Desde Fiscal .

con

Tratamiento de ingresos por arrendamiento

Alma Rosa Villegas Mungua*
Cuntos impuestos debe pagar si usted cobra la
renta de un inmueble? Cmo debe realizarse dicho
pago? Qu deducciones es posible realizar al respecto? Cuestionamientos de este tipo fueron retomados, analizados y resueltos dentro del programa
televisivo Fiscal.con durante sus pasadas emisiones
correspondientes a los das jueves 25 y sbado 27
del pasado mes de octubre. Y como ya es costumbre, desde hace algunos nmeros, dentro de esta
seccin haremos una resea destacando los puntos
ms interesantes abordados por los especialistas
ah presentes.
Tratamiento de ingresos por arrendamiento
fue el tema en cuestin. Y en esta ocasin el
programa presentado por la Facultad de Contadura y Administracin (FCA) en coproduccin
con la Coordinacin de Universidad Abierta y
Educacin a Distancia (CUAED), Fiscal.con,
cont con la participacin de la C.P.C. Lic. y
M.I. Martha Josefina Gmez Gutirrez, el C.P.
Lic y M.F. Jorge Santamara Garca y el C.P.
Julio Csar Ziga Ramrez; bajo la conduccin
y direccin del C.P.C. y E.F. Luis Guillermo Delgado Pedroza.
Como en todas las ocasiones, Fiscal.con fue transmitido a travs del canal 22 del rea metropolitana y canal 16 de la red satelital de televisin educativa Edusat,
dentro de la barra educativa Mirador Universitario, logrando llamar la atencin de una importante cantidad
de televidentes, quienes aprovecharon para hacer varias consultas respecto a tan interesante cuestin, con
los expertos en materia.
Pensar en el tema del arrendamiento resulta por dems interesante, ms an considerando la estrecha
relacin que ello tiene con la inversin del capital y las
diferentes modalidades en las que se pagan los impuestos. Ahora bien, el inters en el tema se multiplica si analizamos la situacin actual del tratamiento de
los arrendadores en comparacin con el panorama

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que se visualiza para estas personas con respecto al

ao 2008 que est por llegar.
En primer lugar, resulta importante considerar
el hecho de que las obligaciones fiscales de un
arrendador no se representan en un impuesto
nico sino que es necesario realizar el pago de
varios tipos de impuesto.
En el caso de las personas fsicas, se debe pagar por
Impuesto sobre la renta, pudiendo darse el caso del
Impuesto al valor agregado y hasta este momento,
tambin el Impuesto al activo. Esto, de manera adicional al pago del predial correspondiente en la entidad
federativa en donde se tenga el inmueble.
Adicional a ello, es importante hacer mencin a que si
se trata de un arrendador que cuenta con varios inmuebles para objeto de renta, muy posiblemente
cuente con trabajadores que le auxilien en su labor, lo
cual generara tambin el pago de cuotas de Seguro
Social, del Infonavit y muy probablemente del Impuesto de nminas de la localidad.
De igual manera, es justo mencionar el caso de las
entidades federativas que a partir de 2005 manejan la
posibilidad de cobrar un Impuesto local al ingreso por
arrendamiento, que bien podra ser considerado como
un ISR en pequeas dimensiones.
En tal caso, resulta importante hacer la reflexin del
hecho de que adicional a las problemticas inherentes al arrendamiento de una vivienda o inmueble en
cuestin de mantenimiento, existe entonces toda
una serie de inversiones y trmites requeridos por la
autoridad, con la finalidad de que el arrendador cumpla con mltiples obligaciones fiscales, mismas que
si bien, talvez no representen grandes cantidades
en cuanto a monto a pagar, s resulta de orden capital el hecho de no incumplir con ninguna de ellas
para luego evitar posibles complicaciones en materia fiscal.

