Manual de mantenimiento UMG 2015

UMG
MANUAL
DE MANTENIMIENTO
2015
CREADO POR:
MIGUEL MONROY ORTIZ
ROMARIO DUNCAN
JORGE MARIO GUZMAN
MANUAL DE MANTENIMIENTO
Contenido
Los elementos del edificio................................................................................................ 3
SALON DE USOS MULTIPLES............................................................................................. 4
Cimentacin.................................................................................................................. 4
INSTRUCCIONES DE USO........................................................................................... 5
NORMAS DE MANTENIMIENTO................................................................................... 5
Estructura del edificio:..................................................................................................... 5
USO............................................................................................................................... 6
PRECAUCIONES.......................................................................................................... 6
PRESCRIPCIONES....................................................................................................... 6
PROHIBICIONES.......................................................................................................... 6
MANTENIMIENTO........................................................................................................... 6
CUBIERTAS.................................................................................................................... 7
Fachadas....................................................................................................................... 8
INSTRUCCIONES DE USO........................................................................................... 8
ACABADOS:................................................................................................................... 9
Acabados de fachada................................................................................................. 9
DIRECCION DEL CENTRO EDUCATIVO............................................................................. 10
Estructura del edificio: Cimentacin...........................................................................10
5.- Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de cubierta)....14
6.- Fachadas exteriores............................................................................................ 17
Acabados de fachada............................................................................................... 18
9.- Ventanas, barandillas, rejas y persianas.............................................................20
Cubierta................................................................................................................... 22
Carpintera interior.................................................................................................. 25
14.- Acabados interiores.......................................................................................... 27
ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS.........................................................................27
Introduccin
Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben tener un uso y
un mantenimiento adecuados. Por esta razn, sus propietarios y usuarios deben conocer las
caractersticas generales del edificio y las de sus diferentes partes.
Un edificio en buen estado ha de ser seguro. Es preciso evitar riesgos que puedan afectar a sus
usuarios. Los edificios a medida que envejecen presentan peligros tales como el simple accidente
domstico, el escape de gas, la descarga elctrica o el desprendimiento de una parte de la
fachada. Un edificio en buen estado de conservacin elimina peligros y aumenta la seguridad.
Un edificio bien conservado dura ms, envejece ms dignamente y permite disfrutarlo ms aos. Al
mismo tiempo, con un mantenimiento peridico, se evitan los fuertes gastos que habra que
efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeo
problema que se haya ido agravando con el tiempo. Tener los edificios en buen estado trae cuenta
a sus propietarios.
Un edificio ser confortable si es posible contar con las mximas prestaciones de todas sus partes
e instalaciones, lo cual producir un nivel ptimo de confort en un ambiente de temperatura y
humedad, adecuado aislamiento acstico y ptima iluminacin y ventilacin.
En resumen, un edificio en buen estado de conservacin proporciona calidad de vida a sus

usuarios.
Los elementos del edificio

Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a las necesidades de la
vida diaria. Cada elemento tiene una misin especfica y debe cumplirla siempre.
La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de elementos horizontales
(forjados), verticales (pilares, soportes, muros) y enterrados (cimientos). Los forjados no
slo soportan su propio peso, sino tambin el de los tabiques, pavimentos, muebles y
personas. Los pilares, soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten toda la
carga a los cimientos y stos al terreno.
Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes climatolgicos
y del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a la vez permiten la relacin
con el exterior a travs de sus huecos tales como ventanas, puertas y balcones.
La cubierta. al igual que las fachadas, protege de los agentes atmosfricos y asla de las
temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas
o tejados.
Los paramentos interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir la
realizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados acabados que
confieren calidad y confort a los espacios interiores del edificio.
Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permite la existencia de servicios
para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene el nivel de confort requerido por los
usuarios para las funciones a realizar en el mismo.
SALON DE USOS MULTIPLES

Cimentacin
INSTRUCCIONES DE USO
Modificacin de cargas
- Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partes del edificio.
Si desea introducir modificaciones, o cualquier cambio de uso dentro del edificio es imprescindible
consultar a un Arquitecto.
Lesiones
- Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables directamente y se
detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos, etc.). En
estos casos hace falta que un Arquitecto realice un informe sobre las lesiones detectadas,
determine su gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervencin.
NORMAS DE MANTENIMIENTO
Cada 10
aos
Inspeccin de los muros de contencin.

Inspeccin general de los elementos que conforman la
cimentacin.
Estructura del edificio:

USO
El saln de es utilizado para eventos de carcter cultural, didctico, exposiciones, etc. Por lo que se
debe de mantener en ptimas condiciones para evitar accidentes en el mismo.
PRECAUCIONES
Cuando se prevea una modificacin que pueda alterar las solicitaciones previstas, ser
necesario el dictamen de un tcnico competente.
PRESCRIPCIONES
La propiedad deber conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a los

elementos realizados, en la que figurarn las solicitaciones para las que han sido previstos.
En caso de producirse fugas de saneamiento o abastecimiento, o infiltraciones de cubierta o

fachada, se repararn rpidamente para que la humedad no ocasione o acelere procesos
de corrosin de la estructura.
Se repararn o sustituirn los elementos estructurales deteriorados o en mal estado por un

profesional cualificado.
PROHIBICIONES
No se manipularn los elementos estructurales ni se modificarn las solicitaciones previstas

en proyecto sin un estudio previo realizado por un tcnico competente.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Cada ao:
Inspeccin visual de fisuras en forjados y tabiques, as como de humedades que puedan

deteriorar la estructura metlica.
POR EL PROFESIONAL CUALIFICADO
Cada ao:
Proteccin de la estructura metlica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes

agresivos.
Cada 3 aos:
Proteccin de la estructura metlica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes

no agresivos.
Inspeccin del estado de conservacin de la proteccin contra el fuego de la estructura, y
cualquier tipo de lesin, procedindose al repintado o reparacin si fuera preciso.
Cada 10 aos:
Inspeccin de la estructura, hacindola extensiva a los elementos de proteccin,

