisis jurdico sino tambin
por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones legales para
incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes

costos, y

para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y

oportunamente.
Aspecto legal:
Para poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se
necesita previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales
como:
Creacin de Sociedad Antes de todo, es necesario crear e inscribir la
sociedad en el Registro del Conservador y realizar su publicacin en el Diario
Oficial.

La inscripcin tiene un valor aproximado de 2/1000 sobre el capital inicial

ms gastos de papelera (aproximadamente $270.000), y la publicacin de la
constitucin de la sociedad tiene un valor aproximado de $90.000. Por
concepto de notara se calcula un 1/1000 del capital inicial ms gastos
estimados en $300.000.
Inicio de Actividades Al formar un negocio hay que recurrir al servicio de
Impuestos Internos, con el objeto de iniciar legalmente las actividades. Para lo
cual es necesario llenar los siguientes formularios (Gratuitos a travs de SII):
-N 4415 Inscripcin al Rol nico Tributario y/o Declaracin de Inicio de
actividades.
-N 4416 Anexo del formulario anterior.
-N 3230 Declaracin Jurada para Tmbrales de Documentos y/o Libros

Notificaciones.
(Formularios en anexo N4)
Para

efectos

de

nuestro

proyecto

debemos

considerar

estos

antecedentes y los costos asociados que se encuentran detallados en un

cuadro resumen.
Contrato de Arriendo para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un
contrato, el cual esta establecido por la Ley N 18.101 publicada el 29.01.1982,
siendo modificada por la Ley N 19.866.- del 11.04.2003. El arriendo de esta
propiedad ser por un periodo de 20 aos, prorrogables, establecindose dos
clusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para
la construccin de 24 dormitorios los que sern utilizado para un Hogar de
larga estada para el adulto mayor, siendo estos construidos segn la normativa
del Departamento de Obras Municipal de Las Condes, en la segunda clusula
se indicara una indemnizacin por parte del arrendador si este no cumpliera
con el periodo de arriendo mnimo, consistente en el costo de la construccin.
El costo de dicho tramite Notarial es de $8.000.- que incluye 02 copias.

Cumplir con Requisitos Municipales Los municipios son los encargados de

aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del rea de la
Comuna. Para efectos Municipales del presente proyecto se proceder a pedir
las

siguientes

solicitudes

en

el

departamento

correspondiente

la

municipalidad de las Condes:

-

Para la Patente Municipal:

Informe de Factibilidad de Otorgamiento de Patente, Permiso de

Edificacin y Recepcin Final del inmueble donde se va a ejercer la actividad

comercial, documentos que deben solicitarse previamente en la Direccin de
Obras Municipales (Apoquindo N 3076).
- Documento que acredite el ttulo por el cual se ocupa el inmueble,
Certificado de Dominio Vigente, contrato de arriendo, comodato, etc.
- Iniciacin de Actividades ante el SII.
- Resolucin Sanitaria emitida por el SESMA (Avda. Bulnes N 177,
Santiago), para ejercer las actividades de manipulacin de alimentos y
autorizacin de funcionamiento.
-Escritura de Constitucin de Sociedad, Protocolizacin del Extracto y
Publicacin en Diario Oficial.
- La aprobacin de la solicitud ser resuelta en un plazo de cinco das
hbiles desde la fecha de recepcin de la solicitud con los antecedentes
completos, si corresponde.
El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula sobre
el capital inicial que en el caso de la alternativa 2) es de $151.476.000 y para la
alternativa 3) es de $171.158.000, correspondiendo pagar un 5 por mil (0,0005)
del monto del capital inicial anual, ms el Derecho de Aseo ($24.880), por lo
que la patente comercial tiene un costo anual para la alternativa 2) de $89.579.y para la alternativa 3) es de $75.738.El tiempo de duracin de este tramite ser:
02 das, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial.
05 das para la tramitacin y obtencin de la patente comercial.

