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IV Congresso Brasileiro de Direito Urbanstico

Desafios para o Direito Urbanstico Brasileiro no Sculo XXI.

MACEI: DE CIDADE IDEAL CIDADE REAL.


UMA ANLISE DA LEGISLAO URBANSTICA DO ZONEAMENTO DO USO E
OCUPAO DO SOLO.

DE OLIVEIRA, Tcio Rodrigues Batista1


Autor

ALBUQUERQUE, Adriana Cavalcanti de2


Colaborador

RESUMO
O processo acelerado de expanso urbana de Macei aliado insuficincia de
investimentos na urbanizao, e ainda, a implantao de instrumentos
urbansticos conservadores de regulao do uso e ocupao do solo,
induziram e vm consolidando a segregao scio-espacial na cidade. Neste
sentido, este artigo faz uma anlise da legislao urbanstica vigente do
Zoneamento do Uso e Ocupao do Solo da cidade de Macei, objetivando
ampliar o processo de discusso em torno desse instrumento de planejamento
urbano, sua evoluo terico-conceitual e como se d sua implantao frente
ao espao urbano. Em verdade, o zoneamento de Macei no contm
propostas que proporcione o desenvolvimento scio-espacial sustentvel e/ou
medidas que mitiguem as desigualdades e os impactos oriundos dos
problemas urbanos, ela apenas reproduz a realidade sem considerar a
dinmica urbana, contribuindo com o aumento da excluso social. Esses
efeitos so causados principalmente, na medida em que essa legislao no
definiu ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social, nem previu a flexibilizao
dos parmetros construtivos em reas da cidade ocupadas por populaes
menos favorecidas, conforme prev a Lei Federal de Parcelamento do Solo
Urbano, no.6.766/79.

INTRODUO
Historicamente e mesmo aps a promulgao da Constituio Federal de 1988,
em grande parte dos municpios no Brasil, os Planos Diretores, na prtica,
eram utilizados como meros documentos administrativos, restritos
basicamente as suas normas legais, tais como: cdigos de edificaes, de
1

Arquiteto-urbanista,

mestrando

DECART

Universidade

Federal

de

Pernambuco,

taciorodrigues@msn.com ; taciorodrigues_arqurb@yahoo.com.br (82) 8836-9358;


2

Arquiteto-urbanista

advogada,

mestranda

DEHA

Universidade

Federal

de

Alagoas.

Cavalcanti.Adriana@gmail.com (82) 9981-9458 ;

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posturas e de urbanismo. Esses planos, vias de regras, desconsideravam


completamente a realidade fsico-territorial e as prticas sociais histricas das
cidades brasileiras propondo modelos ideais de cidades.
Como exemplo dessa interpretao, o municpio de Macei, capital de Alagoas,
insere-se nesse contexto e, alm disto, s construiu e aprovou plenamente seu
Plano Diretor de Desenvolvimento Territorial em dezembro de 2005, conforme
exigncia do Estatuto da Cidade. At ento, os nicos instrumentos de
planejamento urbano para regulaao e controle do uso e ocupao de solo
eram o Cdigo de Edificaes, no qual esta inserido o zoneamento, Cdigo de
Urbanismo e Cdigo de Posturas, todos da dcada de 80. H que se entender
porm que esses novos Planos Diretores so instrumentos capazes de intervir
pelo processo de desenvolvimento local e seu uso principal deve ser a
traduo do conceito de funo social da propriedade.
A partir deste contexto, se verifica a necessidade de aprofundar as reflexes
sobre os instrumentos da politica urbana municipal adotado pelos cdigos
mencionados, compreend-los, apreendendo os objetivos de suas propostas, e
at que ponto a cidade as assimilou, para ento construir uma nova ordem
urbana, sob a tica da funo social, embasando os novos instrumentos
urbansticos. Nessa concepo, esse artigo faz um recorte dessa discusso, e
apresenta uma anlise da legislao do zoneamento de Macei, por se
entender sua importncia como elemento modelador do espao urbano durante
os ltimos vinte anos, e que foi utilizado como suporte para construo do
Plano Diretor de Macei 2005.
Atualmente, encontra-se em fase de elaborao a lei complementar que que
normatizar o uso e a ocupao do solo, inclusive trazendo no seu bojo uma
nova proposta de zoneamento para cidade, no entanto este novo instrumento
legal ainda no foi efetivamente aprovado, e portanto, ainda no possvel
afirmar se abrir novas perspectivas para solucionar as questes analisadas
por este artigo.
1. ZONEAMENTO: ORIGENS E DEFINIES
A normatizao do uso do solo urbano uma preocupao de longa data na
histria dos pases de economia de mercado. Desde o final do sculo XIX
possvel encontrar dispositivos que tentaram controlar a produo e o uso do
meio ambiente construdo, como o tradicional zoneamento funcional, a
fiscalizao fundiria e o urbanismo operacional. Isto representa a ao direta
do poder pblico como agente indutor na construo do ambiente urbano e da
paisagem urbana.
Essas intervenes do Estado aliado a outros agentes modeladores, sobre as
reas na cidade apareceram em face dos objetivos higienistas e econmicos.
O aglomerado de atividades e de pessoas, alm de ocasionar sobreposies
de usos (produtivo, comercial e residencial) desde o final do sculo XIX,
comeou a ser compreendido como gerador de problemas sociais, de doenas
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e de irracionalidade no funcionamento econmico da cidade (RIBEIRO E