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Ahora bien, entre dichas alternativas de fideicomiso,

tambin se abord lo que toca respecto a la emisin
de certificados de participacin, a travs de los cuales
se representa una parte de la propiedad de todos los
inmuebles que estn en la fiduciaria, inmuebles que
pueden ser tantos como el valor nominal se establezca, y que mediante estos certificados pueden ser comprados parte de los inmuebles ya sea en forma privada, o de manera ms segura, a travs de la Bolsa
Mexicana de Valores.
Esto es, explicaron ms a fondo los especialistas,
cuando algn inmueble es llevado a un fideicomiso y
emite certificados de participacin, basta con que se
cuente con la cantidad necesaria para comprar alguno de esos certificados a travs de la BMV y as ser
dueo de parte de la propiedad o inmueble de que se
trate.
Por otra parte, se abord el caso de la copropiedad de
inmuebles destinados al arrendamiento. Con relacin
a ello se aclar que en materia de Impuestos sobre la
renta, dicho impuesto se deber llevar a cabo de manera individual por cada uno de los propietarios con
respecto a la parte proporcional que les corresponde,
aun cuando ambos realicen sus trmites a travs de
un representante comn.

mente los Cdigos civiles de todo el pas establecen

que esos inmuebles no entran en la sociedad conyugal, de igual manera, cuando se adquieren por alguna
herencia. Conforme a ello, nuestros especialistas recomendaron poner especial atencin, debido a que al
momento de presentar una declaracin de no necesariamente todos los impuestos deben dividirse en proporciones iguales de 50% y 50%, a excepcin de que
exista algn otro acuerdo que los defina como dueos
a partes equivalentes.
En este punto, se destac la importancia de informar debida y oportunamente a la autoridad,
en caso de recibir alguna herencia que supere
los $600,000.00 de acuerdo con la nueva Ley,
lo cual no generar por s mismo la necesidad
de pago alguno de impuestos por la recepcin
de la misma. Este aviso (nicamente de carcter informativo) se lleva a cabo al momento de
presentar la declaracin anual, en el rubro de
slo datos informativos que atae a este caso al
igual que las opciones de prstamos, donativos
o premios que rebasen el monto correspondiente.
Ahora bien, esta informacin, en caso de herencias
referentes a inmuebles tambin atae a propiedades
que se encuentren ubicadas en algn otro pas, con el
motivo de contar con antecedentes respecto a origen
de ingresos en trmites posteriores.
De tal manera, es que en las distintas formas de adquirir un inmueble, las personas deben constatar el
modo de adquisicin del mismo, para lo cual existe el
Impuesto sobre adquisicin de inmuebles. Entonces,
aunque no tratndose precisamente de cuestiones de
arrendamiento, estamos hablando ya de un nuevo tipo
de impuesto que afecta a las propiedades o bienes
inmuebles.

Esos casos suelen suceder, por ejemplo, como consecuencia de una herencia, o bien, debido a la existencia de una sociedad conyugal. Ahora bien, se destac
de manera especial este ltimo caso de la sociedad
conyugal, ya que comnmente sera una proporcin
50% y 50%, sin embargo, esto puede variar.
Respecto a este punto, se agreg que en caso de una
sociedad conyugal en que los bienes inmuebles fueron adquiridos previamente al matrimonio, general-

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Aunque el ao prximo las circunstancias se

vern afectadas por las nuevas leyes de impuestos al respecto, todava durante lo que resta de este 2007 cuando se cuenta con un inmueble y se contrata una compaa
especializada o un corredor de inmuebles para
que coloque en buenas manos el mismo, en
dado caso, se debe realizar a nivel federal una
inscripcin al Registro Federal de Contribuyentes, proceso que requiere indicar datos generales, obligaciones fiscales, el uso del inmueble,
si se est bajo copropiedad, si se es el representante o representado, as como el monto

Facultad de Contadura y Administracin

Tratamiento de ingresos por arrendamiento

Los especialistas comentaron tambin la posibilidad

de alternativas respecto a fideicomisos destinados de
manera especfica al arrendamiento. Al respecto, se
mencion la existencia de estmulos fiscales contemplados dentro de la Ley del impuesto sobre la renta, en
los artculos 223 y 224 que permiten, entre otras cosas, que si se desea dar en arrendamiento algn inmueble no necesariamente se debe hacer de manera
personal sino que es posible realizar el trmite a travs de alguna institucin financiera, la cual deber
contar con todo un equipo tcnico capaz de ocuparse
de las obligaciones inherentes al arrendamiento. De
ah tambin el beneficio que representan las instituciones que se dedican a este tipo de oficio.