- Direccin de Obras Municipales: Para la construccin de habitaciones

del presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el
permiso de factibilidad de suelo es la Direccin de obras Municipales. Para
cualquier construccin en la Comuna de Las Condes se requiere un permiso de
la (DOM) de la respectiva municipalidad para la construccin y edificacin a
peticin del propietario o constructor. Con anterioridad a la solicitud del permiso
se verifico a la DOM respectiva, los datos sobre nmeros, las lneas de
edificacin, la altura tipo de edificio y adems exigencias de urbanizacin que
rigen para el sector en que esta ubicado el terreno arrendado.
- Requisitos para construccin
Para la construccin de habitaciones en el proyecto la Direccin de Obras
Municipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo.
Con anterioridad a solicitud se verifico al DOM la altura, tipo de edificio y dems
exigencias de urbanizacin que rigen para el sector seleccionado siendo viable
la construccin sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a
arrendar.
MINISTERIO DE SALUD
Previo al tramite ante el Servicios de salud, se deber cumplir con la
Pauta de Requisitos autorizacin de instalacin y funcionamiento de
establecimientos de larga estada para el adulto mayor, casas de reposo,
hogares de ancianos, asilos, hospicios y otros similares comprobando
ante la municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementacin de
acuerdo al plano regulador, de obtener Patente Municipal.

Aprobacin de planos de planta fsica del local o proyecto.

Aprobacin del local e instalacin

Autorizacin de funcionamiento.

Declaracin del capital inicial

Cancelar aranceles estipulados por el Ministerio de Salud.

 Del Reglamento De Establecimientos de Larga Estada Para Adultos

Mayores.
- Planta Fsica:
Artculo 7: Los establecimientos debern disponer de una planta fsica que
cumplir a los menos con los requisitos establecidos en los artculos 5 al 11,
18, 21 al 27, todos inclusive, del decreto 194 de 1978, del Ministerio de
Salud, que aprueba el reglamento de hoteles y Establecimientos similares.
Debern contar, con las siguientes exigencias:
Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras
arquitectnicas:
Al menos una oficina/sala de recepcin:
Para que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y
sus familiares.
Los establecimientos de ms de un piso debern contar con un ascensor
que permita la cabida de una camilla.

Zonas de circulacin:
Con pasillos de un amplitud mnima de 94 centmetros, bien iluminados,
sin desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, stas deben
tener un ancho mnimo de 94 centmetros, con pasamanos en ambos
lados y peldaos evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol.
Sala de estar o de usos mltiples:
Con capacidad para el 100% de los residentes en forma simultnea, con
iluminacin natural, televisin y elementos de recreacin para los
residentes, tales como juegos, revistas, libros, etc.
Zonas exteriores para recreacin:
Con 1 metro cuadrado mnimo por residente, de patio, terraza, o jardn.
Comedor suficiente:
Para el 50% de los residentes simultneamente.

 Dormitorios:
Con un mximo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador
por cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de
las personas segn su autonoma. Contar con un timbre continuo por
cama. Al menos el 10% de las camas debern corresponder a catres
clnicos, los que se incrementarn de acuerdo al grado de dependencia
institucional.
Los servicios higinicos:
Debern estar cercanos a los dormitorios y ser de fcil acceso. Deber
haber a lo menos un bao con ducha por cada seis residentes y un bao
por piso que permita la entrada de silla de ruedas. Los pisos de stos
sern antideslizantes, contarn con agua caliente y fra, agarraderas de
apoyo, duchas que permitan el bao auxiliado y entrada de elementos
de apoyo y timbre de tipo continuo.
La cocina:
Deber cumplir con las condiciones higinicas y sanitarias que aseguren
una adecuada recepcin, almacenamiento, preparacin y manipulacin
de los alimentos, su equipamiento, incluida la vajilla estar de acuerdo al
nmero de raciones a preparar El piso y las paredes sern lavables;
estar bien ventilada, ya sea directamente al exterior o a travs de
campana o extractor.
Lugar cerrado para mantener equipamiento e insumos mdicos y de
enfermera mnimos tales como: Esfigmomanmetro, estetoscopio,
termmetros, botiqun de primeros auxilios y archivo de historias
clnicas.
Lugar cerrado destinado a guardar los tiles de aseo.
Lavadero con pileta:
Con un lugar de recepcin y almacenamiento para la ropa sucia,
lavadora adecuada al nmero de residentes e implementacin para el
secado y planchado de la ropa, adems de un lugar para clasificar y
guardar la ropa limpia. Si existe servicio externo de lavado, se asignarn
espacios para clasificar y guardar ropa sucia y limpia.