especialmente a los de proteccin ante incendio.
CUBIERTAS
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa al uso para el que han
sido proyectadas, debiendo utilizarse nicamente para tal fin.
En general, no deben almacenarse materiales ni equipos de instalaciones sobre la cubierta. En

caso de que fuera estrictamente necesario dicho almacenamiento, deber comprobarse que el peso
de ste no sobrepase la carga mxima que la cubierta puede soportar. Adems, deber realizarse una
proteccin adecuada de su impermeabilizacin para que no pueda ser daada.
Cuando en la cubierta de un edificio se siten, con posterioridad a su ejecucin, equipos de

instalaciones que necesiten un mantenimiento peridico, debern disponerse las protecciones
adecuadas en sus proximidades para que durante el desarrollo de dichas operaciones de
mantenimiento no se daen los elementos componentes de la impermeabilizacin de la cubierta.
Fachadas
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de cualquier edificacin,
conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn,
no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o
rtulos no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin
de la Comunidad de Propietarios.
En las vigas no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o cualquier otro
elemento que pueda causar deformacin en las vigas.
Inspeccion
ar
Cada 5
aos
Cada 10
aos
Limpiar
Renovar
Cada 6
meses
Cada ao
Cada 2
aos
Cada 3
aos
Inspeccin general de los elementos de estanquidad de

los remates y aristas de las cornisas, balcones, dinteles
y cuerpos salientes de la fachada.
Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre los
cerramientos de piedra.
Inspeccin de posibles lesiones por deterioro del
recubrimiento de los paneles de hormign.
Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de
fisuras, grietas y desconchados en los cerramientos de
bloques de hormign ligero o de mortero
Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de
fisuras y grietas de los cerramientos de obra de fbrica
cermica.
Limpieza de los antepechos.
Limpieza de los paneles para eliminar el polvo
adherido.
Limpieza de la superficie de las cornisas.
Renovacin del tratamiento superficial de los paneles
de madera.
Repintado de la proteccin de los elementos metlicos
accesibles de la estructura auxiliar.
ACABADOS:
Acabados de fachada
Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles del
edificio ya que estn en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo que
inicialmente puede ser slo suciedad o una degradacin de la imagen esttica de la
fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier desprendimiento caera
directamente sobre los usuarios.
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los goteos
del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo de pintura.
Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no daar los morteros
de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador para limpiarlos o
repararlos.
La obra vista puede limpiarse cepillndola. A veces, pueden aparecer grandes manchas
blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una disolucin de agua
con vinagre.
Inspeccion
ar
Limpiar
Renovar
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
ao
3
Inspeccin de la sujecin de los aplacados de la

fachada y del agarre del mortero.
Inspeccin de la sujecin metlica de los aplacados de
la fachada.
Inspeccin general de los acabados de la fachada.
Inspeccin del mortero monocapa de la fachada.
Limpieza del aplacado de piedra de la fachada.
Limpieza del alicatado de piezas cermicas de la
fachada.
Limpieza de la obra vista de la fachada.
Limpieza del aplacado con paneles ligeros de la
fachada.
Repintado de la pintura a la cal de la fachada.
Repintado de la pintura plstica de la fachada.
Repintado de la pintura al silicato de la fachada.
15
Renovacin del revestimiento de resinas de la fachada.
20
Renovacin del estuco a la cal de la fachada.

Renovacin del revestimiento y acabado enfoscado de
la fachada.
Renovacin del esgrafiado de la fachada.
5
10
10
DIRECCION DEL CENTRO EDUCATIVO

Estructura del edificio:
Cimentacin
10
Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partes
del edificio. Si desea introducir modificaciones, o cualquier cambio de uso dentro del
edificio es imprescindible consultar a un Arquitecto.
Lesiones
Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables

directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos
constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que un Arquitecto
realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su gravedad y, si es el
caso, la necesidad de intervencin.
Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como son

nuevas construcciones, realizacin de pozos, tneles, vas, carreteras o rellenos de
tierras pueden afectar a la cimentacin del edificio. Si durante la realizacin de los
trabajos se detectan lesiones, debern estudiarse y, si es el caso, se podr exigir su
reparacin.
Las corrientes subterrneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua

o de desages pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la
cimentacin. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada
que puede transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por
esta razn, es primordial eliminar rpidamente cualquier tipo de humedad
proveniente del subsuelo.
Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buen

funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desage.
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 10
aos
Comprobacin del estado general y funcionamiento de

los conductos de drenaje y de desage.
Inspeccin de los muros de contencin.
cimentacin.
11
Estructura del edificio: Estructura vertical (Muros resistentes

y pilares)
Uso
Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto

nefasto sobre la conservacin de la estructura.
Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanteras, muebles o luminarias) en
los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para el
material de base.
Modificaciones
-Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga
incluidas, no se pueden alterar sin el control de un Arquitecto. Esta prescripcin incluye
la realizacin de rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la
redistribucin de espacios interiores.
Lesiones
Durante la vida til del edificio pueden aparecer sntomas de lesiones en la estructura o
en elementos en contacto con ella. En general estos defectos pueden tener carcter
grave. En estos casos es necesario que un Arquitecto analice las lesiones detectadas,
determine su importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervencin.
Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la

estructura:
Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.

Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.
Desconchados en las esquinas de los ladrillos cermicos.
Desconchados en el revestimiento de hormign.
Aparicin de manchas de xido en elementos de hormign armado.
Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales.
Pequeos orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento.
Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
Reblandecimiento de las fibras de la madera.
12
Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas

ocasiones no son visibles, cumplen una importante misin en el edificio: la
de absorber los movimientos provocados por los cambios trmicos que
sufre la estructura y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por
esta razn que un mal funcionamiento de estos elementos provocar
problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva,
necesitan ser inspeccionados peridicamente por un Arquitecto.
Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas

estructurales, se vern reflejadas en forma de grietas en la estructura, los
cerramientos y los forjados.
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 10
aos
Renovar
Cada 2
aos
Cada 5
Revisin de los puntos de la estructura vertical de

madera con riesgo de humedad.
Revisin total de los elementos de la estructura
vertical.
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la
piedra de los pilares.
Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras
de acero. Se controlar la aparicin de fisuras.
fisuras, grietas y desconchados en las paredes de
bloques de hormign ligero.
fisuras y grietas en las paredes de bloques de mortero.
Control del estado de las juntas y la aparicin de
fisuras y grietas en las paredes y pilares de cermica.
piedra de los muros.
Renovacin de la proteccin de la madera exterior de
la estructura vertical.
Renovacin de las juntas estructurales en las zonas de
13
aos
Cada 10
aos
sellado deteriorado.
Renovacin del tratamiento de la madera de la
estructura vertical contra los insectos y hongos.
Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de

cubierta)
Uso
En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales
de gran peso, como es el caso de armarios y libreras cerca de pilares o paredes de
carga.
En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos
adecuados para el material de base.
Modificaciones
La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su

propio peso y los pesos aadidos de personas, muebles y electrodomsticos. Si se
cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo almacn, la estructura se
sobrecargar y se sobrepasarn los lmites de seguridad.
Lesiones
Con el paso del tiempo es posible que aparezca algn tipo de lesin detectable
desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los sntomas siguientes se
recomienda que realice una consulta a un Arquitecto.

estructura:
Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas,

puertas o ventanas que no ajustan.
Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y
ventanas que no ajustan.
Manchas de xido en elementos de hormign.
Uso
14
Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una
resistencia limitada al uso para el cual est diseada.
Modificaciones
Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas)
debe consultarlo a un Arquitecto.
Lesiones
desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos sta no ser visible.
Por ello es conveniente respetar los plazos de revisin de los diferentes elementos.
Si aparece alguno de los sntomas siguientes se recomienda que realice una
consulta a un Arquitecto.

estructura de la cubierta:
Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.

Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas.
Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de la
cubierta.
Manchas de xido en elementos metlicos.
Pequeos agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 5
aos
Revisin de los elementos de madera de la estructura

horizontal y de la cubierta.
Inspeccin general de la estructura resistente y del
espacio bajo cubierta.
fisuras y grietas en los tabiquillos palomeros y las
soleras.
Control de aparicin de lesiones en los elementos de
hormign de la estructura de la cubierta.
15
Cada 10
aos
Renovar
Cada 2
aos
Cada 3
aos
Cada 10
aos
Control de aparicin de lesiones, como fisuras y

grietas, en las bvedas tabicadas.
Revisin general de los elementos portantes
horizontales.
hormign de la estructura horizontal.
Revisin del revestimiento de proteccin contra
incendios de los perfiles de acero de la estructura
horizontal
la estructura horizontal y de la cubierta.
accesibles de la estructura horizontal y de la cubierta.
Repintado de la pintura resistente al fuego de los
elementos de acero de la cubierta con un producto
similar y con un grosor correspondiente al tiempo de
proteccin exigido por la normativa contra incendios.
Repintado de la pintura resistente al fuego de la
estructura horizontal con un producto similar y con un
grosor correspondiente al tiempo de proteccin exigido
por la normativa contra incendios.
estructura horizontal y de la cubierta contra los
insectos y hongos.
Fachadas exteriores
Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razn deben cumplir
importantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor, el ruido, la entrada
de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la
calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn, no puede
alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rtulos
no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin de la
Comunidad de Propietarios.
La constitucin de los muros cortina puede ser muy compleja, siendo necesario para su
mantenimiento personal especialista.
En los balcones y galeras no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o
materiales almacenados. Tambin debera evitarse que el agua que se utiliza para
regar gotee por la fachada.
16
Aislamiento trmico
Una falta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia de humedades de
condensacin. Un Arquitecto deber analizar los sntomas adecuadamente para
determinar posibles defectos en el aislamiento trmico.
Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe evitarse

cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar.
Aislamiento acstico
El ruido se transmite por el aire o a travs de los materiales del edificio. Puede provenir
de la calle o del interior de la casa.
El ruido de la calle se puede reducir mediante ventanas con doble vidrio o dobles
ventanas. Los ruidos de las personas se pueden reducir colocando materiales aislantes
o absorbentes acsticos en paredes y techos.
Inspeccion
ar
Cada 5
aos
Cada 10
aos
Limpiar
Renovar
Cada 6
meses
Cada ao
Cada 2
aos
Cada 3

cermica.
adherido.
de madera y fibras de celulosa
17
aos
Acabados de fachada
Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles

del edificio ya que estn en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo
que inicialmente puede ser slo suciedad o una degradacin de la imagen
esttica de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier
desprendimiento caera directamente sobre la calle.
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los
goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo
de pintura.
Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no daar los
morteros de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador
para limpiarlos o repararlos.
Los aplacados de piedra natural se ensucian con mucha facilidad dependiendo
de la porosidad de la piedra. Consulte a un Arquitecto la posibilidad de aplicar un
producto protector incoloro.
Los azulejos se pueden limpiar con agua caliente. Debe vigilarse que no existan
piezas agrietadas, ya que pueden desprenderse con facilidad.
La obra vista puede limpiarse cepillndola. A veces, pueden aparecer grandes
manchas blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una
disolucin de agua con vinagre.
Inspeccion
ar
Limpiar
Renovar
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
2
5
10
10
Cada ao
Cada 3
aos
Cada 5

