UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS Y SOCIALES

CONTRATOS CIVILES Y MERCANTILES
Presentado por:
Paola Andrea Beltrn Cd.
Mara Isabel Chaparro Alvarado Cd.
ngela Viviana Daz Durn Cd.
David Armando Montealegre Maury Cd. 616757
TALLER DE CONTRATOS
3. El primero de enero de 2010 Ramn suscribi un contrato de arrendamiento de
vivienda urbana con Francisco sobre un inmueble avaluado catastralmente en
100 millones de pesos. El canon original se pact en 2200.000 mensuales.
Desde 2011 no se ha aumentado el precio del canon de arrendamiento.
Ramn, asesorado por su hijos, enva el primero de diciembre de 2013 una
comunicacin a Francisco solicitando sea pagado el total del reajuste del
canon de arrendamiento desde el 2010 hasta la fecha. Siendo 3.17% el
aumento del IPC en 2010, 3.73% correspondiente al aumento del IPC en 2011
y en 2012 es de 2.5%. As mismo informa que para el ao 2014 el aumento
ser del IPC (1.9%) mas el 5%.
Por ste motivo, solicitan el pago de:

836.880 pesos por concepto de reajuste correspondiente a 2011

984.720 pesos por concepto de reajuste correspondiente a 2012
605.000 pesos concepto de reajuste correspondiente de enero a
diciembre de 2013

Siendo abogado de Francisco, se le pide realizar un pequeo concepto donde

diga si debe pagar o no esos valores. De ser positiva la respuesta, sugiera un
plan de pagos razonable. Adems, su cliente quiere saber cunto debe pagar
como canon de arrendamiento en enero.
Concepto.
En principio, debe tenerse en cuenta que, segn el artculo 18 de la ley 820 de
2003 que refiere sobre la fijacin del canon de arrendamiento, ste no podr
superar el 1% del valor comercial del bien, estimacin que no podr exceder el
doble del valor del avalo catastral del inmueble. En ste sentido, en el entendido

de que el avalo del bien arrendado por Ramn a Francisco es de 100.000.000 de

pesos, su valor comercial es de 200.000.000 de pesos y, siendo as, el canon de
arrendamiento del mismo no puede ser superior al 1% de esa cantidad, es decir,
2.000.000 de pesos, 200.000 pesos menos de lo que se le cobra a Francisco por
el arriendo del inmueble (2.200.000 pesos), por lo que, evidentemente, existe un
exceso por parte del arrendador al cobrar ms de lo permitido por la ley y de
entrada se tendra que entrar a reducir ese valor.
Por otro lado, respecto de los reajustes que Ramn le pide a Francisco solventar,
como abogados de Francisco conceptuamos que no debe hacerse cargo de tales
cantidades. A este respecto tenemos que citar el artculo 20 de la ley 820 de 2003
que reza:
REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de
ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el
canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del
incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao
calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del
canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18
de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber
informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har
efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de
notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser
inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del
canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la
comunicacin. (Subrayas fuera de texto)
En ste sentido existen varios puntos a precisar:

Ramn no puede exhortar a Francisco a pagar el reajuste de los aos

anteriores (2011 a 2013) teniendo en cuenta que:
a) La ley faculta al arrendador a establecer el reajuste mas no es
una obligacin legal hacerlo. As, el que Ramn no haya
hecho efectivo el reajuste del 2011 al 2013 implica que estaba
de acuerdo con que el canon siguiera cobrndose por la
misma cantidad lo que en ningn caso se denota como una
falta legal y, por ende, no tiene sustento para cobrarle a
Francisco su error u olvido.
b) Segn la norma, en el caso de realizar un reajuste, Ramn
debi informarle a Francisco el valor del mismo y la fecha a
partir de la cual se hara efectivo, es decir, tuvo que haberle
avisado con anterioridad a que se empezara a hacer efectivo
el reajuste y no 2 aos despus.

Francisco deber pagar desde enero del 2014 nica y exclusivamente

hasta el 100% del aumento del IPC del ao anterior. En virtud de lo
anterior, Ramn solo puede hacer el reajuste del 1.9% que fue el
aumento del IPC del 2013 excluyendo el 5% que pretende cobrar de
exceso al mismo ttulo. As, basndose en el canon que se vena
cobrando que era de 2.200.000 de pesos, a partir de enero del 2014
debera pagar 2.241.800 pesos mensuales.

En ltimas es preciso traer a colacin que el valor del canon ms el

reajuste resultara supera el 1% del valor comercial del bien que es
de 200.000.000 de pesos (en extremo) que tan solo llega a 2.000.000
de pesos mensuales lo que, a todas luces, amerita una reevaluacin
total del canon de arrendamiento en cuanto a una reduccin a fin de
no ir en contrava de lo dispuesto en el artculo 18 de la precitada ley.

4. Luis es propietario de un inmueble. Decide arrendarlo a Laura y Jessie que

conjuntamente como arrendatarias suscriben el contrato con canon de
arrendamiento por un valor de 2 millones de pesos. Laura deja de pagar el
arrendamiento y viaja a Miami por lo que Luis enfadado cobra a Jessie el valor
del canon completo.
Jessie responde que se asesor de un abogado y que la solidaridad en
derecho civil no se presume contrario al derecho comercial. Siendo el contrato
de arrendamiento de vivienda urbana un contrato civil y, como no se pact en
contrario la solidaridad de la obligacin, solo pagar la mitad del canon.
Luis lo contrata para contestar a Jessie una carta respondiendo con
argumentos jurdicos.
Carta:
Diciembre 18 de 2013
Bogot D.C
Seorita Jessie
Atendiendo a su posicin de no hacerse responsable del pago de la totalidad del
canon de arrendamiento debido a mi poderdante, el seor Luis, y como
consecuencia de que la seorita Laura, quien suscribi el contrato junto con usted,
se desentendi de la obligacin, y en virtud de su argumento de que la solidaridad
en derecho civil no se presume contrario al derecho comercial, me permito
discrepar y sustentar bajo los siguientes argumentos su deber de dar cumplimiento
a la obligacin estipulada en el contrato de arrendamiento y a favor del seor Luis
quien figura como arrendador del inmueble.

Es preciso tener en cuenta que su afirmacin respecto de la presuncin de

solidaridad en el cumplimiento de las obligaciones el Cdigo Civil Colombiano se
refiere de la siguiente forma:
ARTICULO 1568. DEFINICION DE OBLIGACIONES SOLIDARIAS. En general
cuando se ha contrado por muchas personas o para con muchas la obligacin
de una cosa divisible, cada uno de los deudores, en el primer caso, es obligado
solamente a su parte o cuota en la deuda, y cada uno de los acreedores, en el
segundo, slo tiene derecho para demandar su parte o cuota en el crdito.
Pero en virtud de la convencin, del testamento o de la ley puede exigirse cada
uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la deuda, y
entonces la obligacin es solidaria o in solidum.
La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no
la establece la ley. (Subrayas fuera de texto)
En virtud de la norma trada a colacin, se tiene que la solidaridad en el
cumplimiento de las obligaciones no es la regla general en materia civil, sin
embargo, y en el entendido de que toda regla general cuenta con excepciones que
la confirman, se tiene que en el Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
regulado mediante la ley 820 de 2003, de conformidad con el inciso primero del
artculo 7de la misma ley, se contempla y establece expresamente (como el
artculo 1568 del Cdigo Civil lo permite) la solidaridad de los derechos y
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, a saber:
ARTCULO 7o. SOLIDARIDAD. Los derechos y las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento son solidarios, tanto entre arrendadores como entre
arrendatarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las obligaciones
econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos
o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o
viceversa. (Subrayas fuera del texto)
Siendo as seorita Jessie, el seor Luis, mi poderdante, y bajo los argumentos
previamente expuestos, le solicita le sea pagado, con base en el contrato de
arrendamiento celebrado entr el mencionado, la seorita Laura y usted, la
totalidad del canon de arrendamiento fijado en 2.000.000 en el entendido de que
no tiene por qu soportar un detrimento patrimonial a causa del desentendimiento
de una de sus arrendatarias.
Agradezco de antemano la atencin prestada.
5. Arturo, arrendatario, y Carlos, arrendador, celebraron un contrato de
arrendamiento de vivienda urbana pactando solamente los elementos mnimos
necesarios del negocio. El canon se fij en 1 milln de pesos.

Arturo encontr que una de las columnas de la casa est cediendo. Consult a
un ingeniero experto el cual le dijo que la columna, cuando ceda
completamente, colapsar todo el inmueble. Siendo urgente la reparacin el
ingeniero propone realizarla por la mdica suma de cuatro millones de pesos.
Siendo una reparacin necesaria Arturo paga al ingeniero inmediatamente
notificando de inmediato a Carlos. Arturo encuentra que en el contrato se
estipul que en caso de reparaciones necesarias podra descontarse hasta el
50% del precio pagado por sta por lo que decide pagar la mitad del canon por
8 meses.
Carlos no contento con la decisin de Arturo le consulta sobre la legalidad de
dicha solucin. Redacte un pequeo concepto en donde asesore a Carlos
sealando los fundamentos jurdicos para cada situacin.
Concepto.
El artculo 1982 del Cdigo Civil, en su numeral segundo, establece la obligacin
en cabeza del arrendador, dentro del contrato de arrendamiento, a mantener la
cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
En este mismo sentido, y reiterando dicha obligacin, el artculo 8 de la ley 820
de 2003 estableci que una de las obligaciones del arrendador, de conformidad
con el numeral segundo de dicha norma, es mantener el inmueble () en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
El artculo 1985 del Cdigo Civil dispone, en su primer inciso, que la obligacin de
mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el
arriendo, todas las reparaciones necesarias. En el presente caso es evidente que
la reparacin de una columna cuyo mal estado pone en riesgo estructural al
inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es eminentemente necesaria, y la
obligacin de efectuarla recae exclusivamente en cabeza del arrendador. No
obstante, el inciso tercero de la misma norma dispone que se podr pactar en
contrario lo all estipulado, sin embargo no existe una manifestacin dentro del
contrato de arrendamiento suscrito entre Arturo y Carlos que modifique dichas
obligaciones.
Con base en lo anterior, en caso de que el arrendador no realice las reparaciones
necesarias a que haya lugar, y habiendo su arrendatario realizado dichas
reparaciones con sus propios recursos, el arrendador ser deudor del pago de
todas aquellas reparaciones necesarias que haya tenido que sufragar el
arrendatario de conformidad con el artculo 1993 del Cdigo Civil.
No obstante, dicho artculo tambin dispone que para que haya lugar al
reembolso, el arrendatario debe dar noticia de la necesidad de la reparacin lo
ms pronto posible a su arrendador, lo cual no se dio en el presente caso ya que
Arturo no avis de la necesidad de dicha reparacin de forma inmediata a Carlos,

procediendo al arreglo sin que ste ltimo tuviera conocimiento del estado en que
se encontraba la columna en mencin
El profesor Bonivento Fernndez1, hablando de los efectos de las reparaciones
necesarias realizadas por el arrendatario, dice que ste solo podr exigir el
reembolso del costo de las mismas cuando, adems de los requisitos establecidos
de manera expresa en el artculo 1993 del Cdigo Civil 2, haya probado la
necesidad de dichas reparaciones. En el presente caso ste ltimo requisito hace
problemtica la situacin en la medida en que solo baste con la existencia del
mismo para que el arrendatario tenga derecho al reembolso, sin embargo,
manteniendo la congruencia con la finalidad del artculo 1993 del Cdigo Civil, es
necesario concluir que dicho requisito debe concurrir con alguno de los sealados
expresamente por la norma.
Ahora bien, aun cuando dentro del contrato se estipul la forma en que deba
hacerse efectivo el reembolso del valor de las reparaciones necesarias que
hubiese realizado el arrendatario, dicha estipulacin no implica una modificacin
de las obligaciones en cabeza de cada una de las partes establecidas por el
Cdigo Civil, ya que ninguna manifestacin se hizo al respecto.
Por tanto, y para finalizar, debe concluirse que Carlos no est obligado al
reembolso de las reparaciones realizadas por Arturo, aun cuando stas fueron
necesarias, ya que no aconteci ninguno de los supuestos fcticos establecidos
por el artculo 1993 del Cdigo Civil bajo los cuales procedera dicho reembolso,
toda vez que la noticia de la necesidad de dicha reparacin no fue dada
oportunamente a Carlos. Por estas mismas razones no se puede efectuar el
descuento sobre el canon pretendido por Arturo, y ste queda obligado del pago
de la totalidad del valor del mismo, so pena de incumplir el contrato en mencin y
quedando obligado no solo al pago de los cnones adeudados sino a la restitucin
del inmueble.

1 BONIVENTO FERNNDEZ, Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y

su paralelo con los comerciales Ed. Librera Ediciones del Profesional LTDA.,
Bogot, 2012.
2 i) Que las reparaciones necesarias no hayan adquirido esa calidad por culpa
del arrendatario; ii) Que se hayan dado a saber al arrendador por parte del
arrendatario lo ms pronto posible, o que no haya sido posible darle la noticia;
iii) o que a pesar de haberse dado la noticia a tiempo no fueron realizadas por
el arrendador.