Personal:
La casa de reposo deber cumplir con las disposiciones del Reglamento
sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Bsicas en los Lugares de
Trabajo. TITULO III (ARTS. 8-12).
DE LA DIRECCIN TCNICA Y DEL PERSONAL
Artculo 8:
La direccin tcnica de estos establecimientos estar a cargo de una persona
con ttulo de una carrera del rea de la salud, de duracin no inferior a 8
semestres y de preferencia con capacidad gerontolgico. Ser responsable
ante la autoridad sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la
normativa sanitaria vigente. La direccin tcnica deber coordinar su accin
con el resto de los profesionales que concurran al establecimiento, y con la
administracin, con el objeto de velar por el cumplimiento del reglamento
interno.
Artculo 9:
El establecimiento deber contar con personal idneo, en cantidad suficiente
para satisfacer en forma permanente y adecuada la atencin integral de los
residentes, de acuerdo a su nmero, condiciones fsicas y psquicas.

Artculo 10:
Las residencias, de hasta veinte camas, con una proporcin de 80 o ms de
residentes autovalentes, deber contar con:
a) Auxiliar de enfermera.
Un auxiliar de enfermera cada 20 residentes o fraccin inferior a ello, las
24 horas.

b) Personal capacitado en el cuidado de ancianos o discapacitados

(Cuidador o asistente geritrico) cuya funcin es principalmente de
higiene, confort y entretenimiento de los residentes:
-Residencias con 80% de residentes autovalentes, deber tener:
1 Persona por cada 10 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 20 residentes horario nocturno.
-Residencias con 50% de residentes dependientes, tendrn:
1 Persona por cada 5 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 10 residentes horario nocturno.
c) Manipulador de alimentos con carn sanitario al da:
1 persona por cada 20 residentes o fraccin inferior a ello.
d) Auxiliar de servicio:
1 persona por cada 20 residentes, horario diurno.
Este personal deber ser incrementado proporcionalmente en base al
nmero de camas y el grado de dependencia de los residentes.
Artculo 11:
Podr contar adems con un kinesilogo, terapeuta ocupacional o profesor
de educacin fsica con formacin gerontolgico, para la rehabilitacin y
mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la
asesora de una nutricionista para la confeccin de minutas y dietas.
Artculo 12:
El establecimiento podr contar con los servicios de un mdico para el control
de salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su
mdico tratante. En el caso que se requiera de atencin mdica y no se
cuente con el profesional, se recurrir al servicio de salud pblico o privado al
que tenga derecho el residente. Adicionalmente, el establecimiento podr
contar con los servicios de una enfermera.

DISPOSICIONES GENERALES:
Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o
reclamos que ser timbrado por el servicio de salud
Autorizacin del servicio de salud del ambiente Regin Metropolitana
(SESMA)
Los locales considerados por el SESMA para obtener autorizacin sanitaria
son:
Cualquier establecimiento ubicado en la regin Metropolitana destinado a la
produccin, preservacin, envasado, almacenamiento, distribucin y consumo
de platos preparados (aquellas elaboraciones culinarios que se expenden,
listos para su consumo, sean fros o calientes o que requieran solo de un
proceso de calentamiento). Estn dentro de esta categora los llamados
restaurantes, fuentes de soda, cafeteras, casinos, elaboradoras de platos
preparados, de emparedados, pizzas y otros similares Por lo tanto, para poder
poner en funcionamiento las instalaciones de casino de la casa de reposo se
necesita la autorizacin sanitaria del SESMA.
La autorizacin para funcionar requiere los siguientes antecedentes:

Nombre, direccin y telfono establecimiento

Individualizacin, RUT, y domicilio del propietario y representante Legal

en su caso

Documentos que acrediten el dominio del inmueble

Plano del local indicando la distribucin de las camas en los dormitorios.