la fachada.
fachada.
fachada.
18
aos
Cada 15
aos
Cada 20
aos

la fachada.
Ventanas, barandillas, rejas y persianas

Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque
su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificacin de su imagen
exterior (incluido el cambio de perfilera) deber ser aprobada por la Comunidad
de Propietarios. No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los
usuarios de las viviendas.
No se apoyarn, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujecin de
andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza
exteriores u otros objetos que puedan daarlos.
No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas
pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes
especialmente concebidos para esta finalidad.
Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y
posteriormente se secarn. No se deben fregar con trapos secos, ya que el cristal
se rayara.
El PVC se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
utilizarse un trapo suave o una esponja.
En las persianas enrollables de madera, debe evitarse forzar los listones cuando
pierdan la horizontalidad o se queden encallados en las guas.
En las persianas enrollables de aluminio, debe evitarse forzar las lamas cuando
se queden encalladas en las guas. Se deben limpiar con detergentes no
alcalinos y agua caliente utilizando un trapo suave o una esponja.
El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
Inspeccion
ar
Cada ao
Inspeccin del buen funcionamiento de los elementos

mviles de las persianas enrollables.
19
Cada 2
aos
Cada 5
aos
Limpiar
Cada 10
aos
Cada 6
meses
Cada ao
Renovar
Cada ao
Cada 3
aos
Cada 5
aos
Comprobacin del estado de los herrajes de las

ventanas y balconeras. Se repararn si es necesario.
Comprobacin del sellado de los marcos con la fachada
y especialmente con el vierteaguas.
Comprobacin del estado de las ventanas y
balconeras, su estabilidad y su estanquidad al agua y
al aire. Se repararan si es necesario.
Comprobacin del estado de las condiciones de solidez,
anclaje y fijacin de las barandas
anclaje y fijacin de las rejas
Limpieza de las barandas de piedra de la fachada.
Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y
celosas.
Limpieza de los canales y las perforaciones de desage
de las ventanas y balconeras, y limpieza de las guas
de los cerramientos de tipo corredera.
Limpieza con un producto abrillantador de los
acabados de acero inoxidable y galvanizados
Engrasado de los herrajes de ventanas y balconeras.
Reposicin de las cintas de las persianas enrollables.
Engrasado de las guas y del tambor de las persianas
enrollables.
Renovacin del barniz de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de madera.
Renovacin del esmalte de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de acero.
Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas y
persianas de PVC.
Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado.
Cubierta
Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros,
canales y limahoyas. Se debe procurar, siempre que sea posible, no pisar las cubiertas
en pendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producir
desperfectos.
Las cubiertas en pendiente sern accesibles slo para su conservacin. El personal
encargado del trabajo ir provisto de cinturn de seguridad que se sujetar a dos
20
ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios

lleven zapatos con suela blanda y antideslizante. No se transitar sobre las cubiertas si
estn mojadas.
Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en
general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no puede afectar a la
impermeabilizacin. Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de tensores,
mstiles y similares, las barandillas metlicas o de obra, ni conductos de evacuacin de
humos existentes, salvo que un tcnico especializado lo autorice. Si estas nuevas
instalaciones necesitan un mantenimiento peridico, se deber prever en su entorno
las protecciones adecuadas.
Los trabajos de reparacin se realizarn siempre retirando la parte daada para no
sobrecargar la estructura.
Este tipo de cubierta slo debe utilizarse para el uso que haya sido proyectada. En este
sentido, se evitar el almacenamiento de materiales, muebles, etc., y el vertido de
productos qumicos agresivos como son los aceites, disolventes o lejas.
general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no debe afectar a la
impermeabilizacin.
Tampoco deben utilizarse como puntos de anclaje de tensores, mstiles y similares, las
barandillas metlicas o de obra, ni los conductos de evacuacin de humos existentes,
salvo que un Arquitecto lo autorice. Si estas nuevas instalaciones precisan un
mantenimiento peridico, se prevern en su entorno las protecciones adecuadas.
En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, stas humedades
debern controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos
estructurales.
Debe procurarse, siempre que sea posible, no caminar por encima de las cubiertas
planas no transitables. Cuando sea necesario pisarlas hay que tener mucho cuidado de
no producir desperfectos. El personal de inspeccin, conservacin o reparacin estar
provisto de zapatos de suela blanda.
Inspeccion
ar
Cada ao
Eliminacin de la vegetacin que crece entre la grava,

se pueden utilizar productos herbicidas.
Comprobacin de la estanquidad de las juntas de
dilatacin de la cubierta plana.
Comprobacin del estado de la proteccin superficial
de la plancha metlica e inspeccin de sus anclajes y
del solape entre las piezas.
21
Cada 2
aos
Cada 3
aos
Cada 5
aos
Limpiar
Renovar
Cada 10
aos
Cada 6
meses
Cada 3
aos
Cada 15
aos
Comprobacin de la correcta alineacin y estabilidad

de las losas flotantes de la cubierta plana.
Comprobacin de la perfecta cubricin del aislamiento
trmico por parte de la capa protectora de grava.
Inspeccin de las placas de fibrocemento, de sus
elementos de sujecin y del solape entre placas.
Inspeccin de los acabados de la cubierta plana
Inspeccin de los anclajes y fijaciones de los elementos
sujetos a la cubierta, como antenas, pararrayos, etc.,
reparndolos si es necesario.
Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo
y plantas en la cubierta.
Revisin de las piezas de pizarra y de los clavos de
sujecin.
Substitucin de las juntas de dilatacin de la cubierta
plana.
Substitucin de la lmina de polietileno, caucho
sinttico de polietileno, de caucho-butilo o de PVC.
Carpintera interior
Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente

comprobar su estado y substituirlas si es el caso. La reparacin de la cerradura,
si la puerta queda cerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco.
En el caso de las puertas que despus de un largo perodo de funcionamiento
correcto encajen con dificultad, previamente a cepillar las hojas, se comprobar
que el defecto no est motivado por:
un grado de humedad elevado
movimientos de las divisiones interiores
un desajuste de las bisagras
En el caso de que la puerta separe ambientes muy diferentes es posible la
aparicin de deformaciones importantes.
Los cristales se limpiarn con agua jabonosa, preferentemente tibia, y se
secarn. No deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayara.
Los cerramientos pintados se limpiarn con agua tibia y, si hace falta, con un
detergente. Despus se enjuagarn.
El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua
caliente. Se utilizar un trapo suave o una esponja.
El aluminio anodizado hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua
caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
22
El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
Inspeccion
Cada 6
Revisin de los muelles de cierre de las puertas.
ar
meses
Cada ao
Reparacin si es necesario.
Comprobacin del sellado de los cristales con los
marcos de las puertas.
Inspeccin de los herrajes y mecanismos de las
Cada 5
puertas. Reparacin si es necesario.