CARDOSO, 1996:226).
Nos EUA, no arcabouo de um conjunto de reformas sociais e econmicas,
estabelecem-se as primeiras experincias de regulamentao pblica como
atividade de planejamento, ou seja, aes estratgicas e contnuas do poder
pblico (TOPALOV3, apud RIBEIRO E CARDOSO, 1996:226). Segundo esses
autores:
O zoneamento foi primeira forma de regulao pblica. Seu objetivo foi
instaurao de normas, critrios e padres de uso e ocupao do solo urbano,
com objetivos de bem distribuir as atividades no espao, evitando as misturas
consideradas inadequadas, e de fixar as densidades construtivas mximas que
evitassem o congestionamento da vida urbana. Em conseqncia, as duas
peas centrais do zoneamento foram diviso funcional dos espaos da
cidade e o estabelecimento de coeficientes de utilizao dos terrenos.
(RIBEIRO E CARDOSO, 1996:226)
A prtica de zoneamento como instrumento de poltica urbana, teve sua
apario em 1867 nos EUA, com as primeiras restries de usos e ordenao
legal de So Francisco (CULLINGWORTH4, apud SOUZA, 2002:251), e toma
uma grande fora nos processos de planejamento americano por satisfazer a
sua realidade scio-histrica, conservadora e marcada por grandes
desigualdades sociais, principalmente a discriminao tnica, a excluso de
pessoas e usos indesejveis, e por conseqncia a preservao do status quo
(LAVEDAN5, apud SOUZA, 2002:252).
O instrumento de controle do uso do solo originou-se em duas interfaces: em
um primeiro momento, na periferia das grandes cidades americanas, onde
pertenciam as classes mdias e superiores da sociedade, o zoneamento tinha
como objetivo evitar que estas zonas residenciais fossem invadidas pelas
indstrias e pelas camadas populares (principalmente em virtude do
crescimento da populao estrangeira ilegal); Em um segundo momento, ele
implantado nos bairros centrais, com o objetivo de proteger o centro de
negcios e de comrcio de luxo dos mesmos efeitos negativos. Ratifica-se a
vinculao existente entre a poltica de zoneamento e a proteo dos
interesses imobilirios de risco que o crescimento urbano acelerado poderia
trazer para seus investimentos (GRAZIA, 1990:80).
As definies de zoneamento apontadas por diferentes autores, apresentam-se
no Quadro 1.a
Quadro 1.1: Sntese dos conceitos de zoneamento segundo autores
distintos:
autor
conceito
3

TOPALOV, C. La Naissance de LUrbanisme Moderne et Reforme de LHabitat Populaire aux


tats-Units 1900-1940. Centre de Sociologie Urbaine. Paris, 1998.
4
CULLINGWORTH, J.Barry (1993): The political culture of planning. American hand use planning
in comparative perspective Nova Iorque e Londres: Pontledge
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LAVEDAN, Pierre (1959[1936]): Gographie ds Villes. Paris : Galleword ( nova edio)

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SOUZA (2002)
RIBEIRO E
CARDOSO(1990
)
RIBEIRO E
CARDOSO
(1996)
BONDUKI (2003)

Instrumento de planejamento urbano por excelncia para


controle do uso e ocupao do solo

Gesto poltica do solo urbano


Estabelece regras e padres para a ocupao do solo
urbano
Separao de reas da cidade para destinao de
determinados usos definindo parmetros de ocupao

Fonte: Organizado por estes autores


O zoneamento um instrumento de planejamento urbano e gesto fsicoterritorial que pode ser utilizado como um todo em polticas muito mais
abrangentes do que normalmente lhe so atribudo. Contudo, os sistemas
clssicos de planejamento, principalmente nos EUA, o adotam apenas para
estabelecer uma diviso espacial para fins de separao e controle do uso da
terra. Ele a diviso do territrio sob administrao de um governo local, em
categorias que sero objetos de diferentes normas no tocante ao controle do
uso do solo e da sua ocupao (CULLINGWORTH6, apud SOUZA, 2002:250).
De acordo com BONDUKI (2003:57):
O zoneamento a destinao dos vrios pedaos da cidade para
determinados usos (comrcio, servios, moradia, indstria) e determinados
parmetros de ocupao ou normas de ocupao dos terrenos (gabaritos das
construes, coeficiente de aproveitamento, recuos, etc.). Ele trata tanto do
porte das construes, como das formas permitidas (ou no) de ocupar os
terrenos. Por exemplo: define se pode ocupar tudo ou se tem que deixar trecho
livre, se pode cimentar tudo ou no. Esta determinao tem muito haver com
quem poder ocupar aquele espao. Por exemplo: se a rea fica definida como
lugar para grande indstria e com grandes terrenos e grandes recuos, s as
grandes empresas vo conseguir se instalar ali. As pequenas e microindstrias
no vo conseguir. Da mesma forma a moradia. Quando se define, zona
residencial unifamiliar de baixa densidade, isto significa dizer, rea de moradia
de alta renda, pois s exige que o terreno s possa ser construdo uma casa,
para morar uma s famlia, deixando ainda muito terreno livre, isso define a
forma de construir s para as famlias de alta renda.
O zoneamento enquanto instrumento, corresponde a uma legislao de uso e
ocupao do solo e os requisitos para sua ocupao, definindo o tipo de uso
para cada zona e as formas em que elas podero ser ocupadas. Ao definir
zonas na cidade, o zoneamento estipula regras que regulam o uso e ocupao
do solo nestas reas, de acordo com a realidade espacial e as suas
especificidades no que concerne a geomorfologia, meio ambiente, infraestrutura urbana, sistema virio, dentre outros. Esses parmetros devero
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CULLINGWORTH, op. cit.

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nortear as densidades adequadas para cada zona, juntamente com a demanda


social.