La calidad del inmueble donde est ubicado el establecimiento debern

cumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanizacin

Acreditar que cumple con los requisitos de prevencin y proteccin

contra incendios que establece el reglamento sobre condiciones
sanitarias y ambientales bsicas de los lugares de trabajo.

Identificacin del director tcnico responsable con copia del certificado

de ttulo, carta de aceptacin del cargo y horario en que se encontrar
en el establecimiento.

Planta del personal con que funcionar el establecimiento con su horario

contratado y sistema de turnos. Una vez que entre en funcin, deber
enviar al Servicio de Salud la nmina del personal que labora ah.

Reglamento interno del establecimiento, que deber incluir un formulario

de contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su
representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas
partes y las causales de exclusin del residente.

Plan de evacuacin ante emergencias

Con estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolucin.

La autorizacin sanitaria es uno de los requisitos exigidos por la

Municipalidad previo al otorgamiento de la patente correspondiente.

REGISTRO DE MARCAS:
Se deber considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento
de larga estada para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de
propiedad industrial ubicado en la calle Moneda 970 piso 10 (fono: 698 0125).
Pasos a realizar en el registro de marca:
a) Acreditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la
pgina web: www.dicom.cl.
b) Comprar un formulario ($600) para presentar la marca y cancelar media UF.
c) Publicar en el diario oficial la marca cancelando aproximadamente $20.000
d) Otorgamiento de la marca y nmero de registro, costo aproximado de
$42.000.
e) Entrega certificacin de la marca, posee una duracin de 10 aos. Costo
aproximado $10.000.
Este tramite tendr una duracin de 05 meses.
Cuadro Resumen de Costos Legales
Las Condes
Ao
Constitucin de Soc. y Ao 0
Contrato de Arriendo

Costos $
$660.000

Autorizacin SESMA

$80.565

Ao 0

Registro de Marca
Cambio de destino

Ao 0
Ao 0

$303.286
$1.500.000

Otros
Total Ao 0

Ao 0

$2.932
$2.546.783

Patente comercial

Ao 1-10

$1.695.778

2. ESTUDIO TCNICO
Este estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista
tecnolgico, en lo que se incluye el anlisis de la factibilidad de cada opcin y
la estimacin de su costo, pretendiendo llegar a determinar la funcin de
produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos
disponibles para la produccin. De la seleccin de la funcin ptima se
determinar el proceso de produccin ms conveniente y las necesidades de
inversin, de equipos, espacio, obras fsicas, mano de obra, maquinaria y la
determinacin de posicin de plantas, entre otras. Esto adems permitir
cuantificar el costo de operacin. Para seleccionar la mejor alternativa tcnica
se consideran principalmente factores econmicos, sin descuidar factores de
carcter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de insumos, oportunidad
de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o financiero.
Al estudiar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en
cuenta las exigencias del mismo:
Cercana del mercado objetivo: El terreno donde se emplace el
proyecto debe estar lo ms cercano posible al mercado objetivo. Para nuestros
intereses, que son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones
de stos, se encuentra en la Regin Metropolitana, especficamente en la zona
oriente de sta y, concentrados principalmente en la comuna de Las Condes.
Costo y disponibilidad de la construccin: el costo y disponibilidad de
la construccin, vara de un lugar a otro. Cuantitativamente, lo ms deseable
sera elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que
influyen

de

manera

favorable

y,

otros,

desfavorablemente

en

la

comercializacin del establecimiento, aportando o no un valor agregado al

negocio. Aunque lo que finalmente va a influir preponderantemente en la
eleccin del lugar va a ser la disponibilidad de ste. Otras condiciones son la
revisin de las disposiciones municipales con respecto a su constructibilidad y
ocupacin de suelo, plan regulador y que cumpla con toda la urbanizacin que
requiere el funcionamiento del establecimiento.
Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en
la comuna de Las Condes, cuyas caractersticas se enumeran a continuacin:
-

Ubicada en el sector de San Damin.

