LA ENTREGA DE ARRAS Y SUS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS EN EL IGV

Mario Alva Matteucci

1. INTRODUCCIN
Si uno transita por cualquier calle en las distintas ciudades del pas encontrar que por lo
menos existe una obra en plena edificacin, tambin se aprecian grandes carteles ofreciendo
departamentos que figuran solo en planos, las solicitudes por crditos hipotecarios han crecido
exponencialmente y se observa endeudamientos a 15 o a 20 aos, tomando en cuenta que la
inflacin est controlada y que existe un clima de tranquilidad econmica. Se observa
entonces un boom de la actividad inmobiliaria y de la construccin.
Al existir una variada oferta inmobiliaria representada por departamentos o casas, nos
percatamos que cuando stos se ponen a la venta los edificios se ocupan en su integridad en
corto tiempo, ello podra tener una explicacin que la oferta inmobiliaria an no satisface la
demanda de la poblacin por adquirir alguna vivienda. Estas consideraciones han hecho que
el precio de los inmuebles se eleve considerablemente y que los precios de los mismos estn
en alza.
Dentro de este orden de ideas apreciamos que en el universo de adquirentes algunos cuentan
con la liquidez debida para poder comprar los departamentos, siendo propietarios en corto
tiempo. Existe otro grupo de personas que no cuenta con los ingresos suficientes, por lo que
deben recurrir a la adquisicin de las viviendas con la intervencin de un banco local bajo la
modalidad de los crditos hipotecarios. Es en este tipo de adquirentes que a veces ven
esfumados sus sueos de ser propietarios porque el vendedor de departamentos en estreno
vende el inmueble a quien le pague en el momento y no espera a la aprobacin del crdito
hipotecario.
Precisamente, una de las herramientas jurdicas que este ltimo grupo de personas utiliza
para asegurar la transferencia del inmueble a su favor y que el mismo no sea ofrecido a
terceros es la suscripcin de un contrato de arras con el vendedor.
El presente informe pretende abordar el tema de la entrega de las arras y analizar las
implicancias tributarias que se generan en la venta de inmuebles, sobre todo en la primera
venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los mismos.
2. LAS ARRAS: Origen y concepto
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE, quien
seala lo siguiente: se dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de
los comerciantes pnicos, encontrndose tambin en la venta griega, de donde pas a Roma.
Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen semtico, aunque coincide que la

institucin lleg a Roma a travs de Grecia. En el Derecho Romano clsico y en el Bajo

Imperio Ia entrega de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual
se consider solo como medio de prueba de que el contrato haba quedado perfeccionado,
teniendo as el carcter de arras confirmatorias, pero a partir de una constitucin de Justiniano
del ao 528 se ha credo un reconocimiento de la facultad de retractacin con la prdida de las
arras o con su restitucin in duplum, con lo cual surge el concepto de las arras
penitenciales1.
De acuerdo a lo sealado por CABANELLAS, las arras son definidas como Lo que se da en
prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato2.
Las arras constituyen una seal entregada por una de las partes contratantes a la otra para
que quede cierta seguridad que se celebrar posteriormente un acuerdo de transferencia,
ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra
parte contratante percibe como seguridad en la celebracin de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que la sea representa un doble
papel: por una parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene el carcter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de
arrepentirse, perdiendo la sea el que la ha entregado y devolvindola doblada el que la
ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la sea tan solo
el carcter de garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento3.
Conforme a la revisin de la doctrina nacional observamos que ALDEA seala lo
siguiente En trminos generales, arra significa lo que se da en seal, manifestacin,
garanta o prueba, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que
una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del
tiempo las arras pasaron a convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser
considerado como aquello que se da en prenda o garanta de un contrato.4
3. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIN
Las arras pueden ser de dos tipos: (i) las arras confirmatorias y (ii) las arras de retractacin.
Segn parte de la doctrina tambin pueden ser arras penales en la medida que existan
previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales
constituiran una sub-especie de las arras confirmatorias.
3.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una seal o prueba de seriedad que de
todos modos se d la celebracin del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de l. En
caso que se ratifique la celebracin del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibi las