que se cobrar por el arrendamiento del mismo,

para determinar si ser necesaria la realizacin
de pagos provisionales al ISR.
Ahora bien, los especialistas hicieron especial nfasis
en caso de los impuestos correspondientes al arrendamiento de una casa-habitacin (siempre y cuando
su uso sea exclusivo al orden de casa-habitacin), ya
que este tipo de actividad hace la excepcin en la regla al no generar Impuesto al valor agregado; lo cual
reincide en la ventaja de no contar con esa carga administrativa; sin embargo, tambin genera una desventaja en cuestiones de mantenimiento o seguros de
daos en el inmueble, siendo que ste pasa a ser un
capital no recuperable. Es decir, el beneficio directo
es, en este caso, para el inquilino y no para el arrendador.

arrendamiento, los expertos enfatizaron la cuestin de

que stos no representan motivo de deduccin al momento de realizar las declaraciones correspondientes.
Lo cual es importante recalcar, ya que al afectar la capacidad contributiva puede generar confusiones respecto a si puede ser deducible o no.
Por otra parte, se abord el hecho de que al realizar
una actividad de arrendamiento, se cobran ingresos,
dentro de los cuales existe una lista de conceptos
que, a diferencia de los recibos de cobro, s es posible
disminuir y de las cuales hablaremos lneas ms adelante.
Al trmino de la primera parte de esta serie sobre Tratamiento de ingresos por arrendamiento e inicio de la segunda, se hizo un breve esbozo del nmero de impuestos que corresponden
pagar a un arrendador de bienes inmuebles
como parte de sus obligaciones de orden fiscal.
Al respecto, los expertos mencionaron impuestos que se podran llegar a causar por arrendamiento como es el caso del Impuesto sobre la
renta, Impuesto al valor agregado, en su caso,
Impuesto al activo, y si es patrn retenciones
por aportaciones de seguridad social y/o seguro
SAR o INFONAVIT. A nivel local o dependiendo
del lugar donde se encuentre ubicado el contribuyente, tambin se mencion el pago de un
impuesto predial, los derechos por contribuciones de mejora y si tienen trabajadores, en la
mayora de las entidades federativas se tiene el
impuesto local sobre nmina. Y finalmente,
existe en un par de entidades un impuesto local
cedular a los ingresos por arrendamiento, impuesto que se podr disminuir de los ingresos
pero que necesariamente se debe realizar.

Tratamiento de ingresos por arrendamiento

Otro punto abordado fue el caso de cuando la renta de

un inmueble incluye no solamente el uso y goce del
mismo, sino adems el de muebles dentro de l, situacin que en cuanto al Impuesto sobre la renta resulta
alterada. Esto porque el arrendamiento de bienes
muebles, conforme al artculo 75 del Cdigo del Comercio, representa un acto comercial o mercantil y ya
no puede caer dentro del captulo 3 del ttulo IV de la
Ley del impuesto sobre la renta, que est destinado al
arrendamiento puro entre civiles.
Respecto a las obligaciones del arrendador en
cuestin fiscal se retomaron las necesidades de
inscribirse al Registro Federal de Contribuyentes bajo el ttulo IV captulo 3 de uso o goce; el
deber de llevar la contabilidad conforme al Cdigo Fiscal; presentar declaracin por todos los
ingresos que se perciben; y expedir comprobantes de arrendamiento, esto es, documentacin fiscal debidamente requisitada ante el SAT
(en la pgina del SAT se encuentra una lista
con los lugares de impresores que cuentan con
autorizacin y estn debidamente requisitados
ante el organismo: www.sat.gob.mx).
Asimismo se recalc en este punto, la importancia de
verificar la vigencia de esa autorizacin por parte de
las imprentas, ya que sta nicamente dura 2 aos.
Motivo por el cual, es necesario estar atento a la vigencia de los recibos expedidos en cada cobro por
arrendamiento, para no dejar de cumplir con ese requisito en ningn momento.

