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ANLISIS DEL FALLO: CARABALLO, MIRTA C/ INVERSIONES Y MANDATOS

INMOBILIARIOS S.A. S/ ORDINARIO


Fecha.- junio del 2012
Partes. CARABALLO Mirta: Quien pretenda adquirir un determinado inmueble y en
calidad de demandante.
INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS SA: propietaria del inmueble y
acta como intermediaria o como corredora y en calidad de demanda,
Hechos.Mirta Carballo, efecta una RESERVA a los fines de garantizar la propuesta de compra de
un inmueble sito en CABA.
La reserva fue aceptada y ello no fue discutido, pero igualmente la venta no puedo
llevarse a cabo. El conflicto proviene a raz de las distintas percepciones de las partes
acerca de los hechos que frustraron la operacin en relacin con los efectos de la reserva:
Demandante: la reserva fue seguida de trmites conducentes para la
compra, hasta que tomo conocimiento de la hipoteca que gravaba a la
propiedad en cuestin, lo cual obsto a la realizacin del negocio. NO se
haba informado con anterioridad sobre dicho gravamen.
Demandada: sostiene que la operacin se frustro por el vencimiento del
plazo de vigencia de la reserva, y sostiene que si se le haba comunicado a
la actora la existencia del gravamen.
Demandada alega que se incumpli con la obligacin como corredora inmobiliaria:
Proponer el negocio con exactitud, precisin y claridad, lo cual era necesario para la
formacin del acuerdo de voluntades, comunicando las circunstancias conocidas por
ellas que pudieran influir en la operacin.
No haber cumplido con la obligacin de recabar los antecedentes correspondientes.
Omitir mencionar en la redaccin del contrato aquellos recaudos que pudieran frustrar
el negocio.
1era instancia.- Tras el anlisis de la prueba, considera acreditado:
- Que la actora haba efectuado una serie de actos durante la vigencia de la
reserva que despejaban cualquier duda con respecto a la seriedad de la misma.
- Del instrumento suscripto por las partes no surga la existencia de una hipoteca,
ni tampoco Inversiones y Mandatos demostraron haber entregado elementos
que dieran cuenta de la misma.
- Inversiones y Mandatos SA no demostr haber concretado ningn acto tendiente
a materializar la venta del inmueble.
- Por lo tanto condena a I.M. S.A. a:
Restitucin del importe entregado en concepto de reserva.
de los gastos de emisin del cheque de pago diferido que debi ser anulado.
Se condena a pagar $5000 en concepto de dao moral.
Desestima: el resarcimiento reclamado por diferencia de cotizacin del dlar + gastos
y honorarios de la escribana + lucro cesante.
Contra dicho pronunciamiento apelan ambas partes:
Agravios.Demandante:
Por la desestimacin del resarcimiento reclamado por la perdida de oportunidad de disponer del
deposito a plazo fijo que haba logrado liberar frente a las disposiciones de la ley de emergencia a
los efectos de adquirir un inmueble.