1.1 TIPOS DE ZONEAMENTO


A reflexo sobre o conceito de zoneamento aponta para excluso de alguns
usos em detrimento de outros (CULLITNGWORTH, apud SOUZA, 2002:261). A
proibio de certos usos, intenciona muitas vezes, a excluso de grupos
sociais de certos espaos. Contudo, a construo deste instrumento varia de
acordo com a sua finalidade, podendo variar os tipos e modelos, assim como
os elementos que o compem, conforme Quadro 2.
Quadro 2: Tipos de zoneamentos:
Zoneamento de Uso do separao dos usos primrios (morar, circular
Solo-Funcionalista
e trabalhar)
Zoneamento de Uso do solo indica e regula os usos incmodos e perigosos
no-funcionalista
(ex.:indstrias poluidoras)
Zoneamento de Densidades indica as reas adensveis e no adensveis
Zoneamento Includente
determina as reas carentes como prioridade
Fonte: Souza, 2002: p 251-273.
O zoneamento de uso do solo funcionalista e de natureza excludente o
modelo predominante utilizado nas tcnicas convencionais e conservadoras de
planejamento. O zoneamento sofreu diversas variaes nos moldes
funcionalistas, principalmente nos EUA. Adotaram-se diferentes formas e
modelos para sua implementao, mas sem fugir da sua principal inteno
funcionalista, como o zoneamento racial (zoning racial), que classificava as
reas de acordo com os grupos sociais, principalmente a separao por etnia,
e o zoneamento higienista, que delimitava reas de epidemias. Esses modelos
de zoneamento funcionais (zoning fonctionell) permearam tambm a Europa,
que historicamente sofreu um processo de segregao residencial (SOUZA,
2002).
O zoneamento funcional continua ainda hoje a induzir, em grandes propores,
as diferentes formas de segregao scio-espacial. A forma como so
definidos os critrios e parmetros para ocupao do solo, como a taxa de
ocupao e o tamanho mnimo do lote , determina uma fonte para a
segregao residencial e scio-econmica (RIBEIRO E CARDOSO 1990:81).
O modelo funcional acentua preos diferenciados da terra urbana, em
diferentes locais da cidade, e esse fato reforado quando h uma separao
de zonas de uso. Uma rea restrita ao uso residencial custa menos do que
uma rea onde so permitidos usos que propicie maior rentabilidade e maior
arrecadao de impostos, como as zonas de comrcio e servios. Quando se
separam os diferentes tipos de uso do solo na cidade, alm de aumentarem os
preos da terra, aumenta tambm os problemas urbanos, pois como a
populao precisa se locomover da reas estritamente residenciais para os
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postos de trabalho e os centros de oportunidades, sobrecarrega a infraestrutura urbana, principalmente o sistema virio e o de transportes (SOMEKH
1996:258).
O modelo tradicional de zoneamento de uso do solo (de carter funcional) no
se direciona apenas excluso, embora a excluso esteja associada
minimamente ao carter original do modelo em face das restries que so
propostas pelo plano. Ele difundido pelo mundo sob o iderio funcionalista do
Urbanismo Modernista, onde a funcionalidade era entendida como a separao
rigorosa das funes bsicas do viver urbano, produzir, morar, circular e
recrear-se (SOUZA, 2002).
Esse tipo de zoneamento de base funcionalista toma fora nos processos de
planejamento no Brasil, principalmente antes da constituio de 88, embora a
realidade scio-espacial e econmica brasileira aclamasse por planos de
cunho estruturalmente social. Em contrapartida, e ao contrrio da realidade, os
modelos de zoneamento funcionalistas conservadores adotados contriburam
para uma sociedade ainda mais excludente, do ponto de vista scio-espacial e
o aumento da segregao residencial. O problema no o zoneamento de uso
do solo enquanto instrumento, mais sim o seu carter funcionalista-separatista
e conservador, que apesar de ser utilizado em outras culturas, no condiz com
a realidade brasileira, por acentuar os problemas scio-espaciais das cidades
no Brasil, e no democratizar o acesso terra urbana. Alis, estes fatos
juntamente com a concentrao de renda, so os grandes problemas scioeconmicos e espaciais do pas. (SOUZA, 2002).
O segundo tipo de zoneamento identificado por SOUZA (2002) o de uso do
solo no funcional. Conforme o autor, a sua utilizao extremamente
importante para o controle dos usos indesejveis e perigosos. A prioridade
deste modelo identificar quais os usos que comprometem o bem-estar social
e a preservao ambiental, e no tem como meta separao rgida dos usos
primrios do viver urbano, apenas suas restries. Contudo, ele ainda no
abrange polticas sociais, e ainda no permevel a participao popular,
sendo de cunho tecnocrtico e apriorstico, apesar da sua vital importncia no
processo do planejamento urbano e regional.
O terceiro tipo o zoneamento de densidades, que pode ser considerado
como parmetros de controle do solo, e funciona concomitante com outros
modelos de zoneamento e instrumentos de planejamento (SOUZA, 2002). o
parmetro mais utilizado dentro do processo de construo do zoneamento,
pois com ele que se destinam reas edificveis e non-aedificandi,
considerando a saturao de vias e de construes. Existem dois tipos de
densidades que so utilizadas, densidades demogrficas e densidades
construtivas, com estas podem ser trabalhadas reas para destinao de
construes de moradia, trabalho, comrcio e servios.
O quarto tipo o chamado zoneamento includente ou zoneamento de
prioridades. o modelo mais relevante para os propsitos deste trabalho,
posto que prioriza a justia scio-espacial no tecido urbano. Isto no descarta

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porm a importncia do zoneamento de uso de solo e de densidades, uma vez


que eles podem ser utilizados paralelamente (SOUZA, 2002).
O zoneamento Includente tem como bero a Reforma Urbana brasileira,
movimento que idealiza uma sociedade mais igualitria do ponto vista scioespacial. Entende-se que a cidade tinha a responsabilidade de cumprir sua
funo social, ou seja, ela tinha que assegurar o bem estar coletivo, sendo
necessria uma melhor distribuio dos benefcios concretos de cidade para
seus habitantes, bem como a moradia digna e melhor qualidade de vida para
todos. A partir disto, criam-se instrumentos que possam dar suporte a essa
idealizao para o desenvolvimento social. Por isso entende-se a vital
contribuio de um Zoneamento Includente para o desenvolvimento social das
cidades brasileiras, por ele estar condizente com a sua realidade, definindo a
resoluo dos problemas scio-espaciais como prioridades nos processos de
planejamento, visando uma maior justia territorial (RIBEIRO E CARDOSO
1990; Estatuto da Cidade, 2001; SOUZA, 2002).
Este instrumento prope um mapeamento de todas as regies carentes de
infra-estrutura na cidade e define essas regies como prioridades nos
processos de planejamento. A principal questo que permeia o zoneamento
includente o acesso a moradia digna, uma vez que esse o grande problema
scio-ambiental do pas. Por isso atribuda a reviso de tamanho dos lotes, a
racionalizao no uso da terra urbana, a induo para ocupao dos vazios
urbanos e a destinao de reas de habitao popular, dentre outros
mecanismos dos atuais sistemas de planejamento e gesto urbanos do pas,
que priorizem o acesso a terra para a populao de baixa renda (RIBEIRO E
CARDOSO, 1990; Estatuto da Cidade, 2001; SOUZA, 2002).
2. O ZONEAMENTO NOS MOLDES DA REALIDADE BRASILEIRA
A atual situao scio-espacial dos municpios no Brasil, aponta para uma
grande necessidade de regularizao fundiria no espao urbano,
principalmente das habitaes de baixa renda, visto que essa parcela da
sociedade corresponde maioria da populao menos favorecida dos
benefcios da cidade. Desta mesma maneira, h tambm uma parcela que
concentra os benefcios concretos da cidade para o uso individual, com isso h
um aumento das desigualdades scio-espaciais, bem como a segregao
residencial, uma vez que o espao tambm reflete a condio scio-econmica
de uma nao. Por isso, a construo de um instrumento urbanstico deve
nascer de uma leitura reconstrutivista7 da realidade, onde sero apontados os
principais embates a serem resolvidos (RIBEIRO E CARDOSO, 1990; Estatuto
da Cidade, 2001; SOUZA, 2002).