Buenos accesos.

Superficie de 10.000 m2.

Superficie construida de 400 m2 en planta baja y 700 m 2

por construir.

Costo del arriendo: $ 2.500.000.

Cuenta con estacionamientos al interior del recinto.

24 Habitaciones.

La propiedad se arrienda sin ningn tipo de muebles.

Plano de ubicacin de la propiedad, ver anexo N 5.

Plano de la propiedad, ver anexo N 6.

Los 700 m2 de construccin fueron calculados para contar con 24
habitaciones con bao privado, considerando la construccin original como
reas comunes. La construccin ser en madera de primera calidad, semejante
a la existente, la cul est valorizada, para la comuna de Las Condes, en 10
UF por m2. Este valor nos da un costo aproximado para la totalidad de la
construccin de $ 126.000.000, considerando la UF a un valor de $ 18.000.
Costo de muebles y equipos: son las inversiones necesarias para el
normal funcionamiento del establecimiento, toda la informacin se realiz a
base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del
equipo, esta informacin est detallada con precios unitarios y totales en el
anexo N 7.

3. ESTUDIO FINANCIERO
Introduccin:
El estudio de factibilidad financiera deber determinar si el proyecto es
conveniente o no y adems servir para discernir entre las dos
alternativas de accin para poder estar en condiciones de recomendar la
aprobacin o rechazo del proyecto.
Se pretender ordenar y sistematizar la informacin monetaria que nos
entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros analticos y
antecedentes adicionales para la evaluacin del proyecto. Todos estos
antecedentes nos permitirn determinar la rentabilidad del proyecto,
medir y valorar beneficios y costos, a travs de flujos de caja.
La informacin para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el
estudio de mercado, tcnico, organizacional, as como en el clculo de
las inversiones a las que se hizo referencia sobre la implementacin de
las dos alternativas en estudio. Adems se incorporaran informacin
adicional sobre tributacin, depreciaciones y amortizacin y valores de
desecho segn corresponda.
Metodologa a emplear:
Para los efectos de la Evaluacin econmica del negocio se realizaran
flujos de caja con un horizonte de 10 aos definido por el Profesor. Para
calcular el valor de desecho se utilizara el mtodo contable, el que se
calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las
utilidades considerada como

un 17% definida sobre la base de la

normativa tributaria vigente y comn para toda la industria.

Para efecto de este estudio se considera que el IPC para los siguientes
10 aos ser del 4% .
Todos los valores que aparecen en este proyecto no considera el Iva.
Datos para la construccin de los Flujos

Inversin inicial

La inversin inicial de las alternativas se detalla a continuacin:

PROYECTO PURO
INVERSIN INICIAL

ALTERNATIVA
N2

ALTERNATIVA N3

Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000)

126.000.000

126.000.000

Equipos y Muebles

22.276.000

29.968.000

Gastos de Org.y Puesta en Marcha

2.546.783

2.546.783

Otros (Telefonos/Citofonos)

700.000

700.000

Vehculos

15.990.000

Arriendo

2.500.000

2.500.000

Publicidad

4.500.000

12.000.000

Capital de Trabajo

78.605.094

85.050.094

237.127.877

274.754.877

INVERSIN INICIAL

ALTERNATIVA
N2

ALTERNATIVA N3

Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000)

126.000.000

126.000.000

Equipos y Muebles

22.276.000

29.968.000

Gastos de Org.y Puesta en Marcha

2.546.783

2.546.783

Otros (telef.citofonos)

700.000

700.000

Vehculos

15.990.000

Arriendo

2.500.000

2.500.000

Publicidad

4.500.000

12.000.000

Capital de Trabajo

85.736.576

93.764.766

244.259.359

283.469.549

TOTAL

PROYECTO FINANCIADO

TOTAL

Se agrupan principalmente en tres item: activos fijos, activos nominales

y capital de trabajo.

Inversiones en activos fijos

Los activos fijos estn referidos a maquinarias, vehculos, mejoramiento

en general, etc.
Para efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente.
Inversin en activos nominales:
Los gastos de puesta en marcha (legales y comerciales) corresponden a
servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en
marcha

y posterior funcionamiento del proyecto. Estas inversiones se

amortizan en 5 aos, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta

imponible en esos periodos. Estos gastos consideran la escritura,
inscripcin y notaria.
ACTIVOS
NOMINALES

ALTERNATIVA 2

ALTERNATIVA 3

660.000

660.000

Autorizacin SESMA

80.565

80.565

Registro de Marca

303.286

303.286

Otros

2.932

2.932

Cambio de Destino

1.500.000

1.500.000

2.546.783

2.546.783

Constitucin
Sociedad

TOTAL

de

la

Inversin en capital de trabajo

La inversin en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos
necesarios en forma de activos corrientes para la operacin normal
durante el ciclo productivo del proyecto, por lo tanto el capital de trabajo
constituir una parte de los costos fijos ya que forma parte del monto
permanente de costos necesarios para asegurar la operacin del
proyecto. Para calcular la inversin en capital de trabajo se consideraron
los primeros seis meses con ocupacin 0%, y asumiendo los costos
desembolsables de estos periodos (Costos Fijos, costos variables,
inters crdito segn corresponda), lo que genero una inversin en
capital de trabajo de un monto de:

PROYECTO PURO

Capital
Trabajo

ALTERNATIVA
N2

ALTERNATIVA
N3

78.605.094

85.050.094

de

PROYECTO FINANCIADO

Capital
Trabajo

ALTERNATIVA
N2

ALTERNATIVA
N3

85.736.576

93.764.766

de

Ingresos:
Los ingresos del proyecto provienen del arriendo de cada pieza del
complejo integral, dependiendo este segn el servicio elegido descrito
en el estudio tcnico y su precio definido en el estudio de mercado el
que corresponde a $700000 por la opcin N 2 y $1000000 por la opcin
N 3, el que se incrementara anualmente con un porcentaje calculado
sobre la base de el IPC estimativo del 4%.

Se trabajar bajo el supuesto de un 80% de ocupacin durante el ao 1

y 2 , de un 90% de ocupacin del ao 3 al 5 y un 100% de ocupacin
desde el ao 6 en adelante producto de la estrategia comercial a utilizar.

Ingresos Alternativa N 2

Ingresos Alternativa N 3

Pago mensual:
El pago mensual incluye el alojamiento, las tres comidas principales
del da, la limpieza de la pieza, la lavandera, calefaccin y los
servicios bsicos, televisin por cable, uso sin restriccin de espacios
comunes y actividades dentro del complejo.

Costos Fijos:
Resumen de Costos Fijos Anuales
Los supuestos a los cuales se calcularon los costos fijos se detallan en
Anexo N8
COSTOS
ANUALES

FIJOS
Valor Alternativa N2

Valor Alternativa N3

Sueldos

79.680.000

92.280.000

Servicios Bsicos

23.400.000

23.400.000

Mantencin

582.600

822.600

Suministros Varios

1.920.000

1.920.000

Materiales

744.309

744.309

Patente Comercial

1.695.778

1.695.778

Publicidad

450.000

1.100.000

Contabilidad

800.000

800.000

Arriendo

30.000.000

30.000.000

Seguridad Externa

600.000

TOTAL

139.872.687

152.762.687

Nota: Los detalles de los valores se encuentran en archivo excell

adjunto.

Costos Variables:
Los costos variables en este negocio corresponden a los costos de
alimentacin. Este costo es de $2.500 por da, por persona. Esto
corresponde a $1000 pesos por almuerzo y $1000 pesos por cena y
$500 pesos por desayuno. Estos datos fueron obtenidos por una
residencia de similares caractersticas que brinda a sus residentes un
servicio de gastronoma de primer nivel como el que se pretende
implementar para este proyecto.