Inspeccin del anclaje de las barandas interiores.
aos
Comprobacin del estado de las puertas, su estabilidad

y los deterioros que se hayan producido. Reparacin si
Limpiar
Renovar
Cada 10
es necesario.
Inspeccin del anclaje de los marcos de las puertas a
aos
Cada mes
las paredes.
Limpieza de las puertas interiores.
Cada 6
Limpieza de las barandillas interiores.

Abrillantado del latn, acero niquelado o inoxidable con
meses
Cada 6
productos especiales
Engrasado de los herrajes de las puertas.
meses
Cada 5
Renovacin del sellado de los cristales con los marcos
aos
Cada 10
de las puertas.
Renovacin de los acabados pintados, lacados y
aos
barnizados de las puertas.

Renovacin del tratamiento contra los insectos y los
hongos de las maderas de los marcos, puertas y
barandas de madera.
Acabados interiores
23
ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS
Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen

una duracin limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin,
rozamiento y golpes.
Son materiales que necesitan ms mantenimiento y deben ser substituidos con
una cierta frecuencia. Por esta razn, se recomienda conservar una cierta
cantidad de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsin de
pequeas reformas.
Como norma general, se evitar el contacto de elementos abrasivos con la
superficie del revestimiento. La limpieza tambin debe hacerse con productos no
abrasivos.
Cuando se observen anomalas en los revestimientos no imputables al uso,
consltelo a un Arquitecto. Los daos causados por el agua se repararn
inmediatamente.
A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos
de los paramentos de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden tener
diversos orgenes ya analizados en otros apartados. No podemos actuar sobre el
revestimiento si previamente no se determinan las causas del problema.
No se admitir la sujecin de elementos pesados en el grueso del revestimiento,
deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos resistentes, siempre
con las limitaciones de carga que impongan las normas.
La accin prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso.
Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarn pinturas
compatibles con la cal o el cemento del soporte.
MODULOS DE AULAS ARQUITECTURA,

ADMINISTRACION, PSICOLOGIA Y ENFERMERIA.
Estructura del edificio: Los techos son estructura de madera,
metal y concreto
Cimentacin
Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partes
del edificio. Si desea introducir modificaciones, o cualquier cambio de uso dentro del
edificio es imprescindible consultar a un Arquitecto.
Lesiones
24
Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables

directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos
constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que un Arquitecto
realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su gravedad y, si es el
caso, la necesidad de intervencin.
Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como son
nuevas construcciones, realizacin de pozos, tneles, vas, carreteras o rellenos de
tierras pueden afectar a la cimentacin del edificio. Si durante la realizacin de los
trabajos se detectan lesiones, debern estudiarse y, si es el caso, se podr exigir su
reparacin.
Las corrientes subterrneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua
o de desages pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la
cimentacin. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada
que puede transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por
esta razn, es primordial eliminar rpidamente cualquier tipo de humedad
proveniente del subsuelo.
Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buen
funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desage.
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 10
aos
Comprobacin del estado general y funcionamiento de

los conductos de drenaje y de desage.
cimentacin.
Estructura del edificio: Estructura vertical (Muros)

Uso
Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto

nefasto sobre la conservacin de la estructura.
Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanteras, muebles o luminarias) en
los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para el
material de base.
Modificaciones
25
-Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga
incluidas, no se pueden alterar sin el control de un Arquitecto o Ingeniero civil. Esta
prescripcin incluye la realizacin de rozas en las paredes de carga y la abertura de
pasos para la redistribucin de espacios interiores.
Lesiones
Durante la vida til del edificio pueden aparecer sntomas de lesiones en la estructura o
en elementos en contacto con ella. En general estos defectos pueden tener carcter
grave. En estos casos es necesario que un Arquitecto analice las lesiones detectadas,
determine su importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervencin.

estructura:
Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.

Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.
Aparicin de manchas de xido en elementos de hormign armado.
Pequeos orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento.
Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas
ocasiones no son visibles, cumplen una importante misin en el edificio: la
de absorber los movimientos provocados por los cambios trmicos que
sufre la estructura y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por
esta razn que un mal funcionamiento de estos elementos provocar
problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva,
necesitan ser inspeccionados peridicamente por un Arquitecto o
Ingeniero Civil.
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 10
aos
Revisin de los puntos de la estructura vertical de

madera con riesgo de humedad.
Revisin total de los elementos de la estructura
vertical.
piedra de los pilares.
Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras
26
Renovar
Cada 2
aos
Cada 5
aos
Cada 10
aos
de acero. Se controlar la aparicin de fisuras.

fisuras, grietas y desconchados en las paredes de
bloques de hormign ligero.
fisuras y grietas en las paredes de bloques de mortero.
fisuras y grietas en las paredes.
la estructura vertical.
Renovacin de las juntas estructurales en las zonas de
sellado deteriorado.
estructura vertical contra los insectos y hongos.
Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de

cubierta)
Uso
En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales
de gran peso, como es el caso de armarios y libreras cerca de pilares o paredes de
carga.
En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos
adecuados para el material de base.
Modificaciones
La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su

propio peso y los pesos aadidos de personas, muebles y electrodomsticos. Si se
cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo almacn, la estructura se
sobrecargar y se sobrepasarn los lmites de seguridad.
Lesiones
desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los sntomas siguientes se
recomienda que realice una consulta a un Arquitecto.

estructura:
27
Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas,

puertas o ventanas que no ajustan.
Fisuras y grietas: en techos, suelos y dinteles de puertas, balcones y ventanas que
no ajustan.
Uso
Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una
resistencia limitada al uso para el cual est diseada.
Modificaciones
Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas)
debe consultarlo a un Arquitecto.
Lesiones
desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos sta no ser visible.
Por ello es conveniente respetar los plazos de revisin de los diferentes elementos.
Si aparece alguno de los sntomas siguientes se recomienda que realice una
consulta a un Arquitecto.

estructura de la cubierta:
Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.

Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas.
Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de la
cubierta.
Manchas de xido en elementos metlicos.
Pequeos agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
28
Inspeccion
ar
Cada 2
aos
Cada 5
aos
Cada 10
aos
Renovar
Cada 2
aos
Cada 3
aos
Cada 10
aos
Revisin de los elementos de madera de la estructura

horizontal y de la cubierta.
Inspeccin general de la estructura resistente y del
espacio bajo cubierta.
fisuras y grietas en los tabiquillos palomeros y las
soleras.
hormign de la estructura de la cubierta.
Control de aparicin de lesiones, como fisuras y
grietas, en las bvedas tabicadas.
Revisin general de los elementos portantes
horizontales.
hormign de la estructura horizontal.
Revisin del revestimiento de proteccin contra
incendios de los perfiles de acero de la estructura
horizontal
la estructura horizontal y de la cubierta.
accesibles de la estructura horizontal y de la cubierta.
Repintado de la pintura resistente al fuego de los
elementos de acero de la cubierta con un producto
similar y con un grosor correspondiente al tiempo de
proteccin exigido por la normativa contra incendios.
Repintado de la pintura resistente al fuego de la
estructura horizontal con un producto similar y con un
grosor correspondiente al tiempo de proteccin exigido
por la normativa contra incendios.
estructura horizontal y de la cubierta contra los
insectos y hongos.
Fachadas exteriores
Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razn deben cumplir
importantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor, el ruido, la entrada
de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
29
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la

calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn, no puede
alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rtulos
no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin de la
Comunidad de Propietarios.
La constitucin de los muros cortina puede ser muy compleja, siendo necesario para su
mantenimiento personal especialista.
En los balcones y galeras no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o
materiales almacenados. Tambin debera evitarse que el agua que se utiliza para
regar gotee por la fachada.
Inspeccion
ar
Cada 5
aos
Cada 10
aos
Limpiar
Renovar
Cada 6
meses
Cada ao
Cada 2
aos
Cada 3
aos

cermica.
adherido.
de madera y fibras de celulosa
Acabados de fachada
Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles

del edificio ya que estn en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo
30
que inicialmente puede ser slo suciedad o una degradacin de la imagen

esttica de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier
desprendimiento caera directamente sobre la calle.
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los
goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo
de pintura.
Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no daar los
morteros de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador
para limpiarlos o repararlos.
Los aplacados de piedra natural se ensucian con mucha facilidad dependiendo
de la porosidad de la piedra. Consulte a un Arquitecto la posibilidad de aplicar un
producto protector incoloro.
La obra vista puede limpiarse cepillndola. A veces, pueden aparecer grandes
manchas blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una
disolucin de agua con vinagre.
Inspeccion
ar
Limpiar
Renovar
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
Cada
aos
ao
3

la fachada.
fachada.
fachada.
15
20

la fachada.
5
10
10
Ventanas, barandillas, rejas y persianas
31
Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque
su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificacin de su imagen
exterior (incluido el cambio de perfilera) deber ser aprobada por la Comunidad
de Propietarios. No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los
usuarios de las viviendas.
No se apoyarn, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujecin de
andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza
exteriores u otros objetos que puedan daarlos.
Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y
posteriormente se secarn. No se deben fregar con trapos secos, ya que el cristal
se rayara.
En las persianas enrollables de madera, debe evitarse forzar los listones cuando
pierdan la horizontalidad o se queden encallados en las guas.
En las persianas enrollables de aluminio, debe evitarse forzar las lamas cuando
se queden encalladas en las guas. Se deben limpiar con detergentes no
alcalinos y agua caliente utilizando un trapo suave o una esponja.
El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
Inspeccion
ar
Cada ao
Cada 2
aos
Cada 5
aos
Limpiar
Cada 10
aos
Cada 6
meses
Inspeccin del buen funcionamiento de los elementos

mviles de las persianas enrollables.
Comprobacin del estado de los herrajes de las
ventanas y balconeras. Se repararn si es necesario.
Comprobacin del sellado de los marcos con la fachada
y especialmente con el vierteaguas.
Comprobacin del estado de las ventanas y
balconeras, su estabilidad y su estanquidad al agua y
al aire. Se repararan si es necesario.
anclaje y fijacin de las barandas
anclaje y fijacin de las rejas
Limpieza de las barandas de piedra de la fachada.
Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y
celosas.
Limpieza de los canales y las perforaciones de desage
de las ventanas y balconeras, y limpieza de las guas
de los cerramientos de tipo corredera.
32
Cada ao
Renovar
Cada ao
Cada 3
aos
Cada 5
aos
Limpieza con un producto abrillantador de los