Demandada:
- Vigencia de la reserva: entiende que no se tuvo en cuenta que al hacer el reclamo el plazo de
vigencia de la reserva se encontraba caduca, ya que todos los actos realizados por Carballo fueron
efectuados fuera de la vigencia del instrumento de reserva, salvo la transferencia de dinero a la
cuenta de la demandada, alegando a su favor que la actora nunca le comunico del traspaso y que
jams ejerci dominio sobre esos fondos.
Tener en cuenta actos realizados fuera de la vigencia de este instrumento como ejecutorios es una
solucin arbitraria que invade el mbito de libertad contractual que rige este tipo de operaciones.
Persiguen que se revoque ntegramente la condena.
- Reconocimiento de la indemnizacin por dao moral.
- Demandante supo de la existencia del gravamen y que la propietaria haria las
gestiones para liberarla y escriturar dentro del plazo de reserva pactado.
Camara.- tras analizar la prueba consider
1. CADUCIDAD DE LA RESERVA:.a. que la actora efecto gestiones conducentes a fin de concertar la firma de la escritura
traslativa de dominio durante el plazo de reserva acordado
b. contrariamente la demandada no acredito haber realizado en dicho lapso trmites
pertinentes para cancelar la hipoteca, ni tampoco haber informado previamente a
Carballo de su existencia.
El testimonio de la escribana al preguntarsele si existio algun impedimento para otorgar la
escritura respondio que la parte demanda no llevo toda la documentacin correspondiente a
fin de poder otorgar la EP. Tampoco informaron ni donde ni cuando se cancelaria la
hipoteca. (esto yo no lo pondra)
c. Que el plazo de vigencia era hasta el 24/04/02 y que se encontraba determinada la
forma en que la actora hara el pago, ya que en el instrumento constaba que se
acordaba el pago de $157.000 que se iba a efectuar en el acto de la firma de la escritura
dentro de los 15 das de la fecha presente (el instrumento haba sido fechado el
9/04/02) y teniendo en cuenta la circunstancia de dinero reprogramado por depsitos de
ahorro y/o plazos fijos.
d. Recurrente no desconoce que a los 2 dias de suscripto el compromiso de reserva la
actora presento en el Banco el formulario para la compra de bienes registrables
solicitando la trasferencia a la cuenta corriente de Inversiones y mandatos SA.
e. NO implica un argumento a favor el hecho de que no se hubiera ejercido dominio sobre
las sumas transferidas: ya que la demandada no se encontraba habilitada para disponer
de esos fondos hasta que no se celebrara la EP de CV.
f. No se encuentra en discusin que el dia 19-04-02 la escribana solicito informes al RPI
que revelo que el inmueble ofrecido en venta por la demandada estaba gravado con DR
de hipoteca, y de esta circunstancia no habia constancias en el recibo provisorio de
reserva, y como no hay prueba en contrario aparece esta circunstancia como la 1era en
que la actora toma conocimiento de la misma.
g. Resulta insostenible atribuir la culpabilidad a la compradora. Encontrndose
controvertida la responsabilidad por frustracin de la compraventa del inmueble pesaba
sobre la demandada el hecho de demostrar que la frustracin se produjo por la
caducidad de la reserva siendo esto culpa de la compradora.
Sin embargo no brindo ninguna explicacin que pudiera exonerar el negligente actuar que
demostr al ofrecer en venta una propiedad sobre la cual pesaba un gravamen real que no
haba sido oportunamente informado a la parte interesada en adquirirlo.
Consider que hubo un incumplimiento en punto a las obligaciones inherentes al corredor
de proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesaria para la
formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas
por l que pudieran influir sobre la conclusin de la operacin en particular (ley 20.266,
36, e.).

Es contrario al deber del corredor de proponer los negocios con la exactitud, precisin y
claridad necesaria para la formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes
las circunstancias conocidas por el que pudieran influir sobre la conclusin de la operacin
en particular (ley 20.266 Art 36,e hoy modificada por la 25.028).
h. De los informes de dominio surge que al tiempo de firmarse la reserva era la propia
inversiones y mandatos la duea del bien reservado para la compraventa, por lo cual
cae otros de los argumentos que dan que se refiere a que el documento suscripto era
una simple reserva ad referendum de la propietaria y unilateralmente revocable por
esta, lo cual no fue necesario por caducar su vigencia, carece de apoyo fctico por la
identidad entre corredor y sujetos propietarios.
2. DAO MORAL: para la procedencia de este resarcimiento se debe examinar la
naturaleza del vnculo que uni a las partes.
Este fallo encuadro el reclamo dentro de la responsabilidad pre contractual, lo cual no merece
objeciones por parte de la apelante.
Al estar frente a un contrato de ndole preliminar o precontractual, igualmente es continente de
obligaciones con aptitud para generar responsabilidades por incumplimiento.
Se avala esta postura con diversa jurisprudencia de la cual surge que el precontrato tiene propia
sustantividad jurdica ya que obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado.
La responsabilidad no deriva del incumplimiento de una obligacin de celebrar un contrato futuro,
sino de la injusta frustracin de las tratativas contractuales avanzadas.
El hecho de que fracase la compra del inmueble en la avanzada etapa preparativa de la escritura
por la escribana, y luego que la actora hubiera dispuesto sumas necesarias para su realizacin,
producto de la inexplicada conducta desplegada por la demandada en su doble carcter de
corredor inmobiliario y duea del inmueble comprometido en venta, es una circunstancia
evidentemente apta para alterar la tranquilidad de espritu de la actora.
Debe tenerse en cuenta que en el instrumento que se pacto la reserva se preciso:
- Datos que individualizaban el inmueble objeto de la reserva
- Precio total de la propuesta de compra (se abonara directamente al otorgarse la
escritura traslativa de dominio sin suscripcin de BCV)
- Lapso en que deba celebrarse
- Abono de los gastos a cargo de ambas partes
- El importe que correspondera abonar a la oferente en concepto de comisin.
- La manera en que el pago de la operacin se realizara
Por ende no puede no ser indemnizado cuando el infortunio que debi soportar excede las
alternativas propias del mundo de los negocios.
QUEJA ES RECHAZADA
Agravios de la demandante:
PERDIDA DE OPORTUNIDAD PARA DISPONER DEL DEPSITO A PLAZO FIJO PARA ADQUIRIR UN
INMUEBLE: no sern favorablemente receptados:
1. El precio de venta se pacto en pesos, siendo en igual moneda los importes de la
transferencia. Por lo que cualquier disminucin del valor de su deposito
pesificado no puede atribuirsele a la conducta de la demandada.
2. La diferencia que la reclamante pretendia conseguir por esta via fue
especficamente contemplada en una de las normas dictadas en el marco de la
emergencia economica a la que la propia demandante se acogio.