arras puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del
pago, ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del contrato
Las arras confirmatorias estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477
al 1479 de la siguiente manera:
El artculo 1477 seala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias
importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las
devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.
El artculo 1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artculo se
menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa
imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y
exigir el doble de las arras.
Finalmente, el texto del artculo 1479 recoge las normas aplicables a la indemnizacin
Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere
demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se
regula por las normas generales.
3.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIN
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que est
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como para la
contraparte que las recibi.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una
naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.
Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477
al 1479 de la siguiente manera:
El artculo 1480 regula los alcances y derecho de retractacin.
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde
en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

El artculo 1482 considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin, al

mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.
Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato definitivo. All
se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de
inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.
4. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a
las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artculo 1480 del Cdigo
Civil de 1984. Para que existan las arras de retractacin es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un
contrato definitivo. Se debe sealar que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor
de un ao y cualquier exceso se reducir a este lmite.
As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn las arras
como una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras de retractacin
existe la posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la decisin de adquirir el
inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que est
vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el
inmueble tendr como penalidad la devolucin del doble de las arras entregadas como seal.
En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la intencin
de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las
arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de
las arras de retractacin. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisicin del inmueble.
5. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS EN EL IGV
5.1 Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras
Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo N 055-99EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho
tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles
efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construccin que son celebrados entre dos
partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia
una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 19%.
5.2 La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley

As en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del
clculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del
artculo 13 de la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se
considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusin
del correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del
artculo 13 de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta seleccin de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los
contratos de construccin, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor
de la construccin, tal como lo determina el literal c) del artculo 13 de la Ley del IGV.
Segn se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina
los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estara
cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se est
aprobando el IGV con una Ley y tambin el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos
distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alcuota son aprobado
tambin por Ley.
5.3 Las entrega de arras y su influencia en la determinacin de la base imponible del
IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artculo 3 se establecen
ciertas reglas aplicables con relacin al nacimiento de la obligacin tributaria, dentro de las
cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles
efectuado por el constructor y los contratos de construccin. Las reglas se detallarn a
continuacin:
5.3.1 En el caso de la venta de bienes muebles:
Aqu el numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV precisa reglas aplicables al
nacimiento de la obligacin en caso de pagos parciales. Puntualmente determina que en el
caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien
o puesta a disposicin del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, por el
monto percibido. En este caso, no da lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, la entrega
de dinero en calidad de arras de retractacin, antes que exista la obligacin de entregar o
transferir la propiedad del bien, siempre que stas no superen en conjunto el quince por ciento
(15%) del valor total de venta. En caso de superar dicho porcentaje, se producir el nacimiento
de la obligacin tributaria por el importe total entregado.
5.3.2 En el caso de servicios prestados por establecimientos de hospedaje, la obligacin
tributaria nacer con la percepcin del ingreso, inclusive cuando ste tenga la calidad de

depsito, garanta, arras o similares. Si se observa, en este caso no existe un mnimo ni