Es importante recalcar que dentro de esta larga lista

enunciada por los especialistas en el panel, no se
cuentan an los impuestos que se debern pagar luego de que con 2008 se comiencen a impactar los correspondientes a la reforma fiscal.
De acuerdo con el Cdigo Fiscal tiene muy etiquetado
en tratamiento a personas fsicas a quienes van dirigidas las facilidades, es decir, empresarios y prestadores
de servicios. Sin embargo, los arrendadores no se encuentran contemplados en sus nuevas disposiciones.

Al hablar respecto a estos recibos y la importancia que

merecen a lo largo de un trmite de la talla del de

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Hablando de manera especfica en lo que se

refiere al Impuesto empresarial de tasa nica,
IETU, invitados y conductor abordaron la mane-

Con respecto a los ingresos a acumular con

respecto al IETU por parte de un arrendador, se
plantearon los casos de: ingresos propios efectivamente por el cobro por el arrendamiento
mismo, iguales a lo que sera en el caso del Impuesto sobre la renta; depsitos adelantados
de renta; recuperaciones de primas de seguro.
No sucede lo mismo en el caso de algn cobro
de IVA junto con el ingreso de la renta, ya que
este no ser acumulable sino una cuenta aparte, como intermediario del fisco.

ra en la cual este impuesto viene a afectar a los

arrendadores, ya que aun cuando no se trata de
personas que se dedican a cuestiones empresariales, tambin se va a gravar a prestadores
de servicios independientes y a quienes otorgan uso y goce temporal de bienes inmuebles,
esto es, arrendadores ya sea que se trate de
bienes que tengan uso y goce de casa-habitacin, o bien, para fines comerciales.
Es decir, se est hablando de una tasa del
17.5% a nivel transitorio y que para 2008 ser
de 16.5% y para 2009 del 17%. Aclarando que
se trata no de un impuesto que sustituye al Impuesto sobre la renta sino uno que es complementario al mismo en el cual no hay devolucin
como es el caso del Impuesto al activo. De hecho, uno de los puntos finales a comentar durante la segunda emisin fue el de que en el
caso de los arrendadores es preciso calcular
primero el Impuesto sobre la renta, puesto que,
como bien se dijo, el IETU es complementario
al mismo.

Ahora bien, al igual que sucede en otros casos, si el

arrendador invierte algunos de esos ingresos en la adquisicin de deducibles, estar disminuyendo y con
ello aminorando la base, a la par de la cantidad a pagar por concepto de obligacin fiscal.

Es decir, se explic atinadamente, en lo que corresponde a arrendamiento el Impuesto sobre la renta, en

caso de existir la obligacin de hacer pago provisional,
seran los ingresos del mes menos las deducciones
del mismo y se pueden traer en determinado momento
deducciones de meses anteriores, calculando el impuesto con la tarifa del mes; de hecho, de no existir
sueldos, se pueden aplicar tambin subsidios del mes
y a ese impuesto se le acreditan tambin las retenciones del ejercicio mensual. El problema radicara en
que en los clculos de meses independientes, cuando
la retencin es mayor al impuesto del mes, no es posible utilizar dicho exceso de retencin a otros meses
sino hasta el caso del anual. En cambio, el reglamento permite que el ltimo pago provisional en Impuesto
sobre la renta sea acumulativo.

