UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA

Escuela Acadmica Profesional de Ingeniera Civil

Proyectos de Ingeniera

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL

SANTA
FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL INGENIERIA CIVIL

TEMA:
VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE
INTEGRANTES :
ALVAREZ ASTO LUZ E.
ARROYO QUILICHE ZOILA.
CAPUAY BAUTISTA SOFIA

DOCENTE: ING. FELIPE VILLAVICENCIO GONZALEZ

CURSO

PROYECTOS DE INGENIERIA
NUEVO CHIMBOTE, OCTUBRE DEL 2010.

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VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

1.

MEMORIA DESCRIPTIVA:
1.1. OBJETIVO DE LA PREVIA:
El objetivo de la valuacin es determinar el valor del inmueble.
1.2. METODOLOGA APLICADA:
1.2.1.BASE PARA SU DESARROLLO:
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al
entorno del previo, a fin de determinar los valores comerciales
de compra y venta de inmuebles similares.
1.2.2.DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA:
Se realiza la presente valuacin por el mtodo de la tasacin
directa; la misma que corresponde a la determinacin del valor
de los componentes fsicos del inmueble, teniendo en cuenta:

R.N.T.P. RM. N 126-2007-VIVIENDA

El cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin para la
costa RM. N 296-2009-VIVIENDA

1.2.3.INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE

REFERENCIA:
UBICACIN

PRECIO/m2

Av. BRASIL

S/. 70.00/m2

Calle 08

S/. 39.00/m2

REFERENCIA
Oficina de Rentas de la
MUNICIPALIDAD DE
NUEVO CHIMBOTE

1.3. ZONIFICACIN Y USO DEL PREVIO:

En el PLAN DIRECTOR DE CHIMBOTE, establece que el inmueble est
ubicado en una zona calificada como OU.
En la actualidad, es un RDM, que es el uso identificado con las viviendas
o necesidades tratadas individualmente o en conjunto que permite la
obtencin de una construccin poblacional a travs de unidades de

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vivienda bifamiliares o unifamiliares. Cabe indicar que podrn existir
lotes que estn designados al comercio pero que este acorde con la
zonificacin RDM, nos da como caractersticas las siguientes:
Tipo de Zona : RDM
Uso predominante : unifamiliar
rea libre mnima (m2) : 30 %
rea mnima recomendable: 200 m2.
Frente mnimo recomendable: 9 m
Altura mxima (pisos) : 2 + Az
Retiro frontal recomendable: 3m.
La clasificacin de su densidad residencial es media.
1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras de
infraestructura urbana, tales como:
Redes de agua potable.
Redes de desage.
Instalaciones elctricas; con redes de alumbrado pblico y
domiciliario.
Lneas telefnicas.
1.5. UBICACIN:

LOCALIDAD
:Urb. VILLA AGRARIA Mz. G
2
DISTRITO
:Nuevo Chimbote
PROVINCIA
:Santa
DEPARTAMENTO :Ancash
REGIN
:Ancash

1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:

1.6.1. LINDEROS:

Por el frente
Por la derecha
Por la izquierda
Por el fondo

1.6.2. REA DEL TERRENO:

: AV. Brasil
: Calle 08
: lote G - 03 con 22.50 ml.
: lote G - 01 con 9.00 ml.

Lote N

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El rea del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas
perimtricos antes ubicadas es de 202.5 0m 2.
El permetro total es 63.00 ml.
1.6.3. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE:
El inmueble funciona como vivienda en sus tres niveles.
La distribucin de la edificacin es la siguiente:

Primera planta :
Estudio, tienda, ss.hh, jardn, cocina, sala comedor, patio de
servicio, ss.hh. dormitorio, terraza, 2 escalera, deposito y
cart port,.
Segunda planta :
Balcn, 6 dormitorios, sala-star, 2 ss.hh. y 1 escalera.
Azotea :
Dormitorio de servicio, lavandera, 1 ss.hh., tendal y azotea.

1.6.4. CARACTERSTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN:

El inmueble ah sido construido con las siguientes caractersticas
Tcnicas:
Cimiento: cimiento corrido de concreto ciclpeo y concreto
armado.
Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k.
Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto
armado.
Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal, teja
andina, techos inclinados de concreto armado.
Pisos: enchape de cermica, cemento pulido y parquet.
Puertas y ventanas: puerta de madera, contra placada,
ventana de madera con vidrio semidoble sistema directo.
Revestimientos: tarrajeo y pintado.
Bao: aparatos sanitarios y maylica.
Instalaciones sanitarias: agua fra empotrada.
Instalaciones elctricas: corriente, monofsico, empotrada.
1.6.5. REA CONSTRUIDA:
Primera planta
:175.50 m2.
Segunda planta
: 164.76 m2.
Tercera planta
: 29.95 m2.
1.6.6. FECHA A LA CUAL SE ESTA REFERIDA LA TASACIN:
La tasacin est referida al mes de octubre del 2010

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1.6.7. ANTIGEDAD:
La construccin del inmueble tiene una antigedad de:
El primer piso: 10 aos, con estado de conservacin buena.
El segundo piso: 10 aos, con estado de conservacin buena.
El tercer piso: 5 aos, con estado de conservacin buena
1.6.8. ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN:
Se estima una depreciacin de:
11% para el primer piso,
11 % para el segundo piso,
8 % para el tercer piso.
1.6.9. PROPIETARIO:
El inmueble es de propiedad de Sr. WALTER MORILL MORILLO
y Sra.
1.7. BASE LEGAL
El inmueble se encuentra inscrito en la partida N 125 de la oficina
registral de Nuevo Chimbote donde se incluye la independizacin,
cancelacin del predio, adjudicacin, transferencias de dominio,
rectificaciones y una hipoteca legal de acciones y derechos.