mximo respecto a la mencin de la entrega de arras, por lo que en este caso si se entregan
arras por cualquier monto existir nacimiento de la obligacin tributaria.
5.3.3 En la primera venta de inmuebles, se considerar que nace la obligacin tributaria en
el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de
retractacin siempre que stas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.
En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.
5.3.4 En cuanto al nacimiento de la obligacin en el caso de contratos de
construccin el numeral 4 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV menciona que
respecto al inciso e) del Artculo 4 de la Ley del IGV Decreto, la obligacin tributaria nace en
la fecha de emisin del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la
fecha de percepcin del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea ste por
concepto de adelanto, de valorizacin peridica, por avance de obra o los saldos respectivos,
inclusive cuando se les denomine arras. Tratndose de arras de retractacin, la obligacin
tributaria nace cuando stas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la
construccin.
5.3.5 Las arras de retractacin y las arras confirmatorias y su papel en el nacimiento de
la obligacin tributaria. Se viola el Principio de Reserva de Ley?
Salvo en el caso de las arras entregadas en los contratos por servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, en donde no se exige monto mnimo la obligacin tributaria
nace para efectos del IGV cuando las mismas sean entregadas.
En los casos en los que la entrega de arras de retractacin supere el quince por ciento (15%)
de los montos que correspondan al contrato, en la venta de bienes muebles, la primera venta
de inmuebles efectuada por el constructor y en los contratos de construccin se aprecia que la
norma reglamentaria determina reglas en las cuales la obligacin tributaria nace pero no por el
cumplimiento de los supuestos sealados en la Ley del IGV sino que a travs de ciertas
precisiones se determina el nacimiento de la obligacin tributaria por va reglamentaria.
Ello podra traer como consecuencia que se estara violando el Principio de Reserva de Ley,
toda vez por una norma de jerarqua menor que la Ley se estn presentando nuevos
supuestos que la norma no seal.
Lo mismo puede presentarse en el caso de las arras confirmatorias, ya que en ese supuesto el
reglamento considera que nace la obligacin tributaria por cualquier monto entregado, habida
cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebracin del
contrato.

En este mismo sentido VILLANUEVA GUTIERREZ manifiesta que Los montos entregados en
calidad de arras se producen en el marco de contratos preparatorios de compraventa. Por esta
razn, en este caso, la norma reglamentaria excede la Ley, puesto que est regulando el
nacimiento de la obligacin tributaria para supuestos no comprendidos en el hecho
generador6.
Reiteramos que el incluir supuestos de afectacin en el Reglamento del IGV distintos a los
sealados en la Ley del IGV puede originar una violacin al Principio de Reserva de Ley. En
este punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa con
respecto a la norma reglamentaria lo siguiente: Esta previsin normativa debera estar en la
Ley y no en la va reglamentaria. Se est regulando el nacimiento de la obligacin tributaria en
un supuesto en el que an no existe el hecho gravado. S bien entendemos que el propsito es
evitar prcticas antielusivas de los contribuyentes, eso no significa que deba prescindirse del
Principio de Reserva de Ley. Por el contrario, el respeto de dicho principio constituye una
mayor garanta para el contribuyente7.
6. SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS?
Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera
suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o
una Escritura Pblica, ello servir como probanza del hecho con efectos civiles y/o
comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona
natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.
Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual a
la edificacin y posterior venta de los inmuebles, all existir la obligacin que esta empresa
emita el comprobante de pago por la percepcin de las arras?
Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolucin de
Superintendencia N 007-99/SUNAT y normas modificatorias, se aprecia que en el artculo 5
se regula la oportunidad de la entrega de los comprobantes de pago, precisndose que en los
casos de entrega de depsito, garanta, arras o similares, cuando impliquen el nacimiento de
la obligacin tributaria para efectos del impuesto, se deber entregar el comprobante en el
momento de la entrega de las arras y por el monto percibido.
7. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIN
IGV
RTF
La entrega de arras de
tributaria.
La controversia consiste
sustentados en recibos

N
0644-3-01
(19.06.2001)
retractacin no determina per se el nacimiento de la obligacin
en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente
de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la

Administracin Tributaria; o arras de retractacin, segn lo sealado por la recurrente.

Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractacin, llamadas tambin penitenciales o
de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de
retractarse de ste, teniendo como consecuencia, la prdida de dinero u otros bienes, a favor
de la parte contratante que no se desisti. La entrega de estas arras no determina per se el
nacimiento de la obligacin tributaria, al no referirse a un supuesto de afectacin sino a un
acuerdo previo a la ejecucin del contrato definitivo.
Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administracin Tributaria acredite
mediante una verificacin realizada en la documentacin de la recurrente y una muestra
representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractacin,
incluyendo aquellos casos en los que no se celebr el contrato definitivo, sea por causa de la
recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se est frente a
un supuesto gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administracin Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de
la situacin de los recibos que aparecen con la anotacin de endosados y devueltos sin
facturar y por facturar8