PERMUTA DE IMVEIS

Antonio S. Poloni

1 - DEFINIO
A termo permuta derivado do latim permutare ( permutar, trocar, cambiar) e na
significao tcnica do Direito exprime o contrato, em virtude do qual os contratantes
trocam ou cambiam entre si coisas de sua propriedade.
Ela realiza, sem dvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes
d ( transfere a propriedade da coisa), para que obtenha ou receba da outra parte uma outra
coisa equivalente.
Ocorrem na permuta, simultaneamente, duas transferncias ou duas transmisses de
propriedade: os contratantes ou permutantes fazem, entre si, reciprocas transferncias de
coisas, que se equivalem. Em sntese, a troca de coisa por coisa.
Na permuta, a troca de valores firmada por sua equivalncia, pelo que dela se extrai
qualquer obrigao que resulta na entrega de soma em dinheiro. Portanto, na permuta no
h uma contraprestao em dinheiro, de modo a se identificarem comprador e vendedor e
em consequncia, a coisa vendida e comprada. Nela ocorrem a entrega de duas coisas de
igual valor, ou que se equivalem.
O Cdigo Civil usa a palavra troca em vez de permuta . O seu artigo 1.164 dispe que
aplicam-se troca as disposies referente compra e venda. To semelhantes so os
contratos de compra e venda e de troca, que o Cdigo determina que a este se apliquem as
disposies concernentes queles, com ligeiras modificaes. A nica diferena existente
reside na forma de pagamento, que no pode ser por meio de dinheiro, pois, se o for,
deixar de ser troca, caracterizando-se compra e venda.
Comentando o artigo 1.164 do Cdigo Civil, Levenhage assevera que a permuta pode ser
realizada entre ascendente e descendente, mesmo sem a aquiescncia dos demais
descendentes, desde que as coisas permutadas sejam de iguais valor.( Comentrios ao
Cdigo Civil, Atlas, Vol. 4, pg. 278). Mas, como adverte Washington de Barros Monteiro,
Curso de Direito Civil, Vol. 5, Saraiva, pg. 114, " nula a troca de valores desiguais entre
ascendentes e descendentes, sem o consentimento expresso dos outros descendentes".

2 - CONCEITO DE PERMUTA PARA FINS TRIBUTRIOS

Para fins tributrios, considera-se permuta toda e qualquer operao que tenha por objeto a
troca de uma ou mais unidades imobilirias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra,
por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro,
comumente denominada "torna".
Torna, do latim tornare ( volver), entende-se o excesso a devolver, ou excesso a repor.
Assim, a rigor a tcnica, "torna" no exprime simplesmente o excesso verificado, mas a
prpria reposio em dinheiro. A reposio do valor excedido, pois, constitui a torna,
atribuda a quem no tenha recebido o valor exato de sua parte, ou de seu quinho. Na
linguagem do comrcio, torna, igualmente, o que se d por volta, em dinheiro, ou em
coisas, em um negcio de permuta, ou de troca.
A legislao do imposto de renda exclui da tributao o ganho de capital decorrente de
permuta exclusivamente de unidades imobilirias, desde que este fato conste em escritura
pblica. Havendo escritura pblica, consequentemente haver a incidncia do Imposto
sobre Transmisso de Bens Imveis (a to conhecida "Sisa") a ser pago pelas partes.
Art. 801 Na determinao do ganho de capital sero excludos ( Leis
7.713/88, art. 22, 8.134/90, art. 30, 8.218/92, art. 21, e 8.383/91, art. 3,
II).
.........
IV a permuta exclusivamente de unidade imobilirias, objeto de
escritura pblica, sem recebimento de parcela complementar em
dinheiro, denominado torna, exceto no caso de imvel rural com
benfeitorias.
So vlidas, para efeito do inciso IV, as operaes de permuta realizadas por contrato
particular, desde que a escritura pblica correspondente, quando lavrada, seja de permuta
( IN RF n 31/96, art. 7, 2).
Portanto, de acordo com o dispositivo regulamentar acima transcrito, somente a permuta de
imveis alcanada pelo benefcio fiscal. Isso significa que a operao de permuta de um
imvel por veculo no se insere no contexto regulamentar.
Conceito de Unidade Imobiliria
Entende-se como unidade imobiliria, para efeito de aplicao do tratamento tributrio ora
examinado:

o terreno adquirido para venda, com ou sem construo;

cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

cada terreno decorrente de loteamento;

cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria;

o prdio construdo para venda como unidade isolada ou autnoma;

cada casa ou apartamento construdo ou a construir.

3- PERMUTA DE BENS IMVEIS

Para o estudo proposto, o que interessa so os procedimentos que devem ser observados no
caso de permuta de bens imveis e os aspectos inerentes determinao do fato gerador e
incidncia de tributao na pessoa jurdica.
As operaes de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurdicas, entre pessoa jurdica
e pessoa fsica, ou entre pessoas fsicas, tendo como objeto unidade imobiliria pronta,
incluindo-se nesse conceito o terreno para construo ou edificao, ou unidade imobiliria
a construir.
Antes de qualquer comentrio, cumpre salientar que na permuta (troca) de imveis sem
pagamento de parcela complementar em dinheiro no h tributao do Imposto de Renda.
4 Atos Normativos que tratam da matria
Conforme dispe a Instruo Normativa n 107, de 14.07.88, na permuta sem pagamento de
diferena em dinheiro por qualquer das partes, a pessoa jurdica dever considerar como
preo de alienao do imvel dado em permuta o valor contbil desse imvel e como custo
de aquisio do imvel recebido em permuta aquela mesmo valor.
Quando uma das partes envolvidas na operao pagar diferena de preo existente entre as
unidades imobilirias, denominada torna, pela Instruo Normativa, o valor pago dever
acrescer ao custo de aquisio da nova unidade e a parte que receber a diferena dever
apurar o ganho de capital.
O custo da diferena recebida ser apurado mediante aplicao sobre o valor contbil, na
data de operao, do percentual obtido pela diviso do valor da torna pelo somatrio desta
com o valor do custo contbil da unidade dada em permuta. Assim, por exemplo, se o custo
atualizado do imvel dado em permuta, na data da operao, for de R$200.000 e a
diferena do preo recebida for de R$50.000, o custo da parcela recebida em dinheiro ser
apurado do seguinte modo:
% = ____50.0000 __ = 0,2 ou 20% onde: 20% de $ 200.000 = $ 40.000
50.000 + 200.000
A pessoa jurdica dar baixa de $ 40.000 do seu ativo e apurar o ganho de capital de $
10.000 na determinao do lucro real.
De acordo com os atos normativos da Secretaria da Receita Federal, para a apurao do
ganho de capital, no caso de pessoa fsica, deve-se observar os seguintes procedimentos:
a) apurao do custo do imvel dado em permuta ( declarao de
rendimento);
b) a torna recebida ser adicionada ao valor do custo de aquisio do bem;

c) o valor da torna recebida ser dividido pelo custo de aquisio do bem

mais o valor da torna recebida;
d) o percentual encontrado na letra "c", retro, ser multiplicado pelo valor da
torna recebida.
Ainda a ttulo de exemplo, considerando a torna recebida, a seguinte situao:

Custo de aquisio do bem dado em permuta.....................$ 100.000,00

Torna recebida..................................................................$ 20.000,00