acabados de acero inoxidable y galvanizados
Engrasado de los herrajes de ventanas y balconeras.
Reposicin de las cintas de las persianas enrollables.
Engrasado de las guas y del tambor de las persianas
enrollables.
Renovacin del barniz de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de madera.
Renovacin del esmalte de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de acero.
Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas y
persianas de PVC.
Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado.
Cubierta
Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros,
canales y limahoyas. Se debe procurar, siempre que sea posible, no pisar las cubiertas
en pendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producir
desperfectos.
Las cubiertas en pendiente sern accesibles slo para su conservacin. El personal
encargado del trabajo ir provisto de cinturn de seguridad que se sujetar a dos
ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios
lleven zapatos con suela blanda y antideslizante. No se transitar sobre las cubiertas si
estn mojadas.
general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no puede afectar a la
impermeabilizacin. Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de tensores,
mstiles y similares, las barandillas metlicas o de obra, ni conductos de evacuacin de
humos existentes, salvo que un tcnico especializado lo autorice. Si estas nuevas
instalaciones necesitan un mantenimiento peridico, se deber prever en su entorno
las protecciones adecuadas.
Los trabajos de reparacin se realizarn siempre retirando la parte daada para no
sobrecargar la estructura.
Este tipo de cubierta slo debe utilizarse para el uso que haya sido proyectada. En este
sentido, se evitar el almacenamiento de materiales, muebles, etc., y el vertido de
productos qumicos agresivos como son los aceites, disolventes o lejas.
general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no debe afectar a la
impermeabilizacin.
33
Tampoco deben utilizarse como puntos de anclaje de tensores, mstiles y similares, las
barandillas metlicas o de obra, ni los conductos de evacuacin de humos existentes,
salvo que un Arquitecto lo autorice. Si estas nuevas instalaciones precisan un
mantenimiento peridico, se prevern en su entorno las protecciones adecuadas.
En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, stas humedades
debern controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos
estructurales.
Debe procurarse, siempre que sea posible, no caminar por encima de las cubiertas
planas no transitables. Cuando sea necesario pisarlas hay que tener mucho cuidado de
no producir desperfectos. El personal de inspeccin, conservacin o reparacin estar
provisto de zapatos de suela blanda.
Inspeccion
ar
Cada ao
Cada 2
aos
Cada 3
aos
Cada 5
aos
Limpiar
Renovar
Cada 10
aos
Cada 6
meses
Cada 3
aos
Cada 15
aos
Eliminacin de la vegetacin que crece entre la grava,

se pueden utilizar productos herbicidas.
Comprobacin de la estanquidad de las juntas de
dilatacin de la cubierta plana.
Comprobacin del estado de la proteccin superficial
de la plancha metlica e inspeccin de sus anclajes y
del solape entre las piezas.
Comprobacin de la correcta alineacin y estabilidad
de las losas flotantes de la cubierta plana.
Comprobacin de la perfecta cubricin del aislamiento
trmico por parte de la capa protectora de grava.
Inspeccin de las placas de fibrocemento, de sus
elementos de sujecin y del solape entre placas.
Inspeccin de los acabados de la cubierta plana
Inspeccin de los anclajes y fijaciones de los elementos
sujetos a la cubierta, como antenas, pararrayos, etc.,
reparndolos si es necesario.
Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo
y plantas en la cubierta.
Revisin de las piezas de pizarra y de los clavos de
sujecin.
Substitucin de las juntas de dilatacin de la cubierta
plana.
Substitucin de la lmina de polietileno, caucho
sinttico de polietileno, de caucho-butilo o de PVC.
34
Carpintera en estructura de techos (madera)

un grado de humedad elevado.

movimientos de las divisiones interiores.
Se limpiarn con un cepillo de plstico para quitar telaraas.
Los cerramientos pintados se limpiarn con agua tibia y, si hace falta, con un
detergente. Despus se enjuagarn.
El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua
caliente. Se utilizar un trapo suave o una esponja.
El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
Inspeccion
Cada 6
Revisin de los de estructura en techos. Reparacin si
ar
meses
Cada 5
es necesario.
Inspeccin del anclaje de las barandas interiores.
aos
Cada 10
Inspeccin del anclaje de los de piezas a las paredes.
aos
Cada 6
Abrillantado del latn, acero niquelado o inoxidable con
meses
Cada 6
productos especiales
Engrasado de los herrajes de las puertas.
meses
Cada 10
Renovacin de los acabados pintados, lacados.
aos
Renovar
hongos de las maderas.
Acabados interiores
35
ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS (cielos falsos)
Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen

una duracin limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin,
rozamiento y golpes.
Son materiales que necesitan ms mantenimiento y deben ser substituidos con
una cierta frecuencia. Por esta razn, se recomienda conservar una cierta
cantidad de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsin de
pequeas reformas.
Como norma general, se evitar el contacto de elementos abrasivos con la
superficie del revestimiento. La limpieza tambin debe hacerse con productos no
abrasivos.
Cuando se observen anomalas en los revestimientos no imputables al uso,
consltelo a un Arquitecto. Los daos causados por el agua se repararn
inmediatamente.
A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos
de los paramentos de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden tener
diversos orgenes ya analizados en otros apartados. No podemos actuar sobre el
revestimiento si previamente no se determinan las causas del problema.
No se admitir la sujecin de elementos pesados en el grueso del revestimiento,
deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos resistentes, siempre
con las limitaciones de carga que impongan las normas.
La accin prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso.
Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarn pinturas
compatibles con la cal o el cemento del soporte.
Inspeccion
Cada 6
Revisin de los de estructura en techos. Reparacin si
ar
meses
es necesario.
Cada 5
Marcas de humedad en pares y techo falso.

Inspeccin del anclaje de unin de piezas.
aos
Cada 10
Inspeccin del anclaje de los de piezas a las paredes.
aos
Cada 6
La pintura en paredes externas.
meses
Cada 2
Limpieza de la estructura en techos.