Se desestiman recursos se confirma el fallo apelado.


SITUACIONES A TENER EN CUENTA InstitutosEn este fallo advertimos que hay una parte que se desempea como corredora INVERSIONES Y
MANDATOS INMOBILIARIOS SA. Se entiende como corredor, segn la ley 2340 del Colegio nico
de Corredores Inmobiliarios (C.A.B.A.) Artculo 2.- Toda persona que en forma normal, habitual y
onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de
administracin o disposicin, participando en ellos mediante la realizacin de hechos o actos que
tienen por objeto conseguir su materializacin.
Definicin del Fallo Galceran c. Diaz y ot visto en clase: Corredor es la persona que
en ejercicio de su profesin habitual vincula a quienes estn interesados en realizar
cierto negocio con el propsito de que ste efectivamente se lleve a cabo, encuadrndose
dentro de la figura legal del corretaje el contrato mediante el cual una de las partes,
admitindose ser una inmobiliaria dedicada a la intermediacin en la compraventa de
inmuebles, asume la obligacin de buscar in interesado en adquirir el bien cuya
autorizacin de venta le es concedida (Sala D, Mginone S.A. c. Marcelo T.)
Es entonces quien acta en nombre y cuenta propia, le cabr la denominacin de corredor.
Entendemos que este fallo se desarrolla en el mbito de una intermediacin inmobiliaria, y
analizaremos el fallo en consecuencia.
Empezando por ver cuales son las obligaciones del corredor puntualizando las que en el presente se
encuentran controvertidas.
OBLIGACIONES DEL CORREDOR
A los fines del presente fallo es de importancia analizar las obligaciones que por ley les son
impuestas a los corredores inmobiliarios, dado a que como surge del propio fallo, existi por parte
del corredor incumplimiento de las mismas.
Estas obligaciones surgen:
Ley 2340 (C.A.B.A.):
Artculo 10.- Son DEBERES de los corredores inmobiliarios:
1. Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de
dominio, gravmenes e inhibiciones, respecto de la operacin
encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a
disposicin de stas.
2. Proponer los negocios con exactitud y claridad.
Adems y como contratara se establece que son derechos del corredor:
Artculo 11.- Derechos. Son DERECHOS de los corredores inmobiliarios:
1. Requerir directamente de las oficinas pblicas y bancos oficiales,
entidades financieras y particulares, los informes y certificados
necesarios para el cumplimiento de las actividades de corredor
inmobiliario.
Misma situacin es reiterada por una ley de carcter nacional.
Ley 25.028 (Nacional):
Artculo 34. En el ejercicio de su profesin el corredor est facultado para:
c) Recabar directamente de las oficinas pblicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los
informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.
Si bien en este inciso no se hace mencin expresa del RPI, se entiende comprendido, esto hace a la
seguridad de los negocios jurdicos y a la labor del corredor.

