Editora Roncarati - Autovistoria de Edificações - Considerações Gerais - Artigos e Notícias

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Autovistoria de Edificaes - Consideraes Gerais

Antonio Fernando Navarro.[1]
Josu de Almeida.[2]
Introduo:
Apresentam-se algumas consideraes associadas Lei Estadual do Rio de Janeiro, que tomou o n 6.400, publicada em
05/03/2013, e os possveis reflexos da implementao da mesma no aumento dos nveis de segurana do pblico em geral.
O objetivo dessas consideraes no a de tecer crticas Lei, por entender-se ser essa necessria diante de tantas
catstrofes e acidentes ocorridos e relatados. As sugestes prestam-se aos profissionais que se dedicaro realizao das
vistorias, pois que a qualidade tcnica das vistorias poder significar o Sucesso ou no da avaliao. Assim que a Lei foi
promulgada muitos profissionais e empresas se apressaram a divulgar materiais de propaganda oferecendo seus servios.
Houve relatos de Sndicos que apareciam profissionais cobrando R$ 400,00 por laudo, outros R$ 800,00. Algumas das
propostas indicavam que no se poderiam verificar as "empenas" ou outros tpicos obrigatrios segundo a Lei. Ocorreram
casos de profissionais de nvel tcnico se propondo a realizar as avaliaes de todos os tpicos da Lei.
Em uma primeira leitura entende-se que a Lei poderia ser aplicada tambm s edificaes em processo de adaptao e ou
reformas, alterando o projeto original aprovado. Dessa forma assegura-se que depois de concludas as obras no se tero
problemas no futuro, caso em que se ter que responsabilizar os donos das obras por falhas existentes, e buscar o consolo
para as famlias das vtimas.
No Rio de Janeiro ampliaram-se espaos em edificao sem as colunas de sustentao. Em So Paulo, mais recentemente,
uma reforma de uma loja comercial tambm envolveu a parte estrutural com o desabamento da edificao. Nesta semana
uma Academia de Ginstica em So Paulo incendiou-se. Certamente os projetos encaminhados previamente aos setores
competentes para a aprovao do incio das obras estariam contemplando o que seria o objeto da ocupao dos locais. Se
no houve o encaminhamento prvio dos projetos a questo passa a ser mais sria, j que na ausncia de avaliaes que
abranjam a totalidade dos projetos em cursos, todos os muncipes, at mesmo para suas prprias seguranas, devem
passar a ser fiscais de obras que ocorram em unidades residenciais ou edificaes vizinhas. Fica claro para todos que h
um "vcuo" legal, tal a quantidade de problemas que se observam em edificaes no to antigas assim.
H que se destacar que ao longo da vida til de uma edificao fatores externos podem induzir a cargas adicionais na
estrutura de uma edificao. A prpria necessidade dos usurios de adaptar o ambiente de sua unidade em funo de suas
necessidades gera tambm alteraes na distribuio dos esforos - cargas - das edificaes. Um prdio de 10 pavimentos
construdo em um local. Tempos depois, ao lado desse edificado um prdio de 20 pavimentos. As edificaes ficam lado
a lado, ou parede parede. Uma pequena inclinao do prdio maior, produzida por ventos ou por um erro de clculo que
conduza a um recalque diferencial e no contemplada no projeto da edificao menor pode afet-la. Isso quer dizer que em
muitos momentos os problemas no so devidos existncia ou no de projetos e a realizao frequente de manuteno
da edificao, mas sim a fatores independentes da edificao. No exemplo, o rebaixamento do nvel do lenol fretico para
a construo das fundaes do prdio maior pode comprometer o de menor altura.
Cdigo de Segurana contra Incndio e Pnico do Rio de Janeiro - COSCIP:
Houve uma poca em que os Corpos de Bombeiros imaginavam que teriam uma nica norma e que essa fosse a mais
abrangente possvel. O Distrito Federal, Estado de So Paulo e Rio de Janeiro foram os pioneiros. Mesmo com boas
normas e adequadas aos seus tempos, havia excees regra. Por exemplo, a Escada Magirus atendia a sinistros at uma
determinada altura, considerada como equivalente ao 11 andar. As edificaes com escritrios, por exemplo, deveriam
dispor de instalaes de chuveiros automticos contra incndios nas artes comuns da edificao acima da altura atingida
pela Escada Magirus (com altura de resgate de 30 metros e altura de operao de 32 metros, em mdia e devido s
caractersticas dos equipamentos em uso). Em alguns momentos foram proibidas projees das edificaes, com
marquises, como exemplo, por dificultarem a aproximao das escadas dos Bombeiros.
Isso quer dizer que se aceitava uma exceo em decorrncia de um problema tcnico de atendimento aos incndios e ao
socorro s vtimas. Da mesma forma, como a disponibilidade para o abastecimento de gua dos caminhes tanque dos
Bombeiros, as edificaes passaram a disponibilizar um hidrante de recalque nas caladas, de modo que a gua das caixas
d'gua dos prdios pudesse abastecer os veculos.
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Quando se menciona "segurana" pensa-se, de incio, na segurana do trabalhador, mas h que se considerar que os
conceitos so expandidos segurana patrimonial, segurana de processos, segurana pessoal e segurana contra
incndios. Por princpio, a legislao existente deve se preocupar com a proteo das pessoas, em primeiro lugar. Assim, se
a ateno o incndio a norma deve ter, em primeiro lugar, as caractersticas preventivas, de primeiros socorros realizadas
pelos prprios usurios, ao "ataque aos incndios" pelos bombeiros, a desocupao segura dos ambientes, a preocupao
para com o alastramento do fogo s edificaes vizinhas e o rescaldo do incndio. Para cada uma dessas etapas h
processos e metodologias distintas. Por exemplo, os usurios podem "ser avisados" de uma ocorrncia por meio de
detectores de incndio. Acionada a brigada interna, os usurios podem utilizar os extintores de incndio, os quais, pelas
suas caractersticas e quantidade de agentes extintores devem ser muito bem empregados para que haja eficcia das
aes. Conforme a evoluo das chamas os bombeiros so os especialistas que devem tratar da ocorrncia, com o
emprego de tcnicas e equipamentos especiais. Independentemente de qual fase estejamos tratando, raras so as
edificaes onde os moradores ou usurios passam por programas de orientao e capacitao. Assim, exigir-se dos
mesmos coerncia e eficincia j seria demais. Contudo, o que os poderia preservar seria o correto projeto de incndio,
atendendo s exigncias legais.
No quesito Segurana contra Incndio h todo um rito e conjunto de exigncias para que uma edificao receba o
"habite-se". Durante a vida til da edificao o projeto termina ficando defasado diante das alteraes de uso e espaos do
prdio. Infelizmente ainda h projetos anteriores ao COSCIP, com as caixas de hidrantes posicionadas nas escadas de
desocupao da edificao, o que j no mais deveria ser permitido. Ainda existe uma velha "rixa" entre as legislaes do
Ministrio do Trabalho e do Corpo de Bombeiros, especialmente com relao altura de posicionamento da ala do extintor
porttil. Assim, v-se nos edifcios extintores posicionados nos locais os mais inadequados possveis, com as unidades
presas a suportes posicionados a 180cm, 190cm, e, em casos absurdos, com o fundo da unidade extintora distante do piso
a 160cm. Trata-se de uma questo simples, mas em decorrncia dessas interpretaes errneas e dspares percebe-se que
se desfoca a questo, de o simples extintor ser til nos princpios de incndio. Assim, quanto menor for a altura de fixao
mais facilmente esse poder ser retirado e empregado pelos usurios da edificao.
Quanto aos hidrantes, nos parece que a grande maioria dos usurios das edificaes no consegue sequer abrir as portas
das caixas de pertences presas com cadeados para que os bicos difusores, anteriormente de lato, e hoje de plstico, no
sejam furtados. Por caixa de pertences entende-se o abrigo externo ou embutido que acondiciona as mangueiras, bico
difusor e chave de conexo. Em muitas caixas o hidrante encontra-se no interior da mesma, dificultado o seu uso e a
conexo das mangueiras.). Assim, mais um dispositivo importante deixa de ser utilizado, dando-nos a sensao de que
projetos, culturas e exigncias legais no estejam adequadas. Ser que algum ainda se lembra dos exerccios de
desocupao (evacuao) de edificaes? Os exerccios so importantes e preparam os usurios para um cenrio futuro. O
resumo dessa situao so ambientes com grandes aglomeraes de pessoas correndo srios riscos, por fatores diversos.
A Segurana contra Incndios um dos itens menos realados, at pelos construtores, apesar do Rio de Janeiro possuir
uma legislao que foi uma das melhores do Pas, mas que necessita atualizaes, o Cdigo de Segurana Contra Incndio
e Pnico (COSCIP) - Decreto no 897, de 21 de setembro de 1976, regulamenta o Decreto-lei no 247, de 21-7-75, que
dispe sobre segurana contra incndio e pnico. Seu texto legal o que se segue:
Decreto-Lei n 247, de 21 de julho de 1975

Dispe sobre segurana contra incndio e pnico
O Governador do Estado do Rio de Janeiro, no uso da atribuio que lhe confere o 1 do artigo 3 da Lei
Complementar n 20, de 1 de julho de 1974, decreta:
Art. 1 - Compete ao Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro, o estudo, o planejamento; a fiscalizao e a
execuo de normas que disciplinam a segurana das pessoas e dos seus bens, contra incndio e pnico em todo
Estado do Rio de Janeiro, na forma do disposto neste Decreto-lei e em sua regulamentao.
Pargrafo nico - O Estado, por intermdio da Secretaria do Estado de Segurana Pblica, fica autorizado a celebrar
convnio com os Municpios, para atender aos interesses locais, relacionados com a segurana contra incndio e
pnico.
Art. 2 - A expedio de licenas, para o funcionamento de quaisquer estabelecimentos, para construir e as que
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importem em permisso de utilizao de construes novas ou no, dependero de prvia expedio, pelo Corpo de
Bombeiros, de certificados de aprovao dos respectivos sistemas de preveno contra incndio e pnico.
1 - Os sistemas preventivos de segurana contra incndio e pnico sero objeto de definio contida na
regulamentao deste Decreto-Lei.
2 - Ficam isentas da instalao de sistemas preventivos, todas as edificaes residenciais de, no mximo, 3
pavimentos, e cuja rea total construda no ultrapasse de 900m (novecentos e metros quadrados).
3 - Tero tratamento especial os edifcios-garagem, os depsitos de inflamveis, os heliportos, os estabelecimentos
de industrializao e de comercializao de fogos de artifcio, os armazns e paiis de explosivos ou de munio e
outros estabelecimentos cuja atividade ou por cuja natureza envolvam perigo eminente de propagao de fogo.
Art. 3 - Para os efeitos de cumprimento do disposto neste Decreto-lei, o Corpo de Bombeiros poder vistoriar todos os
imveis j habilitados e todos os estabelecimentos em funcionamento, para verificao de registros de segurana
contra incndio e pnico, com vistas expedio do Certificado a que se refere o artigo 2.
Art. 4 - O Corpo de Bombeiros, no exerccio da fiscalizao que lhe compete e na forma do que vier a dispor o
Regulamento deste decreto-lei, poder aplicar as seguintes penalidades variveis:
I - multa, de 1 (hum) a 5 (cinco) UFERJ, aos responsveis por estabelecimentos ou edificaes que, a partir de uma
ano aps a vigncia deste Decreto-Lei, no possurem os certificados referidos no artigo 2 deste Decreto-Lei;
II - multa, de 1 (hum) a 5 (cinco) UFERJ, aos responsveis por estabelecimentos ou edificaes que deixarem de
cumprir exigncia que lhe for formulada mediante notificao regular;
III - multa, de 1 (hum) a 10 (dez) UFERJ, queles que, de qualquer modo, embaracem a atuao da fiscalizao;
IV - interdio temporria ou definitiva de construes ou estabelecimentos que importem em perigo srio e iminente
de causar danos.
Art. 5 - O Corpo de Bombeiros manter atualizado um cadastro de empresas instaladoras e outro de empresas
conservadoras de sistema de segurana contra incndio e pnico, capacitadas a executar os servios pertinentes, as
quais, enquanto em atividade e de acordo com o Regulamento deste Decreto-lei, prestaro cauo, sob forma de
depsito nos cofres do Estado, respectivamente, na importncia de 100 (cem) e 50 (cinqenta) UFERJ.
Pargrafo nico - As empresas referidas neste artigo, alm das penalidades previstas na Legislao federal e das de
suspenso ou cancelamento da respectiva inscrio cadastral, ficaro sujeitas a multa de 5 (cinco) a 25 (vinte e cinco)
UFERJ, quando responsveis por dano causado no exerccio de suas atividades, sem prejuzo das sanes civis
pertinentes.
Art. 6 - A aplicao das multas previstas neste Decreto-lei obedecer a gradao proporcional gravidade da
infrao.
Pargrafo nico - Aos casos de reincidncia especfica, sero aplicadas multas em dobro.
Art. 7 - Este decreto-lei entrar e vigor na data de publicao do seu regulamento, revogadas as disposies em
contrrio, especialmente o 2. do Art. 87 decreto-lei n 145, de 26 de junho de 1975.*
Rio de Janeiro, 21 de julho de 1975.
Floriano Faria Lima, Oswaldo Igncio Domingues e Laudo de Almeida Camargo
Decreto-Lei n 145 de 26 de junho de 1975

Dispe sobre a Organizao Bsica do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro e das outras providncias.
Seo III
Preveno Contra Incndio.
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Art. 87 - Compete ao Governo do Estado do Rio de Janeiro, baixar as medidas tendentes preveno contra
incndios em projetos, prdios e estabelecimentos diversos, exigindo o emprego de materiais especficos e
disposies gerais que evitem ou dificultem a propagao do fogo por ocasio dos incndios.
2 - Competir, exclusivamente, ao Corpo de Bombeiros emitir normas, laudos de exigncias e aprovao de
medidas preventivas contra incndio, em todo o Estado do Rio de Janeiro, com base na legislao especifica.
Rio de Janeiro, 26 de junho de 1975.
Floriano Faria Lima e Oswaldo Igncio Domingues
Infelizmente, a enorme burocracia e a falta de pessoal tcnico, faz com que as vistorias pelos Corpos de Bombeiros no
tenham a frequncia recomendada. E, o que pior, os prdios com projetos mais antigos no so obrigados a se adequar
s Leis mais recentes e aprimoradas. Um exemplo flagrante e que compromete a segurana dos usurios, o de se
perceber em prdios de 15 ou mais pavimentos, com quatro unidades em cada pavimento a ausncia de "escada
enclausurada de incndio" (so escadas com as paredes de concreto armado, resistentes ao fogo, sem janelas, com os
acessos por antecmaras com portas corta-fogo e sistema de insuflao de ar, que provoca uma presso positiva no interior
da mesma, impedindo a entrada de fumaa no ambiente. Essas escadas devem ter iluminao de emergncia e
sinalizao). Nesses prdios desprotegidos o vo da escada termina sendo um exaustor natural (chamin) para a
propagao do incndio aos andares mais altos. Em um princpio de incndio ocorrendo no 5 andar, os moradores dos
andares superiores se arriscaro a descer e sair do prdio, pois que ao passarem pelo 5 andar podem ser atingidos pelas
chamas ou fumaa do incndio.
At a dcada de 80 os dispositivos de segurana contra incndios geravam descontos nas taxas de seguros. Havia a
obrigatoriedade das empresas encaminharem laudos de vistorias e projetos para as Seguradoras. Projetos que no fossem
relativos a extintores ou hidrantes tinham que passar por comisses especiais compostas por profissionais do Mercado
Segurador, experientes, que consensualmente e levando em considerao a proteo de pessoas e instalaes propunham
descontos, os quais somados poderiam chegar at a 70% nas taxas de seguros. Um sistema de sprinklers proporcionava
um desconto mximo de 60%. Quando as taxas de seguros foram reduzidas pela metade, no por critrios atuariais, esses
descontos deixaram de ser aplicados, por no serem mais relevantes, e porque os incentivos comerciais e o corte arbitrrio
das taxas atuariais desestimulou a prtica de incentivarem-se os segurados para que no ocorressem os sinistros. Nesse
cenrio as vistorias trimestrais caram em desuso. Assim, provavelmente em muitos dos prdios que ainda tenham redes de
sprinklers as redes de gua podem no estar mais pressurizadas. As portas corta-fogo podem ser pintadas com outras
cores que no a indicativa de dispositivos de incndio - vermelho - as botoeiras de alarme no so obrigatrias, as
indicaes gerais de reas de escape e de localizao de portas corta-fogo no so mais transversais aos corredores de
passagem. Enfim, pode at parecer que um incndio no tenha igual importncia do que um desabamento de um prdio,
mas se houver minimamente a possibilidade de uma pessoa sair ferida de um acidente j justificariam todos os esforos na
preveno. Uma das maneiras de se prevenir a de se manter as edificaes com suas instalaes em pleno
funcionamento.
Norma da ABNT NBR 5674 - Manuteno de Edificaes - Procedimento:
As instalaes existentes em qualquer edificao para funcionarem adequadamente e cumprirem com seus propsitos de
projeto precisam de manutenes frequentes. Muitas vezes as instalaes so to importantes que h necessidade do
estabelecimento de protees preventivas, ou preditivas, como alguns autores gostam de citar.
De acordo com o contido na Norma ABNT NBR 5674, emitida em setembro de 1999, a qual trata do tema: Manuteno de
Edificaes - Procedimento, em sua Introduo, apresenta o seguinte texto, bastante claro e elucidativo:
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia tem crescido no setor da construo civil, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao
entregue e entra em uso.
As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem,
portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de
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outros produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de
servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso
que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes como
produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes quando seu desempenho atinge
nveis inferiores ao exigido pelos seus usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes
existentes, e mesmo as novas edificaes construdas, to logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de
edificaes a ser mantido em condies adequadas para atender as exigncias dos seus usurios....
... A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada nos
freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes,
viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobrecusto em intensivos servios de
recuperao ou construo de novas edificaes. Seguramente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de
alternativas, ao uso de edificaes cujo desempenho atingiu nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso
saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que no contabilizado, mas se reflete na qualidade
de vida das pessoas....
Pelo texto da Norma, elaborada muito antes dos acidentes mais recentes envolvendo o desabamento de construes e
mesmo incndios, a Manuteno importante no s para o aumento da vida til de um bem, como tambm tornar os
elementos constituintes dessas, operacionais, ou em condies de operao, sempre que acionados. Uma edificao pode
ter uma vida til de 50 anos. Suas instalaes e equipamentos devem funcionar adequadamente, mesmo que para isso
sejam substitudas por outras mais modernas. Contudo, existem inmeros projetos com cerca de 100 anos. Fora do Brasil
h construes com mais de 1.000 anos. Para que se chegue a essa idade no conta apenas a qualidade dos materiais
empregados e as caractersticas dos projetos, mas tambm a manuteno do "todo". Quando se trata do todo est se
inserindo qualquer constituinte de uma construo.
Vrias podem ser as razes da no realizao das manutenes em uma edificao. Ao contrrio, pode-se dizer que as
manutenes mais frequentes so aquelas que envolvem menores custos e que representam para os usurios maiores
riscos ou empecilhos, como o da paralizao dos elevadores pela falta de manuteno. Assim as atividades ficam restritas
s substituies do que precisa ser substitudo de imediato, os reparos nas bombas de gua e elevadores. Com essa viso,
talvez no seja percebido com frequncia a manuteno do para-raios, ou do painel de distribuio da energia eltrica s
unidades.