Renovacin de los acabados pintados, lacados.
aos
Renovar
hongos de las maderas.
MANTENIMIENTO CONTINUO
36
El mantenimiento continuo en los centros escolares se lograr realizando

actividades diarias para mantener los centros educativos en ptimas condiciones
fsicas, higinicas y de seguridad para propiciar un excelente proceso enseanzaaprendizaje y servicio adecuado a los usuarios, retardando tambin el deterioro de sus
elementos.
Para que este mantenimiento sea exitoso se debe realizar:
Para su programacin y ejecucin es necesario involucrar a los siguientes usuarios
listados en orden de participacin fsica.
1. Personal de servicio
1. Diario
2. Mensual
3. Semestral
2.
3.
4.
5.
6.
Alumnos de todos los niveles educativos

Docentes
Director
Padres de familia (integrantes de la Junta Escolar y voluntaries)
Personal Administrativo
Condiciones necesarias para la ejecucin de un buen mantenimiento:

a. Deber integrarse un comit de mantenimiento con representantes de cada uno de
los grupos de usuarios mencionados anteriormente.
b. El comit ser el encargado de realizar la programacin de las actividades de

mantenimiento, siendo el director de centro escolar el presidente del mismo.
c. En centros escolares donde se imparta educacin a nivel medio, sern los docentes y
alumnos de artes industriales y/o educacin para el hogar los encargados de realizar la
programacin de las actividades de mantenimiento con colaboracin del comit.
d. El mantenimiento ser ejecutado por personal de servicio, con colaboracin de los

otros grupos para conservarlo.
e. En ausencia de personal de servicio, los docentes formarn grupos que variarn en
nmero de integrantes tomando en cuenta el nmero y dimensiones de los ambientes

extra-aula (canchas polideportivas, jardines, patios, etc.).
f. Para realizar las actividades de mantenimiento los alumnos tienen prohibido utilizar
sillas, andamios, escaleras, escritorios subirse a cualquier objeto que los distancie del
nivel del piso y otras actividades que representen riesgo para su integridad fsica
(limpieza de letrinas, inodoros, depsitos de agua, etc.). No debern utilizar
herramientas punzocortantes (tijeras depodar, machetes, etc.), sustancias qumicas
(cloro, soda custica, etc.).
g. La Junta Escolar deber coordinar su esfuerzo con el responsable de la planificacim

y ejecucin de dicho mantenimiento.
37
38
39
NORMAS DE SEGURIDAD DURANTE LOS TRABAJOS DE MANTENIMIENTO

Los ejecutores del mantenimiento continuo diario, mensual y trimestral debern tomar
en consideracin normas de seguridad
de trabajo para evitar accidentes, entre ellas.
1. Para la realizacin de lavado de piso dentro de las aulas o espacios de mayor rea
deber involucrarse a alumnos de tercer grado o mayores.
2. Para la realizacin de limpieza en los servicios sanitarios deber ejecutarla una
persona adulta con botas y guantes de hule.
3. para los adultos que utilicen escaleras, andamios, sillas, mesas, etc. Como un medio
para alcanzar mayor altura debern inspeccionarlas previamente para verificar que
estn en buen estado, al utilizarlas deber cerciorarse que estn bien apoyadas sobre
la superficie.
4. Los insecticidas, herbicidas, pesticida y abonos qumicos debern ser manipulados
nicamente por adultos con mascarilla y guantes, en caso de aplicarse al aire deber
ser un da sin viento, siguiendo al pie de la letra las instrucciones del fabricante.
5. a soda custica deber ser manipulada nicamente por adultos con mascarilla y
guantes siguiendo al pie de la letra las instrucciones del fabricante.
6. La basura recolectada en el centro escolar no debe ser quemada dentro de las
instalaciones.
7. La limpieza en las cubiertas con inclinacin y planas deber ser realizada por
personas adultas tomando las precauciones y las medidas de seguridad personales y
materiales.
40
8. Para la limpieza de cajas de registro y trampa de grasa deber utilizarse guantes

gruesos y mascarilla.
41
42
43

Manual de mantenimiento UMG 2015

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En resumen, un edificio en buen estado de conservacin proporciona calidad de vida a sus

Los elementos del edificio

SALON DE USOS MULTIPLES

Inspeccin de los muros de contencin.

Estructura del edificio:

La propiedad deber conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a los

En caso de producirse fugas de saneamiento o abastecimiento, o infiltraciones de cubierta o

Se repararn o sustituirn los elementos estructurales deteriorados o en mal estado por un

No se manipularn los elementos estructurales ni se modificarn las solicitaciones previstas

Inspeccin visual de fisuras en forjados y tabiques, as como de humedades que puedan

POR EL PROFESIONAL CUALIFICADO

Proteccin de la estructura metlica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes

Proteccin de la estructura metlica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes

Inspeccin de la estructura, hacindola extensiva a los elementos de proteccin,

En general, no deben almacenarse materiales ni equipos de instalaciones sobre la cubierta. En

Cuando en la cubierta de un edificio se siten, con posterioridad a su ejecucin, equipos de

Inspeccin general de los elementos de estanquidad de

Inspeccin de la sujecin de los aplacados de la

Repintado de la pintura al silicato de la fachada.

Renovacin del revestimiento de resinas de la fachada.

Renovacin del estuco a la cal de la fachada.

DIRECCION DEL CENTRO EDUCATIVO

Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables

Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como son

Las corrientes subterrneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua

Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buen

Comprobacin del estado general y funcionamiento de

Estructura del edificio: Estructura vertical (Muros resistentes

Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la

Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.

Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas

Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas

Revisin de los puntos de la estructura vertical de

Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de

La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la

Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas,

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la

Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.

Revisin de los elementos de madera de la estructura

Control de aparicin de lesiones, como fisuras y

Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe evitarse

Inspeccin general de los elementos de estanquidad de

accesibles de la estructura auxiliar.

Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles

Inspeccin de la sujecin de los aplacados de la

Renovacin del revestimiento de resinas de la fachada.

Ventanas, barandillas, rejas y persianas

Inspeccin del buen funcionamiento de los elementos

Comprobacin del estado de los herrajes de las

ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios

Eliminacin de la vegetacin que crece entre la grava,

Comprobacin de la correcta alineacin y estabilidad

Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente

Revisin de los muelles de cierre de las puertas.

puertas. Reparacin si es necesario.

Comprobacin del estado de las puertas, su estabilidad

Limpieza de las barandillas interiores.

Renovacin del sellado de los cristales con los marcos

barnizados de las puertas.

ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS