II SEMINRIO ENGENHARIA DIAGNSTICA

CONSULTORIAS AMBIENTAIS PASSIVOS AMBIENTAIS, RESTRIES NO USO E OCUPAO DO SOLO

Eng Civil Misael Cardoso Pinto Neto

11/11/2013

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INSPEO AMBIENTAL IMOBILIRIA

O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia

de So Paulo, IBAPE-SP, por iniciativa de sua Cmara
Ambiental, em 2003, publicou a primeira Norma de Inspeo
Ambiental Imobiliria do Brasil como forma de organizar e
orientar os procedimentos para a inspeo imobiliria de
cunho ambiental culminando com a apresentao do
Laudo/Parecer seguindo a sistemtica ali apresentada.

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INSPEO AMBIENTAL IMOBILIRIA

A Norma de Inspeo Ambiental Imobiliria do IBAPE/SP organizou
procedimentos, fixou diretrizes, definiu conceitos, terminologias,
convenes, notaes e critrios para que os profissionais
devidamente habilitados possam, por ela pautados produzir trabalhos,
desde os de campo, passando pela obteno de dados, chegando at
a produo final do parecer tcnico dentro de uma metodologia
adequada.
A Norma define como inspeo ambiental a anlise documentada de
diagnstico dos aspectos ambientais que interagem positiva e
negativamente, interna e externamente com o imvel, evidenciando os
danos e restries ambientais existentes e potenciais.
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INSPEO AMBIENTAL IMOBILIRIA

A Inspeo Ambiental Imobiliria, desde que executada com

a devida antecedncia, ir alertar o empreendedor sobre
possveis impeditivos incidentes no terreno a ser
incorporado, auxiliando na tomada de deciso inclusive
quanto compra ou no do imvel.
de notrio conhecimento, o conceito de que o
empreendedor ao adquirir uma rea impactada com algum
passivo/impeditivo ambiental assume todos os nus
decorrentes desse passivo/impeditivo, ou seja, responde
cvel e criminalmente (princpio da responsabilidade
objetiva).
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LICENCIAMENTO AMBIENTAL

O passivo/impeditivo ambiental pode ter duas vertentes:

Proveniente do dano/ocorrncia de recursos naturais:
Flora (Vegetao);
Fauna;
rea de Preservao Permanente APP;
rea de Proteo Ambiental APA;
rea de Proteo aos Mananciais APM;
Unidade de Conservao - UC, etc.
Contaminao do solo e gua subterrnea
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LICENCIAMENTO AMBIENTAL

Na cidade de So Paulo, j com alguma legislao

pertinente, devido carncia de reas disponveis
para empreendimentos imobilirios, existe a tendncia
de utilizao de terrenos de indstrias desativadas,
onde h grande probabilidade de contaminao de
solo e do lenol fretico.
Tambm rareiam os terrenos sem alguma forma de
impeditivo de cunho arbreo ou de preservao.
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LICENCIAMENTO AMBIENTAL

Em So Paulo, est se tornando comum a restrio de cunho

histrico, onde as indstrias que apresentam fachadas ou
complementos (fornos, chamins, etc) representativos de
uma poca, ou do interesse de alguma comunidade, esto
sendo tombados pelo departamento de Patrimnio Histrico:
o CONPRESP - Conselho Municipal de Preservao do
Patrimnio Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade de So
Paulo e CONDEPHAAT - Conselho de Defesa do Patrimnio
Histrico, Arqueolgico, Artstico e Turstico.

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LICENCIAMENTO AMBIENTAL

Para imveis onde ocorram esses passivos/impeditivos

ambientais torna-se obrigatrio providenciar previamente o
licenciamento ambiental.
Atravs do licenciamento ambiental a administrao pblica
busca exercer o necessrio controle sobre as atividades
humanas causadoras de impactos sobre o meio ambiente,
buscando a conciliao entre o desenvolvimento econmico e a
utilizao dos recursos naturais.
Planejar o licenciamento ambiental, desde a compra do terreno
at a concepo do projeto, tornar o licenciamento uma tarefa
corriqueira, sem sobressaltos.
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REMEDIAO E REVITALIZAO

REMEDIAO

GREENFIELD

BROWNFIELD

REVITALIZAO

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REMEDIAO E REVITALIZAO

REMEDIAO: Processo(s) para tentativa de devoluo do

ambiente ao status quo, eliminando/reduzindo os
contaminantes.

REVITALIZAO: Processo(s) para reinsero do ambiente no

mercado imobilirio.

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REMEDIAO E REVITALIZAO

REMEDIAO
PROSPECO
1. Identificao da contaminao: local da
fonte e tipo de contaminante
2. Extenso da contaminao: rea, volume e
profundidade

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REMEDIAO E REVITALIZAO

REMEDIAO

PROSPECO

3. Estudos geolgicos: profundidade e

espessura das camadas de solo e
permeabilidade
4. Estudos hidrogeolgicos: profundidades
do fretico e direo do fluxo
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REMEDIAO E REVITALIZAO

REMEDIAO
Alguns processos de tratamento atualmente
em uso:
Troca de solo
Biorremediao
Fitorremediao
Bombeamento e tratamento
Barreiras hidrulicas
Cobertura selante
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REMEDIAO E REVITALIZAO

REVITALIZAO
Pases precursores da revitalizao:
- Alemanha
- Sua
- E.U.A.
- Holanda

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REMEDIAO E REVITALIZAO

REVITALIZAO

- Metrpoles com grande adensamento

populacional tm carncia de
greenfields.
- Muitas dessas metrpoles possuem boa
quantidade de brownfields
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REMEDIAO E REVITALIZAO

REVITALIZAO
QUAL O INTERESSE DA ADMINISTRAO MUNICIPAL?
Devolver populao uma rea
inicialmente
contaminante transmutada em
geradora de:
moradias, indstrias limpas, reas de lazer, com
potencial de gerao de IPTUs e outras taxas e
impostos
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REMEDIAO E REVITALIZAO

REVITALIZAO
QUAL O INTERESSE DA INICIATIVA PRIVADA?

Utilizar,
legalmente,
reas
inicialmente
consideradas imprprias para o desenvolvimento
imobilirio, ampliando as possibilidades de
negcios

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REMEDIAO E REVITALIZAO

REVITALIZAO

SUGESTO:
- Operao Urbana Consorciada
- Outorga Onerosa
- Implementao de Polticas Pblicas
- Implementao de Legislao
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BIBLIOGRAFIA
CASTRO, Fernando Coelho, RODRIGUES, Eloiza Lutero Alves,
Inspeo ambiental imobiliria: Detectando restries
ambientais em imveis. So Paulo: Leud ed., 2004.
Cetesb. 2001. Manual de reas Contaminadas. So Paulo.
Cetesb/GTZ, 2. edio.
GUGLIELMI, Edoardo, PINTO NETO, Misael Cardoso,
Licenciamento ambiental urbano. In Curso de Licenciamento
Ambiental Urbano, 2012, So Paulo. Apostila: Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo 2013.
GRIMSKI, Detlef. et al. Remediao e revitalizao de reas
contaminadas. So Paulo: Signus, 2004.
Eng Civil Misael Cardoso Pinto Neto

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IBAPE/SP, Norma de inspeo ambiental imobiliria do

Ibape/SP, 2002.
OECD (01/08/2008), http://www.oecd.org/.
USEPA,1998.United States Enviromental Protection Agency:
Brownfields Economic Redevelopment Initiative and
Environmental Justice EPA540-R-98-021.

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Quando ouo falar em ecologia, saco logo meu

talo de cheques.
Paulo Francis

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