Leitura Reconstrutivista da realidade corresponde a uma apreenso da problemtica fsico territorial, e define
propostas para mudana da situao encontrada, pautadas na justia scio-espacial.

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Neste contexto, o zoneamento pode vir a servir como instrumento de controle


do uso e ocupao do solo, e pode definir padres que protejam e assegurem
a qualidade de vida, com uma otimizao da urbanizao existente, e contribuir
com uma gesto mais democrtica, compreendida como distribuio mais
eqitativa dos benefcios concretos de cidade (RIBEIRO E CARDOSO,
1990:81).
A base que define a cidadania, so os direitos e garantias cidade para seus
moradores, deve nortear os princpios de zoneamento dos sistemas de
planejamento no Brasil, uma vez que ele deve servir como instrumento da
poltica urbana que vise amenizar as desigualdades sociais expressa no
espao, e busque melhor qualidade de vida aos seus habitantes. O
zoneamento deve prev reas onde possam ser implementada a regularizao
fundiria, principalmente nas reas de concentrao da populao menos
favorecida, para contribuir com o desenvolvimento e expanso urbana,
garantindo parmetros de ocupao do solo que assegurem a qualidade de
vida e o equilbrio ambiental, e ainda exercendo a sustentabilidade nas cidades
brasileiras (RIBEIRO E CARDOSO, 1990:81).
Ao defender os princpios da Reforma Urbana, Ribeiro e Cardoso (1990:81),
prope um modelo de zoneamento bsico, que pode ser adotado por
diferentes sistemas de planejamento direcionado aos grandes centros urbanos
brasileiros. O modelo criado se embasa nas leituras realizadas sobre a
realidade scio-espacial das cidades brasileiras, onde foram apontados os
problemas e carncias bsicas para o viver urbano em sociedades mais
eqitativas, uma vez que as desigualdades sociais imperam no espao urbano.
Este modelo de zoneamento progressista poder servir como base para
nortear novos instrumentos, assim como evidenciar os contrastes causados
pelos tipos de zoneamentos tradicionalistas conservadores adotados pelas
cidades brasileiras.
Dentre estes instrumentos propostos por Ribeiro e Cardoso (1990:83) os mais
relevantes e que indicam a articulao entre o zoneamento e a ao
reguladora do poder pblico, so:
(i) Oramento: onde a construo deve ser permevel a participao popular e
dever conter decises do Plano Diretor no que define o destino dos recursos
do poder pblico. A apresentao deve ser feita de modo claro e passvel de
mudanas conforme as pr-discusses dos projetos sociais;
(ii) Licenciamento: nesse processo, os autores supracitados propem a
introduo de um Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA) que concede ou no
a licena para a construo em locais que contrariam os parmetros de
ocupao, j previstos no zoneamento, como por exemplo, aumentando a
densidade construtiva, populacional e modificando o uso social ou econmico
do espao em determinadas zonas da cidade, ou ainda, que permitam o
crescimento da demanda por servios urbanos ou, ainda, que ameacem o
equilbrio do meio ambiente natural. Esses relatrios podero conter diretrizes
de ocupao de determinadas reas da cidade;

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(iii) Regulamentao pblica da produo informal do meio ambiente: como


uma grande parcela da populao dos centros urbanos brasileiros vivem na
clandestinidade, sugere-se a tentativa de implantao de instrumentos que
viabilizem essa regulamentao. So os casos da construo por conta
prpria promovida pelos moradores, como as moradias para aluguel, vilas,
apartamento em sobrados irregulares, puxadinhos, dentre outras tipologias.
Nas cidades brasileiras, h uma grande parte da populao vivendo em
situaes que passam ao largo do conhecimento do poder pblico.
Nas palavras de RIBEIRO E CARDOSO (1990:85):
necessrio enfrentar o desafio de introduzir padres e regras nestes
processos de modo a orientar e mesmo condicionar estas prticas construtivas
de acordo com os objetivos do Plano Diretor. Antes de tudo, necessrio
legalizar esta parte da cidade, ou seja, realizar o ato de reconhecimento oficial
de sua existncia. Poder-se-ia pensar na criao de Zonas de Habitao de
Interesse Social, ZEIS, na qual prevaleceriam algumas normas e exigncias
construtivas especficas, adaptadas s condies sob as quais se desenrolam
estas formas de produo da moradia. Por outro lado, seriam previstos certos
procedimentos do governo municipal de apoio, orientao e assessoria com
intuito de melhorar o padro construtivo resultante daquelas formas de
produo da moradia.
Atualmente, todas essas propostas sugeridas por RIBEIRO E CARDOSO em
1990, encontram-se regulamentadas pelo Estatuto da Cidade, atravs de suas
diretrizes e instrumentos.
3. O ZONEAMENTO E O ESTATUTO DA CIDADE
O Estatuto da Cidade a lei de nmero 10.257, de 10 de julho de 2001, que
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio federal de 1988, que so
relativos Poltica Urbana. O artigo 182 define que o poder pblico, na sua
esfera municipal, o responsvel direto para que a cidade cumpra sua funo
social e garanta o bem-estar de seus habitantes, e determina mediante
diretrizes gerais fixas em lei, que o instrumento bsico desta poltica o Plano
Diretor Municipal. J o artigo 183, aumenta as possibilidades para a
regularizao fundiria de favelas, vila, alagados, invases ou loteamentos, em
geral, reas de baixa, ao instituir o usucapio urbano. Ou seja, todo aquele que
possuir imvel urbano de at duzentos e cinqenta metros quadrados, durante
o perodo ininterrupto de cinco anos, poder ter o domnio legal da rea .
Ao regulamentar as exigncias constitucionais, o Estatuto da Cidade abarca
instrumentos que aumenta o escopo das aes do poder pblico no que
concerne a regularizao fundiria, regulamentao do uso da propriedade
urbana em prol do interesse pblico e coletivo, garantias de qualidade de vida
aos seus cidados e o equilbrio ambiental, e ainda determina os princpios
bsicos destas aes. Ele define diretrizes gerais para nortear a poltica urbana
para o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade.
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Essas diretrizes apontam para o direito a cidades sustentveis, ou seja,


democratizao do acesso terra urbana e moradia digna para os seus
habitantes, bem como dos benefcios concretos de cidade, como o
saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e servios
pblicos, ao trabalho e ao lazer, no s para as geraes atuais, como para as
que viro (OLIVEIRA, 2001:7-13).
Conforme a demanda social e o suprimento das necessidades das populaes
de baixa renda, o Estatuto da Cidade define que a Legislao de parcelamento,
de uso e ocupao do solo, seja elaborada de forma mais simples, com a
finalidade de facilitar o encaixe das construes de baixa renda aos moldes
burocrticos das leis. Ou melhor, facilitar a aplicao dos parmetros
urbansticos nas construes promovidas pela prpria populao de baixa
renda, com o objetivo de possibilitar um aumento na oferta dos lotes e
unidades habitacionais e minimizar custos nos processo construtivos
(OLIVEIRA, 2001:13).
Neste contexto, o Zoneamento deve ser considerado to ou mais importante
que os outros instrumentos urbansticos ao qual o sistema de planejamento do
municpio adotar para o controle legal do uso do solo urbano. O objetivo da
poltica urbana deve estar demonstrado no Plano Diretor de forma clara, e a
sua construo deve partir de uma ampla leitura tcnica da realidade bem
como uma rica leitura comunitria com vrias camadas da sociedade, fazendo
assim uma gesto mais democrtica. Com isso, define-se qual o destino
especfico que se pretende dar as diferentes reas do municpio, no bojo de
seus objetivos e estratgias de desenvolvimento.
Uma crtica que pode ser feita sobre o Estatuto da Cidade o fato dele no
mencionar o zoneamento explicitamente em seus artigos, de no d nfase ao
instrumento mais importante para o uso e controle do uso, deixando omissa as
diretrizes gerais que pudesse nortear novos zoneamentos a partir dos atuais
princpios da poltica pblica federal. Contudo, a partir da implantao do
Estatuto da Cidade, os planejadores urbanos puderam ampliar os limites das
polticas pblicas ao articular o zoneamento a outros instrumentos.

4. A CONSTRUO DO ZONEAMENTO DE MACEI NO BOJO DA


(IN)OPERABILIDADE DE SEU PLANO DIRETOR DA DCADA DE 80...
O Plano Diretor de Desenvolvimento de Macei que definiu a Legislao de
uso e ocupao do solo urbano no Municpio8, e que esteve vigente at 2005,
comea a ser discutido como instrumento de planejamento em 1979, no
mandato do ento prefeito Fernando Collor de Melo.
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O Plano Diretor era composto pelas estratgias de desenvolvimento; pelos mapas analticos e pela
Legislao de uso e ocupao do solo. Esta Legislao composta por trs cdigos, o de urbanismo, o de
edificao, o qual incorpora a lei de zoneamento, e o de postura; e mapas de proposies; e quadro de usos.

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Em 1982, todo o Plano enviado para Cmara de Vereadores para a sua


discusso e aprovao, e por uma deciso poltica, o Plano Diretor de Macei
no aprovado totalmente, permanecendo at 2005 o Municpio sem um plano
legal de desenvolvimento territorial. Nos dois anos subseqentes, 1983 e 1984,
so feitas as discusses sobre os trs Cdigos, Urbanismo, Edificaes e
Postura, embora no se tenha discutido o contedo do plano, onde estava
includo o zoneamento. Vrios setores tcnicos e polticos da cidade de Macei
participaram no processo de discusso dos cdigos. Ao final destas
discusses, em 1985, os trs cdigos voltam para Cmara para serem
aprovados, e em dezembro do mesmo ano foram sancionados pelo prefeito
Jos Bandeira, porm sem a aprovao do quadro de usos. O que foi aprovado
da proposta do Plano Diretor foram os Cdigos de Urbanismo (Lei n 3.536 de
25/12/1985), o Cdigo de Edificaes (Lei n 3.537 de 25/12/1985), no qual
estava includo o zoneamento, e o Cdigo de Posturas (Lei n 3.538 de
25/12/1985), devido presso do setor imobilirio sobre alguns vereadores
(LINS, 1999).
Somente em 1989, ps a constituio de 1988, e j na gesto do prefeito
Guilherme Palmeira, e na equipe de planejamento comandada pelo Secretrio
Municipal de Desenvolvimento Urbano, arquiteto Marcos Vieira, foi aprovado
pela Cmara e sancionado pelo prefeito o quadro de usos relativo s zonas
urbanas, definidos no Cdigo de Edificaes de Macei.
Desde o incio de sua concepo at a sua aprovao final, os instrumentos
urbansticos demoraram quase uma dcada para serem implantados,
passando pela gesto de trs prefeitos e trs diferentes equipes de
planejamento. Na interpretao do autor deste artigo, isto teve como
conseqncia, instrumentos que no acompanharam a evoluo urbana nesse
perodo, ficando ainda mais desatualizados a cada ano que se passava sem a
sua implantao. Isto porque comearam a ser elaborados para uma realidade
scio-espacial que no corresponde mais com a cidade atual. Os moldes da
poltica urbana maceioense e a sua lentido na aprovao dos instrumentos,
quase uma dcada, contriburam com os problemas advindos de diferentes
equipes de planejamento que passaram pela concepo e discusses a
respeito deles, e que no incorporaram a dinmica da evoluo urbana na
Legislao de uso e ocupao do solo. E, mesmo elaborados quando a cidade
tinha uma outra realidade, ou melhor explicando, e mesmo estando
desatualizados frente cidade real, os Cdigos e o zoneamento so ainda a
atual Legislao urbana que regula o parcelamento e o uso do solo de Macei.
Para esse artigo especfico, ser demonstrada uma anlise realizada sobre o
Zoneamento (parte integrante do Cdigo de Edificaes) e que estava contido
no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Macei de 1982.
5. AVALIAO DO ZONEAMENTO DE MACEI