O ganho de capital ser determinado da seguinte forma:

a) diviso da torna recebida pelo custo de aquisio mais torna:
20.000,00 : (100.000,00 + 20.000,00)= 16,67%
b) multiplicao do percentual de 16,67%, encontrado na letra "a", retro, pelo valor da torna
recebida:
20.000,00 x 16,67% = $3.334,00
No caso de pessoa fsica, o ganho obtido de $ 3.334,00 ter um imposto de renda na ordem
de $ 500,10 ( 15% s/ 3.334,00). A pessoa jurdica apurar o imposto devido nos moldes da
legislao pertinente.
Esse critrio de apurao do ganho de capital objetivo, no dependendo de laudos de
avaliao, mas critrio injusto porque a parte que recebe torna sempre paga imposto,
ainda que a operao no tenha gerado ganho real . A IN n 107/88 parece no ter
observado aquela mandamento legal e nem o PN n 213/73 da prpria SRF que manda
apurar o ganho ou perda de capital na permuta de imveis. O inconveniente do critrio
ter, na data da aquisio do imvel, registro contbil com valor diferente daquele constante
da escritura pblica.
A IN n 107/88 dispe que nas operaes de permuta de imveis entre pessoas jurdicas
coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associada por qualquer
forma, devero ser sempre realizadas tomando-se por base o valor mercado, apurado com
base em laudo de avaliao dos imveis permutados, elaborado por trs peritos ou por
entidade ou empresas especializadas desvinculados dos interesses dos contratantes, sob
pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal. A Instruo ampliou a
abrangncia do campo da distribuio disfarada de lucros. Na legislao, essa figura s
existe nas operaes entre pessoas ligadas. Nesse sentido a Resposta pergunta 381 da
Secretaria da Receita Federal, ano 1997.
Nesse caso, a pessoa fsica determinar o ganho de capital considerando como preo de
alienao o valor de mercado dos bens dados em permuta e registrar os bens adquiridos
pelo valor de mercado a eles atribudos.

A Instruo, por outro lado, veio legalizar a dedutibilidade do prejuzo apurado na permuta
de imveis entre empresas do mesmo grupo. Todos sabem que existem imveis cujo valor
de mercado inferior ao do valor contbil. Antes, o prejuzo entre o valor do imvel e o
valor do laudo de avaliao era indedutvel, isto , a empresa podia constituir proviso
dedutvel. Agora, basta efetuar a permuta do imvel empresas do mesmo grupo e o prejuzo
passa a ser dedutvel.
Na permuta de imvel rural por outro imvel rural, com ou sem benfeitoria, segundo a
Receita Federal em Perguntas e Respostas, 1997, n 380, aplica-se o disposto na IN 107/88
e ADN 08/90, contudo tendo o contribuinte utilizado as benfeitorias como despesa da
atividade rural, somente poder utilizar-se do tratamento da permuta se na escritura estiver
discriminado os valores de venda correspondente terra nua e s benfeitorias.
O 1 C.C. tambm decidiu pelos Ac. ns 101-77.959/88 e 101-77.966/88 (DOU de 20-0289) que as operaes de permuta de imveis realizadas entre coligadas, controladas e
controladoras, sob controle comum ou associadas por qualquer devero ser realizadas
tomando-se por base o valor de mercado das unidades das e exigindo-se o laudo de
avaliao, sendo que cada permutante apurar o resultado tributvel, se houver.
permuta de bens do ativo permanente aplicam-se as mesmas disposies referentes
compra e venda, devendo a operao ser registrada na escrita da pessoa jurdica pelo valor
da avaliao do bem, conforme deciso do 1 C.C. no Ac. n 101-76.827/86 (DOU de 2405-88).
O DOU de 24-09-91 publicou um Parecer da Procuradoria Geral da Nacional, aprovado
pela Ministro da Economia e Fazenda, onde ficou decidido que a entrega, pelo licitante
vendedor de leilo no Programa Nacional de Desestatizao, de ttulo da dvida pblica
federal e outros crditos para recebimento de aes de empresas considerada permuta e
que eventual ganho de capital ser apurado somente no ato da alienao das aes.
Segundo Hiromi Higuchi, in Imposto de Renda das Empresas, 22 ed., Atlas, 1997,
pg.281, " O que interessa no caso o fundamento utilizado para concluir que na troca de
bens no ocorre o fato gerador do imposto de renda. Isso porque, doravante, os
contribuintes podero argumentar com base no Parecer que na permuta de bens ou dao
em pagamento no ocorre o fato gerador do imposto porque no h realizao em dinheiro.
E conclui: " O item 4 da IN n 92, de 22.10.91, dispe que no caso de pessoa jurdica
tributada pelo lucro real, o custo de aquisio das aes leiloadas ser igual ao valor
contbil dos ttulos ou crditos entregues pelo adquirente na data da operao".
Cumpre lembrar que, para os imveis adquiridos at 31/12/88, poder ser aplicado o
percentual de reduo previsto no art. 18 da Lei n 7.713/88 sobre o ganho de capital
correspondente torna. No caso de permuta com pagamento de torna em bens e direitos
( exceto dinheiro), no aplicvel o tratamento de permuta previsto no art. 801, IV, do
RIR/94, devendo ser apurado normalmente o ganho de capital.
5. TRATAMENTO TRIBUTRIO