2.

VALORIZACIN:
Utilizando el Artculo II. E. 35 del Capitulo E, Titulo II del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per:
VTP = VT + VE + VOC
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificacin.
VOC = Valor de obras complementarias.

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2.1

CONSIDERACIONES GENERALES:
Para efectos de la Valorizacin del inmueble se han tenido en cuenta los
Siguientes factores:
Estructura Urbana.
Zonificacin.
Redes Viales.
Servicios Comerciales Circundantes.
Equipamiento Urbano adecuado.
Rentabilidad en el Mercado inmobiliario.
Consolidacin Urbana en el entorno.

2.2

VALOR DEL TERRENO (V.T):

De acuerdo al precio brindado por la CONATA, se le asigna un valor
unitario de: S/. 70.00/ m2 y S/. 39.00 m2.
Considerando la tendencia actual del mercado inmobiliario y la proyeccin
futura del inmueble, as como el anlisis de los valores comerciales de
compra y vente de terrenos similares en ubicacin, a la fecha se asigna un
valor comercial unitario de S/. 70.00/m2 y S/. 39.00 m2.

VT = rea de Terreno x Valor Unitario de Terreno

VT = S/. 14175 nuevos soles.

2.3 VALOR DE LA EDIFICACIN : (VE)

Teniendo en consideracin las caractersticas constructivas, los acabados
y los materiales predominantes empleados en la edificacin, as como los
precios actualizados en el mercado de las diferentes

partidas de

la

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construccin, y adems utilizando el articulo II.D.31, Capitulo D, del
Titulo II. ; Del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per:

VE = AT x VUE x ( 1-D )

Donde:
AT = rea techada.
VUE = Valor unitario de edificacin.
D = Valor de depreciacin
NOTA:
Luego: Aplicando la formula
1 Piso: 175.50 m2 x 585.57 x (1-11%) = S/. 91 463.11
2 Piso: 164.76 m2 x 454.09 x (1-11%) = S/. 66 586.12
Azotea: 29.95 m2 x 333.71 x (1-08%) = S/. 9 056.89

VE = S/. 167 106.12 Nuevos soles.

2.4

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC):

Segn el artculo II. A. 04. Del Capitulo A y del articulo II. A. 07.
Del mismo Capitulo; dice:
Son obras complementarias:
Instalacin de la cisterna.
Valor obra complementaria de la cisterna:
Segn el artculo II. A. 07. Del capitulo A; no s dice que el valor de la
obra complementaria (Cisterna), se efectuara con los correspondientes
anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalacin.

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Por lo tanto se ha asignado un valor analizando las partidas que implican la
instalacin de la cisterna, como son:

Excavacin de zanjas.

Eliminacin de material excedente.

Encofrado y desencofrado.

Concreto armado (placas de 15cm de espesor).

Tuberas de succin e impulsin.

Rotoplas de 1125 Lt.

Electrobomba.

Mano de obra (operario, oficial, pen).

Equipos y herramientas manuales.

Por tal el anlisis de estas partidas dan un precio de instalacin de la

cisterna de:
VOC (Cisterna) = S/. 2 416.02 nuevos soles
Por lo tanto:

2.5

VOC = S/. 2 416.02 nuevos soles

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:

De la formula anterior:
VTP = VT + VE + VOC

Valor del terreno (V.T)

S/.

41175

Valor de las Edificaciones (V.E)

S/.

167 106.12

Valor de obras complementarias (VOC) :

S/.

2 416.02

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = S/. 183 ,697.14 Nuevos Soles.

Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos
14/100 Nuevos Soles.

noventa y siete con

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2.6 TIPO DE CAMBIO:
El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 2.8
US $ = 65 606.12

2.7

CONCLUSIN:
Segn

el

anlisis

del

mercado

sobre

valores

comerciales

de

edificaciones de esta zona, la situacin econmica actual, el estado de

conservacin y caractersticas del inmueble, as como el entorno y tipo
de edificaciones, se considera que el valor comercial del inmueble se
ajusta al valor de reposicin por lo tanto se tiene:
VALOR TOTAL DE INMUEBLE

= S/. 183 ,697.14 Nuevos

Soles.
Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos noventa y siete con 14/100
Nuevos Soles.

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ANEXOS

ANEXO N 01:

PLANOS DE ARQUITECTURA DEL 1 NIVEL. 2 NIVEL

Y AZOTEA

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DEPOSITO
NPT +0.10

CAR - PORT
NPT +0.1 0

TERRAZA

DORMITORIO
PRINCIPAL

DORMITORIO

DORMITORIO
CLOSET

CLOSET

CLOSET

SALA ESTAR

SS.HH.