Nos condomnios residenciais, modo geral, os condminos realizam obras de reforma em suas unidades sem que o sndico
tenha delas conhecimento. Se na reforma de uma unidade um elemento estrutural for removido, somente se perceber as
consequncias quando surgirem rachaduras envolvendo os demais elementos estruturais percebidos nas outras unidades.
Neste cenrio, sabe-se que manuteno passa a ser sinnimo de correo de problemas e no de antecipao de solues
de preveno. Deixa de ser uma despesa "ordinria" para se transformar em despesa "extraordinria".
A manuteno tem como caracterstica o fato de possibilitar que a instalao ou equipamento se encontre apto a funcionar
sempre que acionado. A falta de manuteno antecipa a ocorrncia de problemas. Uma calha de telhado cheia de folhas de
rvores pode significar o entupimento e o transbordamento de gua na laje de cobertura sempre que houver chuvas.
Um dos itens de uma edificao mais complexos de manuteno, principalmente as que tenham o carter preventivo o
relacionado estrutura do prdio (fundaes, vigas, pilares, lajes, marquises). A complexidade decorre da dificuldade de
interpretao pelo leigo, dos sintomas que vo surgindo. Isso significa que uma estrutura "conversa conosco" ou "d
avisos". Inicialmente aparecem as microfissuras que passam a fissuras, depois transformadas em trincas, e por fim, em
rachaduras, significando que h uma concentrao de cargas e que no deve estar ocorrendo a distribuio equitativa da
mesma para os demais elementos da estrutura. Em uma linguagem simples, os elementos estruturais representam para as
edificaes o que os ossos representam para o corpo humano. Quando h uma rachadura em uma parede, a primeira
preocupao no a de compreender o significado dessa, mas sim escond-la com massa plstica e uma demo de tinta.
A gravidade dos problemas pode ser percebida tambm pela inclinao das trincas ou angulao. Estruturas hiper armadas
tendem a desabar rapidamente. Ao contrrio, em estruturas sub-armadas as deformaes estruturais passam a ser
progressivas. Em uma parede, uma trinca ou rachadura horizontal pode significar um afastamento entre as fiadas de tijolos.
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Em uma fundao pode significar um abatimento do terreno, ou recalque. J em um pilar, uma trinca a 45 pode significar o
cisalhamento do elemento devido a uma carga no prevista no clculo estrutural.
Para que exista a manuteno deve existir antes a preocupao com a integridade dos bens e o planejamento das aes.
Recentes desabamentos de edifcios, com a morte de pessoas, danos a terceiros, interdies de vias, problemas
ambientais, entre outros, e o incndio na Boate Kiss, na cidade de Santa Maria, no Rio Grande do Sul, com 242 pessoas
jovens mortas, provocaram comoes sociais e questionamentos, voltados aos rgos Pblicos responsveis pela
elaborao de Normas e Procedimentos e pela liberao para funcionamento e ou a continuidade do funcionamento das
edificaes. Nessas ocasies, de intensas discusses, os especialistas se renem e avaliam "o que pode ser feito
respeito?". Talvez, de modo mais concreto deveria se responder: por que no foram cumpridas as normas?
Dois dias aps o incndio da Boate Kiss publicvamos um artigo, em 29/01/13, atravs da Editora Roncarati "A tragdia da
boate de Santa Maria", sensibilizados pelo problema, onde apontvamos uma srie de questes:
"Reprter: A que o senhor, como professor de cursos de formao de engenheiros de segurana do trabalho a mais
de 30 anos, atribui o desastre que se abateu sobre a populao Gacha de Santa Maria?
Antonio Fernando Navarro: No momento informar o que causou a tragdia, que ceifou mais de duas centenas de
jovens estudantes, que fariam parte do nosso futuro, pode ser prematuro.
No temos as informaes tcnicas suficientes e os especialistas esto coletando os dados necessrios,
principalmente aqueles relativos polcia civil, que ir ser importante na apurao das responsabilidades civis.
Todavia, pelo que se l nos jornais e se v nos noticirios das televises, pode se afirmar que essa, assim como todas
as outras que ocorreram em ambientes semelhantes e em vrias partes do mundo, foi uma tragdia pr-anunciada.
Reprter: Por que o senhor afirma ser uma tragdia pr-anunciada?
Antonio Fernando Navarro: Em primeiro lugar, baseando-nos em declarao de um coronel bombeiro do Rio Grande
do Sul, o local tinha menos do que 700 m2 e, conforme algumas pessoas relataram deveriam estar no local cerca de
1.500 pessoas. Para um ambiente com 700 m2, que poderia comportar com segurana at 400 pessoas, uma porta
com a largura da apresentada nos noticirios (da ordem de 140 cm) poderia ser suficiente.
O excesso de pessoas, a precariedade dos materiais empregados na decorao, alguns altamente combustveis, a
falta de uma correta sinalizao e outras questes mais de carter normativo, j seriam suficientes para se afirmar que
o risco era iminente....
...Reprter: O senhor acha que casos como esse podem se repetir?
Antonio Fernando Navarro: Certamente, j que existem em nosso Pas centenas de estabelecimentos iguais ao de
Santa Maria. Normalmente so locais de mdio porte, praticamente sem janelas, pintados internamente com tintas de
cores escuras, com o emprego de madeira como elementos decorativos e outros materiais facilmente afetados pelo
fogo. Nesses locais um dos quesitos menos importantes para os frequentadores e mesmo para os proprietrios para
com as questes de segurana. Por exemplo, cita-se a ausncia de hidrantes no local. Como esse equipamento seria
operado em um momento como aquele, no qual no havia nem espao fsico para se desenrolar as mangueiras e nem
conect-las? Fala-se que no havia sprinklers. O dispositivo eficaz quando a sensibilidade do elemento sensor, o
bulbo de vidro, absorve o calor vindo de baixo. Se o incndio se propaga pelo forro ou entre forro o sistema no
eficaz. Fala-se tambm da falta de extintores. Daquelas quase 1.500 pessoas quantas teriam algum tipo de
treinamento para apagar os princpios de incndio usando os extintores? Como esses heris iriam se deslocar com o
ambiente lotado, com mais de 4 pessoas por m2?...
... Reprter: Como o senhor avalia essa tragdia em um momento em que o Pas se prepara para receber delegaes
de todas as partes do mundo para eventos esportivos?
Antonio Fernando Navarro: Vejo-a com uma enorme preocupao. No podemos afirmar hoje que tenhamos locais
onde podero ficar centenas ou milhares de pessoas 100% seguros. Quando digo isso acrescento os hotis e
pousadas, centros de eventos, teatros, escolas, igrejas, ambientes universitrios, estdios de futebol, ginsios
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desportivos, entre tantos outros locais.

As normas de segurana em vigor apresentam sempre as exigncias mnimas. Se as larguras dos corredores devem
ser de no mnimo 120 centmetros por que no podemos estabelecer larguras maiores? Por que as fileiras de
poltronas dos cinemas e teatros tm que ser longas com vinte ou trinta cadeiras? Por que no podem ser menores,
com oito cadeiras, e com corredores entre essas filas. Por que no pode ser obrigatrio que existam pelo menos duas
sadas, com no mnimo 120 cm de largura para todo e qualquer local que abrigue 300 ou mais pessoas? Por que no
se obrigam os locais a terem luzes de emergncia com faroletes que direcionem a populao para as rotas de sada?
J tive a oportunidade de inspecionar em hotis de luxo caixa de hidrantes sem mangueiras, rede de sprinklers
(chuveiros automticos contra incndio) sem gua, ou seja, sem pressurizao, detectores de calor ou de fumaa com
os painis de alarme desligados. Tambm j tive a oportunidade de ver extintores com danos provocados pelos
prprios usurios do local, como por exemplo, inserindo palitos nas sadas das mangueiras de extintores de gua-gs.
Reprter: Quais as propostas que o senhor apresentaria aos governantes nesse momento, para evitar as novas
tragdias?
Antonio Fernando Navarro: Complementarmente ao que dissemos a essa Revista, urge que os nossos dirigentes
tomem algumas medidas tcnico-polticas que podem minorar a situao de fragilidade a que nos encontramos
expostos, assim como sejam implementadas medidas de segurana simples mais necessrias, como a seguir:
1. O Pas deve ter uma nica norma de segurana contra incndios que deva ser obrigatria para os municpios
brasileiros, ou seja, os Corpos de Bombeiros Militares de todos os Estados devem consensar um s padro de
segurana, que seja eficiente. De norte a sul do Pas, daqui para frente, quem quiser ter uma casa de shows deve
obedecer s mesmas regras. H normas muito boas que podem ser aprimoradas. Assim, no se deve ignorar todo o
conhecimento j adquirido. O Governo deve convocar para essas comisses que iro compilar e unificar as normas,
representantes dos Corpos de Bombeiros, CREAS e Clubes de Engenharia, e convidar representantes de
Universidades. Assim, poder-se- associar o saber, tcnica e ao conhecimento das aes.
2. Enquanto as normas de segurana no so implantadas e implementadas, os Corpos de Bombeiros e as
Prefeituras devem intensificar a fiscalizao desses ambientes, no com uma fiscalizao protocolar, mas sim com
uma fiscalizao tcnica, com visitas in loco, e com o poder de interditar os estabelecimentos se houver o
descumprimento das normas.
3. Os estabelecimentos, comeando com aqueles com capacidade de receber mais de 1.500 pessoas devero se
adequar s normas de segurana de imediato. Os requisitos das normas sero repassados pelos Corpos de
Bombeiros que sero e so os co-responsveis, caso as normas e procedimentos no sejam eficazes.
4. Deve-se entender que eventos como o que ocorreu na Boate Kiss podem perfeitamente bem ocorrer em locais
cujos projetos no levaram em considerao questes de proteo das pessoas em casos de catstrofes, como
incndios, alagamentos, desabamentos, vendavais, entre outros eventos, e que seja necessria a desocupao
imediata dos locais para se evitar que a quantidade de pessoas atingidas seja grande. Assim, inclumos nesta relao
os estdios de futebol, os ginsios de esportes, os templos e igrejas, as boates, discotecas, casas de shows, cinemas,
teatros, colgios, salas de aula com maior capacidade de pblico, prdios pblicos, edifcios edilcios, e todas as
demais edificaes e atividades assemelhadas.
5. De imediato, essas edificaes devem ter no mnimo duas sadas, em lados opostos, e com reas de refgio
externas que tenham capacidade de abrigar as pessoas que iro desocupar os locais. Essas edificaes no podero
ter elementos decorativos ou obstculos em suas fachadas que dificulte o acesso das escadas de incndio dos
bombeiros.
6. Alm de uma segunda porta de emergncia, as boates devem prever a possibilidade de ter, como alternativa, uma
terceira sada, bastando para isso que no local a parede seja menos espessa e existam ferramentas para abrir
passagens para a desocupao (marretas e picaretas).
7. Os vigilantes e seguranas dessas casas de shows devem ser capacitados no combate a incndios e na
desocupao dos locais.
8. As casas de shows devem instalar baterias de emergncia com holofotes que estejam direcionados para as sadas
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de emergncia. As rotas de fuga devem ser demarcadas no cho, preferencialmente com dispositivos de sinalizao
no piso do tipo olhos de gato, reflexivos. Nessas faixas no podem ser depositados materiais e posicionadas mesas
e cadeiras. Devem ser faixas livres que as pessoas devam empregar para se dirigir s portas de sada.
9. Todas as casas de shows devem ter brigadas de incndio, que sero responsveis pelo combate aos princpios de
incndio, e pela orientao aos frequentadores para a desocupao dos locais para reas seguras.
Creio que todas essas medidas sejam possveis de serem postas em prtica e, algumas, j de imediato, com as aes
polticas necessrias. Ns, o Brasil, temos experincia mais do que necessria para controlar situaes como essas.
O que nos falta encarar com seriedade as situaes e fazer o que deve ser feito. P.Ex.: se um empresrio no
cumpre a lei o estabelecimento interditado at que ele consiga provar que cumpriu o determinado. CHEGA DE
JEITINHOS, TO AO GOSTO DOS BRASILEIROS, e de acordos que envolvem subornos, na tentativa de fingir-se
que se cumpriu o estabelecido em Lei. Somente agindo com seriedade conseguiremos demonstrar que somos
competentes....
A populao deve cobrar o rigor no cumprimento das Leis e entender que isso se reverter em seu prprio benefcio e no
tentar aprovar projetos de maneiras no ticas. Se h uma falha no projeto esse deve ser readequado.
Quando citamos um trecho de uma norma da ABNT, de 1999, que trata de tema muito importante e sempre relevado pelas
empresas ou edificaes, nos preocupamos em demonstrar que o projeto por si s no suficiente para salvar vidas. As
empresas devem investir na melhoria e manuteno das instalaes.
Em uma grande edificao pblica com pessoas circulando um princpio de incndio detectvel atravs de um dispositivo
simples (detectores inicos ou termovelocimtricos). Quando acionados uma equipe de brigadistas pode chegar ao local e
interromper o princpio de incndio. A falta do dispositivo, ou a ausncia de manuteno pode resultar em incndio, com
dezenas ou centenas de vtimas.
At agora nos parece lgico que devem existir bons projetos, que atendam s legislaes especficas, as empresas devem
empregar materiais adequados e nos projetos podem ser inseridos elementos facilitadores de uma eficaz manuteno. Por
exemplo, se pode existir a possibilidade de se substituir uma bomba de gua, no dimensionamento do projeto, no local onde
a bomba ser instalada deve se ter meios ou condies de retir-la com facilidade. O mesmo exemplo se aplica a
subestaes e s casas de mquinas de elevadores.
Nos inmeros casos de desabamento de marquises conseguiu-se verificar que muitas foram acrescentadas aps a
construo do prdio, para proteger do sol e das chuvas os clientes das lojas e galerias. As marquises passaram a servir
tambm para o posicionamento dos letreiros de propaganda. O que se esqueceu, talvez, que se no houvesse a
manuteno adequada a marquise poderia desabar.
Lei n 6400, de 05 de Maro de 2013:
Episdios recentes envolvendo desabamentos e incndios, alm de produzirem grandes comoes nacionais serviram de
elemento de mobilizao de alguns setores da sociedade. Os governantes, preocupados com o momento presente, que
conduzir a uma grande exposio do Pas na mdia internacional, com copas e olimpadas e com o receio desses
acidentes passarem a ser mais divulgados no exterior, a exemplo do que ocorreu recentemente em uma edificao na ndia,
trataram de revisar suas normas ou criar outras. O Estado do Rio de Janeiro, que se encontra no foco dos radares mundiais,
resolveu editar legislao que trata das Autovistorias, ou seja, da preocupao para com as questes de segurana partirem
dos usurios das edificaes ou dos donos de empresas, ao invs de ser uma obrigao do rgo Pblico de aprovar os
projetos, fiscalizar as obras e, eventualmente, multar essas edificaes ou empresas. O que seria um elemento agilizador do
processo de avaliao (autoavaliao) termina sendo um elo no muito forte dessa imensa cadeia de responsabilidades, na
medida em que se abre por demais o horizonte de avaliaes e anlises. Com isso, aumenta-se o tempo de realizao das
atividades de inspeo e transfere-se para os condminos, principalmente, um nus adicional, alm daqueles a que esto
acostumados, como as taxas e impostos, envolvendo desde a taxa de luz, at o recolhimento de lixo. Para essa
transferncia de responsabilidades edita-se a Lei, que em seus nove artigos, simples, transferem aos profissionais
cadastrados em Conselhos de Classe a responsabilidade pela realizao das vistorias. Em alguns momentos pede at ser
entendido que o profissional contratado seja o responsvel pelos erros ou falhas existentes e que o novo Sndico possa ser
responsabilizado por omisses do passado. A Lei tambm aborda mais enfaticamente os condomnios residenciais,
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esquecendo-se, talvez, que um Estdio de Futebol possa ruir. No tem muito tempo e se descobriu que um estdio recm
construdo estava com uma trinca em uma das vigas metlicas, impedindo o uso do mesmo, transferido para o Botafogo
(time de futebol). Um evento que tenha o potencial de causar vtimas pode ocorrer em qualquer construo ou edificao.
Um palanque poltico pode desabar se houver mais pessoas do que o que foi projetado. Um andaime de fachada, para a
reforma de um prdio pblico pode cair sobre pessoas, veculos e ruas, impedindo o trnsito. Pontes, passarelas, tneis,
viadutos tambm podem ruir, principalmente devido falta de manuteno. Recentemente um caminho colidiu contra um
pilar de sustentao de uma passarela metlica para pedestres cruzando a Avenida Brasil, que d acesso ao centro da
cidade do Rio de Janeiro. O pilar poderia ser facilmente atingido por um veculo. Ser que isso no foi observado no projeto
da passarela? A ponte Rio-Niteri possui na frente dos pilares do vo central e laterais estruturas denominadas de dolfins,
que suportam o impacto de embarcaes, impedindo que os pilares sejam atingidos. E os problemas no param por a: uma
obra necessita de insumos e do emprego de equipamentos. Um guindaste pode deixar a carga cair sobre veculos ou
pessoas se estiver sendo empregado junto fachada de um prdio em construo ou reforma. Um caminho betoneira
pode causar danos materiais e ou pessoais durante a manobra de aproximao da fachada de um prdio. Esses e outros
fatores de risco no necessariamente so fatores que devam constar de uma Lei, que tende a simplificar a questo e citar
leis e normas especficas ou mais apropriadas. Mas, o que se ressalta que no se deve focar para um tipo de edificao
ou de uso. No nos esqueamos dos hotis, igrejas e templos, colgios, parques de diverso, entre outros locais onde
sempre pode ocorrer a concentrao de pessoas.
LEI N 6400, DE 05 DE MARO DE 2013.
Determina a realizao peridica por Autovistoria, a ser realizada pelos Condomnios ou por Proprietrios dos Prdios
Residenciais, Comerciais e pelo Poder Pblico, nos Prdios Pblicos, incluindo Estruturas, Fachadas, Empenas, Marquises,
Telhados e obras de Conteno de Encostas bem como todas as suas instalaes e cria Laudo Tcnico de Vistoria Predial
(LTVP) no Estado do Rio de Janeiro e d outras providncias.
O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Fao saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1 Fica instituda, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de autovistoria, decenal, pelos condomnios ou
proprietrios dos prdios residenciais, comerciais, e pelos governos do Estado e dos municpios, nos prdios pblicos,
incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalaes eltricas,
hidrulicas, sanitrias, eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e escape e obras de conteno de encostas,
com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, a contar do "habite-se", por profissionais ou empresas habilitadas
junto ao respectivo Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia - CREA ou pelo Conselho de Arquitetura e
Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ.
1 Os condomnios ou proprietrios de prdios comerciais e residenciais de que trata o caput do artigo 1 com mais
de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, tem a obrigatoriedade de realizar autoinspees quinquenais.
I - Os prdios tombados ou preservados no esto sujeitos obrigao estabelecida no caput, ficando sua vistoria a
cargo do rgo pblico municipal responsvel pela fiscalizao da estabilidade e segurana das edificaes.
II - Esto excludos da obrigao de realizao da autovistoria os prdios residenciais unifamiliares.
III - Considera-se responsvel pelo prdio, conforme o caso: o proprietrio; o possuidor; o condomnio; o
administrador, nos casos de prdios pblicos.
2 Os condomnios antes de a edificao completar cinco anos de concluso da obra, no quarto ano, devero exigir
do incorporador, do construtor ou da empreiteira, laudo de vistoria, nos termos do Art. 618 do Cdigo Civil.
3 A vistoria definida no caput ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos
Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, a expensas do condomnio ou do proprietrio do prdio, e seu autor
ser o responsvel pelo respectivo laudo.
I - O profissional emitir o respectivo laudo tcnico, acompanhado da Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART,
junto ao CREA/ RJ, quando se tratar de engenheiros; e de Registro de Responsabilidade Tcnica - RRT junto ao
CAU/RJ, quando se tratar de arquitetos.
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II - O laudo conter a identificao do imvel e de seu responsvel, a metodologia utilizada, as informaes sobre
anomalias, suas caractersticas e provveis causas, o prazo dentro do qual estaro garantidas as condies de
segurana e estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas necessrias.
III - A qualquer momento, a partir do incio da realizao da vistoria, sendo verificada a existncia de risco imediato ou
iminente para o pblico, o profissional responsvel dever informar imediatamente ao rgo municipal competente,
para que sejam tomadas providncias para o isolamento do local, quando cabvel, em at vinte e quatro horas, dando
conhecimento do fato ao responsvel pelo prdio, por escrito.
IV - Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar assembleia geral para dar cincia do seu contedo.
V - Observado o disposto no artigo 1341 do Cdigo Civil, o condomnio providenciar a manuteno predial preventiva
proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado.
VI - O condomnio providenciar a manuteno predial preventiva ou corretiva, proposta no laudo, desenvolvida sob a
responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado de que trata o artigo 1.
4 O laudo referido no pargrafo anterior ser arquivado no condomnio, sob a responsabilidade do sndico ou do
proprietrio do imvel, e exibido autoridade quando requisitado.
5 A autovistoria obrigatria para edificaes de trs ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem rea
construda igual ou superior a 1000m (mil metros quadrados), independentemente do nmero de pavimentos, e em
todas as fachadas de qualquer prdio que tenha projeo de marquise ou varanda sobre o passeio pblico.
6 Quando da concluso das obras e instalaes prediais, ficam os incorporadores, os construtores e as empreiteiras
obrigadas a entregarem, preferencialmente em meio magntico ou papel, as plantas de estrutura (fundao, pilares,
vigas, lajes e marquises), com seus respectivos planos de cargas, bem como projetos de instalaes, contendo o
nome e o nmero do registro do Conselho Regional de Engenharia, Agronomia - CREA/RJ ou do Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ, dos profissionais responsveis, tudo conforme construdo, para
a prefeitura, no territrio da qual se localiza a edificao, e ao condomnio das edificaes residenciais e comerciais ou
ao proprietrio do prdio.
7 Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prdio existentes, que implicarem em acrscimos
ou demolies de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, devero ser
objeto de acompanhamento tcnico de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as Anotaes de Responsabilidade
Tcnica (ART), junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, ou atravs do Registro de
Responsabilidade Tcnica - RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro CAU/RJ.
Art. 2 At quinze dias antes do trmino de seu mandato ou anualmente, se a durao do mandato for superior a um
ano, o sndico dever convocar assembleia geral para comunicar o laudo.
Art. 3 As Prefeituras elaboraro o modelo do Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP), que dever ser sucinta, exata
e de fcil preenchimento e leitura, dela constando o item "providncias", no qual o sndico indicar as iniciativas a
serem tomadas para a segurana do prdio e instalaes, consoante recomendao do laudo.
Art. 4 O sndico empossado para novo exerccio ficar obrigado execuo das providncias indicadas no Art. 3,
exceto as inadiveis, que cabero ao sndico em gesto.
Art. 5 A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do condomnio ou do proprietrio do
prdio, ressalvado o disposto no art. 618 do Cdigo Civil.
Pargrafo nico. Em relao segurana dos prdios e suas instalaes, compete Prefeitura, atravs da Lei
Orgnica, Plano Diretor e Legislao Complementar, como Cdigo de Obras, Licenciamento, etc.:
I - solicitar, anualmente, por amostragem, considerando inicialmente os mais antigos, aos sndicos e proprietrios de
imveis, os Laudos Tcnicos de Vistoria Predial (LTVP) executados, e se as providncias de recuperao predial e
suas instalaes foram tomadas.
II - aplicar sanes, quando cabveis.
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III - ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no Art. 1, 5.
Art. 6 As Prefeituras devero orientar os condomnios que, independentes do Laudo de Tcnico de Vistoria Predial
(LTVP), faam a manuteno predial preventiva, envolvendo estrutura, subsolo, marquises, fachadas, esquadrias,
empenas e telhados, instalaes eltricas, hidrulicas e sanitrias, instalaes eletromecnicas, instalaes de gs e
de preveno ao fogo e escape e obras de conteno de encostas.
Art. 7 Em caso de descumprimento do disposto nesta Lei, o sndico ser pessoalmente responsabilizado,
solidariamente com o condomnio, por danos que a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a
moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em razo de deliberao em Assembleia.
Art. 8 O Poder Executivo regulamentar esta Lei, ouvido o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado
do Rio de Janeiro - CREA-RJ e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU-RJ, no menor prazo
possvel.
Art. 9 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Rio de Janeiro, 05 de maro de 2013.
SRGIO CABRAL - Governador
Comentrios Lei n 6.400, de 05 de Maro de 2013 (Autovistorias Prediais):
Os comentrios apresentados a seguir no podem ser entendidos como crtica Lei, vez que essa se torna necessria, mas
sim, levar aos profissionais que elaboraro as vistorias um "olhar crtico" que os alertem para a importncia de seus Laudos
e das implicaes legais que os resultados dos mesmos possam conduzir. Os comentrios so genricos e no se propem
a estruturar informaes que possam ser empregadas nos Laudos Tcnicos. Pode at se dizer que so fruto de uma "leitura
transversal" da Lei, sem interpret-la, mas sim complementando alguns de seus tpicos.
O primeiro aspecto a considerar que uma norma no algo que seja feito por apenas uma pessoa, e tornada obrigatria
por uma autoridade investida de poder para tal. Uma norma tem sempre a caracterstica de ser resultado de um consenso
Tripartite, ou seja, encontram-se representados os rgos Pblicos envolvidos, as empresas e profissionais tcnicos, e a
Sociedade. Aps o consenso, e antes de ser implementada, a Norma disponibilizada atravs de vrios meios para a
divulgao e a obteno de sugestes pblicas. Findo esse perodo a norma passa a ter seu cumprimento obrigatrio. Isso
dito para que o pblico em geral no perceba a Lei como imposta ou oportunista. H um largo consenso, desde antes dos
episdios de janeiro deste ano, que precisa ser posto logo em prtica.
Em cada uma das atividades da Engenharia h normas e regras. Ou seja, h regras para que se construam edificaes,
para que essas sejam operadas e mantidas. No se pode dizer que em alguns momentos "uma liberao de um projeto no
siga totalmente o que determinado em legislaes especficas". Pode at ser dito que muitos profissionais no tenham o
conhecimento apropriado para uma responsabilidade to grande, como foi aventado no incndio da Boate Kiss (27 de
janeiro de 2013), que foi assunto de noticirios dirios, at que a "mdia" passou a esquec-los. Todavia, a dor daqueles que
perderam seus filhos e parentes persiste, dificilmente seguindo para um arquivo longnquo do crebro. E a, surge a revolta:
por que liberaram uma Boate para funcionar daquela forma? Por que permitiram que houvesse a obra no Edifcio Liberdade
com vinte andares, que desabou em 25 de janeiro de 2013 ao lado do Teatro Municipal do Rio de Janeiro? Houve at
relatos que o conjunto de edificaes havia sido construdo sobre local aterrado, antes formado por uma lagoa. Tambm h
relatos que houve a inclinao do prdio cerca de 30 anos atrs.
As crticas aps os acidentes so bem mais comuns do que aquelas que devem ser feitas quando uma norma ou legislao
apresentada. Se o procedimento adequado e seguido as probabilidades de ocorrncias de acidentes passam a ser
muito menores. A busca por culpados no oferece satisfao queles que perderam seus entes queridos, ou que tiveram
perdas inclusive materiais, quase sempre no indenizadas, mesmo porque novas vtimas podem existir, em novas
ocorrncias.
Entende-se que esta Lei, prontamente acolhida por alguns setores da Sociedade, e que passou a ser conhecida como
"autovistoria", deva ser aplicada a todo e qualquer ambiente onde haja riscos a pessoas por desabamentos, incndios e
outros sinistros. No se deve perceber a Lei como aplicada exclusivamente a condomnios residenciais. Por que no a
shoppings centers, ou ento a prdios comerciais, lojas de galerias, escolas, igrejas, estdios de futebol, estaes de trem,
Metr, Rodovirias, locais pblicos onde se realizaro mega eventos, inclusive esportivos?
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As edificaes residenciais e comerciais realizam, atravs de empresas contratadas especificamente para tal, manutenes
em uma sria de reas, como por exemplo: elevadores e escadas rolantes; recarga e manuteno de equipamentos de
incndio; servios maiores envolvendo instalaes eltricas com maior carga; reforma de fachadas; manuteno de
telhados; limpeza e conservao de caixas d'gua e cisternas. Ou seja, existem as "autovistorias" realizadas atravs de
empresas contratadas pelas edificaes, com apresentao aos condomnios e tambm dos documentos que habilitam
essas empresas a realizar os servios. Tambm se considera que as edificaes realizam reparos peridicos em suas
instalaes, sejam essas em carter ordinrio (comum e habitual) ou extraordinrio (no previsto nos oramentos comuns).
A Lei determina: a realizao peridica por autovistoria, a ser realizada pelos Condomnios ou por Proprietrios dos prdios
residenciais, comerciais e pelo Poder Pblico, e cria Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP).
Uma vistoria guarda semelhana com Inspeo, Exame ou Fiscalizao. A Vistoria, conforme alguns dicionaristas, pode ser
entendida como inspeo judicial a um prdio ou lugar, acerca do qual h litgio, revista, inspeo, levantamento da situao
(Dicionrio Escolar da Lngua Portuguesa - FENAME/MEC). Uma autovistoria um exame realizado pelo prprio
interessado, ou por algum que o faa em nome desse. As responsabilidades envolvidas so limitadas aos vrios interesses
existentes e no se ampliam. Se um vistoriador descobre um problema e d conhecimento a quem tem a responsabilidade
para san-lo, e o responsvel no acolhe o que lhe foi repassado, a responsabilidade no se mantm com o vistoriador.
Alis, as responsabilidades no so vinculadas s atividades desenvolvidas, mas sim quilo que foi efetivamente
contratado.
No Artigo 1 h a instituio obrigatria da realizao das Autovistorias, aplicadas todos os itens da instalao. No fica
claro em que momento h aes especficas. O que se determina que sejam realizadas vistorias em itens bastante
especficos, uns de fcil identificao e outros nem tanto. Tambm no se entende por que decenais, vez que em dez anos,
e principalmente em edificaes onde a rotatividade dos usurios grande, como shoppings centers, por exemplo, muitos
problemas podem surgir. No raro em edifcios residenciais ocorrerem modernizaes ou reformas das unidades, as quais
podem trazer riscos aos prdios. Edifcios prximos ao mar sofrem mais o efeito da maresia e apresentam deteriorao das
fachadas mais rapidamente. Edifcios antigos que passam por modernizaes, como aqueles construdos nos centros das
cidades, precisam ter as atividades de modernizao acompanhadas mais de perto, principalmente pelo Poder Pblico
concedente das licenas de obras. Na Lei recm publicada so explicitados:
Estruturas - compreendem os elementos que suportam uma edificao. As anlises se do atravs de vistorias simples, que
identifiquem trincas e rachaduras, principalmente, e atravs dos clculos estruturais que foram realizados por profissionais
ou empresas. As anlises atravs dos clculos alm de passar a ser uma crtica a algo que foi realizado, por profissional
aparentemente gabaritado, no representa certeza se o projeto foi efetivamente cumprido, vez que durante a execuo das
obras podem ter ocorrido mudanas e essas no tenham sido atualizadas nos desenhos dos projetos (o que se denomina
de projeto com "as built". Por exemplo, ferragens: so calculadas de acordo com as cargas mximas admissveis. Para
tanto, os "ferros" ficam presos entre si, por meio de arames, para evitar que nas concretagens possam ser deslocados.
Ocorrendo o deslocamento o projeto j no foi atendido naquele item. Atualmente, com o trnsito catico das cidades,
muitas vezes as betoneiras continuam suas atividades de descarga de concreto nas obras at noite. Ser que nessa hora,
com baixo nvel de iluminao, com os trabalhadores cansados e muitas vezes sem a presena do profissional
especializado as ferragens foram corretamente posicionadas? Qual ser a responsabilidade do Sndico, que recebeu o
prdio pronto e acabado, ou do Engenheiro ou Arquiteto contratado para realizar a vistoria? As trincas ou rachaduras
podero representar risco de queda ou desabamento da construo, se avaliadas simplesmente pelo mtodo expedito de
inspeo visual? O Profissional que realizar a vistoria deve ser um especialista em estruturas.
Subsolos - tudo o que estiver abaixo do nvel do solo e que exista em decorrncia da edificao. Quando um projeto
implantado o terreno que o suportar preparado para tal. Existem sondagens especficas da capacidade de suportao do
solo que seguem procedimentos especficos. Contudo, a construo de edificaes a posteriori nas proximidades do prdio
avaliado pode provocar alteraes no nvel do lenol fretico ou mesmo a mudana do fluxo, dependendo da profundidade
das fundaes das demais edificaes. Como dever ser feita essa vistoria, se o solo tambm sofre com vazamentos de
adutoras pblicas, ou mesmo de escavaes para a realizao de diversos servios, independentemente da vontade dos
sndicos das edificaes vistoriadas? Ser o critrio de inspeo simples das paredes do subsolo o suficiente? Muitos
edifcios so construdos ocupando todo o limite do terreno, no subsolo. Assim, qualquer avaliao que requeira
perfuraes, por exemplo, ter que ser feita na prpria estrutura do prdio, podendo trazer riscos ao mesmo. O profissional
que realizar a vistoria deve ser um especialista em geotecnia e ou mecnica dos solos.
Fachadas - faces da edificao que no sejam as contguas ou laterais, envolvendo, inclusive, elementos decorativos ou de
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proteo das superfcies, janelas e tudo o mais que se encontre fixado a essas superfcies, inclusive letreiros e
propagandas, antenas e demais itens.
Como em muitos locais as fachadas das edificaes no so alinhadas em relao s ruas, por vrias razes, entre as
quais, a poca em que foram construdos os prdios, podem efetivamente existir problemas de infiltraes, provocadas
pelos prdios vizinhos. Por outro lado, em revestimentos por placas, nem sempre essas esto firmemente presas por
argamassa s alvenarias, apesar de estarem visualmente alinhadas. Nesses casos, um dos recursos empregados o uso
de um martelo de madeira, que com batidas simples consegue-se identificar os "vazios" de argamassa. Se isso for
realmente realizado, as edificaes tero que contratar a instalao de andaimes e os tempos de realizao dos servios
passar a ser maior, com os custos dos servios e os riscos ampliados. Uma vistoria visual no possibilita a identificao
desse tipo de problema;
Esquadrias - compreendem as estruturas que compem as janelas ou aberturas. Essas estruturas podem suportar
elementos de vedao, como vidros, persianas, entre outros. De modo geral as esquadrias so fixadas s alvenarias, por
parafusos e buchas, ou outros meios. As esquadrias suportam os vidros. Quando os vidros no so corretamente fixados
podem cair podendo atingir pessoas. Os vidros tambm podem se soltar pela ao dos ventos. Em um prdio de doze
andares, com dois apartamentos por andar, de frente, com dois quartos e uma sala, o vistoriador ter 72 janelas para
verificar. Certamente muitos moradores no estaro presentes quando a vistoria for feita. Outros moradores podem at no
aceitar a presena de estranhos vistoriando suas janelas. Assim, h que se considerar que o trabalho poder se estender
por mais de uma semana. A queda de um vidro certamente pode apresentar a possibilidade de ser mais letal do que a
queda de um elemento da fachada, guardando as relaes e pesos;
Empenas - so consideradas as fachadas laterais confrontantes com os prdios ou edificaes vizinhos, podendo possuir
ou no aberturas de ventilao ou janelas. Esse tipo de servio somente pode ser realizado quando se tratarem de
edificaes isoladas, onde as empenas no sejam contguas s empenas das demais edificaes.
O desabamento da edificao no centro da Cidade do Rio de Janeiro pode ter sido devido a uma falha de projeto, onde, a
transferncia das cargas, dos pilares ou paredes portantes centrais, passou a ser descarregado nas paredes laterais
externas, empenas. Foi um caso bem atpico, j que o prdio apresentava uma geometria mpar, tornando-o uma "lmina".
Acrscimos de construo, aceitos ou tolerados, e realizados sem que se faam novos clculos estruturais terminam
agravando as condies de segurana ou integridade das edificaes. A quem deve ser atribuda as responsabilidades?
No porque se realiza uma vistoria que se assume as responsabilidades por erros do passado. Rachaduras podem ter
sido preenchidas por argamassas e paredes pintadas meses antes da vistoria. Quem realizou os servios de "manuteno"
talvez no tenha os conhecimentos necessrios para interpretar que as rachaduras so "avisos" da estrutura que as cargas
no esto sendo corretamente distribudas e esto acima daquelas projetadas;
Marquises - so projees edificao, quase sempre na parte frontal da mesma, que tem por objetivo principal proteger o
pavimento inferior e os pedestres contra chuva e insolao. Muitas marquises so projetadas por ocasio do projeto da
estrutura da edificao, enquanto que h outras que so acrescidas posteriormente ao projeto. Essas marquises podem ser
constitudas por estruturas metlicas ou em concreto armado. Algumas marquises so empregadas para a suportao ou
fixao de propagandas. A avaliao da integridade das mesmas deve ser realizada por engenheiro calculista, que avaliar
no s os itens estruturais como tambm as sobrecargas, inclusive as geradas por sujidades ou gua empoada das
chuvas pela falta de limpeza da tubulao de drenagem;
Telhados - formam o conjunto que protege contra as intempries a parte superior das edificaes. Quase sempre so
suportadas por estruturas diversas, podendo haver ou no utilizao dos espaos imediatamente inferiores. A estrutura do
telhado pode ser em trelias metlicas, de madeira ou em concreto. As trelias de madeira podem ser afetadas mais
facilmente por cupins. As trelias metlicas podem ser corrodas pela ferrugem;
Instalaes Eltricas, Hidrulicas, Sanitrias, Eletromecnicas, de Gs e de Proteo contra Incndio - inicialmente deve ser
destacado que h instalaes onde o projeto, manuteno e reparos deve ser realizado por especialistas, como as
eletromecnicas, de gs e de incndio. Desta forma, o vistoriador pode verificar com o responsvel pela edificao se essas
inspees vm sendo realizadas e, sempre que possvel, obter cpias das ltimas realizadas. No caso de dispositivos de
incndio mais comum que sejam realizados contratos com empresas especializadas apenas para a recarga dos
extintores, esquecendo-se o condomnio que a edificao pode possuir sprinklers, detectores, botoeiras de alarme, portas
corta-fogo, bombas de pressurizao das redes, entre outros itens relevantes. A inspeo deve atender minimamente ao
determinado nos cdigos de segurana elaborados pelos Corpos de Bombeiros. Cabe a esses avaliar todos os projetos
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antes da liberao do habite-se.

Essas instalaes fazem parte do conjunto de itens da edificao que ficam posicionados em vos especficos, "invisveis"
ou com acessos limitados - shafts, vos internos, ou em dutos. As avaliaes desses elementos podem ser realizadas com
a inspeo de cmeras, ou avaliadas por dispositivos especiais que verifiquem fluxos de passagem. Especial ateno
merecem as instalaes de gases, as eletromecnicas, entre as quais podem se encontrar inseridos os elevadores e
plataformas, e as de combate a incndios;
Conteno de Encostas - protees implantadas em encostas de morros para impedir que essas venham a desmoronar
sobre a edificao ou se deslocar, provocando um esforo adicional no previsto em projeto, e que so suscetveis de
movimentao em funo do acmulo de resduos, do desmatamento, do ngulo de inclinao e do "empolamento"
decorrente da pluviosidade. Trata-se de uma avaliao que depende da formao tcnica do profissional vistoriador, e
tambm do prprio Estado, pois que a ocupao desenfreada e irregular das encostas dos morros pode conduzir a
deslizamentos de encostas que afetaro edifcios vizinhos.
Aproveita-se para se questionar por que a norma no cita as construes edificadas em manguezais e em terrenos
facilmente colapsveis? A quem cabe a responsabilidade pelo desabamento de um prdio em local onde no poderiam
existir edificaes, por se tratarem de reas protegidas? No se pode socializar os prejuzos que no sejam decorrentes
daquela instalao especfica, objeto da autovistoria.
Tambm deve estar claro que nenhuma obra tem incio sem que tenha havido a aprovao do projeto pelo rgo Oficial que
libera o incio dos servios, sem antes avaliar o atendimento a uma srie de ordenamentos, inclusive o Plano Diretor
Urbano. O projetista deve ser um especialista e o projeto deve constar de suas responsabilidades tcnicas no rgo de
classe a qual pertena. A obra deve ter um seguimento que atenda no s s posturas municipais, como tambm as
relacionadas segurana do trabalhador. Enfim, antes de a obra ser entregue a seus proprietrios os projetos devem ter
sido aprovados por uma srie de rgos.
No pargrafo 1 a Lei obriga os prdios com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida til a passarem por vistorias
quinquenais. Em primeiro lugar, antes mesmo de se cobrar autovistorias, caberia ao Poder Pblico requerer que o
responsvel pela edificao tenha em arquivo, disposio dos fiscais, os relatrios de inspeo para os itens que sejam
relevantes de uma edificao. Assim: trimestralmente deve ser elaborado laudo completo das instalaes de preveno e
combate a incndios; bimensalmente devem ser elaborados laudos sobre a segurana dos elevadores, escadas rolantes e
plataformas; semestralmente devem existir laudos sobre a estabilidade da estrutura, considerada como um todo; e
trimestralmente devem ser avaliadas as instalaes da edificao, incluindo sinalizao area, para-raios, aterramento
eltrico, instalao de gs, luz e energia.
Se a edificao j realiza essas atividades e j mantm a edificao mantida adequadamente, est, certamente, atendendo
Lei. Para cada uma dessas atividades de inspeo certamente existiro as licenas necessrias para a realizao dos
servios. Se no pensarmos dessa forma, podemos estar subentendendo que trata-se de mais um Lei, como a da "tomada
de trs pinos", ou a do extintor para os automveis, para todo tipo de incndio e mesmo o kit de primeiros socorros para os
automveis. As pessoas no devem ser pressionadas por Leis ambguas para que passem a entender suas
responsabilidades. Para isso existe o Cdigo Civil, bem amplo e o Cdigo Penal. Nossa preocupao no com o momento
presente, onde arrecadaes extra podem "engordar os caixas" de Instituies srias. Mas sim, a de pensarmos em
solucionar os problemas. O desabamento do prdio no Rio de Janeiro, junto ao Teatro Municipal foi uma tragdia
prenunciada. O Incndio da Boate Kiss foi outro exemplo de tragdia prenunciada. J existiam Leis mas as tragdias
ocorreram. Ser que o foco no deve ser o da mudana das Leis, que penalizem os infratores? A o tema muda, pois se
observam muitos infratores recorrendo em todas as instncias e criando hbitos. O Sndico est sujeito a uma legislao
especfica da mesma forma que o Condomnio, inseridas no Cdigo Civil. Se a Lei for cumprida no precisa-se de mais uma
Lei que depender da contratao de fiscais para a verificao de seu cumprimento. Imagine-se isso em escala em todos os
Estados e Municpios, com o eventual incremento do nmero dos mesmos por razes "pequenas" que no levam em
considerao a necessidade das populaes? O que deveria ser uma obrigao contnua passa agora a ser uma questo
de atendimento legal. Contudo, ainda paira a figura da co-responsabilidade. Quem adquire um imvel, ou o loca, "imagina"
que a construo do mesmo deva ser sido objeto de anlise de uma srie de rgos, que tiveram a oportunidade de realizar
anlises crticas ou mesmo impeditivas, inclusive a prpria imobiliria que transaciona o imvel. O que o usurio de um
imvel faz avaliar aquilo que aparente. Seria inslito supor que um comprador ou locador de um imvel defina sua
inteno aps as anlises que verifiquem problemas estruturais, hidrossanitrios, de proteo contra incndio, entre outros.
Os usurios desses bens pagam taxas de incndio, impostos diversos, que pressupem uma contraprestao de servios.
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Nos sub-itens I, II e III a legislao abre excees, citando prdios tombados ou preservados e prdios residenciais. A lei
no deveria abrir excees, vez que os prdios tombados ou preservados tambm podem ser atingidos por catstrofes e
essas podem causar mortes envolvendo os usurios desses imveis, e mesmo visitantes. Em caso de desabamentos, as
pessoas que estejam prximas podem ser atingidas, como no exemplo do desabamento de edificao no Rio de Janeiro,
que ao desabar levou consigo duas outras edificaes.
Mesmo que se trate de residncias, o Poder Pblico deve ter em foco a questo da preservao da vida de pessoas. Um
imvel residencial, caso esteja junto a outras edificaes, pode ter o sinistro alastrado para as edificaes contguas.
No pargrafo 2 a legislao refora a obrigatoriedade dos projetistas, construtores e incorporadores, ao determinar que
deve ser exigido desses, antes de a edificao completar cinco anos de concluso da obra, o laudo de vistoria, nos termos
do Art. 618 do Cdigo Civil.
No pargrafo 3 a Lei define que as vistorias devem ser realizadas por engenheiros e ou arquitetos, ou empresas
legalmente habilitadas nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, com os custos repassados ao contratante dos
servios, obrigatrios, o Condomnio ou o rgo Pblico responsvel pela edificao.
Sendo verificada a existncia de risco imediato ou iminente para o pblico, o profissional responsvel dever informar
imediatamente o rgo Municipal competente, para que sejam tomadas providncias para o isolamento do local, quando
cabvel, em at vinte e quatro horas, dando conhecimento do fato ao responsvel pelo prdio, por escrito. O rgo
Municipal deve estar preparado para as demandas futuras e as providncias necessrias, articulando-se com a Defesa Civil
e o Corpo de Bombeiros, para as providncias cabveis. Imaginemos se durante uma vistoria realizada na tarde de
sexta-feira o profissional descobre um risco grave. A qual rgo Pblico ele dever informar: Defesa Civil? Ao Corpo de
Bombeiros? Prefeitura? No nos esqueamos que a partir do momento em que h evidncias dessa comunicao aquele
rgo passa a ser o responsvel pela conduo da soluo dos problemas, como o da interdio de ruas, a desocupao
de imveis nas redondezas, entre outras aes. Ser que hoje estamos preparados para isso?
Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar Assembleia Geral para dar cincia do seu contedo, seguindo
rito explicitado no Cdigo Civil, que no depender mais da atuao do profissional responsvel pela vistoria, a menos que
fique claro na contratao dos servios a apresentao dos resultados e as orientaes necessrias para o saneamento do
risco.
Os rgos de classe devem estar atentos para que os profissionais que vierem a executar as vistorias tenham a capacitao
necessria para identificar os perigos e os riscos decorrentes, alertando os responsveis pelas edificaes para a tomada
de deciso e providncias.
A autovistoria deveria ser obrigatria para toda e qualquer edificao que possa representar riscos a terceiros, incluindo as
residncias que tenham marquises, varandas ou projees que ultrapassem o limite fronteirio do terreno e possa expor
terceiros, caso venha a desabar.
A entrega das plantas de projeto, memoriais descritivos, clculos e aprovaes pelos rgos Pblicos so documentos
importantes e devem estar s mos dos profissionais vistoriadores. A ausncia desses os obrigar a obter cpias nos
rgos licenciadores. A principal questo a da responsabilizao legal das empresas construtoras e profissionais que
entreguem plantas, clculos e desenhos que no correspondam aquilo que efetivamente foi construdo, reformado ou
ampliado.
Tanto o CREA quanto o CAU devem ter seus procedimentos especficos de acompanhamento das obras e das atividades de
seus profissionais, que deve levar em considerao, entre outros fatores, o grau de risco de acidentes envolvendo no s os
usurios das edificaes como tambm terceiros.
Os processos de convocao assemblear para a apresentao dos laudos e as aes consequentes so as contidas no
Cdigo Civil.
O modelo ou modelos devem ser elaborados em conjunto com o CREA e o CAU, pois sero esses Conselhos que
avalizaro se os profissionais estaro habilitados e se recolheram no rgo o pagamento das taxas. O modelo deve levar
em considerao as estatsticas que apresentam os problemas mais comuns. Se as avaliaes no forem mais especficas
corre-se o risco de se ter custos elevados e prazos longos para a realizao dos servios, o que certamente no dever
interessar ao Estado.
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Quando a Lei cita os itens que devem ser objeto de anlise j se percebe a multiplicidade de profissionais, pelas
especificidades de cada anlise. Nem todo o Engenheiro Civil possui condies tcnicas de elaborar um clculo estrutural.
Nem todo Arquiteto ter condies de avaliar uma "entrada de energia eltrica", mesmo porque essa uma atividade
inerente a de um Engenheiro Eletricista. O mesmo se d com os demais itens que devem ser inspecionados. Outro aspecto
importante o como se dar essa inspeo. Por exemplo, o item Marquise, que representa maior probabilidade de provocar
acidentes.