Artculo 36. Son obligaciones del corredor:


c) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo
invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabar la certificacin del
Registro Pblico correspondiente sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos,
restricciones y anotaciones que reconozcan aqullos, as como las inhibiciones o interdicciones que
afecten al transmitente.
TODO ESTO HACE A LA IDONEIDAD Y AL HECHO DEL ACTUAR PROFESIONAL QUE DEBE LLEVAR A
CABO EL CORREDOR INMOBILIARIO.
e) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para la formacin del
acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l que puedan
influir sobre la conclusin de la operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de
mercado; (Se refiere a la buena fe ).
EL CORREDOR A TRAVES DE SU ACTUAR NO TIENE QUE AFECTAR A NINGUNA DE LAS PARTES.
- La obligacin del corredor inmobiliario consiste en una prestacin profesional y
deberes de conducta. Acerca a las partes para celebrar el negocio,
comprometiendo una obligacin de diligencia que debe llevarse a cago con
buena fe y probidad. La intermediacin no puede dirigirse solamente al cobre de
una comisin, sino que tambein abarca principios de lealtad, probidad, cuidado y
previsin impuestos por el art 1198 del CC para la contratacin. (Lorenzetti,
Tratados de los contratos )
En relacin con estos derechos-deberes podemos ver que en el caso bajo anlisis:
Demandada alega que se incumpli con la obligacin como corredora inmobiliaria:
Proponer el negocio con exactitud, precisin y claridad, lo cual era necesario para la
formacin del acuerdo de voluntades, comunicando las circunstancias conocidas por
ellas que pudieran influir en la operacin. LA INMOBILIARIA NO INFORMA/NO QUEDA
DEMOSTRADO QUE EXISTIA UNA HIPOTECA, cuestin no menor, y con incidencia
directa en el conocimiento que se debe tener a la hora de prestar consentimiento.
No haber cumplido con la obligacin de recabar los antecedentes correspondientes. SI
LA PARTE INTERMEDIADORA HUBIESE TOMADO LAS DEBIDAS PRECAUCIONES A LA
HORA DE TOMAR LA RESERVA HUBIESE SOLICITADO INFORMES A LOS REGISTROS DE
LOS CUALES DEBERIA SURGIR CON CLARIDAD QUE SOBRE EL INMUEBLE PESABA UNA
HIPOTECA, MAXIME DE QUE NECESARIAMENTE LO DEBIA CONOCER POR FIGURAR
COMO TITULAR DOMINIAL.
Omitir mencionar en la redaccin del contrato aquellos recaudos que pudieran frustrar
el negocio.
1era instancia.- Tras el anlisis de la prueba, considera acreditado:
- Del instrumento suscripto por las partes no surga la existencia de una hipoteca,
ni tampoco Inversiones y Mandatos demostraron haber entregado elementos
que dieran cuenta de la misma.
En definitiva en este caso se prueba que el corredor no cumple con sus deberes.
RESERVA Y SEA
En este caso nos encontramos ubicados en el marco de las relaciones preeliminares, ya que si bien
lo primero que tiene en mente el vendedor es la venta del inmueble se van a dar una serie de pasos
hasta que no debe confundirse con la sea que se da en el marco del boleto de CV en este caso
estamos en un estadio anterior.

Reserva: aquella que efecta el interesado en el inmueble y que tiene como finalidad asegurar por
una parte la seriedad de su intencin de comprar y por el otro lado la adquisicin del inmueble y
que este no sea vendido por otras personas.
Borda: la reserva puede ser definida como aquel contrato atpico, en virtud del cual el futuro
vendedor se compromete a mantener indisponible el bien por un cierto periodo, a cambio de una
suma de dinero, convinindose que al vencer el plazo, sin que se arribe a la conclusin del negocio,
se producir la caducidad del contrato, debindose reintegrar la suma dineraria entregada. Si la
persona que recibe la reserva dispone del objeto previsto para el futuro contrato (inmueble), puede
incurrir en responsabilidad precontractual (Alterini).
Al aparecer el Comprador, ste manifiesta la intencin de comprar el inmueble al corredor y formula
una RESERVA. Esta reserva est regulada por los usos y costumbres no est tipificada en el Cdigo
Civil.
La reserva la manifiesta el comprador como manifestacin interna. Y tendr efectos:

Corredor: se compromete a no entablar una negociacin con un tercero.

Comprador (futuro): se compromete a apostar a la oferta.


Formas:

Pura y simple: Subordinan la relacin contractual instrumentada en ella a la firma del


BCV definitivo, de donde se est en presencia de una condicin suspensiva, por la cual, la
frustracin del tal boleto, provoca los efectos del art. 548 del CC, que establece que, en tal
caso la obligacin es considerada como si nunca se hubiera formado, razn por la cual, el
promitente de venta debe restituir lo recibido en carcter de reserva.
(Fallo Nervi c. Operadores Inmobiliarios SRL.)