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O zoneamento de Macei, enquanto instrumento de planejamento e gesto


urbanos, define zonas especficas para a ordenao do solo urbano. Neste
trabalho sero analisados os contedos do zoneamento, que a Legislao
que rege os parmetros de uso e ocupao de cada zona apontada dentro do
Cdigo de Edificaes, atravs dos artigos e quadro de usos, e os trs mapas
que caracterizam os seus setores geogrficos, que so o mapa da rea urbana
e expanso urbana, o mapa de restrio urbanizao e o mapa de
Zoneamento do uso do solo9.
As reas que foram consideradas de expanso urbana inicialmente, passaram
a fazer parte do permetro urbano legal, a partir de 1998, em virtude da Lei de
Abairramento de Macei que redefiniu e atualizou os cinqenta bairros da
cidade. Porm, essa rea que era considerada de expanso, mesmo j
incorporada ao permetro urbano, continuou sem Legislao especfica no que
concerne os parmetros urbansticos para o uso e ocupao do solo, ficando
parcialmente regida pelos parmetros das zonas vizinhas, que, na verdade tm
uma Legislao especfica para a realidade de seus bairros.
O zoneamento no definiu parmetros urbansticos para uso e ocupao das
reas consideradas de expanso urbana, e como elas no faziam parte da
cidade consolidada essa medida facilitaria o planejamento urbano no tocante a
urbanizao e ocupao destes locais. Porm, j aparece no Mapa de
Expanso Urbana, a marcao dos grandes conjuntos habitacionais populares
da cidade, o que d indcios que o zoneamento tinham o objetivo de induzir a
localizao de populao de baixa renda na periferia da cidade. A exemplo
disto, o Conjunto Benedito Bentes, que mesmo sendo de 1986 j aparece
representado no mapa desde a elaborao dos Cdigos, o que prova esse
objetivo dos planejadores que desconsideraram a falta de infra-estrutura
urbana da rea. Na interpretao do autor, esse tipo de atitude alm de
produzir interstcios na cidade, chamados de vazios urbanos, onera os custos
da urbanizao, principalmente do sistema virio, uma vez que a populao
precisa se deslocar para o trabalho em outros bairros.
O Mapa de Restrio Urbanizao se refere s reas de proteo dos
recursos naturais, e as reservas florestais, ambas em reas perifricas, e as
restries institucionais e de segurana representadas no mapa, todas j
definidas em Leis Federais como ocupao proibida e/ou restrio ocupao.
Na Legislao est definida a proibio de ocupao de fundos de vale,
embora essas reas alm de no estarem mapeadas, o maior vale existente no
9

O Plano Diretor de Macei acompanhado por quinze mapas analticos, numerados da seguinte
forma: Mapa 01- Grande Macei, Mapa 02- desconhecido pelo autor, Mapa 03- Restries urbanizao,
Mapa 04- evoluo urbana e tendncia da expanso urbana, Mapa 05- Uso do solo, Mapa 06- Abastecimento
dgua, Mapa 07- Sistema de Esgoto Sanitrio, Mapa 08- Rede de guas Pluviais, Mapa 09- Sistema de
energia convencional, Mapa 10- Sistema virio-Tipologia das Vias, Mapa 11- Hierarquizao das Vias, Mapa 12Transportes Urbanos e rea de Influncia, Mapa 13- Habitao, Mapa 14- Equipamentos Sociais, Mapa 15- Limpeza
Urbana e trs mapas de proposies: Mapa 01- rea urbana e rea de expanso urbana, Mapa 02- Zoneamento de Uso do
solo e Mapa 03- Usos especficos do solo. No entanto, para esse trabalho, sero analisados o mapa 01 e o mapa 02 de
proposies e o mapa analtico 03, por eles caracterizarem os setores geogrficos do zoneamento e d os subsdio para sua
construo.

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permetro intra-urbano encontra-se ocupado e desconfigurado sob o ponto de


vista ambiental. As encostas e reas com declividade igual ou superior a 30%
tambm so consideradas restritas urbanizao, embora esteja a maioria
delas ocupadas pela populao menos favorecida.
Outro elemento que aparece demarcado no mapa de restries urbanizao
o raio de visibilidade do farol, que exclui a possibilidade de construo de
qualquer edificao no permetro indicado que ultrapasse o cone imaginrio.
Desta forma toda e qualquer edificao que esteja dentro desta rea de
abrangncia, dever observar, de acordo com a sua localizao, a altura
correspondente no mapa, a qual no poder ser ultrapassada. A rea de
influncia do cone corresponde plancie litornea de maior valorizao da
cidade, o que eleva a especulao imobiliria e os valores dos imveis, em
virtude da escassez de terras.
Outra restrio existente na orla e nas encostas, que deviam obedecer ao
nmero de pavimentos progressivos, contados a partir de 06 (seis), dos lotes
na primeira quadra das praia ou beira das encostas. Por isso o impedimento
de prdios beira mar acima desta altura, como almejam o mercado imobilirio
e os empresrios do setor, principalmente na Ponta Verde, o que valoriza e
aumenta o mercado de terras gerando grande presso poltica para alterao
destas restries. Nesta rea da cidade, o zoneamento se cumpre em face
dos interesses polticos e imobilirios de especulao e valorizao da terra.
Percebe-se como o zoneamento articulado aos interesses especulativos do
mercado imobilirio. Por ele definir a rea mnima dos lotes, nessa zona, como
sendo de 450m, elitiza os terrenos, impossibilitando que a populao
detentora de pouca renda se instale. O disparate maior por se entender que
essa rea alm de possuir a melhor infra-estrutura da cidade esta mais perto
dos centros das oportunidades, o que absorveria uma maior densidade
populacional.
O Mapa de Zoneamento do Uso do Solo define as zonas em que foi dividida a
cidade, conforme a destinao de seu uso. O complemento I do cdigo de
edificaes do Plano Diretor de Macei, Lei no. 3.943, de 09 de novembro de
1989, a parte destinada descrio das zonas e dos quadros de usos. O
texto corresponde aplicabilidade das zonas apontadas no mapa de
zoneamento. No total, onze zonas residenciais (ZR-1 a ZR-11), quatro zonas
especiais (ZE-1 a ZE-4), uma zona central de comrcio e servio (ZCCS), uma
zona de comrcio e servio no bairro da Pajuara (ZCS), quatro zona de
atividades mltiplas (ZAM-1 a ZAM-4) e reas de proteo de encostas.
Como hiptese, as zonas foram caracterizadas de acordo com os bairros j
consolidados. Ou seja, aparentemente no houve um planejamento que
alterasse os usos j destinados aos bairros, ou que inclussem novos usos
nesses bairros. A leitura apriorstica que foi realizada sobre a realidade
espacial de Macei aponta para um carter excludente socialmente, ou seja,
sem incorporar as necessidades reais da cidade em suas propostas de
desenvolvimento, e sem ser permevel participao popular.