Depreciacin
El mtodo de depreciacin utilizado en este trabajo es el lineal. Se
realizar de acuerdo a las normas del Servicio de Impuestos interno,
segn sea la vida til de los activos. Los activos fijos se deprecian
linealmente por periodos segn el tipo de activo conforme lo reglamenta
el Servicio de Impuestos Internos, en la ley del S.I.I. artculo 31, letra e.

Tabla resumen de depreciaciones

ALTERNATIVA N 2

PERIODOS

COSTO ANUAL

Depreciacin

1-3

$ 11.087.200

Depreciacin

4-5

$ 10.830.534

Depreciacin

$ 10.620.534

Depreciacin

$ 9.910.534

Depreciacin

$ 8.421.819

Depreciacin

$ 8.397.444

Depreciacin

10

$ 8.163.000

ALTERNATIVA N 3

PERIODOS

COSTO ANUAL

Depreciacin

1-3

$ 14.929.391

Depreciacin

4-5

$ 14.619.391

Depreciacin

$ 14.409.391

Depreciacin

$ 13.699.391

Depreciacin

$ 9.181.819

Depreciacin

$ 8.397.444

Depreciacin

10

$ 8.163.000

Ver detalle de depreciacin en planilla excell adjunta.

Valor de Desecho

Para calcular el valor de desecho se utiliz el mtodo contable, el que

se calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las
utilidades considerada como

un 17% definida sobre la base de la

normativa tributaria vigente y comn para toda la industria. el que

contempla la segn el siguiente detalle:
Proyecto Puro Alternativa N 2

Proyecto Puro Alternativa N 3

Proyecto Financiado Alternativa N 2

Proyecto Financiado Alternativa N 3

Amortizacin de Activos Nominales

La amortizacin del activo nominal tiene un tratamiento similar a la
depreciacin. Si bien este desembolso se realiza antes del inicio del

proyecto, el gasto se prorratea en cinco periodos para reducir el pago de

impuesto sobre las utilidades, por lo cual se tiene un beneficio tributario.

TABLA AMORTIZACION
ACTIVOS

NOMINALES/

COSTO/AOS/AMORTIZACION

ANUAL

ALT.2Y3
ACTIVOS NOMINALES

COSTO

PERIODO

AMORTIZACION
ANUAL

Constitucin

de

la $ 660.000

$132.000

sociedad
Autorizacin SESMA

$ 80.565

$16.113

Registro de Marca

$ 303.286

$ 60.658

Otros

$ 587

Cambio de destino

$1.500.000

$ 300.000

2.932

ANALISIS FINANCIERO

FINANCIAMIENTO CON CAPITAL PROPIO

Para analizar el proyecto puro y as slo los efectos del propio proyecto,
no los relativos al financiamiento del mismo excluimos de los flujos los
ingresos por

toma de prstamos financieros, pagos de intereses,

cancelaciones de prstamos, etc. De esta forma pudimos analizar de manera

independiente, si conviene o no hacer

el proyecto suponiendo que lo

financiamos totalmente con capital propio a una Tasa de descuento del 14,3%.
Obteniendo los siguientes resultados del VAN y la TIR (detalle del flujo planilla
excell adjunta).

PROYECTO PURO TASA DESCUENTO AL 14,3%

Alternativa N2

Alternativa N3

V.A.N.

-$ 5.370.421

$ 397.624.079

T.I.R.

13,93%

32,59%

En la alternativa N2 el VAN es negativo y la T.I.R. es menor que la tasa

de descuento, segn estos criterios el proyecto con la alternativa N2 no es
rentable. Analizando la alternativa N3 tenemos un van positivo, el proyecto
rinde una rentabilidad superior a la del costo de oportunidad en consecuencia,
el proyecto est ganando una renta por encima de la rentabilidad tpica. y la
TIR

es mayor que la tasa de costo de capital propio, el rendimiento que

obtendra el inversionista realizando la inversin es mayor que el que obtendra

en la mejor inversin alternativa, por estas dos razones por lo tanto, conviene
realizar la inversin.