Reserva Ad- Referndum: se configura cuando el vendedor lleva a cabo una oferta y acto
seguido el comprador contra-oferta, si el vendedor no la acepta no se materializa el contrato,
contrariamente s.
Una de las modalidades ms frecuentes en los negocios inmobiliarios celebrados con la
intermediacin de un corredor es aquella en la cual este ltimo percibe una suma de dinero que el
interesado entrega en concepto de reserva y ad referndum del propietario.
Es de practica que, fijado un precio para la venta, en la oferta que efecta el corredor, la persona
interesada en la compra proponga una suma menor, en cuyo caso el intermediario recibir una
cantidad de dinero en concepto de reserva ad referndum del vendedor, es decir, de la aceptacin
por parte de este ltimo.
La recepcin de la suma en concepto de reserva, obliga al agente inmobiliario a darle prioridad en
la compra a ese interesado, retirando el inmueble de la oferta de venta por el plazo estipulado, y
dndole aviso fehaciente a la parte vendedora de la existencia de un potencial comprador a fin de
que las partes concreten la operacin.
Cuando la compraventa no llega a concretarse dentro del plazo estipulado en la reserva efectuada
por el interesado, corresponde su devolucin
En autos, la operacin se frustr por negligencia de la demandada, ya que la misma no inform a
la parte interesada en adquirirla, el gravamen real (hipoteca) que pesaba sobre la propiedad.
Para la demandada la operacin se frustr por el vencimiento del plazo de vigencia de la reserva, y
se agravia respecto de este punto, no habiendo considerado el fallo de 1ra instancia que al tiempo
en que la actora le realizo el reclamo se hallaba caducada.
Pero la Cmara desestima dicho agravio considerado insostenible lo alegado por la recurrente para
atribuir culpabilidad a la compradora, ya que no cuestiona que entre el 24/4 (vigente la reserva) y

el 21/5 (fecha de reclamo), la escribana designada por la actora solicito informes a la


administracin del edificio.
Adems considera que I y M no ha aportado ningn elemento que demuestre haber anoticiado
previamente a la actora respecto de la existencia de la hipoteca, la cual no aparece referida en la
reserva, ni justific haber realizado diligencias tendientes a obtener su cancelacin durante el
breve perodo acordado para llevar adelante la operacin.
Los informes de dominio aportados surge que al tiempo en que se firm la reserva, era la propia
Inversiones y Mandatos la duea del bien reservado para la compraventa por lo que el
argumento de que el documento suscripto se trat de una simple reserva ad referendum de la
propietaria y unilateralmente revocable por sta, que no fue necesario rechazar por haber
caducado su vigencia, aparece como una afirmacin inexacta, en razn de la identidad de sujetos
propietario-corredor, carente de apoyo fctico y probatorio.
En virtud de lo anteriormente mencionado, es evidente que en el presente caso nos encontramos
ante una reserva ad referendum, siendo procedente los efectos de la misma en caso de la
frustracin de la compraventa, esto es, restitucin de lo entregado en concepto de reserva.

Orbita Pre Contractual


Borda: los contratos preliminares, son aquellos que las partes manifiestan su acuerdo
sobre las bases esenciales de la negociacin, pero sin cerrar todava un acuerdo
definitivo.
Es menester analizar si procede o no reclamar una indemnizacin en concepto de la
frustracin las relaciones preliminares, por culpa de una de las partes.
En relacin al Dao Moral la Cmara rechazo la queja del apelante y analizo la
naturaleza jurdica del vnculo que uni a las partes y lo considero que dentro del mbito
de la responsabilidad precontractual. Cuando se est frente a un contrato de ndole
"preliminar" (o precontractual, segn alguna doctrina), de igual modo es continente de
obligaciones con aptitud de generar responsabilidades por incumplimiento
En este sentido la jurisprudencia ha sealado que el precontrato tiene propia
sustantividad jurdica pues obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado: celebrar el
contrato de segundo grado.
La responsabilidad no deriva del incumplimiento de una obligacin de celebrar un
contrato futuro, sino de la injusta frustracin de las tratativas contractuales avanzadas.
Por lo anteriormente mencionado considero que, sin obviar el criterio restrictivo con
que cabe apreciar la procedencia de tal resarcimiento en la expresada esfera, no puede
excluirse el derecho a ser indemnizado cuando el infortunio que se debi soportar
excede las alternativas o devenires propios del mundo de los negocios, oportunidades en
las cuales no se requiere de una prueba acabada sino que es dable inferirlo
razonablemente de las circunstancias del caso.