Como caso especfico se dejo en claro que:

pago de impuesto predial, es deducible; pago
de los honorarios del contador, es deducible
para efectos del IETU en medida que lo sea
para ISR ya que existe un lmite sobre conceptos, honorarios y comisiones que en su conjunto no superen el 10% del ingreso que tenga el
contribuyente; pago de publicidad para difundir
la renta de su inmueble, no es deducible; pago
por impresin de comprobantes fiscales o recibos autorizados para cobro de renta, no es deducible; pago de otro inmueble o adquisicin
para arrendamiento, es deducible si el pago es
de contado; pago de algn crdito para financiamiento para la compra de otro inmueble
para arrendamiento, no es deducible excepto
que la institucin haga el cargo de esos intereses repercutiendo dentro del precio; pago de
sueldos, no es deducible a menos que sean
gravados.
Ahora bien, en caso de que se alcancen a tener ms
deducciones que ingresos, el arrendador tendr un
crdito fiscal, el cual podr ser aplicable contra el IETU
de ejercicios siguientes. Esto es, se trata de una analoga con la prdida fiscal en renta.

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Tratamiento de ingresos por arrendamiento

En el caso de los arrendadores, los especialistas determinaron que el pago del IETU se deber ejecutar
de manera mensual independientemente de que para
efectos de Impuesto sobre la renta tambin se deber
realizar un pago mensual y en el caso de fideicomiso,
cuatrimestral. Sin embargo, se coment que existe
entonces una situacin de desfase en el pago de impuestos, debido a que para efecto de ISR se calcular
sobre los datos del mes que corresponda, en tanto
que el pago del IETU ser acumulativo.

En este caso, se habl de disminuciones un tanto limitadas, dentro de las cuales estn los derechos de
agua que utilice, algunos impuestos locales, gastos de
mantenimiento y conservacin, en algunos casos el
predial, y principalmente lo que se llama deduccin
ciega, la cual puede ser hasta de un 35% del total de
los ingresos.

Finalmente se puntualiz el caso que luego de contar

con el clculo del impuesto este resulta menor que las
retenciones durante el pago de la renta, ya no es necesario pagar ISR. Sin embargo, como en el IETU no
hay deduccin ciega, aun cuando se obtenga un monto mayor que el del clculo a pagar del impuesto, ste
deber pagarse ntegro.
De esta manera fue que se llevaron a cabo estas dos ltimas emisiones de Fiscal.con correspondientes al finalizado mes de octubre,
resultando el hecho concluyente de que la
nueva reforma fiscal viene a afectar en sobremanera a las personas que cuentan con cierta
actividad correspondiente al orden del arrendamiento, debido a que son ms de uno los
impuestos que las afectan y que reducen con
mucho sus ganancias y beneficios.

quizs no de manera inmediata pero s en un

futuro prximo. Tal como sucedi en su momento con el Impuesto al activo.
Tras los comentarios destacados a lo largo de
dos emisiones, dentro de la barra de Fiscal.
con, podramos decir entonces que, en efecto,
resultan mltiples las situaciones a las cuales
es preciso mantener atencin con respecto a
obligaciones fiscales por parte de los arrendadores.
Sin embargo, ninguna de ellas minimiza los
beneficios que representa el hecho de contar
con un inmueble propio para dichos fines, el
cual sin lugar a dudas, siempre representar
un patrimonio invaluable para su propietario,
quien seguramente luego de haber escuchado
este programa y los atinados comentarios tanto por parte de los especialistas invitados como
del conductor experto en materia, habr dado
respuesta a las dudas que poda haberse generado en un momento dado con respecto a
dicha situacin y a cmo llevar a cabo de manera adecuada, el trmite de arrendamiento de
los inmuebles con que cuenta. N

Sin embargo, de igual manera resulta importante recalcar el hecho de que, por lo regular,
la resolucin de cualquier tipo de impuesto no
es de carcter definitivo e inmutable sino por el
contrario, resulta muy comn el hecho de toparse a lo largo del camino con mltiples ajustes que determinan cambios en su aplicacin,

Tratamiento de ingresos por arrendamiento

CF

Resea elaborada por

Lic. Alma Rosa Villegas Mungua
con base en comentarios de
C.P.C. y E.F. Luis Guillermo Delgado Pedroza,
C.P.C. Lic. y M.I. Martha Josefina Gmez Gutirrez,
C.P. Lic y M.F. Jorge Santamara Garca
y C.P. Julio Csar Ziga Ramrez

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