Para que seja avaliada a edificao deve existir formalmente um projeto. Se o elemento estrutural estiver sendo utilizado
para suportar placas de letreiros ou de propagandas, o vistoriador precisar ter acesso ao mesmo. Parte da calada ser
interditada, o edifcio dever providenciar um ponto de fixao do talabarte do cinto de segurana, enfim, sero atividades
que requerem certo tempo. So importantes? Claro que sim, se no, no haveria uma Lei especfica. O artigo 618 do
Cdigo Civil trata do seguinte:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e
execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo
dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o
empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
Deve se dar especial destaque essa responsabilidade, que no momento da vistoria pelo profissional contratado, para o
cumprimento da Lei se transfere, momentaneamente, que os problemas que envolvam uma edificao e venham a trazer
prejuzos financeiros, materiais ou pessoais aos usurios da edificao ou a terceiros, pode ser decorrente de vrios fatores.
Nesses liames para a apurao das responsabilidades podem estar envolvidos o fabricante do ao das armaduras, do
cimento do concreto, das empresas que transportam o concreto em betoneiras, as empresas que realizam as instalaes, e,
posteriormente a manuteno dos itens mais relevantes ao ver do Sndico, como elevadores, escadas rolantes, instalaes
de gs, entre outras. Em muitas dessas h empresas que assumiram concesses, como de gua, gs e energia eltrica, por
exemplo. O rompimento de uma tubulao de gua pode causar problemas nas fundaes. Um erro na montagem de uma
tubulao de gs, ou no manifold da edificao pode causar uma exploso. Uma falha na troca de fases pela concessionria
pode causar a queima de equipamentos e ou ser fonte de incndio. Uma empresa licenciada que avalia uma instalao de
incndio e, na hora do incndio essa instalao no pode ser acionada tambm responsvel. O que apresenta neste
ponto que responsabilidades devem ser apuradas e no transferidas por Lei. H uma cadeia de relaes onde
cessionrios e empresas que realizam servios necessitam ter o aval de Instituies, tornando a contratao das mesmas
uma relao obrigatria.
Por segurana das edificaes deve ser esclarecida se a decorrente de problemas que envolvam a estrutura e os
componentes da mesma afetando terceiros, ou a devida ao surgimento de incndios, pois que para esse ltimo existe
legislao especfica.
O Art. 6 refere-se s orientaes que devem ser dadas aos responsveis pelas edificaes. De acordo com Lei especfica a
Ampla Divulgao uma obrigao. As Prefeituras tem vrias formas de orientar os Condomnios e demais edificaes
abrangidas pela Lei, e mesmo criar mecanismos de incentivo adoo das Autovistorias, que podem se dar atravs de
incentivos pecunirios, adoo de atestados ou de "selos" indicativos da realizao das vistorias. Desta forma, os futuros
condminos podero, ao identificar que a edificao est cumprindo a Lei, serem estimulados para a aquisio ou locao
das unidades.
Deve ser considerado que a partir da publicao da Lei passa a existir nova responsabilidade. A responsabilizao do
Condomnio, representado por um Sndico, se d com os princpios legais da Responsabilidade Civil. Mesmo que a
Assembleia delibere em contrrio, essa deve providenciar novos laudos, esses custeados pelos condminos que
discordaram do que foi apresentado no Laudo Tcnico. Deve ser considerado tambm que a responsabilidade pode ser
atribuda a uma falha de avaliao do profissional contratado, que por sua vez deve apresentar Atestados de seu rgo de
Classe. Se as falhas forem decorrentes de um projeto inadequado, responsvel tambm ser aquele que liberou o projeto
para a construo ou reforma, ou seja, a rede de responsabilidades ultrapassam os limites contidos nesta Lei. Nos chamam
ateno dois artigos, finais da Lei:
No artigo 7 o Sndico ser pessoalmente responsabilizado, solidariamente com o condomnio, por danos que a falta de
reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em
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razo de deliberao em Assembleia. Em havendo risco iminente o Condomnio responder por todos os danos e as perdas
causadas, se as aes forem negligenciadas ou mal conduzidas ou insatisfatrias. O Sndico uma pea importante do
processo por representar os condminos. Nessa situao, de gesto inadequada frente gravidade dos problemas todos
passam a ser responsveis, a menos que o que deu causa no tenha a origem no prprio condomnio. A lei aqui trata de
maneira exclusivista dos condomnios, deixando-nos antever serem os residenciais. E os prprios pblicos que no tm
Sndicos? A responsabilidade ser do Prefeito ou do Governador? Se o problema envolver um estdio de futebol, a
responsabilidade ser do time de futebol ou da FIFA? Quando uma Lei fala em punies deve estar claro os alvos dessas
punies, pois que, caso contrrio, nunca se chegar aos verdadeiros culpados. At hoje os verdadeiros responsveis pelo
incndio da Boate Kiss no foram punidos, da mesma forma que os responsveis pelo desabamento do prdio por detrs do
Teatro Municipal do Rio de Janeiro. Quando um trecho do Elevado da Avenida Paulo de Frontin desabou em uma manh de
sbado, no dia 20 de novembro de 1971, no cruzamento com a rua Haddock Lobo, enquanto dezenas de veculos
aguardavam no sinal fechado, inclusive nibus sob a parte inferior do Viaduto, na parte superior da construo uma
betoneira avana lentamente, de repente ouvido um forte estalo e o maior vo do viaduto com 120 metros desaba sobre a
rua, esmagando 30 carros de passeio, um nibus e um caminho, matando mais de 20 pessoas e deixando dezenas
feridas. Os laudos periciais posteriores indicaram que houve uma falha na protenso, que evitar que o concreto se rompa
por uma presso vertical localizada, utilizando-se para isso vigas metlicas e cabos de ao que fazem uma pr-tenso a fim
de anular a fora que essa presso possa causar, tudo sobre o cho, e uma rua prxima com feira livre. Foi uma tragdia
terrvel televisionada. Culpados ... na poca atribuiu-se ao stress corrosion, dos cabos da cordoalha de protenso. O
elevado estava terminando de ser construdo. Se fosse hoje em dia a situao seria outra? O elevado do Jo, inaugurado
em 1972, que apresentou problemas durante a construo da pista superior, somente agora est passando por obras. Se
um trecho desse casse durante a Copa do Mundo ou das Olimpadas, qual seria a reao das pessoas?
O artigo 8 diz que ouvido o CREA e o CAU a Lei ser regulamentada no menor prazo possvel. Quando a Lei passa a ser
divulgada natural que os profissionais que se encarregaro de cumpri-la tenham em mos as "ferramentas de trabalho"
necessrias para tal. Como ainda no foram sedimentados os critrios de aplicao da Lei essa no poderia entrar de
imediato em vigor, como prev o determinado no artigo 8, e sim, depois que forem implantados os conceitos, devendo o
Governo de o Estado ouvir tambm a Defesa Civil e o Corpo de Bombeiros. At l, no se ter como cobrar nada daquelas
edificaes que no as implementaram. Afora isso, os Municpios tambm esto elaborando suas Leis, o que se choca, de
certa forma, com a Lei Estadual, pois que prioritria.
Por fim, muito deve se caminhar para se alcanar o objetivo maior dos proprietrios, usurios, cessionrios ou ocupantes de
locais onde possam existir pessoas se preocupem com a integridade do local independentemente de existir Lei ou no. O
Estado no deve ser o Tutor ou Curador desses responsveis, mas sim o condutor de polticas que venham a aprimorar as
tcnicas e conceitos. Afora isso, o Estado j possui estrutura de fiscalizao, alm da exercida pela Defesa Civil e pelo
Corpo de Bombeiros. Entendemos que deva existir um apoio maior do Estado para com esses rgos, disponibilizando os
recursos tcnicos e financeiros para que esses tenham condies para fazer frente a esses novos desafios.
Logo aps o incndio na Boate Kiss fomos um dos primeiros a citar textualmente a necessidade de mudanas, bem como a
unificao das normas e procedimentos, pois que, afinal de contas, continuamos sendo seres humanos em qualquer parte
deste imenso Brasil. Entretanto, no basta apenas a Lei. Deve existir tambm a responsabilizao dos responsveis ou
autores das tragdias. Essa responsabilidade deve ser "dura e exemplar", sem recursos. Se fssemos elencar todos os
acidentes ocorridos com obras e associar com a punio dos culpados verificaramos que o percentual seria nfimo. No se
precisa ir muito longe nas datas. Em 2010 ocorreram deslizamentos de terra que mataram dezenas de pessoas, atingindo
sete municpios fluminenses. Ser que as perdas foram ressarcidas? Os culpados sofreram penas e as cumpriram? Com as
obras realizadas, j que houve transferncia de recursos pblicos, poder-se- evitar novas tragdias? Certamente as
respostas sero no. H muitas Leis. Algumas "no pegaram", outras "pegaram mal" com a obrigao dos kits de primeiros
socorros em todos os carros. Por que os polticos no estudam o que j existe e aplicam? Se h leis e essas no so
cumpridas temos um problema pela frente. Se h procedimentos para a construo de uma edificao e existem
construtoras que no os cumprem temos um problema pela frente. Identificados os problemas certamente as solues
devem brotar das cabeas pensantes. O que no se pode querer que o cidado comum pague em duplicidade, quando
envia os projetos para a aprovao, e depois, quando surge uma nova Lei dizendo que ele o responsvel.
Veja: Laudo Tcnico de Vistoria Predial (Autovistoria)

O Laudo apresentado de propriedade intelectual do autor e sua utilizao depende de prvia autorizao do mesmo.
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[1] Antonio Fernando de Arajo Navarro Pereira, Fsico, Matemtico, Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurana do
Trabalho, Especialista em Gesto de Riscos, Mestre em Sade e Meio Ambiente pela Universidade da Regio de Joinville UNIVILLE, professor da Universidade Federal Fluminense.
[2] Josu de Almeida, Arquiteto e Urbanista, atuante em Gerenciamento de Projetos e Obras.
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antes da liberao do habite-se.

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Veja: Laudo Tcnico de Vistoria Predial (Autovistoria)

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