Conclusin
La reserva referida en el fallo precedente no debera ser considerada tal, ya que no slo
cumple con la finalidad de mantener el inmueble indisponible por un lapso de tiempo a
cambio de una suma de dinero (contrato de reserva), sino que, adems, contiene

elementos que permitiran considerarlo un Boleto de Compraventa. El artculo 1323 del


Cdigo Civil define al contrato de compraventa, y dice: Habr compra y venta cuando
una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se
obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. De ste artculo se
deriva que los elementos de la compraventa son: a) Obligacin del enajenante de
transferir la propiedad; b) Obligacin del adquirente de recibirla y c) Obligacin del
adquirente a pagar por ella un precio cierto en dinero. stos tres elementos se
encuentran presentes en el contrato de reserva y en la conducta de la parte actora en
cuestin, ya que, como bien analiza el Juez Bargall en el instrumento en el que se
pact la reserva se precis -adems de los datos que individualizaban el inmueble objeto
de la reserva-:
i) el precio total de la propuesta de compra -que se abonara directamente al otorgarse
la escritura traslativa de dominio sin suscripcin de boleto de compraventa previo-;
ii) el lapso en que deba celebrarse;
iii) el abono de los gastos a cargo de ambas partes;
iv) el importe que corresponda abonar a la oferente en concepto de comisin y;
v) la manera en que el pago de la operacin se realizara a travs de los instrumentos
legales vigentesrespecto al dinero reprogramado por depsitos en cajas de ahorro y/o
plazos fijos (fs. 96), habindose informado tambin a la actora el nmero de la cuenta
corriente a la que se deba realizar la transferencia.
A la semana de firmado el instrumento, el adquirente designa una escribana para firmar
la escritura traslativa de dominio, la cual contendra efectivamente la transferencia de la
propiedad por el enajenante y la aceptacin del adquirente, en cumplimiento del artculo
1184 del Cdigo Civil, que prescribe el requisito de celebrar por escritura pblica este
tipo de instrumentos. Como acto pre escriturario, la escribana debe solicitar certificados
al Registro de la Propiedad Inmueble, requisito que cumple, estando vigente el
instrumento de reserva firmado: el 19-04-02 la escribana designada por la actora
solicit varios informes al Registro de la Propiedad inmueble que revelaron que el
inmueble ofrecido en venta por la demandada posea una hipoteca por u$s 300.000 en
favor del HSBC Banco Roberts S.A, respecto de la cual no se haba dejado constancia en
el recibo provisorio de reserva y que aparece, a falta de prueba en contrario, como la
oportunidad en que la actora tom, por primera vez, efectivamente conocimiento de la
existencia del gravamen hipotecario.
Al frustrarse la operacin en este punto, el contrato de compra y venta se encuentra en
ejecucin y no debe ser encuadrado en un acto precontractual, ya que en el instrumento
denominado de reserva, se contiene el precio cierto y las obligaciones de transferir y
aceptar la propiedad, las cuales se materializaran en la escritura traslativa de dominio,
dejando de ser obligaciones y, siendo, efectivamente la transferencia y aceptacin de la
propiedad. Como el otorgamiento de la escritura no acaece, no se transfiere la
propiedad, no se constituye la transmisin del derecho real, ni se paga el precio (que se
abonara directamente al otorgarse la escritura), pero subsisten los elementos de la
compraventa. En tal sentido, Gastaldi afirma que cuando se renen los elementos
necesarios, no interesar el nombre que las partes otorgaron al instrumento (idntica
interpretacin del art. 1326 realiza Belluscio), ni su informal confeccin, sino su
verdadero contenido, en la medida en que refleje la intencin comn de los contratantes
de comprar y vender. Asimismo, la Cmara Nacional Civil y Comercial, en el fallo
Deppiler c. Loupias, resolvi si en la reserva de compraventa se encuentran reunidos
los elementos del contrato de compraventa y sealadas las modalidades de la operacin,
debe otorgrseles el carcter de contrato que permita reclamar el cumplimiento.
Al tratarse de una interrupcin de un contrato en ejecucin y no de una tratativa
precontractual, considero exigua la reparacin que se determina en primera instancia y
confirmada por la Cmara-, resguardando el siguiente interrogante: Podra exigirse,
adems de una reparacin por daos y perjuicios, el cumplimiento del contrato de

compraventa, aplicando el artculo 1185, y demandarse la obligacin de escriturar ? Me


inclino por la afirmativa.
Carlos N. Bisio

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