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O zoneamento foi aprovado e implementado totalmente em 1989, dez anos


depois da lei federal 6.766/79, que define que um lote mnimo urbano tem que
medir 125 m, e que abaixo disso s permitido esse tipo de configurao em
ZEIS, Zona Especial de Interesse Social. Estas zonas devem ser previamente
aprovadas pelo poder pblico municipal, no que concerne aos parmetros
urbansticos especiais para essas reas, a sua localizao e as condies de
infra-estrutura bsica, principalmente, o saneamento ambiental. Este um dos
problemas do zoneamento proposto para Macei, que mesmo elaborado
depois da aprovao da Lei 6.766/79 no incluiu as ZEIS nas suas propostas
de planejamento do uso do solo. O Poder Pblico Municipal no definiu no
zoneamento quais reas da cidade esto destinadas para habitao de
interesse social, nem seus parmetros urbansticos.
Segundo o Cdigo de Edificaes Macei, complemento I, no que se refere
Legislao de uso e ocupao do solo no tocante a habitao de interesse
social, a Lei nmero 3.943/89 definem dois de seus artigos:
Art.9- Os loteamentos devero satisfazer as disposies contidas no
Cdigo de Urbanismo e mais os seguintes requisitos:
I- Os lotes tero suas reas definidas atravs do quadro de usos
anexos, salvo nos casos em que o loteamento se destinar urbanizao
especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pela Prefeitura Municipal de Macei.
III- pargrafo 3- A Prefeitura Municipal de Macei, atravs do Conselho
Municipal de Desenvolvimento, poder, no interesse social, regularizar a
existncia de lotes com rea mnima inferior a estabelecida pela Lei Federal
Num. 6.766/79, mediante apresentao de ttulo que comprova a aquisio da
rea com data a publicao desta Lei, desde que tal regularizao no tenha
fins lucrativos.
Art. 26- as habitaes permitidas, tendo em vista o atendimento ao
interesse social, obedecero as caractersticas especiais que procuraro a
mxima compatibilizao com a baixa renda das populaes, sendo definidas
como:
I- LOCALIZAO:
Sero localizadas em reas previamente definidas como base em
recomendaes do rgo Municipal de Planejamento, constantes de projetos
especficos e devidamente justificados.
II- DIMENSES DO LOTE E PARMETROS CONSTRUTIVOS:
Variveis com base em anlise tcnica do rgo Municipal de
Planejamento.
O zoneamento de Macei apenas diz muito vagamente que tendo em vista o
atendimento ao interesse social, as habitaes obedecero s caractersticas
especficas que compatibilizaro com a baixa renda da populao, mas no
garante nem define os parmetros de ocupao, nem legislao especfica,

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nem reas do tecido urbano que sero destinadas a essas habitaes. Sem
uma legislao bsica para as ZEIS no possvel a regularizao fundiria
das favelas existentes em Macei, por exemplo.
Os dispositivos legais que normatizam o parcelamento do solo esto contidos
no Cdigo de urbanismo, Lei no. 3.536/85, e que seguiu risca as
determinaes da Lei Federal 6.676/79, que regula o parcelamento para fins
urbanos. Propriamente a cidade de Macei no tem uma legislao especfica
para o parcelamento do solo urbano contemplando os loteamentos destinados
populao menos favorecida, deixando essas situaes dependentes de
decretos ou outros instrumentos que s burocratizam, dificultando solues
para habitao que promovam a incluso social. A Prefeitura, o poder pblico
estadual e federal em relao habitao, adota aes para mudanas no
parcelamento no solo que no so satisfatrios para suprir a demanda social.
Segundo LINS e BOSI (2004), a Legislao municipal especfica no est
acessvel a maiores informaes a respeito das transformaes que sofreram
as formas de parcelamento urbano no pas, no tocante aos projetos de
habitaes populares realizados pelo setor pblico. No se tem noo com a
Lei 6.766/79 tem sido absorvida e interpretada localmente, bem como, sobre as
forma de punio pelo no cumprimentos de sua normas. Contudo, a
Procuradoria Municipal afirma que estas irregularidades se fazem presente por
todo o territrio da cidade de Macei (LINS e BOSI, 2004).
Ao se observar nos parmetros urbansticos da Legislao de uso do solo de
Macei quais so as reas onde so permitidos os lotes mnimos de 125 m,
v-se que eles se localizam nas reas mais pobres da cidade, onde a infraestrutura urbana precria. Ou seja, uma maior parcela da populao no
desfruta dos benefcios concretos da cidade, pois o adensamento da
populao de baixa renda realizado onde o servio urbano mais precrio,
enquanto que localizam a populao de alta renda, onde os servios urbanos
so mais eficientes. Percebe-se como o zoneamento aos poucos vai
demonstrando seu carter elitista e excludente, com seu posicionamento
conservador.
Essa diviso scio-espacial interfere na formao dos preos das terras
urbanas, e cria concentrao de renda em determinados pontos da cidade. Em
Macei, s reas mais valorizadas so as que detm uma maior infra-estrutura
urbana bsica e de lazer, em face de escassez das outras reas. Essa
concentrao de benfeitorias nos espaos urbanos mais valorizados da cidade,
contribui com a especulao imobiliria e dificulta o acesso a terra pela
populao de baixa renda.
A Legislao de zoneamento de Macei pode ser considerada como uma
colcha de retalhos, dados s vrias Leis sobrepostas e alteradas por uma
srie de normas setoriais que, inseridas na estrutura administrativa do poder
pblico municipal, resultando num documento normativo confuso e pouco
eficiente, e cria superposies de atribuies e deixando lacunas no
regularizadas. Como os Cdigos Urbansticos que tm as Leis bases N.
3.536/85 e 3.537/85, alteradas pela Lei N. 3.943/89, que aprovou o quadro de
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usos, e depois sofreu vrias alteraes at a mais recente mudana pela Lei N
5.354/04.
Essa sobreposio de legislaes, passou a gerar inmeros problemas de
operacionalizao, pelos tcnicos que a utilizavam, causando dvidas,
omisses, sobreposio de regras, passando a ser quase um desafio cumprila.
Em razo disso, a partir de 1997 os Cdigos de Edificao e Urbanismo de
Macei passaram por uma discusso e uma reviso do seu contedo, atravs
da Secretaria Municipal de Controle e Convvio Urbano, com o objetivo de
racionalizar a aplicao de suas normas e agilizar os mtodos administrativos,
pois os Cdigos desatualizados, estavam causando a lentido de
procedimentos de licenciamento e controle que por sua vez estariam
dificultando o investimento produtivo, aumentando a irregularidade, a
sonegao e a especulao alm de no promover a ocupao do solo de
forma coerente com as caractersticas ambientais, sociais e a disponibilidade
de infra-estrutura. (MACEI:2003 apud LINS e BOSI, 2004).
Entretanto, as discusses sobre a reviso dos Cdigos no foram consensuais,
divergindo as interpretaes e indagaes das representaes do processo,
que contou com a participao de vrias instituies, assim como ocorreu na
discusso realizada na Cmara de Vereadores de Macei. Mesmo com as
ressalvas, os Cdigos revisados, foram aprovados pela Cmara sob a Lei n
5.354 e sancionados pela Prefeitura, em janeiro de 2004, com alteraes no
seu bojo de carter meramente polticas. Alm do mais, decorridos mais de
quatro da concluso da reviso mencionada, quando da sua aprovao o
mesmo j se encontrava desatualizado devido ao simples fato de que neste
nterim havia sido aprovado o Estatuto da Cidade, e com ele vrios
instrumentos urbansticos que no tinham sido contemplados pela legislao
em questo. Ressalte-se que o zoneamento da cidade no foi alvo de
discusso, mas alguns ndices foram objeto de alterao, na oportunidade da
aprovao junto Cmara de Vereadores. Apesar de estarem de acordo que
os procedimentos administrativos precisariam ser re-elaborados, discordava-se
sobre a modificao de aspectos relacionadas ao uso e ocupao do solo, em
determinadas zonas da cidade. Contudo, esses fatos no passaram de amplas
discusses, continuando as conseqncias de uma Legislao desatualizada a
se expressar no espao urbano, e as conseqncias das reas de expanso
continuarem sem parmetros urbansticos especficos para a definio do uso
e ocupao do solo urbano (LINS e BOSI, 2004).
5.1 SNTESE DA AVALIAO DO ZONEAMENTO DE MACEI