As operaes de permuta tero tratamento fiscal diferenciado, de acordo com a forma

apresentada, conforme examinadas nos subitens a seguir ( Coad, Caderno Legislao
Comercial, /97)
5.1. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIRIAS PRONTAS SEM PAGAMENTO
DE TORNA
Na permuta de unidades imobilirias prontas, sem pagamento de torna, a pessoa jurdica
atribuir ao bem que receber, o mesmo valor contbil do bem baixado em sua escriturao.
Logo, no haver resultado tributvel a apurar.

5.2. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIRIAS PRONTAS COM PAGAMENTO

DE TORNA
Na hiptese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobilirias prontas, as
permutantes observaro o seguinte tratamento:
a) Permutante que Receber a Torna
Dever computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do
custo da unidade imobiliria dada em permuta que corresponder torna recebida ou a
receber.
A parcela a deduzir ser determinada mediante a aplicao, sobre o valor contbil da
unidade, na data da operao, do percentual obtido pela diviso do valor da torna pelo
somatrio desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.

Tributao do Lucro Contido na Torna

O lucro auferido pela permutante, contido na torna, deve ser tributado no perodo-base de
sua apurao.
No entanto, quando se tratar de venda a prazo, ou em prestao, de imveis, com
pagamento aps o trmino do perodo-base da venda, ou venda do Ativo Permanente para
recebimento do preo, no todo ou em parte, aps o trmino do exerccio social seguinte ao
da respectiva contratao, a parcela do lucro contida na torna poder ser tributada medida
de seu recebimento.

Custo do Bem Recebido

A permutante beneficiria da torna dever considerar como custo do bem recebido o valor
contbil do bem dado em permuta, deduzido do custo atribudo torna recebida ou a
receber.
b) Permutante que Pagar a Torna
A pessoa jurdica que pagar ou prometer pagar a torna no apurar lucro na operao,
devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contbil do
bem dado em permuta com o valor da torna.

5.3. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIRIA PRONTA

IMOBILIRIA A CONSTRUlR SEM PAGAMENTO DE TORNA

UNIDADE

Na operao de permuta de unidade imobiliria pronta e unidade imobiliria a construir

dever ser observado o que segue.
a) Permutante que Alienar Unidade Imobiliria Pronta
Neste caso ser aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.1 .
b) Permutante que Alienar Unidade Imobiliria a Construir
A permutante que prometer entregar unidade imobiliria a construir dever considerar o
custo de produo desta como integrante do custo da unidade adquirida, no havendo,
portanto, lucro a apurar na operao.
5.4. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIRIA PRONTA
IMOBILIRIA A CONSTRUIR COM PAGAMENTO DE TORNA

UNIDADE

Havendo pagamento de toma, o tratamento ser o seguinte:

Permutante que Alienar Unidade Imobiliria Pronta

Neste caso ser aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.2.