CLOSET

DORMITORIO

PASADIZO

COMEDOR

DORMITORIO

SS.HH.
PATIO DE
SERVICIO
SS.H H.

CLOSET

SALA

CLOSET

NPT +0.10

COCINA
NPT +0.10

DORMITORIO
DORMITORIO

BALCON

JARDIN

SEGUNDO PISO

SS.HH.
NPT +0.10

ESTUDIO

TIENDA
NPT +0.1 0

NPT +0.10

PRIMER PISO

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TENDAL

DORMITORIO

CLOSET

LAVANDERIA

DE SERVICIO

SS.HH.

TERRAZA

AZOTEA

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ANEXOS N 02: VALORES UNITARIOS DE EDIFICACIN (VUE)

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ANEXOS N 03:
Tabla N 01 del Reglamento nacional de tasaciones CONATA.
Segn R.M. N 469-99-MTC/15.04

ANTIGEDAD
(EN AOS)
HASTA
5
AOS
HASTA
10
AOS
HASTA
15
AOS
HASTA
20
AOS
HASTA
25
AOS
HASTA
30
AOS
HASTA
35
AOS
HASTA
40
AOS
HASTA
45
AOS
HASTA
50
AOS
MAS
50
AOS

MATERIAL DE

MUY

CONSTRUCCION

BUENO

PREDOMINANTE

CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE
CONCRETO
LADRILLO
ADOBE

0
0
5
0
3
10
3
6
15
6
9
20
9
12
25
12
15
30
15
18
35
18
21
40
21
24
45
24
27
50
27
30
35

BUENO

REGULAR

MALO

5
8
15
5
11
20
8
14
25
11
17
30
14
20
35
17
23
40
20
26
45
23
29
50
26
32
55
29
35
60
32
38
65

10
20
30
10
23
35
13
26
40
16
29
45
19
32
50
22
35
35
25
38
60
28
41
65
31
44
70
34
47
75
37
50
80

55
60
65
55
63
70
58
66
75
61
69
80
64
72
85
67
75
90
70
78
-73
81
-76
84
-79
87
-82
90
--

El periodo deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin muy mala del estado de conservacin, el perito
establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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ANEXOS N 04:

PANEL FOTOGRFICO

FOTO N 01: Se observa la vista principal (fachada) de la vivienda a

tazar, en la Urb. Villa Agraria Mz. G Lt. N 2 Nuevo Chimbote
Ancash.
FOTO N 02: Se observa una vista lateral de la vivienda (22.50 x
9.00 m), all podemos notar la Calle N 8 que colinda la vivienda.

FOTO N 03: Se observa una vista frontal de la vivienda (22.50 x

9.00 m), all podemos notar la Av. Brasil que colinda con la vivienda.

ANEXO 05: Memoria De Clculos

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A continuacin se proceder a determinar el valor del terreno (V.T):
Datos:
Frente del terreno (f)

9.00 m

rea del terreno (AT)

202.50 m2

Valor arancelario Av. Brasil

Valor arancelario Calle N 08

S/ 70.00 / m2
S/ 39.00 / m2

22.50 m

9.00 m

Aplicacin del artculo II.C.23 del RNTP 2007.

Caso a: Divisin en partes proporcionales a c/u de los frentes

Calle N 08:(202.50 x 22.5)/(22.5+9) = 144.64 m2
Av. Brasil: (202.50 x 9)/(22.5+9)

57.86 m2

Calculo de los valores:

Calle N 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2

AT= 144.64 < 3(f2) = 1 518.75

Entonces tenemos.
VT = AT x VCU
VT = 144.64 m2 x 39.00 nuevos soles/m2
VT = S/. 5 640.91 nuevos soles.

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Av. Brasil: 3(f2) = 3(92) = 243.00 m2
AT= 57.86 < 3(f2) = 243.00
Entonces tenemos.
VT = AT x VCU
VT = 57.86 m2 x 70.00 nuevos soles/m2
VT = S/. 4 050.20 nuevos soles.
Por lo tanto tenemos:
V.T = 5 640.91 + 4 050.20 = S/.

9 691.11 Nuevos Soles.

Caso b: Como frente nico c/u de los frentes del terreno

Calculo de los valores:
Donde: AT= 202.50 m2
Calle N 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2

AT= 202.50 < 3(f 2) = 1 518.75

Entonces tenemos.
VT = AT x VCU
VT = 202.50 m2 x 39.00 nuevos soles/m2
VT = S/. 7897.5 nuevos soles.

Av. Brasil:

3(f2) = 3(92) = 243.00 m2

AT= 202.50 < 3(f2) = 243.00

Entonces tenemos.
VT = AT x VCU
VT = 202.50 m2 x 70.00 nuevos soles/m2
VT = S/. 14175 nuevos soles.
Conclusin como vemos en el artculo II.C.23 del RNTP 2007 el valor del terreno
segn caso c ser el que resulte mayor de los casos a y b entonces ser
VT = S/. 14175 nuevos soles.