Analisada a Legislao de Zoneamento ainda em vigor, estabelecem-se as


seguintes questes:

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Embora o Zoneamento no seja o responsvel direto pela excluso


scio-espacial da cidade de Macei, mas ele contribui com esse fato
ao consolidar a realidade em sua Legislao;

No houve mudanas significativas nos usos e ocupao do solo dos


bairros e reas da cidade em que foram definidas as zonas
especficas, o que hipoteticamente demonstra que o zoneamento foi
construdo para ser reduzido meramente a Cdigos administrativos,
excluindo as prticas sociais demandadas pelas necessidades da
cidade;

O modelo de zoneamento proposto para a cidade de Macei torna-se


um excludente socialmente, por ele induzir o adensamento de
populao de mais baixa renda em locais onde a infra-estrutura
urbana bsica precria, e enquanto que ao mesmo tempo, ele
induz a locao de populao de alta renda em locais privilegiados
da cidade do ponto de vista da infra-estrutura urbana;

A Legislao de uso e ocupao do solo foi elaborada sem um


conhecimento preciso da realidade e sem um estudo analtico da sua
infra-estrutura urbana para definir quais as reas suportaria maior
adensamento. Na interpretao do autor, o princpio que definiu a
densidade desejvel nas zonas da cidade, foi muito mais conforme a
renda dos habitantes que a capacidade da infra-estrutura urbana;

No tocante ao interesse social, o zoneamento se relaciona de forma


muito paliativa a situao real, sem incluir a habitao de baixa renda
em polticas que as beneficie. Na interpretao do autor, o
zoneamento identifica a populao de baixa renda no espao da
cidade, porm ele no define mudanas que pudessem melhorar a
situao da populao;

O zoneamento mesmo sendo elaborado depois da 6.766/79 no


define ZEIS na cidade. No est espacializada nem definidas essas
zonas na cidade;

O instrumento que regula o uso e ocupao do solo da cidade no


proporciona que ela cumpra sua a funo social da propriedade
urbana, uma vez que o zoneamento restringe a moradia digna e
dificulta, atravs de sua Legislao, o acesso terra urbana;

O zoneamento aponta para locao de populao de baixa na


periferia da cidade, longe das reas centrais da cidade e das
oportunidades, e que ocasiona tambm custos onerosos com a
urbanizao e saturao do atual sistema de transporte virio. Isto
refora que o tipo de zoneamento adotado para cidade de Macei
de natureza funcional conservadora, no atendendo a demanda
local;

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Um dos principais problemas da lei de uso do solo de Macei a


falta de uma boa estrutura de fiscalizao de sua implantao, o que
a torna ainda mais ineficaz;

A Legislao de zoneamento em vigor, que regula o uso e ocupao


do solo urbano de Macei, foi elaborada quando a cidade tinha uma
outra realidade, estando esta Lei desatualizada e incoerente com a
cidade real, com muitas lacunas que no atende as demandas da
cidade. Fazem-se necessrias a sua reviso e uma anlise
minuciosa das conseqncias da implantao dela, para a partir disto
ela poder servir de base a formulao de uma nova legislao
urbanstica.

6. CONCLUSES
O zoneamento de Macei foi elaborado para ordenar o uso e ocupao do solo
urbano, embora, o instrumento que foi concebido seja funcionalista
conservador considerando a realidade da cidade e as necessidades dos
diferentes grupos na cidade.
A equipe de planejadores e gestores urbanos, seguiu os padres
funcionalistas que se disseminavam pelos sistemas de planejamento brasileiro
da poca. Adotaram os princpios bsicos de um modelo de zoneamento que
no coerente com a realidade, pois ele no abrange as desigualdades scioespaciais da cidade, definindo-as como prioritrias em polticas pblicas para o
desenvolvimento urbano.
O Zoneamento no o responsvel direto pela realidade desigual da cidade,
mas ele consolida essa realidade atravs de sua Legislao, o que evidencia
hipoteticamente uma leitura apriorstica que foi feita da realidade. Isso
demonstra a falta de dados sobre situao real que foi feita para se obter os
subsdios para sua construo.
O problema que o modelo tomado como espelho foi feito para uma cidade
idealizada, onde as suas propostas se concentram na funcionalidade,
enquanto que um zoneamento proposto para uma cidade consolidada, como
Macei, deve partir de uma avaliao crtica da realidade para um melhor
controle do uso e da ocupao do solo.
Como alternativa para construo de um zoneamento aos moldes da realidade
maceioense, faz-se necessria uma leitura reconstrutivista, que absorva as
demandas da cidade e as incorpore nas polticas de desenvolvimento.
No momento atual encontra-se em fase de construo um novo ordenamento
jurdico que normatiza o uso e a ocupao do solo, inclusive trazendo no seu
bojo uma nova proposta de zoneamento para cidade, no entanto este novo
instrumento legal ainda no foi publicado oficialmente, e portanto, ainda no

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possvel afirmar se abrir novas perspectivas para solucionar as questes


analisadas por este artigo.
7. BIBLIOGRAFIA
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