PROYECTO FINANCIADO TASA DESCUENTO AL 9,93%

V.A.N.

Alternativa N2

Alternativa N3

$ 72.657.841

$ 650.909.695

T.I.R.

16,81%

56,09%

En la alternativa N2 el van es positivo pero menor que el de la

alternativa N3, al igual que la TIR por esto conviene mucho mas realizar la
inversin en la alternativa N3.
Analizando los dos tipos de financiamiento se concluye que el proyecto
financiado de la alternativa N3 seria el que conviene realizar ya que el
rendimiento que obtendra el inversionista realizando la inversin es mayor que
el que obtendra en la mejor inversin alternativa.

FINANCIAMINTO CON DEUDA

Para el financiamiento del 64% de la inversin inicial se utilizar una fuente de
financiamiento externa para el 35% restante se utilizar financiamiento con
capital propio con una tasa Ke del 14,3% exigida por los inversionistas. Para el
crdito se considerar una tasa de inters bancaria tope del 9%, esta tasa es
una estimacin del escenario futuro dada la actual Poltica del Banco Central y
finalmente establecida por los bancos para colocaciones marcando una clara
tendencia al alza. El crdito ser de largo plazo con pago de cuotas fijas en un
periodo de 10 aos. Los montos del crdito requeridos para financiar cada una
de las alternativas como sigue a continuacin:
Monto de Crdito:

$154.022.783

Tasa de inters bancaria: 9%.

Valor cuota anual :

$23.603.004

TABLA DE AMORTIZACION ALT.N2

Alternativa N3
Monto de Crdito:

$179.158.000.

Tasa de inters bancaria: 9%.

Valor cuota :

$27.916.416

TABLA DE AMORTIZACION ALT.N3

Tasa de descuento

El costo de la deuda
El costo de la deuda se simboliza como Ki y representa el costo antes de
impuesto para efectos de este estudio se considero la tasa del bancaria un
9%:
Ki = Kd (1 - t)

0,09 * (1-0,17)

t=

Impuesto

Kd =

Tasa Bancaria

7,47%

El costo del capital propio

A fin de calcular el costo del capital propio se eligi una tasa libre de
riesgo utilizando los Bonos del Banco Central de Chile en Unidades de
Fomento (BCU), a 10 aos otorgada por el Banco Central de Chile, la
cual corresponde a 3,17% (marzo 2006) y una tasa de riesgo del tipo de
proyecto. El premio al riesgo del ao 2005 fue entregado por un experto
en evaluaciones de este tipo de proyecto Julio Torres, Gerente General
de SIGES CHILE, la cual corresponde a un 11,13%, por lo que la suma
de estas dos tasas da un costo de capital propio (Ke) igual a un 14,3%.

Costo ponderado del capital

Utilizando como fuente de financiamiento fuente interna y externa,
calculamos el Ko (tasa de costo ponderado de capital) que representa
el costo promedio de todas las fuentes de fondos, ponderado por el peso
relativo de las mismas en la estructura de pasivos del proyecto. En otras
palabras, si el proyecto lo financiaremos con 39% de capital propio y (1x) 61% de deuda, sas son las ponderaciones a usar en el clculo de
esta tasa y se calcula de la siguiente forma.

Alternativa N 2

Alternativa N 3

Ko =

Ko =

9,87%

9,70%

CONCLUSIONES
El siguiente grafico muestra el efecto que tiene la tasa de
descuento aplicada a este proyecto considerando las dos fuentes
de financiamiento observando lo siguiente: A medida que
aumentamos la tasa de descuento el VAN va disminuyendo. Este
efecto es mucho mayor para la alternativa N2, con esto podemos
concluir que el proyecto mas rentable sera la alternativa N3.

Considerando los resultados del VAN y TIR de este proyecto, podemos

concluir que la mejor fuente de financiamiento es la externa, y la
alternativa mas rentable es la alternativa N3, con la cual se recomienda
profundizar en la prxima etapa de factibilidad.