Permutante que Alienar Unidade Imobiliria a Construir

Para fins de tributao da torna recebida dever ser adotado o mesmo tratamento do
subitem 5.2, devendo o custo de produo da unidade imobiliria a construir ser
considerado como integrante do custo da unidade adquirida.
6. OPERAES A PREO DE MERCADO
As operaes de permuta a preo de mercado devero estar apoiadas em laudo de avaliao
dos imveis permutados, feito por trs peritos, ou por entidade ou empresa especializada,
desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicao dos critrios de avaliao e
dos elementos de comparao adotados e instrudo com os documentos relativos aos bens
avaliados. As operaes de permuta a preo de mercado devero estar apoiadas em laudo de
avaliao dos imveis permutados.
7. PERMUTA ENTRE PESSOAS LIGADAS
A permuta de unidades imobilirias realizadas entre pessoas jurdicas coligadas,
controladoras e controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou
entre a pessoa jurdica e seu scio, administrador ou titular, ou com o cnjuge ou parente
at o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas fsicas, sero sempre realizadas tomandose por base o valor de mercado das unidades permutadas, sob pena de arbitramento do valor
dos bens pela autoridade fiscal.

7.1. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIRIA PRONTA SEM PAGAMENTO DE

TORNA
Na permuta de unidades imobilirias com pessoa ligada, cada permutante dever apurar o
resultado entre o valor de mercado atribudo ao bem que houver dado em permuta e o seu
valor contbil, resultado esse que ser computado na determinao do lucro real do
perodo-base da operao, e registrar o bem adquirido pelo valor de mercado a ele
atribudo.
7.2. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIRIA PRONTA COM PAGAMENTO DE
TORNA
No caso de permuta com pagamento de torna, esta ser computada no preo de alienao da
unidade a que couber, podendo ser aplicado o diferimento da tributao.
8. COMPRA E VENDA COM DAO DE UNIDADE IMOBILIRIA EM
PAGAMENTO
O tratamento tributrio examinado neste trabalho aplicvel tambm s operaes quitadas
de compra e venda de terreno seguidas de confisso de dvida e promessa de dao, em
pagamento, de unidade imobiliria construda ou a construir, desde que observadas as
condies cumulativas a seguir:
a) a alienao do terreno e o compromisso de dao em pagamento sejam levados a efeito
na mesma data, mediante instrumento pblico;
b) o terreno objeto da operao de compra e venda seja, at o final do perodo-base seguinte
quele em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obteno de financiamento ou, no caso
de loteamento, oferecido em garantia ao poder pblico, nos termos da Lei 6.766, de 19 de
dezembro de 1979.

INOBSERVNCIA DAS CONDIES

A no observncia das condies cumulativas sujeitar o promitente da dao apurao

dos resultados da operao tomando por base, para determinao do preo de alienao dos
bens permutados, o valor de mercado, baseado em laudo de avaliao , ou, na ausncia
deste, o valor que vier a ser arbitrado pela autoridade fiscal.
Neste caso, a apurao do resultado da operao reportar-se- ao perodo-base em que esta
tiver ocorrido, sujeitando-se o promitente da dao ao recolhimento do Imposto de Renda
sobre o lucro da compra e venda como tributo postergado.
9. BENS DO ATIVO PERMANENTE
O tratamento tributrio examinado nos itens anteriores aplicvel tambm aos casos de
permuta de imveis registrados no Ativo Permanente da pessoa jurdica.

10. LUCRO INFLACIONRIO E RESERVA DE REAVALIAO

Nas operaes de permuta, bem como na compra e venda com dao de unidade imobiliria
em pagamento, a baixa do bem alienado pela pessoa jurdica implicar a realizao de
eventual lucro inflacionrio ou reserva de reavaliao a ele correspondente, no perodo-base
da operao.